融资―拿地：中国房地产难以突破的简单模式
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融资―拿地：中国房地产难以突破的简单模式
　　21世纪经济报道记者 田新杰
　　开发商今年迸发出来的购地热情，易居（中国）控股有限公司董事局主席周忻深有体会，从去年年底开始，越来越多的企业土地蠢蠢欲动。“尤其是近期，有钱的企业都想拿地，一是目前土地成本较两年前低，二是通过新增土储，向外界传递企业资金实力信息，增强投资者信心，当然也是开发商在土地储备节奏方面的需要。”
同时，一个新的课题摆在了中国地产业面前，新一轮的拿地潮中，“融资―拿地”的固有模式被越来越多的“泡沫论”质疑，这样的模式只是简单的重复？
首席经济学家、上海交大海外学院金融所所长金岩石认为，中国的房地产业正处于初级阶段，这个周期至少需要几十年，在这个周期中，融资―拿地的发展模式是基本特征，不可能完全背离这一模式，但可以通过融资创新、风险控制等努力，优化这种发展模式。
轮回：新一轮融资购地
今年4月底，广义货币供应量M2的增速上升到26%，这是中国10多年来未有的速度。
“放在平常的年份，广义货币供应量M2增速26%，那不是经济过热的概念，而是经济很热的概念。”首创集团总经理刘晓光在看待已经起步的新一轮融资―拿地潮时，将核心注意力放在货币供应量。“货币供应量加大，通货膨胀预期加大，资产价格上升，在不同资产价格上升的曲线当中，可能地产价格上升的曲线会更高一些。”
有了充足的货币供应量支撑，开发商拿地热情高涨。近日，上海复地集团披露，公司斥资2.921亿元购得天津一幅住宅用地，拟用作兴建住宅及公寓。与此同时，复地此前还宣布拟在内地发行公司债券，总金额不超过19亿元。
上海复地集团董事长范伟透露，复地希望能在今年买到合适的地块，重点以目前公司已进入的城市为扩容区域，做大、做深。但不会高价拿地，控制成本，量力而行。
“今年开发商会更理性，地王、标王不会像2007年那样频繁。”上海城开（集团）有限公司总裁倪建达指出，如果土地价格太高，大多数企业不会尝试冒险，毕竟前两年高价拿地企业现今的尴尬例子，活生生摆在面前。
模式创新需要企业突破
金岩石借鉴国际发达国家的房地产发展规律指出，一个国家城市化从约30％上升至70％以上的漫长时期，就是这个国家房地产业发展必须经历的初级阶段。而中国正处于这个阶段。“这个阶段房地产发展的基本模式就是融资―拿地，行业发展的核心指标是土地购置率和新房开工率。开发商的主要赢利来源是通过获取更多土地溢价。”
也就是说，中国房地产发展的阶段，注定了不可能根本改变融资―拿地这一基本模式，而只能在这个模式中进行个体的调整，使个体企业获得更好的投资回报。
“近期开始，部分地区土地市场温度快速上升，土地价格出现较快上涨，对大多数没有提前采取动作的企业而言，此时拿地还是缓一缓等待时机，也是不小的考验。”范伟坦言。
这种抉择的题中之意，除了企业自身发展节奏所需外，还有在行业中维持并占据一席之地这一因素。易居房地产研究院院长张永岳指出，在这新一轮的融资―拿地潮中，企业会因不同的策略而成败差异，重排业内座次，核心则是行业格局的重新调整。
在新一轮的调整中，行业集中度正在不断提高，这一趋势给许多中小企业、甚至是一些本地老牌房地产企业带来了不小压力。
“在传统银行贷款之外，积极寻求上市、发行债权、引入外资基金以及积极参与酝酿中的REITS等丰富的融资渠道，已经成为大部分企业的发展共识。”范伟指出。
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上交所债券新政：房地产公司债不得购置土地 19:07Wind资讯据21世纪经济报道，房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。10月28日，上海证券交易所向债券承销机构发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（简称“《监管函》”）称，将对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。其中，房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准；产能过剩行业分类监管采取“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准。上交所在《监管函》中表示，房地产、煤炭和钢铁企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。“分类监管标准和原来相比算是收紧，和之前传言的差不多。主要是鼓励国企、央企，民营公司发债只能是前100名，并且要求限制‘地王’。”上海某债券承销人士认为。房地产企业公司债募集资金除了不得用于购置土地。《监管函》还要求，保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目不低于25%。房地产企业发行人应披露项目基本情况、建设投资情况、资金来源等，并测算项目资金缺口和预计项目未来收益。项目涉及立项、土地、环保等需要发行人有权机构决议或需要报有关主管部门批准或需要签署协议的，应提交发行人有权机构决议、相应主管部门批准文件、签署的相关协议等。对于房地产公司债，上交所表示，对房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。评价结果将把房地产企业分为三类：正常类、关注类和风险类。对于“风险类”，主承销商应严格风险控制措施，审慎承接相关项目。对于“关注类”，发行人及出承销商应按要求作进一步披露和核查。其中，“基础范围”是房地产企业申报公司债券应当符合的基础条件。发行人应资质良好、主体评级AA及以上，并能够严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策的房地产企业。包括：（1）境内外上市的房地产企业；（2）以房地产为主业的中央企业；（2）省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；（4）中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。此外，鼓励和支持主要从事保障房建设等符合国家产业政策导向的房地产企业通过发行公司债券为项目建设融资。
房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，曾在重点调控的热点城市存在竞拍“地王”，哄抬地价等行为的房地产企业不得发行公司债券
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整个房地产融资可以分三大环节：第一步是前端拿地融资(包含四证齐全前的配套融资)，
整个房地产融资可以分三大环节：第一步是前端拿地融资(包含四证齐全前的配套融资)，第二步是房地产开发贷款(土地证抵押融资)，第三步是达到预售条件的销售资金回笼。
　　一端是房贷，另一端是房企融资，整个房地产融资链条收紧，正进入加速通道。　　自三季度多家银行内部自查房地产相关融资，暂停给“地王项目”融资后，21世纪经济报道记者从接近监管人事处获悉，银监会出手，11月4日发文要求对16个房价上涨过热城市银行的房地产相关业务展开专项检查。　　另外，11月11日，21世纪经济报道记者从多位券商主承人士处获悉，国家发改委已下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》(下称《意见》)，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目。　　这是继交易所10月底通过分类监管的方式收紧地产公司发债融资后，又一债市监管部门对地产商发债融资祭出“紧箍”。　　大势清晰可见：一旦银行和债市减少向房地产企业输血，高杠杆的房地产行业无疑将受到显著影响。多部门多管齐下，楼市调控效果可期。　　专项检查地产相关业务　　21世纪经济报道记者从接近监管人事处获悉，为落实银监会主席尚福林在三季度经济金融形势分析会上的讲话要点，银监会11月4日向相关银监局下发了针对16城银行的房地产相关业务专项检查紧急通知。　　上述16城分别为北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都。　　根据通知要求，专项检查范围为截至今年9月末的与房地产有关的所有业务，检查报告需在12月5日之前上交。　　检查要点有五大方面，分别是：个人住房按揭贷款和房地产开发贷的调控执行情况；与房地产中介和房地产企业开展业务的管控情况，包括首付贷、零首付等问题；涉及房地产业务相关的贷款，如个人消费贷，个人经营性贷款，信用卡透支，房地产开发上下游企业贷款等情况；理财资金投资管理情况，理财是否违规进入房地产；以及房地产信托业务合规经营情况。　　就房贷业务而言，今年可谓一路高歌猛进。　　央行数据显示，前三季度个人住房贷款增加4.2万亿元，占所有新增贷款比例超40%。而截至今年一季度末和半年的占比分别为24%和35%。　　直到十一长假前后，全国逾二十城出台限购、限贷政策，楼市交易明显降温。　　10月，上海银监局和央行上海总部先后召集辖内银行开会强调严格把关房地产信贷风险，部分银行先后提升了个贷门槛。　　“半年内离婚的，我们会很谨慎，很可能会报一个很高的首付比例和利率，意思就是拒绝做这笔贷款。”某华北股份行零售负责人表示。另有某华南股份行人士则表示，已基本停止发放较为大额的个人消费贷款。这类额度达30万元的个人消费贷款，可能会被用作购房首付款。　　其实早在二季度早些时候，已经有嗅觉敏感的银行开始自查房地产相关对公业务，要求不支持地王、异地、纯商业体和别墅项目等。　　房企土地融资“抽刀断水”　　国家统计局数据显示，今年1-9月，全国房地产开发投资资金来源中，企业自有资金仅占不到15%。　　整个房地产融资可以分三大环节：第一步是前端拿地融资(包含四证齐全前的配套融资)，第二步是房地产开发贷款(土地证抵押融资)，第三步是达到预售条件的销售资金回笼。　　前端拿地成本占比最高，以北京、上海这样的一线城市为例，占比可高达70%以上，在武汉这样的二线城市，也已经占到50%以上。关键就在于，最大头的土地融资中，开发商可以3∶7(自有∶配资)的比例进行配资。甚至，在还没成功拍下土地，还只是参与竞拍要缴纳竞拍保证金时，就有资金为其融资。　　四季度以来，监管的各项“打击”措施，逐渐显示出其对“土地配资”的把脉判断。　　10月8日，上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》(“沪六条”)，明确成立联合小组，对开发商竞拍土地款进行穿透核查。违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。　　10月20日，武汉市国土规划局发布新的土地出让公告显示，最高土地拍卖价格不得溢价超100%。“虽然还没有通知说严查土地配资，但在土地价格方面做了一些限制。”有股份行武汉分行人士说。　　10月21日，银监会召开三季度经济金融形势分析会，要求银行规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域。加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营。　　10月28日，上交所发布《关于实行房地产、过剩行业公司债[0.00%]券分类监管的函》，明确房地产企业的公司债募集资金不得用于购置土地。同时，该规定还细化了房企发债的准入门槛。　　一位上海银行业高管透露，11月上海市规划和国土资源管理局已经对开发商竞拍土地的资金进行穿透式管理。开发商在支付土地款时需要填写资金来源申报表及相关承诺。　　具体而言，开发商需要填写资金来源是否涉及关联方，资金流转路径，并需要提交自身及资金来源关联方的所有银行存款明细等，且申报的自由资金构成须经过会计事务所鉴定和证明。　　企业债限投商业地产　　11月11日，国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。　　“地产商发企业债用于商业地产项目的情况本来就很少，过去几年累计下来的存量，估计也就两三百亿，跟交易所公司债不是一个量级。”针对《意见》，北京某券商业务人士对21世纪经济报道记者分析称，发改委企业债由于审批周期长、发债利率并无优势等因素而发行量有限，　　北京另一券商业务人士则表示，《意见》提出地产商发行企业债的严格限制，表面上是进一步收窄地产商的融资途径，但实际上“收窄的程度很小，可能可以忽略不计”。　　其解释称，交易所公司债“分类监管”后，资质较好的地产公司发行公司债渠道依旧畅通；地产公司发行交易商协会的债务融资工具之渠道，亦未关闭。　　“地产商发债融资时，首选是公司债，然后是中票，最后才会考虑企业债。被交易所、交易商协会筛掉的地产公司项目，从发改委这边发出来的可能性很小。”该人士说。　　至于是否存在城投公司通过保障房等名目发债后，将发债资金用于商业类地产项目，数位券商主承人士对21世纪经济报道记者表示，发改委对企业债资金用途监管严格，“目前主要都是省发改委在监管”，资金被挪用的情况较为少见。　　保障房、安置房项目发债“因城施策”　　《意见》还显示，发改委将继续支持各类企业发行企业债券用于保障性住房和棚户区改造项目。并对保障性住房类项目进行分类监管。　　其中，纳入省级保障性住房建设目标任务的项目，地方政府或住建部门需出具文件，对保障性住房项目建设内容、拆迁费用来源、纳入省级保障性住房建设目标任务等情况进行说明。发行人应提供省级保障性住房建设目标任务责任书。　　但对只是纳入地市和县级保障性住房建设目标任务的项目，发改委除了要求地方政府或住建部门出具文件外，还得“结合区域发展规划、本地房地产市场形势和去库存压力等，对项目的保障性住房性质进行充分论证”。　　对一般安置性住房建设项目，发改委同样要求分类对待，以遵循“去库存、惠民生”的总体原则。　　《意见》要求，出现以下四类情况之一，将不允许发行企业债券用于安置性住房建设：一是高库存城市；二是高资产负债率(高于65%)或资产规模较小(小于60亿元)的企业；三是回迁安置比例较少的项目，回迁安置房投资比例占项目总投资低于60%的项目；四为未缴纳土地出让金、未取得土地权证的项目。　　对此，北京某券商信用债分析师表示，此举可在一定程度上防止偏远城市地产库存的无谓增加，“毕竟，三四线城市商品房的库存压力已经很大，可能不少城市已经没有必要再建保障房。”　　楼市调控&&&　　　　
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