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限购政策出台后二手房买卖的“政策性违约”如何解决
作者:张峰　　时间:　　 　　浏览量：0　　
限购政策出台后二手房买卖的“政策性违约”如何解决
　　3月17日，石家庄市连夜出台了《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》，《意见》提高了购房贷款首付比例，并对非本市户籍购房进行了限制。此番政策深夜出台，令一些购房者措手不及，近日河北明杰律师事务所张峰律师不断接到类似的咨询。可以说，《意见》出台后如何妥善处理这些“政策性违约”产生的房屋买卖纠纷，是摆在购房人、卖房人和司法机关面前亟待解决的问题。对于这些案件的处理，不仅需要实现个案的权益平衡，同时要积极引导对类似案件的规范处理。以下对此类问题逐一分析：
　　一、“政策性违约”的特点
　　一是主张退房的一般为购房者，退房的理由基本是无力支付提高后的首付款或无法承担提高的贷款利率，因为经济能力有限，无法解决首付款及利率问题，客观上无法继续履行合同而被迫提出解除合同。当然，也有部分购房者则并非在经济能力上真的无力解决上述问题，而是看到国家出台严厉措施后，房价有可能进入下降通道，便选择以“搭顺风车”的方式主动要求解除合同。
　　二是纠纷涉及的房屋买卖合同多为近期新订立的房屋买卖合同。从“政策性违约”纠纷涉及的合同来看，基本是房屋买卖双方签订合同在政府出台有力的楼市调控政策之前，向银行申请房屋抵押贷款在政策出台之后。存在上述时间跨度的房屋买卖行为均有可能由于贷款购房者无力支付提高的首付款而停止交易。
　　三是房屋买卖合同对政策变化明显缺乏预期，对首付款比例、贷款利率等合同履行重要事项可能发生的变化缺乏应对约定。由于房屋买卖双方对国家调控可能性的预见不足，在房屋买卖合同中对于这些合同重要履行事项如果因政策变化导致被迫变化时，如何采取补充性措施缺乏明确约定，从而导致双方继续履行合同存在障碍，在双方不能协商一致解决上述问题的情况下，买方只能诉至法院，要求解除房屋买卖合同。
　　四是争议焦点在于因政策调控而导致合同无法履行，应当由谁承担相应的不利后果。在该类纠纷中，房屋购买人和出卖人对于因政策变化导致合同履行遇到障碍的事实一般并无争议，双方争议的焦点在于购房人认为因政策原因导致合同无法履行，并不构成真正的违约，买卖合同解除后，购房人无须承担责任，其已交纳的定金等款项卖房人应当予以返还。而卖房人则认为虽然因政策原因导致合同履行遇到障碍，但并非无法履行，双方应当根据政策相应调整合同条款，合同应当继续履行。如果购房人提出解除合同，即构成违约行为，应当承担违约责任。如果购房人已经交纳定金，则根据定金罚则，定金无须退还。
　　二、“政策性违约”的性质
　　从目前发生的纠纷来看，购房者向法院提起诉讼，诉讼请求一般为要求判令解除其与卖房人签订的房屋买卖合同，请求判令卖房人退还其已交纳的款项。购房者的事实依据非常明确，均直接指向国家行政机关及地方政府对楼市的调控政策，导致合同无法履行。而法律依据则存在不同：一是主张上述政策调整构成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依据我国合同法的规定，解除合同。二是主张上述政策调整构成合同法上的“情势变更”，因此，要求依据我国合同法司法解释关于“情势变更”原则的规定，解除合同。
　　首先，来看看什么是不可抗力？根据合同法第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。当事人由于不可抗力的原因导致无法实现合同目的，产生的解除权是法定解除权。不可抗力条款的认定应当注意以下四点：1.一方发生不可抗力，发生方与相对方均有解除权；2.并非一旦发生不可抗力即产生解除权，需以不可抗力致使合同目的不能实现为要件，也就是说，由于不可抗力的发生，剥夺了一方或双方根据合同有权期待得到的东西，即丧失合同利益或履行利益；3.因不可抗力而解除合同，发生方可以免除损害赔偿责任；4.发生方免责的前提在于发生方证明了不可抗力的发生，及时通知对方不可抗力发生的事实，且不可抗力不是发生在发生方迟延履行之后。
　　因此，从不可抗力的要件来看，房地产新政虽然属于当事人不能预见的情形，但并未达到不能避免并且不能克服的客观程度，不应认定为不可抗力。如果将此种情况认定为不可抗力，则可能出现的后果是不可抗力认定范围的过宽，将造成合同稳定性受到极大影响。当事人将动辄以政策的变化构成不可抗力为由任意违约。
　　其次，再来看看何为“情势变更”？关于“情势变更”，在我国合同法上并未明文规定，但在2009年最高人民法院制定的合同法司法解释（二）中明确规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同”。因此，情势变更原则的适用必须符合以下条件：1.有情势变更的事实，也就是说合同赖以存在的客观情况确实发生变化；2.情势变更为当事人不能预见；3.情势变更必须不可归责于双方当事人；4.情势变更的事实发生在合同成立后，履行完毕前；5.情势变更后，如果继续履行合同，会对当事人显失公平。同时，情势变更原则强调了情势变更与不可抗力、商业风险的不同。
　　从房地产新政来看，国家政策规定对于双方来说都是必须接受的，如果需要继续履行，买卖合同双方在合同中的相应条款必须相应变更。在此情况下，如果要求购房人提高首付款比例或者贷款利率，毫无疑问是违背了购房人订立合同时的基本条件，也并非卖房人的合理预期。
　　另外，房地产新政使购房人增加的负担，并不属于一般性的商业风险。如果因为政策调整而相应地调整房屋买卖合同的履行方式，比如要求购房者提高首付款比例，在不能贷款的情况下一次性付款，那就等于强制购房人单方承担政策调整带来的全部不利后果，而卖房人利益不受实质影响，甚至有所获利，这显然并不公平。因此，将房地产新政认定为情势变更，更符合法律规定，也更能体现当事人的权益平衡。
　　从更深层次看，房产新政的一个重要目的是遏止房价过快上涨。人民法院将此种情况认定为情势变更，从而解除合同，与政策调控的目标并不相悖。虽然不可避免存在部分购房者搭顺风车的行为，人民法院在此种情况下判令解除合同可能使部分购房者“预期房价下跌而退房”的经济计算得以实现，但人民法院采取这种应对措施仍然更为符合政策调控的基本目标。
& & 结论：
& & 河北明杰律师事务所律师张峰认为：限购政策出台后，买卖双方可以协商变更合同履行方式，使合同的约定符合限购政策的条件，能够顺利得到执行。若无法达成一致，则可以情势变更为由，主张解除房屋买卖合同，这种情况下不属于任何一方违约。我的位置： >
关于因限购政策导致商品房买卖不能办理房产证的问题如何处理
时间：&&|&&作者：武丹&&|&&浏览：3052
为控制房地产价格的过快上涨，许多地方人民政府根据日国务院颁布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)的规定，出台了相应的限购政策，对购房人购买房屋的套数进行限制，因此，在审理商品房买卖合同纠纷案件中应当注意对限购政策的适用。
&&&& 关于因限购政策导致商品房买卖不能发生物权效力的处理问题 为控制房地产价格的过快上涨，许多地方人民政府根据日国务院颁布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)的规定，出台了相应的限购政策，对购房人购买房屋的套数进行限制，因此，在审理纠纷案件中应当注意对限购政策的适用。商品房买卖合同签订后，对于房屋买受人有证据证明确因限购政策的实施无法办理房屋所有权变更登记的，而请求与出卖人解除合同的，可予以支持，但合同有明确约定的除外。 地方人民政府没有出台相应限购政策的，房屋买受人不得以限购政策的实施为由请求解除合同。
作者： [山东-济南]专长：建设工程 婚姻家庭 房产纠纷 合同纠纷 人身损害 律所：山东泉舜律师事务所2120积分 | 帮助751人 | 0个好评电话:
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男子买房后房主迟迟不愿过户 打4年官司保住房
插图 王金辉
　　买房后迟迟未能过户 打官司遇查封又逢限购
　　他如何讨回住了多年的房？
　　张凯多年前从李先生处购得一套毛坯房，双方约定待李先生取得房产证后过户。孰料，当李先生拿到房产证后却迟迟不愿办理过户手续。两年后，无奈的张凯将李先生诉至法院，却意外得到房屋已经被外地法院查封的消息。3场官司历经4年，在段立波律师的帮助下，张凯最终保住了房子。
　　买二手房
　　卖房人迟迟不过户
　　2009年1月， 张凯看中了位于丰台区的一套面积100多平方米的商品房。房屋所在为刚建起不久的新小区，房主李先生买了房却未装修居住。通过中介公司，张凯与李先生签订了《房屋买卖合同》，房价为140万元。
　　根据合同，张凯先支付了100万元房款，李先生将房屋交付给他使用，当时并没有网签。双方还在合同中约定：房屋取得房产证之日起60日内，双方共同向房屋产权部门申请办理房屋权属转移登记手续；剩下的40万余款在双方办理房屋产权过户时交付。
　　拿到钥匙后，张凯满心欢喜地开始装修，随后一家祖孙三代住进了新家。
　　转眼到了2009年年底，张凯从邻居口中得知小区内的业主陆续领到了房产证。张凯心中犯起嘀咕：为什么李先生没通知他去办过户？原来，李先生在日已经取得了房屋的房产证，但眼见2009年下半年北京房价“疯涨”，他的心里开始不平衡，觉得自己卖亏了，于是迟迟拖着不愿办理过户。
　　张凯和中介公司多次要求李先生办理过户手续，并分别于2010年1月、6月、11月三次致函李先生，但李先生一直不予配合。
　　诉求过户
　　却发现房屋被查封
　　在多次沟通无果的情况下，张凯只好将李先生告上法庭，要求对方办理房屋过户手续。没想到，李先生同时提出反诉，要求解除合同。
　　诉讼期间，张凯得知一个“噩耗”：原来在自己打官司的前两个月，李先生因民间借贷纠纷被一名姓王的女士在老家浙江省义乌市告了。在案件审理期间，根据王女士的财产保全申请，义乌市法院查封了李先生在北京的这套房屋。
　　2012年6月，丰台法院作出判决，法院认定张凯与李先生之间的房屋买卖合同真实有效，但由于涉案房屋被查封，难以支持办理过户手续的请求，最终判决驳回张凯的诉讼请求。
　　此时的张凯急得像“热锅上的蚂蚁”，他没想到事情会发展到这样的地步。一家老小住了近三年的“家”，随时有可能失去。张凯找到北京市天沐律师事务所的段立波律师，请他帮忙夺回属于自己的房产。
　　祸不单行 又遇“限购”出台
　　段立波律师接受张凯的委托，代理案件的二审诉讼。根据案件材料，段律师分析认为，如果要支持张凯的请求，面临着一个法律问题和一个政策问题，如果不解决这两个问题则很难推翻一审判决。
　　法律问题是指房屋被义乌市法院查封，这将影响张凯办理过户手续；政策问题是指北京市政府在日出台限购政策，政策出台前张凯虽签了买卖合同但未网签。目前看来，外地户口的张凯并不符合购买房屋的条件。
　　房屋遇到了“查封”，没想到又碰上“限购”，张凯感到束手无策。段律师帮他提出了解决思路：先提起上诉，启动二审程序，然后在义乌市法院提出执行异议，请求解除查封。查封解除后，再证明他对房屋进行了装修并且实际占有居住的事实，以确定房屋是在限购政策出台前买的。
　　两地诉讼 房屋解封终于过户
　　2012年至2013年，段律师先后7次前往义乌请求解除查封。首先，他向义乌市法院提出执行异议，后被驳回。之后，他向法院提出执行异议之诉，审理期间法院查明李先生在义乌当地有其他可执行的财产，因此裁定中止诉讼。2013年7月，一直处在忐忑中的张凯终于接到一个好消息：义乌市法院裁定解除了对房屋的查封。
　　接下来，段律师又在北京的二审开庭中，向二中院提供张凯的装修申请材料及物业答复，其在居住期间所缴的水、电、暖、气费的票据，以此证明张凯实际占有居住房屋的事实。结合北京市高院关于限购政策下的审理房屋买卖合同指导性意见的相关规定，二中院于2013年11月作出二审判决，支持了张凯的诉讼请求，要求李先生协助办理过户手续。
　　买房4年多后，张凯终于取得了房屋产权。
　　再玩失踪 卖家坐不上高铁终现身
　　判决生效后，房子终于转到张凯名下，但40万元的尾款还没有支付给李先生。为了让事情彻底得到解决，张凯多次联系李先生要支付尾款，但对方迟迟不肯露面。
　　又过去了一年，“失踪”的李先生突然出现将张凯告上法庭，要求他支付尾款40万元，并按照日千分之五支付违约金。张凯没想到事情又“节外生枝”，他再次找到段律师求助。
　　经过考虑，段律师提出反诉，由于李先生违约在先，没有按合同约定办理过户，应当以房屋总价140万为基数，支付合同约定过户之日至实际房屋过户之日期间的违约金。
　　2015年3月，丰台法院作出判决，张凯以40万元为基数，承担迟延支付房款期间的违约金，李先生以140万元为基数，承担迟延办理过户期间的违约金。违约金相互抵消后，张凯仅需支付李先生尾款30余万元。李先生随后提起上诉，不久后二审法院维持了原判。
　　判决后，张凯主动履行判决，但李先生再一次“玩失踪”。无法履行意味着张凯每天仍需要承担违约责任，他不得不向法院提起强制执行。由于被纳入最高院失信被执行人名单库，李先生发现自己无法购买高铁票。无奈之下，他终于现身，此案也彻底了结。
　　案后说法
　　“一套房屋会影响一个家庭的稳定。”段立波律师坦言，张凯的案子虽普通，却是他职业生涯中办得最操心的一个案子。
　　张凯在买房过程中遇上了诸多意外：卖主不配合办理过户；房子被法院查封；还没取得产权又遇上限购政策出台。段律师认为此案关注的焦点包括以下三个方面：
　　如何解除对房屋的查封？
　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。“所以，张凯可以提起执行异议，请求法院解除查封。”段律师说。
　　段律师提醒大家：“房屋买卖官司中最好申请财产保全，第一时间向法院申请查封房屋，以免出卖人在诉讼中出售房屋以及被其他法院查封。”
　　如何应对限购下的纠纷？
　　2011年，北京限购政策出台后，因此引发的房屋买卖纠纷增多，北京市高院为此形成了《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》。
　　“《会议纪要》中提到，买卖双方在政策出台前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持。”段律师称，这里面最关键的是证明实际占有使用。
　　房屋买卖过程中，难免会遇到新政策的出台。如何防范这类风险？段律师建议，房屋买卖合同签订后，必须立即办理网签手续，“既可以固定签订合同的事实，也可以防止一房二卖的情形。”
　　如何证明实际占有房屋？
　　张凯如何证明自己实际居住房屋多年？装修申请材料和物业答复及在居住期间所缴的水、电、暖、气费的票据，这些都可以作为张凯的居住证明。当时虽未取得产权，但张凯“留了心眼”，这些票据上写的都是自己的名字，说明缴费的是其本人。事后证明这一做法对赢得官司起到了很大的作用。
　　“买方接收房屋后，需要保存好实际居住房屋方面的证据材料，如交纳物业管理费、水电煤气费等发票。”段律师称：“同时也要保管好装修合同。”
　　(文中当事人为化名)
　　吴青瑜 J195
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限购前签订的房屋买卖合同能解除吗？市房管局权威解答
今（29）日，成都商报客户端记者从市房管局获悉，针对部分群众对目前住房限购政策所关心的一些具体问题，按照合法、真实、自愿的原则，市房管局进一步制定了《2017年住房限购政策的知识问答（二）》。（相关阅读：）关于成都限购市房管局权威解答你想知道的都在这里1、签订房屋买卖合同后，因实施限购政策，买卖双方能否解除合同？如果解除合同，双方需如何承担法律责任？答：可以解除。根据《最高人民法院关于印发&全国民事审判工作会议纪要&的通知》（法办〔号）有关规定，房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋交易手续的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则上不予支持。2、张某出售有产权证的住房1套，购房人王某已经支付了部分房款，零时前尚未在成都市存量房交易服务平台完成打印存量房经纪服务合同或者存量房买卖合同的，能否办理交易手续？答：年3月24日零时前，买卖双方未在成都市存量房交易服务平台完成打印存量房经纪服务合同或者存量房买卖合同，双方自愿继续履行合同，且能够提交下列证明材料的，在531日前可以办理交易手续;逾期未申请或不能提供下列证明材料的，将不予受理。零时前买方向卖方支付购房定金、部分或全部购房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS单、转账单等，收款人必须为卖方），买卖双方对提交的证明材料真实性负责。通过中介机构成交的，由中介机构组织收集相关材料，以集体件预约方式分批申请办理；中介机构对交易资料的真实性负责并提供承诺书。3、李某从邓某处购买有产权证的住房1套，日零时前尚未在成都市存量房交易服务平台完成打印存量房经纪服务合同或者存量房买卖合同，也未有支付房款凭证，但李某已经向银行申请购房贷款，并经银行受理，能否办理交易手续？零时前，买卖双方未在成都市存量房交易服务平台完成打印存量房经纪服务合同或者存量房买卖合同，双方自愿继续履行合同，且能够提交真实的银行于零时前受理购房人购买该房屋贷款申请证明材料的，在；逾期未申请或不能提供证明材料的，将不予受理。通过中介机构成交的，由中介机构组织收集相关材料，以集体件预约方式分批申请办理；中介机构对交易资料的真实性负责并提供承诺书。4、谢某拥有一套住房，尚未取得产权证，又将该房屋出售给周某，私下签订了买卖合同，且周某支付了购房款，购房人周某能否办理交易手续？答：不能。根据《城市房地产管理法》第三十条规定，未依法登记领取权属证书的房屋，不得转让。成都商报客户端记者│辜波编辑│刘艳美
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作者最新文章房产政策频出 律师详析合同约定与限购冲突怎么办
作者：来源：北京晨报 07:56
　　近些年，我国房地产市场出现了过热现象，为加强和改善房地产市场的调控，切实解决城镇居民住房问题，国家陆续出台了房屋限购政策。然而，接踵而来，也出现了合同约定与限购政策的冲突，而导致房屋无法办理过户手续，这种情况如何妥善处理，直接关乎当事人权益保护及社会安定问题。
　　近日，笔者接待了这样一个咨询：姐妹俩为北京人，均住西城区。双方根据各自生活需求，于2006年4月签订了《房屋互换协议书》，并实际进行了房屋互换和使用。之后，妹妹办理了房屋过户，姐姐却未办理。现姐姐要求妹妹配合去办理房屋过户手续，妹妹却不愿意配合。又根据现有房屋限购政策，姐姐名下已有多处房产，不具备购房资格。问这种情况怎么办？姐姐通过什么方式才能办理房屋产权过户？
　　笔者根据对《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》的理解，向这位姐姐做了解答。
　　首先，房屋置换交易作为一种特殊形式的房屋买卖，是买和卖的双向合同，双方互有权利和义务。当时所签互换合同不违反法律规定，双方均应无条件履行。
　　第二，北京房屋限购政策的制定，是区分各类不同情况的。法院对各类纠纷的处理也是有章可循的。现买方要求卖方办理房屋过户手续，卖方不配合，加之限购政策的约束，房屋产权交易中心是无法办理的。因此，建议买方向法院提起诉讼，要求其履行合同并办理过户手续。
　　第三，法院对在限购政策实施前签订的互换合同，且已支付对价并实际占有使用房屋多年的情形，如买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的请求，是支持的。
　　殷元红（著名律师）
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