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在拆迁和征收时,承租人能否要求征收部门进行损失赔偿?
作者:王明　　时间:　　 来源：转　　浏览量：0　　
[原题]承租人能否要求征收部门进行损失赔偿
版权声明&法客帝国按
作者1|刘慧慧[上海东方华银律师事务所]
作者2|赵海骏[江苏省句容市人民法院]
来源|作者赐稿并授权法客帝国刊发
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阅读提示：房屋承租人能否要求征收部门就损失进行补偿？不同时期不同答案。面对拆迁潮，承租人群体的利益不容忽视。
[法客帝国(Empirelawyers)出品]
一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》将承租人排除在外。
2011年1月21日，国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式生效实施。同时，日生效的国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》正式废止。届此，该条例成为现行房屋征收领域内效力位阶最高的国家规定。
根据2001年的《城市房屋拆迁管理条例》可知：房屋承租人可以和拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议，可以向房屋拆迁管理部门申请行政裁决，可以继续租赁产权调换的房屋，可以取得搬迁补助费和临时安置补助费，可以取得停产停业补偿等。因此，该被废止的条例对承租人的权利和保障是有明确规定的，起码在程序上作为征收补偿合同的主体，能够保障其相应的权益。
然而，2011年的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”同时，该条例的附则规定，在征收条例实施前取得房屋拆迁许可的项目，继续沿用原规定。
因此，在日《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布以前已经取得房屋拆迁许可证的项目中，如果涉及有承租关系的房屋，需要按照原有的条例签订拆迁协议，这时承租人是合法的拆迁补偿协议主体。而在日《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布之后取得房屋拆迁许可证的项目中，承租人不再是合法的拆迁补偿协议主体。
很明显，2011年的《国有土地上房屋征收与补偿条例》排除了房屋承租人在房屋征收时的主体地位，承租人不再如《城市房屋拆迁管理条例》一样属于独立于被征收人之外的补偿对象，不再是此次行政立法保护的对象。《国有土地上房屋征收与补偿决定》只调整征收人与被征收人的权利义务关系，既不调整征收人与房屋承租人的权利义务关系，也不调整被征收人与房屋承租人的权利义务关系。因此，现行条例框架内，承租人因征收而遭受停产停业的损失，无权直接要求征收部门进行补偿。
二、承租人是行政征收行为的直接利害关系人，被《国有土地上房屋征收与补偿条例》遗弃，却被最高人民法院《关于申请强制执行国有土地房屋征收与补偿决定若干问题的规定》挂念。
城市土地、房屋征收行为，并非基于双方的自愿或一致的民事行为，而是有权行政机关行使其职权发生法律效力的行为。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人与房屋征收部门达不成补偿协议，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以作出补偿决定，被征收人对补偿决定不服的，可以申请行政复议，或提起行政诉讼。征地补偿具有行政行为性质，房屋征收属于具体行政行为。补偿不仅是房屋所有人的一种权利，更是一种基于行政力量强加给房屋所有人的义务。
房屋征收补偿合同，属于行政合同而非民事合同。合同一方为房屋征收部门，它是行政法规授权的主体，是公权利的代表，带有特权；另一方是被征收方，是房屋所有权人，也是固定的被征收人，只能在货币补偿或房屋产权调换上作出选择，不允许选择其他形式进行补偿；对补偿本身来说，补偿标准不是完全按照市场定价，不是完全按照公平、公正、自愿的原则进行，体现了房屋所有人对公共利益的服从和让步。
这就造成了一个困局：承租人成为被遗弃的主体。承租人正在居住或经营的房屋被征收，很明显，承租人属于行政行为中的直接利害关系人。一方面，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对于承租人救济途径为空白。另一方面，房屋征收补偿合同对承租人没有约束力。对于承租人来讲，既不是征收补偿合同的主体，又没有法律救济途径。
那么，承租人在房屋征收过程该何去何从呢？占据房屋、拒不搬出、与拆迁人针锋相对，冥冥之中成为了承租人保住眼前利益的最后救命稻草。
可叹的是，这最后的救命稻草不得不被法院正视！日施行的最高人民法院《关于申请强制执行国有土地房屋征收与补偿决定若干问题的规定》，对承租人还算念念不忘。该规定第二条中明确要求，申请强制执行时需要提供直接利害关系人的意见。而且，法院强制执行时，房屋被征收人与实际居住人（通常是承租人）经常不符，强制执行文书可以对被征收人强制，对实际居住人强制却没有任何法律依据。
那么问题来了，承租人这时候不强硬，更待何时？无形之中，似乎就形成了司法协助承租人阻止拆迁的假象。试想下，房屋征收和补偿的过程都没有承租人参与，整个过程都将承租人的利益晾一边视而不见，补偿合同没有经过承租人等利害关系人的确认或协商，那么开始拆迁后，法院要求应当提供承租人的意见，承租人的意见当然就是为了自己的利益“殊死挣扎”、不予搬迁，直至征收方合理考虑并补偿承租人的损失为止。
三、拆迁导致部分承租人损失惨重
现实中，政府征收行为要与承租人利益直接挂钩，主要是看租赁期内是否受政府征收这种不可抗力因素影响而解除合同，还有租赁期内进行的装修等补偿问题。承租人虽不是被拆迁征收房屋的所有权人，但是，拆迁活动势必会影响到房屋承租人的居住、生产经营和生活，势必给其带来损失。对承租人的法律关系如何处理，与征收工作能否顺利进行密切相关。
第一：住宅类房屋征收中，租赁关系复杂，征收时涉及历史遗留问题多，涉及亲情、居住权等问题，拆迁容易导致恩怨深厚的纠纷。
现实中，特别是原有老城区内，还有很多租赁关系的形成原因比较复杂：有公房租赁关系，有私房租赁关系，有因历史政策原因形成的，如直管公房和自管公房，有因市场原因形成的，有公房对外租赁的，有私房对外租赁的。这中间，都可能夹杂着婚姻、血缘、友情、工作职级等各种附加关系。假设承租人没能与出租人通过租赁合同明确约定征收补偿归属，则会导致承租人因征收产生巨大的财产损失，甚至是居住权的丧失，附带的，甚至亲情变敌情、友情变陌路、工作职属变仇敌。这些承租人长期占有、居住房屋，与房屋所有人一样被行政征收，却得不到任何补偿，这对承租人不公平。不过，随着房地产市场的深化改革，类似历史遗留问题正在逐步减少，并很可能退出历史的舞台。《国有土地上房屋征收与补偿条例》制定当时，应该就是考虑到了此点。
对直接通过房屋中介等租赁房屋的承租人来说，居住的好好的房屋说拆就拆，个人的居住权绝对屈从于行政征收权，即使没有对房屋进行装修，搬迁损失也是惨重的。承租时间短的还好说点，承租时间长租赁合同还有很久才到期的，突然拆迁对本就经济条件不好的承租人来说，将犹如雪上加霜。如果承租人与出租人之间无法协商一致，承租人拒绝搬迁，必然影响征收和拆迁的进程。可以想象，人口迅速流动之下，房屋承租人越来越多，可是在房屋征收、拆迁面前，承租人就像被驱赶的水牛，哪天水牛被皮鞭打疼了，说不定就会回过来踢出租人两脚，再给征收人制造些小混乱，让你不得不正视水牛的力量。
第二：非住宅类房屋征收中，补偿项目归属容易产生争议。
对非住宅类房屋征收中的房屋承租人来说，经营类房屋通常需要对房屋进行改善或增设他物，这需要付出一定成本，征收不仅将造成搬迁和临时安置等损失，而且会造成停产停业损失，该损失往往金额特别巨大。此外，经营地址变更也很可能造成对供应商或客户的违约，由此产生的违约责任损失谁来承担？甚至也可能造成部分可得利益或预期利益的损失，这些损失谁来承担？
遗憾的是，房屋租赁合同通常都不能清楚的约定补偿项目，出租人与承租人之间的权利义务内容、合同期限等，均将对各方利益产生或多或少的影响，而这种影响往往不能协商一致。之后，各种纷争就将上演，拆迁必将受到阻挠。
四、房屋承租人可否依据《物权法》直接获得损失赔偿？
那么，房屋承租人的损失，就该被法律规范这样不公平、无情的无视吗？明显不可能！
首先，承租人对房屋享有的租赁权为用益物权。此前，房屋租赁权是债权还是用益物权，一直是理论界的争议焦点。而占主导地位的理论是，房屋租赁权利是所有权派生的物权，是一种他物权。在当事人只签订租赁合同还未将不动产交付给承租人时，当事人之间只存在债权关系，承租人只享有债权，当事人之间一旦交付房屋，交付行为属于物权行为，该物权行为设定了租赁权，承租人的债权就因此而消灭，租赁权这一用益物权就是租赁合同所产生的承租人债权的归宿。承租人作为他物权人，虽然对财产所有权无权处分，但是基于租赁关系对所有权人财产享有占有、使用、收益的权利，是独立于所有权而存在的权利，与土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权并列为用益物权。所以，物权法理论中将承租人列为用益物权人。
其次，用益物权人是可以得到补偿的。《物权法》第一百二十一条规定：因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。所以，在房屋征收活动中，一旦房屋的使用人即承租人得不到补偿，仍然会拒绝搬迁，直至房屋征收方做出赔偿的合理妥协。
最后，承租人与征收人之间的法律关系是否可以适用《物权法》用益物权理论予以调整？笔者认为是可以的。既然《物权法》第一百二十一条规定了因征收致用益物权消灭有权获得补偿，那么承租人作为用益物权人，是否可以直接依据《物权法》第四十二条、第四十四条的规定向征收人主张相应的损失赔偿？从现有的法律体系来看，只有《物权法》在此处规定了用益物权人的相应赔偿权，而阻碍承租人直接向征收人主张赔偿的障碍就在于承租人是否为用益物权。如果此障碍消除，笔者认为，承租人将完全可以依据《物权法》的规定主张损失赔偿。笔者愚钝，欢迎大家一起探讨！
五、承租人该如何最大化维护自己的利益？
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》条例：如果承租人向征收人主张权益，征收人将以房屋承租人不是房屋所有权人为由，主张向其支付补偿款没有法律依据；如果房屋承租人向房屋所有权人主张权益，房屋所有权人将以租赁合同没有约定或约定不清为由，主张向其支付补偿款既无合同依据也无法律依据。该条例根本就与承租人没有任何关系！
因此，面对拆迁，承租人只能从《合同法》和《物权法》两个角度，再结合日施行的最高人民法院《关于申请强制执行国有土地房屋征收与补偿决定若干问题的规定》这根救命稻草，来最大限度的维护自己的利益。
第一，通过租赁合同约定好补偿项目和标准等，房屋所有人获得征收补偿后，承租人依据租赁合同向房屋所有人主张补偿金。
如果在租赁合同中，各方可以合理遇见到征收拆迁等问题，具体情况具体对待，并就相关补偿项目、条件、金额等达成一致意见，全部在合同中约定清楚明确，这样将为承租人减少很多不必要的麻烦。而且，即使有争议，也是承租人和房屋所有人的争议，可以依据合同法理论对簿公堂，有利于争议的迅速解决。
第二，通过《物权法》用益物权理论，在房屋被征收时直接向征收人主张损失赔偿金。
如果没有合同依据，向房屋所有人主张损失无门的前提下，承租人可以依据实际占有房屋的优势，作为直接利害关系人，给法院和拆迁人员的意见类似为“不予搬迁”，再依据《物权法》理论，直接向房屋征收人主张相应的损失赔偿。当然，这中间要合理考虑剩余租期、停产停业损失、及其他损失等项目，不能漫天要价，影响拆迁进展。
综上，如果在签订租赁合同当时预见到了房屋征收，并在合同中做了明确的补偿约定，承租人因房屋被征收而遭受的损失可以向房屋所有人住张。如果租赁合同中约定不明或没有约定，则承租人可以依据《物权法》的用益物权理论，向房屋征收人直接主张损失赔偿金。这样，房屋承租人在面对征收时，才能合理合法维权！　　征收农村集体土地有哪些补偿项目
　　根据《中华人民共和国土地管理法》第47条，征收农村集体土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费是指国家征收土地时对土地所有者在土地上的投入和收益造成损失的补偿。安置补助费是对因征地造成的农业人口因失去土地所造成的生活困难而给予的补助费。地上附着物和青苗的补偿费是对被征收土地上生长的农作物和建造的建筑物所给予的一次性经济补偿费用。其中地上附着物和青苗的补偿费依法应支付给其所有者。
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你好，对于拆迁房屋承租人可以获得的相应补偿我有一定的了解，具体可以获得以下补偿，1、临时安置补助费(过渡费)《拆迁条例》第三十一条第二款规定:“在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费;……”第三十二条第二款规定:“因拆迁人的责任延长过渡期限的,对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人,应当自逾期之月起增加临时安置补助费;……”故当承租人自行安排住处的,则应获得相应的临时安置补助费。2、停产停业损失《拆迁条例》第三十三条规定:“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。”据此,若因拆迁造成承租人停产、停业的,则承租人有权要求获得相应的补偿。3.添置物品的补偿《》第二百二十三条第一款的规定:“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。”承租人改善或者增设的物品主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施,如承租人与被拆迁人就此项改善或者增设物品有约定的,则按约定处理;如无特别约定或约定不明的,则此部分的款应支付给承租人。
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你好，很高兴可以回答你的问题，拆迁房屋承租人可以获得的补偿有1、搬迁费,又称搬迁补助费《拆迁条例》第三十一条第一款规定:“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”如果被拆迁人与承租人就该项费用有约定的,按约定办理;若无约定的,则“当房屋由房屋承租人使用时,发给房屋承租人。”2、提前搬迁奖规定被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内提前搬迁的,拆迁人可以给予搬迁奖励费。如:市政府颁布的《北京市城市管理办法》(日起施行)第三十二条规定:“被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的,拆迁人可以给予提前搬家奖励费。”搬迁奖励费的支付按搬迁费的支付原则办理。
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拆迁中作为承租人应得的补偿规定都有些什么？
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一、房屋承租人在拆迁中遭遇行政和司法救济尴尬
1、房屋承租人是否是房屋拆迁补偿安置协议的必需当事人？旧《城市房屋拆迁管理条例》第3条规定被拆迁人包括承租房屋的使用人（承租人），房屋承租人作为被拆迁人享有权利、承担义务；而新《城市房屋拆迁管理条例》第4条第三款规定被拆迁人仅指房屋所有人而不再包括房屋承租人，房屋承租人已经成为房屋拆迁法律关系中区别于被拆迁人（房屋所有人）独立的当事人。
依照旧《城市房屋拆迁管理条例》第12条、第32条规定，房屋承租人作为被拆迁人是签署拆迁补偿安置协议的必然主体；而新《城市房屋拆迁管理条例》第13条虽然规定拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议，但是第27条规定被拆迁人与承租人解除租赁关系或者对承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。这就给被拆迁人单独与拆迁人签订拆迁补偿协议、领取应当属于承租人所有的补偿款项提供了机会。为简化拆迁法律关系、实现快速拆迁的目的，拆迁人往往在被拆迁人未与承租人解除租赁关系、未与承租人订立拆迁补偿安置协议的情况下，就房屋拆迁补偿与搬迁补偿、停业损失等在承租人未参与的情况下或者根据承租人提供的相关材料与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。而承租人也往往被拆迁人和被拆迁人所蒙蔽。上述案例属于此种情形承租人是否必须参加三方协议的签订呢？在所举案例中，房屋拆迁行政管理部门认为拆迁人与被拆迁人签订的《非住宅房屋拆迁补偿协议书》就是《城市房屋拆迁管理条例》所要求的拆迁安置补偿协议，即承租人不是参与签订拆迁安置补偿协议的必须主体，《非住宅房屋拆迁补偿协议书》已经包括房屋拆迁补偿款、搬迁补助款和停产停业损失。但是，某区人民法院驳回张某日起诉和日起诉的裁定均认为张某的起诉属于拆迁人未与被拆迁人、承租人签订房屋拆迁补偿安置协议情形，即认为承租人必须与拆迁人签订补偿安置协议。但，是拆迁人与承租人签订协议，还是拆迁人与承租人、被拆迁人签订三方协议没有明确。
2、承租人未参与签订的拆迁补偿安置协议的法律效力如何？
为了简化拆迁法律关系、实现快速拆迁的目的，拆迁人即便在知道被拆迁房屋存在租赁关系的情况下也仅与被拆迁人签订补偿安置协议，而将承租人的补偿安置事宜推给被拆迁人和承租人之间解决。而被拆迁人则在取得房屋拆迁补偿款或者搬迁补助以及停业损失之后认为承租人应得的补偿应自行向拆迁人主张而拒绝支付或者少支付给承租人。承租人要想正确维护自身权益，认清拆迁补偿安置协议的法律效力如何便显得至关重要了。
实务中关于承租人未参与签订的房屋拆迁补偿安置协议的法律效力如何主要有以下三种观点：
（1）违反强制性行政法规，无效。理由是根据国务院颁布旧《城市房屋拆迁管理条例》，承租人是被拆迁人，是当然的协议主体。新《城市房屋拆迁管理条例》第十三条也规定“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”，该规定属于强制性规定，必须遵守。从福建省建设厅制定的《房屋拆迁补偿安置协议》示范文本也可以看出，签订拆迁补偿安置协议的应该是拆迁人与承租人、被拆迁人三方。
（2）处理了应属于承租人的权利部分，部分无效。新《城市房屋拆迁管理条例》第13条第一款规定（拆迁非租赁房屋）拆迁人应当与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。新《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定在被拆迁人自行处理了承租人的租赁关系的情况下（相当于非租赁房屋），拆迁人对被拆迁人进行补偿。此规定可看出承租人并不是必须与拆迁人处理拆迁补偿安置关系的。但是，被拆迁人是否已经妥善处理了与承租人的赔偿、安置事宜没有统一的判断标准，便容易出现被拆迁人与拆迁人签订协议时一并处理了属于承租人的权利而承租人最终得不到任何补偿。被拆迁人在签订协议时处理了属于自身的权利是合法的，但在未获授权的情况下行使了属于承租人的权利，应属无效。
（3）承租人仍有权向拆迁人主张权利，有效。新《城市房屋拆迁管理条例》第31一条、33条规定拆迁人应当向承租人支付搬迁补助费、停产停业损失，向承租人支付搬迁补助费、停产停业损失的义务主体是拆迁人。被拆迁人根据其与拆迁人所签订的协议取得的款项有合同依据，被拆迁人从拆迁人处所取得款项不论是否包括了搬迁补助费、停产停业损失均与承租人无关。即使被拆迁人所获得款项超出其应得数额，有权提出返还要求的也只是拆迁人，而承租人应得的补偿款可另行向拆迁人主张。3、根据拆迁补偿安置协议法律效力的不同，在现有法律框架下房屋承租人可以采用的救济方式效果有限。
（1）协议无效或者部分无效的，承租人可向人民法院申请宣告协议无效。在协议被确定无效之后，向房屋拆迁管理部门申请行政裁决。这是目前的法律框架下承租人所能采取的通常途径。但是，在实际的拆迁过程中，行政部门往往根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第8条认为承租人申请行政裁决时所承租的房屋已经灭失或者拆迁当事人已经达成补偿安置协议而不予受理。对于行政部门作出的不予受理决定承租人可以提起行政复议和行政诉讼，但是人民法院根据《行政诉讼法》及相关司法解释的规定，对行政裁决的事实认定、行政程序、法律适用、有无超越职权和滥用职权等进行全面合法性审查后难以变更不予受理的决定。
（2）协议有效，承租人另行向拆迁人主张。在标的物已经灭失的情况下，承租人申请裁决只会换来不予受理的结果，必然走上行政诉讼之路。
（3）承租人在申请行政裁决之前或者行政裁决不予受理之后直接起诉拆迁人或者拆迁人和被拆迁人，人民法院都会根据《房屋拆迁管理条例》第16条和最高人民法院法释〔2005〕第9号裁定驳回起诉。
因此，根据现行的《房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》以及最高人民法院法释〔2005〕第9号，承租人无法有效维护自身权益。
二、房屋承租人应如何维护自身权益
1、在签订租赁合同时对拆迁补偿条款进行特别约定
拆迁租赁房屋涉及补偿安置和解除合同两个法律关系。依法拆迁是合法行为，是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保护，被拆迁人有权获得补偿，承租人有权获得因为解除合同而造成损失的赔偿。为使承租人在所承租房屋拆迁时所获得的赔偿有约可依，建议承租人在签订《房屋租赁合同》时对补偿内容进行详细约定。例如约定“在租赁期内，租赁房屋遇有商业拆迁或市政拆迁时，出租人应当从所得或应得补偿款中对承租人进行补偿。有关土地、地上物（房屋等）、速迁奖金、出租方出资所为之添附等内容的补偿归出租方所有；有关停产停业损失、设备搬迁费用、人员安置费、承租方出资所为之添附等内容的补偿归承租方所有”，同时还可以对出租人拒不支付补偿的行为定以相应违约责任。如此有了对补偿内容的详细约定，出现拆迁补偿情形时，双方即可按约分偿，不致引发纠纷，即使发生纠纷也可以通过民事诉讼途径解决。
2、房屋承租人应积极行使条例所赋予的权利
《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与承租人重新订立房屋租赁合同。”该条规定的原则是既要对房屋所有人进行补偿，同时又要兼顾房屋使用人的利益。承租人有权就拆迁补偿事宜与拆迁人、被拆迁人进行协商。在拆迁人发布拆迁公告之后、租赁房屋灭失之前，承租人应以独立的主体积极地就赔偿或产权调换要求与拆迁人、被拆迁人进行协商，不能过分地依赖被拆迁人。如果经协商不能达成拆迁协议的，应争取在房屋灭失之前请求房屋拆迁主管部门裁决。
3、被拆迁房屋承租人保存证据的重要性
2001年《城市房屋拆迁管理条例》被重新修订后，房屋承租人不再是被拆迁人，而成为区别于被拆迁人的独立当事人，承租人的权益很容易被侵犯。承租人在被拆迁房屋未进行价值评估与补偿的情况下交出承租房屋或未将其装修及相关财物进行证据保全或取得拆迁人的确认，最终拆迁人将可能不承认装修损失，仅补偿停工停业损失和搬迁补助费，甚至将全部补偿款项支付给被拆迁人；而被拆迁人则认为承租人的损失非其造成，拒不补偿。从诉讼角度来讲，房屋承租人过于轻信拆迁人与被拆迁人，未能及时保存证据有可能导致旷日持久的补偿争议。本文所述案例中承租人便是在承租物被拆迁之前委托公证处进行现场证据保全，该保全证据是承租人请求赔偿的重要依据。
三、关于承租人提起民事诉讼的探索
1、法复〔1996〕12号仍然部分有效
本文案例中张某作为承租人为主张自己应得的拆迁补偿款提起三次起诉、一次行政裁决和一次上诉，三次起诉两次被裁定驳回起诉、一次被裁定不予受理，为何起诉无门？最高人民法院法释〔2005〕第9号颁布之后，许多人误认为人民法院不再受理拆迁纠纷案件。而一些法院或出于行政部门的压力、或嫌此类案件繁琐，一看到是涉及拆迁的纠纷，便推脱敷衍，不管当事人是否经过行政裁决，不管其是否达成拆迁补偿安置协议，一律不再受理。
在我国当前有关拆迁立法体制甚不完善，拆迁纠纷日益增多的境况下，法复〔1996〕12号对于当事人达成拆迁补偿安置协议后，又反悔的，可以直接提起民事诉讼，就具有了独特的意义。同时，本人认为法复〔1996〕12号有关当事人达成拆迁补偿安置协议又反悔的规定符合我国民法通则和合同法的法律规定和立法精神，拆迁补偿安置协议属典型的民事合同，当事人达成拆迁补偿安置协议后又发生纠纷的，属合同纠纷。根据合同法的规定，当事人达成拆迁补偿安置协议又反悔的情况完全可以受合同法的规制，合同法足以维护当事人的合法权益。
已经失效的最高人民法院《关于适用〈城市房屋拆迁管理条例〉第十四条有关问题的复函》认为在城市房屋拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人属于平等民事主体，发生权益纠纷不论是否经过裁决，当事人向人民法院起诉的，人民法院应以民事案件受理。法复〔1996〕12号虽然废止了（1993）法民子弟9号复函，但仍然规定只要未经过行政裁决，就房屋补偿、安置等问题可以直接提起民事诉讼，当事人也可以通过民事合同纠纷寻求救济。
2、承租人有权提起不当得利之诉
法释〔2005〕第9号规定当事人达不成拆迁补偿安置协议的，应当先申请行政裁决。但是，对于承租人未参与签订拆迁补偿安置协议而其应得的装修赔偿款、搬迁补助款以及停产停业损失已经被被拆迁人领取并拒绝支付给承租人的，而行政裁决、行政诉讼无法获得有效救济，是否能通过民事诉讼途径来获得保障呢？本人认为根据一般的民事诉讼法律来救济是完全必要和可行的。在所列举的案例中，厦门市中级人民法院认为承租人张某对于拆迁人所应支付的赔偿款项目以及金额没有异议，承租人的起诉并不是因拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议而引发的，而是被拆迁人收取了本应属于承租人的款项、侵害了承租人的合法权益，承租人张某主张返还款项。承租人张某的诉求符合起诉条件，属于民事案件的受理范围。本人认为根据我国民法通则第92条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”，被拆迁人领取且拒绝支付相应的款项给承租人的行为构成不当得利。
据法条分析，不当得利的特征和构成要件是：（1）一方受益，一方受损。（2）受益与受损之间必须有因果关系。（3）取得利益没有合法根据，即既没有法律上、也没有合同上的根据，或曾有合法根据，但后来丧失了这一合法根据。
罗马法将不当得利分为无原因不当得利和具不法原因不当得利两种。不当得利的取得，不是由于受益人针对受害人而为的违法行为；而是由于受害人或第三人的疏忽、误解或过错所造成的。不当得利或基于给付而发生，或基于行为而发生，或基于法律规定而发生，又或基于自然条件而发生。基于行为而发生的不当得利。一是基于受益人的行为而发生；二是基于受损人的行为而发生；三是基于第三人的行为而发生。
结合案例分析：《城市房屋拆迁管理条例》对于房屋承租人法律地位以及应获得相应补偿的权利作了规定，而《拆迁补偿安置实施方案》进一步明确了拆迁人应当支付给房屋承租人的搬迁补助款、停产停业损失的具体数额。房屋承租人对拆迁人应当支付的款项以及金额没有异议，而是认为拆迁人将搬迁补助款和停产、停业损失支付给了错误的对象，而且拆迁人在承租人第二次提起诉讼的过程中已经向法院提交了其已经向被拆迁人支付了搬迁补助款和停产、停业损失的凭证并在庭审中确认《房屋拆迁补偿安置协议》所涉及并已经支付给被拆迁人搬迁补助款和停产、停业损失系同指《城市房屋拆迁管理条例》和《拆迁补偿安置实施方案》中规定应当归房屋承租人（使用人）所有的款项。《房屋拆迁补偿安置协议》不仅处分了房屋承租人的权利，而且被拆迁人因此而获得了利益，该损害结果的发生是当事人（承租人、被拆迁人）之外的第三人疏忽、误解或过错所造成的。
拆迁人与被拆迁人签订的《拆迁补偿安置协议》是否是被拆迁人取得搬迁补助款、停产停业损失的合法依据呢被拆迁人往往认为其取得搬迁补助款和停产、停业损失是基于其与拆迁人签订的《拆迁补偿安置协议》，是有合同依据的，不属于不当得利。然而，本人认为《民法通则》第92条着重强调的是“合法”，即获得利益应存在法律依据或者合法的合同依据。不论是根据《城市房屋拆迁管理条例》要求签订三方协议的强制性规定还是根据一般的无权处分行为的效力来判断，拆迁人和被拆迁人签订的《房屋拆迁补偿安置协议》无效或者处分了应当归房屋承租人所有的权利的条款无效，即《拆迁补偿安置协议》并不是被拆迁人取得搬迁补助款和停产停业损失的合法依据。
当前，房地产开发以及城市基础工程建设如火如荼，而拆迁、安置涉及的主体众多，关系错综复杂，如何公平、合理地维护各方当事人的合法权益，使拆迁补偿安置工作和谐进行，在《城市房屋拆迁补偿安置条例》以及现有司法解释的基础上亟待出台更完善、明确的法律、法规，以利于法律的正确贯彻、执行。
文章来源：
[辽宁-沈阳]
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