租赁合同有注明违约赔偿金，如房东毁约，租客是否可以要求继续履行合同？ - 110网免费法律咨询
您的位置：
&& 查看咨询 　　　　　　　今日活跃律师： &&&&&&&&&&
已解决问题
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
租赁合同有注明违约赔偿金，如房东毁约，租客是否可以要求继续履行合同？
&09-17 19:42&&悬赏 0&&发布者:SevenD…… &地区:广东－广东 回答:(28)
您好，我通过一家中介租了一间房子，付了半个月中介费。和房东签了1年租赁合同，刚住进2个月，房东就说卖房，按合同里对毁约的规定赔我2个月的押金。可是我不想搬，因为辛辛苦苦打扫干净，花钱修修补补，又添置了家具，搬家太累，请问我能否要求继续履行合同？如果我不接受赔偿，他们断水断电，我该怎么办？如果最终真的只能搬走，还能要回中介费吗？最重要是我不想搬，我也愿意花几千块请律师！
问题补充：
合同是这样写的：租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，需双倍退还保证金予乙方；
您也有法律问题？ 您可以 发布咨询，我们的律师随时在线为您服务
[山东-青岛]
241975积分
回复时间：日 20时04分
1、可以要求继续履行合同；2、他们断水断电违法，可以投诉举报，起诉要求赔偿损失；3、如果接受赔偿搬走，不能要求退还中介费；4、买卖不破租赁，是法律规定，你可以不搬，不请律师也可以胜诉的。5、但是如果碰上流氓无赖的房东或者买主，你可能要受点精神折磨甚至财产损失啊。。。6、我建议你协商解决可以在多要的赔偿，走人，免得一年不消停；7、个人意见，不一定对啊！
追问：谢谢您的回答和关心。就是说，就算合同中规定了违约金，我也可以要求继续履行合同对吗？那到时候去那里申请诉讼呢？他们断水断电是违反了哪条法律，他们要承担什么责任？
回答：1、是的，可以要求继承履行合同。2、你不同意解除合同，可以告诉房东即可，不需要起诉他，因为你在租赁使用房产，应该他起诉你；3、停水停电违反了民法和侵权责任法，应该承担停止侵权，赔礼道歉，赔偿损失的责任。
追问：合同是这样写的：租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，需双倍退还保证金予乙方；
回答：违约金的标准不高啊，一般都是赔偿2各月至4各月的租金啊！
追问：网上说法律规定的违约金最多是总金额的30%，如果一年租期，那么最多就是赔3个月的租金。而且实际情况合同一般的违约金规定为2个月甚至1个月为多。对此，您觉得以后签租赁合同应该如何规定比较好？最重要的是约定房东不得以任何个人原因解除合同。
回答：1、应该按照租金的3-4关于为好。2，就是约定不得无故解除合同，解除承担违约责任。3、合同是协商的结果，如何一方都可能随时不履行合同，所以法律才规定可以约定违约金，没有约定违约金的，也应该依法承担违约赔偿的责任的。法律不能强制当事人不违约，只能对其违约要求承担违约责任。
提问者对最佳答案的评价：
您的回答最全面，也最能消除我的担忧
[浙江-宁波]
回复时间：
你好，根据买卖不破租赁原则，你可以要求继续履行合同。如果你真是只能搬走，可以要求退还中介费。
追问：房东很想尽快卖掉房子，他想赔我违约金，叫我走。因为我住在那，客户不能随时看房，他觉得我妨碍了他卖房。
回答：你可以拒绝。
[四川-成都]
回复时间：
买卖不破租赁，这是我国《合同法》对房屋租赁合同的特别规定。也就是房东卖房，并不影响租赁合同的履行；租赁合同的效力对购房人继续有约束力。当然若是你们在租赁合同中约定了，若房东卖房原租赁合同解除，那就另当别论。能否要回中介费，那也得看合同约定，通常情况下，中介费是不能返还的。至于合同解除后，约定违约金不足以补偿你的损失，你可要求违约方增加给付违约金。
追问：房东很想尽快卖掉房子，他想赔我违约金，叫我走。因为我住在那，客户不能随时看房，他觉得我妨碍了他卖房。我是否有法律支持可以继续履行合同？合同中没有规定卖房的事。
回答：那你就继续住，但要记得按时交房租。房东若想以给付违约金的方式解除租赁合同，得你同意合同才能解除；你若不接，合同就得继续履行。法律依据就是《合同法》中的相关规定。
追问：我有咨询过一些做律师的朋友，他们说如果合同中规定了违约金，就可以单方违约，不能继续履行合同。他们的认识有误吗？
回答：合同中约定违约金的方式有很多种，若是你们在合同约定双方可以给付违约金的方式提前解除合同，那就得按合同约定履行；若是没有这样的明确约定，只是约定了违约金的数额，除非你同意，那房东是不能以此为由提前解除租赁合同的。
追问：合同是这样写的：租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，需双倍退还保证金予乙方；
回答：若你不同意，合同不能解除。若出租方双倍退还保证金只是承担违约责任的方式，并不是合同约定出租人可提前解除合同的条件；且按合同法规定约定违约金过低（不足以补偿守方损失）的，守约方可要求增加（以违约造成实际损失计）。
[北京-朝阳区]
201991积分
回复时间：
买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
你可以要求其继续履行合同，要是接受违约赔偿搬走不可返还中介费
追问：如果房子卖了，我是不是要重新和新房东签合同？
[广东-广州]
455565积分
回复时间：
不能强行租给你，按照合同赔偿违约金给你即可。
追问：“不能强行租给你”这是什么意思？
[河南-信阳]
回复时间：
你好，你可以继续居住，你要按时缴纳房租等费用。别违约。或者房东多给你点违约金，你换房，免得你以后在这房里居住着闹心。
追问：合同是这样写的：租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，需双倍退还保证金予乙方；
回答：房东真要解除合同，要求你们搬走，属于违约。只能按照合同履行。
[青海-西宁]
回复时间：
您好，很高兴为您解答。
&&&&首先您的情形属于买卖不破租赁，租赁合同的效力对您继续有约束力。房东不让您继续住是违反法律规定的，所以您可以不搬，要求房东继续履行合同。
&&&&如果他们断水断电，您可以找物业部门，并告知如果继续采取这种方式将起诉他们。
&&&&再者，即使最后你们协商不成，您也可以走诉讼途径，这个您的胜诉还是很大的，当然以协商为主。
&&&&最后，如果最终搬走，您可以要求房东除了支付2个月的押金，还有您装修房屋花费的费用，中介费通常不予返还的。
&&&希望我的解答您能满意，并采纳为满意答案，如有问题，可以追问。
我的补充：
对方违约承担的责任并不是只可以选择一种来承担，可以要求继续履行并赔偿损失。没有问题的。
追问：合同是这样写的：租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，需双倍退还保证金予乙方
回答：第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【解读】本条系“买卖不破租赁”及其适用例外的规定。
《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁”原则，若无法定或约定的除外情形，该原则即应被适用。
最高院民一庭认为可以参考本解释第二十四条第(三)项的规定，该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，该“15日”的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限——15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在15日答复期之前履行通知义务。
所以，如果出租人提前15日日告知承租人，如果承租人不予购买，那么出租人是可以出售房屋的，这个是最新的司法解释规定。已经打破原有的买卖不破租赁的绝对原则。
希望对您有所帮助。
追问：请您正面回复我，合同这样写，房东是否有权单方面解除合同，赔违约金后我必须搬走？
我给您归纳一下：
1、如果出租人解除合同是可以的，因为你们租赁合同已经约定，并且就违约责任的承担方式也进行了约定。出租人应当按照约定支付2个月的押金；
2、如果出租人出卖房屋，他应当提前15日内通知您，您在此期间享有优先购买权，如果您在此期间不购买，就丧失了优先购买权，那么出租人是可以将房屋出售给买受人的。
3、根据租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持规定，您是可以要求与买受人继续履行原租赁合同，如果对方不同意，您可以起诉到法院，法院会支持您的诉讼请求的，就是会判定让您继续租住。
4、当然如果您继续租住，买受人或许可能干扰您的正常生活，这些也是给您的善意提醒。
如有问题，可以继续追问，如果对您有所帮助，希望您能采纳。
[河北-秦皇岛]
回复时间：
可以要求继续执行租赁合同。如果房东断水断电，可以诉讼维权。抓住法律规定，买卖不破租赁，确保自身合法权益
[广东-深圳]
171902积分
回复时间：
可以要求继承履行合同。
[福建-福州]
回复时间：
你好，法律规定买卖不破租赁，即使房子卖出去了，原承租关系依然有效，你有权要求继续履行合同。但有时候法律归法律，我的建议是协商解决，可以要求房东按照约定支付违约金。另外，是房东违约，跟中介是没有关系的，你只能找房东。
[青海-西宁]
回复时间：
你可以要求继续履行合同。因为你已和房东签订协议，且实际履行，如果房东需要出卖，买受人必须将你和房东之间的租赁协议履行完毕。
&&&&另外，如房东一再想让你搬走，你也可以以其承担违约金为条件，要求其承担违约金，并给你补偿。
&&希望我的回答对你有帮助，并能采纳，选为最佳答案。
[江西-赣州]
回复时间：
你可以要求继续履行合同。同时，根据买卖不破租赁，即使房东将房屋出卖了，你也可以继续承租。如果你无法继续承租，可以按租赁合同的约定，要去房东支付违约金。
[山东-淄博]
回复时间：
你好，首先按照法律的规定，买卖不能破租赁，也就是说租赁期间，原租赁合同对新的买受人继续有约束力，只是租赁费交给新的买受人，可以要求继续履行，没有问题。其次，解除租赁合同，追究对方的违约责任，赔偿你装修的损失。再次，如果对你断水断电，你可以向小区物业投诉。最后你和中介公司有合同，双方已经履行完毕，中介费用不能退还。建议协商解决。
追问：合同是这样写的：租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，需双倍退还保证金予乙方；
回答：上面表述为协商解除，违约也可以解除合同。
追问：就是说房东只要赔偿了违约金，就可以解除合同？无需我同意？
回答：你好，违约解除的主动权是你，而不是他。
[山东-聊城]
回复时间：
首先关于中介费不能退，但是你可以要求双倍退还保证金。
[广西-贵港]
330961积分
回复时间：
你好，我简单为你解答
1、这种情况属于买卖不破租赁，不管房东的房子是否出卖，原有的租赁合同是继续有效的；
2、如房东不愿意履行合同的话，除了赔偿约定的双倍保证金外，你还可以主张装修的钱；
3、如房东真要你搬走的话，你是可以向中介要回部份中介费用；
4、如房东断水断电的话，可以与他协商，但估计协商意义不大，像这种情况还搬走算了，这样过得还省心些。
[新疆-乌鲁木齐]
回复时间：
即使卖了，租赁合同对新房东继续有效，你不用搬，不同意解除合同即可
[陕西-渭南]
回复时间：
可以起诉要求继续租赁
[四川-成都]
回复时间：
对方违约，你可不搬。若其造成你损失可起诉。
[北京-昌平区]
163173积分
回复时间：
你有权要求继续履行合同，若房主断水断电你可向物业管理部门投诉，如果你搬走可要求其给违约费，中介费不能要回。
[甘肃-天水]
回复时间：
&&&&如果出租人解除合同是可以的，因为你们租赁合同已经约定，并且就违约责任的承担方式也进行了约定。出租人应当按照约定支付2个月的押金；
&&如果出租人出卖房屋，他应当提前15日内通知您，您在此期间享有优先购买权，如果您在此期间不购买，就丧失了优先购买权，那么出租人是可以将房屋出售给买受人的。
&&根据租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持规定，您是可以要求与买受人继续履行原租赁合同，如果对方不同意，您可以起诉到法院，法院会支持您的诉讼请求的，就是会判定让您继续租住。
最后善意提醒，协商解决，赔偿了你损失，不吃亏就搬走，免得长时间烦恼。
[辽宁-葫芦岛]
回复时间：
买卖不破租赁，你可以要求房东继续履行合同。也可以同意房东的要求，但可以主张违约金。
[河南-郑州]
447989积分
回复时间：
可以诉讼的
[内蒙古-呼和浩特]
回复时间：
可以要求继续履行合同
[天津-和平区]
回复时间：
你完全可以要求继续履行合同的，没有问题的
[甘肃-酒泉]
回复时间：
详细内容来电咨询，请对我的回答给予评价并采纳。
首先您的情形属于买卖不破租赁，租赁合同的效力对您继续有约束力。房东不让您继续住是违反法律规定的，所以您可以不搬，要求房东继续履行合同。
&&&&如果他们断水断电，您可以找物业部门，并告知如果继续采取这种方式将起诉他们。
&&&&再者，即使最后你们协商不成，您也可以走诉讼途径，这个您的胜诉还是很大的，当然以协商为主。
&&&&最后，如果最终搬走，您可以要求房东除了支付2个月的押金，还有您装修房屋花费的费用，中介费通常不予返还的。
&&&希望我的解答您能满意，并采纳为满意答案，如有问题，可以追问。
我的补充：&&20:27
对方违约承担的责任并不是只可以选择一种来承担，可以要求继续履行并赔偿损失。没有问题的。
追问：合同是这样写的：租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，需双倍退还保证金予乙方
回答：第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
[北京-朝阳区]
回复时间：
买卖不破除租赁&你可以让对方出卖房子&你仍然居住&&&中介不会退回费用&&其已经提供了服务&后续是你们之间纠纷
[北京-朝阳区]
回复时间：
你好，根据买卖不破租赁原则，你可以要求继续履行合同。如果解除合同，应当支付您违约金，退回中介费及您对房屋改善付出的费用。
如有问题，可来电详询。
[北京-朝阳区]
回复时间：
110法律咨询网提醒您：律师能在百忙之中帮助您解决法律烦恼，请您也给予他们一些鼓励。如果您未及时选择最佳答案，资费不会转入律师账户，系统将自动扣除。本问题自您发布开始，5天后不再置顶，15天后自动关闭。
问题答案可能在这里 →
无锡推荐律师
最佳律师解答
(苏佰林)()&
(年遇春)()&
(周文才)()&
(陈铠楷)()&
(牛彩红)()&
(邵贤南)()&
最新回复律师
人气：1216322
北京 朝阳区
人气：620624
人气：377171
上海 徐汇区
人气：321066
江西 南昌市
人气：158115
黑龙江 哈尔滨
人气：266445我想提前解除租赁合同，此种情况下，是否可以不缴纳违约金，或者是能否胜诉？ - 知乎2被浏览42分享邀请回答01 条评论分享收藏感谢收起提前解除租房合同违约金怎么赔付?
我的图书馆
提前解除租房合同违约金怎么赔付?
般房屋租赁合同都会约定违约金条款，实际租房过程中，房东也会预先收取几个月的租金作为押金，如果双方一旦发生什么争议，尤其是承租人提前解约，出租人往往会扣留押金做为违约金。法律上，押金一般应理解为保证房屋及家具完好的保证金，它和违约金是两回事，不能直接将押金认定为提前解约的违约金。　　违约金应予明确：　　法律没有规定一个明确的违约金数额标准，在合同法中，对于违约金数额的确定主要遵循一个原则：有约定从约定，无约定按照实际损失计算。按照法律规定，无论哪一方提出的损失数额，都必须自行举证加以证明。因此对于租赁合同解约的实际损失，可能面临举证难的情况，损失数额难以确定。　　违约金的《合同法》规定：　　第114条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。　　解除合同可提前约定：　　租客想提前解除房屋租赁合同，又不想承担违约金的，首先想到的办法应当提前与房东协商，与房东协商一致的，可以提前解除房屋租赁合同。　　如果和房东协商不一致的，以下几种情形，租客也是可以不承担违约责任的：　　1、双方可以在租赁合同中先明确约定，发生某种情况，合同自动解除，双方不须承担违约责任。譬如租房是为了便利工作生活，如果工作地点发生变化，很可能需要另外租房居住。在此情况下，承租人就可以事先和出租方约定，一旦工作地点发生重大变化，可以提前解除合同。　　2、找到适合的人转租，承租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但如果承租人在解除合同时能以不低于原租赁合同的条件，为出租人找到新的承租人，则承租人不承担上述违约责任。　　解除房屋租赁合同需要的书面手续　　租房合同正常到期解除，双方应当办理交房手续，要清点物品，退还剩余的租金和押金，上述过程应该有书面文件予以证明。在提前解除合同的情况下，当然也少不了这些手续。　　除上述手续之外，提前解约还应签订《解除租赁合同确认书》，对于哪一方提出解除、另一方的态度如何、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中加以明确。不管解除合同是否协商一致，双方均应该注意保留必要的书面文件。如果是协商一致解除合同，自然可以签订《解除租赁合同确认书》，协商不一致无法签订文件，则需要单方发出书面文件。　　提出解约的一方，应书面告知对方，尤其是承租人准备搬离的情况，应当及时告知出租人解约及搬离的时间，以免出租人以不知情为由主张更高额的赔偿。作为守约方，在得到对方要解约的告知后，可以向对方发送相应的催告函主张权利，并保留催告的证据，如果在合理时间内对方没有反应，应该及时到法院提起诉讼。　　上述书面文件，对于法院审理时判断哪一方构成违约、合同解除的具体时间，以及相应的损失该如何计算，都有重大作用。
TA的最新馆藏
喜欢该文的人也喜欢您还不是会员
中华会计网校
当前位置：&&&&&&&&&&&&&>&正文
提前解除“租房合同”收到的违约金要交房产税吗
　　来源: 　　字体：　　
案情简介：
稽查局在对某房地产公司检查时发现该公司与某某工业企业签订协议，将其未售出商铺租给某某工业企业使用，协议约定租期5年，每提前一年解除合同支付对方15万元违约金，现承租方要求与该房地产公司解除合约，并赔偿45万元。
该笔业务房地产公司未作纳税申报。
税法分析：
根据《中华人民共和国暂行条例》规定，房产税以房屋为征税对象，分别以&房产原值&和&房租收入&为计税依据。该房地产公司取得的上述赔偿款项并非与房屋直接相关，而是基于对方违约而取得的赔偿，不涉及房产税。
但是根据《》相关规定：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。
所以，该房地产公司取得的违约金收入应按&服务业&税目中的&租赁&项目补缴营业税。税务机关应对其补征税款、滞纳金，并进行告知处以50℅以上，五倍以下的罚款。
（该案例分析有待商榷，仅供参考）
相关链接：
推荐栏目：&&&&&&&&&
责任编辑：米粒儿}