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东港休闲养老可行性报告精撰
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&&& 东港休闲养老可行性报告精撰，专业提供休闲养老服务，东港本地做休闲养老公司，我们针对每个客户的休闲养老都组成专家小组进行针对性的策划分析，以确保提供的休闲养老服务的专业性、科学性、权威性，助力每个客户项目能够顺利实施，瑞鼎rd916877东港休闲养老可行性报告精撰。
&&& 除了朱雀投资面临叫停以外，已获股转受理的二级市场机构还包括深圳东方港湾投资股份有限公司、盛世景资产股份有限公司、中信资本股权投资（天津）股份有限公司、上海亚豪资产股份有限公司、荣盛泰发（北京）投资股份有限公司、上海申毅投资股份有限公司等近20家阳光机构亦受到牵连。欧洲投资副行长乔纳森·泰勒（Jonathan Taylor）在会后向21世纪经济报道记者补充道，一般来说，两个的合作可能性是由具体项目而决定的，然而，也确实有一些是该行的“黑名单”，比如正在被欧盟制裁的、经济不的委内瑞拉、仍被美国制裁的伊朗等。至于联合项目将使用哪种货币，霍伊尔对21世纪经济报道记者指出，该行筹资和发贷使用的货币是多样的，去年大约使用了包括币在内的14种货币。泰勒补充道，“我们可以根据具体项目和所在的情况来决定发贷货币，比如，在英国使用英镑，在瑞典使用克朗。”
萧景睿想了想，也觉得心中疑惑，低声道：“我当初结识苏兄。是仰慕他地才华气度，尽管后来发生那么多事。我还是一直觉得……争权夺利不是他的格调。既然他早就知道赤焰地。那么也许自始至终，他的目的就是为了这个案子。至于投靠谁辅佐谁，不过是手段罢了。”
以下三类公司建意客户慎重选择：
一、注册时间低于四年的（服务型公司四年是道坎，挺过去了公司的服务模式及服务质量就会相对稳定，切记一定要到当地工商系统网站查询公司注册时间。）
二、作坊式办公模式的（几个人业务员，租间民房，摆几台电脑发点宣传信息，接到的活外包出去做，或者接完直接不做，没有稳定的一对一专人服务团队，切记一定要去公司或者视频考察公司环境及运作模式。）
三、前期咨询团队低于10人，后期规划及编写团队低于15人的（一定要去公司考察，一个项目的规划严格意义上讲要有专人对接，还要有3-5人的后工服务小组针对性负责，如果没有坚实的团队做支撑，试想接了你的案子之后谁去完成，质量怎么保证。）
&&&&&公司始创于2006年，专业提供东港可行性研究报告、东港节能评估报告、东港项目建议书、东港资金申请报告、东港PPP项目报告、东港社会风险评估报告、东港招投标书、东港实施方案、商业计划书、东港项目计划书、东港策划书、东港投资计划书、东港策划方案、东港企业策划方案、东港活动策划方案等、编制、评审、指导服务，及东港高端画册、VI、概念性设计方案、鸟瞰图、平面图等设计、制作服务，东港休闲养老可行性报告精撰。
&&&　　悲剧的开始往往毫无征兆。命运伸出手来，把种子埋下，幽秘地笑着，等待开花结果的。“温泉水滑洗凝脂，夜半无人私语时。”大明宫韶华极盛时，谁会料到，结局竟是马嵬坡前“一掊黄土收艳骨，数丈白绫掩”？
&& 在具体业务层面，伊利、蒙牛、光明的营收主要靠液态奶，在光明乳业上半年102.7亿元的总营收中，液态奶营收74.48亿元，占比72.5%；蒙牛液态奶占比87.2%，为237.6亿元；伊利液态奶营收为234.9亿元，占比78.5%，液态奶对三家而言均占据着举足轻重的地位。
【东港可行性研究报告主要内容】
章& 项目总论
第二章& 项目单位基本情况
第三章& 项目背景及必要性
第四章& 市场预测
第五章& 建设规模与产品方案
第六章& 场址选择
第七章& 技术方案、设备方案和工程方案
第八章& 主要原材料、燃料供应
第九章& 总图运输与公用辅助工程
第十章& 节能措施
第十一章& 影响评价
第十二章& 劳动卫生
第十三章& 组织机构与人力资源配置
第十四章& 项目实施进度
第十五章& 投资估算与资金筹措
第十六章& 财务评价
第十七章& 风险分析
第十八章& 研究结论与建议
附图、附表、附件
&&& 《金》注意到，华为曾在2008年宣称设立“首席员工健康与官”。当时员工的健康频频出现问题，急速行进中的整个华为集团背负着巨大压力。而华为总裁任正非也曾被曝在华为的艰难时期，得过高血压和糖尿病，患过症和焦虑症，并做过两次手术。
【东港节能评估报告主要内容】
I& 项目摘要表
II 评估概要
章& 评估依据
第二章& 基本情况
第三章& 建设方案节能评估
第四章& 节能措施评估
第五章& 用能状况核算及能效水平评估
第六章& 能源消费影响评估
第七章& 结论
第八章& 附录、附件内容
【东港概念设计文本主要内容】
章& 项目概述
第二章& 项目条件分析
第三章& 项目总体定位
第四章& 项目总体巩建议
第五章& 项目分区详解
第六章& 时序及策略
【东港商业计划书主要内容】
章& 计划摘要
第二章& 项目概况
第三章& 分析
第四章& 创新理念
第五章& 组织
第六章& 投计划
第七章& 项目的财务分析
第八章& 项目风险分析与控制
第九章& 投资建议
&&& 只要登录该局的门户网站，鼠标，就可了解征地法律法规政策、补偿安置文件、工作流程、责任部门等内容。既要地又要人，多方努力，让被征地农民合上"城市节拍" "要地不要人"是不少地方中的突出弊病，由此引发的问题不少。一方面，被征地农民有钱了，生活安逸了，但另一方面，由于无法融入城市，不少人又成了"城市的边缘人"。如何帮助他们顺利实现角色的转换，适应好城市的新生活？杭州在征迁中，坚持"既要地又要人"，从社会保障、就业、生活等着手，让被征地农民合上了"城市节拍"。社会保障与城里人接轨。杭州被征地农民可直接参加城镇职工基本养老，市区养老金待遇达到1300元/月。而且还打破了参保年龄，年满16周岁的被征地农民均可参加养老，不再受劳动年龄段的约束。2003年以来，主城区已有20余万被征地农民参加养老，解决了后顾之忧。就业创业同城里人比肩。就业问题，是征地给农民带来的又一隐忧。"虽然地被征了，但没有抛弃我们，通过培训，我现在也可以和那些老市民在同一个单位上班了。"江一社区被征地农民孙镓，参加了当地组织的免费社区服务培训，顺利通过后，如今成为了一名社区工作者。不只江一社区，征地大户江干区同样就业创业培训。江干区、镇（街道）分别成立了再就业、帮扶、参保等小组，做到就业观念的引导做在征地 前，就业技能培训做在征地前，被征地农转非人员的就业推介服务工作与征地同步。如今，培训机构出"菜单"、企业用工出"订单"、失土人员来 "点单"、"埋单"在江干已经成为常态。随着培训机制的完善，大量被征地农民不再在城市游荡，"坐吃山空"，顺利实现"再就业"。杭州对市区717名被征地劳动力的调查显示，经过培训后转岗从事第二、三产业的比率了29个百分点，自主创业率了2个百分点。生活向城里人看齐。城镇化不仅是户籍的转变，也是生活的转变。对此，三叉社区沈明刚感受深刻，他说，村民进城后，虽然居住发生了翻天覆地的变化，但农 村生活中的一些不良习惯，还是多少带到了城里，显得和城市生活很不。"有人在自家楼前私搭乱建，还有人用公共绿地种菜，公共区域卫生就更别说 了。"为帮助被征地农民跟城市居民"对表"，三叉社区设计了多项评比：比哪个楼道文明，比哪个楼道卫生，比厚养薄葬，比优生优育……哪个楼的居民 好，就能现金、旅游等奖励。通过这些措施，农民的生活发生了根本性转变。日前，多位专家表示，2014年农村土地制度改革将深层次领域。农地入市、土地承包制度、征地改革、宅基地等四方面将成为主线。　　发展研究中心研究员刘守英认为，由于现行土地制够完善，建设用地外延式扩张，非市场配置、价格扭曲造成土地粗放利用，土地利益分配积累了社会问题。对此必须积极有为，以改革解决土地领域的深层次问题。　　三中全会《决定》提出，在符合巩和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。接受记者采访的专家均建议在2014年积极有序的推进该项改革工作。　　据介绍，农村集体经营性建设用地入市工作由统一布置。目前相关部门正在讨论制定《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》，预计2014年上半年有望。该意见有望对经营性集体建设用地的有偿出让、交易、收益分配等方面作出具体规定。　　按照“试点先行”原则，2013年，深圳、安徽、重庆、浙江等省市都已相继指导性文件，农村集体经营性建设用地入市试点多方突围，可谓“各摸各的石头，各过各的河”。但是，此间发生的个别地区因“资本入村”带来的强制流转，农民失地“出局”现象也愈发突出。　　对此，农业部部长表示，农地入市有三个限定词，一是只有集体经营性建设用地才能入市，并不是集体所有的建设用地；二是要符合巩，即使取得土地使用权，建设也要符合巩；三是用途管制必须在符合巩和用途管制的前提下，农村集体经营性建设用地才可以出让、租赁、入股。另外，集体的经营性建设用地入市，首先也要确权、确地，不能无证转让。　　2013年12月底，在农业工作会议上明确表示，农村土地承包关系的和完善是下一步我国农业工作的重点。据介绍，农村土地承包经营权确权登记颁证在2014年要扩大试点范围。在试点基础上，争取在2015年推开，力争五年基本完成。　　对此，农业大学[微博]农民问题研究所所长臻表示，农民土地承包经营权是对农民财产权利基本的保护，只有在完善土地承包政策的前提下，土地流转工作才能谓推进。　　大学农业与农村发展学院副院长郑风田表示，此前在安徽省开展的土地信托试点就是很好的例子。该试点能够顺利开展的基础就是土地承包权仍在农民手中，拥有承包权的农民随时可以把土地收回来。从这个角度来看，各种经营形式的变化并不会动摇基本的农村土地制度。　　另外，专家们一致认为，征地制度的改革和加强宅基地也是土地制度改革的重要方面。　　三中全会《决定》提出，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权、、转让。这既明确提出了改革完善农村宅基地制度的任务，又明确提出了改革完善农村宅基地制度的内容和要求。　　按现行制度规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，谬不得超过省、自治区、直辖市规定的。但在实践中，这一并未有效执行，农村宅基地存在不少问题。例如，超占用宅基地现象十分突出，造成了宅基地对耕地资源的大量挤占；闲置宅基地现象大量存在，造成土地资源极大浪费；宅基地使用权权能单一，了宅基地对于农民的财产属性和功能。　　专家提出，改革完善农村宅基地制度，基本方向和途径将是：，加强宅基地，严格“一户一宅”和宅基地谬上限控制政策，真正杜绝“一户多宅”、“一宅超限”等多占宅基地现象。第二，加强宅基地复垦，严格杜绝宅基地闲置，把闲置宅基地全部复垦为耕地。第三，对农村宅基地进行确权登记颁证，向农户颁发具有法律效力的宅基地权属证书，建立完善的宅基地使用权统一登记体系。第四，扩展宅基地使用权权能，通过选择若肛区试点，慎重稳妥推进农民住房财产权、、转让，使宅基地使用权具备充分的物权权能。　　征地制度改革方面，据记者采访的业内人士称，我国现行征地制度存在征地权行使范围过宽、征地补偿低、征地程序不合理、征地安置途径单一等多重缺陷。据国土资源部有关专家表示，2014年将在总结各地征地实践的基础上，不断完善现行征地制度，缩小征地范围，进一步规地程序，着力于建立完善多元保障机制。　　专家们表示，希望土地制度改革在2014年一号文件中能有具体的部署。刘守英表示，当前土地问题十分复杂，牵涉利益相关方太多，而目前的土地制度改革理论不够充分，需要考虑现实政策与法履平衡。所以只能由统一部署，进行周密的政策设计。　昨天，在国新办新闻发布会上，国土部通报第二次土地调查主要数据称，二次调查耕地数据比此前确定的18亿亩耕地数据多出2亿亩，这主要是由于调查、技术的改进和农村税费政策等因素影响，使调查数据更加、客观、准确。但是，国土部也强调，耕地调查数据虽有所，但实有耕地还是那么多，必须继续实行严格的耕地保护制度。　　长期以来，我国都在强调粮食，坚守18亿亩耕地红线，所以在不少地方，城市发展受到了。无论是政商，还是学界都有一种声音，那就是呼吁耕地红线，把部分耕地为建设用地，这样不仅可以适当房价，还能为新一轮城镇化改革提供拓展空间。这样的观点不能说毫无道理，但建议从未被采纳。　　近，公布的数据显示，2013年粮食总产量达到60193.5万吨，同比增长2.1%，实现“十连增”。又加上刚刚公布的土地调查数据，我国耕地总量从18亿亩到20亿亩，数字上增长了11%。这两个“可喜”的数据也为上述观点增添了论据，那就是可以不改变坚持18亿亩耕地的红线，但是新增的2亿亩耕地可以作为他用。　　但是，这种建议还是误读了我国耕地数量，一旦放松对于耕地红线的控制，切开的口子一定会更严重地现有耕地的规模和，造成新一轮的“圈地运动”，继而加剧城乡矛盾。所以，面对20亿亩耕地的新数字，我们依然需要保持冷静、理性，我国土地资源的基本国情没有改变，人均耕地不足平均水平一半、耕地总体不高、耕地后备资源不足都是现实，所以必须毫不动摇坚持严格的耕地保护制度和节约用地制度。　　首先，18亿亩耕地到20亿亩耕地的“增长”是一个伪命题，因为那些耕地一直在，主要是和技术的变化才有了所谓的“增长”。也正由于总量的变化，我们原来的农作物单产数量也要相应调低，农业生产水平也没有原来估计的高。目前的耕地规模不能，多在表述上把耕地红线从18亿亩为20亿亩，更关键的是确保原来18亿亩耕地对应的粮食生产能力。　　其次，除了技术和的变化，也确实存在“新”耕地增长的情况，但数据上2亿亩耕地，丝毫不意味着11%的生产能力。比如用大量劳动或技术改造，把原来的不适合耕种的土地转化为耕地，但是这些新增耕地的土壤肥力并不一定让人乐观。此前，农业部对107个耕地监测点数据分析显示，近十多年我国基础地力贡献率下降了5%。这一数据背后，是长期对耕地索取的生产，尤其数度依赖化肥肥力，土壤下降，严重危害农业的可发展。　　再次，比土壤肥力下降更为令人担心的是土壤污染，它不仅严重危害粮食，也让20亿亩耕地打上折扣。保护部土壤状况调查结果表明，中重度污染耕地大体在5000万亩。之前更有调查数据显示，我国重金属污染土地已超过3亿亩，占了我国耕地的1/6，每年有1200万吨粮食被重金属污染，经济损失达200亿元。问题更在于，我们并不完全受污染土地的详细情况，之前市场上曾多次发生粮食被查出重金属超标的情况，这就在提醒有关部门，在数量规模的调查后，也需要对土地或污染状况进行更加的调查，并及早安排应对措施。　　基于这样的原因，我们在推动新型城镇化中，依然需要保证耕地不受侵犯，走资源节约之路，继续坚持严格的节约用地制度。同时，部门还要采取更多措施当下生产水平，尤其是恢复土壤肥力，采取更加生态环保的推进农业的可发展。也就是说，坚守耕地红线不仅仅是维持18亿亩的数量，也要维持这些耕地的红线，包括土壤肥力可、土壤污染的等。三中全会提出，要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。“赋予农民更多财产权”意味着什么、“新型农业经营体系”包括哪些、小产权房何去何从、广东在这轮深化改革中应如何把握方向？就这些问题，记者采访了党校战略研究所副所长教授。　　土地确权让农民多得点　　记者：三中全提出要赋予农民更多财产权，农民的财产主要就是土地，而土地又属公有，农民的财产权又体现在哪里？　　：认识到这三十多年发展中，重心侧重于城市，今后的发展要更加注重农村、农业、农民的利益，因此确立了赋予农民更多财产权的原则。当然，这一精神还得要各个部门文件予以细化。一是确定农民耕地、林地、宅基地的财产权，要发证、确权。二是农民对承包地的使用，不再进行，而不是像过去一样只规定30年。城市的房子有70年，农村的土地使用，祖祖辈辈可以使用。三是农村建设用地不经征用便可以市场流转，拿它来向，也可以出租、入股、继承。此举有望打破目前处于分割状态的城乡二元建设用地制度，实现城乡建设用地能够同地同权同利。以后农村土地不能只是种庄稼，还要当作资产盘活。相关政策可能在半年之内就会陆续。　　记者：农民拥有土地的使用权会对农业经营带来什么样的变化？　　：农村土地一定要规模经营和专业化经营，种地专业户、家庭农场、合作农场、农业企业等。美国有3亿多人口，只有1.5%的人口从事农业，也就是400多万农民，有34%的农民在搞农业，2亿多人，农业成本很高、效率太低，所以必须得规模化、专业化。农民的承包权不流转，使用权流转，由土地经营公司委托经营，出租给种植大户，集中采购、集中收割、集中运输、集中，规模经济节约成本，实现利润。土地流转出去的农民，可以从事更适合自己的营生，既可自主创业，也拷农业企业当农业工人。　　记者：三中全会之后，“小产权房化”的话题再度被炒热，但随即遭到相关部门否认，您对小产权房有什么看法与建议？　　：改革方案没时，的确需要严厉禁止小产权房，以防一些人不种地而“种房”。但小产权房已经有68亿平方米，占城镇住宅的三分之一。有许多是低收入居民住在里边，比保障房作用还大。小产权房的问题，一是不符合巩，未可以通过改巩，将其纳入规范范围；二是没有缴纳土地出让金。这点不能走回头路，是否可以考虑通过开征房产税或缴纳土地交易税等进行“改造”。　　记者：农民拥有土地的使用权后，是否意味着以后的征地将更加困难？　　：这是无夷。赋予农民更多财产权，说白了是要让农民更多的利益。以前，地方、商从农民手中拿地太便宜，将利润的大头拿走，以后就是要让征地者多付点，农民多得点。　　分税制改革　　实现“各收各税，各管各事” 　　记者：“分税制”从1994年实施到现在也将近十年，中间出现不少问题，改革呼声日高，您的看法是？　　：应该说，“分税制”肯定是一个进步，但是，实施至今也出现了一些问题。一是正规税收集中越来越多。“营改增”之后，估计将有65%~70%的税收被拿走；二是，越来越多的各级的共享税。一些税共享之后，拿大头，地方拿小头，层级越低拿越少。另外，一个税要国、地两个税务局收没有必要，一个部门收就可以了。三是分税制的税大量从企业中收，地方只有办企业才有税，不办企业没税收，产能过剩等一系列问题。四是地方分得少，地方就要用卖地、收费、借债等来补充地方财政，征地矛盾。还有一些地方面临风险。　　分税制改革先划分好事权，谁的事情谁负责，、省、市县的事分清楚。按照事权划分支出，、省、市县划分好。支出的比例一般是35%、省15%、市县50%，收入的合理比例应该是50%、省15%、市县35%，将收入的20%转移给市县。另外一个问题就是税收问题，收入主要来自增值税、个人所得税、公司所得税、社保、关税等等；省级收入来自销售税，如烟、酒、化妆品等，再加一定的个人所得税、公司所得税分成，让省里收到15%的税收；市县的收入主要是房地产税、房地产交易税、遗产税、车船牌照税等杂税，占到地方总收入的60%左右。今后，如果地方靠房地产税、房地产交易税可取代土地出让金，市县就用不着过于依赖土地财政，靠现在的房子就可以收税。也用不着办那么多工厂，地方上项目、上工厂的冲动。再就是解决地方钱不够的问题。通过这个办法，各收各税，各管各事，向地方合理转移支付，建立一个与地方都有积极性的现代财税制度。　　广东应率先进行体制　　记者：三中全会后，广东应该从哪些方面深化改革？　　：广东在前30多年，一直处于改革开放的前沿，批划定的经济特区中，广东就占了3个，且紧邻港澳。未广东，要大幅度改革开放，三中全会就是要深化改革。可以从3个方面入手，一是不能再要政策，而是要体制。向要优惠政策没有空间了，也没啥用，现在就是要放开让，进行体制；二是尽快实现负面清单，规定哪些经济领域不开放，除了清单上的，其他行业、领域和经济活动在广东都被许可；三是产业结构，加工业转移，制造业升级，未需要进一步放开服务业与金融业等，譬如文化、教育健康、养老等，广东有潜力可挖。（记者 练洪洋 王睿）　　名词解释　　负面清单(Negative List) 　　——相当于投资领域的“黑名单”，列明了企业不能投资的领域和产业。学术上的说法是，凡是针对外资的与国民待遇、惠国待遇不符的措施，或业绩要求、高管要求等方面的措施，均以清单列明。加快发展社会市场经济，我们仍然需要推进产权改革。因为不妥善解决农民的产权问题，不继续解决剩下的国有企业的产权改革问题，我们的市场经济就很难发展成为有效的市场经济。　　国有资本体制改革分两个层次：高层次的竖有资本配置体制的改革，低层次的竖有企业体制的改革。　　今后，国有企业应一律按法人治理结构来管，因为它们已经噬份制企业了，有些已经是上市公司了，是的市场主体。　　关于民营企业改革问题，我提出不用“体制改革”这几个字。因为用“体制改革”会引起误解：民营企业会误以为是要国有化！我提出用“体制转型”。所谓体制转型，是指民营企业的产权必须清晰，必须界定。　　国有企业与民营企业蓟是“国进民退”，也不是“国退民进”。它们的目标是双赢，当然，双赢的目标现在祸不到。因为它们还不完全是的市场主体，所以今后要有国有企业体制改革，要有民营企业体制转型。　　关于收入分配体制改革，我的一个基本思想是：初次分配是重点。这跟现在一些人的看法不同。有的人认为，二次分配更重要，二次分配便于抑富济贫。也有的人认为，初次分配、二次分配同样重要，应两者并重。我的观点很明确，初次分配更重要。　　福利刚性非常重要。一定要量力而行，循序渐进，不要去攀比。　　当前我国推进新型城镇化，重点要考虑符合国情的城镇化。基于的国情，我们的新型城镇化应该是：老城区+新城区+新社区。　　近年来，我对产权改革问题比较关注，这里结合三中全会通过的《关于深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）的有关精神，谈谈有关产权改革的几个问题。　　1.关于产权：没有产权界定，就谈不上市场经济 决定精神　　★“完善产权保护制度。产权是所有制的核心”。　　★“健全归叔晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度”。　　贯彻落实《决定》的精神，一个很重要的实践问题就是产权界定问题。因为没有产权界定，就不能形成真正的市场主体，就谈不上市场经济。　　关于产权改革和非均衡经济中的市场主体，我在上世纪80年代末写作、90年代初出版的《非均衡的经济》一书中有所论述。其实，非均衡是一个普遍现象。非均衡可以分为两类：一类是资本出现的非均衡，主要是市场不完善和存在着垄断等情况而形衬；另一类是这样的非均衡，即除了市场不完善以外，还市场主体。为什么会市场主体呢？因为产权不明晰，产权没有界定；没有产权界定，当然就不会有真正的市场主体。所以我当时提出的主要观点噬份制改革。我认为，股份制是明确产权有效的办法，因为只有产权明确了，市场主体才能形成，这样才能走上市场经济的道路。　　的产权改革到现在为止尚未完成。为什么呢？虽然国有企业进行的产权改革相当有成就，但是还不彻底，还要继续努力。另外，从范围看，广大农民的产权至今没有明确界定。这么多农民，他们作为种植者、农产品的销售者，照理说都应该是市场主体，但因为产权没有界定，农民实际上并没有产权，从而没有财产性收入，所以到现在为止仍算不上是真正的市场主体。　　加快发展社会市场经济，我们仍然需要推进产权改革。因为不妥善解决农民的产权问题，不继续解决剩下的国有企业的产权改革问题，我们的市场经济就很难发展成为有效的市场经济。所以，《决定》指出：“健全归叔晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度。”这是完善社会市场经济体制的必然要求。　　2.关于土地确权：农村改革重要的环节　　决定精神　　★“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。　　★“完善土地租赁、转让、二级市场”。　　《决定》中的这些规定，对于推进农村改革、进一步解决“三农”问题具有重要意义。当前，农村改革从哪里启动？重要的环节在哪里？我认为，就是土地确权。去年党的结束后不久，我带领经济会的调研组到浙江的杭州、嘉兴、湖州三个市下面的县做了土地确权的调研。令我们全组调研人员非常吃惊的是，一走进村子，就看到满地都是炸完的纸屑，当时农村里那种热烈的庆祝情景就跟当年土改完成时一样。我们经过调查、座谈，听取市的汇报，感觉土地确权的确是一场受农民欢迎的大变革。　　，农民心里踏实了。对于土地确权，农民说：“我们不怕别人随意侵占土地了，他不敢！承包地的经营权、宅基地的使用权、宅基地上房屋的房产权都已经明确了，他能够随便圈我的地吗？能够不经过我们同意就把房子拆了吗？他不敢！”土地流转，也使农民心里踏实了。要知道，农村土地流转到现在为止还很少。因为以前如果农民用土地入股，他们会怕入股以后土地就归别人了。现在不一样了，土地确权以后入股，农民的股权有了保证。土地出租以后产权不变，所以农民放心了，踏实了。　　第二，城市人均收入与农村人均收入之间的差距缩小了。例如，嘉兴市的汇报明确地讲：在土地确权以前，城市人均收入与农村人均收入之比是3.1：1，土地确权以后调查的结果是1.9：1。为什么会缩小那么多呢？我们在农村开座谈会时，听到有的农民说：“土地确权了，我放心了。一方面，我扩大了种植业、扩大了养殖业。另一方面，我宅基地的旧房子拆掉了，盖成几层楼的新房。”我们调研时去的那个村子，都盖了四层楼。我当时问了一位农民：“你住得了吗？”那位农民回答：“家里人少，我只住一层就够了。层出租，租给别人开店，开作坊，另外两层，价钱不一样，他愿意租哪一层就租哪一层。这样，我就有房租收入了。另外，土地确权以后我不怕了，土地流转以后我可以到外面去打工。”所有这些都表明，城乡收入差距在缩小。　　第三，还有一个意想不到的好处就是耕地谬了。这是因为：土地确权之前，要重新丈量，丈量以后发现耕地谬了20%。怎么会20%呢？主要有如下原因：一是当初承包制开始的时候，土地差别大，所以在承包制开始时，好地一亩算一亩，坏地两亩折算为一亩。经过30年的承包和农民精耕细作后，土地差距不大了，所以这次土地确权前重新丈量时，都是一亩算一亩，这样土地就多了。二数去土地都分成小块的，有田埂，用牛耕作。重新丈量土地时，田埂扣除不算耕地，田埂两边挡住太阳的地方也不算耕地。现在，田埂都拆掉了，农民用拖拉机了，于是耕地也就多了。三是当初农民要交农业税，所以村里对于耕地基本上都是少报。比如，一亩三分地报一亩，家家如此。现在不同了，不用交农业税了。而且，土地刚丈量完毕，大家都实报，没人少报，因为少报吃亏。少报土地，土地入股后股份少，土地出租谬少了。所以，大家都实报。这样，重新丈量后，耕地了20%。农民都很开心。　　土地确权将来对农业大有希望。今年一号文件提出，要推行家庭农场制。这次三中全会《决定》也明确提出：“鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。”这也将会给农村带来一些大变化。现在，上只有西欧、美国、加拿大有真正意义上的家庭农场制，我们还没有。将来要推行家庭农场制，要家庭农场主的技术水平和劳动生产率，还要懂经营，要采用规模经济的做法。 近日，我市了《东莞市创建国土资源节约集约模范市实施方案》（以下简称《方案》）。《方案》明确要求，争取把东莞建设成生产空间集约、生活空间宜居、生态空间秀国土资源节约集约模范市。我市将通过土地收购、零拆整建、空间腾挪等整合建设用地，为“三重”建设搭建大平台，到2014年底再整合1000亩以上20块共5万亩。　　关键词1 土地利用 打造集约用地模范区　　根据《方案》，我市将以土地统筹整合为抓手，打造集约用地的模范区。争取2013年、2014年单位GDP增长消耗新增建设用地量、单位财政收入增长消耗新增建设用地量、单位固定资产投资增长消耗新增建设用地量每年下降5%，单位土地投资强度、单位土地产出、单位土地税收每年6%。　　《方案》要求，确保2013年新增指标70%以上用于“三重”项目建设，2014年新增指标75%以上用于“三重”项目建设。针对不同整合分区，确定产业发展方向和重点产业，逐步土地利用布局，保证有限的土地资源科学合理利用。　　该方案明确，通过土地收购、零拆整建、空间腾挪等整合建设用地，为“三重”建设搭建大平台，到2013年底整合1000亩以上15块共3万亩，到2014年底再整合1000亩以上20块共5万亩。通过地块、土地整治等手段整合零散耕地，实现农用地规模经营，到2013年底整合2万亩，到2014年底再整合3万亩。　　《方案》明确，以水乡特色经济区为试点先行推进土地统筹整合，重点整合建设麻涌、中堂、望牛墩的现代农业园区，积极用地减量巩，在水乡率先形成资源节约、友好、结构、宜居宜业的用地布局。　　“三旧”改造明年再启动1.5万亩　　《方案》要求，鼓励“工改工”，严控“工改居”、“工改商”，力争2013年启动“三旧”改造1万亩，2014年再启动1.5万亩。　　市国土局表示，2013年《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》，按年度计划严格控制“工改居”、“工改商”比例，鼓励“工改工”和公益性项目。　　“‘工改工’项目纳入年度计划后，参照市重大项目，‘绿色通道’政策。通过税费返还、财政补助等优惠政策，继续加大对‘工改工’的支持力度。”市国土局有关负责人表示，推动实施“工改工”试点项目，2013年启动“工改工”试点项目5个，2014年积极总结试点后，按照年度实施计划铺开“工改工”。　为深入学习贯彻三中全会精神，本报近日派出包括总编辑在内的多组记者赴全市各地，深入基层，走进农村、企业、学校、社区，记录一线干部群众学习贯彻全会精神的情况，展示他们积极投身改革开放伟大事业的精神风貌，反映他们在改革实践中创造的新，并从起推出“改革进行时 总编台长走基层”栏目，敬请关注。　　你们知道现在农村是什么人在种田吗？　　11月29日，长寿区葛兰镇南中村，53岁的村民黄国全和记者谈论党的三中全会《决定》鼓励农村土地流转时，提出这个问题。　　然后，他又自问自答：过去是“三八六一九九”——也就是妇女、儿童、老人。现在，只剩“六一九九”了，因为妇女绝大多数也出去打工了。老人、小孩忙不过来，好田好地都撂荒了！　　虽然在10天前的村蓟届中，黄国全已将扛在肩上20多年的支书担子交给35岁的徐相飞，但全村200多亩撂荒地却沉甸甸地压在他心上。所以，他认为鼓励农村土地流转，是了发展的要害。　　早在1979年，南中村密进行了“包产到户”，生产力解放得早，人们的劳动积极性也早被调动。但记者采访发现，在“包产到户”34年后的，南中村却因为土地流转迟滞，经济活力。　　“土地流转是大方向，不仅能够促进规模经营，还有利于推广机械化、节省劳力，这是我们的‘短板’,必须攻克。”新上任的村支书徐相飞信誓旦旦。　　分散经营困扰南中村发展　　卸任前的黄国全，在全市8000多名村支书中显得比较特殊：他的名字常常见诸报端，也经常接受采访。但这份荣耀，更多地是因为他已故的。　　炉，黄国全之父，南中村“包产到户”的发起者。　　1978年底，赤脚炉走马上任，出任长寿县葛兰区葛兰乡八一大队(南中村前身)十三生产队队长。翌年，经过仔细思考，他冒着风险做出决定，将土地包给农民，当年十三生产队平均亩产便达650斤以上；1980年，葛兰区推广了这种，80%的旱地“包产到户”，所有水田责任到人，当年亩均增产200斤以上。　　“包产到户”极大地解放了生产力，就这一步，南中村就越过了温饱线并开始憧憬增收致富。　　但走向富裕之路却如此艰难。　　单个农户分散经营的弊端很快：它不仅产出低，不利于推广机械化，并且抗风险能力极弱，在市场面前，很难保证增收。　　具体到南中村，该村4100余村民，耕地约2600亩，人均耕地只有6分多一点。以一家3.5人计算，每户两亩耕地，每年种稻谷所得不过2000多元，刨除种子、肥料等支出后，净赚不足500元，如果把劳动力支出算在内，则刚刚维持收支平衡，也就是没有收益。　　因此，村民纷纷外出打工，留在村里的不过2000人左右，还是没有多少劳动力的老人与小孩，这直接了撂荒地的出现：据统计，南中村有200多亩地撂荒，约占全村耕地10%，高出全镇平均水平一倍。　　分散经营，成为困扰南中村发展的关键，时至，这个重庆“包产到户”村的土地流转不过200余亩，以水稻和柑橘为主的种植业仍十分零散，没有一个大户。　　几次与土地流转擦肩而过　　事实上，南中村干部心里早就明白，要改变经济发展裹足不前的状态，出路在于土地流转、规模经营，他们也曾为此努力过，但当机遇来临时，却都错过了。　　早一次，是1985年，当时有人想在南中村投资建设一个水泥厂，但其时村民刚到“包产到户”带来的改革红利，把土地视为“子”，哪舍得放手？于是机遇丧失。　　五六年前，一家企业想在村里流转上百亩地，发展鱼塘，但两三户居民死活不同意拿地出来，转而投入葛兰村的怀抱。　　后一次是在两年前，流转700亩地的苗圃眼看就要达成协议，却发现，由于南中村在地理位置上靠近葛兰镇，流转的土地中有一半已被纳入了葛兰场镇的土地巩中，只能悻悻然将资金投到了临近的天台村。　　当了15年村干部的村主任张宪荣回忆起这几次机遇，有些懊恼：“现在看，当时村里的胆子还是小了点，既然是改革，就应把勇气鼓足一点，步子迈大一点……” 　　没有业主进来，阻挡不了一些有能力的村民对规模经营的。63岁的村民秦伯寿与老伴吴淑芳便把外出务工的全家的土地都耕种起来，合计在一起有七、八个人的地——这种带亲彩的隐性流转，在南中村并不鲜见。　　没有业主，一些基础设施自然得不到：南中村的重要交通命脉，葛兰至大坝公路，至今仍是长寿区一条没有硬化、油化的省级公路，村民调侃：这路下雨天到处积水、泥泞难行，是“水”“泥”路；晴天，路上一地浮土，机动车经过，尘土漫天，就变成了“扬灰”路。确实吓跑了不少投资客。　　土地流转不，再加上基础设施投入力足，这让南中村陷入发展的“死结”。　　期盼深化土地流转　　如何这个“死结”？　　“还是要以土地流转为突破口。”新近履新的徐相飞坦言，特别是刚刚闭幕的三中全会，提出鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，鼓励农村发展合作经济，鼓励和引导工商资本到农村发展适合企业化经营的现代种养业，“这三个鼓励，是指引南中村未发展的‘明灯’。” 　　他将目标了发展家庭农场上，“村民都喜欢眼见为实，我就打算至少在靠近场镇的地方引导、鼓励发展两三家家庭农场，给村民起到带头示范的作用，让他们看到土地流转、规模经营不仅能劳动生产率，而且可以生产成本。” 　　“当然，在这之前，我需要摸清家底，”他谦虚地表示，“比如说，重新丈量一下，到底有多少耕地、多少山坪塘、多少撂荒地，这样才能制定详细的规模经营巩。” 　　村主任张宪荣则想采取“迂回”。　　他告诉记者，村里的农民新村今年夏天已动工，目前正在平场，两年后交房。这个农民新村规模不小，共有376户，而修建它的目的，一是让无房户、窝棚户、危房户都能住进新家，实现“居者有其屋”，二是借此千方百计也要招来一个企业，在承包绿化、基建工程的同时，把葛大路硬化一小段，“交通上去了，流转也肯定能提速”。　　葛兰镇党委罗方全鼓励村里大胆，他认为：开放农村土地市场、户籍制度、赋予农民更多财产权利等这些较深层次的改革，在细则出来前，基层还只能等待。　　“但除此之外，很多东西是事在人为。”罗方全说，例如，在土地流转上，要充分利用一切渠道，去挖掘信息，从而找到企业投资；同时，也要如何创新农业生产经营体制，大力发展新型农民合作组织，通过发炸业大户、家庭农场、专业合作社、农业企业等经营主体，推进农业专业化、化、规模化、集约化。　　后，罗方全提醒：加快农村土地流转，不仅是基层的事，除了给政策，各脊应该进一步加大对农村基础设施的投入，切实农村基本条件。三中全会吹响了新一轮深化改革的号角。映土地改革领域，改革十分强烈。全会通过的《关于深化改革若干重大问题的决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合巩和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。规地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。　　从社会反映来看，各界对农村集体经营性建设用地流转寄予厚望。客观而论，这一决策对于城市的建设用地供应，构建城乡一体的土地制度，让农民更好地分享城市化带来的增值收益，是非常重要的途径。土地二元结构打破后，有利于城乡收入差距和推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。以土地为载体，更多优质资金、技术、产业等要素在城乡之间实现平等和双向流动，时代意义凸显。　　从地方实践来看，各地土地改革创新均将产权制度列为核心内容。前不久，安徽先行一步，提出在20个县、区将开展农村综合改革示范试点工作，其核心在于农村集体建设用地可以通过转让、出租等流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设。近，顺德公开挂牌出让4宗性质为集体非农建设用地的商业用地使用权，每宗地块起拍价集中在2.9亿到6亿元之间。　　出现上述情形并非偶然，长期以来，我们对土地权利人的权利保障很不到位。现有的产权制度安排下，农民土地承包经营权含三项权利，占有、使用和收益，农民宅基地含两项权利，占有和使用，宅基地主要是农民盖房给自己使用，并没有收益权。在实际运作中，村社干部代表集体产权所有人处置土地并分配收益是常见现象，常常耕地转用及农民利益受损。只有将农村集体经营性建设用地流转纳入法治化轨道，将土地经营从“地下”转入“地上”，才能真正建立起兼顾、集体、个人的土地增值收益分配机制，保证所有权人的收益。　　不过，过分强调土地产权制度，而忽视了土地用途管制制度，并不利于土地改革向纵深推进。过于强调前者，还可能误导农民产生“我的地盘我做主”，想怎名用就怎名用的想法。其实，综观各国的土地，产权制度与用途管制制度是两项基本制度，不能偏废其一。如果发生偏颇，一定会造成土地市场和土地使用上的混乱。　　土地用途管制有效、直接的手段是实施土地利用巩，无论是谁的土地，都必须按照土地的巩利用。这一点是不以土地所有者和权利人的权利为转移，是由全社会来确定，由代表社会实行的一项强制性的制度。在近年的城市化中，由于大量集体土地的产权缺陷，加之土地机制的计划性太强而机动性不足，土地利用巩不能社会的认可，进而发展到城市化中的农民需要突破土地利用巩，才能分享城市化、现代化成果。白云区的城乡建设无序蔓延的现实，正是上述逻辑使然。　　由此来看，制定一个既符合产权人现实利益，又符合社会公共利益的土地利用巩尤显必要。从这点来看，白云区以“三规合一”的理念来编制土地利用巩，将建设用地规模看做公共资源予以支配，有其进步意义。不过，如何实现不同产权人的利益占补平衡，基本农田保护区与建设用地之间的收益鸿沟如何消弥，尚需要公共政策层面作出设计。　　新一轮土地改革给当前的土地制度提出了严峻挑战，势必要求土地治理能力。今年以来，白云区大胆，谓推进全区首宗集体经营性建设用地流转，改革土地征收储备供应，让农民共享现代化、城市化发展成果。同时，战略层面以综合手段调动平衡利益各方，用地效益，做大发展增量；层面建立巩国土联席会议机制推进具体项目，行政效能，力求公平公开。整体来看，改革已取得了一定成效。下一步，白云区应该在土地产权与用途管制两大改革领域发力，丰富白云城乡统筹发展的内涵。“”似乎要开始了。近，市场传来消息称，已开誓处访问专家，其中包括财经评论家叶檀、上海易居房地产研究院副院长杨红旭等人。但就目前的情况看，的“”能否取得效果，还不得而知。　　11月24日下午，《每周报告》称，“日至日，包括SOHO、、富力地产在内的45家房地产企业欠缴3.8万亿元增值税”。报道一出，一片哗然。然而，就当网民们纷纷表达房地产行业“暴利”的时候，市场反应很快逆转——华远地产董事长任志强在新浪微博上连发多篇微博，痛陈的“愚无知”。　　“土地增值税是按项目所在地规定的比例在预售时先预侥税种，不存在逃税、和拖欠的可能。”任志强在微博上称，“正在研究如何公开的事宜。” 　　随后，据市场人士对本报透露，任志强和房地产协会召开了小型的发布会，解释土地增值税的各种情况。紧接着，A、华远地产、地产、北京城建等，纷纷在A场上发表公告，澄清欠缴土地增值税的事宜。与此同时，国税总局也称，有关人员对土地增值税欠税的巨额推算“是对税收政策和征管存在误解、误读”。　　事实上，对于业内来说，土地增值税是非常古老的话题。记者查阅资料发现，上海易居研究院院长杨红旭早在2010年6月就公开撰文称，与房产税相似，1994年正式实施的土地增值税，也是条例，但“执行效果比房产税还要差”。杨红旭当时称，“土地增值税计税程序非常复杂，部分商也会以各种借口躲避清算，于是地方税务部门既无奈、又消极，只对项目按销售金额的0.5%至2%预征，项目结束后大致核定一个纳税金额，绝少严格按四级累进制进行清算。因此，土地增值税基本上就是一笔糊涂账。” 　　那么，对于这个税种的争议，市场到底该如何理解？争议的背后，又凸显出了房地产市场目前存在的什么问题？同时，对于这一“复杂”、“容易产生糊涂账”的税种，是不是又该进行一定的改革？　　话题一：为何成“糊涂账” 　　“土地增值税之前是分两个阶段来征的——预征和清算，对于多数企业而言，预征这个环节都做了，但清算环节基本都没做。” 　　对于土地增值税，业界专家直言，土地增值税一直是房地产税收体系中，税种设计复杂、征税成本高、税制不统一、官企扯皮多的一个税种。　　国税总局的说法是，“由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生风险。”那么，的土地增值税是如何变成“扯皮”税种的？　　宋会雍：土地增值税之前是分两个阶段来征的——预征和清算，对于多数企业而言，预征这个环节都做了，但清算环节基本都没做。这是因为，在土地增值税方面的技术存在问题，即原则上项目整体被结算之后，根据钱回收了多少来算土地增值的比例有多大，以此来判断税金是多少。但在实际操作中，却没有按条文来执行。　　之前也有政策说在项目完成85%时先做清算，等项目完成之后再结算，但随后发现这个比例不太好。因为，有部分公司卡在85%就不卖了。所以，地方不得不采取预征，在卖房子时就提前征收。剩下的税费原则上还得在项目结束后清算才知道征多少。　　顾云昌：其实，有的时候，商是被动的。比如，在是否补交土地增值税的问题上，主要还是要由税务部门看结算情况来决定。还有一点，现在规定土地增值税预征，但理论上这是不应该的，不完全符合市场经济的规律。因为土地增值税是要根据增值多少才能计算出来的，商刚刚还没销售就进行预征并不合理。　　不过，现状是，税务部门规定进行预征，商也不得不这么做。　　话题二：是否存在“欠费” 　　“其中有个别情况也是不可避免的，包括没有及时结算、有的项目进行时间过长、税务部门过于繁忙或诗司自身有意拖欠。” 　　据媒体的表述，当前的土地增值税对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值率大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值率超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。“如果按60%来计算，这实际上是一笔不小的数目。”江苏一位四线城市的商对《金融报》记者表示，“一旦有这样的情况出现，市场不可能不存在欠费的情况。” 　　但“大”任志强认为，土地增值税是按项目所在地规定的比例在预售时先预侥税种，不存在逃税、和拖欠的可能。随后，诸多房产商纷纷出面“澄清”。那么，房产商究竟有没有“欠费”？　　崔新生：肯定存在。任志强对政策比较了解，所以在打“擦边球”。地方也不愿意揭开此事，可能的原因是，地方和房地产商一块欠了一些税费。但这是历史问题，房地产企业即使欠费，补交的概率也比较小。　　顾云昌：欠费这一说法并不准确。在土地增值税的交纳上，房地产企业尤其是上市公司是很规范的。本人作为一些上市公司的董事，包括其他外部师、董事等都要求上市公司将要交的土地增值税预留出来。　　首先，在房子还没销售出去之前进行预征。上市公司按照发生的成本和未楼市的销售价格，根据税法，计算出大概的税费，在账目上作预提处理。但这笔预提具体何时交给是等到有关部门来结算时，再进行清算的。所以，从预提到结算有一个。一般而言，上市公司从项目销售时就开始预提，但结算可能是要等到项目全部完成或者项目完成85%以上，在税务部门认为时间时才进行结算。可以明确，钱是预留在中的。　　总的来说，在交纳土地增值税时，部分是预征，第二部分是预提，理论上在结算时多退少补。如果清算下来还少，税务部门肯定会让相关公司补齐差额。　　但是如果把这样一个看作一个漏交、不交是不的。上市公司的操作是比较规范的，门、房地产部门，尤其土地增值税作为地方的重要收入来源之一，是绝不可能让你不交土地增值税的。当然，其中有个别情况也是不可避免的，包括没有及时结算、有的项目进行时间过长、税务部门过于繁忙或诗司自身有意拖欠。　　不过，个人认为，中小型地产企业是否完全遵循上述规范，就很难说了。一方面，可能是结算不及时，项目太多、其中的成本计算、扣除过于复杂造成推迟结算。另一方面，也有可能是有的地方预征了土地增值税之后，也就稀里糊涂地过去了，或是税务部门繁忙时就没有精力处理。　　宋会雍：首先，清算不了，或清算时就有问题出现了；其次，商也没。客观看，土地增值税把土地方面的收益征走了大部分。另外，地方不积极，如果地方锱铢必较，哪个商还愿意去拿地？土地还卖不卖？因此，地方没什么积极性。　　同时，国税总局的解释也说关于土地增值税说法有误，但误在哪儿没解释清楚。国税总局也在在回避到底清算没有，每年2000多亿元是否有遗漏。现实是，没有正秘应，截至目前，也没有准确的数据。　　话题三：税费占房价七成？　　“房价主要是税和土地出让金，其中60%或70%由收走了。因为土地竖有的，所以卖土地的钱以及所收的税占房价的比例比较高，其中超过一半以上是土地和税的钱。” 　　根据任志强的说法，其2008年调研了北京等一线大城市的70个项目，发现地价大约占到平均售价的54%至55%，再加上25%的所得税、增值税可能到60%，包括地价和各种税费在内的成本占到房价的70%左右。那么，这一说法是否是普遍现状？　　崔新生：在财税道路上，理清土地增值税缴纳情况是必经之路。房地产价格大幅上涨很多程度上也是拜土地增值税所赐。　　对于房企税费占房价的比例，个人认为可能在64%、65%左右。通过税收收入。其实不仅仅是房地产，很多产品构成中一半左右也都是被纳入税收的。　　顾云昌：作为媒体反映了一种声音，但它并不清楚其中的窍门。而房价主要是税和土地出让金，其中60%或70%由收走了。因为土地竖有的，所以卖土地的钱以及所收的税占房价的比例比较高，其中超过一半以上是土地和税的钱。　　真正与房价有关系的施求关系。即使税了，由于供不应求还是会房价上涨。所以探讨问题要从供和求两方面着手，过去调控主要是从遏制需求入手，这一轮调控的态度则施应。　　此外，房价是面包，地价是面粉。房价的背后是土地价格，土地价格上涨说明供不应求，如果加大土地供应量，不像现在地王频出，土地价格回落、房价自然也上不去。与此同时，房价也涉及到土地政策问题，之所以土地时会有流拍，也是因为价格低了不愿意卖。　　宋会雍：土地增值税“糊涂账”被捅出后，各个部门、企业都在进行自我辩护。从原则上来说，税务部门也有其责任，为什么不征、为什么算不清楚，如果现在的征收体系不为什么不去更的。征收主体、被征对象对这一问题积极性。　　另外，税收占房价七衬说法不合理，而地价多高、未房价就多高这逻辑也是不存在的。地价、房价都是预期值。企业不会因为成本低而卖得便宜，一定是价往高处走。　　房价是根据市场的供求关系决定的。从十来年的市场来看，房价宇目的真实成本一直是背离的，没有直接关系，市场价格决定的是剩余各个部分的空间。　　所以任志强的逻辑——地价贵和房价高都是的关系，商只是商人，在市场上也说不过去。拿地时说垄断，卖地时说是市场化，这个逻辑不合理。　　罗寅申：只能说从业人员与非从业人员看待问题、理解事物不同，对土地增值税概念理解不同从而产生了混淆。　　商必然是根据正常的程序进行的，拖欠只不过是时间上、周期性的问题。如果是从流程来看，部分商的土地增值税肯定不是一次付的。　　土地增值税是一个税费，支付可能不同。在执行中并不是要求一次性、在某个时间点进行的。　　事实上，由于我国税种很多，尤其是房地产，前期拿地、未建设、滞后的交易都要交税，因此税费的确占据消费者购买的整个房价的很大一部分。　　话题四：税费该如何完善　　“、流转、保有环节应该统一进行和立法。目前房地产税收已经比较重了，并且这终都会落实到买房者身上。” 　　近，市场传来消息称，已开誓处访问专家，其中包括财经评论家叶檀、上海易居房地产研究院副院长杨红旭等人。但就目前的情况看，的“”能否取得效果，还不得而知。这场“争斗”终如何定论似乎已不重要，业界为关心的是，未房地产领域的税费，到底该怎么完善？　　崔新生：如果要严格缴纳土地增值税的话，房地产商未将越来越困难，但改革能否深入内部目前还很难判断。　　顾云昌：三中全会已经提出要加快房地产税的立法。这个并不是某些人理解的房产税立法，而是包括地、房都要加快立法。现在的房地产税收体制是计划经济体制下的产物，恐怕并不适合现在市场经济的需要，尤其是现在保有环节还没有征税。　　、流转、保有环节应该统一进行和立法。目前房地产税收已经比较重了，并且这终都会落实到买房者身上。所以税收该减的减、该的、该取消的取消，但这其中有一个。　　目前，环节混杂，既有税又有费，其中费其实是不规范的。现在正在清理这些审批项目，审批手续。因为审批手续越多，费用就越多，尽可能手续的收费或是不收费也可以避免和成本的负担。所以未是清费增税。　　另外，现在流转环节的税率太高，阻碍了市场的活跃性，需要减税、降税的措施。保有环节则可能要税收力度，这也是大家在呼吁的。　　罗寅申：这场争论不会改变目前现有的体制、支付。预征等也不会因此变成一次性支付。　　不过，值得强调的是，未应该对税费，对非主要税费征收幅度进行缩减，或是一些不必要的税种。比如即将推出的房产税，交易环节不必要的税费会不会去除；或是针对投资性人员，会不会保留一些交易环节投资性认定的高额交易环节税费。　　宋会雍：土地增值税的清算会加快行业的洗牌。有些公司靠土地增值来盈利，当土地增值税被开刀，他们可能会选择自动退出。事实上，这与房产税、所得税对投资客动刀一样。一旦开征房产税、所得税，投资客立马就抛盘，市场的供应量相应就大了。在土地增值税打击之下，行业洗牌加快。　　这场争斗也使得问题从后台走向前台。这一说法可能不是代表自己，而是在房产税体系改革中，土地增值税作为重要的一部分的一次亮相，与市场的一次对话。　　与此同时，可能会揭开房地产税体系改革的序幕，需要重新协调税收体系和地方投资的关系。不过，在“动刀”之前必须全盘考虑，原先在此处拿地的某些商退场所带来的影响多大，清算后能否填上等问题。　　虽然说相较于公共部门而言，商是处在劣势地位，缺少话语权，被千夫所指。但他们也不会甘愿人云亦云，还会有利益纠缠，和地方协商需要时间，但这一问题不会被无限期拖延下去。　　　　　　【名词解释】　　土地增值税　　是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向缴哪一种税赋，不包括以继承、赠与无偿转让房地产的行为。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。也有说法称，土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。南昌市近日决定建立规范的农村土地流转交易市场，今年年底前南昌县、安义县两县农村土地流转试点工作将正式启动。　　据了解，农村劳动力转移就业、社会资本回流农村等因素促进了南昌市农村土地流转与规模经营。截至今年三季度，南昌市农村土地流转总谬71.4万亩，土地流转率为25.6%，高于和全省水平，但是，农村土地流转仍然存在秩序混乱、流转行为不规范、配套政策不完善等问题，一定程度上影响了农业现代化的。　　今年年底前，南昌县、安义县两个试点县将选定试点乡镇，正式启动农村土地流转试点，鼓励和支持其他有条件的县区同步开展试点。在总结试点的基础上，2014年7月，全市将启动农村土地流转交易市场建设。力争用2年左右的时间，在全市逐步建立规范有序、信息快捷、网络健全、公平合理的市、县、乡农村土地流转交易市场。　　南昌市要求在农村土地流转交易市场建设中，要重点抓好“一平台三体系”建设，即建立农村土地流转信息化网络交易平台、建立农村土地流转价格评估体系、建立农村土地流转政策保障体系、建立农村土地流转服务体系，促进发展多种形式的土地适度规模经营。 “比赋予农民更多财产权利更重要的，是推进城乡要素的平等交换和公共资源均衡配置。”12月1日，城市和小城镇改革发展中心研究员杨禹做客齐鲁大讲坛，解读三中全会关于三农问题的新举措。“致力于建立一个保障，比让农民尽快把宅基地流转出去要更加重要。” 　　农村土地流转是当前特殊的国情和特殊的土地产权制度的产物。一方面，不少地区的人地矛盾空前紧张，“农地细碎分割，经营规模太小，造成生产效率之低落”；另一方面，不少地区却出现了耕地的大量抛荒弃耕，农民对土地投入的积极性明显下降。土地流转应先保障农民权益，不但是市场经济在农村延伸的必然要求，还是进一步充实土地承包经营权的必然选择。而且，农村土地流转制度作为新鲜事物，很有必要借鉴国内外一些做法，并从制度上给予支持和保障。　　如，美国的农地实行农场主私有制。土地转让的主要是租佃，拥有土地而不经营的人自找使用者出租，或通过出租，采用固定地租和分池租，价格由交易双方协议确定。土地所有者在土地转让、租赁、、继承等各方面都具备不受和侵犯的权利。《农地法》突破了土地占有和使用方面的限额，以土地使用权和经营权为中心内容，鼓励土地的租借和流转。我国的地区自1990年开始“辅导农渔民转业第二专长训练计划”，通过各公共职训机构和职业学校举办各种训拎，帮助转让土地农民一技之长。　　土地流转，一是推动了农村土地适度规模经营，了土地利用率和产出率；二是带动了农业结构，了农业经济效益；三是有利于农科技术推广；四是有利于农业产业化经营的形成和发展；五是促进了农村劳动力转移，了农民收入。　　当然，我们在看到农村土地流转取得的良好社会经济效益的同时，更应该关注它存在的问题，因为只有找出问题、分析问题并对症下药解决问题，这种良好的社会经济效益才能更好的发挥。　　如，农村土地流转一般限于特定的农村集体组织内部，非本集体经济组织成员受让集体土地承包经营权被作为例外受到了严格的。《土地法》和《农村土地承包法》中第55条第2款规定：“土地承包方案以及土地发包给本集体以外的单位或者个人承包，应当经本集体村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。”可见，土地流转受让主体身份的造成土地承包权流转的封闭性，从而土地承包权无法按照市场转让，对土地资源的合理配置制造了。　　正如杨禹所言，“让更多的资源由市场来配置，而不是由权力来配置。”转包、转让、互换、入股和租赁，是农村土地流转的主要形式。土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、、有偿，任何组织和个人不得或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；不得改变土地所有权的性质和土地用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。　　土地流转应先保障农民权益应成“铁律”。改革的大难题是农民流动中怎么明确自己的财产权利。如果农民选择流动，他在农村的财产权利可以跟他在城里可能的财产权利做平等置换，“这才是一个更大范围内的改革路径”。《农村土地承包法》应当贯穿于整个流转的中，是承包经营权流转的出发点和基本依据，一旦违反了这些原则必须承担相应的法律责任。同时，强化农村社会保障服务。对农民来说，土地就是一切生活的保障，失去土地就意味着失去安身立命的基础，因此在土地流转中，很有必要建立“风险金制度”，以避免农村土地流转中的风险。昨天下午，全市推进农村土地流转工作现场会在北仑召开。市委副、代******卢子跃在会上强调，要认真贯彻落实三中全会精神，把农村土地流转作为构建新型农业经营体系、加快现代农业发展的保障，作为农民收入、增强农业竞争力的有效途径，作为推进城乡一体化发展的重要举措，切实加强，增强工作合力，推动农村土地流转工作保持全省水平。卢子跃指出，近年来我市农村土地流转工作谓推进，流转政策不断健全，流转不断创新，流转数量不断，流转行为逐步规矾，流转主体逐步多元化，流转期限逐步长久化，许多工作处于全省水平，但也存在一些难点问题，在流转、扩大流转数量、加快流转步伐等方霉有较大的空间。当前和今后一个时期，要以资源配置、促进城乡统筹、农民收入为目标，坚持依法有偿的原则，明确所有权、承包权、搞活经营权，按照“扩大总量、整合存量、”的要求，不断创新土地流转形式，健全土地流转机制，规范土地流转，构建新型农业经营体系，促进农村土地流转行为顺畅稳妥有序，促进流转关系长期规范，促进流转土地集中连片，加快推进农业现代化。卢子跃强调，全力推进农村土地流转工作，要抓流转期限，加强宣传引导，创新流转形式，健全激励机制，完善价格机制；要抓流转规模扩大，重点在扩大流转总量和整合小规模的流转存量上下功夫；要抓新型主体培育，在财政补助、金融、用地用电、人才科技等方面给予倾斜；要抓流转规范，及时调处流转纠纷；要抓流转服务体系，为农村土地流转提供全、、高服务。副******林静国会议。市委、北仑区委陈利幸，市王建社出席会议。北仑、慈溪、象山三个县（市）区负责人作了交流发言。会前，与会人员考察参观了小港街道土地流转服务中心、新棉村土地流转情况和北仑现代农业园区。原告刘某等231名村民认为被告某市将原告所在的某村办窑厂占用土地为第三人吴某、高某颁发土地使用证，使本组村民失去原享有土地使用权，侵犯其权益，因本村村民会拒绝，刘某等人遂以村民个人名义提讼。　　分歧　　种意见认为，对涉及农村集体土地的行政行为不服的，权益被侵害人可以以个人名义提讼；第二种意见认为，村民会或者农村集体经济组织对涉及农村集体土地的行政行为不的，过半数的村民可以以集体经济组织名义提讼。　　评析　　土地法第十条的规定，村民小组和村委会是集体财产的人，对涉及农村集体土地的行政行为的诉讼主体应当是村民小组和村委会。民事诉讼法关于诉讼主体资格的规定，村民小组或村委会有自己财产，可视为民事诉讼法规定的“其他组织”。当村民小组认为自己的权益受到侵害时，村民小组可以作为行政诉讼主体，应以自己的名义提讼。　　实践中，常常遇到农村集体经济组织或村民会等对涉及农村集体土地的行政行为不的情况，农民权益受到损害而无法救济，引起群体性的。有些地方通过“农转非”的形式，将农民转为城市居民，原农村集体经济组织成建制撤销，原村民会不复存在，农民权益受损。《高关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第三条款规定“村民会或者农村集体经济组织对涉及农村集体土地的行政行为不的，过半数的村民可以以集体经济组织名义提讼”。　　本案中某市将原告刘某等人所在的村办窑厂给吴某、高某使用，如果原告刘某等231名村民认为侵犯了自己的权益，并且这231名村民人数超过了原告等人所在的集体经济组织人数的过半数即可以提起行政诉讼。“建立城乡统一的建设用地市场”，“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股”，三中全会关于深化土地改革的决定，让土地改革再次成为热点。“任何改革，都要龙头，牵住牛鼻子，不然路子走不宽、走不远。”宁国市委钱沙泉深有体会地说。土地改革，正是农村改革牵一发而动全身的“龙头”和“牛鼻子”。作为全省的统筹城乡土地使用制度综合改革试点，早在两年前，宁国就掀起新一轮土改热潮，如今“土地变股权，农户变股东，有地不种地，收益靠分红”，已成为宁国农村的新鲜事。土地变股权，收益靠分红 “家里4亩多田地，不但不需要耕种，每年还能收到每亩600斤水稻的租金。 ”对于土地入股，宁国市南山街道万福村村民程泽山很是满意。老程在外打工，已71岁，过去家里田地没人种、没人管，只能荒芜着。现在参加土地股份合作社，土地流转出去后，蓟用担心没人耕种，每年还有固定红利。 “这种土地利用，大伙都觉得挺好”。省国土资源厅有关人士介绍，农村土地产权制度是农村基本的经济制度，对于农村发展具有牵用。依据《土地法》有关规定，集体土地为村民小组集体所有，村民小组绝大部分土地因经营承包、利用，其使用或承包经营权分散在农户。现实中，土地权利的“碎片化”，为按照巩集中利用和经营带来了很多困难。 2011年，宁国市被省国土资源厅批准为全省的统筹城乡土地使用制度综合改革试点县。当年，宁国市就明确：按照原则，农户可以以集体建设用地使用权、农村土地承包经营权、林地和宅基地使用权入股，成立土地股份合作社，实现土地依法有序流转。按照合作社章程，合作社对入鼓土地进行经营。宁国市常务副******刘发明透露，试点当年成立的宁国市畈村营盘土地股份合作社和宁国市大村土地股份合作社，入股土地分别达到281公顷和165公顷，很多荒芜的土地被利用起来。 “允许集体建设用地使用权在符合巩的前提下，实行有偿使用和流转。 ”刘发明笑言，宁国市两年前的这一条规定，非常符合三中全会精神。目前，全市已成立30余家土地股份合作社，土地变股权后，农民不愁收益，也盘活了农村经济。从事生态农业休闲旅游的太演业公司，便是这一土改新举措的受益者。两年前，畈村营盘土地股份合作社将其经营的集体土地，以租赁土地、集体建设用地使用权出让、土地使用权入谷提供给该公司。如今，项目已红红火火“干”起来，农民安置新区也已先行建设。日上午，原浙江省委、杭州市委，浙江省会副主任、杭州城市学研究中心主任王国平受经济交流中心委托，赴嘉兴就农村土地承包经营权流转工作情况进行了调研。杭州市会办公厅副主任丁忠芳、杭州城市学研究中心副主任陈跃等陪同调研考察。嘉兴市委副、代******肖培生对王国平主任一行亲临嘉兴指导工作表示热烈欢迎和衷心感谢！嘉兴市副******赵树梅就该市农村土地承包经营权流转工作所取得的成效、实践中的做法、存在的问题和今后的打算等方面作了的介绍。嘉兴市农办（农业经济局）、市国土资源局、秀洲区和平湖市有关负责人也就嘉兴市农村土地流转情况作了专题汇报。嘉兴市委副出席本次调研座谈会。在听取嘉兴市农村土地承包经营权流转情况汇报后，王国平给予了充分肯定。他认为嘉兴市开展农村土地承包经营权流转工作已有了自己的特色：目标明、思路清、力度大、措施实、政策活、效果好，在农业增效、农民增收上已经走出了“嘉兴”，受到了包括经济交流中心在内的社会各界的关注与好评。王国平指出，近年来，在推进农村土地承包经营权流转工作实践中，也确实存在一些问题与矛盾。一是土地流转制度如何完善的问题，关键要做好趋利避害这篇大文章；二是农村土地整治如何完善的问题，关键要做好失地农民的权益保护；三是承包户、经营户和村集体经济利沂题，关键要加强三者之间的积极性；四是宅基地、承包地的效益大化问题，关键要做好合情、合理、。王国平指出，随着工业化和城市化的推进，我国的“三农问题”正在逐步演变成为包括农业、农村、农民、农民工和“城中村”在内的“四农一村”问题，已经成为城市者必须正视的问题。在我国城镇化的高速推进的历史大背景下，只有坚持城市工作重心和“三农”工作重点的相结合，坚持以城带乡、城乡互动，才能推进城乡一体化发展。他认为，解决三农问题，关键是农民、转移农民；让农民工在城市安居乐业，关键是发展城市二三产业；发展农业问题，关键在规模经营、农业科技含量；解决“四农一村”的资金问题，关键在推进土地征用、土地储备、土地招拍挂、土地出让金使用制度的改革。王国平表示，杭州城研中心于近日起草完成嘉兴农村土地流转方面的调研报告，并报送经济交流中心，供有关部门决策时参阅。当日下午，王国平主任就调研情况向浙江省委*********作了汇报，夏高度，对搞好此次调研作出重要指示并提出了明确要求。　处在南山北部的水源三村(白芒、麻磡、大磡)对于南山来说，是个心头病，如何协调水源保护、生态保护和经济发展，困扰了南山20多年。终的出路在哪里？今年提出了新的发展思路，围绕着北部片区发展的根子——土地问题开刀，试图出一劳永逸的解决路径。按照区城改办人员的说法，现在进行正当时，往后拖只能是越来越难，成本越来越高。　　打破水源三村发展的核心举措就是“整村土地统筹”巩。在尊重历史、尊重原居民发展的意愿下，结合土地改革政策、城市更新政策，通过试点整村土地统筹的，为水源三村乃至整个北部片区的发展找出新的发展路径。记者近日从南山区城改办获悉，位于白芒的牛成村，有望成为南山整村土地统筹的试点村。　　超建筑未确权 低端产业妨碍发展　　现状　　南山的未发展在北部。从目前的土地整备情况来看，南山区可进行整备的土地主要集中在北部片区，即桃源和西丽街道。不过北部也是土地整备的难点所在。　　9月份，南山区区委李小甘率队到西丽的白芒、大磡社区进行党代表进社区活动，为两个社区带来了重大的利好消息。那就是西丽“水源三村”整体巩方案已经在制定当中，年底前有望完成，届时，牛成村将成为深圳市整村土地统筹的试点村，打破北部片区发展的。　　对于南山的北部片区来说，面临着城市更新、再发展的问题，工业厂房遍布，低端落后产业云集。为典型的要数“水源三村”，还面临着水源保护、生态保护的问题。解决北部发展的问题，就要啃掉妨碍“水源三村”发展的“硬骨头”。　　围绕着土地问题，水源三村的原住民与“争斗”了20多年。可以说从农城化开始的那一刻，便进行着历史遗留问题解决的“拉锯战”。　　水源三村是南山落后的社区，也是发展愿望为强烈的社区，在多年的斗争中，几个社区建起大量的工业厂房和民房，依靠收租来寻求自身生存发展。　　根据去年深圳市城市巩设计研究院制作的《西丽地区水源三村发展策略研究报告》(以下简称“研究报告”)提供的数据，目前水源三村的总人口已经超过5万人，户籍人口为2600多人，外来流动人口接近5万人。原住居要依赖物业出租。居民年均分红处在南山垫底位置。正是因为贫穷，社区股份为了发展经济，经过多年的建设，形成了17个工业区，394栋工业厂房，引进的企业超过700家。企业经营涉及电子、五金、家具、服装等低端落后产业，大部分企业不属于鼓励发展的产业类型，以劳动密集型且附加值较低的加工业为主。　　从水源三村的土地利用现状看，城市建设用地共计425.65公顷，占总用地的13%，超过法定图则的要求。如果从土地的角度看，在建成区内，权属的用地很少，白芒(含牛成)、麻磡、大磡和阳光社区内的合同及红线用地仅40公顷，牛成村则无权属用地。　　根据现有的土地政策，水源三村加上阳光社区绝大部分现状建筑物是占用国有土地，即占用土地比例超过90%。从水源保护区的角度来看，目前还有少量建筑位于一级水源保护区内，主要集中在大磡小学以及周边建筑和白芒村的股份公司大楼等地。　　遗留问题久拖不决 民众发展诉求强烈　　问题　　解决水源三村乃至北部片区的发展问题，必须梳理清历史遗留问题。认清现状，找出根源，顺藤摸瓜才能找出解决路径。由于征地不彻底、土地不到位，形成了一系列历史遗留问题。这些问题随着时间的推移只会日益突出。　　这些问题的产生，追溯源头还是征地引起的。在上个世纪90年代土地统征工作中，北部片区各村被征地谬合计2848公顷，征地返还土地谬38公顷，仅占1.33%，与广东省返还用地上限10%的差距甚远，与整个深圳市相比，比例也偏低。同时这些返还用地并未落实到各村，而是由西丽众冠公司统一经营。　　由此，在土地不到位及村集体未及时申请确权等因素下，各村逐步在原村庄的周边兴建工业区和建筑物，目前这些建成区已经远远超过各村红线。　　到目前为止，上述村庄的土地征转工作还没有彻底进行，成为深圳征地史中的“死角”。由于南山行政区域划线与特区二线关划线不一致，部分属于南山行政区域范围内的土地位于特区二线关外，这部分土地统称为“夹缝地带”，在上个世纪90年区农村城市化时，对二线关内的土地进行了统征，夹缝地带由于不在特区内，没有纳入到统征的范围。2005年宝安、龙岗转地时，“夹缝地带”因属于南山行政区域，也没有进行征转。　　“目前统计‘夹缝地带’土地谬约1915公顷，涉及到大磡、麻磡、白芒、长源、福光、塘朗等村，如果能对上述土地进行征转，积极争取落实返还土地指标，并将指标大部分巩在建成区用地上，就可以解决部分用地的红线问题。”区城改办人员介绍。但是由于征地返还政策尚不明确，且资金需求量大，“夹缝地带”土地征转工作暂时无法启动。　　同时，北部片区三分之二的土地约53.27平方公里位于西丽水库、长岭陂水库和宝安铁钢水库的水源保护区内，以及羊台山、塘朗山周边的生态保护用地范围内，且片区内水源与生态保护用地分布范围广、谬大，各村集体经济发展不同程度受到“铁线”的制约，其中麻磡、大磡、白芒的情况为突出。近几年水源三村部分群众代表曾集体到市，今年初大磡村又致信市委要求从多方面补偿其在饮用水源和生态保护方面做出的牺牲，并表达改造发展的强烈愿望。　　在此背景下，如何彻底解决北部片区发展的问题，研究报告出炉，区城改办初步形成了北部片区土地改革工作思路及工作方案，并作为区年度核心工作的内容之一。目前相关方案还在进一步的修订完善中。　　整村土地统筹巩 改革发展　　出路　　在一名在基层工作多年的旧改人员看，能够借助于土地改革，实现历史遗留问题的解决，是目前北部片区可行的发展举措。在政策和现状的基础上，找到切入口，既要认同现状，又着重于发展，并且在保护水源的基础上，找到保护与发展的合理平衡点。　　此前，对水源三村曾实施过异地发展的思路，在西丽地区为水源三村安排6万平米异地发展用地，但在实际操作中，异地用地工业区的建设并未按照三村工业置换的巩思路实施，村民仍旧是物业谬来收入的思维。　　随后几年，围绕青苗补偿等工作也进行，但是村民与村集体提出的青苗补偿价格和返还土地要求均高于补偿，加上村民对征地工作态度消极，不愿意配合，造成青苗补偿进展。2011年，深圳市启动土地整备工作，不少大项目集中在南山北部片区，在开展土地整备的补偿协商中，各村集体再次提出返还用地要求，致使土地整备工作艰难。问题不断增多，居民诉求强烈，必须找到解决路径。在研究报告中，就提出整村统筹的土地整备，解决三村土地历史遗留问题。　　其内容是在经济测算可行的前提下，通过整村统筹的土地整备一次性解决三村土地历史遗留问题，包括收回土地使用权、房屋征收、土地收购及转征地历史遗留问题等。　　南山区城改办遵循这一思路，以农城化旧村为整体，在土地及建筑物现状调查的基础上，综用巩、土地确权、资金补偿、收衡、生态保护与反哺等手段，以整村为单位“算大账”，统筹各方利益后提出社区土地二次方案。土地二次方案可以是城市更新(拆除重建与综合整治)、土地整备、土地一二级联动和其他可行的。　　不过，目前实现整村统筹，还面临着很多基础性问题。比如目前统计的相关数据差别很大，必须重新进行测绘。今年区城改办了5家测绘公司做基础工作，了解水源三村等各村的物业、权属等。　　随着工作的开展，还需要进行的摸底调查，比如深入各自然村及周边山林实地考察，形成直观认识，走访各村集体和社区工作站，广泛收集听取各方意见。查阅历史遗留建筑普查资料，各村的土地物业情况等。邀请公司、社会评估测机构、巩设计公司及房地产企业等，开展相关政策及工作思路的研讨。　　据介绍，整村统筹框架下的土地整备和城市更新，将遵循“主导、社区主体、村民参与”的基本原则。整村统筹离不开村股份公司班子的主体作用。对上要与充分协商研究算“大账”形成全村有关土地留用、更新巩、资金补偿、土地收益分配等“一揽子”解决方案。对下要作为主体全盘负责村内的安置、遗留问题处理、土地清理移交、城市更新实施与等各个具体环节。　　南山区的北部片区发展思路，是先行选择条件较为成熟的村开展试点，积累后再逐步铺开。而牛成村就具备这样的条件，比如土地问题相对明晰，现状容积率不是太高，村民要求发展和改造的愿望强烈，股份公司班子明事理、算大帐、好沟通、有威信，对社区有较强的力和执行力，等等。　　“整村统筹” 　　的坪山路径　　□他山之石　　南山北部片区的土地利用现状面临的问题和坪山新区差不多。坪山在土地改革的道路上已经先行了一步。　　去年年中，坪山新区召开土地制度改革综合试点动员部署会，在全市各区中率先启动改革工作，扛起了全市土地改革的旗帜。 “土改”内容是以坪山新区金沙、南布、沙湖等社区为载体，通过“整村统筹”土地整备设计、配套政策研究和实践，原农村土地确权的办法。　　“整村统筹”的土地整备新，是通过土地整备、城市更新和城市发展单元等二次手段，综用巩、土地、产权及相关政策，在巩编制、补偿安置、经济转型、民生保障、社会建设等方面形成一揽子解决方案，统筹解决土地历史遗留问题，推动社区转型发展，实现当中的土地权益清理与重构。　　“整村统筹”土地整备是在实践中开创的新事物，在改革的推动下，这一所取得的成绩令人振奋。据悉，坪山新区开展了“整村统筹”土地整备的设计和实施路径研究，在、社区与土地权利人利益分配的“大账”核算工作基础上，已研究并初步形成了坪山新区“整村统筹”土地整备原农村集体经济组织留用建设用地核定办法，确立了“以房确地”的新思路。初步制定了辖区南布社区土地整备经济测算和土地整备实施方案，沙湖社区和金沙社区的土地整备实施方案的编制工作正在有序推进。同时，该区还根据南布、沙湖和金沙社区的经济测算结果，提炼出了一整套“整村统筹”土地整备巩研究思路。今年这三个社区的“整村统筹”土地整备工作将陆续实施阶段。
1.增删制度，
有些企业在制定制度时，不是根据企业的实际情况和需要，而是一味仿效成功企业所用制度，或东搬西抄，或简单拷贝。这样制订出来的制度，科学性、性、准确性都存在问题，一旦执行，先天缺陷即无遗。于是企业者又会发出增删制度的命令。其实500强成功企业，各有各的特色，各有各的企业文化和机制，因此，切忌生搬硬套。
2.藐视制度，执行不力
一些企业的制度，时常会出现前后矛盾、左右冲突的尴尬状况。大多数企业者这时不是考虑怎样地完善制度，而往往会告诉执行者：制度是死的，人是活的，不能死制放，原则性应该和灵活性相结合。言下之意，制必事事、时时执行。于是制度被打了折扣。
3.执行制度，网开一面
某些业务骨干、爱将出现了违规行为时，企业者往往不愿执行制度，或网开一面，或从轻发落，并美其名曰：特事特办，个案处理。者也意识到这种做法对企业的制度化不利，所以还会补充叮咛一句“下不为例”。
&&& 　　十爷一听任伯安这话，又急又气又上火。帮太子配(被禁止)和在关外私收金税都是犯法的事，都不能让外人知道，更不能让皇上。所以任伯安这一说，胤礻我还真有点发毛。可是，这位十爷和八阿哥不同，他是个只能占便宜，不脑亏的人。手还敢不认账呢，能听任伯安的威胁吗？他心想，我身为皇子，你任伯安算个什么东西，敢对我这样说话。一不做，二不休，我一刀宰了你，也好断了这个把柄，绝了这个后患。想到这儿，他一翻脸怒声喝道：“好好好，算看清了你任伯安的。既然你能找到雪莲为太子配(被禁止)，我有肺痨，听说人血馒头能治，我再向你要一付！”说着，⊙啷”一声腰间宝剑，瞪着气得血红的眼睛，逼近了任伯安。
&&& 　　五是人力资源。CEO是否知人善任、用人所长？继任巩的人才储备是否充足？支持公司增长目标的人才储备是否充足？在促进合作和沟通方面成效怎么样？
&&& 　开始前，日产汽车公司就表示，将英国“脱欧”阵营，原因是其未经许可在“脱欧”宣上使用了日产公司的标志，而日产的明确态度是支持英国留在欧盟的。日产汽车CEO卡洛斯·戈恩公开表示：“从企业层面来讲，我们当然倾向于英国继续留在欧盟，这对于促进就业、贸易往来以及企业削减成本而言都是合理的选择。对我们来讲，远比未知的风险要好得多。”据悉，日产汽车在英国森德兰的工厂是日产在欧洲大规模的生产基地，主要生产豪华英菲尼迪系列和聆风电动车。
&&& 　　“梅公子呢，你回廊州吗？”众所周知江左盟的总部在廊州，故而萧景睿有此一问。
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