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(旧文)谁能一脚定江山？――外地地产明星联队，征战长沙房地产市场记
有哥们说，网络上找不到这篇文章了，我就把刊在这里了罗：）
谁能一脚定江山？――外地地产明星联队，征战长沙房地产市场记
这篇较长的文章本是因足球世界杯而写的，但是谁知道“国六条”横空出世，撞得我的是头昏眼花，忙着帮开发商分析新政策对楼盘的影响，忙着给企业找定位，忙着写新政策的文章。新政策牵动了每个从事房地产人的神经，搜刮了大部分人的注意力。
这篇文章也断断续续写了一个多月，可足球世界杯就要来了，文章却仍未来写完，也许新政策会改变众多房地产开商的产品设计、战略规划等等，但是我相信企业自身性格与内在的精神气质不会因政策的调整，他们能不断适应新的环境，并在新的环境下茁壮成长来，这就是我坚持把这篇文章坚持写下去的理由。
&&& 也许在这样的非常时期，刊出这样的文章，也许有点不合时宜，也许费力不讨好，但是毕竟是曾经付出，不忍放弃……也希望此文能对喜欢研究企业战略、文化的你有所帮助：）
2006年6月7日12：56
以下是提纲，楼盘的选取还在进行当中……
教练三人组：
清新典雅的浙教头
务实开放的粤教头
大气磅礴的京教头
明星球员十一人
――开路先锋
别墅专家：别墅时代开拓者――北京永泰地产
――中流砥柱：
睿智创新：国际人居领导者――北京阳光100
剑气如虹：异国风情制造者――北京美林
厚积薄发：理想主义实践者――杭州绿城集团
一鸣惊人：生活美学倡导者――深圳卓越集团
财大气粗：健康住宅领跑者――中体奥林匹克花园
勇气超人：商务时代创造者――浙江标志集团
――后起之秀
泊岸世界：广东玫瑰园：
今年夏天将是属于球迷的， 2006年世界杯已经在如火如荼进行当中，给今年天气异常的长沙球迷带来丰富的足球盛宴。各路英雄豪杰逐鹿德意志，荷兰、英格兰、巴西、阿根庭、意大利……尽管中国队未能征战于其中，但反而给我们更多去欣赏的心态，体验真正的足球乐趣。我的朋友当中有喜欢巴西队、有喜欢荷兰的、有喜欢英格兰的，有喜欢西班牙的……他们喜欢不仅只是球队里面的球星，还喜欢球队的打法与风格，不同国家其实有不同打法与风格，比如德国与传统英格兰，最为常见的是长传冲吊，即后场球员大脚开出，前场球员直接冲顶破门，依靠球员身体素质，实行防守反击的战略战术，整场比赛单调而乏味；再如巴西、西班牙、法国等球队，他们打法则与德国、传统英格兰的打法不同，他们采取的是层层递进，步步渗透阵地战的打法，依靠的是球员较好的个人控球能力，掌控球场的主动权，这些国家足球被比喻为足球桑巴，充满了艺术感与趣味感。每个国家之所以形成这样的风格，固然有球员素质条件，比如德国人高大、比如巴西人矮小，但是我更多愿意把他理解成为一种历史文化的传统。
我们都知道，西方国家都是信奉基督教，而基督教中也有分支的(基督新教、天主教、东正教)。从宗教传统来看，近代欧洲有两个很重要的宗教传统，一个是以英国、德国代表的新教传统。一是以法国、意大利、西班牙代表的天主教（包括了他们的殖民地：巴西、阿根庭等南美国家）。天主教与新教的区别就在于新教文化讲究简单实用（按照马克思&#8226；韦伯的分析，新教传统产生了近代的资本主义精神）新教传统中有个很重要的一点就是强调“入世禁欲”，即在世俗生活里拚命地工作，拼命地积累财富，这都是为上帝而做，说明你是最好的教徒，资本主义就是在这样的精神中发展起来的，所以新教国家的人都特别拼命，都特别有奋斗的精神（如受英国影响的香港）。而天主教其教义为十诫、三位一体、信原罪、信地狱和永罚、信救赎、信复活、信天国和永生、信末世等。天主教文化更注重的是艺术性，它表现的是一种浪漫的、超脱的，甚至颓废的传统。比如我们提到法国人，就会想起浪漫。
不同的宗教传统，影响了人们的思想方式、价值观和行为习惯。受到新教影响的英国、德国倡导简单适用，所以在足球上，哪种方式最有利于胜利，就采取哪种方式，简单明了，所以就有了上述的打法；而法国、西班牙、巴西则不同，他们在足球中融入了更多艺术、浪漫的成分，所以看他们比赛是一种享受。
而我本人更喜欢荷兰队和韩国队，荷兰队是全攻全守的战术打法，它是对孙子兵法“善守者，藏于九地之下；善攻者，动于九天之上，故能自保而全胜也”思想的深刻演绎。融合了以上两种风格的特点。而韩国队，是我敬仰的一支球队，这支在2002世界杯上给世人以震撼的球队，他们成功是必然的，这是源自他们的文化传统，就是一种“血性文化”，他们有着德国队一样钢铁的意志，而又有了像巴西队、西班牙队一样的技巧的雏形。（他们学习的对象就是荷兰。而在这里，我要提到我不喜欢的日本队，日本人是很聪明的，他们迅速给自己找到了定位与方法――全面学习、复制巴西！所以才有了“请巴西教练、引进巴西球员”等等一系列的措施，正如他们的电子工业一样，所以我们可以看到他们进步神速。而我们中国队似乎还在徘徊往返之中，90年代学习德国本身就是一种错误，而后又转向英国，虽然我们文化传统与新教有着一样的内容，即简单实用，但是确是有本质区别的。正如中国文化是不断融合其他文化一样，中国足球要寻找一条适合中国人打法与思维方式的战略与战术，而米卢只是一个尝试。
以上写了这么多，我是想说明，一个国家或地区的文化传统会影响到一个国家或地区人的价值观念和行为习惯。
长沙房地产自1998以来，达到迅猛的发展，城市建设也取得了前所未有的成绩，在这中间，外地开发商扮演了重要的角色，而每个地区的开发商也有着自己开发理念与风格。本文将从文化、战略的角度去分析外地房地产开发商的种种行为以及对湖南本土开发商的借鉴意义。
教练三人组：浙教头、粤教头、京教头
一个球队主教练是其灵魂，教练的思想左右了整个球队的风格、战术与打法，如米卢之“快乐足球”之说，在一定程度上改变了我们对足球一定要肩负历史使命的惯性认识。而对于房地产开发商而言，左右其行为的是公司开发理念，是其领导惯性思维与价值观，而左右领导行为习惯的是看不见的生之养之的背后独特的生活场，即生活环境与氛围，这种生活场每个地方都不一样，尽管internet已经很普及，人们接受的信息趋向同质化，但是各个地区形成的根深蒂固的传统，不会瞬间消失，它已侵入到当地人骨髓与灵魂，这里人们潜意识的受到它的影响河左右，这就是文化。
虽然中国同样受到儒家、道家、佛教的影响，但是每个区域文化之间还是很多不同，如海派文化的洋味与京派文化的大气，湖湘文化的颠覆江浙文化的精细就具有明显不同，每种区域文化就是一个地方性格，正如一个人性格一样，人与人之间没有很多的区别，只不过是这个人脾气暴躁一些，那个人温和一些，但是不同性格的人在同样的环境下，能取得的成绩是不一样的。而随着信息全球化、市场环境、政策法规、机遇机会等外部环境基本趋向一致时，不同的人便有了不同的表现，正如不同的地区在经济发展上有不同的一样。
具体到在房地产开发上，由于受到改革开发惠泽，广东在房地产开发突飞猛进，成为中国房地产学习的榜样，而随着经济全球化，长三角、京津唐的奋起和成都、重庆、武汉一线城市的大发展以及后来武汉、青岛、长沙、济南、汕头、佛山等二线崛起，各地开发商在当地文化的影响下，逐步形成了自己的独特的开发模式与行为模式。
而就长沙目前房地产市场竞争而言，主要有以下外地派系与教头左右着长沙房地产发展大势，他们是浙教头、粤教头、京教头。三大教头，思维方式、操作方法各异，下面就一一对其进行阐述：
清新典雅的浙教头
清新典雅，精工唯美，这是浙教头门下房地产弟子（南都、绿成等）给我们的最大印象与感受，而这一切都是有历史渊源的：
浙教头乃吴越国之后，吴越国先后当上过中原的霸主，虽鼎盛期时间较短，但却有了第一次站在号召中原的地位；后因三苗等少数民族南迁，当地越人南下东移，未能鼎立战国，后秦统一六国，再经汉朝，吴越陷入低潮期；后分三国，再次崛起于三国孙权吴国，后又统一于西晋，再又纷争南朝烟雨中；后统一于隋朝、唐朝。由于隋唐中国经济重心一直在北方，吴越国一直偏安东南，但随着京杭大运河开通，南北交流增多，吴越经济逐步发展，许多众多文人墨客，沉醉于此，此时便有流传至今的著名的广告语“上有天堂，下有苏杭”；而宋朝为多事之秋，北方民族来犯，大辽灭北宋，大辽毁金国，成吉思汗铁骑有横扫欧亚大陆，中原的长期战乱和分裂，统一中国于元，这几百年中，北方士族遂以吴越江南为逃避北方战祸的好地方；后经明朝前期频繁的海外贸易，出现资本萌芽，清朝又成为通商口岸，经过民国资本主义繁荣，成就了20世纪前半个世纪中国的经济中心――上海。
综观浙教头的光荣家史，其实浙教头乃大福大贵人家，自东晋立国到南宋偏安江左，北方达官贵人、名门望族、衣冠文士、世族翘楚为了逃避中原的战祸，都迁到长江荫护下的江南, 凭借这些人才，划江而治的汉人政权，得以大力开发江南，结果使江南的经济、文化飞快发展，并随即取代中原成为中国的经济文化重心地区。
建国后，由于战略资源以及国际局势考虑，江浙一带未受到足够重视，在自然资源匮乏、缺乏良好工业基础、缺乏外资推动、缺乏特殊优惠政策的条件下，浙江人却创造着一个又一个传奇：从1992年至今的十多年间，浙江经济持续以高于全国平均水平的速度快速增长，民营经济得到迅猛发展，人均GDP连续保持全国省区第一，完成了资源小省向经济大省的跨越，完成了从修鞋匠、泥水工、打铁匠、采购员向商界巨子的转变。江浙经济大有超过广东经济的势头。
那么，为什么在同等条件下成长起来的不是京津唐地区、东北、中部呢？抛开政策等其他因素，我们从文化的角度进行分析。
从地理位置上来看，江浙位处中国版图东南，从中国文化地理学角度出发（虽无权威划分，但“中原传统农业文化区”和“东南功利文化区”两大部分得到学者认可）江浙是属于东南功利文化区，即强调功利。自春秋战国范蠡大夫弃政从商以来，就形成了蓬勃的尚利文化，在“舍利取义、以农为本”的农耕社会中开始强调“义利并重、工商皆本”的观念。同时，因为傍海而居，资源有限，因此要出海而航，拓展生活范围，而在水的反作用下，江浙人有防水而造堤坝，征服水而筑桥梁和造舟楫，正是在这种与大自然抗争环境下，培育出了浙江人的顽强的生命力和开拓冒险的海洋精神。
而从历史地理角度出发，在唐宋时间，江浙一带与广东沿海一直我国与南洋、西亚交流的的窗口，成为中西文化交流“海上丝绸之路”，江浙一带与广东沿海成为中国农业文化与西方海洋文化交流的阵地，明清时期出现了资本主义的萌芽。而到了近代，民国统治时期，江浙一带也成为了中国经济最为强大，资本主义最为发达地区。
纵观江浙发展，其是在传统与现代的反复碰撞中和我国传统的大陆文明与西方现代文明交锋中逐步形成，这就使得江浙文化具有海陆两种成分，并进而发展成传统的伦理本位主义与现实功利主义两种性质的交流和融合。正是这些潜藏在浙江人意识深处的独特的传统文化精神和价值取向以及与现代经济具有内在的兼容性，在改革开放的历史条件下的复苏，造就了大批具有创新精神的民间企业家，涌现出成千上万的农民企业家，从而创造就浙江的经济奇迹。
江浙文化，一种完全不同于湖湘文化“颠覆性”的一种文化，一种现实主义又具备人文特质的文化品种，在房地产行业尤为突出：在经济起飞、奠基阶段，他们努力学习其他先进地区房地产开发经验，同时运用了西方理性思维与工具（如绿城的“桂花城批判”），在产品质量上精雕细琢，精益求精；而在完成了产品技术巩固与创新后，又发扬其人文主义传统（河网纵横江浙一带，由于水的缘故，在审美观上处处流露出蕴藉、流动、和谐的性格，古代众多文人墨客的诗句佳言、江南水乡、园林建筑，无不体现了对人的细微关怀），在房地产开发中融入了中国江南水乡的元素，体现了对人的细致关怀和悉心照顾，从案名、建筑风格，广告风格等都形成了自身独特的风格，在全国刮了一阵清新典雅风。
2006年长沙春季房交会，浙教头门下弟子，以联盟的形式，以浙江商会的名义，组团决战星城，他们占据了二楼重要战略位置，每个楼盘均体现了各自风格，西街花园的科技创新与，绿城青竹湖的雍容华贵、西子花苑精致细腻、个个个性鲜明，特色突出，再次显示了浙派地产商先进的开发理念和团结的力量，同时，又发起了浙江精神与湖湘文化的论坛，这又是江浙人的聪明之处，他们尊重当地文化，知道湖南人是仅次于北京人的以为自己天下第一的人，所以他们得到了湖南人普遍的好感与认同，这里面包括了我。
务实开放的粤教头
粤教头和浙教头是有一定血缘关系的，春秋战国时越人南下，与当地土著居民不断融合；而秦朝时大将赵佗南征，到达今天之广州，并建立了古越国，传宗三代，将中原文化带到这里。古越国之西汉灭亡，从西汉至于明朝之前，广东地区一直被中原人士认为是南蛮、荒凉之地，经济一直发展缓慢。而与江浙地区相似的是，广东地区的“海上丝绸之路”很早就已经开辟，大批的广东原始居民南下之菲律宾、泰国、马来半岛成为当地居民，广东是我国目前的侨民的最多的地区，尤其是到了明朝，海上贸易、往来更加频繁，最为典型的就是“郑和下西洋”历史事件。由于广东距离中原路途，中原农耕文化未能完全侵袭这里，而海洋文化对这里影响反而较大。
从19世纪开始，西方国家通过海上进入中国，广州成为当时与西方进行贸易的重要港口，西方文明便是从这里开始了影响中国历史的进程，而辛亥革命的火种在这里孕育，这里成为革命思想和革命党的发源地。西方文明思潮从海上来，吹拂着中华大地，催生了中国变革社会的新生力量，康有为，梁启超，孙中山等一大批革命者革命家在广东成长起来。成为中国人开眼看世界的窗口，成为中西文化的交汇点与碰撞点。民国建立后，黄浦军校、北伐等对中国历史具有重大意义的事件都发生于此。而自改革开放后，得惠于改革开放的春风，广东地区由于靠近香港、澳门，经济得到了快速的发展，也取得了巨大成就，珠三角成为中国经济发动机，康佳、科龙、TCL等家电、电器、通讯企业迅速崛起，广东经济像当前国民党一样开始了“经济北伐”，广东成为影响中国的巨大力量，如大老板中似乎都是一些讲广东普通话，甚至内地开始出现粤语学习班，而80年代前后出生的年轻人，即将成为目前中国主力购房力量的人群，没有哪个人不会唱粤语歌的，这足以体现广东之影响。
但是广东却在不知不觉中走向了另外一个歧途，即全面复制和学习香港的模式，而丢失了自己。香港在20 世纪六七十年代的崛起，其实它是中西文化合壁之地，它的政体、司法和行政管理都来自英国，但它的市民心理和行为方式却依然典型的东方色彩。作为一个弹丸之地，加上英国的殖民统治，以及97前后的种种不确定性，其所产生和形成的文化带有极强的殖民色彩和世纪末的悲哀。席绢、席慕容、写小说一月一书，内容多是花前月下，小资缠绵；郭富城、谢霆锋的歌要么见花落泪，要么歇斯底里；香港的电视也多逢场作戏，开低级玩笑，周星星的世俗文化得以大行其道，也赢得众多内地年轻人的青睐。广东人就这样全盘接受了这种商业文化，并进行了低俗的再加工，最让人哭笑不得的是：一些香港的流行歌曲和，被广东一些地方音像出版公司制作成卡拉OK影碟和录像带之后，被配上身着三点式暴露泳装的妖艳女郎作背景画面比如本人喜欢的BEYONG的歌，。
就是在这种全盘的模仿抄袭中，广东丢失了深厚历史和哲理底蕴的儒家文化的人文精神，价值理性，以修心养性以指导自我，也未能引进西方的工具理性，用法制约束自我，失去了批判创新，自我发展的源泉，而一味的重利轻义，追求经济效益，虽然其在经济上取得了一定的成绩，但是文化并没有得到多少的升华，缺乏创造更新，自我换血的功能
当国家的政策支持消失后，当香港在外国投资中的作用越来越小，广东失去了强大的外部因素的影响，其经济发展迅速降温，发展落后于长江三角洲，担当不了中国新经济的领头羊，仅仅成为西方、港澳经济文化通向内地的二传手。
这种特征同样反映在房地产开发上，从粤派地产发展脉络我们可以看出，在98年以前的住宅功能的研究和建筑技术的引进，都是直接借鉴香港的地产经验，如房型、社区环境等，而那时，绝大多数客户以香港、澳门客户为主，营销推广模式也是照搬香港模式。而从年开始，随着互联网的普及，粤派地产商开始大量搜集国外还有台湾、香港的推广经验和开发模式，这一阶段，深圳走在了前面，成了全国的“样板间”、各种建筑技术领先与全国市场。而到了2002年之前，广州成为全国学习的榜样，华南板块的奥园、星河湾、华南新城、锦绣香江、碧桂园、雅居乐等几个楼盘推出，令广州成为大盘策源地，同时企业开始大规模的原始积累。从2002年开始，在全国房地产价格普遍上扬、广东开始实施土地紧缩政策，在利润驱动下，粤派地产开始陆续北伐。合生、富力、星河湾、万科开始在全国布局，开始了全国的扩张，其中也包括广告公司，如黑弧、博思堂等。
粤派地产扩张初期，开发商凭借广州、深圳超前的营销理念和领先的市场操作迅速打响名堂，但在经过一两年后，粤派地产的软肋开始呈现。一方面，其产品存在普遍的“克隆”现象，这从深圳的广告公司中也得以体验，即深圳一模一样的广告、换个名字换个LOGO就又是一个新的项目。另一方面，粤派地产原本优势，如园林、规划、户型等方面，均被北京、上海、成都等地的同行迅速赶超，而在京派、海派、成都等地产文化逐渐成型的时候，粤派地产却因缺乏独特的文化魅力而显得面目模糊。这里的原因在于广东远离中原，未被的中原文化完全侵袭，同时不断吸收外来文化，尤其是到了近现代，吸收了西方文化以及港澳文化，因为这种文化在物质方面存在一定的优势，只要拿来主义，便可以得到甜头，广东人习惯了这种抄袭与照办，同时，由于缺乏创新机制，致使其在文化上不伦不类，不东不西，没有形成属于自己特色的文化内涵。正是因为文化的缺失，使粤派房地产界还未出现一个从建筑、环境、生活方式到邻里关系都体现出广东文化风格的楼盘。
从长沙的几个粤派楼盘，深天健、珠江花城、卓越蔚蓝海岸，我们可以看出产品层面上没有很多的创新，而在与湖南生活习惯上结合上缺少突破点。反倒是浙教头在长沙光彩夺目，将产品主义演绎的淋漓尽致。
因为文化上的缺失，使粤派地产的在全国的扩张受到了一定的阻力，但是其成熟的市场经验以及在房地产价值链各个环节上的把握还是有一定优势的，目前万科仍然是中国最好的房地产公司。
粤派地产尚处于摸索生存方式的初步形成阶段，还完全未定型，因此，我们对其仍然可以充满期待。
大气磅礴京教头
与北京人接触，最深印象的就是那嘣响溜脆味道十足的“京片子”普通话，铿锵有力，彰显了十足的自信与霸气，就连我那在北京的妹妹每每讲普通话时候，总是会带点“京味”。京教头出生显赫，其在长沙的门下弟子个个身手不凡，阳光100“国际素质人居”、“建筑改变城市”，美林水郡“七剑行走江湖”、“五行行天下”，大气、霸气……给长沙房地产着实上了一课。京教头也就成为文化地产的代名词，说道京派地产，就会想起概念、中国文化，北京的房地产成为概念地产、文化地产的发源地，也成为众多地产人顶礼膜拜的对象。比如我。
我想，这种深厚底蕴与大气与这京教头的家庭背景与生活环境是息息相关的。从文化地理的角度看，北京其实与湖南存在诸多相似之处，北京处与中原农业文明与北方游牧文化交界之处，处于华北平原、东北平原和蒙古高原间的交通要冲这一特殊的地理位置，不仅兵家必争，而且治者必建，是中原文化与北方少数民族文化融会之地，正如湖南是中原文化与南方少数民族文化交融之处，使得湖湘文化既具有中原文化特征又具有南方少数民族蛮横的特质。而不同在于北京一直是中国的地区性政治中心：春秋、战国时就建是燕国都蓟，后辽建陪都，金建中都，这时便北京由北方军事重镇发展成为北方的政治中心；而自元在此建大都始，北京成为元、明、清三代的首都，历时近七百年；民国时期，政府南迁至南京，北京虽然不是首都，但仍然集中了大批从事教育和精神劳动的知识分子和文化人，一些运动也是这里爆发，比如“五四”运动等；1949年后，北京再次成为中国的首都，成为中国的政治、经济、文化中心，大批知识分子和各界精英从各地海外来到北京，或进入政府机关，或进入高等院校及科研机构，从一定的意义上说，今天的北京集中了全国的文化精英和华夏文明的精华。这里延续中华博大精深的传统文化，比如故宫、皇陵、民居等，同时，有不断吸收来自北方少数民族文化以及海外文化。
&&&& 综观北京文化发展脉络其实可以发现：浓重深厚的政治色彩，造就了北京人对国事的特别敏感和“天下大事，匹夫有责”的气质，这是来源自于“风萧萧兮，易水寒，壮士一去不复还”、“慷慨悲歌”燕赵遗风。这也就是为什么北京人言必政治的原因所在，也因此，在中国的近现代史上，每当有国家重大事件发生时，北京人往往在全国率先奋起，常有一人振臂高呼，众人赴汤蹈火的英雄壮举，比如：五四运动、比如20世纪80年代末的那场运动。同时，北京处于中原汉族与关东、漠北和西北少数民族文化的交汇点上，各族人民混居和融合，尤其是建国以后，全国各界精英聚集于此，北京的居民实际上来自全国五湖四海，接纳了各方人才，正是这种市民结构，形成了北京人兼收并畜，宽容大度，大气磅礴、豪爽好客的性格。北京作为京师古都，中华文明保存最为完整的地方，经过历代王朝的营建，北京城内遍布宫廷楼阁、林苑坛殿，宏伟壮丽，使人产生崇敬和畏惧。这种庄严肃穆的建筑风格和布局以及北京长期作为首都而形成的特殊氛围，养成了北京人以“首都人”自尊自傲，讲究等级，重视尊卑，爱面子的处世态度；因为这里官绅显贵长期盘踞，文人雅士云集流连，梨园大师数代相传，满清王朝的一大批遗老、遗少破败落魄，许多官宦人家、下人奴婢、文人墨客也流落民间，这种背景既造就了北京市民文化中雍容、雅致的特点，形成了北京市民性格中追求品位、敬重文化、附庸风雅、故作尊贵。
正是因为北京市民具有这种对文化的较高要求，所以也就有了文化地产、概念地产的形成，所以红鹤沟通、揽胜等一大批倡导文化传播的广告公司得以迅猛发展，创造出了“CLASS”、“朱雀门”“山的理想”“运河上的院子”“易郡”“朝外MEN”等中国房地产史上经典案例。也正式由于北京文化中的大气与包容，使今日之北京成为世界建筑界的试验场，吸引了各国建筑大师蜂拥而至，各种具有开创性的建筑作品现身北京，“国家游泳中心”（水立方）、“国家体育场”（鸟巢）、“国家大剧院”、“央视办公大楼”等等颠覆我们已知经验的非传统建筑文化在北京这一中国传统文化深厚的土地上得以施展，体现的是中国人的开放、包容的心胸，因为中国文化本身就是一个不断吸收、不断扩充的文化，问题的关键在于怎样保护我们传统文化上，而非去人为制止这种符合时代精神的建筑作品。.
&京教头门下弟子将北京这种文化也带到了长沙，早期别墅专家永泰的精耕细琢，成绩斐然，而后来者，阳光100超前的建筑形式与风格，美林&#8226；水郡大气的文化底蕴，中体奥雍容华贵运动贵族在长沙取得了不错的口碑和效应，融科智地、北京橘郡、北京万国城紧随其后，分别从长沙北、中、南三地战略地点，准备攻取长沙。一场北方地产军南征战役，开始打响，与粤派地产军的北伐形成相互照应，共同演义长沙房地产市场战火纷飞。
以上三大教头，主宰了长沙房地产市场，其实还有一派――港派地产，他对中国房地产市场发展具有很大的促进作用。这次之所有没有将其列出，原因在于：港派的对长沙影响目前在逐步见小，而粤派在一定程度上的继承了港派的一些优良作风。
针对湘派文化，在我的另一篇文章中《高调与低迷，能否否极泰来》有评述，这里不在复述，另有时间再专门进行评述。
下面就三教头门下弟子进行一一评说。
明星球员十一人
开路先锋：
睿智创新：国际人居领导者――北京阳光100
代表作: 阳光100
提到阳光100，就不得不提到他们的掌门人易小迪，这位海南六兄弟中被称作智者的人物，不同于其大哥冯仑的博学多才、恢弘逻辑思维、大思路和地产明星的潘石屹天才般商业头脑与执着，此君低调，不张扬，知名度远远不及冯仑、潘石屹，更不用说王石。但是他所领导的阳光100给中国地产所带意义，远远超过万通、甚至足以比肩SOHO现代城。目前已在北京、天津、重庆、成都、武汉、长沙等12大城市成功开发的18个项目，并以每年开工总面积100万O的速度增长，是发展最快的房地产品牌。阳光100最大的特点在于全国连锁经营的开发模式，虽然不是第一个，但是确实最成功的。他不同与绿城&#8226；桂花城，各地的桂花城产品基本没有变化，都是统一的多层公寓，建筑风格、材料、园林景观设计，而阳光100不同，每个地方的项目的建筑风格、园林设计都不同，都是聘请世界一流的建筑师主持规划，因时因地设计国际化、现代化、精品化水平的产品，阳光100不是一般意义上产品形式上的符号复制，符号复制是一种“以不变应万变”策略， 阳光100追求品牌共性的品质，即使营造国际化、现代性并结合地域文化特点的城市新建筑精神，这是一种“万变不离其宗”方略，这个“宗”就是建筑适合于快速成长的新兴白领的实用与艺术相结合，并具有国际品味、简朴自由的生活空间。这就是阳光100战略，其产品战略为：且只做两种产品：国际新城系列即位于中心城市、新兴地带的以居住为主的都市大盘；以及城市广场系列，即城市中心大型建筑综合体。
易小迪在给自己总结时，认为一个人最终成功来自价值观和战略，他的价值观与战略就是“只做适合自己的事”，易小迪曾尝试过从事农业、房地产、制药、百货、文化传播，甚至筹划航空货运业务，10年商海的摸索和摔打，让他顿悟了：经营一家公司，最大的问题不是能干什么，想干什么，而是适合干什么。 经过静思长考，1998年，他决定，做自己最合适的行当！聚焦在“城市新兴白领公寓”；以“为年青的中国，为中国的青年”为理念打造“阳光100”品牌。企业如此，个人又何尝不是如此，一个人精力有限，惟有“专”才能成就“深”）。在南方开发商“北伐”如火如荼进行、北方开发商外拓举步为艰之时，阳光10则为北方开发商树立了榜样。
2004年阳光100开始征战长沙，长沙阳光100给我最大的印象是两根红色立柱，根据建筑师的设计理念，红色立柱灵感来源于中国的建筑元素――华表（非常棒的创意合视觉符号）。这两个立柱一直出现在阳光100所有的宣传广告画面中，并配合“从给长沙一个世界的高度”、“为年轻的中国、为年轻的长沙”、“建筑改变城市”的文字，大气、洋气。本人也接触过一些阳光100的普通业主，他们的共同特点是年轻，高知、创新意识强、容易接受新生事物。对阳光100的评价是户型设计一流。这与阳光100定位完全一致。其实很多业内人士、媒体从业人员购买，足以说明其魅力。2004年7月，中国建筑行业的权威杂志――《世界建筑》在充分了解、尊重中国建筑行业的前提下，对长沙阳光100国际新城做出了精彩的评点：一期“简洁、纯净、细部精美、气魄宏大的设计特色，空间层次丰富、通透而独具趣味……吸取地方建筑精髓，将居住建筑的现代方式与地方传统、地方气候巧妙结合；二期“简洁而有场所意识，单一却不失丰富的建筑形态境界，将繁复的居家生活提炼成简单核心的建筑空间语言，通过组合形成丰富多彩的建筑形态，有效地符合地产开发与舒适聚居的基本要求。”应该说评价是客观的。
&&& 当然对阳光100业又不同的声音，如：不就只是些方格住宅，毫无美感可言，过于依赖世界建筑师，而这些作品只是他们的实验品，而不是成熟的作品等等。确实，就建筑本身而言，我个人认为并不美，但是有一种思考的角度我们可以借鉴：“从未来的角度思考今天，从文化的角度思考建筑”这使我想起国家大剧院和法国玻璃金字塔，设计者都是世界著名建筑师，都遭到了国内外众多的不理解、甚至否定。其实建筑本身没有问题，问题在于建筑本身的风格与周边环境极其不和谐。建筑师的解释是：为未来而建造。什么传统、什么是创新。与其到处都是一堆欧陆、北美、地中海风情赝品，不如与众不同，这就是我对阳光100建筑的理解。
阳光100不同于其他京派开发商，他没有在产品的文化内涵和中国上古文化中寻求精髓，而是以一种与世界同步的态度与价值观专心的做着自己的事情，在他的广告中你不会看到浑厚深沉的文化演绎，也没有的大气磅礴的世界价值观。有的是新锐的国际观念和舒适的素质人居理念，关心的是实实在在人居住质量，这与美林水郡有着截然不同的差异。
剑气如虹：异国风情制造者――北京美林
代表作：美林&#8226；香摈小镇、美林&#8226；水郡
我相信每个男人心中的都有一个武侠梦，这个梦发端于金庸、古龙，而得到最大宣泄是来自那首“沧海一声笑、滔滔两岸潮……”的歌曲，这首歌曲来自徐克的电影《笑傲江湖》，这部刊称武侠颠峰之作的作品，留在了很多人心中，伴随着那首歌曲成为了美好的回忆，徐克也就成为电影界的侠客。2005年徐克新作《七剑》震撼登场，给武侠迷们众多期待，但是出乎意料的是《七剑》首映礼居然选择的湖南卫视，首次将电视作为电影其宣传的重要的媒介（作为湖南人自然是有些欣慰的）。但是更另人想不到的是《七剑》也与长沙美林&#8226；水郡发生关系。美林&#8226；水郡借“七剑”之势，推出了“七剑风范、七项全能”的形象广告，以及凡看房的客户可获得明星海报和《七剑》限量的影碟活动。使美林&#8226；水郡成为众人关注的焦点，知名度以雷霆之势，扶摇直上。这其实主要得益于其母公司――美林正大投资集团，一家涉及房地产开发文化传媒、能源矿产、金融投资、建筑工程、装饰装修、生物制药、现代农业、精细化工等多个投资领域的大型民营企业集团，集团旗下的控股公司及关联企业接近３０家，投资业务覆盖北京、上海、深圳、山东、河北、湖南、新疆等区域。资金势力雄厚，《七剑》正是该公司投资拍摄。而其下北京美林地产开发北京美林&#8226；香槟小镇、山东青岛美林小镇、北京碧水庄园、山东寿光美林花园、新疆美林花园、河北燕郊新东城花园等诸多项目，其扩张速度和规模令各方瞩目，知名度与美誉度正蒸蒸日上。其中北京美林&#8226；香槟小镇，我相信地产广告界的朋友应该不会陌生，那个关于上帝“七天创镇记”、“七宗醉”、“十戒”“10解”等经典创意和报纸版面最长，版面中留白最多的广告里程碑事件，成为中国地产广告界，甚至整个广告界学习的榜样。
正是有了这一系列成熟的操盘经验和国际先进广告操作经验，长沙美林&#8226；水郡从出现的那一天开始就受关注，而地产界上演具有“七剑”大片般震撼效果的事件早在“七剑”正式上演之前，在2005年长沙春季房交会上就已经隆重登场了，美林&#8226；水郡占据二楼电梯口战略位置，一场体验营销大戏在这里隆重上演，蔚蓝的海水、金色沙滩海岸、可口的鲜橙汁……一个纯粹的地中海风情，横空出世，震撼视听，给长沙地产界扎扎实实的上了一课，至今仍然有人提及此事，足以明了该事件对长沙地产界的意义。之后美林&#8226；水郡手持地板采暖的新型居住理念，再次袭来，将长沙房地产品质又推向了另一个高度。其另外一层重要意义在于美林&#8226；水郡产品设计为花园洋房，在一定意义上促进的长沙房地产产品设计的升级换代。
但，对此新型技术的运用，我一方面对开发商的勇气和胆识表示钦佩，但是也有些担心，因为地热地板采暖，这是一种源于北欧的生活方式，是属于海洋性气候下的生活，而长沙是内陆省份，在日照、气温、风力、生活习惯、生活方式等一系列气候、文化因素与北欧存在巨大的差异，这种异域的生活方式是否能被处于内陆的长沙人所接受并习惯？答案只有交给时间了。
美林&#8226；水郡一定意义代表了京派房地产商所具有大气、超前、文化的气质，给长沙房地产市场带来了不仅仅是先进的产品设计，先进的建筑材料，更是先进操作理念与观念的创新。
2006年4月美林水郡2期5层洋房推出，其 “五伦”、“五行”、“五德”、“五权”、“五经”的高屋建瓴的世界观演绎，再次展显了京派地产商的豪迈的心胸和深厚的文化底蕴，但是这样的传播在长沙是否得到消费者的认同，这还需要市场给出答案，正如在我另一篇文章《高调与低迷，能否否极泰来》中所说的一样：长沙不同于北京，北京是国家首都，全国各界的精英都聚集于此，他们审美要求、文化内涵要求比较高，而长沙不同，长沙人好面子，赶潮流，深厚的文化底蕴与博大世界观的抒发未必能引起他们共鸣，而愿意多花更多的米米买帐，在文化娱乐化、市俗化的长沙，这种高深、博大的文化能否得到认同，这是我没有把握的。但是尽管存在以上诸多的问题，但依然不会影响我对美林&#8226；水郡的好感，京派文化的大气磅礴、为天地立命，为天下开太平的人生理想其实存在与每个中国文人的心中，尽管近来受到了诸多思想冲击，但是这种人生理想其实早就埋在了你我的心理，只是不是经常被人提起而已。
厚积薄发：理想主义实践者――杭州绿城集团
代表作品：绿城&#8226；桂花城、绿城&#8226；青竹湖
对绿城集团本人是带有一些崇敬之情的，这主要是因为绿城集团的掌门人，一个带有浓重人文气质的理想主义者――宋卫平先生以及其独特的企业文化与内涵。在未进入房地产行业之前，曾有幸从事企业战略、企业文化的研究，因此，深知一个企业领导人对企业的影响。在日肥桂花园开工的记者见面会上，他说道：“我们这些人所谓还算是中国的一代知识分子，如果我们不能承担起这个国家和民族最起码的良知、道德的话，我们都变得没有意义……作为房产开发商，我们大体上是在传承、发扬、创造一个城市的一个新的理想形态。”这才是真正中国强大中流砥柱。同时，宋先生说到了“桂花是有形的，但她的香味是无形的，我们在房产品的开发过程中，不但对生活内容进行有形的界定，对无形的氛围也有自己的理解和追求，我们的心血，我们的智慧，我们对于一个社会的责任，经过一砖一瓦的营造，如同桂花的清香一样，融合并展现在我们的园区里 ”。因此，绿城选择通过桂花传达了企业内涵，传达了责任和理想。通过桂花传达了企业内涵，传达了责任和理想。
与其说绿城的成功是产品标准化基础上创新以及与本土化融合是其成功的基础，倒不说绿城独特企业文化与思维方式是其成功的真正源动力。绿城集团继名列“中国十大城市运营商”、“2004中国10大最具价值房地产公司品牌”和荣获“中国建筑艺术奖（集团贡献奖）”之后，不久前又获得了“2005中国房地产百强开发企业――综合实力TOP10”称号，
长沙&#8226；桂花城是绿城桂花园系列中集大城者，是从1994开始的丹桂花园，金桂花园、银桂花园、银桂花园、兰桂花园、月桂花园、云桂花园等“低容积率、低密度、高绿化率、高配套等产品品质”特点基础上进一步提升，将江南人的内心情意和现代建筑品质的相结合。园区采用江南围合式的布局方式，通过大规模的中心花园和组团规模绿地、宅间绿地和蜿蜒曲折的水系，营造具有两级布置规划体系的江南小镇意象，充满了人文主义理想，蕴涵了典型的现代江南小镇的诗意
&&& 产品本身科学而有充满人文气息，已是无可挑剔，杭州桂花城早已成为国内多层公寓住宅的典范作品，蜚声海内，“桂花城”已经成为国内房产界同一作品被推广最多的一个作品系列。 而在这时，绿城却掀起了一场批判运动：在日，桂花城一期建设研讨会召开，绿城设计公司、绿城物业管理公司、绿城公司营销系统和工程管理系统等4家单位（系统），从项目策划、规划设计、工程管理、环境营造、客户服务、营销策略、成本控制、物业管理等各方面进行了全面的分析和评判。此次研讨成果，编印成《桂花城批判》，用绿城的话说就是：“批判桂花城绝对不是所谓展示自信和自我批判精神的表演，批判只是为了优化，找出缺陷，减少往后开发中的疾病，其现实意义并不输于对优点的总结。”
继杭州桂花城之后，绿城现在又分别在临平、舟山、合肥、北京、长沙、上虞、德清、宁波等城市开发桂花城系列作品
以上种种固然是市场发展所驱使，我更多愿意认为是一种主动的行为，这是来源于绿城企业文化。绿城的企业文化很多很长，不同于顺驰的偏执、万科的生活等一些纲领性或是总结的文字，而是像是记叙文和抒情散文，将理念融入到平时工作中的点点滴滴，有点像是圣经中的故事和祷文。如“我们是理想主义的实践者”、“我们正处于新旧文化与计划经济向市场经济的转型时代，生产的是承载人类精神、传承人类文明的产品，以人为本是我们最基本的认知”、“我们希望，理想主义者后继有人”。这才是真正的企业文化。
就绿城在长沙的表现而言，是获得业界人士一致赞誉的，包括的我一位眼力苛刻、从不轻易认同、更不会轻易赞同的同事的极力推荐。
从媒体杭州行到多次的客户杭州行，参观考察绿城集团及其杭州项目实景，到品质地产论坛、到由绿城所发起2005年“长沙人居品质理想大调查”将长沙楼盘品质推向更高的高度，建立了品质楼盘的认证标准，着实为长沙房地产商上了一课，并推动长沙房地产品质地产时代迈进了一大步。2006年房交会上绿城长沙了两个项目绿城&#8226；桂花城、绿城&#8226；青竹湖携手中天广场、西子花苑、西街花园、麓谷坐标等一起，组成了江浙地产联合舰队，席卷长沙地产，来势凶猛。绿城手扛“品质地产”大旗，横扫全国，江浙集团又一次经济崛起，尤其是长三角经济圈的崛起将又一次成为主宰中国前程的主要推动力，这即有优良的历史传统和区域优势，同时，更是这一地区的近20多年的辛勤努力与卓越奋斗
一鸣惊人：生活美学倡导者――深圳卓越集团
代表作：卓越&#8226；蔚蓝海岸
大家都知道卓越集团是凭借蔚蓝海岸成一举成名，正是蔚蓝海岸确立了卓越集团深圳乃至中国地产的江湖地位。蔚蓝海岸的成功在于其抓住了深圳移民城市的特征，探索移民社区文化, 唤醒深圳人心中“滨海居住”的情结，营造滨海大社区，并提出“社区品牌”战略（举行甜蜜生活行、与北师大携手合作，创办了北师大南山附中、附小和蔚蓝海岸幼儿园，实行从幼儿园到中学一条龙全程基础教育配套服务等一系列创造社区文化的活动与措施）。正是通过滨海居住和社区文化的营造，发展成蔚蓝海岸模式。蔚蓝海岸凭借项目的勃兴强力拉动了深圳南山板块的整体抬升，成为区域房地产发展的排头兵，在深圳湾掀起滨海居住的蔚蓝冲击波，也因此而成为后起之秀，比肩万科四季花城，中海怡美山庄对深圳房地产发展意义。
2004年又适时地启动集团化品牌战略，提出“生活美学”的品牌核心主张，和“创造一个能体现空间美学、有文化、有质感的生活空间”的品牌个性。并确立了“立足深圳、布局中国、五年内使集团成为中国大陆前30强房地产企业”的宏大规划，未来的发展前景可谓一片看好。
从卓越集团目前在长沙的表现来看，正是沿着蔚蓝海岸模式思路在走，2005年由其所冠名的“卓越蔚蓝海岸&#8226；中国岳麓生态节”，邀请美国哈佛大学博士、北大教授俞孔坚重量级人物，使河西成为众人关注的区域，并在2006年极力促成岳麓区楼盘的大联合，实现2006年河西楼盘联合参展。这样的操作方法实是为卓越所擅长的，即通过楼盘带动区域的发展，进而成为区域内的明星，在促进区域发展的方面卓越集团确实起到了一定的作用。
但是卓越集团还面临一个致命的问题――即产品标准化的问题，房地产项目的复制最的最基本保障即产品形式上的基本标准化（如阳光100、万科四季花城）。但是蔚蓝海岸的产品并未成为“标准”。
上面讲到深圳蔚蓝海岸的成功在于成功抓住了深圳移民城市的特点以及当地滨海的环境因素以及社区品牌的建设。但通过对长沙、武汉、烟台三地以及深圳蔚蓝海岸项目对比，我们可以发现：长沙卓越&#8226；蔚蓝海岸定位为：地中海坡谷生态小镇，产品以叠景洋房和联排别墅为主和小部分多层街区公寓和小高层，采用山地住宅与新古典主义相结合的现代地中海风格；武汉卓越&#8226；蔚蓝海岸定位为“大型滨水景观生态居住社区”的纯正法兰西小镇，产品以花园洋房、高层、联排别墅和小高层为主；烟台卓越&#8226；蔚蓝海岸：占地面积约30万m2，总建筑面积近90万m2。商业、住宅、办公的。深圳卓越&#8226；蔚蓝海岸高尚滨海人文社区，以高层为主。
四者主题定位本身就存在一定的差别，而在建筑风格、产品形式也存在不同，但这都是最重要的，因为“万变不能其宗”只要“宗”是一致的，而起目标人群本身就不太一致，四个楼盘的目标人群其实是存在一定的区别的（如万科目标人群很明确就是中产、白领；潘石屹SOHO中国目标人群就是SOHO一族；阳光100目标人群定位于具有很大成长性的城市新兴白领），也就是说产品本身标准化还没有完成，而这正是产品迅速扩张的前提。这是我为其全国化扩张担心的一个重要原因。
其实，深圳卓越蔚蓝海岸成功的其本质就是本土化，即抓住当地城市发展机遇，顺势而为，这是粤派地产商普遍具有的优势，即对市场敏锐的判断和对消费者需求的准确的把握。对于长沙&#8226；蔚蓝海岸的问题在于怎样将深圳&#8226；蔚蓝海岸滨海人文生活的思考模式与思维方式嫁接到长沙，唤起长沙人坡谷生态生活的向往。从目前的情况看，生态的操作无疑是成功。抓住了长沙房地产发展大势，但在产品形态和生活模式的描述上需要进一步下功夫，而卓越社区文化的杀手锏也是时候提前亮剑了。
这篇较长的文章本是因足球世界杯而写的，但是谁知道“国六条”横空出世，撞得我的是头昏眼花，忙着帮开发商分析新政策对楼盘的影响，忙着给企业找定位，忙着写新政策的文章。新政策牵动了每个从事房地产人的神经，搜刮了大部分人的注意力。
这篇文章也断断续续写了一个多月，可足球世界杯就要来了，文章却仍未来写完，也许新政策会改变众多房地产开商的产品设计、战略规划等等，但是我相信企业自身性格与内在的精神气质不会因政策的调整，他们能不断适应新的环境，并在新的环境下茁壮成长来，这就是我坚持把这篇文章坚持写下去的理由。
&&& 也许在这样的非常时期，刊出这样的文章，也许有点不合时宜，也许费力不讨好，但是毕竟是曾经付出，不忍放弃……也希望此文能对喜欢研究企业战略、文化的你有所帮助：）
2006年6月7日12：56
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