微信扫一扫关注
您当前位置：
&&&&&&&&&&&&&&&正文
我全款购买一商铺，逾期未交房，开发商说不用备案，商铺需要备案吗
我全款购买一商铺，逾期未交房，开发商说不用备案，商铺需要备案吗
湖南 永州 发表时间： 14:18
问题与我的不同！
找法网认证系统
温馨提示：只有认证通过的律师才能回复咨询。
1387066****
预售的仍要备案。
律所：江西中山律师事务所 回复时间： 15:02
回答者将收到好评 好评数已记录
106 个回答
律师回答共 2 条
律所：湖南九子龙律师事务所
回复时间： 16:07
回答者将收到好评 好评数已记录
1310022****
你好，建议备案。
律所：湖南杰联律师事务所
回复时间： 17:22
回答者将收到好评 好评数已记录
房产纠纷相关词条：
遇到二手房问题您可以尝试：
根据您遇到的问题找一个专业律师
根据您遇到的问题看相关法律知识
不用注册，快速回复，马上在线咨询专业律师！
您的问题描述越详细，律师回答越及时越准确~
绑定手机号
律师回复后我们将第一时间发送短信通知您！
请输入以下的验证码继续提交
找法推荐律师
房产纠纷律师
专长：房产纠纷
找法特别推荐律师
相关法律帮助
热门找律师：
热门问题：
热点推荐：
Copyright@　版权所有 找法网（）- 中国大型法律服务平台&解读开发商以商品房买卖合同备案登记为借贷合同提供“担保”的法律路径
来源：房观察
/rss/news/30/news_buying.xml
房观察4月29日讯&房地产开发企业融资过程中，通过订立商品房买卖合同为借款合同提供“担保”方式进行融资的交易大量存在，但这种担保方式不属于物权法规定的法定担保方式之一，也常常被法院以违反物权法定和禁止流押的原则而被判定无效。房观察新媒体特邀北京安博（成都）律师事务所金融证券部副主任律师黄磊、诉讼业务部主办律师王亮通过案例分析来解读商品房买卖合同为借贷合同提供“担保”的交易行为。《最高人民法院公报》2014年第12期案例：朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司(以下简称嘉和泰公司)商品房买卖合同纠纷案【案号：（2011）民提字第344号判决】，该案通过“以房抵债”协议的特殊约定，规避物权法对“流押”的禁止，得到了最高法的认可。但是针对几乎相同的案情和法律关系，最高法机关刊《人民司法》2014年第16期案例：广西嘉美房地产开发有限责任公司（以下简称嘉美公司）与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案【（2013）民提字第135号判决】，却做出了截然相反的结论。黄磊、王亮两位律师通过分析最高人民法院两个司法案例提出：开发商以商品房买卖合同备案登记为借贷合同提供“担保”的法律操作路径。一、案例分析1、最高法公报2014年第12期案例：（2011）民提字第344号判决（以下称“344号判决”），日，朱俊芳与嘉和泰公司签订14份《商品房买卖合同》，约定朱俊芳向嘉和泰公司购买14套目标商铺，并于同日办理了销售备案登记手续，嘉和泰公司出具了相应销售不动产发票。日，双方签订《借款协议》，约定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元。嘉和泰公司自愿将其开发的目标商铺抵押给朱俊芳，抵押的方式为“和朱俊芳签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票”，“如到期偿还借款，则将抵押手续（合同、发票、收据）退回，到期不能偿还，将以该抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项。”该借款到期后未能偿还，朱俊芳诉至法院，请求确认《商品房买卖合同》有效，判令嘉和泰公司履行该《商品房买卖合同》。一二审法院均认为“借款协议”约定将到期不还的借款作为给付的房款，实际上是为已签订并正在履行的《商品房买卖合同》附加了解除条件，该合同意思表示真实，应受保护，支持原告的诉请。抗诉机关与原再审法院认为，双方形成的是民间借贷法律关系，商品房买卖合同是借款合同的抵押担保内容，合同中“到期不能还款用抵押物抵顶借款，双方之间互不再支付对方任何款项”的约定违反法律强制性规定，应属无效。最高法认为：当事人实际上是先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系，两份协议属并立又有联系，即以签订商品房买卖合同的方式为之后的借款协议所借款项提供担保，同时，借款协议为商品房买卖合同履行附设了解除条件，即借款到期借款人不能偿还借款的，履行商品房买卖合同。但是，两份协议没有约定，借款到期不能偿还，朱俊芳直接通过前述的约定取得“抵押物”所有权，而必须通过履行商品房买卖合同实现；而通过签订商品房买卖合同的方式提供担保并为商品房买卖合同设定解除条件，并不违反法律、法规的强制性规定。故两份合同均应有效。2、最高法机关刊物《人民司法》2014年第16期案例：（2013）民提字第135号判决（以下称135号判决），日，杨伟鹏与嘉美公司签订《商品房买卖合同》，涉及53间商品房，并约定了过户、违约责任等问题。次日，双方于房屋登记部门对合同办理了备案登记。杨伟鹏向嘉美公司支付340万元并收取61万利息。后杨伟鹏诉请确认该合同有效，判令被告交付房屋，被告嘉美公司答辩称双方当事人之间不存在商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系，商品房买卖合同只是民间借贷中的担保环节。一、二审法院均支持了原告诉请。最高法再审认为：结合双方签订该合同的具体情况、杨伟鹏未能提供销售不动产发票原件、不能说明支付款项性质等事实，应认定双方的真实意思表示是借款法律关系。双方签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为为非典型担保方式。既然属于担保，就应适用物权法有关禁止流押的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。最终最高法驳回了杨伟鹏要求交付的诉讼请求。二、争议焦点《中华人民共和国物权法》第186条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有,即禁止流押（质）法则。有学者称：作为统一裁判尺度标杆的最高法，作出344号判决和135号判决是相互“打架”的最高公报案例，两份具参考价值的判决相互矛盾。三、律师观点我们分析认为，最高人民法院作出的344号判决和135号判决是有本质区别的，而非相互矛盾。344号判例中，双方当事签订有《借款合同》、《商品房买卖合同》，而且两份合同均附有条件：借款人按期偿还借款，双方确认不再履行《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》的解除条件；借款人未按期偿还借款，双方同意履行《商品房买卖合同》。135号判例中，双方当事人签订有《商品房买卖合同》而未签订《借款合同》，法院查明借款关系成立并收取了利息。通过签订《商品房买卖合同》为《借款合同》提供担保，不属于物权法规定法定担保方式，应不适用《中华人民共和国物权法》第186条的规定，即禁止流押（质）法则。《商品房买卖合同》本质上是债权合同，《借款合同》也是债权合同。双方当事人同时订立两份债权合同，并约定借款合同到期借款人未偿还的情况下，实质是将借款合同中形成的债权转为商品房买卖合同中的购房款，则双方继续履行商品房买卖合同并不违反我国法律规定。四、操作路径基于上述案例及分析，商品房买卖合同为借贷合同提供“担保”的交易行为，可以实现的法律操作路径：首先，借贷双方签订合法有效的《借款合同》；其次，双方通过协议约定借款到期后，若不能偿还，该借款所形成的债权金额进行约定和确定，债权金额确定后并以该金额约定作为购房款；最后，双方签订附条件的《商品房买卖合同》。（以上为个人观点，仅供参考）
楼盘价格 :
|凤凰网会员团购优惠
区域商圈 :
凤凰房产成都
扫码看更多成都房产资讯
免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。
锦城湖，5年时间落成新富人区
全球第二座阿玛尼公寓落址成都
17000元/m?
2室1厅 | 120m?
48小时热文排行三年前认购了一套商铺，现在房开商却这样答复市民，白富美开fang房-雪蓝新闻网
三年前认购了一套商铺，现在房开商却这样答复市民
编辑：直通百姓
视频加载中...近日，市民龙先生向直通百姓栏目反映，称其2012年在万丰国际商贸城购买的商铺到现在都还没有得到使用，现在希望商贸城能给一个说法。全款购房“没有备案” 弘阳地产承认“失误”
　　近日，荔枝新闻报道了徐州来宁工作的石先生在南京江宁区的弘阳上院小区购买了一套90平方的住房。一年半之后，当石先生满心欢喜的准备办理不动产登记证的时候，却被告知，购房合同没有备案。那么合同没有备案到底是何原因引起，石先生的问题应该如何解决呢？ 　　2015年4月石先生花了135万元的全款购买了弘阳上院小区的这套住房，当时是与南京弘阳业茂房地产开发公司签订的购房合同。今年五月份，石先生得到消息，房屋可以办理不动产登记证了。可当他兴冲冲的来到售楼处领取办证材料时却遇到了尴尬的一幕。徐州市民石先生：今年五月份，开发商工作人员给我打电话，说可以领材料办证。我就去领材料，工作人员说只有你不能领材料，说我的材料有问题，没有办法给我，我前后跑了五趟，没有答复。石先生上网一查，自己购买的弘阳上院小区1栋504竟然还是自建产权，房屋仍然在开发商名下。对此弘阳上院的项目负责人表示，他们的工作确实存在疏忽，不过目前弘阳地产方面只能给予石先生两千元的补偿。 　　弘阳上院项目负责人 ：不能办理房产证的约定，每天赔偿10块钱，我知道你们是无辜，如果你们要卖房，我们可以考虑其他办法解决，如果你不卖，继续买，我们只能参照合同上面的条款，我们是公司不是个人，只能按照合同来。现在过去的痕迹看不出来了，也不知道哪个环节出现了问题。135万元购房却无法办证，开发商承认失误却只能补偿两千元，石先生表示，开发商这种做法是明显的不负责任。
　　7月13日，记者找到了弘阳地产总部。弘阳地产客服部负责人表示，媒体报道后，他们就已经对此事进行了内部调查。目前可以肯定的是，他们的工作确实存在失误。弘阳地产客服部副经理 葛栋：我们没有规避，一直和业主沟通，我们有庞大业主群，这个事情首次碰到，存在管理疏忽和失误，这个不是回避问题，我们和业主主动沟通。我们感谢媒体对工作监督，以后我们会严格管理负责人表示，经过一系列的沟通，目前他们已经取得了石先生的谅解，双方达成了初步的处理意见。 　　石先生： 现在找一个人买我的房子，如果卖不掉的话开发商就赔我钱，多少钱还没有说。我给他们一个月左右的时间。弘阳地产客服部负责人表示，这起事件也给他们敲响了警钟，目前他们已经在工作中引入了监督机制。弘阳地产客服部副经理葛栋表示，&我们增加了对所有客户信息的监督跟踪工作，我们定期对各个环节检查，抽检，避免这种问题出现。&
　　双方达成的初步协定能够顺利实现吗？对于此事我们也将持续关注。
标签：正在获取...
来源：荔枝网
下载荔枝新闻APP客户端，随时随地看新闻！
微信朋友圈
微信朋友圈}