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2016年物业管理发展现状及市场前景分析
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物业管理政策法规解读
临朐县物业管理政策法规解读
&&& 一、物业管理、业主的含义以及业主在物业管理活动中的权利和义务：
&&& 物业管理是指业主选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。
&&& 房屋所有权人为业主。在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”外，购买预售商品房（含经济适用房），尚未取得房屋权属证书的，房屋买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。
《物业管理条例》中规定业主在物业管理活动中享有的权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，应履行的义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
&&& 二、物业服务企业享有的权利和义务：
物业服务企业享有的权利：（一）依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理；（二）依照物业服务合同的约定收取物业服务费用；（三）可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；（四）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。
物业服务企业应履行的义务：（一）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；（七）物业服务档案和物业档案的保管；（八）其他物业管理事项。
物业服务企业的权利义务是由 “物业服务合同”具体约定的，如果合同中没有约定，即不属于物业服务的范围，物业服务企业也就没有权利义务来负责处理。其次，物业服务企业是一个企业，不是政府的某个行政职能部门，在处理某些事情的时候，更多的是要靠业主的自律自治以及《管理规约》的约定，在面对有业主违反《管理规约》的情况时，物业服务企业的权利与义务是根据规约的约定进行批评、警告、制止、直至上报有关部门处理，物业服务企业没有处罚权。
三、开发建设单位在前期物业管理活动中应当承担的责任：
开发建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。开发建设单位制定的业主临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益，应当在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明。&
住宅物业的开发建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。&
开发建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；应当在办理物业承接验收手续时向物业服务企业移交竣工总平面图等资料；应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房；应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
&&& 四、业主委员会的职责：
业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。业主委员会应履行下列职责：（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）执行业主大会的决议、决定；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）业主大会赋予的其他职责。
&&& 五、物业共用部位和共用设施设备的种类：
共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。根据《物业管理条例》等相关规定，房屋作为商品也有保修期，在保修期内由开发建设单位履行保修义务。物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责；物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担。住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。物业公司为业主提供服务，可以帮助业主联系开发建设单位或者专营单位维修，但不承担维修义务。
六、物业共用部位和共用设施设备的保修期限：
根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
&&& 七、业主临时管理规约的作用，业主违反临时管理规约时的处理：
业主临时管理规约由开发企业在售房前制定，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应承担的责任等事项依法作出约定。业主临时管理规约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。业主违反业主临时管理规约的，应该承担相应的违约责任。对业主违反业主临时管理规约的行为，相关业主、业主委员会，物业服务企业、可以督促其改正；协商调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。
&&& 八、物业服务收费标准：
根据《关于临朐县普通住宅前期物业服务收费基准价格的通知》（临价发〔2016〕15号）文件的规定，普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。物业服务收费可在基准价格的基础上上下浮动20%。成立业主委员会的普通住宅小区，在业主委员会与物业服务企业协商住宅物业服务收费不一致时，也可参照基准价格，协商确定具体收费标准。
临朐县普通住宅前期物业服务收费基准价格
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&计费单位 ：元/㎡.月
带电梯住宅
&&& 九、物业服务费用的交纳，不交纳时应承担的法律责任：
业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人（包含承租人）约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位交纳。物业服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产看管、保管保险费用。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
&&& 十、物业服务费用的支出：
物业服务费用主要用于以下开支：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用，不含垃圾处理费（垃圾处理费包括垃圾收集费、垃圾清运费和无害化处理费）；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理公共区域秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业服务企业固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）法定税费；（十）物业服务企业的利润；（十一）经业主同意的其它费用。
&&& 十一、业主何时开始缴纳物业服务收费，计费面积的计算：
根据《潍坊市住宅物业服务收费管理实施办法》（潍价费发[2012]9号）文件的规定，业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月缴纳物业服务费。物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。物业服务收费按法定房屋产权面积计收。已办理产权证的，以《房屋所有权证》记载的房屋面积计收；未办理房产证的，按购房合同标明的房屋建筑面积计收。与住宅配套的储藏室面积不得收取物业服务费。改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。
&&& 十二、房屋交付后一直未入住（或房屋长期空置）时物业费的缴纳：
根据《潍坊市住宅物业服务收费管理实施办法》（潍价费发[2012]9号）的规定，房屋交付后长期空置（空置时间一年以上）的，一年内的物业服务费按正常标准收取；一年后的物业服务费按本住宅正常标准的70%收取。合同另有约定的，从其约定。物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护、小区日常管理等，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。
&&& 十三、小区停车位要收取哪些费用：
根据《关于普通住宅小区停车收费有关问题的通知》（临价发〔2016〕16号）文件规定，小区停车位一般要收取车位租赁费和停车服务费。车位租赁费和前期物业停车服务费都实行政府指导价管理，具体的收费标准在规定的基准价格和上下浮动不超过20%的幅度内以合同的形式约定。
车库（位）租赁费基准价格
车位所有权
停车场地类型
车位租赁费
（元/辆.月）
出租的车库、车位
室外：物业管理区域内规划用于停放汽车的车位
大中型汽车
小型、微型汽车及电动轿车
三轮摩托车（电动车）
室内：共用车库内的车库、车位（含地下共用停车场）
小型、微型汽车及电动轿车
三轮摩托车（电动车）
电动立体车位
小型、微型汽车及电动轿车
前期物业车库（位）停车服务费基准价格
车位所有权
停车场地类型
停车服务费
（元/辆.月）
出租和出售的车库、车位
室外：物业管理区域内规划用于停放汽车的车位
大中型汽车
小型、微型汽车及电动轿车
三轮摩托车（电动车）
室内：共用车库内的车库、车位（含地下共用停车场）
小型、微型汽车及电动轿车
三轮摩托车（电动车）
电动立体车位
小型、微型汽车及电动轿车
备注：车型分类说明根据公安部《关于印发〈机动车驾驶证业务工作规范〉和〈机动车登记工作规范〉的通知》（公安管[号）确定。
&&& 十四、小区业主未购买车库或车位时的停车：
根据《潍坊市住宅小区停车管理办法》（潍建发〔2016〕3号）文件的规定，业主进入住宅小区长期停放车辆的，应事先购买或租用车库（位）。未购买或租用车库（位）的，作为临时进出小区车辆管理。对于临时进出小区的车辆，停放时间不超过2小时的，不收费；停放时间超过2小时的，应交纳临时停车费，价格标准由业主大会确定。住宅小区内车库（位）尚未充分利用的，不得占用业主共有的道路或者其他场地设置停车位。未购买或租用车库（位），而又拒绝支付临时停车费的，停车管理单位有权禁止该车辆进入小区。
&&& 十五、住宅专项维修资金的用途和交存标准：
住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《临朐县住宅专项维修资金管理办法》（临建发〔2012〕37号）文件的规定，我县商品住宅、非住宅的业主应按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，多层建筑（含别墅）按50元/平方米交存，高层、小高层建筑按60元/平方米交存。
&&& 十六、住宅专项维修资金的申请使用：
由物业服务企业或业主委员会提出申请并提供相关材料，经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后，报县住建局审核。县住建局审核通过后，报县财政局审批。
根据《住宅专项维修资金管理办法》等相关规定，下列费用不得从维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。
&&& 十七、业主、物业服务企业擅自占用物业共用部位、共用设施设备的处理：
物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业服务企业都不能擅自占用或进行经营。如果确实需要，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。利用共用部位、共用设施设备进行经营所得收益主要用于补充纳入住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
&&& 十八、物业管理区域禁止的行为：
&&& 根据《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律法规的规定，业主或者物业使用人使用物业时，不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；（三）侵占、损坏楼道、绿地等、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；（四）擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；（五）随意倾倒垃圾、杂物等违反规定的行为；（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；（七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；（九）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。
县政府领导
临朐县物业管理政策法规解读
&&& 一、物业管理、业主的含义以及业主在物业管理活动中的权利和义务：
&&& 物业管理是指业主选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。
&&& 房屋所有权人为业主。在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”外，购买预售商品房（含经济适用房），尚未取得房屋权属证书的，房屋买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。
《物业管理条例》中规定业主在物业管理活动中享有的权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，应履行的义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
&&& 二、物业服务企业享有的权利和义务：
物业服务企业享有的权利：（一）依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理；（二）依照物业服务合同的约定收取物业服务费用；（三）可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；（四）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。
物业服务企业应履行的义务：（一）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；（七）物业服务档案和物业档案的保管；（八）其他物业管理事项。
物业服务企业的权利义务是由 “物业服务合同”具体约定的，如果合同中没有约定，即不属于物业服务的范围，物业服务企业也就没有权利义务来负责处理。其次，物业服务企业是一个企业，不是政府的某个行政职能部门，在处理某些事情的时候，更多的是要靠业主的自律自治以及《管理规约》的约定，在面对有业主违反《管理规约》的情况时，物业服务企业的权利与义务是根据规约的约定进行批评、警告、制止、直至上报有关部门处理，物业服务企业没有处罚权。
三、开发建设单位在前期物业管理活动中应当承担的责任：
开发建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。开发建设单位制定的业主临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益，应当在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明。&
住宅物业的开发建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。&
开发建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；应当在办理物业承接验收手续时向物业服务企业移交竣工总平面图等资料；应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房；应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
&&& 四、业主委员会的职责：
业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。业主委员会应履行下列职责：（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）执行业主大会的决议、决定；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）业主大会赋予的其他职责。
&&& 五、物业共用部位和共用设施设备的种类：
共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。根据《物业管理条例》等相关规定，房屋作为商品也有保修期，在保修期内由开发建设单位履行保修义务。物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责；物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担。住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。物业公司为业主提供服务，可以帮助业主联系开发建设单位或者专营单位维修，但不承担维修义务。
六、物业共用部位和共用设施设备的保修期限：
根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
&&& 七、业主临时管理规约的作用，业主违反临时管理规约时的处理：
业主临时管理规约由开发企业在售房前制定，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应承担的责任等事项依法作出约定。业主临时管理规约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。业主违反业主临时管理规约的，应该承担相应的违约责任。对业主违反业主临时管理规约的行为，相关业主、业主委员会，物业服务企业、可以督促其改正；协商调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。
&&& 八、物业服务收费标准：
根据《关于临朐县普通住宅前期物业服务收费基准价格的通知》（临价发〔2016〕15号）文件的规定，普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。物业服务收费可在基准价格的基础上上下浮动20%。成立业主委员会的普通住宅小区，在业主委员会与物业服务企业协商住宅物业服务收费不一致时，也可参照基准价格，协商确定具体收费标准。
临朐县普通住宅前期物业服务收费基准价格
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&计费单位 ：元/㎡.月
带电梯住宅
&&& 九、物业服务费用的交纳，不交纳时应承担的法律责任：
业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人（包含承租人）约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位交纳。物业服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产看管、保管保险费用。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
&&& 十、物业服务费用的支出：
物业服务费用主要用于以下开支：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用，不含垃圾处理费（垃圾处理费包括垃圾收集费、垃圾清运费和无害化处理费）；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理公共区域秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业服务企业固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）法定税费；（十）物业服务企业的利润；（十一）经业主同意的其它费用。
&&& 十一、业主何时开始缴纳物业服务收费，计费面积的计算：
根据《潍坊市住宅物业服务收费管理实施办法》（潍价费发[2012]9号）文件的规定，业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月缴纳物业服务费。物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。物业服务收费按法定房屋产权面积计收。已办理产权证的，以《房屋所有权证》记载的房屋面积计收；未办理房产证的，按购房合同标明的房屋建筑面积计收。与住宅配套的储藏室面积不得收取物业服务费。改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。
&&& 十二、房屋交付后一直未入住（或房屋长期空置）时物业费的缴纳：
根据《潍坊市住宅物业服务收费管理实施办法》（潍价费发[2012]9号）的规定，房屋交付后长期空置（空置时间一年以上）的，一年内的物业服务费按正常标准收取；一年后的物业服务费按本住宅正常标准的70%收取。合同另有约定的，从其约定。物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护、小区日常管理等，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。
&&& 十三、小区停车位要收取哪些费用：
根据《关于普通住宅小区停车收费有关问题的通知》（临价发〔2016〕16号）文件规定，小区停车位一般要收取车位租赁费和停车服务费。车位租赁费和前期物业停车服务费都实行政府指导价管理，具体的收费标准在规定的基准价格和上下浮动不超过20%的幅度内以合同的形式约定。
车库（位）租赁费基准价格
车位所有权
停车场地类型
车位租赁费
（元/辆.月）
出租的车库、车位
室外：物业管理区域内规划用于停放汽车的车位
大中型汽车
小型、微型汽车及电动轿车
三轮摩托车（电动车）
室内：共用车库内的车库、车位（含地下共用停车场）
小型、微型汽车及电动轿车
三轮摩托车（电动车）
电动立体车位
小型、微型汽车及电动轿车
前期物业车库（位）停车服务费基准价格
车位所有权
停车场地类型
停车服务费
（元/辆.月）
出租和出售的车库、车位
室外：物业管理区域内规划用于停放汽车的车位
大中型汽车
小型、微型汽车及电动轿车
三轮摩托车（电动车）
室内：共用车库内的车库、车位（含地下共用停车场）
小型、微型汽车及电动轿车
三轮摩托车（电动车）
电动立体车位
小型、微型汽车及电动轿车
备注：车型分类说明根据公安部《关于印发〈机动车驾驶证业务工作规范〉和〈机动车登记工作规范〉的通知》（公安管[号）确定。
&&& 十四、小区业主未购买车库或车位时的停车：
根据《潍坊市住宅小区停车管理办法》（潍建发〔2016〕3号）文件的规定，业主进入住宅小区长期停放车辆的，应事先购买或租用车库（位）。未购买或租用车库（位）的，作为临时进出小区车辆管理。对于临时进出小区的车辆，停放时间不超过2小时的，不收费；停放时间超过2小时的，应交纳临时停车费，价格标准由业主大会确定。住宅小区内车库（位）尚未充分利用的，不得占用业主共有的道路或者其他场地设置停车位。未购买或租用车库（位），而又拒绝支付临时停车费的，停车管理单位有权禁止该车辆进入小区。
&&& 十五、住宅专项维修资金的用途和交存标准：
住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《临朐县住宅专项维修资金管理办法》（临建发〔2012〕37号）文件的规定，我县商品住宅、非住宅的业主应按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，多层建筑（含别墅）按50元/平方米交存，高层、小高层建筑按60元/平方米交存。
&&& 十六、住宅专项维修资金的申请使用：
由物业服务企业或业主委员会提出申请并提供相关材料，经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后，报县住建局审核。县住建局审核通过后，报县财政局审批。
根据《住宅专项维修资金管理办法》等相关规定，下列费用不得从维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。
&&& 十七、业主、物业服务企业擅自占用物业共用部位、共用设施设备的处理：
物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业服务企业都不能擅自占用或进行经营。如果确实需要，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。利用共用部位、共用设施设备进行经营所得收益主要用于补充纳入住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
&&& 十八、物业管理区域禁止的行为：
&&& 根据《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律法规的规定，业主或者物业使用人使用物业时，不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；（三）侵占、损坏楼道、绿地等、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；（四）擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；（五）随意倾倒垃圾、杂物等违反规定的行为；（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；（七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；（九）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。
物业管理政策法规解读}