珠三角多地飘窗阳台不再赠送 置业成本或增加
入户花园、阳台送一半、飘窗全送……目前各大楼盘为了吸引购房者，在营销上都不约而同在赠送面积上大做文章。但今后这样拼赠送面积的营销或许会成为历史，根据国家住建部在去年12月发布的《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称《规范》)，从今年7月1日起，新版《规范》在建筑面积的计算更加严格，对凸(飘)窗、阳台、门廊等11项内容进行了修改。至于该新版《规范》与旧版相比到底有哪些主要的变化，这些变化对于购房者而言，又有哪些值得注意的地方呢？本报记者近日展开了采访。
飘窗、内阳台
统统都要算面积
去年12月19日，住建部发布了国家标准《规范》，编号为GB/T，当时的公告表示，《规范》自日起实施，原《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T同时废止。
据了解，该新版《规范》有11项修订的主要技术内容，其中最受关注的是新版的《规范》中增加了凸(飘)窗的建筑面积计算要求，修订了阳台的面积计算规定等。据悉，今后窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。这意味着今后开发商将无法再以“飘窗全送”的方式进行营销。今后开发商若在屋内设置阳台，再难以向购房者表示“面积赠一半”，而要全部纳入建筑面积内。
目前国内有部分城市对国家住建部的新版《规范》做了细化条例。
以为捡了便宜却掉入陷阱
本报记者在珠三角多地走访时发现，全赠送的部分有飘窗、结构连板等，半赠送的部分包括了阳台、入户花园、挑高露台等。但有多位专业人士表示，这些大赠送产品由于没有法律保障，购买之后也许会遇到意想不到的麻烦事。
案例一：赠送花园突然就没了
李先生五年前在东莞某楼盘购买一套130平方米的房子，购房时开发商承诺购买一楼，可无偿获得门前五十多平方米的私家花园。由于当时花园归属权没有写进合同，只是口头承诺，物管处后来还强行征用了他的花园。
点评：有业内人士表示，口头承诺大多没有法律效果，因此，如果是赠送面积，一定要在合同附加条款里特别注明。另外，这类没有写入房产证的赠送面积，在遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押时，都存在法律障碍。
案例二：多送部分是结构连板
目前有些90平方米以内的户型，虽然面积不大却拥有双阳台+小三房的设置，还有一些楼盘开发的产品额外多赠送一间房间，有业内人士透露，其实赠送的区域有些是楼宇的结构连板。
点评：专业人士介绍，结构连板是指两个钢结构连在一起，再在上面搭建房间或者是阳台，如果钢结构在连接方向不受力的话，那么结构连板就不受力，在上面搭建房间是非常危险的。据介绍，结构连板一般不会登记在房产证上，因此，如果在使用或者改建结构连板时发生问题，使用者需要自负相关责任。
质量纠纷维权难
业主陈先生在某花园购买了一楼的房产，开发商把户外的花园送给了住户使用。但是，业主却发现在开发商赠送的庭院地面、围墙甚至商品房周围的走廊、过道均开始出现不同程度的沉降，最大处甚至达到了50厘米以上，下水道也断了。业主不敢入住并把开发商告上了法庭。在答辩中，开发商一口咬定，赠送庭院不影响商品房的交付和使用，并辩解称庭院是公司赠与该业主的，开发商对赠送的庭院不负有维修义务。
点评：广东宝慧律师事务所蔺存宝律师认为，严格来说没有写入房产证的赠送面积又赠送给私人使用是违法的，开发商无权将这些面积赠送给私人使用。如果这些共有地方出现了质量问题，开发商应根据保修合同履行保修义务。
业界观点：
置业成本将增加
有业内人士分析认为，“《规范》的主要目的是控制开发商避税。”他认为，新版的《规范》是一把双刃剑，对于国家税收是好事，但对于开发商以及购房者来说，则意味着开发成本以及购房成本都加大了。某业内人士也预计，开发商在销售上会转变营销政策，不排除房屋的单价会拉高。
业内人士指出，一些楼盘打着赠送面积的名义来吸引买家，但有些赠送的面积在设置上是否科学合理有待观察。此外，赠送的面积有可能改变地块原有的容积率，也会加大装修成本，而由于赠送的面积没计算入房产证，缺少法律保障。她认为，新版的《规范》对于“偷面积”有制止的效用，将有利于开发商公平竞争。有部分本土开发商表示，今后新建造的房屋将进行户型优化，避免违规。
本文来源：大洋网-广州日报
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长沙城市规划新规定：飘窗部分面积将计入建筑面积
　　小区太少，老等不来？买房时，阳台、飘窗的面积应该怎么算？昨日，记者从长沙市政府获悉，《〈长沙市城市管理技术规定〉补充规定》将于3月6日起施行。
　　长沙市城乡规划局相关负责人介绍，《长沙市城市规划管理技术规定》自日颁布实施，至今已有2年多时间，随着城市建设的不断推进，出现了新的问题和新的矛盾有待解决。按照新规，12层及以上的独立单元的住宅电梯设置不得少于两台。同时，送飘窗、送阳台的促销手段也将“终结”。本报记者赵晶 长沙报道
　　[链接]
　　住宅建筑底层
　　原则上不设置商业
　　此次制定的《补充规定》共二十六条。主要针对商住比例、飘窗面积计算、阳台的设置、高层电梯的设置要求、住宅建筑最大面宽的控制、地下车库的设置、地下停车位比例、新建居住社区办公用房配备、绿化环境实施等进行相关规定。
　　停车位：幼儿园及小学按1个/班、中学按1.5个/班的标准配设机动车停车位，并应在适当位置设置临时停车位。
　　商业建筑：居住及商住用地内商业建筑原则上应相对集中独立设置。居住用地内住宅建筑底层原则上不设置商业。
　　空中花园：建筑楼层部分设置的共享空中花园，应靠外墙设置，架空高度不得小于三个标准层高，且应与公共交通空间直接连通，开敞的共享空中花园按正投影面积的1/2计算建筑面积，封闭的共享空中花园按正投影面积计算建筑面积。
　　新建高层不得影响相邻住宅日照
　　飘窗要按正投影面积一半算
　　“送露台，送飘窗，超高性价比！”这样的广告语再熟悉不过。昨日，记者向几个楼盘进行咨询，有的楼盘是算一半面积，有的楼盘是飘窗面积全送。
　　此次《补充规定》中明确，居住建筑阳台及套内花园、飘窗等按正投影面积的1/2计算建筑面积，其计容面积不应超过套内计容建筑面积的10%。超过10%的，超过部分按正投影面积计算。套内计容建筑面积为入户门内所包含的各部分建筑面积之和。
　　这是否意味着购房者今后要为曾一度免费赠送的飘窗买单呢？记者向长沙市住建委进行了解，并得到了肯定的答案。相关负责人介绍，住建部门在计算产权面积时会依据规划证，如果规划证上算了飘窗一半的面积，产权证上也会算。关于阳台的规定，此次新规中还有：重要地段及临路幅宽度26米以上城市道路的居住建筑，阳台应尽可能规整并按内凹阳台设计，临街面阳台应封闭；外形设计宜采用公建外立面造型的处理手法。
　　每台电梯服务户数不宜超过75户
　　小区里的电梯太少，等电梯的居民“伤不起”。针对这种情况，《补充规定》中对高层住宅的电梯设置作出要求。12层(含12层)以上(不包括11层复式住宅)独立单元的住宅电梯设置不得少于两台；每单元户数超过60户时，其电梯设置不得少于2台，且每台电梯的服务户数不宜超过75户；套内面积50平方米/户以下的小户型，户数按75%折算配置电梯数量。此外，对独立外挑的外机搁板，《补充规定》也规定：宽度不得大于0.9米，累计长度不得超过该户面宽的1/3。
　　间距和日照也是购房者最关心的问题之一。《补充规定》明确，非居住建筑(医院病房楼、休〈疗〉养院住宿楼以及幼儿园、托儿所生活用房和大学、中学、小学的教学楼除外)位于居住建筑北向时，其建筑间距，按该非居住建筑在居住建筑南向同型布置的建筑间距控制，其间距最小值为低层不小于6米、多层不小于9米，同时须满足消防和各专业规范要求。同时，新建的高层建筑，原则上不得对相邻现有及拟建住宅的日照产生影响。对邻近地块拟建住宅是否有影响，按退让对等原则做日照分析确定。
　　《补充规定》明确，此前已取得“一书两证”、已审定修建性详细规划或规划设计总图并在其有效期内的建设工程仍按原审批的内容执行。
　　未来也许不再享受“送飘窗”的快乐
　　[现状]
　　这些年我们怎么“送”面积
　　当购房者们在铺天盖地的折扣信息中开始看到降价曙光时，“赠送面积”成了开发商们最好的“促销品”。“在长沙，现在开发商非常流行赠送面积，主要通过不算面积的飘窗和入户花园实现。”长沙融科智地开发有限公司副总经理曾志舜说。
　　按照长沙以前的做法，规划报建中高度2米2以内的飘窗都不算面积。“有些飘窗是高出地面部分60-80厘米，有些落地飘窗则是在顶部往下60厘米左右，只要高度没有超过2米2，就都可以赠送。”曾志舜说。
　　“这样可以挤出更多的空间。”曾志舜说，在融科东南海130平方米的户型中，因为飘窗等赠送面积，每套基本可多出3-5平方米的使用面积。像国际社区和融科东南海这样通过飘窗、入户花园赠送面积的开发商正在越来越多，尤其是现在上比较流行的90-110平方米左右的三房和110-130平方米的四房，大多都有面积赠送。
　　在房价逐渐攀高的现实语境中，紧凑型户型成为市场最抢手的产品。“飘窗和入户花园这样的赠送面积，主要是让居住者能够花更少的钱，住得更加舒适。”曾志舜说。
　　[影响]
　　“开发商未来这种设计会减少”
　　对于还没有规划报建的新楼盘来说，这种“赠送的面积”或许将不能持续。按最新的长沙规定，飘窗、户内花园均要按半面积计算。
　　“对设计的影响应该会很大。”湖南大学建筑学院院长、教授魏春雨说，现在长沙大多数开发商都选择了飘窗、入户花园方式增加使用面积，而一旦规划设计中明确飘窗算半面积，那么意味着很多开发商可能会放弃这种方式。
　　“对于开发商来说，做飘窗或者入户花园，就是为了可以不用报建的免费空间。如果政策明确规定之后，这种赠送面积作用不大的话，许多开发商会放弃这种做法。”曾志舜说。
　　事实上，飘窗的命运轨迹有些类似于曾经昙花一现的“LOFT”公寓。在长沙最初没有规定层高最高范围的时候，主打“一层变两层”、层高在4米8至5米2的LOFT公寓曾经风靡一时，而《长沙市城市规划管理技术规定(修订)标准》公布之后，以挑高空间为卖点的LOFT公寓几乎销匿于长沙市场——公寓和住宅标准层层高超过3.60米(不含3.60米)的，将按两层计算建筑面积和层数。
　　“对于购房者来说，这个影响可能很直接。”一位不愿意透露姓名的业内人士说，按策，一旦飘窗要计算面积，那么意味着消费者获得“赠送空间”的可能性将会减少。“主要是开发商以后可以用来做促销的卖点可能不会再选择这个。”
　　但这也许仍然将有一段缓冲期。政策明确规定，“此前已取得一书两证、已审定修建性详细规划或规划设计总图并在其有效期内的建设工程仍按原审批的内容执行。”——这意味着市场现有在售或已通过规划报批的项目还可以继续延续“送面积”的故事。
　　有些业内人士认为，这是政府为了前期一些政策漏洞采取的补救措施。“不算面积就意味着不用报建，也存在比较多不透明、可寻租的空间。”一位不愿意透露姓名的开发商称。也有人认为，这更利于房地产市场的透明。
　　“未来的设计趋势可能更加周正，标准将更加规范和统一性，不会再有一些打擦边球的空间。”魏春雨说。
　　“新文件有明确指向性，短期内对市场不会有直接影响。”郡原地产长沙公司相关负责人说，按照房地产开发周期，从报建到进入销售至少需要一年时间。也有业内人士认为，在房产销售本就低迷的情况下，飘窗等再算面积，无疑会加剧开发商的压力。市场可能会采取其他应对之策。记者文洁
　　[他山之石]
　　天津：飘窗不能随意“赠送”&&2011年6月，天津市国土房管部门下发了《天津市房屋面积测算技术规范》补充规定的通知，管理部门首次明确了“飘窗”的定义用途，对部分开发商随意定义飘窗并“赠送”面积的行为将进行有效制约。
　　合肥：合规的阳台飘窗不计建筑面积&&《合肥市关于地下室、阳台等建筑面积计算的规定》2011年12月发布，《规定》对地下室、阳台、露台、飘窗等面积的计算方式进行了明确规定，符合规定的阳台、飘窗、露台不计算建筑面积。
　　上海：叫停开发商偷面积&&据《东方早报》报道，《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》去年10月1日起实行，针对上海建筑设计中容积率计算标准不一、引用法规依据混乱造成开发商“偷面积”来扩大实际的容积率等问题。飘窗方面，台面与室内地面的高差，不应小于0.5米，飘窗高度应不超过2.2米，且自外墙墙体结构外边线，至飘窗外边线距离不超过0.6米。否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积，并计入容积率。据某网日的抽样统计，上海在售的项目中，约有一半以上有附赠面积。有开发商称，有些开发商通过“设计”，“偷”出来的面积能占到总面积的30%，甚至更高。
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开发商飘窗改成落地窗 业主多付近8万
　　1月15日，业主吴先生(化名)来到金尧首府拿新房，却被告知要多缴纳4万多元的面积差费用。不仅如此，当初买的140㎡的户型也因实测面积达到144㎡，使得他必须按照大户型标准缴纳3%的契税，&我算了下，因为面积差和契税，我这套房子要多缴近8万元的费用&，对此，吴先生表示不能理解，认为是开发商将当初承诺的飘窗改成落地窗交付导致实测面积产生较大误差，&由此产生的额外费用开发商也应该负责任。&
　　业主投诉
　　140.95㎡的房子面积多了近4㎡
　　补差加契税业主多花了近8万元
　　1月15日，金尧首府7栋楼的业主吴先生在拿房时被告知要再缴纳近5万元的面积差费用，&我本来买的是140.95㎡的户型，交房实测面积却告诉我变成了144.9㎡，比预计多出了近4㎡&。
　　而更让吴先生不满的是，按照南京市目前的房产契税政策，&若是家庭唯一住房的话，90平方米以下的契税为1%，90-144平方米的契税为1.5%，144平方米以上的契税为3%;若非家庭唯一住房，无论面积多大，契税统一为3%。&由于面积增大，导致吴先生应该缴纳的契税从1.5%增加到3%，&算下来，契税也要多缴近3万元&。这样算下来，面积差使得吴先生买这套房的成本要比最初多出近8万元。
　　对此，吴先生表示大多数楼盘在交付时都会产生面积差的情况，这点自己也可以理解。但是当初买房时置业顾问给的宣传彩页以及沙盘等信息均显示，自己买的140㎡左右户型的三个房间窗户都是飘窗，但当他来拿房的时候却发现这三个窗户是以落地窗的形式交付的。&大家都知道飘窗只有一半的面积计入套内，而落地窗则是全部计入户型面积的&，吴先生认为自己之所以要多缴这近8万元的买房成本很大原因是开发商擅自将飘窗改成落地窗交付导致的，开发商存在&虚假宣传和欺诈行为&，也因此这些多出来的成本应该由开发商承担。
　　记者调查
　　补充协议暗藏&陷阱&
　　面积差超3%也由业主买单
　　近期，记者走访了金尧首府小区。吴先生说，小区5号楼140㎡左右的户型与他购买的户型一致，但开发商当时是以飘窗的形式交付给5栋业主的，因此这批房源面积大多没有超过144㎡，也不用多缴纳契税。而同样的户型，7号楼却以落地窗的形式交付，业主不仅要多缴面积差费用，契税还要增加不少，&很多业主认为责任不在我们这边，不愿意承担费用，和开发商僵着不肯拿房。&
　　记者随后也在5号楼和7号楼分别随机选了一套140㎡左右的户型测量飘窗的实际面积，三个飘窗的长宽都在1.5米&0.7米左右，这样算来，三个飘窗的面积在3.15㎡左右。如果按照飘窗面积仅一半计入户型总面积的算法，则吴先生家这套实测面积144.9㎡的户型在减掉飘窗一半的面积，即1.575㎡后，实际面积将不足144㎡，则可以避开&144平方米以上户型契税为3%&的额外契税支出，而这也正是让吴先生最为不满的地方。
　　不仅如此，还有业主出示了开发商在签订购房合同时的一项补充协议，称开发商删除了标准合同中当面积差超过3%之后&购房人可不予承担超出部分费用&的条款，并且补充了&因测绘政策、规则发生变化或因测绘机构过错而导致的面积差异，乙方同意免除甲方责任&的条款。这意味着，即使实际交付的房源面积差超过了3%，对于超出3%比值部分的房价差也需要购房人支付。&这根本就是霸王条款&，业主们纷纷表示。
　　开发商回应
　　领销许前飘窗已改为落地窗
　　不承担由面积差产生的额外费用
　　就此，记者也采访了金尧首府的开发商江苏志发房地产开发有限公司的相关负责人，开发商解释称最初140㎡户型的设计确实是有飘窗，但是项目在领取预售许可证前一年半左右，就已经对户型设计进行了变更，改为了落地窗的设计。至于户型图上为什么会显示有飘窗设计，开发商解释称这是因为当时业主们拿的都是一期的户型图彩页。
　　开发商承认，目前维权的业主主要集中于户型为140平米左右业主，因为在面积增多后，房屋的实测建筑面积高于144平米，该部分业主要承担更多的契税。目前也确实有10户左右的业主因为此事尚未收房。
　　不仅如此，他还表示项目预测报告中的图纸是在领取预售许可证之前进行测评的。所以，项目的预测报告图纸、合同中的图纸以及交付前的实测报告图纸都是没有飘窗的。&预测建筑面积与实测建筑面积出现误差是正常的，面积多了业主需要补交差额款，面积少了开发商也要退还业主差额款。&
　　与此同时，开发商也表示目前大多数业主的实测面积差并没有超过3%，只有个别业主的户型实际面积误差超出了3%。不过，他也承认，在最初的签约合同中有明确表示，无论面积差是否超过3%，都不由开发商承担。
　　律师观点
　　优先执行合同约定
　　购140㎡左右户型或增加面积差风险
　　江苏永衡昭辉律师事务所王宏告诉记者，关于面积误差导致的房款结算问题，在《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同司法解释》两个文件均有提到处理办法。不过，两个文件中都有这么一句话&合同未作约定的，按以下原则处理：超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担&，法律法规在面积误差导致的房款结算上是没有强制规定的，所以，若有合同约定在先，确实要按照合同条款执行。
　　&为了避免后期的纠纷与损失，无论如何，购房人在买房时一定要细看合同的签约条款。&江苏永衡昭辉律师事务所王宏提醒道。
　　而对于因面积误差而多交契税的问题，江苏维世德律师事务所郑晓华也提醒：&如果购房者在买140㎡左右房源时，应该注意到后期有可能承担实测面积差的风险，或者可以与开发商协商，双方在合同中明确约定责任的承担方。&
(责任编辑：admin)
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