汪利敏,李思梅与房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
广东省东莞市中级人民法院民事案件
（2015）东中法民一终字16号
广东省东莞市中级人民法院民事判决书

广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字16号
上诉人（原审原告，反诉被告）：汪利敏。
委托代理人：宋文，律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：李思梅。
委托代理人：江水，律师。
原审第三人：。住所地：广东省东莞市东城区岗贝金月湾花园B09铺。
法定代表人：夏玉飞，该公司总经理。
委托代理人：曾巧娟，该公司员工。
上诉人汪利敏、上诉人李思梅因与原审第三人（以下简称世安居公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法东民一初字第1244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
汪利敏于2014年4月14日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.李思梅继续履行双方于2014年1月13日签订的《房地产买卖合同》。2.李思梅向汪利敏双倍返还定金40000元。3.李思梅承担本案之一切诉讼费用。
李思梅于2014年4月29日提起反诉，请求法院判令：1.撤销双方&#x年1月13日签订的《房地产买卖合同》。2.李思梅没收汪利敏交付的定金20000元。3.世安居公司向李思梅返还过户资料（详见资料清单）。4.汪利敏承担本案全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：世安居公司成立于2006年9月28日，系自然人独资的，投资者及法定代表人为夏玉飞。李思梅于2008年7月4日向购得坐落于东莞市东城区立新新源南路376号景湖?名郡19幢2单&#x号的房屋。李思梅后于2010年8月11日登记结婚，配偶为“张勤”。
2014年1月11日，李思梅与世安居公司签订《买卖确认协议》，约定李思梅委托世安居公司出售上述房屋，出售价格为610000元，佣金按成交价的3%计算，由买方承担，李思梅应于签订买卖合同当日办理出售全权公证委托等手续。该《买卖确认协议》落款处，有李思梅的签名及捺印，和世安居公司签约代表“刘君”的签名及捺印。
2014年1月13日，“刘强”作为汪利敏方代表与李思梅签订《房地产买卖合同》，约定汪利敏向李思梅购买上述房屋，房款总价为610000元（以上价格不包括过户的税费及中介方的佣金，卖方承担办理一手房产证的费用，买方承担办理二手交易过户的税费），买方应于签署本合同当天向卖方支付购房定金20000元，第二笔购房款160000元应于双方到房管所签订商品房买卖合同后支付，剩余尾款430000元应于双方到地税局完税后当天支付。该合同还约定“在办理有关该物业的一手房产证、二手过户及办理买方按揭贷款手续的过程中，买卖双方均承担积极协助义务。卖方应在约定过户时间之前办理一手房产证。”但该合同并未明确约定办理产权证及按揭贷款的具体期限。汪利敏分别于2014年1月12日、13日向李思梅支付了购房定金5000元&#x元，合计20000元。
2014年1月13日，李思梅向世安居公司交付了以下办证资料原件：1、销售不动产统一发票（电子）发票联，发票编号为；2、中华人民共和国契税完税证（2007）粤农税电字0997163号第二联、第四联；3、广东省东莞市房地产办证证明，编号为；4、中华人民共和国税收转账专用完税证，编号为（2013-1）粤&#x236号；5、广东省东莞市房地产登记申请书（所有权转移、变更、注销登记）及询问笔录；6、商品房买卖合同，编号为**********；7、住房公积金借款抵押合同，编号为东银（01）2008年公字第019035号。
2014年1月23日，李思梅的配偶张勤到世安居公司办公场所找刘君，以没有汪利敏的联系方式为由要求世安居公司将《卖方告知书》送达给汪利敏。该《卖方告知书》内容显示，李思梅要求汪利敏在一个月内通过公证委托的方式追认刘强为有权代理人、双方对原合同约定不明的条款进行重新约定，否则李思梅单方撤销合同，李思梅还明确表示不同意将案涉房屋的产权变更登记为汪利敏指定的其他第三方。刘君则表示可以转达李思梅方的意思，但不同意接收书面文件。
2014年3月6日，汪利敏的委托代理人宋文、李思梅的配偶张勤与世安居公司的法定代表人夏玉飞一起协商，内容包括：一、对于合同效力问题，张勤要求汪利敏出具委托刘强代为签约的授权书才能确认合同有效，汪利敏方表示“合同的效力是绝对没有问题的”、“这个委托也非常简单”；二、对于过户问题，夏玉飞表示汪利敏作为付款义务人有权将房屋转让给其他人，若登记在汪利敏名下再转让给他人将增加成本，张勤则表示签约时认可汪利敏作为买方，不清楚汪利敏指定其他人的身份及履行能力，如果签约时知道汪利敏有此打算李思梅不一定签约。最终汪利敏与李思梅协商一致，夏玉飞以汪利敏配偶的身份与张勤签订了一份《补充协议》，双方补充了四个条款，包括：一、买方同意提供250000元与卖方一同做资金监管，过户当日该监管解除，监管款项自动转为购房款，剩余部分购房款的支付按主合同约定履行。二、卖方应于2014年3月10日前向银行申请提前还贷，银行审批通过后两日内将赎楼款项转入贷款账户，买方应于卖方支付赎楼款之前做资金监管。卖方贷款银行出具房贷结清证明三日内办理注销抵押登记手续与一手证办证手续，出一手证后两日内到房管部门办理过户手续。三、卖方同意将该房屋过户到买方指定的产权承受人名下。四、合同履行过程中，如买方违约则按未付房款承担违约责任，如卖方违约则按已收房款承担违约责任。
李思梅在一审庭审中确认其委托配偶张勤处理案涉房屋买卖合同相关事宜，并表示是在李思梅多次要求汪利敏履行合同的情况下双方才签订上述《补充协议》。李思梅主张上述第三条是汪利敏要求添加的，张勤同意并签署该条款的行为超越代理权限。李思梅对此提交了一份委托书，内容显示“重大事项（包括但不限于终止合同、变更房产受让方、合同履行时间、付款方式和时间等）需本人亲自签名确认，否则本人不承认且不承担法律责任。”汪利敏表示在此过程中从未见到李思梅或张勤出示该委托书，李思梅及其配偶张勤仅向汪利敏出示了结婚证。
双方在履行合同过程中发生了如下争议导致合同无法继续履行：
1、关于汪利敏是否授权刘强签订《房地产买卖合同》。汪利敏提交一份授权委托书，证明其&#x年1月10日委托“刘强”购买李思梅的上述房屋，代理权限包括签订房地产买卖合同、办理过户手续、缴纳相关税费等。李思梅对此不予确认，表示刘强在签约过程中并未出示该授权委托书，而是汪利敏单方后补的。汪利敏主张李思梅拒不依约办理委托公证，世安居公司对此予以确认并表示李思梅应当依照《买卖确认协议》的约定在签订《房地产买卖合同》当天办理委托世安居公司的员工办理过户手续的公证，但世安居公司的员工与李思梅、刘强到达公证处后，李思梅拒不配合办理并表示其不认可汪利敏委托“刘强”签订《房地产买卖合同》，事后汪利敏偕同刘强当面向李思梅说明刘强的代理权限，但李思梅仍不同意办理委托公证。李思梅不确认世安居公司的陈述，表示委托公证需要三方到场，汪利敏本可以亲自到场向李思梅明确其委托刘强的具体权限，但汪利敏一直无法向李思梅提供委托书，而且签订《房地产买卖合同》时仅仅是刘强口头表示其有权代理汪利敏缔约，当时汪利敏与李思梅并未见过面，所以李思梅没有办理委托公证。汪利敏对李思梅的辩解不予确认，并提供了一份投诉书复印件，证明李思梅因案涉纠纷向房地产管理部门及房地产中介协会投诉时自认其&#x年1月18日见到汪利敏本人。该投诉书复印件显示，李思梅称其发现案涉《房地产买卖合同》对于很多重要条款约定不明，于是多次找刘君和刘强协商，三方于2014年1月18日在世安居格林小城店见面商谈，但汪利敏没有出示委托书，刘君也没有出示经纪人证。李思梅确认该投诉书复印件的真实性，世安居公司亦确认这是房地产中介协会收到李思梅递交的投诉书后转发给世安居公司的复印件。
2、关于李思梅不同意出售案涉房屋的原因。汪利敏主张李思梅因为不满售价太低而拒绝履行合同，对此提交了一份录音资料。该录音系因汪利敏的委托代理人宋文与李思梅的配偶张勤&#x年3月9日通话时形成，内容显示双方在协商案涉房屋买卖事宜，张勤表示李思梅认为案涉房屋属于李思梅的婚前个人财产，李思梅不同意张勤代为签订的《补充协议》中约定将案涉房屋过户给汪利敏指定的第三方；张勤还表示李思梅去问了其他中介公司得知案涉房屋转让价太低，李思梅认为汪利敏的炒房意图太明显，所以李思梅宁愿违约也不同意过户给其他第三方。李思梅确认录音资料的真实性，但对合法性提出质疑，认为汪利敏方在通话过程中存在诱导。李思梅在一审庭审中表示其不同意继续履行合同是因为汪利敏违背其意愿要求将案涉房屋过户至其他人名下，但李思梅在一审庭审中也表示世安居公司存在没有如实告知李思梅有关案涉房屋的真实价格的欺诈行为。另外，汪利敏提供的投诉书复印件也反映出李思梅称汪利敏以其出资购买案涉房屋为由要求李思梅将房屋权属办理至其指定的第三方名下，李思梅对此表示不同意，于是&#x年4月13日以汪利敏与世安居公司恶意串通为由向有关部门递交投诉书，建议撤销合同。汪利敏表示其仅认可投诉书中关于三方&#x年1月18日见面的描述，不确认其他内容的真实性。
3、关于双方无法履行案涉《补充协议》的原因。汪利敏认为《补充协议》约定李思梅应&#x年3月10日前申请提前还贷（即赎楼），但李思梅的配偶张勤在当天致电汪利敏的委托代理人宋文，声称李思梅以张勤超越授权范围签订《补充协议》为由不同意履行还贷手续。李思梅则表示其从未拒绝履行还贷义务，实际上是由于汪利敏没有将250000元支付至银行监管账户，所以李思梅要求撤销案涉《房地产买卖合同》。双方均确认资金监管应在自李思梅提前还贷的申请获得银行审批之日起至李思梅正式支付赎楼款之日的时间段内完成。李思梅提供一份《变更还款事项申请书》，证明其于2014年3月7日向申请提前全部还贷，该银行同意李思梅的申请，但落款日期未填写。李思梅对此解释称银行审批一般需时一至两周，以实际扣款日为准，但汪利敏没有及时支付250000元，该审批超过一个月已自动作废，导致无法提前还贷。
4、关于汪利敏是否在世安居公司处任职、以及是否对于案涉交易存在影响的问题。李思梅主张汪利敏在世安居公司处担任监事一职，世安居公司没有如实告知李思梅有关其与汪利敏之间的利害关系，对此提交了世安居公司的工商登记资料。该组证据证实世安居公司&#x年9月10日聘用汪利敏为监事，任期三年。汪利敏对此解释称其任期届满以后没有继续担任世安居公司的监事一职，对此提交了职员证和社保卡，拟证明其在广州祈福英语实验学校任职并参保的事实。世安居公司同意汪利敏的陈述并表示汪利敏没有参与公司的日常经营，任期届满后没有连任。对于如何得知案涉房屋待售信息，汪利敏表示其本身在广州工作，其配偶夏玉飞经营中介公司，汪利敏向世安居公司表示打算购房，世安居公司便披露李思梅出售案涉房屋的信息并促成双方签约，汪利敏还表示其购买案涉房屋主要为了投资，同时也为了自住，并没有与世安居公司恶意串通谋取不正当利益。
双方对于争议问题未能协商一致，汪利敏于2014年4月14日诉至原审法院请求依法裁判。汪利敏主张因为李思梅不认可《补充协议》，且双方原本协商将案涉房屋过户至其他人的条件已消失，所以无需继续履行《补充协议》，双方应继续履行《房地产买卖合同》。汪利敏还表示同意向李思梅支付全部房款，由李思梅将案涉房屋过户至汪利敏本人名下。但李思梅仍认为汪利敏与世安居公司恶意串通的欺诈行为，导致李思梅违背真实意思而签订案涉《房地产买卖合同》，要求撤销该合同并没收定金。
原审法院认定上述事实的证据有：汪利敏提交的授权委托书、买卖确认协议、房地产买卖合同、收据、补充协议、身份证复印件、结婚证复印件、录音资料，李思梅提供的房地产买卖合同、收件收据、工商登记资料、商品房买卖合同复印件、结婚证、委托书、卖方告知书、录音资料、变更还款事项申请书，世安居公司提供的房地产经纪从业人员业务培训证书、上岗证、证明，以及原审法院的庭审笔录、质证笔录等。
原审法院认为：李思梅在婚前购置案涉房屋，依法有权自由处分该财产。李思梅向世安居公司作出了出售案涉房屋的意思表示，而汪利敏也向世安居公司作出了购买案涉房屋的意思表示，双方于2014年1月13日在世安居公司的媒介服务之下对于房屋买卖的基本交易内容达成一致的事实，原审法院予以确认。本案的争议焦点是：一、案涉《房地产买卖合同》及《补充协议》的效力状态；二、案涉《房地产买卖合同》及《补充协议》应否继续履行。
关于焦点一。其一，关于代理人签约的问题。首先，汪利敏未亲自签订《房地产买卖合同》，亦没有在签约当时向李思梅出具授权委托书。结合二手房交易习惯可知，中介方掌握着买卖双方的信息，通常在成交前为防止“跳单”而不向任何一方透露对方的联系方式。那么，李思梅&#x年1月23日向世安居公司通知其催告汪利敏在一个月以内对刘强的行为作出追认的意思，无论世安居公司是否转告汪利敏，应视为李思梅尽到通知义务。但直至2014年3月6日，汪利敏仍未能向李思梅出示书面委托，虽然汪利敏在诉讼过程中提供的授权委托书，但汪利敏未能证明其已将追认的意思表示通知到李思梅，依法应承担举证不能的不利后果。故原审法院认定李思梅在收到证据副本时（&#x年4月23日）才收到汪利敏关于追认刘强有权代理的通知。李思梅未在合同被追认前以通知方式明确向汪利敏主张撤销合同，依法应当继续履行。另外，李思梅委托其配偶张勤处理与汪利敏买卖案涉房屋的相关事宜，张勤应当在授权范围内作出维护被代理人权益的行为。张勤代理李思梅所签《补充协议》第一、第二、第四条的约定并无违背李思梅意志或超出授权范围的情形，合法有效。但第三条约定“卖方同意将该房屋过户到买方指定的产权承受人名下”，显然与李思梅将案涉房屋出售给汪利敏的意思表示不符，亦非在紧急情况下为维护李思梅利益而作出的妥善处理，李思梅事后已明确向汪利敏及世安居公司表示其不予追认该条款，因此该条款对李思梅不发生效力。
其二，关于房屋售价的问题。世安居公司在房屋买卖交易中作为促成双方交易的居间人，不负有告知卖方房屋价值的义务。李思梅作为市场交易主体应当在签订《买卖确认协议》之前充分了解市场情况及房屋价值，然后向世安居公司明确案涉房屋的售价。虽然汪利敏自2006年至2009年期间在世安居公司处担任监事一职，但李思梅没有提供证据证明汪利敏在案涉交易过程中仍有任职，李思梅对此应承担举证不能的不利后果。汪利敏自认其与世安居公司的法定代表人夏玉飞是夫妻关系，汪利敏通过此途径得知案涉房屋出售的信息，虽有便利但其结果只是获取了李思梅公开出售房屋的相关信息，并没有侵害李思梅的合法权益。汪利敏、李思梅作为平等的市场主体，依法享有自愿订立合同的权利，包括自由磋商交易价格的权利。双方最终达成的交易价格与李思梅签署《买卖确认协议》所确定的价格一致，符合李思梅的预期。李思梅没有证据证明汪利敏与世安居公司在交易过程中如何恶意串通损害其合法权益，原审法院不予采信李思梅的抗辩意见。
其三，关于合同条款的问题。案涉《房地产买卖合同》明确约定了交易标的物坐落的地址、总房价、付款方式、税费及中介费负担等主要内容，该部分内容是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。对于第二笔及剩余购房款的付款期限，《房地产买卖合同》约定为“双方至房管所签订商品房买卖合同后”和“双方至地税局完税后当日”，而双方对于这两个环节并没有明确约定履行期限，也没有约定相应的违约责任。对于没有约定以及约定不明的合同内容，双方当事人可以协议补充、按照合同有关条款或者交易习惯确定，这不属于可撤销合同的法定情形。案涉《房地产买卖合同》的条款没有免除汪利敏责任、加重李思梅责任、排除李思梅主要权利等情形，故李思梅抗辩称该合同不公平的意见没有事实及法律依据，原审法院不予采信。
综上所述，汪利敏与李思梅签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》的第一、第二、第四条均是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，原审法院予以确认。其中，《补充协议》第一、二、四条是双方对《房地产买卖合同》中有关房款支付方式及期限的变更约定，是《房地产买卖合同》不可分割组成部分。至于《补充协议》第三条是否有效或其履行条件是否成就，与第一、二、四条之间没有必然关联性，不影响双方继续履行。
关于焦点二。根据法律的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。汪利敏已依约向李思梅支付了定金20000元，李思梅应当及时办出一手房产证、办理提前还清按揭贷款以及到房地产管理部门签订二手房买卖合同和办理过户手续。虽然《房地产买卖合同》对此并没有约定具体期限，但《补充协议》已约定了李思梅应于2014年3月10日前向银行申请提前还贷，然后由汪利敏在银行审批后两日内支付250000元至还贷账户做资金监管，在银行结清贷款后办理注销抵押登记以及一手房地产权证，最后办理过户手续。李思梅提供的《变更还款事项申请书》证明其已于2014年3月7日向银行申请提前还清贷款并通过了审批，虽然银行审批意见一栏没有标注日期，但汪利敏没有其他证据推翻该申请书的真实性，原审法院依法采信李思梅的主张。根据一般生活经验法则可推定李思梅的申请在一个月以内应该已经获得审批。但汪利敏并没有及时向指定账户支付250000元，导致李思梅无法办理注销抵押登记及一手房屋权属登记。从双方提供的录音资料可见，由于汪利敏要求李思梅将案涉房屋直接过户至指定的第三方名下，且又未能及时提供对刘强的授权委托书，李思梅对交易安全产生合理怀疑而拒绝继续履行，汪利敏基于资金安全的考虑也没有按期付款，可见双方之间并不存在客观不能履行的障碍。那么，双方应当谨守诚实信用原则，切实履行全部合同义务。汪利敏与李思梅及世安居公司应当就各个交易环节的履行期限充分协商，互相配合办理相应手续。现汪利敏已明确表示同意向李思梅支付全部房款并要求李思梅将案涉房屋过户至汪利敏名下，李思梅对于交易安全的忧虑已可排除，李思梅仍不同意继续履行合同，李思梅的行为已构成违约。综上所述，汪利敏要求继续履行《房地产买卖合同》的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。汪利敏应按《房地产买卖合同》及《补充协议》的第一、第二、第四条的约定履行支付房款的义务，李思梅则应履行交付房屋及协助办证的义务。双方没有约定李思梅拒不履行合同应承担双倍返还定金的违约责任，且汪利敏也没有主张解除合同，所以汪利敏要求李思梅双倍返还定金的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。根据前述分析，李思梅的反诉请求没有事实及法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2014年10月13日作出判决：一、确认汪利敏与李思梅于2014年1月13日签订的《房地产买卖合同》合法有效。二、汪利敏与李思梅应于判决生效之日起十日内继续履行《房地产买卖合同》。三、驳回汪利敏的其他本诉请求。四、驳回李思梅的全部反诉请求。一审案件本诉受理费800元（汪利敏已预交）、反诉受理费150元（李思梅已预交），由汪利敏负担400元、李思梅负担550元。
汪利敏不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院确认《房地产买卖合同》合法有效并要求买卖双方继续履行该合同具有充分的事实和法律依据，汪利敏予以确认。但是汪利敏认为，原审法院对《买卖确认协议（出售）》、《补充协议》效力的认定、李思梅的违约行为及是否应当承担定金责任等事实认定不清，适用法律错误。（一）本次房屋买卖过程总共产生三份协议，第一份是由李思&#x年1月11日出具的《买卖确认协议（出售）》，第二份是汪利敏、李思梅、世安居公司于2014年1月13日签订的《房地产买卖合同》，第三份是汪利敏丈夫夏玉飞与李思梅丈夫张勤于2014年3月6日签订的《补充协议》，该三份协议均是各方当事人协商一致所达成的合约，依法对各方产生法律约束力。（二）原审法院没有就李思梅多次违反合同约定的事实作出认定，属于认定事实错误。第一，按照李思&#x年1月11日出具的《买卖确认协议（出售）》，李思梅应当在签订《房地产买卖合同》当天，&#x年1月13日应当办理全权公证委托手续，但是李思梅在签订《房地产买卖合同》当天拒绝办理该手续，经过汪利敏及世安居公司多次要求，李思梅仍然拒绝配合办理，直到现在都没有办理该手续。第二，李思梅作为房屋出售方，其出售的房屋抵押给银行贷款，其有义务办理提前还款手续注销抵押登记，但是经过汪利敏及世安居公司多次要求其至今仍然拒绝办理，导致案涉房屋无法在约定&#x年2月28日之前办理过户手续。第三，李思梅已经多次向汪利敏及世安居公司表示，双方于2014年1月13日签订的《房地产买卖合同》价格太低，其要求解除合同，并且其在一审时向法庭提交了《卖方告知书》，其明确表示，双方于2014年1月13日签订的《房地产买卖合同》由于没有约定赎契方、违约责任、付款方式、资金监管等事项，其要求重新约定，约定不成，其可以单方面撤销合同。第四，李思梅在已经清&#x6}