房地产政策走势_文档资料库
房地产政策走势
房地产市场调控 政策与市场走势分析谢家瑾2011年12月1一、从世界金融危机带来2008年底房产新政出台的背景谈起2政策出台的背景世界金融危机给中国经济带来的影响在2008年三季度凸现，中央经济工作会议明确提出下半年经济工作的目标，首先是全力保持经济平稳较快发展。要求着力扩大国内需求尤其是消费需求，引导资本市场、房地产市场健康发展，稳定对经济发展的预期。3为阻止国内房地产市场下行趋势，2008年下半年，各地陆续出台了刺激住房消费的政策。在此基础上，鉴于国内外经济形势的变化， 根据中央统一部署，2008年四季度国家出台一系列政策和措施，旨在支持和鼓励住房消费，立足于扩大内需保经济增长。41．财政部、国家税务总局联合下发《关于调整 房地产交易环节税收政策的通知》。 从日起， *对个人首次购买90平方米及以下普通住房的， 契税税率暂统一下调到1%； *对个人销售或购买住房暂免征收印花税；*对个人销售住房暂免征收土地增值税。*地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。52．中国人民银行下发《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》(银发 ［号)。 对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住 房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。6财政部财政科学研究所副所长白景明在接受媒体采访时表示，不能简单地将财政部此次颁布的政策视为针对房地产市场的调控措施，而是一种积极主动调节宏观经济的策略。“楼市及资本市场与经济运行有极高的关联度， 调整楼市可以达到四两拨千斤的作用，同时规范房地 产交易亦可加快建设房地产市场制度”。7日上午9点，温家宝总理在国务 院第一会议室召开了经济形势专家座谈会，回良 玉、王岐山、李克强、张德江副总理和国务委员 马凯出席会议。8会议开始时，总理讲话：今天召开专家座谈会，今年的经济碰到前所未有的复杂形势，百年一遇的金融和经济危机，严重地震等自然灾害，还有国际上一些原材料和产品价格的大起大落，这些都给我们的经济发展与调控带来很多困难。年初我说，今年经济难，难在不确定因素，但老实说，那时候还没有想到这么难。但现在看，不仅难，不利因素非常多。9因此，当前面临两项工作：一项按出手快、出拳重、措施准、工作稳，积极应对国际经济金融危机的影响，客服困难，使我们的经济能继续保持平稳较快发展；二是筹划未来，起码明年，采取什么方针？中央为什么在召开经济工作会前一天就把宏观经济调整政策出台，就是时不我待，一天一秒都不能耽误。到明年人代会（三、四月份）各项工作考虑细致， 为明年经济的健康、平稳发展奠定好的基础。10他说：要让所有政策措施叫老百姓知道，最重 要的坚定群众信心，首先是领导信心。 要把真实情况告诉群众，根本目的是让群众了 解当前遇到的困难与采取的政策措施，能团结在 党中央周围，同心同德攻克时艰。11我作为这次会议被邀请的专家在发言中首先 对我国当前的房地产市场需求进行了分析，引用了中国指数研究院分析师5月1日在上海展览中心举行“假日楼市”房展现场采用问卷方式展开的商品住 宅市场的需求特征随机抽样调查分析，这一分析与 上海房协进行的两次市场调查结果基本相近。 调查显示：12买 房 目 的 分 布132.购房次数分布：首次购房占67.4％,二次购房占30.2%。143.购房时间分布。 准备在一年内和1－2年内购房的占75.6%。154.购房支付能力分布。 准备出资50－80万占32.6%，80-150万元占50％， 总价低于120万元的房子显然更受市场欢迎。16将目标户型定位在90平米以下占47.1％， 90－100平方米的占27.6%。175.购房年龄分布。45岁以上占44% 25―35岁占45.2%186.家庭收入分布。收入5－10万占54.4%,10-20万占17.7%,20-30万占8.9%。19由此可见：一是我国目前的住房市场不是以投机和投资占主导的市场，而是以真实需求为支撑的市场。尤其是经过几年的宏观调控，投资性购房所占的比重减少，首次购房的比重正不断加大。二是住房潜在需求很大，有一定的支付能力支撑。改善居住条件、结婚和拆迁安Z构成了当前市场需求的主体。20在分析了1－10月市场情况后，我指出：2008年 以来，房地产市场下行趋势加快，市场信心明显不 足。 主要原因： 一是部分城市2007年房价阶段性非正常上涨后 的理性回落； 二是被媒体渲染后对其他城市带来的传导效应； 三是有关专家对市场出现“拐点”以及房价将 大跌的判断和宣传致使市场观望气氛浓厚，持币待 购现象普遍； 四是2008年初以来较为紧缩的金融政策。21提出：要启动正常的住房消费，关键在以下几点： 首先是市场信心的恢复，预期的改变；其次是政策的适度调整；三是对不同地区的分类指导； 四是舆论的正确导向。信心比政策更加重要！22对调控市场供需关系 提出的政策建议231.要坚定不移地采取鼓励住房消费的政策。我国正处在全面建设小康社会的关键时期，住房消费需求的高涨是社会消费需求结构变化的良性反映， 坚定不移地采取鼓励住房消费的政策要从扩大内需和促进消费需求结构升级的长期战略高度来认识和坚持。242.要围绕“市场供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”来加强和改善对房地产市场宏观调控。鉴于房地产市场与保持经济稳定金融稳定资本市场稳定社会大局稳定的密切关系以及对实体经济运行的重要影响， 当前的关键是稳定市场，改善市场预期。25应采取有效措施，消除影响居民住房消费的体制 性和政策性障碍，适当调整政策，稳定市场预期，促进市场成交量稳定并逐步回升，发挥住房消费对扩大国内需求、促进经济可持续 发展的作用。261)金融政策。针对房地产企业资金紧张的情况，建议对市场前 景看好的开发项目，适当增加房地产贷款，加大信 贷支持力度，以满足房地产开发企业正常、合理的 开发贷款需求。同时，扩宽房地产开发企业融资渠道，积极探索住房贷款风险分散机制。272)税收政策。 对2006年9部委文件规定的“住房不足5年转手交 易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”作出调整（制约了二级市场，拖累了一级市场）回到2005年的文件规定的“对个人购买普通住房不足两年的，销售时按销售额恢复征收营业税”上，打击投机不能放松！ 但鼓励居民通过二级市场适度改善住房条件，对 扩大住房需求见效快，也符合现阶段居民住房消费的 主要需求。283)土地政策。允许地方根据实际情况，对新出让的经营性房地产用地，适当调低首付款和出让价款的支付期限。 鼓励有实力的开发企业适度拿地，保证市场的后 续供应。294)对购买第二套房的从紧政策适当调整。 租卖市场的同步发展，可以适应复杂的住房需求结 构，满足多样化的住房需求，也有利于形成合理的市 场价格体系。 应鼓励有能力的家庭购买第二套住房用于出租，增 加租赁市场的供应，满足城镇化快速发展过程中不断增加的流动工作人员、新就业人员、以及中低收入家庭对住房租赁的大量需求。305)进一步规范开发企业行为。 要引导开发企业正确面对房地产市场调整期。 防止部分企业借政府出台政策之际，哄抬房价， 扰乱市场。316)加强舆论的正面引导。 对少数媒体和有关专家不负责任的言论，要客观 分析。 要以稳定住房成交量、防止房价大起大落为基调， 引导新闻媒体 客观报道当前房地产市场情况， 正确引导市场预期， 正面宣传调控政策及其成效， 推动市场信心的恢复。32在听取了7位专家意见后，温总理强调要坚定 信心。他指出：党和政府态度是保持经济平稳较快发展，防止大起大落。 具体讲，明年的经济速度要回落，提出8％是必须的，这个决心不能动摇。33在谈到要尽快制定产业发展具体支持措施、稳定农业、要十分重视民营资本、鼓励民营企业和民营经济发展等问题的同时， 他指出：我赞成家瑾的判断，是积极的判断。房 地产市场还是以真实需求为支撑的市场，市场潜力很 大。如果这个判断正确，必须实行鼓励住房消费政策。已经采取了住房保障性政策，还不够。很快要推出调整住房政策的改革方案，要快！房地产占固定资产投资的20％以上，产业不能下来，也不应该下来。 如果推出第三个10条，就是这个！是大的举措。343．国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发?号）。经国务院同意，12月20日国办发文要求：一是加大保障性住房建设力度。二是进一步鼓励普通商品住房消费的金融和税收 政策。35(四)加大对自住型和改善型住房消费信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住 房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购 买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比 照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。 对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等 由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。36(五)对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。 将现行个人购买普通住房超过 5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收 入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原 价的差额征收营业税。37将现行个人购买非普通住房超过5年(含5年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原 价的差额征收营业税； 个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让 收入全额征收营业税。 以上政策暂定执行至日。38三、支持房地产开发企业积极应对市场变化(六)引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。地方各级人民政府要做好2008年年底前房地产项目 工程款结算、农民工工资发放等工作的监督检查。 对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现 的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。39(七)支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的 信贷支持力度； 对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企 业或项目，提供融资支持和相关金融服务。 支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开 展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。40(八)取消城市房地产税。 为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。41六、积极营造良好的舆论氛围(十三)坚持正确的舆论导向。要以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。对各种散布虚假信息、扰乱市场秩序的行为要严肃查处。同时，要加强市场经济条件下风险意识的宣传和教育工作。42以上政策的制发，在较短的时间推动了房地 产市场的企稳回升。 对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资、带动相关产业的发展、增加国家财政和税收收入、应对世界金融危机的影响，保障国民经 济的稳定增长都起到了积极的促进作用。43但随着形势的发展，2009年下半年，房地产市场出现了一些新的问题。开始是一些城市因市场供不应求出现房价上涨， 进而引发投机性购房抬头入市， 由此使得供求矛盾扩大，在这些城市产生幅度较 大的房价非正常上涨。4414 12 10 8 6 4 2 0 -2 %新建 二手70个大中城市新建商品住房 二手住房价格各月同比增幅4505.07 09 11 06.01 03 05 07 09 11 07.01 03 05 07 09 11 08.01 03 05 07 09 11 09.01 03 05 07 09 11-0.5 0 %新建 二手120.51.5-170个大中城市新建商品住房 二手住房价格各月环比增幅4605.07 09 11 06.01 03 05 07 09 11 07.01 03 05 07 09 11 08.01 03 05 07 09 11 09.01 03 05 07 09 11党中央、国务院对房地产市场出现的问题高度 重视，2009年底国务院召开常务会议认真研究，提出在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部 分城市房价过快上涨的势头。47二、2010国家出台的调控政策与市场反映回顾一）2010年年初调控政策的下发――产生了较快的效果1.政策制发――总体稳定，适度调整1月7日国务院办公厅印发了《关于促进房地产市 场平稳健康发展的通知》（国办发?2010?4号）， 提出要进一步加强和改善房地产市场调控，在鼓 励和支持居民合理住房消费同时，抑制投资投机性购 房，促进房地产市场平稳健康发展。49主要政策措施：一是增加普通商品住房和保障性住房有效供给。加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住 房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率； 二是加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差 别化的住房税收政策，合理引导住房消费，抑制投资 投机性购房需求；50三是加强防范风险和市场监管。加强房地产 信贷风险管理，继续整顿房地产市场秩序，进一步 加强土地供应管理和商品房销售管理，加强和改进房地产市场统计、分析和监测；四是加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题； 五是落实地方各级人民政府责任。要进一步 健全和落实稳定房地产市场、加快解决低收入家庭 住房困难的工作责任。512.房地产市场形势――短期内产生较快效果从1－2月份的情况看， *投机性购房短期在退市，*市场节奏有所放缓，*供求矛盾有所缓解， *房价涨幅呈现趋缓。52
新建成交 二手成交万平方米 3600600 040个重点城市新建商品住房 二手住房各月成交面积5307.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 08.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 09.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 10.01 10.02-0.5 0 %新建120.51.5-170个大中城市新建商品住房 二手住房价格各月同比增幅54二手05.07 09 11 06.01 03 05 07 09 11 07.01 03 05 07 09 11 08.01 03 05 07 09 11 09.01 03 05 07 09 11 10.0140 30 2010 0% 60 50全国房地产开发投资增幅5504.1-2 1-4 1-6 1-8 1-10 1-12 05.1-3 1-5 1-7 1-9 1-11 06.1-2 1-4 1-6 1-8 1-10 1-12 07.1-3 1-5 1-7 1-9 1-11 08.1-2 1-4 1-6 1-8 1-10 1-12 09.1-3 1-5 1-7 1-9 1-11 10.1-2在1月22日温总理召开的征求政府工 作报告专家座谈会上，我就促进房地产市场健康发展提出了 5点建议：56一是保持政策的稳定性，以稳定市场、稳定预期、稳定价格。房地产市场健康发展的标志是“供求基本平衡，结构基本合理、价格基本稳定”。李克强副总理第一次到建设部就强调提出要稳定市场、稳定价格。57回顾和反思2004年以来房地产市场跌宕起伏的 经验和教训，建议组织专门人员集中力量加强对房 地产业发展规律与长期政策的研究。以通过长期政策的稳定实施，以及建立在把握房地产业自身发展规律基础上的促进其健康发展的长效机制的建立健全，尽量避免调控政策的频繁出台而引发市场反复出现的较大波动。58二是加强对不同地区的分类指导。 不同地区的房地产市场处于不同的发展阶段，尤 其东北部分地区和中西部很多地方目前房地产市场还 处于起步和培育阶段，与沿海发达地区存在的问题不 尽相同。对房价的涨幅也不能一概而论，一些欠发达的中小城市每平方米房价仅1000多元，年涨幅5―10％，只涨50―100元，而特大城市房价上涨就会达到元。59在调控政策的制定与实施时，应考虑地域的差异，尽量避免全国一刀切的做法。 一方面要避免将北京、上海、杭州、深圳等城 市出现的问题覆盖到全国； 同时，一些国际化大都市确实有其特殊性，对 北京、上海、杭州、深圳等城市出现的问题不能孤 立地看，要放到城镇化战略中综合研究，提出解决 的思路。60目前好的资源和产业不断进入特大城市，人口 会继续积聚，而受土地资源等限制，住房供应的增长是有限的。因此，这些城市住房供求矛盾还会加大；在这种情况下，如果简单地要求其降低房价，其结果可能涌入的人会更多，大城市的负担会越来越 重，矛盾还会加剧。61三是切实改善房地产市场供求关系。房价的上涨和下跌从根本上是由供求关系决定的，当前，协调好短期的供给调控和长期需 求增长之间的关系十分重要。 在调控中，应牢牢把握市场供求关系的基 本平衡，尤其要对供求关系的变化趋势作出中长期分析。62从需求看，我国处在工业化、城镇化、市场化、 国际化进程加快发展阶段，住房的刚性需求客观上将 持续存在。 几次调控的结果可以看到，一些政策出台后，媒 体炒作房价会大跌，市场处于观望，一段时间成交量 会明显萎缩。 但是政策稍有松动，被压抑的住房需求会在很短 的时间内爆发。63开始入市的基本都是自住性和改善性住房需求， 随着需求的反弹和市场的回升，供不应求的矛盾逐步 凸现，带来房价出现较快上涨。 当房价涨幅达到10―15％的时候，投机性和投资 性购房会因有利可图而跟随入市，致使市场供求矛盾放大和激化，引发房价出现非正常上涨。因此，几轮房价非正常上涨的根源还在供求矛盾。64从供给看，2007年下半年开始，房地产市场出现了不景气，带来2008年土地供应减少、土地 拍卖流标、房地产开发投资锐减、商品房新开工 面积明显减少，直接影响到去年、今明两年甚至 今后几年商品住房市场供应量。所以，增加房地产市场的有效供给应该是当前和今后相当长时间内必须高度关注和解决的问题。65增加土地供应（尤其是中低价位、中小套型普通商品房的土地供应），严厉打击囤积土地、捂盘惜售等工作在2004年以来的调控政策中多次强调，但贯彻情况并不理想，市场有效供给没有 根本好转。建议在督促落实上下功夫，否则难以从根本上抑制房价的非正常上涨。建议从发展卫星城住房建设（解决好交通）、将小产权房引导和纳入管理、挖掘单位闲Z土地 建设住房、规范城郊结合部的房屋出租等渠道研 究增加普通住房的供应。66四是要研究解决土地出让制度对房地产市场的影 响。 现行土地出让制度使得地方政府过于依赖土地出让金收入，加上房地产开发用地要求采取土地招拍挂出让，价高者得，为保证土地在招拍挂中获得更高的收益，有的 地方政府采取饥渴性供地策略，由此直接推高土地 出让价格的飞涨，高额的地价打入房价，引发房价 的快速飙升。67前两年开发项目的土地出让中楼面地价高 出同地段在售商品房价格的问题在一些城市频频 出现，其传导作用带动了附近房价在短期内快速 上涨。 其次，单一的土地招拍挂出让方式客观上 使得地王频出，直接推高了地价和房价。 建议对土地出让制度和目前分税制对地方 财政的影响一并作专题研究，从源头上分析和提 出解决措施。68五是正确引导合理和理性的住房消费观念。 前些年提出的“居者有其屋”、“户均一套住房”等目标，对居民的住房观念产生了一些误导。比如凡是北京各大学的毕业生大多都想留在北京，宁可当北漂、宁可当房奴；留在了北京的就一定要买房才能结婚，买房还要 一步到位买大房等，媒体也对此推波助澜。 看到人代会前，网上有一个大学生写给总理的帖 子说：总理，我大学毕业两年了，现在要结婚但买不 起住房，房价太贵了，希望您能让房价降下来。69其实，“大学毕业就买房”在像美国和欧洲那样极其发达的国家也是不敢想的。 德国有60%的人租房，美国、加拿大租房比例也 占到40%左右。 一般情况下，那里的大学毕业生至少要租房居住 10年后才会考虑是否买房。 而要想在大城市、尤其是特大城市和国际化大都 市买房更不容易。70因此，即使在美国，很多大学生毕业生会较为理智地考虑到特大城市生活成本过高而选择到中等或小城市工作，或者居住在远离大城市的小城镇每天乘坐火车来回2－3个小时上下班。建议对树立正确的住房消费观念要加以引导，政府有责任解决低收入家庭的住房困难，但是没有责任让每个刚毕业的大学生在大都市买得起住房。71一些媒体和专家一直在对我国住房的租售比 价进行炒作，这从一个侧面说明和房价相比，目前的租金水平相对较低，租房居住的负担相对买房要低。 建议对租房居住也是解决住房的主要途径加 以引导，以减轻商品房市场的压力。72二）3月以后市场出现变化 ――引发较为严厉的调控政策出台 1.市场的变化 1）商品住房成交量有所上升 2）部分城市商品住房价格再度较快上涨 3）商品住房累计可售面积进一步下降7390个重点城市新建商品住房、二手住房各月成交面积74全国40个重点城市各月城房汇总值75总体看，部分城市在经历1、2月份房价涨幅趋缓以后，3月中旬又出现了地价、房价过快上涨的势头。 尤其是北京、杭州、上海、深圳等东部热点城 市住房成交量和房价均明显上升，房价上涨有逐步向 中西部城市传导的趋势，社会反映强烈，引起各方面的密切关注。762、3月份以来市场再次呈现反弹的原因。主要是市场预期的改变。 一是人代会上各方面对于房价还会上涨的分析，使得一般购房者由观望转为担心房价上涨赶紧入市；二是居民对通胀预期带来买房保值意愿的抬头而 倾向于进行购房Z业投资。在财富效应和利益驱动下， 部分投机炒房者再度活跃回潮；77三是3月中旬以来北京、杭州等热点城市接连出现“地王”，部分二线城市地价也迅速攀升，高地价直接推动了周边区域在售房源涨价，引发区域性的 恐慌性购房，扭转了房价将逐步稳定的预期； 四是部分媒体片面宣传市场供不应求、对“地 王”频现进行炒作，助长了房价上涨的预期和氛围；78五是少数开发企业乘机哄抬房价，制造市场恐慌 情绪。 六是部分城市危旧房改造、基础设施建设引起的 被动性需求放大，加上住房供应结构不合理等因素， 使这些地区供求矛盾更加突出，房价上涨压力加大。 关键的问题是对年初发文确定的调控重点没有及时提出切实可行措施并加以落实，一,对投机性购房没有进行严厉打击；二,对投资性购房没有有效的制约措施；三,对市场预期缺乏正确引导。79针对市场 中的突出问有必要采取更为严格、题，社会各方面反映强更为有力的措施，增强调控的针对性、有效性， 坚决抑制不合理住房需 求，增加住房有效供给， 加强市场监管。烈，能否抑制房价上涨 被提到了对 政府执政能 力的考量。803.抑制房价过快上涨的思路尽管房价的上涨和下跌从根本上是由供求关系决定的，几轮房价非正常上涨的起因与根源还在供求 矛盾，增加房地产市场的有效供给应该是当前和今后 相当长时间内必须高度关注和解决的问题，否则难以 从根子上解决问题。81但鉴于市场供应的增加不是短期内能做到的，要想在短时间内缓解供求矛盾，稳定市场，稳定价格， 必须把工作重点放在抑制需求膨胀，放缓市场节奏 和坚决遏制投机和投资性购房上。 一是要尽快改变市场预期（包括增加普通住房用地 供应，加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违 法违规行为的查处力度等）,缓解购房者着急入市 的焦虑情绪； 二是对打击投机性购房采取更加严厉的经济手段加 上必要的行政手段，让它们尽快退市。824、国家在4月份采取的较为严厉的调控政策1）国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》温家宝总理4月14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议指出，今年１月初国务院《通知》下发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融 风险。83这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。 必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。84会议确定了以下政策措施： 一是抑制不合理住房需求。 实行更为严格的差别化住房信贷政策。 *对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以 上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％； *对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例 不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； *对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首 付款比例和利率水平。 地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性 措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。 加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人 房产收益的有关税收政策。85之后下发的&国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知&进一步提出:商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。86二是增加住房有效供给。 房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总 量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限 价商品住房供应。 依法加快处Z闲Z房地产用地，对收回的闲Z土 地，优先安排用于普通住房建设。 在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综 合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出 让方式。 各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住 房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低 于住房建设用地供应总量的７０％。 加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。87三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成２０１０年建设保障性住 房３００万套、改造各类棚户区２８０万套的工作 任务。 大力发展公共租赁住房。88四是加强市场监管。 严格依法查处土地闲Z及炒地行为，对存在捂盘惜 售、土地闲Z等违法违规行为的房地产开发企业，限 制新购Z土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重 组，商业银行不得发放新开发项目贷款。 清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房 源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣 的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依 法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场 完善房地产市场信息披露制度。89会议要求，稳定房价和住房保障要实行省级人民 政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制， 住房和城乡建设部、监察部等部门要建立考核问 责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保 障性住房建设工作不力的，要追究责任。 各地区、各部门要切实履行职责，加强分工协作 和指导督查，加快制定、调整和完善相关政策措施。902）住房和城乡建设部接着发出&关于进一步加强房地 产市场监管完善住房预售制度有关问题的通知&要求: 一是各地要在近期对所有在建商品住房项目进行一次 清理和整治,准确掌握已预售商品住房的数量,正在预售 商品住房的数量和尚未开盘的商品住房数量等情况,并 将清理情况向社会公开;对尚未开盘的商品住房项目,要 责成房地产开发企业限期公开销售.91二是严格商品房预售管理。 合理确定预售最低规模和工程形象进度要求.最低 规模不得小于栋,不得分层分单元办理预售许可. 今后未取得预售许可不得以认购预定排号VIP卡等 方式向买受人收取或变相收取定金等费用。 开发企业应将取得预售许可的项目在10天内一次性公开全部准售房源和价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。92三是严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房人姓名。四是对取得预售许可，但未在规定时间内销售和未将 全部房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售 或通过签订虚假合同人为制造房源紧张的行为，进行 严肃查处。933）住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》；一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。94二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实 的，应将其记作不良记录。95三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行 第二套(及以上)差别化住房信贷政策： (一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购 房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统， 下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的； (二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房， 又申请贷款购买住房的； (三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时 居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套( 及以上)住房的。96四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴 纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通 知第三条执行差别化住房信贷政策。 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。974）国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通 知》通知要求各地税务机关对目前的土地增值税预征率进行调整，并研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制通知明确指出，各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配 的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与 房价上涨的挂钩机制。98通知要求各地对目前的预征率进行调整。 除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。99通知还要求“各地克服畏难情绪，加强土地增值税 清算工作”。 对已经达到清算条件的项目，各地要全面进行梳理 、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的 具体指标； *对未及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚； *对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部 门进行稽查； *对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时 向社会公布案件处理情况。 此外，国税总局要求，各级税务机关要按照国务院 有关文件精神，有针对性地选择3―5个定价过高、涨 幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推 动本地区清算工作。1005）7月10日国土资源部以“平级、明电” 编号 为“国土资电发[2010]93号”的文件下发了一份被称 为闲Z地追缉令的文件。第一条肯定了:2010年4月以来，各地清理查处闲Z土地的全国房地产用地专项整治取得了积极成效，但由于一些地方重视不够、工作不力，闲Z土地成因复杂、查处协调难度大等原因，房地产闲Z土地查处工作进展不平衡，不少地方进展缓慢。第二条重点明确了四类闲Z地处理意见。即 1.对企业自身原因造成的闲Z土地，必须严格依照 法规查处，收回的土地要纳入年度供地计划，优先用 于保障性住房建设用地； 2.对政府及有关部门原因造成的闲Z土地，应依据 《闲Z土地处Z办法》（国土资源部令第5号）等相关 规定，积极会同有关部门，在商定解决问题的基础上， 可采取延长并限期开发建设、改变土地用途、Z换其 他等价现有建设用地、有偿收回重新出让等方式处Z； 3.对司法查封的闲Z土地，应积极与司法部门联系 协商及时予以处Z； 4.对满10年以上未开发利用的土地，必须收回重新 调整用途或出让。102最后一条是“明确工作要求，强化监督监管”“以省为单位，在7月底前，将专项整治工作进度情况报部。 凡是完不成整治任务的，由各派驻地方的国家土 地督察局在检查核实的基础上，向省级人民政府发 出整改通知书，限期在8月中旬前全面查处到位。 典型案件，由部汇总研究，7月底前向社会公示通 报和挂牌督办”。1035.4月以来房地产市场出现的变化《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“10号文件”）实施以来，热点城市房价过快 上涨势头得到初步遏制，住房成交量整体上处于低位， 保障性安居工程进展顺利，房地产市场总体上朝着调 控预期方向发展。 但7月底一些城市再次出现住房成交量不同程度回 升，部分城市房价明显反弹，引起密切关注。104三）8月份市场和房价反弹――引发进一步调控政策的出台 1.出现的问题：1)部分城市住房交易量和房价出现明显回升苗头； 2)部分热点城市外地人购房比重有所上升； 3)部分城市住房供给增加受多种因素制约。1052.社会反映：少数城市房价呈现反弹，引发各方面对市场预 期的再次转变，商品住房市场出现量价齐涨。以上动向引起媒体的广泛关注，社会反响较为强烈。1063.9月底再次出台的调控政策 尽管二季度以来一些城市房价过快上涨势头得到 初步遏制，但供求双方尚处于观望和博弈阶段。 一些城市市场一度呈现成交量的较大幅度攀升， 主要原因： 一是刚性需求在观望半年后的释放； 二是部分新上市项目销售价格有明显下调，消费 者开始入市。 少数城市房价呈现反弹，引发各方面对市场预期 的再次转变，商品住房市场出现量价齐涨。 有关媒体过度渲染部分城市住房成交量回升和均 价上涨，一定程度误导消费者，甚至导致恐慌性购房 再现。107李克强副总理 8月两次强调：当前，要继续贯彻国务院关于房地 产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等 不合理需求，切实增加住房有效供给，巩固调控的初 步成果，保持房地产市场平稳健康发展，促进经济长 期平稳较快发展，不断提高人民生活水平和质量； 9月进一步指出：要坚定不移地落实国务院关于房 地产市场调控的一系列措施，继续坚决抑制投资投机 性需求，积极增加有效供给，稳定社会预期，巩固调 控成果，完善财税、金融、土地等政策，促进房地产 市场平稳健康发展。1089月底，国家有关部委分别出台措施，以巩固房地 产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。 1）国家统计局、住房和城乡建设部9月19日下发 《关于加强协作共同做好房地产价格统计工作的通知 》 确定在35个城市先行推行房地产市场主管部门和 统计部门加强沟通与合作，实现数据资源共享、信息 资源共用。 由市场主管部门向当地统计部门提供新建商品住 房交易数据（每套成交新建商品住房项目名称、地址、 栋号、总层数、所在层数、房屋结构、合同成交总价、 建筑面积、签约时间）。 由此完全改变了多年实行的市场信息来自于开发企 109 业上报报表数据的状况。2）国土资源部、住房和城乡建设部9月25日下 发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的 通知一、统一思想，加强部门协调。二、强化住房用地和住房建设的年度计划管理三、加快推进住房用地供应和建设项目的审批四、严格住房建设用地出让管理五、加强对住房用地供地和建设的监管六、加大违法违规行为清理查处力度110文件强调：根据国发10号文件规定，对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：1.存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；2.存在非法转让土地使用权等违法行为的；3.因企业原因造成土地闲Z一年以上的；4.开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土 地的。1113）财政部、国家税务总局9月27日发出《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》 一、对公租房建设用地及公租房建成后占地免 征城镇土地使用税。 二、对公租房经营管理单位建造公租房涉及的 印花税予以免征。 三、对公租房经营管理单位购买住房作为公租 房，免征契税、印花税； 四、对企事业单位、社会团体以及其他组织转 让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金 额20％的，免征土地增值税。1124）财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部9月29日下发《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》： 一、关于契税政策 （一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭 （成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下 同）唯一住房的，减半征收契税。 对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住 房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 二、关于个人所得税政策 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不 再减免个人所得税。 本通知自日起执行。1135）中国人民银行、银监会9月29日下发《关于完 善差别化住房信贷政策有关问题的通知》 一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三 套及以上住房贷款； 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴 纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 二、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30% 及以上； 对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款 比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的 规定。 114三、各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。四、对有土地闲Z、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。五、对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。1154.各地各部门贯彻落实调控政策情况1)一些城市出台了限购政策。北京、深圳、厦门、上海、宁波、温州、福州、大连、杭州、南京、三亚、天津、海口、广州、苏州、兰州等16个城市公布了限定居民家庭购房套数政策；2)一些城市取消了原下发的优惠措施。 杭州、宁波、南京等城市主动取消了2008年实施的购房补贴等优惠政策；1163)一些城市加大了市场监管力度。深圳出台了 《房地产市场监管办法》，浙江、北京等省市制定 了商品房预售资金监管办法；北京探索采用商品住 宅用地“综合条件最优者得”的综合招标方式，遏 制购Z土地中过度竞争抬高地价引发房价的攀升。 4)有关部门加强了对市场调控的督促检查。对部分热点城市落实调控政策情况进行了重点督促和督办。银监会督查了商业银行差别化信贷政策执行情况。1175.2010年房地产市场总体运行情况1)住房成交面积回落，8月以后逐月回升并趋稳据住房和城乡建设部对90个重点城市监测， 2010新建商品住房和二手住房成交同比下降15%和 19.5%。 东、中、西部城市新建商品住房成交面积同比 下降22.4%、1.4%、10.9%。 有55个城市同比下降，深圳、杭州、南京、福 州、温州、锦州等6个城市降幅超过50%。118从月度情况看，住房成交量在波动中回升并趋稳。*1、2月份，在国办发?2010?4号文件和春节等因素影响下，住房成交量连续回落， * 3、4月份明显回升；在国发?2010?10号文 件等政策措施作用下， * 5～7月住房成交量持续回落， *8～10月逐月回升；在国务院有关部门“五项 措施”影响下， * 11、12月住房成交量趋稳。11990个重点城市新建商品住房、二手住房各月成交面积2）住房价格同比涨幅持续回落，环比涨幅有所波动，但部分城市房价上涨仍然较快 据国家统计局数据，70个大中城市新建住房和二手住房价格同比涨幅自5月以来已连续8个月回落。环比涨幅在5～8月明显回落，9～12月保持在 0.5%以内。12170个大中城市新建商品住房、二手住房价格各月同比增幅70个大中城市新建商品住房、二手住房价格各月环比增幅3）房地产开发投资保持了平稳增长态势 据国家统计局数据，2010年全国房地产开发投资 4.83万亿元，同比增长33.2%，增幅比2009年提高 17.1个百分点。全国房地产开发投资增幅1244）住房用地供应明显增长，商品住房供应有所增加国家统计局数据，2010年，全国房地产开发企业完成土地购Z面积4.10亿平方米，同比增长28.4%。 2010年，全国商品住房施工面积、新开工面积、竣工面积同比分别增长25.3%、28.8%、2.7%。125据住房和城乡建设部对90个重点城市的监测，2010年新建商品住房上市面积达4.02亿平方米， 同比增长13.0%。2010年末，新建商品住房累计可售2.78亿平方米，比上年末增加4200万平方米。1265）房地产贷款增速下降，个人购房贷款新增量总 体回落 据人民银行数据，5月份以来，房地产贷款余额同 比增幅回落趋势明显。 同期，个人购房贷款余额总体上保持下降态势。全国主要商业银行个人购房贷款余额月度增长情况1276）保障性安居工程建设力度进一步加大8月以来，国务院连续两次召开了加快保障性安居工程建设情况座谈会，专题研究加快保障性安居工程建设进度的工作措施。各地普遍召开会议，贯彻国务院精神，研究部署加快保障性安居工程建设进度的工作措施；多数地方对保障性安居工程建设进行了督查；部分地方对建设进度慢的市县进行了约谈。全国保障性安居工程建设明显加快。1286.年底引发关注的几个问题 1）部分城市又出现高价地现象 四季度，杭州市出让的三宗商品住房用地，分别以楼面地价1和17196元/平方米成交，溢价分别达到98%、95%和81%。11月25日，广州市出让的广铁南站居住用地以17276元/平方米的楼面地价成交，溢价达到79%。 上海、温州、武汉等城市出现住房用地高溢价出让。 高价地现象再现，存在着影响市场预期、推高周边 在售项目甚至整体市场房价的隐忧。129初步分析，高价地再现的主要原因：一是尽管去年居住用地供应有所增加，但与旺盛的市场需求相比，部分城市近几年居住用地供应总体不足，历史欠账较多；二是企业对房地产市场前景较为乐观，资金总体比较宽裕，部分可建项目不多的企业在近期加快拿地节奏；三是多数城市居住用地出让中仍采用“价高者得”的竞拍方式，并未使用“综合评标”、“一次竞价”、 “双向竞价”等出让方式。1302）部分城市出现房价较快上涨苗头在流动性宽裕、社会资金投资渠道狭窄的大环境下，热点城市限购后部分投机性需求转移到周边城市和中西部城市，带来了这些区域房价的波动。一是部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量价齐升的势头； 二是限购城市周边地区房价出现较快上涨； 三是部分热点城市房价仍存在一定上涨压力，随着 高价位楼盘集中入市，新建商品住房成交均价出现较 大幅度上涨。1313）社会对限购等调控政策退出或放松存在预期去年16个实施住房限购的城市中，福州、海口市明确规定，限购措施实施到去年年底。 社会普遍预期，大部分热点城市的限购等临时性调 控政策将会退出，并预计政策退出后，需求将会大幅 反弹，引起房价过快上涨。1324）部分地区住宅供地计划完成情况不理想，住房供应呈下降趋势。住房和城乡建设部监测的90个重点城市中， 北京、上海、深圳、南京、福州等23个城市110月商品住房上市面积同比下降， 上海、福州、厦门等27个城市10月末商品住房 累计可售面积低于去年年底水平。1332010年，房价上涨压力和房地产调控难度前所未有。 国务院先后三次部署调控工作，房地产市场出现了 积极变化，房价同比涨幅持续回落，投资投机性购房 需求得到一定抑制。 尽管调控取得初步成效，但是 *部分城市房价仍在高位，特别是自2010年4季度以 来， *一些地方高价地再度出现， *部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量 价齐升的势头， *限购城市周边地区房价出现较快上涨， *部分热点城市房价再现上涨苗头， 调控效果距离中央要求和群众期待还有差距。134温家宝在澳门谈：内地房价控制确实很难 在探访澳门北区工联会时主动表示，澳门应关注物价问题及年轻人Z业困难。有在场青年当即指出，现时澳门楼价太贵，要求政府介入控制为楼市降温。温家宝回应说： “这件事确实很难，你看内地， 左一个(国)十条，右一个(国)五条， 就是压不下来。”三、2011国家出台更为严厉的调控政策与市场走势一）国八条的出台以及市场的变化为巩固和扩大调控成果，防范市场的再次反弹， 日，国务院办公厅正式印发了《关于进一步做好房地产市场调控有关工作有关问题的通知》（国办发?2011?1号）――“国八条”。137就*进一步落实地方政府责任；*加大保障性安居工程建设力度；*调整完善相关税收政策，加强税收征管；*强化差别化住房信贷政策；*严格住房用地供应管理； *合理引导住房需求； *落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制； *坚持和强化舆论引导 等八个方面作出了明确规定。138财政部、税务总局下发《关于调整个人住房转让 营业税政策的通知》：自日起，个人将购 买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。 1月27日，国务院常务会议同意在上海、重庆市进行对个人住房征收房产税的试点。央行分别于2月8日和18日上调金融机构人民币存 贷款基准利率和存款类金融机构人民币存款准备金率。139二）各地贯彻落实中央调控政策情况1．住房限购 2．房价控制目标 3．保障性安居工程建设140一是关于限购套数。 已经调整或出台限购措施的城市基本上都严格执 行了国办发[2011]1号文件的规定，即 对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供个人 纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭 限购一套住房， 对已有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、不能 提供个人纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍 居民家庭暂停向其售房。 银川市结合本地实际情况，对于在本市已拥有2套 住房但人均建筑面积低于43平方米的本市户籍居民家 庭，允许购买第三套住房。 重庆提出拟暂缓出台，其主要理由是刚开始试点征 收房产税，遏止房价过快增长的效果已初步显现。 141二是关于非本市户籍居民家庭的购房限制。对于非本市户籍居民家庭的购房，北京、兰州分别要求提供连续5年（含）以上和连续2年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明；上海、杭州、宁波、厦门、广州、济南等6个城市要求提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险缴纳证明；其他大多数城市要求提供1年以上纳税证明或社会 保险缴纳证明。142但银川、呼和浩特、成都、合肥等4城市未要求提供纳税证明或社会保险缴纳证明，或未明确纳税或社会保险缴纳的年限。另外，还有少数西部城市结合当地实际情况对限购对象进行了适当调整。如西宁市规定，在市区无住房的青海省内其他高海拔地区居民家庭，可购买1套住房；银川市规定，《呼包鄂城市群规划（）》范围内的居民享受本市居民购房的政策。143三是关于限购范围。 大多数城市规定限购范围为本市行政区或本市市辖 区。 但成都、哈尔滨2市的限购范围只限于主城区，贵阳的限购范围只限于一环内，沈阳的限购范围只限于二环区域内。此外，三亚、苏州、温州、无锡、佛山等城市也先后制定了限购政策。144各地房价控制目标 住房城乡建设部4月1日透露，截至3月31日， 全国657(包括287个设区城市、370个县级市)个城市中，已有608个城市（包括281个设区城市、327个县级市）公布了年度新建住房价格控制目标，占92.5%。 还有49个城市没能按期完成公布调控目标。145国家统计局统计并公布新建住房价格指数的70个大中城市，均已公布年度新建住房价格控制目标。在31个省区市和5个计划单列市中，还有西宁、拉萨两个省会和自治区首府尚未公布房价控制目标。西安的调控目标设定为增长幅度不高于15%，在36个城市中偏高（4月14日调整为：新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点）。146有关媒体对各地调控目标盘点――调控类型涉及城市* 以GDP和人均可支配收入涨幅为参照在31个省区市和5个计划单列市中， 上海、广州、深圳、武汉等17个城市将房价控制目 标直接与GDP和居民人均可支配收入涨幅挂钩。 公开资料显示，2011年上海GDP增长预期为8%左右， 广州GDP增长预期为11%，深圳GDP增长目标是10%。147* 以人均可支配收入涨幅为参照上述36个城市中，天津、重庆、济南、海口等15个城市以人均可支配收入增速为房价涨幅上限。2011年，海口和济南的城镇居民人均可支配收入增 长的预期目标分别为10%左右和12%，南京的预期目标是11%。148* 规定具体涨幅上限部分城市除了将房价控制目标与GDP和人均可支配收 入涨幅绑定，还明确提出了具体的涨幅上限。 兰州提出，“同比增幅低于9%”； 南昌提出，“同比增幅控制在10%以内”；武汉提出“涨幅不超过12%”……* 以居民住房支付能力为参照长春于3月30日提出了“新建住房房价收入比(住房套型标准按60平方米计算)控制在5.8以内”的目标，成为首个与房价收入比挂钩的房价调控目标。149* “及时调整”的房价控制目标曾因将房价控制目标定为增幅低于50.5%而名声大噪 的榆树，近日将目标调整为“增幅控制在10%以内，低 于2011年城镇居民人均可支配收入增幅。” 贵阳市也在近期将2月份公布的“新建住房价格增幅 不高于去年全国平均值”调整为“上涨幅度控制在本 年度全市生产总值和城镇居民人均可支配收入增幅以 内，增幅不高于去年全国平均值”。 * “稳中有降” 北京3月29日宣布的房价控制目标为“新建普通住房 价格与2010年相比稳中有降”， 贝媒体广为炒作：“降”字终于出现在了房价控制 目标里。 150有关媒体评论――别让政策成“对策”指出：除了北京明确提出“稳中有降”的调控目标之外，几乎所有城市都在各自的参照系下为今年房价的继续上涨留下了“充足”的空间。原本以控制房价、扭转预期为目的的房价控制目标在具体的实践中反倒助长了“涨价”预期。不仅如此，在制定房价控制目标的过程中，一些城市只对部分区域限价，还有一些城市只对部分户型限价的措施，更是变相地消解了调控的力度，将执行中 央政策变成了完成任务的“对策”。151“宽松”的房价控制目标背后，反映出地方政府在执行中央调控政策时面临的两难抉择：一方面，房价上涨过快不能不管、不能不调；另一方面，对土地财政的依赖，对房地产投资拉动的需求，短时间内依旧无法摆脱，迫使地方政府必须为房地产的发展预留出空间，从而在控制房价的问题上犹豫徘徊。在房价控制目标问题上产生的争议和质疑，再次 凸显出我国房地产调控的复杂性、紧迫性和特殊性。152经济观察网作者宋尧撰文指出： “地方政府也有楼市滑落的担忧，而房价控制目标， 这时候已经成为地方政府稳定预期的工具。” 单纯价格的涨跌对市场影响不大。不过一旦市场形 成降价预期，势必带来楼市成交量的大幅下跌，那对 市场则是破坏性的。“地方政府的财政收入将因此受 到致命打击。” 因此，在房价控制目标上，地方政府会尽可能提高 预期，以化解当前楼市观望的气氛，促进成交。 “与GDP增速挂钩的房价控制目标，在向总理表态，也 向市场表态，核心都是稳定房价。”153“最好的办法其实是不出台房价控制目标，一出台反而就乱了。”如此纷杂的局面下，韩世同这样认为： “其实无论是GDP、居民可支配收入还是支付能力， 与房价涨幅之间都没有一个必然的数理逻辑关系。制 定房价控制目标，在技术上本来就是无法实现的。”154三）2011年以来市场运行基本情况总的来看，随着国家一系列调控政策的实施，房地产市场正朝着调控预期方向发展。*投机投资性购房需求得到遏制，*多数城市房价涨幅回落、 *部分城市房价有所松动， *住房投资和消费趋于理性， 房地产市场总体上明显降温，调控成效正不断显现。1551. 部分城市住房成交面积有所下降，投机投资性购 房得到抑制据国家统计局数据，今年1-10月，全国新建商品住房销售7.1亿平方米，同比增长9.0%。据住房和城乡建设部监测，今年1-10月，90个重点城市新建商品住房和二手住房分别成交2.7亿和1.1亿平 方米，同比分别下降5.8%和23.3%。 其中，有51个城市新建商品住房成交面积同比下降， 北京、杭州、宁波、重庆等17个城市降幅超过20%； 有69个城市二手住房成交面积同比下降，上海、南 京、广州、深圳等40个城市降幅超过20%。156中国指数研究院统计数据显示，到11月份，35个监测城市中，有近8成城市成交量下跌。13个城市成交量降幅在50%以上。其中贵阳同比降幅最大，达到74.09%，蚌埠同比降幅达72.10%，天津跌幅为67.20%，杭州跌幅也超过60%。〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃部分城市住房成交面积下降，主要是在一系列调控政策作用下，投机投资性需求得到抑制，市场预期逐步回归理性。 今年10月，北京市居民家庭首次购房比重接近90%， 较限购前提高15个百分点。 1-10月，北京、福州、厦门、海口市外地人购房面积所占比重同比分别下降19、15、13、13个百分点。1581000新建成交 二手成交200030004000万平方米 5000090个重点城市新建商品住房、二手住房各月成交面积15909.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 10.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 11.01 02 03 04 05 06 07 08 09 102.多数城市新建住房价格涨幅回落，部分重点城市 房价稳中有降 据国家统计局数据，今年10月，70个大中城市中， 新建住房价格同比涨幅比上月回落的城市有59个； 环比下降的城市有33个，持平的有23个，环比上涨 的城市涨幅均不超过0.2%。涨幅较上月回落9月 10月 39个 59个在70个城市中占比55.71% 84.28%国家统计局监测的70个大中城市9、10月份房价变动情况160据住房和城乡建设部监测，今年以来90个重点城 市新建商品住房价格涨幅总体呈回落趋势。10月同比上涨9.9%，涨幅比去年同期回落17.2个百分点；环比下降0.6%，自去年7月以来首次出现下降。有13个城市同比下降（比上月增加2个），有45个城市月环比下降（比上月增加5个）。16140 35 30 25 20 15 10 5 009.02%04 06 08 10 12 10.02 04 06 08 10 12 11.02 04 06 08 10162-2 0 1 2 3 4 5-110.01%030507091111.0190个重点城市城房指数环比涨幅 90个重点城市城房指数同比涨幅03 05 07 09部分城市部分楼盘实际成交价下降明显。 北京市在售项目价格持平和下降的占比持续增加， 由3月的66%提高至10月的98.9%。 上海市8、9、10月降价楼盘的占比分别为48%、 49%和59%，10月降价幅度超过10%的楼盘数量明显增 多。 地方主管部门和企业普遍反映，近期多数新开楼 盘开盘价无论与预期，还是与周边楼盘售价相比，均 已明显调低。16310月中旬开始，龙湖地产等一线房企启动“抢 收”行动，以“微利价”甚至“成本价”甩卖新开 项目房源，以期快速消化库存、回笼资金。很多开发商表示，以选之所择冬天开盘是因为公司对明年的楼市并不乐观。记者报道，富力与合景泰富联合拿下的上海新江湾城C5地块，将于近期开盘。其开盘价格很可能创下同板块最低价，且与成本持平。有评论认为：降价以及房价拐点正在进一步确立。3.房地产开发投资等供应类指标保持增长，住房累计可售面积增加据国家统计局数据，今年1-10月，全国房地产开发投资、商品住房开发投资分别达到5.0、3.6万亿元，同比分别增长31.1%和34.3%；商品住房新开工、施工、竣工面积同比分别增长19.1%、26.8%、17.6%；土地购Z面积和待开发土地面积同比分别增长3.0%和23.5%。165102030405060 %07.1-2 1-4 1-6 1-8 1-10 1-12 08.1-3 1-5 1-7 1-9 1-11 09.1-2 1-4 1-6 1-8 1-10 1-12 10.1-3 1-5 1-7 1-9 1-11 11.1-2 1-4 1-6 1-8 1-100全国房地产开发投资增幅据住房和城乡建设部监测，今年1-10月，90个重点城市新建商品住房上市面积同比增加11.3%。 3月以来，由于新增上市量明显大于同期销售量， 新建商品住房月末累计可售面积持续增加，10月末达 到3.9亿平方米，比去年末增加0.9亿平方米。亿平方米4.0 3.8 3.6 3.4 3.2 3.0 2.8 2.6 2.4 2.203 05 07 09 11 03 05 07 09 11 03 05 07 09.01 10.01 11.01 0990个重点城市新建商品住房月末累计可售面积4.房地产贷款增速下降较多，房地产开发投资资金来源增速明显下降据人民银行数据，今年1-9月，全国新增房地产开 发贷款余额、个人购房贷款余额分别为亿 元，比去年同期分别下降44.4%、32.1%，降幅比人民 币贷款余额新增降幅分别大23.5、11.2个百分点。据国家统计局数据，今年1-10月，本年全国房地产开发投资资金来源为6.8万亿元，同比增长20.2%， 增幅比去年同期回落11.8个百分点。 其中，银行贷款同比下降2.2%（去年同期增长 26.5%）；个人按揭贷款同比下降4.9%（去年同期增长15.2%）。四）对下一步市场走势分析各方面对下一步市场走势的初步判断 住房和城乡建设部认为： 住房和城乡建设部认为： 今年房地产市场有望保持基本平稳。与去年相比，*投资增幅将保持在30%左右，*住房成交量基本持平（部分重点城市不同程度下 降）， *房价总体保持稳定， *部分房价过高城市稳中有降。 但明年房地产市场走势仍存在一定的不确定性。170多数地方主管部门认为 目前房地产市场正步入调整阶段，在现有的政策 基调下，明年房价将继续回落，住房需求在低位波动， 住房供应逐步下降。 多数房地产开发企业认为， 今年后两个月及明年房地产市场走势不容乐观， 降价销售已经是大势所趋。明年1、2月份房地产市场 可能达到冰点。171如果明年年初货币政策适度宽松，短期内被压 抑的市场需求可能逐步恢复，5、6月份市场逐步回暖； 如果明年延续现行政策，房地产市场可能会硬着陆，房价会有更大幅度的下调，住房成交量继续在较低水平波动；多数开发企业暂缓购地、减少开工，这将导致未来1-2年内住房供应的下降。172社会舆论普遍认为 房价尚未降到合理水平，调控政策应当继续坚持。据搜房网进行的网络调查，截至11月14日，*有88%的受访者认为房价下降30%以上才达到合理水平， *有72%的受访者认为调控政策不会放松，*有89%的受访者支持继续执行住房限购措施。173有关主管部门认为：下一阶段房地产市场走势，在很大程度上取决于宏观经济形势、房地产调控政策 取向与力度以及市场自身的调整程度。尤其是信贷政策走向和地方政府执行调控政策的力度将会对市场产生较大影响。174从国内外经济形势看， 世界经济不确定性、不稳定性上升；我国经济运 行也面临一些新情况新问题。随着CPI的连续回落， “稳物价”的压力有所缓解，预计明年信贷政策总体上不会严于今年。近日有报道称，人民银行担心房价持续下跌，市场恐慌性抛售住房，会造成一系列连锁反应，要求中央政府采取有效的预防措施。175从调控政策取向看， 部分地方因住房成交量下滑、房价回落影响到地方税收和土地出让收入，存在放松调控政策的倾向；部分开发企业因资金趋紧，也呼吁停止住房限购、 限价，放松信贷政策。这些都有可能影响到调控方向和力度的变化。176从市场本身看， 随着大量年拿地项目的集中上市，今 年四季度及明年房地产市场供应量将有所增加，大部分开发企业将采取走量为主的销售策略，加大优惠幅度，因此热点城市价格总体上可能呈下行态势。受价格松动的影响，自住、改善性需求将得到一定的释放。177根据市场自身发展规律，一旦成交量放大到一定程度，如果后继供应不能及时跟进（今年前三季度土地实际供应情况并不理想），又将重新面临较大的价格反弹压力。尤其是位于已限购区域中心城市周边的二三线城市受挤出效应影响，还有一些价格水平相对较低的二三线城市受成本上涨因素影响，房价涨幅都有可能走高。178综上，明年房地产市场的不确定性和区域性差异 可能将更加突出，房价上涨的短期和长期潜在压力仍然较大，调控效果仍需要进一步巩固和加强。当前正处在调控的关键时期，房地产市场总体上 正朝着理性、健康的方向发展。179下一阶段房地产市场走势，很大程度取决于 *宏观经济形势、 *房地产调控政策取向与力度 *以及市场自身的调整程度。 *尤其是信贷政策走向和地方政府执行调控政策 的力度。180明年房地产市场的不确定性和区域性差异可能将更加突出。鉴于房价上涨的短期和长期潜在压力仍然较大，中央政府工作的着力点――将体现在进一步巩固和加强调控的效果上。 如果没有特殊情况的影响，将继续坚持实施 现有调控政策，会保持政策的连续性和稳定性。 至少，目前没有松动和退出的迹象。市场下行的趋势会继续维持，后期走向需要冷静观察。五）当前值得关注的问题 1.调控效果的区域性差异日趋明显北京、上海、杭州、南京等热点城市不合理住房需求得到有效抑制后，成交量显著下降，降价趋势日趋明显，调控效果正不断显现。大部分二三线城市的市场调整明显滞后于热点地 区，“十一”前后成交量才出现明显下降现象，价格 开始松动，调控效果开始显现。 与此同时，还有部分地区房地产市场仍呈量价齐 升或量稳价升态势。 应加强对不同地区的市场分析和分类指导。182从各地市场反应看， *按“国八条”出台限购等调控细则的城市，交易 量已显著缩减，成交价出现松动； *未出台限购等政策的城市，交易量影响相对较小，但部分城市出现交易量放大和房价上涨的走势；*投资性购房占比较大的一二线城市受政策影响较大，以刚性需求为主的三四线城市受影响较小。1832.部分城市商品房待售量大幅度上升。 90个重点城市10月末新建商品住房月末累计可售 面积达3.9亿平方米，按照今年以来销售状况，约可销 售14个月； 杭州、福州、上海、北京10月末累计可售面积可 供销售月数分别为30、23、21和20个月。 市场压力不断加大，处理不当，90年代出现的房 地产市场一旦硬着陆，大规模积压商品房对经济和金 融带来影响的教训值得警惕。1843.部分城市住房供应指标出现下降苗头从市场自身发展规律看，成交量下跌、价格下调 将导致住房供应下降。 目前，部分热点城市的供应指标已出现下降趋势。 据住房和城乡建设部监测，今年1-10月，90个重 点城市中有28个城市新建商品住房上市面积同比下降。 据国家统计局数据，今年1-10月，40个重点城市 土地购Z面积同比下降9.0%，已连续5个月下降。据国土资源部数据，今年1-9月全国住房用地供应仅完成年度住房用地供应计划的40.5%；同时，今年前三季度全国房地产用地出让流标宗数和面积分别占公告数的3.5%和3.4%，比去年同期分别提高1.1和1.5个百分点，比今年上半年也有所提高。 浙江省前三季度土地出让流标207宗，温州市推出 的27宗房地产用地有17宗流标，杭州市主城区出让住 宅用地面积仅为去年全年的37%。 这将直接影响明后年的市场供应。政策一旦稍有松 动后，要高度警惕再次引发房价反弹的可能。4.市场调整过程中出现了一些风险 近期部分媒体对房地产开发企业资金链紧张的报 道较多。从与部分城市、企业座谈和开展的快速调查情况看，受在建规模大、土地积压资金较多、银行放贷周期延长、销售回款不畅等因素影响，当前房地产 开发企业资金链偏紧确实是普遍现象。 山东、安徽等地还出现了一些开发企业负责人携 款逃跑的现象。个案性的“断供”已经开始出现，就在房价下跌较猛、较普遍的地区。有媒体报道，杭州西湖区的一 套按揭房产已经出现超过半年“断供”的情况，目前 已经进入法律解决途径。但目前总体上风险是可控的，大范围出现房地 产开发企业资金链断裂的可能性较小。 主要原因： 一是大多数企业酝酿降价促销回笼资金，有能 力稳定现金流； 二是不少开发企业近几年资金积累较多、抗风 险能力明显提高； 三是一般情况下每年年初商业银行放贷量相对 较大。 但仍要继续密切关注房地产开发企业，特别是 抗风险能力较弱的中小企业的资金来源情况，防范 可能出现的风险。另外，值得特别提到的是：前两年突然进入房 地产发展快车道的中小城市一旦出现市场明显下滑，土地流标，后续资金接不上，政府在建工程资金断裂，会带来地方财政的危机。对此，要高度关注。5.近期北京、上海、杭州等地个别楼盘降价幅度较大，引起了部分前期购房者与开发企业的矛盾纠纷，甚 至出现打砸售楼处现象。 这些现象在市场理性回调过程中也属正常。相关部 门要做好应对措施，正确引导，妥善处理，避免造成过大的社会波动。目前，上海等城市已采取有效措施，引导已购房者 理性表达诉求，要求企业依法依规、善意对话、化解纠 纷。此外，据各地主管部门和开发企业反映，商业银行已普遍将首次自住性住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍，有的甚至高达1.4倍。使房价有所下降地区的购房者实际负担加重，并没有享受到降价带来的实惠，引发首次购房者不满。同时，放贷中的不规范行为增多。重庆市反映，有的银行要求购房者交1%-2%银行服务保证金、办银 行卡、买指定的保险或各类金融理财产品。6.部分城市非居住类商品房开发和销售增速较快。 部分地区“旅游地产”、“文化地产”等炒作气 氛较浓，加大了该部分市场的压力。 在对商品住房市场进行调控的同时，非住宅领域 出现的过热现象也要引起重视。到11月份，商业地产销售形势已经开始恶化。北京、上海、深圳、广州四大一线城市的商用物业项目成交量环比跌幅均超过20%。其中，深圳一手商铺成交面积环比下降23%； 北京商用项目(写字楼、商铺)成交11.65万平方 米，环比减少9万平方米。 “现在业内的普遍预期是，明年一季度，北京、上海等一线城市的核心区，房价下跌的幅度不会小。”高和投资董事长苏鑫在近期举行的一 场内部沙龙上坦言。六）后期应关注的问题1.供求矛盾始终是引发房价反弹的定时炸弹在最为严厉的调控政策作用下，选择观望的人会增加，市场将继续处于缩量，后续市场供应也会随之逐步减少甚至恶化。、年4轮调控后市场一旦有松动，被压制的刚性需求迅速释放出来，短时间内就会出现市场供不应求，价格反弹上涨。194当房价涨幅达到10―15％，即带动投机性购房入 市，引发供求矛盾加大，导致房价出现非正常上涨。――如何在限购政策退出后避免房价的反弹，――如何始终控制住投机性购房的入市， 有关方面应该作出中长期市场分析并提出应对预案。1952.投资性购房将持续成为房价上涨的推力在流动性过剩和通胀预期的双重影响，以及其他投资渠道尚不畅通的情况下，越来越多的投资者仍然寄希望通过买房使自有资产保值和增值，投资性购房需求的放大很难控制。政策稍有松动，在市场供应总体跟不上的情况下，始终会成为房价上涨的推力。――如何加强疏导，应研究科学可行的防范措施。在没有更好的替代政策前，对部分热点城市的限购不 宜轻易退出。1963.频繁出台的调控政策形成的不确定市场预期在一定程度上使得房价问题在地域上呈现扩大化趋势一是第一批限购十多个城市周边城市大多先后出 现交易量明显放大局势，引发原本市场较为平稳的二、 三线城市出现房价非正常上涨； 二是随着这些二、三线城市陆续被纳入限购范围，又带动尚未出台限购令城市出现部分居民抢购住房现象；197三是去年以来购房贷款政策不断调整和收紧，上海 和重庆房产税试点实施，以及将逐步扩大试点等传言， 使得一些城市出现了居民提前购房冲动； 四是一些官员和专家对还会有进一步严厉政策出台 的言论使得一些原本尚未准备购房的群体担心受到牵 连而急于入市。 这些连锁反应引发了原本较为平稳的二三线城市出 现市场反向升温，房价逆势上涨的局面，带来了房价 问题在地域上扩大化的逆向效应，在一定程度抵消了 热点城市实施限购政策调控所取得的成效。 既不利于集中精力解决热点城市问题，还引发群众 对调控政策效果的怀疑。 对此要有全面客观评价和分析反思。198――如何尽量保持调控政策在一段时间的相对稳 定，在今年内把主要精力放在现有政策的贯彻执行和 热点城市落实上， 尽量不再出台新的政策，不扩大限购城市，并向 社会释放这一信号，以尽快稳定社会预期， 是当前保持和扩大房地产市场调控成果，避免进 一步产生连带负向效应所亟须反思和解决的问题。1994.对调控效果的预期不能操之过急，对调控过程 中局部地区、局部阶段出现的问题要客观分析、冷静 应对 去年三季度房价一度出现的市场反弹，有非正常 因素的影响，也有合理的成分。 一是旺盛的住房刚性需求在压抑了近半年后的释 放，加上每年“金九银十”商品住房旺销规律，促成 了成交量的回升； 二是5月份以来多数城市新开盘项目较为理性定价 （不少项目定价有较大幅度下调），让消费者产生购 房欲望，成交量回升后一些项目的销售价格有所调高； 三是一些城市市场供不应求的现状始终影响着价 格上行的走势。 对这些因素客观分析和全面评估，有利于我们正确 制定市场调控的短期政策并研究科学可行的长期政策。200此外，年初国八条政策出台后，需要经过市场观望、买卖双方博弈、地方实施细则制定、以及狠抓落实等一系列过程，至少需要半年以上时间才能对效果作出初步评价，指望在几个月就看到全国范围出现房价全面下调是不现实的。201尤其是商品房销售定价除市场供求外，在一定程度受开发企业资金状况影响。 前两年销售资金回笼较好，使得开发企业总体不差钱，加上对调控政策松动还抱有幻想，一段时间内一些开发商对在售楼盘价格的坚守也属正常。202但是在销售去化率趋缓、融资困难、短期内市场 供应放量等因素的综合影响下， 开发商或因周转资金出现短缺，或出于加速资金 周转谋求下步发展的考虑，已经出现分化，大多会适 时作出适度降价，加快资金回收的选择。 这个过程至少需要半年到一年的时间，2007年四 季度市场出现拐点到2008年末市场进入深度调整就是 最好的说明。203因此，当前要耐心观察、冷静分析、沉着应对，切忌局部地区出现局部问题后，又匆忙追加新的政策，造成市场的再次反复震荡和预期的无所适从。尤其要避免采取过猛的调控政策或操之过急的调控 措施而导致开发企业资金链的断裂引发泡沫破灭，危 及经济和金融的安全。204当年日本房地产泡沫破灭的最大教训还不是泡沫的危害，而是调控掉头过急、下药过猛，强力戳破泡 沫而造成市场的崩溃，引发在建项目的烂尾和银行呆坏帐的大量出现，影响国家金融安全和经济的正常运行。205关于日本房地产泡沫破灭2061990年，日本政府已经意识到过度快速上涨的房 地产价格可能给金融和国民经济带来的风险，开始大 造压低房地产价格舆论，采取措施抑制价格，调整市 场。 但这个政策采取了“硬着陆”的不当方式。一方 面，突然快速抽紧银根，另一方面，政府主导大造压 低房地产价格的舆论。2071990年9月，日本国营广播电视台NHK连续五个晚上在黄金时段播放了有关土地问题的特别节目， 提出应让日本的地价下降一半；主张进行土地税制的改革，限制房地产融资。这一连续节目成了社会价格预期的转折点。208货币政策也采取了“硬着陆”的不当方式，央 行快速抽紧银根，通过连续五次加息，把利率从 2.5％一下提高到1990年8月的6％。货币政策180度大转弯使得房地产市场来不及调整而迅速崩溃。209在“泡沫”破灭之际的1990年，日本地产总价 值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍。 但是到1992年，日本股票和土地价格下降造成的资产损失相当于当年国民生产总值的90％，由此日本经济也进入了长期停滞不前的“失去的十年或者十五年”时期。210房地产“泡沫”破灭后，房价一落千丈，银行 大量贷款成为不良资产，经济衰退就此开始。 1993年日本经济年增长率从1990年的5.6％急剧 下滑为0.2％。此外，此前的投资过大，导致生产能力过剩，同时，还引发了失业问题。211日本为此付出了沉重的代价。的13年间，日本政府一直想减少和 处理坏账，此间，处理的不良贷款大约占日本GDP总量的16％，日本经济经历了一段很长的不景气时期。212时任中房集团总经理孟晓苏在一次论坛会上指 出：我是一直明确不赞成房价过快上涨的，我同样 也认为房价大幅度下跌不是好事，会损害人民群众、 损害经济发展。 我们中国内地没有出现过房价大跌的情况，但 是中国香港出现过，教训相当惨痛。213他说：1997年香港刚刚回归便经历了一场房价 大跌的考验。 回归前两年香港房价上涨了一倍，引起社会舆 论的猛烈抨击。 香港政府为了抑制房价上涨，从回归时起出台 了每年增供八万五千套居屋的政策，相当于香港每 年市场消化能力的四倍。 接着1997年8月份开始的东南亚金融风暴，造成 香港楼市猛跌，六年连续下跌了70%。214本来香港人盼望房价下跌能够解决普通居民住房问题，能够增强香港国际竞争力，但真的降下来却带来经济大幅度滑坡，居民收入普遍降低，低收入家庭大量失业，香港国际竞争 力明显下降。 有房居民每户平均损失260万港元，17万家庭成 为“负资产家庭”。215经济衰退引起社会动荡，香港曾爆发两次50万人大游行，十分之一的居民走上街头发泄不满，他们多是负资产家庭和失业贫困家庭。房价下跌是不是能促进居民买房了？居民持币观望了六年不买房，担心房价继续下跌。董建华先生对我说，金融风暴来了我们房价下降60%，非典来了又下跌10%，总共下跌了70%。216研究日本房地产泡沫产生到破灭以及香港搂市的 起伏，给我们最为深刻的教训是： 在经济发展由偏快转向过热的过程中，防范房地产泡沫过度累积始终是最为重要的任务。217在泡沫膨胀时，要采取有效措施，坚决遏制其继 续膨胀； 在泡沫逐步形成并面临破灭时，必须采取十分审 慎的态度，注意把握市场调控的力度，政策的制定要 着眼于软着陆，切忌下猛药，避免强力戳破泡沫而造 成市场的大起大落，并引发在建项目的烂尾和银行呆 坏帐的大量出现，影响国家金融安全和经济的正常运 行。2185.要对部分城市出现的市场房租明显上涨问题进行 反思并给予高度关注 近段时间，随着一些被“限购”对象和部分对市场 陷入观望的非“限购”群体由原本打算买房而“转买 为租”，使得房屋租赁市场呈现火爆，带来房租的较 大幅度攀升。 据深圳市出租房屋综合管理系统提供的调查报告显 示，春节后该市房租较去年同比上涨13.55%； 此外，北京、上海、南京等城市每套出租房屋月租 金上涨也在300－500元不等。 由此引发了租房群体的不满，也直接影响到CPI的 走高。219值得关注的另一方面问题是：随着“限购”政策的实施，投资性购房总体受到制约，从中长期看，可提供给市场出租的住房会进一步减少，而城市年轻群体旺盛的结婚住房需求以及城镇化过程中非本地户籍人员对住房的刚性需求在今后若干年内难以改变。如果不从政策层面对目前出现的问题进行反思和研究，房租持续上涨会严重影响到市场的健康发展和社会的稳定，带来的问题不会次于前两年房价的非正 常上涨。220七）各方面从不同角度对市场和政策的评价和博弈 * 政策对路，必须保持政策的连续性和稳定性， 不能轻言退出。―― 国家主管部门认为： 现有房地产调控政策已经兼顾了保护合理住房需求和抑制投机投资性住房需求，必须保持政策的连续性和稳定性，不能轻言退出。否则，就很难稳定市场预期，很难引导开发企业合理定价，老百姓也很难建立起信心，调控可能功亏一篑，政府将失信于民，也不利于宏观经济和房地产市场平稳健康发展。221广东省佛山市住建局上演放松限购政策“朝令夕 改”――10月11日中午发布通知，宣布从12日起有条 件放松限购政策，允许限购家庭“增购”一套。然而 仅过了12小时的当夜，就又下令暂缓执行（今年前三 季度佛山土地出让收入为183亿元，仅为去年全年的 48%）。 成都变相松动楼市限购令 一周后被叫停―― 11月11日，成都市房管局召集当地多家开发商座谈， 并在会上宣布，政府准备仅在房产证登记发放时核查 购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审核， 转交由开发商和房产中介执行。 这被外界解读为“放松对购房者的资格审查”、 “限购松动”。 上述关于购房资格审查的新政在成都实行了约一周 时间，但目前已停止执行。*限购政策既不公平，又没有效率――如何看待被市场解读为过于严厉且排外的北京楼 市细则，有关媒体就此采访了著名经济学家、天则经济研究所理事长茅于轼。2231. “外地人购房须提供5年纳税证明”等规定，被 一些业内人士认为“很猛”、“很给力”。你怎么看 待这个观点？这么猛的政策能让楼市退烧吗？ 茅于轼：这个政策的目的是什么？是压房价吗？它 达不到目的，现在房地产的问题不是说用这个办法能 解决的。 2.你觉得房地产行业的根本问题是什么？ 茅于轼：第一个是土地供给太少，供给不足就涨价。 第二个是有钱人没有地方投资，大家就只有买房。2243.“京十五条”与市场经济违背吗？ 茅于轼：当然是违背的，市场经济的核心思想就是 自由买卖。限制自由买卖就是非市场行为。 倒不是说非市场的措施不能用，问题是这解决不了 问题，而且跟宏观的要求相背。 宏观要求是要振兴内需，要鼓励大家买，买一个房 子就要好几百万，够一个人几十年的消费。人们不买 房，内需从哪儿来？应该鼓励人们买房，这才有内需。 因此，这个药方开得不对。 4.限购令可能带来哪些负面效果。 茅于轼：那就是内需更不足了。2255.每一次改革都是一次利益的重新分配，你怎么看 待这次的分配？ 茅于轼：市场也在分配利益，但是行政的分配利益 就没有道理了。6.你怎么看整个社会的公平和效率的问题？ 茅于轼：公平是需要的。公平意味着从高收入的人 手里挣到钱，帮助低收入的人。“京十五条”不是从 高收入的人手里拿钱，而是限制这个市场的进入，这 对公平没有好处，这反而是不公平。对效率也没好处， 自由买卖是效率最高的一种方式。不让自由买卖，就 没有效率。因此，这个政策既不公平，又没有效率22610.你对中国的房地产有何建议？茅于轼：第一，增加土地供给。 第二,就是开放别的投资机会，特别是开放民间银 行，也可以鼓励老百姓到外国投资。227*未来两三年，房价上涨不可能，但房价下跌不会超过15%。――“限购”政策坚定的支持者，央行货币政策委员会委“不管政府怎么讲，不管开发商怎么讲，不管大老板怎 么讲，最后结果一定是未来两到三年房价基本稳定。” 在友邦保险主办的高端财富论坛上，李稻葵针对目 “房价上涨不可能，那样是政府扇自己耳光。但房价大 跌也不可能，因为如果房价在北京、上海、广州出现 10%下降的话，一定会带来比房价上涨30%还大的社会问 题，刚买房的年轻人一定会抱怨。”228员、清华大学中国与世界经济研究中心李稻葵的观点是：前市场上分歧较为严重的房价走势问题做出自己的预测：*再出现大的打压政策不太可能，也不会有放松的迹象。――北京科技大学经济管理学院教授、博士生导师赵晓回答“中央房地产调控走过了快两年的时间，您认为政策会持续打压还是会出现松动？”认为：目前达到的是一个稳定的状态，我认为再出现大的打压政策不太可能，经过了这么多轮调控政策，已经出现了累积效应和临界效应。但也不会有放松的迹象，以静制动我感觉是比较正确的选择。229*房地产市场不会因此出现“崩溃式的下滑”――中国人民大学经济学院副院长刘元春指出：房地产市场并不会因此出现“崩溃式的下滑”，因为地方财政和宏观经济难以容忍25%的房地产价 格的回落，从而预测明年中国房地产市场价格回落不会超过25%。230他指出：受到房地产价格下跌的影响，中国的钢铁 行业已经较房地产更早地临近严冬。 钢铁一头连着房地产建筑用钢，一头连着住房装修 和家电采购，汽车、摩托车、燃料及零配件，机械设备，家用电器及电子产品，五金、家具及室内装修材料等消费领域都受到房地产调控影响需求下滑。231*限购政策肯定会有或明或暗的放松――上海易居研究院综合部部长杨红旭表示： 任何一轮经济下行、楼市调整的过程中，都会有地 方政府试图或明或暗的放松楼市调控政策。 主要是因为地方楼市低迷会导致土地出让金和房产 税收的大幅下滑，从而影响地方政府的收入。 佛山市南海区区长区邦敏近日表示，“今年南海的 土地收益要达到50亿元才能实现财政收支平衡，这给 我很大压力。”232“我认为这次也不例外，未来市场行情持续不好， 会有政府放松相关政策，包括几个方面：第一，土地 政策可能会放松。可能会延迟让开发商交土地出让金。 第二，税收可能会有所减免。”杨红旭表示，限购政策肯定会有或明或暗的放松。只要放松买房人的认购房子的标准，就会使很多人符合购房条件。但是，杨红旭也表示，需要警惕年底出现部分城市变相放松限购政策的做法，这些城市虽然不像佛山一样明确发文，但是会以各种手段变相放松限购政策，一旦成为趋势，将很难控制。233*限购范围难扩大――一份我爱我家市场研究机构提供的报告内容表示，8月中旬，住建部经过调研之后，制定了新增限购名单城市的5条标准，建议各地政府按照此标准扩大限购城市范围，当时符合条件的城市有40余个，而最终新增限购城市的只有浙江的台州和衢州等少数城市。234至于未来的限购政策是否会长期执行下去，央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心李稻葵表示，“最有可能的是房地产价格略有下降，地方政府限购政策会放宽一点，微调微调，交易量上升一些，再降下来再微调，一定是这样一个博弈的过程。”235*房价调控是否到位？――无论是市场、政府还是研究者，似乎都共同表达了房价调控还未到位的声 音。 中国人民大学经济研究所等机构在上周六发布 《中国宏观经济分析与预测》报告，房地产 市场的全面调整还没有出现。 该报告认为，目前房地产市场正处于加速恶化的阶段，局部调整和房地产市场的内部调整依然是2012年4个季度的主流。236*经过这一轮的调控，中国房地产的价格会不会出现报复性的增长？―― 赵晓认为：有这个可能性。政策一旦没有选择好时机，就会造成房价的大起大落。如果政策该微调的时候没有微调的话，房地产的供给过度萎缩，会导致供不应求，加上如果货币放松，市场流动性再次过剩，就会使房价再次反弹。237*房价骤然下降，是中国经济不可承受之重――知名财经评论家、财经专栏作家叶檀：她指出：房价缓步下行才是福。房地产调控政策不会放松，但现在放言底部何在为 时过早。 房地产经过了调控的第一阶段，成交量大幅下降。 第二阶段是价格坚冰松动，首先表现一线城市郊区出现全面下降，北京通州、上海嘉定等区域上涨过快楼盘回吐此前涨幅。 但即使存量房去化时间上升一倍，房价不可能就此 下跌50%，认为房价大跌不碍中国经济软着陆是过甚其 辞。238今年年底，地方财政与投融资平台将遭遇重压，各 地隐性债务链条一触即发。房价骤然下降，是中国经济不可承受之重，如同房价与经济同步缓慢上升，预示着长期经济景气周期的 来临，泡沫巨大的房地产市场只有缓慢挑破泡沫，才 能步上健康发展的轨道，否则将力竭而亡。 房地产调控进入临界点，如果限购范围扩大，全国范围内的房价将出现环比大幅下降。在承认房价不合理的同时，我们必须保持理性，控制房价和恢复房地产的民生属性，前提是房地产与实体经济逐步剥离，与金融业逐步剥离。239如果全国均价同比下跌30%，市场会出现崩溃。 现在房地产与实体、与金融行业打断骨头连着筋。稳中有降，最理想。按照地方财政、金融抵押等情况，急跌风险大，债务风险水落石出。但也别过于悲观，中国有80万亿元存款可供使用呢， 够糟蹋一阵子的。240无论房价涨跌，所有的人都希望中国经济保持稳定， 而一旦房屋均价同比大幅下降，我们最不希望看到的 一幕就会发生。 她再次强调，房}