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业主私自搭建物业有权起诉要求拆除
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业主私自搭建物业有权起诉要求拆除
&&&&基本案情：
&&&&业主在赠送的露台搭建阳棚，物业公司多次通知，要求业主拆除，业主拒绝拆除，物业公司将该户业主诉到法院，请求法院判令业主拆除阳棚。
&&&&律师分析：
&&&&本案是日常生活中经常遇到的典型案例。在一些小区中，部分业主为了自己方便或出于一定目的考虑在阳台或露台等部位自行搭建棚子或者进行封闭。现代住宅建筑的特性决定了业主行使自己的房屋所有权的各项权益时应该考虑全体业主的利益。建筑物的外观以及整个小区的规划布局，在经过主管部门审批后，并经施工实施完成，没有经过全体业主或者说经过业主大会同意，任何业主和物业公司不得私自搭建或者改变外观。如果需要改变外观设计，必须依法履行审批手续，取得主管部门的批准后才可以进行改造建设。作为单个的业主进行的改造，没有业主大会的同意以及主管部门的批准一般都属于违章搭建，应予以拆除。本案中争议的焦点不是是否需要拆除，而是物业公司是否有权要求业主进行拆除？
&&&&一种观点认为，物业公司仅仅是业主聘请对物业进行维护，提供的是物业服务，小区建筑的业主才是真正的权利人。物业公司没有权利直接要求业主拆除违建。
&&&第二种观点认为，小区的物业公司是受全体业主的委托通过业主大会选举的业主委员会与其签订物业服务合同，对小区进行管理维护。物业公司是根据合同的约定的管理权利（义务）对小区提供服务同时也有权制止个别业主侵害小区整体利益的行为。因此，物业公司有权起诉到法院要求判令业主拆除违章搭建。
&&&&本律师赞成第二种观点，因为，根据《物业管理条例》的规定物业管理区的全体业主成立业主大会，行使对物业管理的重大事项的决策权包括制定业主规约等。业主委员会是业主大会选举出来的常设机构，履行和实施业主大会的决议行使日常的管理权，代表全体业主选聘物业公司与物业公司签订物业服务合同，监督物业公司履行服务合同。同时，《物业管理条例》规定，物业服务企业对物业管理区内的违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。也就是说，物业公司是受全体业主的委托对小区进行物业“管理”或者说提供服务。在这种情况下，业主把其本身所拥有的权利转移给物业公司来行使，这种管理权是源于业主的自治权，是在全体业主的同意下代表整体业主的意志实施管理活动，其目的是维护全体业主的利益。这种行为的本质是业主的一种自我约束行为，是业主所有权的一种行使方式。一旦有个别业主侵害了业主的整体利益，物业公司根据业主的授权行使管理行为，同时也是履行物业服务合同和相关法律法规规定的义务。物业公司如果不履行或不及时履行义务也是一种违约行为。违反了物业服务合同的约定义务。由于物业管理具有一定的公共性，物业服务合同有一般合同不具有的特性。虽然物业服务合同不是物业公司与每个业主分别签订，甚至个别业主也是反对与该物业公司签订服务合同，但由于物业管理的公共特性决定了只能按照多数意志来决定物业的管理。在业主大会通过一项决议时，视为是全体业主的意志，对全体业主具有约束力。
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相关法律知识物业是否有权限制住户装修？ - 知乎7被浏览2004分享邀请回答4添加评论分享收藏感谢收起业主违规装修，物管有权禁止
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业主违规装修，物管有权禁止
&&近日，家住雀儿山路某小区的罗先生由于拒绝配合小区物管办理“装修开工许可证”，从而与物管公司工作人员发生肢体冲突。那么业主装修前是否有义务办理“开工许可证”，物管公司是否有权管理业主的装修事宜？对此，政府部门与律师给出相应解答。
（新房装修需要到物业处登记）
装修引发的物业纠纷频发
&&&&近期，罗先生打算装修自家房屋，但物业公司以需要监管为由，要求罗先生办理“开工许可证”。但罗先生拒绝物业公司要求，并于物业公司工作人员发生肢体冲突。实际上，由于装修而引发业主与物业之间的纠纷并不少见。据柳州市物业协会工作人员表示，装修中常见的物业纠纷包括：由于业主装修造成楼道破坏、环境卫生，物业勒令其改正引发纠纷；或由于业主违反规定，将房间改变原设计用途等，物管公司制止业主的装修行为引发业主不满等。
&&&&那么业主进行装修前是否有义务办理“开工许可证”？在装修过程中，业主需要履行何种职责？物业公司是否有权利对业主的装修事宜进行管理呢？
部门：住宅装修需进行登记
&&&&柳州市住建委相关工作人员介绍，业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续。按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规定，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。装修人员不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务的约定，对室内装修装饰活动的监督检查。
&&&&上述工作人员表示，业主遵守管理规约，进行物业登记，主要是因为房子装修虽然是个人的事情，但会牵扯到左邻右舍，包括水、电、噪音等，需要物管公司进行统一监管；装修需要请装修公司，施工人员施工、材料进场，也应加强出入安全管理；装修不能随意对房屋改造，不能影响主体结构，造成安全隐患，物业有权监督。此外，装修会产生很多垃圾，需向物业公司交纳垃圾清运费帮忙运送装修垃圾。
律师：物业有权禁止违规装修
&&&&因装修而产生的物业纠纷频发，广西华尚律师事务所黄华律师认为，虽然没有法律、法规明确规定小区业主装修房屋前要办开工证，但根据《广西壮族自治区物业管理条例》规定，业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业，遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定、临时管理规约或者管理规约。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
&&&&此外，根据现行《住宅室内装饰装修管理办法》，物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业改变房屋主体结构或未经有关部门批准拆、改、搭建临时设施的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。即业主违规、违法装修的行为，物业公司进行制止既是其权利，也是其义务。
&&作者：沈彦婷
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