七旬“糊涂”老人卖房，签订房屋买卖合同是否有效？_法律名人谈_法邦网
七旬“糊涂”老人卖房，签订房屋买卖合同是否有效？
通常买卖房屋需双方合意并签订房屋买卖合同即可，可一位七旬老人在子女不知情时，糊里糊涂的贱卖了房子，事后反悔，老人的子女们认为老人有精神障碍，被中介忽悠签订的房屋买卖合同属于无效。签订的房屋买卖合同是否有效，需要房屋买卖当事人具备什么条件？
为此，《法律名人谈》特别邀请了北京圣运律师事务所的赵健律师就本事件中网友们关心的一些法律问题与大家一起分析、探讨。
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各位网友大家好，欢迎来到《法律名人谈》，我是今天的主持人武灵敏。今天我们请到的是北京圣运律师事务所的赵健律师，赵健律师您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。
大家好！我是北京圣运律师事务所的赵健律师，很高兴来到法邦网《法律名人谈》做客，也很高兴能够大家交流二手房交易过程中的法律问题。
房屋买卖时，是需要买卖双方签订房屋买卖合同方可有效，之前我们更多的关注房屋买卖合同中涉及的条款是否有效等，而今天我们将关注点转移到签订房屋买卖合同的当事人。近期，在广州就发生了这样一件事，一位年过七旬的老人糊里糊涂的就跟中介签订了房屋买卖合同，不知不觉中房屋就以低价贱卖。事后老人反悔，而老人的子女也认为老人患有精神病，跟中介签订的房屋买卖合同无效，可中介不这么认为。首先，我们先从中介开始说起，老人的孙女将房屋的信息挂在中介，不久中介就过来和老人签购房合同，中介能直接和老人签订房屋买卖合同吗？请赵健律师为我们简单介绍一下。
中介能否直接跟老人签订房屋买卖合同需要明确两个问题：一、老人是否是房屋完全所有权人，对房屋拥有完全的处分权；二、老人是否为完全民事权利人，符合合同有效成立的主体资格。只有当这两个问题的答案均为肯定回答时，中介与老人签订的房屋买卖合同才有确定成立的法律效力。
通过中介买卖房屋，该如何签订房屋买卖合同，签订房屋买卖合同的一般流程是什么样的？
通过中介买卖房屋，中间涉及三方主体，即买方、卖方和房屋中介，中介相当于居间人的角色，一般不介入订立《房屋买卖合同》。
&&&&一般流程是：卖方或者买方首先委托一家有合法资质的房屋中介机构，签一份中介合同，或是卖方和中介机构签订或是买方与中介机构签订或者三方同时签订。然后，由中介居间介绍订约机会，当然中介负有如实告知的义务，买卖双方达成一致后签订《房屋买卖合同》。
通过房产中介签订合法、有效的房屋买卖合同，中介需要具备什么样的资质，作为卖房的人，如何审查中介的资质呢？请赵健律师为我们简单介绍一下。
根据《城市房地产中介服务管理规定》的规定，设立房地产中介服务机构应具备下列条件：（一）有自己的名称、组织机构；（二）有固定的服务场所；（三）有规定数量的财产和经费；（四）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人中须占总人数的５０％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构，应到该业务发生地省、自治区人民政府建设行政主管部门或者直辖市人民政府房地产行政主管部门备案。同时，房地产中介服务机构在领取营业执照后的１个月内，还应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
&&&&对于如何审查中介资质，要做到“五看”：一看房产中介公司是否符合设立条件，即是否有明确的公司名称、固定的服务场所等；二看营业执照上的营业资质，其业务范围是否包括房地产经济业务；三看中介公司是否经合法备案；四看中介公司是否拥有合法的、有资质的房地产经纪人，是否由有资质的经纪人为你提供中介服务；五看是否在房地产管理部门公布的检查合格的房地产中介服务机构名单之列。
在本案中，我们注意到，中介去老人家签订房屋买卖合同时，只是潦草的让老人在房屋买卖合同上的指定位置上签字，也没有向老人说明解释买卖合同中涉及的条款及询问老人对合同有什么异议，中介这样敷衍了事的行为是否侵犯了老人的知情权，在这种情况下签订的房屋买卖合同是否有效呢？在界定房屋买卖合同效力方面，我国法律对此是如何规定的？
合同双方订立合同应当本着公平平等的原则，考虑到合同对方是一位七旬老人，作为中介一方应当采取合理方式提请老人注意买卖合同中重要条款，向老人进行说明解释。但是，这些都是原则性义务，中介敷衍了事并不必然导致合同无效。反过来说，为了保护当事人双方的利益，合同上已经签字盖章，对双方都有约束效力，要否定合同效力，需要严格按照法律规定进行。
&&&&所以像本案中的情形，并不必然导致买卖合同无效，当然这里还要综合考虑老人的民事行为能力和是否拥有合同中房屋的所有权。如果说老人真有子女所说的患有精神病，不具备完全的民事行为能力，合同的效力就应当按照我们上面有关民事行为能力对合同效力的影响的分析进行认定。
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原告李丽与被告小康建设投资总公司在日签订了《商品房预售协议书》，约定由被告将其开发建设的安泰小区4号楼3单元201室房屋预售给原告，房款总计37.6万元。合同签订时，原告首付被告定金30万元，被告出具了收条。现原告购买的该幢房屋已验收合格，且取得商品住宅交付使用批准文件，具备上房条件，但被告却始终不办理房屋交付事宜。原告多次找到被告要求上房并支付剩余房款，被告却以签订的协议书是预约合同为由，仅愿承担违约责任。原告无奈之下诉至法院，请求法院判令被告履行合同交付房屋，办理过户手续，并承担本案诉讼费用。法院判决：双方签订的《商品房预售协议书》虽然名为预售协议，但是该协议约定了双方互为给付的义务，具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告已按约收受了房款，《商品房预售协议》应视为商品房买卖合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，法院判决原告李丽和被告小康建设投资总公司继续履行双方签订的《商品房预售协议书》，在判决生效后十日内，被告将房屋交付于原告，并协助办理过户手续。法官说法：商品房买卖预约合同系商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，双方只负有签订正式合同的义务。被告抗辩其与原告签订的《商品房预售协议书》是商品房买卖的预约合同，没有事实和法律依据。从签约时间来看，虽然双方签订协议的行为发生在被告取得商品房预售许可证之前，但是被告在原告起诉前已取得了商品房预售许可证，已具备签订商品房买卖合同的条件，故双方签订的《商品房预售协议书》成立并生效，对双方均有约束力。从履约情况来看，原告丁伟已按约向被告缴纳了30万元。此后，原告多次向被告支付剩余款项，并在被告拒收后向法院提存。由此可见，原告没有交付剩余款项的责任在于被告，原告并不存在违约情形。
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想买房，约定了好价格，合同也签了，可是房产证还是迟迟没有下来，怎么办？我们签订的合同还有效吗？如果没有房产证，我住进去了，应承担哪些风险？找法网小编为您详细介绍。
　　网友咨询：
　　单位同事出国了，我现在想买他分得的，我们已经商量好价格了，可是由于其他原因现在没有下来，我所知道的现在没有房产证的房屋交易是不受法律保护的，所以怕他将来反悔。那我要是现在和他签一份合同，将来房产证下来了同意过户到我的名下，而且限定好价钱不能浮动，如果违约要赔偿，这种合同有效吗？
　　四川-成都郭洪兵律师回复：
　　这种合同有效。但有效不一定意味着你就能够一定取该房屋你产权。出卖人在取得产权后完全可以再将该屋另卖他人。由于你们的合同不具有对抗第三人的效力。故你的合同要达到你的目的的风险要比购买有产权证的房屋风险要大得多。请谨慎。请从该单位同事平常和你关系，为人处事和你对他人品来判断。在适当时也可以提高等方法增加其违约成本。减少你的风险。
　　找法网小编进行一下补充：
　　房屋权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有的、使用、受益和处分的权利。只有取得房地产权证，购房者才对所购房屋拥有，才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。对每个购房者来说，没有房产证的商品房都是名义上的所有人，而不是法律上的所有人。
　　如果购房者在入住后不能取得房地产权证，其所购的尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利：
　　1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即使签定相关合同也均为，不受法律保护。
　　2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得。
　　3、无法设定、等他项权利，购房者无法通过来获得贷款或承担其它。
　　4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。
　　5、开发商因债务纠纷被强制时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的依法强制执行；
　　6、在使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。
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实际中，审查二房东的资格时可以采取以下方法：1、查看租赁合同、房地产权证，确定二房东是否有转租权；2、若是二房东没有转租权或是没有约定，需要承租人、房东以及二房东一起协商。 ...
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具体而言，拆迁补偿协议通常要包括以下几个内容：1、拆迁补偿的具体措施；2、拆迁补偿款的支付时间，或者是安置房交付的期限；3、违约责任。 ...
可以。只要该房屋中介受出租人委托，那么即可以全权代理出租人行使出租人义务，而扣租房押金即为出租人的权利之一。不过，出租人扣押金时，要确定是否可以扣租房押金。 ...
在日常购房活动中，相信不少人都接触过购房协议和购房合同。什么是购房协议？什么是购房合同？两者有什么区别？哪一种更能保障我的权益？这些也是不少人心中的疑问，对此，找法网小编将在下文为您详细解答。
在日常生活中，对于购房，不少人都是小心谨慎的，因为这可能就涉及道自己的一生身家。在购房最要注意的事情，莫过于签订购房协议，那么购房协议是怎样的呢？
当我们需要买房的时候，我们都会签订购房协议书，下面就是小编整理的最新的购房协议范本，一起来看看吧！
随着社会的经济发展，房产交易也随着兴盛起来，买房成为了现代人人生大事的一件。买房除了要看好房，还要签好买房合同，所以要知道买房合同注意事项都有哪些？
房屋买卖协议在哪些情况下是无效的呢？哪些情形是不能够完全确定无效的呢？签订无效的房屋买卖协议会有哪些法律后果呢？请大家阅读下面的文章了解有关房屋买卖协议无效情形的知识。
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沈先生夫妇于2009年购买了某区的一套拆迁安置房，由于当时的政策五年内部能办理交易过户手续，沈先生和房东刘女士就私下签订了一份房屋买卖协议，沈先生按协议约定支付了房款，并且已经入住该房屋。
上述房屋2010年12月满足修改后的3年办理交易过户的条件，但由于沈先生名下还有一套房屋，根据国务院及上海市房屋“限购令”规定的内容，房地产交易中心不给办理交易过户手续。
沈先生感觉该自己房款都以全部付清，并对该房屋进行了装修已经入住将近两年了，而该房屋却不能办理交易过户，认为自己的利益受到了侵害。沈先生向浦东新区人民法院提起了行政诉讼，要求浦东新区房地产交易中心办理该产权变更登记。
法院经过审理查明，沈先生于2009年与房东刘女士的签了房屋买卖协议，并约定了房款支付方式及交易过户等内容，该协议合法有效，且该房屋买卖协议是在国务院及上海市的“限购令”出台之前签订的。法院判决房地产交易中心为沈先生和孙女士办理该房屋的产权变更登记。
分析：很多前几年购买的动迁房现在满足交易过户条件了，但随着国务院和上海市地方的“限购令”的实施，有些人可能会担心购买的这类房屋过户是否受“限购令”的限制。
现在上海法院在审理动迁房买卖合同的纠纷案件时，如果买卖关系是在“限购令”出台之前事实存在的，不受“限购令”的影响。根据法不溯及既往的原则，法院在审理此类纠纷时。
现在上海法院在审理动迁房买卖合同的纠纷案件时，如果买卖关系是在“限购令”出台之前事实存在的，法院可以解决。本律师在处理此类案件时遇到部分法院对该问题的认识分歧，后经过沟通已认可律师的意见。卖房后反悔不想卖怎么办购房合同是否有效--在线法律咨询|律师)
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卖房后反悔不想卖怎么办购房合同是否有效
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地区：贵州 贵阳|解答问题：0条
我们在买房时尤其是购买二手房时，经常会碰到跟房主谈好了价格交了定金，甚至签订了购房合同，但是一转眼房价上涨房主反悔不想卖了。这种情况下，签订好的购房合同还有效吗？相关案例：小张和小王夫妻俩是标准的白领，结婚之初在双方父母的资助下买了套一居室，登记在小张名下。有了孩子后，换套大房子的愿望越来越迫切。苦于没有足够的资金，两人商量把现有的房先卖掉，拿卖房的钱付大房子的首付。小王就通过中介公司找到了买主小刘，小刘看完房子以后很满意，双方经过几次协商，约定成交价格95万元，由小王以小张委托代理人的名义和小刘在中介公司的店里签订了买卖合同。就在双方打算履行合同的期间，谁也没想到房价迅速往上涨，有的中介公司给这套房子的报价已经到了105万元。小王夫妇觉得卖亏了不想卖了。于是，小张把小王和买方小刘作为共同被告起诉到法院，要求确认小王和小刘签订的买卖合同无效，理由是房屋是夫妻共同财产，小王代理自己和小刘签订合同并未征得自己同意，小王在法庭上也承认卖房没有征得小张同意。而小刘则表示自己去看房的时候小张也在家，而且合同签订后小张还给自己打过电话要求加价，所以小张应当知道并且同意小王卖房的行为。中介公司的工作人员也到庭对小刘主张的事实进行了证明。购房合同的效力怎么确定？本案反映的情形在实践中并不少见，即房屋共有人之一以其他共有人擅自处分共有财产为由，要求确认房屋买卖无效，进而变相达到反悔卖房的目的。这种做法在实践中很少会得到法院的支持。本案中，小张和小王是夫妻关系，从小王和小刘签订的合同看，小王是作为小张的委托代理人身份出现，卖房人是小张，而该套房屋是小王和小张的夫妻共同财产。此时，即使小张没有在合同上签字，当小刘有足够的理由相信小王签订合同卖房取得了小张的同意，那么合同就应当认定为有效，小刘作为购房人是善意的，他的利益应当优先得到保障。本案中，小刘看房时小张在场，表明小张对于售房事宜是明知的，而且合同签订后又电话与小刘就涨价进行过沟通，故小张未在合同上签字不影响合同效力。当然了，对于这种共同所有人的房屋，我们购房指南建议购房者在买房时最好房屋的全部所有人都能在购房合同上签字，只有这样，才不容易让卖方因为房价上涨等原因想反悔。
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小产权房签订合同后，卖房反悔想要回房子，合同还有效吗？
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。一、房产转让：“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。二、法律效力：“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。三、政策风险：购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
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你的意思就是说的他的妻子没有签字了，如果没有签字的话，就比较麻烦了，因为在《中华人民共和国合同法》第一章第四条规定当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，很明显这个房子是属于共同财产，所以只要是其中的一个不同意出售该房，那么就不能生成有效合同！那么你想继续购买就比较困难！
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可起诉要求其继续履行合同。如果已支付了定金的话，也可要求解除合同，双方返还定金，定金数额不足以弥补损失的，可一并要求赔偿。
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