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版权所有 @银行房贷利率已涨到1.2倍 算完这笔帐再决定要不要买房
内容来源：真话财经
　　正式探讨这个问题之前，先讲两个最近亲历的故事：　　故事一：一个朋友2015年在北京五环外买的房子，房贷利率享受8.5折优惠，最近手头宽松了提着60万去银行还钱，银行经理告诉他，现在还钱不划算。　　故事二：一个在北京无房的妹子最近攒钱了，条件也够，想在北京买房投资，看到最近银行利率上涨1.2倍开始犹豫了，到底要不要买房呢？　　其实，这篇文章就是给以上两位或遇到类似问题的朋友写的，主要回答两个问题，第一、房贷利率上涨1.2倍到底到不高？第二、要不要因此放弃买房。　　⊙ 利率上浮成普遍现象　　现在北京地区多个银行首套房房贷利率已经没有优惠了，甚至有个别银行的首套房利率已经执行基准利率的1.1倍，二套房利率也全面调升至基准利率的1.2倍。　　工行、农行、中行、建行和交行等五大行二套房贷利率调升至1.2倍，北京银行、招行、中信等银行二套房利率也调升至1.2倍，民生银行更是上升至1.3倍。　　对比一下这几年的房贷利率水平，今年已经处于较高水平，在政策较严的2010年和2014年，首套房贷款利率最高也就上浮1.1倍和1.15倍。　　除了利率上浮，很多银行的贷款额度也收紧了。　　有媒体援引购房者的话说：「我本来已经和买方签了合同，可是最近被告知，联系好的银行无法贷出足够的额度，现在还差30多万的缺口。」　　有某城商行支行人士透露，之前几个月月初放款额度还比较充足，但6月开始速度变慢，六月一共报了十几笔，但只放了四笔。　　央行的数据也表明房贷额度在收紧，4月新增贷款中，住户部门中长期贷款增加4441亿元，占全部新增贷款比重40.4%，较3月下降3.7个百分点。有人预计，5月份的比重还会下降。　　银行放款额度减少导致放款周期被拉长。　　数据显示，在北京地区，南京银行、平安银行、东亚银行、渣打银行、杭州银行等18家银行放款周期已拉长至30天。　　北京银行、花旗银行、恒生银行等3家银行放款周期已延至45天，浦发银行、华夏银行等4家银行延至60天，公积金放款更是延至90天。　　另外，在北京地区，广发银行和包商银行已暂停涉房贷款业务。　　上海的情况和北京有些类似，某股份制银行上海分行零售业务部门人士透露，该行内部房贷放款的先后顺序已开始按照贷款利率的高低排序，而非「先来后到」。　　换句话说，只有接受利率上浮幅度更高的贷款人才能较快获得贷款，未上浮者则可能面临长达数月的等待。　　广州的多家中小银行近期也已经上调了首套房贷款的最低利率。当前，一些银行的首套房贷款利率较基准利率已经上浮至1.1倍，二套房则上浮至1.2倍。　　银行收紧贷款主要和房地产调控有关，商业银行一般会收到央行的「窗口指导」，就会控制房贷规模总量。　　另外，对银行来说，在资金收紧的大环紧下，房贷已经不是银行最优质的资产了，目前房贷利率是4.9%，即便上浮1.2倍也只有5.88%，银行可以把钱贷给企业赚更高的利息。　　⊙ 贷420万利息多出159万　　长期关注房地产的朋友一看就会明白，和前几轮房地产调控政策相比，这轮不管是广度还是深度都甚于之前。　　现在国内已经全面「五限」，即限购、限贷、限售、限价、限商。以限贷为例，主要是为了降低买房者的杠杆率，包括提高首付比例和提高贷款利息。　　单纯从理论方面分析可能很多人不明白这个政策的威力到底有多大，举个例子你绝对会吓一跳。　　假设一位朋友在北京五环外购买了一套总价600万的房子，首付30%，商业贷款70%，贷款总额420万，年限30年，采用等额本息法。　　通过对比可以发现，利率上浮后，同样额度同样年限的贷款利息差额高达159万，月供也多了4405元，仅这一项，很多人就会被挡在门外，不过土豪可以忽略。　　从经济学角度考虑，决定房地产荣枯最重要的两大经济杠杆一是住房税收政策，二是住房按揭贷款利率政策。　　住房税收政策很多，主要目的就是增加房产的持有成本，如果投资者觉得成本太高，就会自动出手，如果卖的人多了，房价就开始松动了。　　住房按揭贷款利率政策的主要目的就是抬高买房者的购房成本，利率太高或额度太小，很多利用银行资金炒房的投资者就会被挡在门外，但真正炒房的可能并不缺钱。　　更重要的是，如果按揭贷款利率全面上升，那么已经购买住房者的贷款利率下一年度也会上升。如果这种情况发生，这对房地产市场将造成巨大影响。　　⊙ 现在可以买房吗？　　那么问题来了，贷款利率上浮后，利息增加了，月供也增加了，到底应不应该现在出手买房呢？　　「真话财经」依然坚持之前的观点，在一线及热点二点城市，如果资金充足依然可以选择买房，从过去10年的收益看，房地产的收益还是比较稳定的。　　依然以朋友在北京五环外购买了一套总价600万的房子为例，如果现在选择买房，自己需要准备180万现金，从银行贷款420万。　　对于这位朋友来说，除了考虑购房政策外，最需要考虑的是现在买了以后能不能涨价，或是涨价的部分能不能覆盖银行的利息。　　按照现在银行基准利率上浮1.2倍来算，贷款420万30年需要支付的利息是470万，还款总额为895万。　　这也就是说，这位朋友现在购买的价值为600万的房子，30年后要涨价到180万+895万=1075万才能收回成本。　　那么问题来了，这套房子30年后能涨到1075万吗？如果按照北京过去三年的房价涨势，这套房子3年后绝对会翻倍，但以后房价怎么走，真的不好判断。　　如果不买房，把现在手头的180万存入银行，现在5年定期的利息是2.75%，五年后本息合计205万。　　看起来五年后你可以赚25万，但如果通货膨胀率超过2.75%，其实你是亏本的；如果央妈给市场投放更多的资金，5年后205万的购买力可能连180万都不到。　　
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贷款七大误区！别以为小银行贷款真是优惠多
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人们在贷款的过程中产生了一些误区，需要注意这贷款买房七大误区。 1.房贷年限越长越好 有些购房人在选择贷款期限时认为贷款期限越长越好，实际上房贷年限越长意味着支付的利息越多，贷款年限需要根据自身的经济状况等因素来确定，年限长并不是适合每个人。 2.信用记录不良就不能申请贷款 信用贷款银行重要考量的是个人信用记录，但并不是个人信用不良就不能申请信用贷款，如果借款人逾期次数少、金额小，银行还是会酌情放贷，但是贷款利率或被提高，贷款成数也有可能降低。 3.提前还款越早越省钱 有购房人手头资金充足了，认为提前还款越早越省钱，实际上有些情况下并不划算：比如房贷利率已经享受了8折优惠，或者贷款方式为公积金贷款，在当前的利率情况下，如果把提前还款的钱用于购买收益更高的理财产品会更好。另外，选择等额本息还款法的人，如果还贷期限已经过了1/2，这时已经偿还了大部分利息，之后的房贷剩下的基本都是本金了，提前还款就没什么意义了。 4.公积金贷款一定比商贷省钱 一般公积金贷款比商业贷款利率低一些，多数人都觉得公积金比商贷更省钱，其实商业贷款和公积金贷款在保险费方面则不一样，对于商业贷款来说，只要不是商用物业或者是年限太长的住宅，银行一般不会要求贷款人购买保险，如果是公积金贷款的话，买保险一般在所难免，而保险费一般为贷款金额×贷款年限×0.02%，两者抵消的话，公积金贷款的优势就更小了。因此贷款额度较小的话，选择公积金贷款未必更省钱。 5.选择中小银行就一定比四大商业银行省钱? 在很多人的眼里，四大商业银行牛气十足，推出的贷款业务既不灵活，收费也高，不如选择中小银行省钱。不过，在这个问题上也需要具体案例具体分析。中小银行的存款额不太稳定，因此当手头钱多的时候，申请贷款往往手续较方便，而一旦额度用得差不多的话，申请手续就会很麻烦。相对而言，四大银行手头的资金比较充裕，各项措施都会比较稳定。 6.选择直客式贷款一定比通过按揭公司省钱? 现在不少银行都推出了面对贷款者的直客式服务，因此贷款者为了节省中间费用，也往往愿意直接到银行咨询办理。不过，在利率趋于市场化的今日，直接找银行贷款，并不一定能够让贷款者更省钱。因为银行经办人通常是在所在银行的房贷产品中，挑选他认为最合适的产品给贷款者，或者提供所在银行的较优惠利率，但这并不代表着这就是贷款者可以获得的最合适的贷款产品或较优惠的贷款利率。 因为，专业公司了解多家银行的情况，通过对比银行间的房贷利率和房贷产品，往往可以为贷款者选择最合适的银行与利率较优惠的贷款服务。虽然通过银行直接贷款与通过按揭机构办理相比，可以节省手续费，但这手续费实际上有时只需几个月的月供就可节省回来。 7.收入证明可以作假 有些人不符合收入要求，就想通过办假收入证明蒙混过关。办理假收入证明的后果是十分严重的，首先，对于借款人来说，如果因为开虚假收入证明被银行识破，将无法通过贷款审核，情况严重还将承担法律风险。即便审核通过，面对后期的还款压力无法支付月供，房子还将面临被银行收回的可能。而更严重的后果是，借款人伪收入证明骗取银行贷款，还涉嫌骗取贷款罪。刑法中的规定是：处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
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谁知道二手房贷款多少？二手房贷款银行评估价格是多少？
提问者：姜和美|
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时间： 01:14:34
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二手房首付比例综述所谓二手房首付，指的是购买二手房时除了银行贷款外买受方应当一次性支付的金额。目前贷款买房，在购买新房与购买二手房时，贷款首付的计算有较大区别。与新房贷款相区别的是，办理二手房贷款买房是根据“二手房评估价”作为参考。二手房首付比例与二手房评估价有很大关系。很多购房者在购买二手房时对于二手房首付比例存在一些错误的计算方式，本期专题为大家详细解读二手房首付比例的计算方法，以及二手房首付比例与新房比例的区别，一套二手房与二套二手房首付比例区别，相信对于想要购买二手房的购房者有不少帮助。二手房首付比例计算方法所谓二手房首付，指的是购买二手房时除了银行贷款外买受方应当一次性支付的金额。其首付款的计算方式为：净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)贷款额=二手房评估价×80%(首次贷款额度可达80%)贷款额估算方式，可用合同价×85%，预估出大致评估价格。二手房首付比例也不是固定不变的，在二手房交易过程中，关于二手房首付比例多少的问题是可以跟卖家商量的。1、一般情况上家没有贷款，或者不需要下家配合还贷的，下家资质很好需要向银行申请8成贷款的就可以首付2成(贷款2成对资质的要求很高)。2、上家有贷款，且成数很高，一定需要下家配合还贷的，为安全起见，则可选择走资金监管流程，按3成首付支付。3、下家有能力一次性付款的，可在签订合同约定一次性付款，则不存在首付问题。以上就是公积金贷款买手套二手房首付比例的计算方法，大家在用公积金贷款买二手房时可以参考以上方法计算二手房的首付比例。如果买房设计到很多其他方面都要了解的，提供一部分常识概念看一下吧新房与二手房首付比例的计算区别与新房贷款相区别的是，办理二手房贷款买房是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。一手房贷款买房首付计算方式：首付款=总房款-客户贷款额贷款额=合同价(市场价)×80%(首次贷款额度最高可达80%)二手房贷款买房首付计算方式：净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)贷款额=二手房评估价×80%(首次贷款额度可达80%)贷款额估算方式，可用合同价×85%，预估出大致评估价格。首次置业者购买二手房房贷首付为30%首套二手房和二套二手房首付比例区别首套二手房首付比例是30%,可向银行申请70%的银行贷款.二套二手房首付比例是70%,可向银行申请30%的银行贷款。而且应该注意的是二手房的贷款是按照评估价进行申请，而并不是成交价格进行。办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。影响二手房首付比例的因素影响二手房首付比例因素一一、二手房贷款的多少这个主要和你购买房屋的年限有关系。要是年代比较新的，贷的比较多一点，要是年代久远的，评估会很低的，贷款也不会多。影响二手房首付比例因素二二、贷款多少和您的评估报告有关，如果您的经济能力有限，想多贷点，可以让他们做房屋评估的时候把市值做的高一点，这样就可以多贷点。影响二手房首付比例因素三三、另外还有得看卖房要求二手房首付比例多少，这些因素都和您的贷款额有关系，如果房主要的二手房首付比例多，那贷款金额也随着变化。影响二手房首付比例因素四四、基本算下来，二手房首付比例能做到30%左右，而且30%以上办理手续贷款比较好办。二手房首付比例计算案例新房与二手房首付比例的计算区别小编有一个朋友看中了市区的一套二手房，与房主谈好总价30万并且采取按揭的付款方式后就着手办理按揭及过户手续。朋友事先在想，他是首次购房可以享受2成的首付，这样再加上一些税费等8、9万块就足够了。谁知他在办理按揭时银行告知他首付两成不行，这套房子最少需要首付124000元银行才会放款，我朋友当时就傻眼了，这还没有包括一些税费，如果加上这些首付就已经达到5成了，怎么会这样呢其实这里有一个认识误区。目前贷款买房，在购买新房与购买二手房时，贷款首付的计算有较大区别。以小编朋友当初想购买的房子为例，成交总价为30万，因为他是首次购房，所以贷款比例可以为80%，但银行评估这套房子的总价仅22万，因此首付款应该为：1、贷款额=评估价*贷款比例，即%=176000元2、净首付款=总房款-贷款额，即30万-176000元=124000元从这里我们可以很直观的看出加上税费等为什么首付达到50%了，也就难怪我那位朋友与前期期望20%的首付失望了。相反，如果房子的评估价越高的话，净首付款也就越低了，当然，评估价是综合相关很多情况来打分计算的。
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注意！你的房产可能会被银行强行拍卖还不够还债？
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导语：当你以个人资产作抵押物取得了银行贷款，你就需要特别关注抵押物价值的波动。在以往全球经济失衡引发的金融危机中，个人资产瞬间变成“负”资产，多是因为作为抵押物的房产价值大幅缩水。而导致抵押物价值大幅缩水的原因，主要为两方面，一是全球经济大范围失衡，二是人群行为因素也有可能引起个别产业和地区性的产业危机。一旦抵押物在“经济失衡”的情况下迅速“贬值”，银行有绝对权利“强制性”要求你“恢复抵押物的价值”。这意味着抵押物价值大跌时，你个人的流动资产将有可能被“冻结”，而抵押物有很大可能被强行拍卖。这种情况下，轻则你需要“债务重组”，用其他现金或未曾抵押的资产来填补抵押物贬值的差价；重则你将“面临破产”。在经济相对稳定的现在，抑或是在未来的什么情况下，哪些人群行为因素有可能引起产业危机？房屋持有者会不会遇见抵押的房屋被银行强行拍卖还欠债，成为真正意义上的负资产的“背债一族”的情况呢？对于这些问题，今天我们落到惠州，一起来了解一下。贷款按揭条例是怎样银行为何有权拍卖业主的房产？首先，我们必须明确了解，贷款盈利是银行总体盈利的重要组成部分，银行在贷款过程中承担了巨大的风险。所有的银行在放贷之前，都会对抵押物价值做评估，并掌握抵押物的拍卖权以及在借款人未还清贷款的情况下冻结其流动资产的权利。用来防止抵押物价值在大幅缩水的情况下，反噬银行的利益空间甚至是资金成本。其次，落到房贷上，我们要清楚房贷是购房者以房屋作为抵押物向银行申请的贷款，银行根据国家政策规定给予不高于总房款70%的按揭贷款。在购房者的个人住房按揭贷款合同，都有一些银行拟定的合同条款以规避银行在此次贷款中的风险。银行的风险承担就这样相应地转化成了借款人的责任。《个人购房借款/担保合同》明文规定：在该合同项下贷款获得完全清偿之前，借款人的行为足以使抵押物价值减少的，贷款人有权要求借款人停止其行为。抵押物价值减少的，贷款人有权要求借款人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的并为贷款人认可的其他担保。借款人不恢复抵押物的价值也不提供担保的，贷款人有权要求借款人提前清偿债务，借款人不按要求履行债务的，贷款人有权行使抵押权。如果您对于这些文字到底隐藏了什么风险还看不懂，那么我们看看即便不是遭遇金融危机，只是日常一次房价的波动中，房屋价值变化会给房屋持有人带来怎样的风险压力。张先生以6000元/㎡购入一套100平方米的房产，向银行申请70%即42万的贷款。买房不久，该楼盘开发商宣布房价直降2000元/㎡，将此前6000元/㎡的价格调整为4000元/㎡。张先生这套原本价值60万的房产市场价值就变成了40万。如果张先生是全款买下这套房，个人资产只是缩水20万。但问题是，现在他是向银行按揭贷款买的房子，情况还要更糟糕。按照《个人购房借款/担保合同》所列条款，张先生将要面临比资产缩水20万更恐怖的事情。为什么？市场价格大幅下降=银行的抵押物价值减少房产会不会被银行强行拍卖还不够还债？房屋价值大幅贬值的情况下，张先生的个人资产会受到缩水甚至破产的风险。银行根据抵押物的价值放贷，为了保证风险可控，银监条例规定房产按揭贷款的额度绝对不能高于抵押物价值的70%。按照这套房产的现有40万的价值计算，张先生最多只能向银行贷款40*70%=28万，但在这之前，银行却给了他42万的资金，甚至高于这套房产40万的整体价值。此时银行的风险变得不可控！以《个人购房借款/担保合同》规定为依据，银行会提出要求让张先生补上42万与28万之间差的14万资金，或者增加银行认可的同等价值或以上的抵押物。若张先生不履行，银行有权要求他提前还款。如果银行提出的要求，在张先生能力范围内都根本没有办法做到，银行则会使用抵押权依法拍卖他的房产，以抵押物的形式通过拍卖等途径追回贷出的房款。另外需要考虑的是，银行或会在房价下降20%以内就采取行动。一般情况下，房屋拍卖的价格低于市场价的可能性较大，银行需要确保拍卖价能够偿还购房者借出的房贷。基于这一点，试想60万的房产，为了收回42万的贷款，银行会不会在其价值降到50万左右的时候，就要求购房者补款或者增加抵押物来控制自身风险呢？如今，60万的房产直降至40万，张先生将面临进退两难的境地。40万的房产，要还42万的贷款，如若弃贷，这套房产将进入拍卖市场，拍得市场价的80%的时候，银行收回32万的贷款，除去化为泡影的18万首付，张先生欠银行10万贷款。且在还清银行贷款之前，张先生的所有流动资金都会被冻结。类似于张先生的这种情况，在上个世纪90年代金融危机下的日本楼市暴跌，以及2008年金融危机香港楼价“跳水”，都曾真真切切的发生过。在金融危机中，日本、香港楼市的暴跌是全面爆发，大多数业主都难以避免的成为负资产的“背债一族”。而在今天，我们却可能是因为选择了某些价值瞬间缩水的产品而导致。那么，在个人资产投资选择之前，比如说买房，我们需要注意什么呢？银行如何评估风险按揭贷款为什么会批不下来？由于资金压力，购房者买房多数都会通过银行按揭买房。然而，针对不同的人群、不同的房源，我们会发现房贷审批的金额、速度都有所不同。房贷通过以房产为抵押向银行按揭贷款，银行就必定会在放贷之前除了对贷款人做还款能力的评估，更重要的是对抵押物做价值的评估。那么，是什么因素影响着银行房贷抵押物的评估呢？ 在惠州，买一套总价为60万的房子，房贷42万贷款20年，按照现在5.15%的贷款利率，每月需还款2806.73元。银行会评估借款人稳定收入的40-50%是否能够支撑其每月还款。更会用三家银行认可、并有国际评估资格的评估公司，来评估这套房产的市场价值。该三家公司一定会以周边同类型的房屋的价值以及该楼盘一直以来的价格波动做参考。一个新楼盘的价格不会脱离市场，会以周边楼盘做参考。这与银行贷款评估有密切的关系，因为银行只会给出跟其价值相匹配的贷款额度。而一个扎根市场多年的楼盘，除了以周边楼盘做参考之外，还会评估楼盘自身的价值情况。如果价格一直相对稳定，对于银行风险评估相对较小，业主房贷审批也相对容易点；但如果价格像本文中单价从6000元直降4000元，严重影响银行贷款的风险，那么业主的贷款的难度自然会增加，很多情况下会房贷批额会不足70%。如此看来，惠州房地产市场在大打“价格战”的时候，不仅让开发商自身的资产值缩水，更拉低了城市的整体房产价值，从而使得银行认为惠州楼市贷款的风险评估越来越高。而这一系列的风险、压力，都在较后无形的转移到了购房者身上。当购房者不堪重压的时候，银行审批房贷自然变得越来越慢、越来越少、越来越难！试问长此以往，买房会不会出现房贷批不下来、审批额度不够的情况？在了解了影响个人资产的价值的种种因素之后，尤其是落地到房产的选择上，在选择之前不仅要对自身的还款能力做出评估，更应该对所买房产的价值都需要做出精确的评估。因为，即使在如今经济稳定的情况下，一不小心的错误选择，依旧可能让您成为像金融危机时期一样的负资产的“背债一族”！知识便条：同业拆借：或同业拆款、同业拆放、资金拆借，又称同业拆放市场，是金融机构之间进行短期、临时性头寸调剂的市场。是指具有法人资格的金融机构及经法人授权的金融分支机构之间进行短期资金融通的行为，一些国家特指吸收公众存款的金融机构之间的短期资金融通，目的在于调剂头寸和临时性资金余缺。金融机构在日常经营中，由于存放款的变化、汇兑收支增减等原因，在一个营业日终了时，往往出现资金收支不平衡的情况，一些金融机构收大于支，另一些金融机构支大于收，资金不足者要向资金多余者融入资金以平衡收支，于是产生了金融机构之间进行短期资金相互拆借的需求。资金多余者向资金不足者贷出款项，称为资金拆出；资金不足者向资金多余者借入款项，称为资金拆入。一个金融机构的资金拆入大于资金拆出叫净拆入；反之，叫净拆出。
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