房地产企业营改增思考及特殊纳税事项税务规划-筑龙博客
中国房地产培训网 .cn
始于2001年，专注于房地产专业化和精细化实战培训
房地产培训&商业地产培训&物业管理培训
房地产企业营改增思考及特殊纳税事项税务规划
房地产企业营改增思考及特殊纳税事项税务规划实战培训（日上海）中国房地产培训网房地产、建筑业营改增纠结之时，2013年岁末央视连续炮轰土地增值税征管不到位、大批房企“欠缴”土地增值税之后，2014年各地再次祭起土地增值税调控利器。加强土地增值税征管已经成为2014年各地方税务机关工作重点之一。为此，各省市纷纷出台了加强土地增值税清算管理的若干政策，清算口径趋向严厉。并且国家税务总局将建筑、房地产业纳入2014年指令性检查项目范围，大范围的全面检查指向的房地产、建筑安装业，一场战斗来袭，您做好准备了吗？【组织机构】中国房地产培训网 【时间地点】-19日 海口（详见报到通知）　　　　　　-26日 郑州（详见报到通知）　　　　　　-21日 上海（详见报到通知）【培训收费】2300元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理。【培训咨询】010-2020065老师；李老师 客服QQ：下载报名表 【课程对象】房地产企业领导、主管财务工作领导、投融资经理、财务总监、财务部经理及会计、办税人员和税务师事务所、会计师事务所相关人员。【培训内容】一、营改增政策的解读与实践1、我国流转税制的形成及增值税改革2、营改增试点的进展及总体规划3、为什么要营改增？营业税有何弊端？营改增改革的基本指导思想4、纳税人和扣缴义务人的认定5、增值税的一般计税方法和简易计税方法6、增值税的适用税率和征收率7、销售额、销售折扣、销售折让的认定8、增值税的差额征税规定9、混业经营带给房地产营改增什么风险？10、铁路运输服务营改增后对于房地产有何影响？11、快递业营改增后对于房地产有何影响？12、融资租赁业营改增后对于房地产有何影响？13、房地产开发各个阶段能取得哪些专用发票？哪些能或不能抵扣？14、营改增后房地产纳税义务发生时间和纳税地点有无变化？二、房地产企业应关注的营改增若干风险问题1、房地产企业是营改增纳税人吗？你有增值税业务吗？2、房地产企业应该办理一般纳税人吗？假如有增值税业务是再设公司还是分账核算？3、房地产企业不提供应税服务就不涉及增值税吗？没有营改增就不涉及视同销售缴纳增值税业务吗？营改增后无处躲藏的现有赠送业务。4、房地产企业可能涉及到增值税哪些税率及征收率？5、房地产企业涉及代扣税款如何处理？6、房地产营改增后发生非正常损失如何处理？7、固定资产进项税额该不该抵扣？进项税额转出的纳税筹划8、房地产营改增后业主退房、折扣如何开具发票？9、仓储服务营改增租赁双方有何影响？10、汽车可以抵扣了，汽油费能随意抵扣吗？11、营改增后销售旧设备、新设备该如何纳税？12、营改增后销售旧房、新房、在建房该如何纳税？三、房地产企业特殊经济行为涉税难题及税务规划1、房地产项目异地开发公司设立、销售、清盘、注销存在哪些风险？2、外商投资企业海外募集资金项目开发有何限制？如何使用海外募集资金？3、招拍挂取得出让土地要不要缴纳耕地占用税？4、集团公司招拍挂土地怎么让项目公司土地入账？5、招拍挂取得土地出让合同如何签订？6、招拍挂取得土地土地返还如何筹划？7、土地转让如何契税免征筹划？8、市政配套费是否属于拿地的成交价格缴纳契税？9、市政配套费减免能否减免契税？10、开发过程中土地使用税怎么计算？11、划拨用地转让契税哪一方承担？12、工业用地如何变性为商业用地？13、无效产权转移能否退还契税？14、房地产企业定向招拍挂如何操作？15、“建设+移交”模式置换土地如何纳税处理？16、投资政府土地改造项目如何操作？16、招拍挂净地所支付的拆迁补偿费如何处理？17、招拍挂捆绑的廉租房、公租房该如何处理？冲减公共配套设施成本还是作为开发产品？18、保障房可否分摊土地成本？还是只算建安成本？19、保障房有哪些税收优惠？20、开发安置房如何确定营业税计税依据？21、城市新城区建设代建工程、代管工程该如何核算？有哪些风险？22、受委托进行建筑物拆除、平整土地，并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费如何计算缴纳营业税？23、开发商支付给被拆迁户的补偿款凭收据能否入帐？如何理解“合法有效凭据”？支付给村股份公司的补偿款凭股份公司的收据能否进开发成本抵税？24、BT、BOT工程涉税风险及营改增后可能有何变化？25、海景房建设与销售存在哪些税收风险？26、转让在建工程可否加计扣除成本？27、项目收购纳税的政策争议28、与建筑施工企业合作中甲供材如何处理29、支付境外设计费如何扣缴增值税？四、现场交流【专家导师】樊老师，国家税务总局网络培训学院讲师；注册税务师，著名资深建筑房产行业财务专家，阳光财税特邀讲师、航天信息特邀讲师、中国税务咨询师特邀讲师、中国建筑财税协会特邀讲师、中国税务报特邀撰稿人、中国税网房地产项目组高级咨询顾问、中国税网特约研究员。【延伸阅读】2014年房地产培训计划暨房地产全流程培训解决方案（共500余门房地产专题课程，只为地产人服务！）含：运营管理、投融资管理、营销策划、开发管理、设计管理、项目管理、采购管理、成本管理、工程管理、营销策略、客户服务、财税管理、物业管理、商业地产、人力资源、中介经纪、产业地产、旅游地产、产业地产、养生养老地产、精装修、保障房建设、酒店开发、楼盘考察等。下载：
yingfu88的最新博文
分享到微信朋友圈
打开微信"扫一扫"，扫描上方二维码请点击右上角按钮&，选择&
同时发布一条微博
$(".zhul_sy_rightBox").popupbox({geturl:ucenterDomain+"openjson/getpopupbox",format:"bigright",cssClass:"zhul_info_rightbox",waithtml:' '});
$().zlidol({geturl:weiboDomain+"userinfo/jsonidol?action=idol"})
})(jQuery);棚户区改造回迁房政策有哪些？_其他_土巴兔问吧
棚户区改造回迁房政策有哪些？
输入手机号码，报价结果将发送到您手机
装修顾问-馨馨
4年行业经验，24h可咨询
10秒闪电通过好友
报价短信已发送到您的手机
因材料品牌及工程量不同，具体报价以量房实测为准
稍候装修管家将回电您，免费提供装修咨询服务
您的装修预算约
*装修管家将回电您，免费提供装修咨询服务
*装修管家将回电您，免费提供装修咨询服务
*因材料品牌及工程量不同，具体报价以量房实测为准
装修顾问 -馨馨
（四年装修行业经验）
微信扫一扫
3.&您家小区名称 :&&
请选择您家的装修时间
棚户区改造回迁房政策有哪些？
提问者：康弘雅|
浏览：685|
时间： 20:16:22
已有3条答案
回答数：26357|被采纳数：9
太后娘娘千岁千岁千千
所有回答：&26357
经济适用住房的市场利润被限在3%以下，以微利价出售。而棚户区改造房则以商品房对待出售，限制的市场利润比经济适用房高。一、经济适用住房优惠政策：比经济适用房高。1、免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增容费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%～3%，市场利润被限在3%以下。2、经济适用房的价格构成
o住房建设的征地和拆迁补偿安置费；
o勘探设计和前期工程费；
o住宅小区基础设施建设费；
o建设安装工程费；3、以上4项之和为基础的1%～3%的管理费、贷款利息、税金、3%以下利润、规费(各地有优惠政策)。商品房除以上8项外，土地出让金，利润不受限制，由市场决定。
经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%～3%的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其成本价由7项因素(征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、3%以内的利润)构成。出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定。而且定期公布不得擅自提价销售。二、棚户区改造的优惠政策：(一)土地收购储备交易中心收购棚户区土地，实行熟地出让。土地出让金退给土地收购储备交易中心，专项用于支付银行贷款本息和土地收购资金周转及棚户区改造。(二)棚户区改造项目享受经济适用住房有关政策，建设用地实行划拨(含非住宅用地)，行政性收费减半，按照普通商品房对待与管理。(三)居民回迁房、定销商品房建设用地享受土地划拨、行政事业性收费全免、经营性收费减半的优惠政策。(四)棚户区改造项目用地红线外没有大配套管网的，电业、供水、供气、供热、电信、邮政、广电等单位要按照规划要求，分别出资同步建设。应由市政承担的公用设施和基础配套设施，要落实资金，优先建设。(五)城市棚户区改造项目给予地方税收优惠政策照顾。对符合条件的改造项目，以划拨方式取得土地使用权的不征契税；棚户区居民因拆迁而重新承受普通住房的，免征契税。房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分，暂不征收营业税，纳税确有困难的，可减免房产税和土地使用税。
希望可以帮到您。谢谢
回答数：15508|被采纳数：8
VIENNA_5578
所有回答：&15508
一、补偿分为两类：现金补偿和房屋置换。二、房屋置换的补偿含三种。1、规定一定比例的置换，如旧新按1：1.5的面积置换等；2、将房屋重置成新价格，就是把你房屋折算成价格，这个和房屋的新旧、装修、结构都有关系；3、其他的搬迁奖励。三、关于面积认定。
当地的房屋征收办法，对这个一定有一个明确规定。一般是按照某一年的土地分配额定的，就是有个上限。因为棚户区形成已久，加上历史遗留问题多，还有分户多等原因，每家的居住面积都是不够，这样一来就自然形成一些院内建筑。这种情况，面积怎么算，那就必须根据当地的具体政策而定了。
回答数：21545|被采纳数：6
所有回答：&21545
一是规划方面优惠，在严格执行赤峰市城市总体规划、控制性详细规划和专项规划的前提下，棚户区改造工程规划由市规划部门遵照有关规定审批，进一步简化审批程序。
二是建设方面优惠，棚户区改造免收各项行政事业性收费和政府性基金；棚户区改造中的新建后迁安置房项目，减半收取土地交易手续费、房屋交易手续费、建设垃圾处理费、建设桩基检测费、环评费和施工图审查费等经营服务性收费。
三是土地方面优惠，棚户区改造中的回迁安置房项目优先安排用地指标；棚户区改造项目所得的土地出让金和土地收益部分，按收支两条线规定管理，用于棚户区改造的基础设施建设和配套设施建设。四是税收方面优惠，市政府批复棚户区改造工程建设过程中形成税收的市、区两级留成部门列入下一年度同级财政预算，实行先征后投，专项用于基础设施建设。全国各地有所不同，但大方向基本上相差不是很大。基层百姓最关心的是，道底每平米掏多少钱，国家，地方政府补贴款是多少钱。各地财政收入水平不一样，差距也就不一样。
希望我的回答能够帮助到你
已有 5 个回答
已有 3 个回答
已有 3 个回答
已有 5 个回答
已有 3 个回答
北欧简约、复古美式、大气欧式、清新地中海风，总有一款适合你！
一万套装修案例
下载土巴兔APP
中国装修网查看: 9280|回复: 6
房地产开发企业产权置换的会计税务处理
不限账套，不限用户，还完全免费？！
用手机APP也能随时记账看报表！
传统财务即将面临转型或淘汰
2000万财务人未来何去何从
港中大-上国会强强联手
全球23强，免联考
房地产开发企业产权置换的会计税务处理
本文不涉及被拆迁方的会计税务处理，只涉及房地产企业的，主要以产权置换为主讨论。
一、拆迁安置方式
房地产公司在旧城改造过程中，拆迁安置方式有以下两种：货币补偿和产权置换。 货币补偿就是房屋评估机构按照被拆迁人（单位或个人）即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商按照评估额对被拆迁人进行货币结算方式补偿，同时将被拆迁人的房屋产权证和土地使用证收回到政府房产、国土部门注销。 产权置换就是房屋评估机构按照被拆迁人即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，并按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价（签定拆迁补偿协议时的期房市场价格）或优惠价进行结算调换差价的行为。此种方式，被拆迁人土地使用证收回到政府国土部门注销。被拆迁人的原房屋产权证在其办理调换房屋的新房屋产权证时由房管部门注销。也叫“拆一还一”、 “拆迁回迁”、“实物补偿” , 安置新房有两种可能，一是异地安置，二是就地安置，因其会计、税务处理比较特殊,值得探讨。
政府对于货币拆迁方式收回的土地使用权，以土地出让的形式给开发商，开发商缴纳土地出让金后，政府给开发商办理土地使用证。政府对于产权置换方式收回的土地使用权，政府在开发商新建房屋建成后重新为返迁居民办理土地使用证，开发商不用缴纳土地出让金。根据《山东省城市房屋拆迁管理条例》如果是城市规划区范围内的集体土地，则缴纳土地征收手续后成为国有土地，不缴纳的还是集体土地。
二、产权置换的会计处理房地产开发企业产权置换过程中换出的新房,因在签订拆迁补偿协议时不符合收入确认的条件,在会计上对“还一”部分先不作收入处理 ,有的企业是用债务重组准则进行会计处理，这是不对的，还有很多企业是用非货币性资产交换准则进行会计处理，这也是不对的。什么是正确的呢，“以旧换新”才是对的，即房地产企业用新建房产换入被拆迁人的旧房产，这笔经济业务由“购买”和“销售”两部分组成，即房地产开发企业先从被拆迁人手中购入旧房产价值在账面反映并将这部分资产摊入开发成本，再将新建房产以相同价格出售给被拆迁人做销售处理。在交易发生时,其安置的新房是房地产企业新建的某一特定房。& & 1、对于货币补偿方式，房地产企业对于支付的补偿费，借：开发成本（或生产成本）—土地开发(土地征用及拆迁补偿费)
贷：库存现金、银行存款2、对于产权置换方式，A、签订拆迁补偿协议时根据：1拆迁补偿协议2身份证复印件3原房产证复印件4收据（本人签字）5拆迁验收单。如果对方是单位：1拆迁补偿协议2营业执照和法人身份证复印件3原房产证复印件4收据（盖单位财务专用章）5拆迁验收单。对方是单位的对方要申请代开发票，也相当于转让固定资产，先开收据，等全部付清最后一笔款的时候换成代开发票。用上边为原始凭证做会计分录。借：开发成本（或生产成本）—土地开发(土地征用及拆迁补偿费)
贷：预收账款－拆迁补偿费（**）
B、房地产企业支付差价款时：借：开发成本（或生产成本）—土地开发(土地征用及拆迁补偿费)
贷：库存现金、银行存款C 、收到与原房屋补偿的差价款时 借：库存现金、银行存款
贷：预收账款－拆迁补偿费（**）三、产权置换的税务处理1、营业税的税务处理: “房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按&销售不动产&税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。”(摘自国税函[号),根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发[号)规定:“对外商投资企业从事城市住宅小区建设,应当按《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定,就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税；对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。”对超过拆迁面积补价的部分则理所当然按市场的正常售价计算；对内资企业,虽未作出明确的规定,在实务中比照执行。对某些个别省份超过拆迁面积补价的部分不按市场价格核算，比如《黑龙江省地方税务局关于销售不动产有关营业税问题的通知》（黑地税函[2002]98号）的规定。 营业税确认时间，在交付回迁房屋或被拆迁户全部支付差价款的时候缴纳。另外，安置房若是其购置的产权房，则根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）的相关规定，可以以全部价款及价外费用减除房产购置原价后的余额为计税营业额。 成本价格如何确定，再看珠海市地税局的《关于明确几个营业税税收政策问题的通知》（珠地税发〔号）：“由于大部分旧城改造的住宅小区，开发商对补偿房产与对外销售商品房的成本投入不同，大部分补偿房产的投入成本较少，各地方税务局、分局在执行中，不应简单直接将补偿房产与对外销售商品房的成本作加权平均确定计税价，或简单地将对外销售商品房的成本作为补偿房产的同类住宅的成本价核定计征“销售不动产”的营业税。考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，因此，补偿房产的成本价不应再计算土地成本。能单独计算成本价的，可单独计算核定成本价计征“销售不动产”的营业税；对不能单独计算成本价的，可参考同类住宅的成本价，根据建筑材料使用和室内外装修差异，配套工程(如配套停车场，可观赏喷水池假山工程等)差异等因素作合理调整后核定计征“销售不动产”的营业税。核定时需有书面分析材料，并层报区(分)局集体决定。纳税人如对税务机关核定的应纳税额有异议时,应按《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第47条第三款规定，由纳税人提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。”就是说第一种是能单独计算的，如根据拆迁补偿协议，第二种不能单独计算的由税务核定成本价来计算营业税的应税收入。第三种少数地区预征，暂按预计成本价或预售价格打折计算（具体由当地税务机关确定），实际成本出来后多退少补，可暂按预售价*（1一营业税税率-10%成本利润率）。
2、所得税的税务处理：作为拆迁者的房地产开发经营业务企业,如果以拆迁回迁的形式作为补偿,实际上也是视同销售行为,其企业所得税的计征应当根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发（2009） 31号第七条规定:企业将开发产品换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益时确认收入(或利润)的实现，确认的方法和顺序为：按本企业近期或本年最近月份同类开发产品市场销售价格确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定，成本利润率不低于15％，应税收入=成本价*（1+成本利润率）。在填制企业所得税申报报时,收入填写在年度申报表附表的视同销售收入中,成本反映在附表的视同销售成本里，会计分录不作调整。对被拆迁方可参照关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知国税函[号。
3、土地增值税的税务处理：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[号）六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
　　（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
　　（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
　　（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。4、发票的开具:“拆一还一”作为产权调换,也需办理新房产权证,因税收征管的需要,拆迁户必须向有关部门提供发票和完税凭证，“个人补偿到的新房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”(国税函[号、国税发［2005］89号)。我们不难发现在“拆一还一”业务中,房地产企业有两个不同的应税收入,营业税以成本价确认收入,所得税按视同销售以市场售价确认收入，发票开具到底以哪个收入来确认呢?其实“拆一还一”作为一项特殊的业务,如按上述方法正确处理,发票开具的多少已无关紧要, 因为计税依据没有全部根据发票的多少来计征,,由于在计算“营业税金及附加”时,我们以成本价计算,因此可按营业税的收入作为发票开具金额。
& && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && &1126自强不息
[ 本帖最后由 1126自强不息 于
12:05 编辑 ]
顶，加酷！！！！
不错！学习了
不错！学习了
加酷！！！！
学习学习。
真是太好了，学习学习再学习:D:):D:)
站长推荐 /1
实际利率，我们在课本上读的多，在实际应用中可能范围不是很广，其实在持有至到期投资、融资租赁、债券、融资性质的收付款方面有广泛的应用，在学习、考证、工作之中有重要的价值，但是各类书籍对此的描述不够直观，本次理解非常通俗易懂，掌握原理。本期邀请分享的嘉宾余大川，自媒体“川哥讲会计”作者，中国会计视野会说专栏作者，《中国会计报》供稿作者，“会计浪漫文学”和“网络动态演绎教学法”的首倡者、开拓者。。本活动由元年云快报支持举办。
Powered by相关热词搜索：
频道总排行
频道本月排行
　乡镇街道分网链接：　　　　　　　　　　　　　　　　
　县直单位分网链接：　　　　　　　　君，已阅读到文档的结尾了呢~~
广告剩余8秒
文档加载中
扫扫二维码，随身浏览文档
手机或平板扫扫即可继续访问
1126-房地产开发企业产权置换的会计税务处理
举报该文档为侵权文档。
举报该文档含有违规或不良信息。
反馈该文档无法正常浏览。
举报该文档为重复文档。
推荐理由：
将文档分享至：
分享完整地址
文档地址：
粘贴到BBS或博客
flash地址：
支持嵌入FLASH地址的网站使用
html代码：
&embed src='/DocinViewer-4.swf' width='100%' height='600' type=application/x-shockwave-flash ALLOWFULLSCREEN='true' ALLOWSCRIPTACCESS='always'&&/embed&
450px*300px480px*400px650px*490px
支持嵌入HTML代码的网站使用
您的内容已经提交成功
您所提交的内容需要审核后才能发布，请您等待！
3秒自动关闭窗口}