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既不限购也不限贷 司法拍卖房产还有机会捡漏吗?
　不限购可贷款，起拍价低于市场价，种种有利因素使得司法拍卖房产(法拍房)越来越受到关注。
　　法拍房成了购房者的新选择，那么，它具体如何操作？有无捡漏的可能？又蕴含着哪些风险？
　　每日商报新问栏目第四期话题，讨论“法拍房的那些事儿”。昨天，在新问法拍房群里，长期关注并参与司法拍卖的资深创投人孟铁以及熟悉司法拍卖“前世今生”的律师方建江，倾情解答了网友提问。我们梳理了一些比较有代表性的问答以及注意事项、风险提示等，集结成以下的精华版。
　　竞拍前要考虑的——
　　Song问：竞拍法拍房之前要注意哪些问题？
　　孟铁答：一是要仔细阅读竞拍须知，相当于读雷区介绍，可以充分了解房屋基本信息以及优劣情况；
　　二是必须要实地看房，因为不少司法拍卖房涉及经济纠纷，往往面临各种情况。甚至被执行人也就是产权人会撕掉封条把屋内损坏，造成法院显示和实际不一样的情况，一定要看房。杭州现在法院大多有公司代为协助看房，登录这些公司网站，领取编号，就可以约定时间去看房，非常便利。当然司法拍卖房子都是公开具体地址的，可以自己看看小区环境、地段；
　　三是出价一定要理性。如果你确定要拍一套房子，一定要去中介了解市场价格，然后根据你的实际情况，设立一个最高限价，切忌冲动下单。
　　Linglizhou问：法拍房显示有抵押，会有什么影响？
　　孟铁答：没有影响，凭法律文书过户。一般法拍房都会有银行抵押，有时候经常是两次抵押，那么过户时需要按流程一个一个走，解除抵押。
　　陈丽问：司法拍卖的房产，和市场上的房产买卖程序一样吗？所交的税也一样吗？还有其他需要交的吗？
　　孟铁答：法拍房和市场上的房产买卖流程不一样，但税费是一样的。法拍房的税费按照二手房交易计算，缴纳多少得看具体房屋的性质、年份，税费在3%-20%之间。其他需要关注的是，原房东拖欠的物业费、水电费等，都是由买受人承担的，这也是法拍房的成本之一。
　　陈慧莉问：如果第一次拍卖没有成功，第二次起拍价是按前一次的最终拍卖价作为底价来拍的吗？
　　孟铁答：不是。如果房产一拍流拍，二拍起拍价往往是一拍起拍价的八折，三拍起拍价是二拍起拍价的八折。如今，杭州的法拍房火热，很多房子在第一次拍卖时，就成交了。
　　坚哥问：法拍房还有机会捡漏吗？
　　孟铁答：互联网已经渗透到了杭州的方方面面，司法拍卖也不例外。在司法拍卖上企图捡漏，基本上已经是痴人说梦。现在的司法拍卖成交价不但远远超过起拍价，也基本超过了评估价，也就是说，从司法拍卖上买到的价格，基本上在市场上都可以买到。
　　竞拍后要做什么——
　　小飞侠问：法拍的首付需要几成？可以向银行贷款吗？贷款是正常房贷吗？
　　孟铁答：法拍房没有首付概念，先交保证金，再按照拍卖结果，确定尾款，再将尾款按法院要求在指定时间前打入公告里的法院账户。凭银行的证明，去法院领取收据。
　　如果想向银行贷款，办理按揭，需要事先和公布的合作银行联系，确定首付。银行按揭贷款，一般是等额本金或等额本息。但不管是否按揭，都需要全款先向法院支付，然后才能拿到法律文书。
　　法拍房办理按揭和普通房产办理按揭有较大区别，需要先全款付到法院，再过户到自己名下。贷款前，你需要拨打竞拍须知合作银行电话，事先咨询，也有拒贷的可能。
　　Song问：贷款是根据评估价的比例吗？
　　孟铁答：是按照银行的评估体系，不是法院的评估体系。
　　shan问：房子里还有原户主的户口，要怎么解决？
　　孟铁答：户口对购买法拍房没什么影响。按照杭州现行政策，房内有许多个户口也不影响你入户，如果觉得不妥，可以到属地派出所办理公告迁户，需要一定的时间。
　　方建江答：户口问题，需要先核实清楚，是否净户，否则很麻烦，即便可以一房二户，也不干净。户口问题是行政部门处理，法院不管。一般是事先协议约定好，这个一定要跟法院核实清楚。
　　宁静问：法拍房过户涉及的税费主要是由哪一方承担，和正常商品房交易一样吗？大约需要缴纳多少税费？
　　孟铁答：法拍房过户过程中，买卖双方的税费都是由受让方一方承担的，所以在竞价时，需考虑这个成本。如果存在二次过户的情况，那么就需要缴纳增值税及个人所得税，可能会增加几十万的税费。和二手房交易相比，购买法拍房少了一笔中介佣金，对于购买者来说，减少了这笔成本。
　　shasha问：如果竞拍到手后，房子未腾空，有老人、孩子或租赁者住在里面，该如何处置？
　　孟铁答：有被执行人或其共同利益人在查封后还住在里面，可申请法院再次腾空，自己换门锁。如果涉及到老人和未成年人，也可申请法院再次执行。
　　方建江答：1、原居住者应当搬出，但老人小孩就是不搬，法院强制执行也比较为难。实践中，如果得房方能把老人、小孩想办法安顿好，通知法院，法院才来强制执行。2、对租赁者，要看租赁行为是否发生在拍卖前，如果是，买卖不破租赁，租赁人仍有权利居住，直到租赁期结束(但这属于带租拍卖，法院拍卖标的物说明里会载明是否有租赁情况及租赁期)。因此，参与拍卖前要仔细看标的物情况介绍；如果租赁行为出现在拍卖之后，租赁人无权居住该房屋，应当搬离。
　　一、司法拍卖房是否限购
　　孟铁：司法拍卖房确实是不限购。不管是否是杭州户籍，也不管名下有几套房，在司法拍卖平台上买房都不限购。目前杭州是如此，外地城市如北京的政策有所不同。
　　二、关于法拍房贷款的问题
　　孟铁：法拍房基本上不限贷。要注意的是，司法拍卖的房产的按揭和市场上买房的按揭是不一样的。在司法拍卖上拍房则需要有全款准备，按照法院的拍卖须知缴纳保证金，拍卖成功后，再把尾款打到法院的专用账户，待房产过户到你名下后，银行才会办理按揭。如果个人资金很紧张，就不建议参与司法拍卖。
　　另外，司法拍卖上尽管注明不限购，但在拍卖之前，务必先和在拍卖须知上列明的可提供按揭的银行咨询清楚。并不是只要司法拍卖的房子，银行就会无条件提供贷款。银行依然会审核你的贷款资质，如有征信不良、无法夫妻双方签字等问题，银行依然会拒贷。
　　特别要注意的是，有的银行对二套房以上贷款有限制性要求，即使对司法拍卖也不会网开一面。所以，如果买法拍房要按揭贷款，一定要提前和银行沟通。
　　三、关于法拍房过户的问题
　　孟铁：司法拍卖房源的产权人往往因为各种原因不愿意配合，但这对过户没有影响。买受人可以手持法院开具的一系列法律文书，依法办理不动产登记，把房产过户到自己的名下。
　　法院在竞拍须知上也会写上：成交后凭《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《拍卖成交确定书》自行办理过户，无需被执行人配合。
　　但要注意的是，如果原来的产权人没有办理房产证或不动产证，需要先办理原产权人名下的一系列证件，再把原产权人的证件变更成自己的名下。这不但会增加办证时间，还会增加税费，也就是二次过户的费用。一套一百万的房子，二次过户的费用会在10万左右。当然，如果只是原产权人持有证件缺失，只需要补办即可，不需要二次过户。
　　常见风险提示
　　一、未腾空
　　孟铁：有的法院有腾空保证金，有的实际占用人为执行申请人，这些都不是问题。最麻烦的是房子被案外人占用，且持有租赁合同。遇到这种情况，执行法院通常不会强制腾空。
　　二、有违章建筑
　　孟铁：一般也没什么问题，只要有法律文书就能办不动产证。但有的地方会要求先拆违，再办证。拆还是不拆，这是一个问题。
　　三、要去核实是否有欠费
　　孟铁：一般商品房买卖，中介在交房时，都会带领买卖双方核对欠费，物业费、水电费等，但法拍房没有这个环节，所有欠费需要买受人自己核实并承担。这些费用一般不多，但经常会碰到一些原户主有多年未交物业费，这个费用可能就会偏高。
　　四、注意核实是否为凶宅
　　孟铁：如果房子里发生过非自然死亡的事件，如自杀、凶杀，就属于房子的重大瑕疵。法院一般会在拍卖须知上标注重大瑕疵。
　　方建江：《合同法》第五十四条中规定，因重大误解订立的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
　　凶宅属于重大瑕疵，必须披露，否则，属于重大误解，违背真实意思，当事人是可以撤销合同的。因此，若卖方明知道是凶宅，但刻意隐瞒的，应理解为对诚实信用原则的违反。
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在限贷限购限网签的背景下，不限购的司法拍卖成了买房的捷径之一（以下简称法拍）。加之房产网拍中，起拍价低于市场评估价的情况很常见，因此，司法拍卖的热度是有增无减的。
可是最近淘宝网司法拍卖平台上，法拍房较之以往异常火爆，不少房源的最终成交价让人瞠目结舌。
图片来源于网络（资料图片）
3月9日成交的一套位于九堡沿江的绿城丽江公寓北区的88㎡房源，成交价274万元，折合单价约31136元/㎡；
3月10日成交的一套位于丁桥的龙湖名景台南苑的89㎡房源，成交价231万元，折合单价25955元/㎡；
4月11日成交的西湖区留下街道的古灵慈桥的98.82㎡房源（其中确权面积为49.41㎡，另外49.41㎡未确权）成交价为289万元，折合单价5.85万元/㎡。
这样的价格高出了周边的二手房市场，有的甚至高出几十万。造成这种现象的原因是什么？
一、“天价法拍房”竟是因为“拆迁”
法拍房现在这么火，很重要的一个原因就是不在政府限购范围之内，这给不少没有买房资格的人在杭州置业提供了一条捷径。
但不是所有的法拍房都能拍出天价。
3月14日杭州市中心新湖武林国际公寓带车位房源，面积224.38㎡，起拍价为1130万元，经过25轮竞价，最后以1230万元成交，并没有突破评估价1407万元。
4月11日下城区树园57.21㎡房源成交价166.24万元，折合单价29040元/㎡。由于下城区房源稀少，这样的价格算是比较优惠的。
5月16日萧山区北干街道时代广场159.98㎡成交价243.6万元，折合单价15227元/㎡，在萧山区新房价格3万+遍地走的状态，1.5万元/㎡的单价可以算的上是良心价了。
为什么司法拍卖的房屋有的价格高，有的价格低呢？业内人士猜测，价格高的很可能是冲着“拆迁”的预期来的。
以上周拍出的西湖区古灵慈桥的房屋为例，这套房源吸引了56人报名参加竞拍，经过159轮角逐，最后由一位韩姓竞买人以289万元的高价拿下，成交价相当于5.85万元/㎡。这样的价格远远高于周边的新房和二手房价格。
即使有“拍卖房不限购”这样的优势加持，似乎也支撑不起这样的报名人数和竞拍热度。据知情人士说因为留下一带有多个社区2017年被列入征迁范围，而这套房源据说是在拆迁范围内，不出意外的话5个月内就要拆掉。因此也不难理解为什么会拍出如此高的价格。
图片来源于网络（资料图片）
在法拍房里找拆迁房，是可遇不可求。如果遇到了算运气好，不过也不是没有那种奔着拆迁的目的去拍，结果一直没有动静的。总之，相比于去寻找虚无缥缈的“拆迁”，留意当下更为重要。
毕竟，除了热门区域之外，法拍房的价格是远低于市值的。但是如果不留意，你可能需要花费更多的时间和金钱，法拍房的“馅饼”就会变成“陷阱”。
二、法拍房是馅饼还是陷阱？
法拍房的交易过程中，所发生的全部费用和税费将会由拍买人承受。因此除了产权明确之外，还需要债务人配合交房。一旦两者不能满足，后期就将会产生重重矛盾。
产权不明确意味着需要二次过户。何为二次过户？通俗点说，就是有的法拍房本身三证不齐全，因此拍买人拍下后，需要二次过户费用，就是先办好房产证，才能交易。但是如果是贷款购买的，则是需要房产证才会批准贷款，因此这里就会产生矛盾。
同时办理二次过户需缴纳的增值税及附加、个人所得税、两次契税，都需要拍买人承担。
此外，很多法拍房都存在物业维修基金、水电费、物业费的欠费情况，如果多年没有支付，那么这笔费用也是不少的。这些费用加起来，可能达到房价的20%左右，有的甚至会高达40%，相当不菲。
图片来源于网络（资料图片）
在产权明确的情况下，如果债务人不配合交房，问题也是很大的。法院原则只负责拍卖，具体的交接则是需要个人去完成，法院不会强制要求债权人搬离。
遇到这种情况还是有商量的余地。但是如果遇到是租客的情况，特别是长租问题将会更加的麻烦。法律上有这么一说，租房子和买卖房屋关系不大。意思就是租房子的人和上任房东签了租房合同，在没有到期的情况下，现在虽然把房子买给你了，但是个人没有权利把租房的赶出去，原则上要么等待合同到期，要么进行私下协商。
所以在法拍之前，一定要做好充分的调查，最好是实地探访，和周边的居民好好地聊一聊，这样才能避免后期问题的发生。总的来说，司法拍卖是一个很好的渠道，仔细观察，慢慢研究，还是可以买到便宜的房子。
三、司法拍卖热度不减，调控是否会跟上？
无论是抱着“捡漏”还是“拆迁”的心态，在限贷限购的背景下，司法拍卖的热度一直在上升，这是毋庸置疑的。在楼市热度不减的情况下，司法拍卖这一“捷径”在杭州还能走多远，目前是不得而知。不过值得注意的是4月27日北京已经宣布将司法拍卖纳入限购范围；5月9日嘉兴把司法拍卖房纳入限购范围。
你觉得杭州会把司法拍卖纳入限购范围吗？欢迎留言讨论。
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司法拍卖的房屋不限购,但隐藏着你不知道的法律风险
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