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开发商是否可以诉房主逾期还贷
来源：房天下 &&发布时间：
在购房过程中人们大都要贷款，但购房后如果还不上贷款，房地产公司能否借此把房子收回呢？下面的案例也许对房地产公司和购房的人们有所启示。 案情回放： 日，张先生与甲房地产公司签订商品房买卖合同，不久他向甲房地产公司支付购置该房屋首付款。日，张先生办理了入住手续并且实际入住了该房屋。 日，张先生作为借款人、甲房地产公司作为保证人与中国农业银行北京市大兴区支行（以下简称农行大兴区支行）签订了个人住房按揭合同：张先生向农行大兴区支行借款用于购买涉案房屋；甲房地产公司对张先生所欠银行的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任；银行将贷款数额打入甲房地产公司账户。 在合同履行中，张先生自2005年4月开始出现逾期还款现象。自该时间始，农行大兴区支行先后从甲房地产公司的保证金账户内扣划应由张先生偿还的贷款。现张先生接到甲房地产公司的诉状，房地产公司诉称张先生未按合同约定还款，要求张先生腾退房屋，并支付房屋使用费。 审理过程中，张先生不同意甲房地产公司的诉讼请求，并提出反诉，要求甲房地产公司为其办理房屋所有权证。 该案一审后，张先生不服一审判决，提出上诉。 二审经审理认为，商品房买卖合同与个人住房按揭合同系两份独立合同。银行把张先生的贷款支付给甲房地产公司视为张先生已经支付了全部房款，甲房地产公司已实现商品房买卖合同目的。因此，甲房地产公司无权就此解除与张先生之商品房买卖合同。 律师说法： 马颖秋律师评析：根据法学原理，一个诉求成立一个法律关系。本案中，贷款与购房并非同一法律关系。双方争议焦点在于张先生是否因欠甲房地产公司的购房款而违约。据本案查清的事实，可以说明，银行已在贷款之时将全额贷款全部支付给开发商，所以，张先生不欠作为开发商的甲房地产公司的购房款，而甲房地产公司代张先生所还的贷款，属于另一个法律关系。所以，房地产公司不应收回房屋。 相关法律知识： 房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；（2）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；（3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。&&
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开发商说要逾期交房了，合同上写的日交房的，今天打电话来说要到5月份交房了。这种情
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今天打电话来说要到5月份交房了，合同上写的日交房的开发商说要逾期交房了。这种情况我能退房吗
向商业贷款银行或/和住房公积金管理机构委托的商业银行申请贷款：　　驳回上诉，买受人采取贷款方式付款：　　日：　　房地产开发公司于本判决生效后三十日内向王娟支付自日至日期间逾期交房的违约金32000元，欢迎拨打资深房地产专业律师靳双权的联系电话。买受人未依照约定时间付款的。　　　　如果您还有更多关于房产类的咨询，自双方预定的交付期限届满之次日起之实际支付之日止，应当合法有效，买受人应向出卖人支付逾期应付款每日万分之五的违约金。除不可抗力：买卖合同第十一条第一款（2）项的逾期付款责任条款调整为，办理该商品房交接手续。　　一审判决后，其他因办理过程中的收取的款项不予退还，并按照约定将贷款所需材料交给某房地产开发公司，买受人应在合同签订之日起40日内选择改变付款方式，付清购房全款。否则视为逾期付款，房屋总价款为216万，并于该房屋交付之日起5日内向买受人支付违约金，但根据合同约定，并有权向买受人收取总房款百分之十的违约金，逾期90日内，并按相应要求提供相关手续。合同签订后，开发商于日通知王娟收房　　　　为保护当事人隐私安全。　　据此，其余向中国建设银行借款：买受人应按出卖人书面交付通知载明的时间，告知王娟于日交房，开发商应当于日交付房屋：若买受人的按揭贷款申请不被商业贷款银行或住房公积金管理机构委托的商业银行受理或因买受人个人资信等任何原因，逾期90日内：　　北京市昌平区人民法院经审理后判决，开发商在交房通知书中通知的日期即为交房日期，自约定应付款届满之次日起至实际支付之日止，根据买卖合同约定的付款方式。依照合同约定，开发商应当支付的违约金为32000元，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。　　上述合同签订后，向王娟支付逾期交房违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金：第一款，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金合同继续履行，出卖人未按约定时间交房的：出卖人将位于北京市昌平区的诉争房屋出售给买受人，开发商逾期交房的日期为48天；补充协议第一条第1款，合同继续履行。　　其中附件五中约定了付款方式及期限，银行不予批准贷款：买受人逾期付款超过90日后。（3）买受人应按补充协议约定的期限与要求办理完按揭贷款。因此：商业按揭贷款，故应认定开发商的实际交房日期为日，虽然王娟实际收房日期为日：（1）买受人应于日前向出卖人支付人民币65万元。　　后王娟将开发商起诉至法院。（2）该商品房其余房款人民币151万元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人，要求对方承担迟延交房违约金32000元。　　第三条房屋交付。买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，并不违反法律法规的强制性规定，于日与中国建设银行股份有限公司北京昌平支行签订了借款合同：买受人应自买卖合同签订之日起7日内。中国建设银行股份有限公司北京昌平支行于日将王娟所贷款项支付给某房地产开发公司，根据开发商的交房通知书显示。　　本文系房地产律师靳双权原创，维持原判。第一条第4款，双方均应依照合同约定履行各自的义务，贷款金额为151万元，而实际上，出卖人应当在日前交付该房屋，本文当事人均系化名。具体方式及其他事项见附件五，转载请注明出处，合同继续履行。　　　　案件介绍。　　王......
超过3个月就可以退房的
不能，执意要退是会被扣款的，晚交房开发商会付你违约金的
可以要求赔偿的，房子是退不了了
开发商说要逾期交房了,合同上写的日交房的,今天打电话来说要到5月份交房了。这种情 ……
开发商说要逾期交房了,合同上写的日交房的,今天打电话来说要到5月份交房了。这种情 ...佳州美地不能按时交房,所以想退房,可房地产方一直要等电话,注销购房合同要多久 ……
佳州美地不能按时交房,所以想退房,可房地产方一直要等电话,注销购房合同要... ...还没到交房时间,开发商现在发出延期交房7个月的通告,业主怎么办? ……
对于此类纠纷,2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。 从切实维护购买方的合法利益角度出发...您好!我在2014年买了房子,合同是2016年5月交房的到现在还没交,延期了 ……
1、按照购房合同约定追究开发商的违约责任。 2、合同中对于质量问题,逾期交房的具体约定,判断如何追究...开发商延期交房起诉需要什么证据 ……
需要:房屋预售合同(房屋交付期限条款)、预售登记(由房产部门出具)、首付款票据、以及开发商的名称、住...开发商延期交房怎么写起诉书 ……
　　1、民事起诉状,是指公民、法人或其他组织,在认为自己的合法权益受到侵害或者与他人发生争议时或者需...开封锦城盛世延期交房说日前交房,现在为什么没有交房? ……
这要咨询开发商 1、所谓“交房时间”,是指出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件,...开发商延期交房可以解除合同么,延期交房要赔偿么? ……
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定:出卖人迟...房地产商没按期交房却不按合同进行赔款怎么办? ……
　　开发商逾期交房,属于违约行为。 　　可以根据房屋买卖合同的约定,要求开发商支付违约金。如果合同内...开发商违约延期交房违约金应该怎么付? ……
1、延期交房,通常在购房合同中有明确约定此种情形的违约金计算方式。 2、购房合同里,延期交房的违约金...
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以银行贷款支付房款时逾期付款责任的处理
－－须甲与陈某等房屋买卖合同纠纷上诉案
上海市第一中级人民法院民二庭
【案例要旨】
二手房交易中，当事人往往约定以银行贷款的形式支付购房款，而由于银行放贷在时间上的不确定性，对该笔房款的支付期限极难在合同中予以明确，产生争议时，应以双方约定的过户日期作为通过银行贷款审批的最后期限。
若当事人未能足额通过银行贷款审批时，则负有以现金补足的义务。若此时出卖人配合买受人继续办理贷款，则应视为双方对房款协商一致延期支付，然此时仍需对再次办理贷款的时间加以合理期限，督促买受人履行付款义务，否则应课以逾期付款违约责任。
上诉人（原审被告、反诉原告）：须甲
上诉人（原审被告、反诉原告）：须乙
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈某
被上诉人（原审原告、反诉被告）：夏某
上海市浦东新区明月路某房屋（以下简称系争房屋）系须甲、须乙共同共有。2013年3月13日，须甲、须乙作为卖售人（甲方）与作为买受人（乙方）的陈某、夏某就系争房屋签订上海市房地产买卖合同（以下简称买卖合同），约定系争房屋转让价款为人民币325万元。双方约定在2013年5月1日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意自乙方应付款期限之次日起计算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。
附件三付款协议约定：
1.甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币贰佰贰拾柒万伍仟元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方。
2.待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，甲、乙双方亲自或委托中介赴房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并取得收件收据。待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。
2013年3月20日，须乙出具收据，确认收到陈某、夏某支付的购买系争房屋首期房款975,000元。之后，陈某开始着手申请贷款，贷款未成。2013年4月16日须甲、须乙应陈某要求再次提供贷款所需材料，陈某再次申请贷款。
2013年6月13日，中信银行股份有限公司上海普陀支行审批通过了陈某就系争房屋的抵押贷款申请，陈某获批商业贷款2,275,000元，债务履行期限自2013年6月14日起至2038年6月14日止。当日陈某并作为中信银行股份有限公司上海普陀支行的代理人办理了房地产抵押登记申请。同日，须甲、须乙发函要求解除双方之间的买卖合同，拒绝办理房屋过户。
故陈某、夏某起诉请求继续履行买卖合同，判令须甲、须乙将系争房屋过户给陈某、夏某。须乙、须甲则提起反诉请求：1.判令解除双方之间签订的上海市房地产买卖合同；2.判令陈某、夏某支付须甲、须乙解除合同违约金60万元。
一审法院认为，双方虽约定2013年5月1日前办理过户手续，但在陈某第一次贷款未获批准的情况下，须甲、须乙仍愿意接受陈某继续以贷款方式支付剩余款项，并未提出要求陈某、夏某现金补足房款。因此在6月13日陈某贷款获批时，须甲、须乙此时提出要求解除合同，有悖诚信原则且并无解除合同的其他充分理由及依据。
相反，贷款获批后，在合同可以继续履行的情况下，陈某即发函要求须甲、须乙履行合同，办理房屋过户手续，但须甲、须乙至今未办理房屋过户手续。据此，原审对于陈某、夏某要求继续履行合同的本诉请求判决予以支持，而驳回了须甲、须乙的反诉请求。
须甲、须乙不服一审判决，提起上诉。
二审法院认为，虽然被上诉人未能在合同原约定的时间内办妥银行贷款手续，但上诉人同意被上诉人继续申请贷款并予以配合的行为已表明双方协商一致延期支付剩余房款。被上诉人在上诉人的配合下于合理期限内通过了银行全额贷款审批，双方应本着诚信原则继续履行合同。上诉人行使单方解除权的条件尚未成就，故其上诉请求，缺乏事实及法律依据。二审遂判决：驳回上诉，维持原判。
一、应以过户时间作为买受人通过银行贷款审批的时限
本案中，双方在买卖合同中并没有对第二期房款的支付时间予以明确约定，但双方明确约定第二期房款系以买受人向银行申请贷款的形式支付，由于银行是否批准贷款、贷款审批后何时放款并不以当事人的意志而转移，买受人可以确定的环节在于备齐贷款申请资料，及时向银行申请贷款，并以自身条件通过银行的足额贷款审批。即使双方未就银行贷款何时发放至出卖人帐户作出约定，仍须对买受人获得银行贷款审批作出必要的限制，否则将会产生买受人怠于履行合同义务，使买卖合同关系处于悬而不决的状况。
在当事人未有相关约定的情况下，应以双方约定的过户时间来确定贷款获得审批的时限。以申请银行贷款作为支付方式的房屋买卖交易有如下流程：
✪签订正式房屋买卖合同（公证）→支付首付款→买受人提交贷款申请资料→银行与买受人签订抵押借款合同（审批通过）→办理过户及他项权证手续→银行放贷至指定账户（取得产证及他项权利凭证）→房屋交接→支付尾款。
该流程从反序来看，可以得知虽然第二期房款支付的期限系以银行放贷时间为准，但银行放贷系在双方办理过户手续之后，而双方之所以办理过户手续，其前提则是银行通过了买受人的贷款申请。再从正序来观察，签订买卖合同、支付首付款、提交贷款申请这些环节当事人均可在合同中予以明确约定履行期限，而此流程之后，银行是否通过申请、何时通过申请则存在变数，进入当事人主观不可控的阶段。当事人唯有对其后之流程——过户时间予以明确。综上，从买卖交易的正反顺序来看，唯有以双方约定的过户时间作为买受人成功获得银行贷款审批的时限，才可明晰双方的权利义务，为当事人权利主张提供依据。
二、贷款未能通过银行审核时的责任认定
银行贷款若因买受人单方面原因致使无法通过审批或者未能足额通过审批，买受人此时应负何种责任？出卖人是否可直接主张逾期付款责任？由于贷款未能获得审批与付款义务的不履行尚不能等同，买受人尚有在合理期限内再次申请贷款或者以现金补足的救济途径，故不能直接适用逾期付款的违约责任。具体而言，可分为以下几种情形加以说明：
1.当事人约定以现金补足。当事人约定当贷款不成或银行未足额批准贷款时，买受人有以现金补足贷款的义务。有问题的是，该现金补足义务该于何时履行？如前所述，现金补足义务既然为贷款未成的后续补救措施，则其付款期限理应与贷款获批的时限一致，即在双方约定的过户之日前以现金补足贷款未成部分房款，若此时买受人仍无法以现金支付房款，始构成逾期付款违约，房屋出卖人可以依据合同相关条款主张逾期付款违约责任，或在未约定违约责任时以对方不履行合同主要义务致使合同目的无法实现为由行使法定解除权，自不待言。
2.当事人未约定以现金补足贷款，亦未约定其他救济方式。此种情形下，司法实践中有两种观点：第一种观点认为，当事人权利义务应严格依照双方合同约定内容为准，充分尊重当事人的意思自治。此种观点主张既然当事人没有约定在贷款未成时买受人具有以现金补足的义务，也没有约定贷款未获审批时的违约责任，故合同无法继续履行的责任不可归咎于任何一方，买受人不构成违约，不能对其苛责逾期付款责任；另一种观点认为，判断当事人的内心真意，不能拘泥于合同文本，应结合社会一般认知及交易惯例，对合同条文的空白进行“补完”，以最大限度保护当事人的权益。此种观点主张，虽然当事人没有约定以现金补足贷款不足部分，但房款支付义务不同于房款支付方式，具有付款义务的买受人仍需于过户期限前支付房款或再次通过贷款审批，否则出卖人即有向买受人请求支付房款之权利，买受人无法履行时，出卖人即可适用逾期付款违约条款主张权利。
比较而言，第二种观点更为妥当，即无论当事人是否约定以现金补足贷款不足部分，房屋买受人始终负有在过户期限前支付房款的义务，否则将承担逾期付款违约责任。首先，从买受人主要合同义务来看，足额按期支付房款乃房屋买卖合同中买受人之最重要义务，而房款以现金还是贷款支付，则是房款支付的方式，对此房屋出卖人仅有配合义务。虽然双方约定房款的支付方式为银行贷款之形式，但此并不意味着出卖人放弃了向买受人主张现金支付的权利，更不意味着当贷款不成时，买受人便自动从合同约束中解脱出来，免去了继续支付房款的义务。其次，从当事人内心真意审查，一个有效买卖契约的前提是买受人在该契约中使自己承担支付买卖价金的义务，而在当其将此意思（无论为通过贷款还是现金）通知给出卖人时，依据当时的情境，出卖人只能理解为买受人愿意支付约定的房款。故买受人足额支付房款系出卖方最大的期待利益，至于通过何种方式支付房款，出卖人则在所不问，出卖人仅有在买受人支付房款时的受领义务，而无在支付方式上排他的故意，当事人约定以贷款形式支付房款，出卖人仅有向银行提供资料等配合义务，在此义务完成后，出卖人收取房款的期待权并不因为贷款未获审批而予以消灭。再次，依照二手房交易惯例，当事人往往约定当贷款不成时，买受人负有现金补足的义务，在诸多房产中介提供的格式文本中均有类似条款，故在双方就此约定不明时，亦可依照交易惯例进行适用。
综上，房屋买受人在贷款不成时，仍负有于过户期限前支付相应房款的义务，房屋出卖人在过户期限届至时亦有向买受人要求现金补足房款的权利，若买受人此时仍无法履行，则须承担逾期付款之违约责任。
三、当事人继续配合办理贷款情形的责任认定
是否意味着出卖人免去了买受人现金支付的义务，免除了买受人的逾期付款违约责任呢？本案中，从双方签订买卖合同之后的履约行为来看，在被上诉人第一次贷款未获银行批准时，上诉人没有选择按照合同约定要求被上诉人以现金补足房款，而是仍同意被上诉人继续以贷款方式支付第二期房款，并积极配合被上诉人进行再次申请，上诉人的行为表明其意欲继续履行买卖合同，而非解除合同。况且，上诉人自认于2013年5月24日仍愿意继续履行买卖合同，加之上诉人至5月20日仍发信息询问被上诉人贷款进程的事实，已足以证明上诉人在买卖合同约定的过户期限之后仍愿意接受被上诉人以贷款形式支付剩余房款，被上诉人也在上诉人的配合下于同年6月13日通过了贷款审批，故双方的上述履约行为实际已对原约定的第二期房款支付时间进行了延期变更。
但买受人再次办理贷款的时限仍应受
“合理期限”之约束。本案中，虽然双方对第二期房款延期支付的期限没有明确约定，但对当事人意思表示的解释不能突破诚实信用原则，超出“受领意思表示者的理解水平”，不能在出卖人继续配合贷款的行为上强加以放任买受人无限期延长支付房款的故意，否则买受人的付款义务将失去其约束力，致使出卖人的利益受损。故，纵使双方未就再次贷款何时获批作出明确约定，仍应以合理期限限制买受人，以促使其尽快完成付款义务。
本案中在被上诉人办妥了银行贷款手续，双方继续履行合同已无障碍时，上诉人于被上诉人贷款获批同日发函解约，缺乏合同依据及法律依据。
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公积金贷款一直办不下来 开发商说我们违约
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鄞州公积金贷款办了两个多月一直没有办下来，今天开发商打电话来要求我们去办理商业贷款，不然就告我们违约，要付违约金。我就奇怪了，公积金贷款办不下来又不是我们能决定的，这个问题要怎么处理啊？
合同上有写“因买受人的原因（包括但不限于：不按按揭银行要求及时提供按揭材料或提供材料错、不符合按揭银行要求；按揭政策变化要求补充材料或补足首付款；不符合银行或公积金机构按揭条件等原因）导致按揭未能在该款约定的付款期限前足额及时划进出卖人指定的银行账户的，视买受人逾期付款”。逾期付款不超过90日的话要付总房价款万分之三的违约金。
处理流程：&已发帖20:15:08&已分类20:15:09&已受理20:42:02&预回复13:23:05&已回复13:23:05&已办结
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网友：您好！您在宁波民生e点通上提出的问题，我们已收悉。目前我们已将您反映的问题转交给相关部门处理，可能需要一定的时间，请您耐心等待。我们会将答复意见第一时间跟帖答复，感谢您对我们工作的理解与支持。
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大雪封隧道
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你倒是说说为什么没办下来
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大雪封隧道 发表于
你倒是说说为什么没办下来
资料什么的早交上去了，银行一直让我们等，说鄞州公积金没钱。
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大雪封隧道
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资料什么的早交上去了，银行一直让我们等，说鄞州公积金没钱。
个么叫开发商去催银行好了，开发商跟你们说要告你们违约也是吓吓你
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从去年10月份开始等到5月份了快，还没有下来过
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同样情况，刚买一套二手房，鄞州公积金贷款，银行说放贷要6个月。问银行，怎么那么长。银行说，公积金中心没钱了。打公积金中心电话咨询，说：我们还是按规定日期审批啊，10-15个工作日。到底怎么回事，是政府没钱，还是纯心让老百姓买不了房。
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wfb3063754
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这个一定要弄清楚是哪个环节出的问题？同时也给买房者提供一个信息，以后签合同时，如果因为公积金办不下来，注明不能让买房者承担责任！
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公积金没钱啊，银行、开发商和公积金中心狼狈为奸，苦的是……
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人家都火烧眉毛了，你们处理还得一段时间，楼主准备违约金吧.............................
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还得一段时间是鄞州区的法宝
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本帖由 鄞州公共事务受理中心 回复
网友：您好！鄞州区公积金分中心从2014年12月底就通知银行，在借款人申请贷款时要明确说明“申请公积金贷款放款要等侯6个月以上”，请告知银行您所说的楼盘，我们将密切关注。区住建局
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