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& 购买小户型的房子几个误区，不看不知道，一看吓一跳
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现在很多小年轻都钟爱小户型，房贷压力比较小，现在又都是优生优育，都告别当初的三代同堂一起住的模式了，很多年轻人也是第一次买房，所以对于选择怎样的小户型还存在着很多的误区[img]file:///C:\Users\ADMINI~1\AppData\Local\Temp\TempPic\T]@T4KKL[}]1O$GYC}4JIRJ.tmp[/img]，打算购买80平方米以下小户型的购房者首先要区别两个概念，“小户型”和“小面积”，这两个可不是一回事。照这样的面积来换算，比较实用的小户型，卧室的开间要在3~4米，卫生间开间要2米以上，厨房开间2~3米，客厅开间4~5米。　
误区一：小户型=小面积　　打算购买90平方米以下小户型的购房者首先要区别两个概念，“小户型”和“小面积”，这两个可不是一回事。　　一般来说，“小面积”主要是以产品面积为卖点对它的使用功能没有严格限制，比如酒店式公寓，而“小户型”则仍要求保持住宅使用功能的完整性，对不同的功能空间还是有一定的面积范围要求的，并不是一味求小。　　受到总面积的限制，因此小户型不是舒适性住宅，而是实用性住宅，所以每个房间的面积还是要控制在一定的范围内。同时为了保证日常生活的质量，购房者在选择小户型住宅时，需要对房型的开间非凡注重，通常卧室的面积应控制在16平方米左右，卫生间在4～6平方米，厨房在5～6平方米，客厅在12～40平方米左右。　　照这样的面积来换算，比较实用的小户型，卧室的开间要在3~4米，卫生间开间要2米以上，厨房开间2~3米，客厅开间4~5米。　　所以看户型图的时候一定要注重旁边标准的开间数据，图形是可以有欺骗性的，3米的开间按比例缩小后可能跟5米的开间看起来差不多，一不注重就掉进陷阱了。
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　误区二：东西朝向、南北不通风　　假如单看户型设计图，有的小户型房型方正、全明设计、采光充足，看起来几乎十全十美，别急，下单前先把小区总平图拿来看看。　　因为地理纬度、气候的关系，住宅朝南是比较理想的朝向，日照充足、南北通风，但为了小区整体规划，建筑的布置不可能都实现每幢都朝南，所以尽管户型一样，但朝向不同居住感受完全不同。　　有的尽管朝南，但北向却没有窗，或前排住宅比较高，前后排住宅之间的距离过近，这些都会影响到房子的采光和通风，而这些问题单从户型设计图上是看不出来的。　　要选择一套好的小户型，单看一张户型设计图是不够的。　　最好请售楼人员提供小区总平图，了解小区整体规划，每幢单元楼的分布、朝向，并且要知道前排住宅的高度，前后排住宅之间的距离，一般这样就可以大致了解住宅的日照时间和通风情况。
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　误区三：户型不方正，使用率低　　小户型的得房率或许并不比90平方米以上的户型低，但有时候它的使用率确实比大户型低，为什么这么说.因为有的小户型住宅在做建筑立面设计的时候单单考虑到美观，使用一些大弧线、斜边形的设计，外立面非常大气漂亮，但实际上在做户型设计的时候，这些弧线、斜边很难利用。　　买了这样的房子，实际上就增加了套内使用面积的折合单价，可能总价里有5%甚至10%就打了水漂。　　对户型图不熟悉的人，经常是看不出什么问题，也看不出什么优缺点，所以在判定一个户型是不是实用，除了一些常规数据外，也可以把自己的生活带入户型中进行模拟。　　看户型图的时候想想自己生活的过程和细节，再把这些细节放到这套房子里去，很多缺点或优点就能显现出来了。　　比如有的户型，走道设计在客厅中间，有人称为“走破式”，客厅的前半部分实际上也成为了过道，使得客厅的完整感完全丧失，试想：看电视的时候，经常有人在电视机前往返走动，这会带来什么样的感觉.　　
误区四：露台、阳台、入户花园面积过大　　一般看来送露台、阳台、入户花园是再好不过的事情，这些赠予面积甚至经常成为购房者选择某一个户型的主要原因。　　挑赠予的阳台、露台、空中花园、入户花园等建筑空间也有讲究，面积不可过大、进深不可过长，否则将视为非阳台建筑空间，全部计算建筑面积。所以我们买小户型的时候要考虑多方面存在的问题，不能因为样板间装修得漂亮，户型图画得好看就冲动的买下，等到入住又会后悔莫及
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有道理，但是这样仅凭户型就要pass好多楼盘，感觉楼市对小户型还是不太重视
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主要一开始没了解政策，去年12月刚拿了结婚证，如果没拿就好办了，因为可以以我先生的名义买，现在两个人为这事很发愁，是不是人均住房面积没达到多少平米算改善型住房？
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年轻人买房感叹——小户型住房南京还是缺
时间：日11:44
【来源：南京报业网-江苏商报】
　　江苏商报报道本报记者曹露报道南京人小郭为了购买婚房伤透了脑筋。他说，由于自己刚工作两年，手头积蓄不多，想买20多万的房子，跑遍了全南京城都没找到，翻看所有的报纸广告、地产门户网站，新开的楼盘至少是30万以上的房子，最后他向人借款，再进行商业贷款，硬着头皮买了一套总价32万元的二手房。
小郭感叹：年轻人买个房真难！
　　30万元城区难买房
　　确实，记者翻看各种房屋推荐宣传广告，总房款在30万元以下的房源量确实较少。年轻的白领马小姐手上现金只有20多万元。她想在城区里买套五六十平方米的两室一厅，原本以为可以一次性付款的马小姐在接受记者采访时直说自己太天真了。她说：“跑了不少楼盘才发现，20多万元城区内买房的愿望根本不会实现了。”马小姐说，现在楼盘的宣传都非常诱人，许多广告宣传八万入住高档生活区、月供800拥有三房，到了现场后才知道，其实并没有想象中的那么理想。虽然单价比较低，但大多是一百平方米以上的两房或者三房，有时候还有许多附加条件，与自己的理解大相径庭。其实在买房前，马小姐十分关注房地产的动态，工作时间她大多在办公室，利用网络查看了所有将要开售的楼盘以及在售的一些楼盘，可最终都因为这样那样的原因放弃。归根到底，就是因为手上的钱太少，不敢随便下注。在新街口某商业企业工作的李先生最近也很苦恼。他告诉记者，自己是外地人，大学毕业后留在南京，现在已经工作一年多了，对于南京的大街小巷已经熟门熟路，最近，他想将老家的父母接到城里来共同生活。眼下，最头疼的事就是买一套两居室的房子过渡。小李说，自己工作时间不长，手头上的积蓄比较少，如果买房家里人支付一部分首付，但以他目前3000元左右的月薪只能勉强应付还贷问题。他想在城内买一套小面积的住房，但是即使是五六十平方米的房子，包括契税、装修费用等算下来也要近50万元，自己有些心有余而力不足。
　　低价房源难寻
　　年后，买房人的需求越来越旺盛。自3月份以来，南京每天住宅认购、成交量都在一百套以上。三月中旬更是达到两三百套。以3月20~26日的南京楼市成交来说，21日全市认购套数253套，成交244套，23日全市认购172套，成交达301套。再来看一下销售地区，占到大头的是江宁地区，占到总销售比例的31%，其次是河西地区，占17%，接下来是浦口、城东、城南、城北。而在销售中拔得头筹的江宁房价还在上涨。来自江宁区房产局的最新统计显示，今年1~2月，江宁楼市的各项主要指标均呈平稳上涨势头。商品房预售许可面积（即上市销售面积）19.44万平方米，同比去年上涨17.9%；预销售额13亿元，同比增长44.9%；均价3536元/平方米，同比上涨9.4%。整个江宁楼市的销售量可以占到南京全市的1/4，而在全市每日的成交统计中，江宁都位居三甲。就是以这样的价格，江宁的房子每套价格也达到30万元以上。去年在宏观调控影响下，南京普通住宅价格虽然只上涨了3.5%，但是老百姓对这个房价不是太满意。对此，业界专家认为，南京的房价总体涨幅较低。但是从现在南京的房价看来，因为主城区房源供应量少，涨幅还是比较大，所以，也有百姓感叹如今买不起房了。
　　大户型住房供应过多
　　业内人士接受采访时认为，商品房开发结构性矛盾依然存在。主要表现在：一是经济适用房比重偏低。宏观调控前的2003年，江苏经济适用房投资占住宅投资的比重为6.8%，2004年这一比重降低到5.3%，去年继续回落到4.6%，经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房，其比重不断走低，使中低收入家庭住房需求得不到满足，有效供给不足的矛盾加剧。二是大户型住房供应过多，而小户型住房不足。有关资料显示，根据我国目前的经济发展水平，一套住房合理的建筑面积为84平方米，二手房买卖也表明，由于中小户型总价低，交易更易实现。而目前市场供应的商品房主流，已大大超过这个界限，早在2001年江苏省竣工的商品住宅平均每套建筑面积已超过100平方米，且近年来不断呈上升之势，中小户型供应偏少。而目前市场供应的商品房主流，已大大超过这个界限，这也是导致低总价房源稀缺的主要原因之一。正因为此，预算购房款为三四十万元左右的年轻人，最终选择的要么是位置偏远一些的楼盘，要么是市区内的小户型二手房。
　　房价一直在上涨
　　2006年1月，南京房屋销售价格同比上涨5.7%，环比上涨0.1%。与此同时，1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，环比上涨0.9%。继去年四季度之后，南京房价涨幅继续保持或低于全国平均水平，退出领涨行列。而另一份来自南京市统计和房管部门的调查数据则显示，2001年至2005年5年间，南京商品房均价每平方米上涨近2000元，该市房价平均每年都在以每平方米400元左右的级数攀升。专家认为，三四十万元只能买到郊区的一些房源，城区内的房价一直在上涨，想买到总价低自己又满意的房子很难，年轻人不妨关注一下二手房市场。
　　小户型满足了三类人
　　专家表示，由于南京房源面积都在百余平方米左右，导致房屋总价过高，正因为此，南京的小户型一度得到众多年轻人的青睐。该人士认为，小户型满足了三类人的生活需要：一是单身贵族或者刚刚结婚的小夫妻；二是在郊区有一处大房子，想再拥有一处工作室或者休息房的购房者；第三类就是满足了一些小公司和小企业的临时生存需要。对于目前南京小户型火爆现象，南京某房产置业公司负责人认为，主要是由小户型的产品特征所决定的——总价较低、地理位置好。这两个优势既是房地产价值的核心体现，又是实现地产投资回报的重要保障。
　　购房将有更多选择
　　东南大学建设与房地产研究所所长李启明认为，总体上，南京房地产的价格在今年不会有什么太大的起落。而在一些特定的时间，二手房的价格会上涨，商品房的价格也会有进一步的调整。他表示，现在南京商品房供应量逐渐向江宁、江北、河西、仙林“一城三区”集中，而城中的供应量越来越少。随着交通、商业、教育、医疗等配套的进一步完善，第一居所的生活半径将显著加大，越来越多的人接受了在“一城三区”购买第一居所。据了解，今年城区将有一大批新项目入市。这些项目临近市中心或者地铁口处，价格相对不高，一般在5000元/平方米。但由于规模较大，因此小区配套、景观环境等做得都比较充分，户型一般控制得比较合理，一般为80多平方米的小两室、120平方米左右的小三室，适合改善型购房者需求。据悉，今年南京市将继续把房地产市场调控作为一项重点工作，相关监管措施已先行出台。即合理制定今后两年普通商品房、中低价商品房和经济适用房的建设计划，将优先保证中低价商品房和经济适用房项目建设用地，提高普通商品住房在供应中的比重，以适应社会不同层次的需求。确定特大、大、中、小户型结构的大致供应比例，指导开发企业有序建设，减少商品住宅闲置率。在价格秩序上，将通过完善房地产开发用地、征地建设、经营交易、产权登记管理和物业管理等一整套房地产市场的价格、收费政策，对房价进行有效约束。并定期发布住房供应量、市场交易及价格信息，及时引导市民的心理预期和消费需求。根据新近公开的信息，今年南京土地供应量将适度从紧。2006年，全市土地公开出让计划总面积为650公顷，其中商业办公等非住宅用地控制在20%左右，比去年略有减少。另外，今年南京将建120万平方米经济适用房。（3版《重磅报道》）
　　外地人在南京生活，选择新房还是老房，选择城区还是郊区？都令他们困惑——我该怎么买房
　　江苏商报报道本报记者曹露报道泰州人李进大学毕业后进入南京一家外企工作，四年不到已积攒了10余万元的存款。今年，他即将结婚，但到目前为止最头疼的就是婚房问题。李进告诉记者，自己和未婚妻两个人月收入在七八千元，两人近段时间谈论最多的话题就是买房，在哪买，买什么价位的房子？采访中，与李进有类似情况的年轻人很多。他们大多选择自己买房生活，房款来源要么是家里人垫付首付，自己偿还贷款，要么买不起新房，干脆就买二手房。“以我和未婚妻目前的经济状况和需求来看，只想买一间80平方米左右的房子。苦恼的是，在城里买，价格太高，去郊区买，又嫌太远，一时半会又不可能买车，所以，最好不要考虑郊区。”面对小李的疑惑，房产业内人士及银行相关专家为他分析了几种购房方式。因为就小李目前的经济实力而言，一次性付款的压力太大，所以只能选择贷款购房。
　　第一种方案：在城里买新房
　　目前，南京城墙以内的新房价格基本在元/平方米，平均也要8000元/平方米以上。如果按照小李的需求，买一套新房的总价大约在8000元×80(平方米)=640000元，首付20%约14万元，需要贷款50万，这样的话，月供将近4000元左右。这样高的偿还额，对于小李这些年轻人来说，显然难以承受。
　　第二种方案：在郊区买房
　　从今年2月份以来，南京江宁、河西甚至仙林的房价都出现了一些异常情况，房价上有些波动。但这些稍微远一些的楼盘价格也在元/平方米不等。如果按照每平方米4500元来算的话，买一套新房的总价：4500元×80(平方米)=360000元，首付30%约11万元，贷款25万元，月供2000元左右。李进和未婚妻认为，如果在郊区买房就要考虑到交通和生活配套等问题。据他们对南京的地形观察，目前河西甚至仙林这些地区的配套还不完善。另外，装修费、公共维修基金等费用加起来也是一笔不小的开支。小李说：“如果到郊区，肯定要买车，否则花的时间成本太高，但以他的经济能力来说，不可能先购车，因为养车的费用还不如拿来还房贷。”
　　第三种方案：买城里的二手房
　　南京的二手房成交金额多在40万元以下，小户型或单室套的主力面积也在五六十平方米，总价在20多万到40万不等，因此，从这个方面来说，二手房成了年轻人不错的选择。市区内的二手房单价约在元/平方米，以6000元为基价。假如买一套总建筑面积80平方米的二手房，就要花48万元左右，首付30%约15万元，还需要贷款30多万，这样的话，小李可以选择15年、20年的还款期限，每月还款2000多元至3000元左右。以两个人的经济条件来说，还可以应付。专家认为，从南京房产市场包括二手房市场的消费规律来看，大多数人都会分阶段购买与自己收入水平相适应的房子。以后随着个人收入水平的提高，还可以考虑改善居住条件。专家表示，消费者作出买房决定时一定要慎重。只有准确把握自己每个时期的消费能力，并根据实际消费需求来选择购买适合自己的住房，才不至于使自己陷入收支不平衡的尴尬境地，避免由此而遭受的经济损失。（3版《重磅报道》）(编辑　田木)
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“改善型需求并未消亡”
长江商报消息 从货币政策来看，已经实现了定向宽松，即从原来的一刀切调整为对刚需购房的支持，银行首套房贷基准利率打折，以及银行准备金率下调等利好消息，将会对下半年的楼市走向产生作用。分析人士认为，随着刚性需求已经集中释放，6月份开始改善型需求也将逐步释放。
受压抑的“首改”需求
曹先生本来在中北路附近有一套小户型的房子，但目前他再次购买了一套三居室。“考虑到马上会生宝宝，选套大点的户型更加实用。” 而另一位购房者张阿姨，则是为了改善生活条件而换房。“以前房子是单位分的，面积是足够了，110平米。但是小区环境太一般了，而且现在很多人都把房子租出去，人员比较复杂。还是想换个清静点、绿化好点的房子，我和老伴两个人住，也用不着那么大，品质比较重要。”吴阿姨表示，她大半年前就开始在看房了，只不过一直没下手，现在看到价格合适的房子，准备近期购买。
“小房换大房”、“旧房换新房”、“普通房换豪宅”……再加上工作变动、养老度假、结婚再婚等多种因素，仔细梳理下来，不得不承认，改善型需求的理由，既迫切又合理。最重要的是，目前房价的松动，也更加促动了这部分需求浮出水面。
有业内人士分析认为，限购一年多以来，改善型需求并不是没有，只是被长期压抑，近期随着楼市的回暖，以及开发商较为合理的定价，加之社区周边的各种配套基本满足了购房人的需求，让他们认为出手时机已经成熟。
改善需求抄底欲望强
除了有刚需带旺的成交氛围，改善型产品近期较活跃的成交，还与楼盘自身定价有很大关系。亿房研究中心分析师陈龙表示：“最近大户型产品成交量增大，主要是因为很多楼盘的定价合理。比如5月第一周销售排名第一名的金地圣爱米伦，成交单价不到7000元，所以成交量也大。” 既然合理的定价能撬动购买力，这些已经获得预售证的产品自然会加紧发售，而这部分大户型新货预计将于5月底至6月份陆续推出市场。对此，一楼盘营销负责人表示：“楼市一直都不缺少购买力，缺的是购买心态和机会。现在市场回暖，开发商愿意让利，这就成了买家入市的机会，买家有了信心，对我们销售来说是很大的利好。”
“改善型”产品仍有压力
对于购买力较强的改善型购房者而言，房价难得出现回调，因此现阶段已经被视为抄底入市的良机。除了少部分人观望以外，还有相当一部分入市的意愿非常强烈。不过，改善型需求中有相当一部分受到限购和限贷政策的误伤，在目前难以出现全面的爆发。对于改善型产品所面临的市场压力，有研究机构指出，主要还是来自于限购政策。
“目前的调控政策仍然会阻止改善型需求大量入市。”一位地产分析人士认为，今年3-5月份这一阶段的楼市回暖过程中，刚需是第一波也是主力，4月份开始改善型客户也加入了购房队伍，但很快相关的政策就作了微调。该人士表示，要想以改善型需求带动楼市，必须是以限购、限贷政策松动为前提的。
虽然目前受到调控的一些影响，但不能忽视这部分需求入市的积极意义。改善型需求实际上也可认为是自住型的需求，因为同首次置业相比，改善型需求的覆盖面更广、购买力更强。因此只能在有限的范围内释放，只有一部分人能赶上这一趟车。创新的产品、合理的价格，这样的楼盘才能抢到这些客户。
本报记者 胡晓莉}