3大前兆预示中国楼市会崩盘吗
2017年楼市崩盘3大前兆 中国楼市会崩盘吗？
来源：&&编辑：中商情报网 &&时间： 18:42:46
　　都说楼市崩盘3大前兆实现的话？楼市就会陷入恐慌性下跌。不过关于中国楼市崩盘论已经被反复讨论很多次，今年国内部分城市房价飞涨，&中国楼市将重蹈日本的覆辙&、&房价将暴跌&等观点不绝于耳，但是事实果真如此吗？
　　大家都知道房地产就犹如雪山上面覆盖的积雪，房地产崩盘就像是雪崩。房地产蹦盘后房价会大幅度下跌，房地产所牵连的各个行业面临危机！比如制造业、家具、装饰、运输、能源、建筑材料等一大批产业！一旦崩盘影响很大，会有超大量人员失业，经济快速倒退，社会秩序混乱。那么，房地产崩盘前有什么前兆呢？
　　据着名金融专家郎咸平接受采访时表示，曾经导致香港楼市衰退有三个原因：第一，政府垄断土地开发权，有意制造楼市火山，并严重依赖土地A财政，让房地产成为经济支柱；第二，漠视负利率问题，鼓励资金进入楼市股市，制造经济虚假繁荣；第三，经济衰退就在眼前，却为了政绩，忽然不顾一切打压楼价。
　　楼市崩盘，主要表现是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大幅减少，房地产业进入阶段性萧条。楼市一旦崩盘，在相当长的时间内，该地区的房地产业甚至国民经济会出现停滞，烂尾楼大量出现，银行大量的坏账无法收回，规划好的待开发土地闲置，土地价格暴跌，很多二次置业的人购买的房屋变成负资产。
　　楼市崩盘的惨重后果在日本表现得淋漓尽致。上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，至今仍未完全恢复，这是世界历史上迄今为止最大的一次房地产危机之一。泡沫破灭后，许多日本居民成为千万&负翁&，家庭资产大幅度缩水，长期背上沉重的财务负担，在相当长的时间里难以正常消费；日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元；倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为&烂尾楼&&&日本国民经济陷入长达10年的负增长和零增长。
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面对如此高的房价，很大比例的人只能“望房兴叹”。有不少人认为，高房价自有它存在的理由，中国的城镇化水平远未达到发达国家水平，因此房地产市场不存在崩盘风险，但也有一部分人认为，中国目前已经承受不起如此高的房价。邓永恒介绍，他曾与清华大学房地产研究所的吴璟教授及沃顿商学院的吉耶科（Joseph Gyourko) 教授合著了一篇论文，研究中国35个主要城市的情况，涵盖了人口增长、失业率、工业发展、经济增长等因素，再运用模型预测未来的住房需求。研究发现，城市与城市间差异巨大，像北上广深等一线城市大多存在供不应求的现象，因此这些城市的房价也居高不下。受供求关系、人口结构因素影响外，一线城市还有许多附带的福利，比如教育资源、基础设施等，这些都反映在房价里面。除了有些二三线城市房市风险比较大外，邓永恒认为一线城市的房市出现类似美国次贷危机那样的崩盘概率较小。北京大学汇丰商学院金融学教授、中国银行业协会首席经济学家巴曙松日前在“2017年观点年度论坛”上表示，既认房又认贷在历史上确实属于比较大的调控力度，从历史数据来看，一般市场短期会有所降温。巴曙松认为，短期内房地产危机爆发的可能性较低，但是要关注局部风险。中国的居民杠杆率未必那么高，但是确实要注意这个风险，中国与国外成熟的经济体相比，优势就是居民负债率不高，但是也有劣势，就是居民财富积累的存量小，承担债务的能力是相对弱的。不过他提醒，中国的房贷收入比这一指标出现了明显的上升。除此之外，巴曙松通过统计数据，结合目前的背景，总结了房地产市场新的趋势：一、成交量确实在下滑，热点城市的需求短期内受调控的政策抑制，重点城市每周成交量的走势开始呈现一定的回落；二、土地供应受限，热点城市供需缺口加大；三、房价走势平稳，热点城市房价上涨压力虽受调控抑制，但不容忽视；四、充分流通：二手房已成为满足热点城市需求的主力；五、租赁市场进入发展快车道；六、信贷环境收紧，房地产开启去杠杆：转杠杆成效不明显；七、开发投资增速持续放缓。从统计数据看，房地产的开发投资、商品房销售面积增速开始出现一定的回落；八、开发企业集中度提高；九、环一线城市圈效应进一步显现：城镇化发展到新阶段。【关注】【市场】【楼市】【观点】【政策】以上信息仅供参考，最终以开发商公布内容为准。郑重声明：腾讯房产拥有本网站内所有资料的版权，并未授权任何网站。媒体、同行在转载时，必须注明出处(腾讯)，否则腾讯房产将依法追究其法律责任。
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[来源:] [作者:慎坤] [编辑:夏博]
　　“既不同于美国，也不同于日本，中国房地产所处阶段是调整期，但不会崩盘。”这是住建部政策研究中心主任秦虹7月11日在首届楼宇经济论坛上发出的声音。“中国与美国不同，中国不太可能出现美国这种大面积的泡沫破裂。”
　　秦虹给出了三组数据，第一组数据：中国的房贷政策是非常严格的，中国有全世界最高的住房首付，首套房的首付一般是30%，二套房的首付一般是60%，像北京等一些城市二套房首付达到70%。而且中国家庭住房的平均贷款年限低于10年。
　　在首付比例的差别外，秦虹又给出了第二组数据――“2012年不同国家家庭住房贷款余额与GDP之比”的数据。美国超过50%，英国接近50%，法国超过40%，日本超过20%接近30%，而中国低于20%。“由此判断，目前中国房地产市场的市场调整，不会出现大面积的断供现象，也不会出现大面积的抛售。”
　　第三组数据是：“日本的房地产市场经过两次大跌，一次是1975年，一次是1989年。数据显示，1968年的时候，日本的家庭户数与住房套数之比是1：1，而房地产大跌的1989年，此比值为比1：1.3，也说是有住房套数多于家庭户数30%。”秦虹进一步指出，日本在上世纪70年代初时城镇化率已经达到76%，到房地产泡沫破裂的90年代初时，日本的城镇化率已经接近停滞了近20年。
　　“我认为中国不同于日本，目前中国的城镇化率是53%，按照全世界一般水平，中国的城镇化率还要提高十几个百分点，即使到70%的水平，还有很大增长空间。”秦虹指出，这意味着中国每年新增城镇常住人口近2000万人。
　　中国楼市究竟会不会崩盘?当然不完全是秦虹说了算，中国楼市与美日相比，有一定的特殊性，那就是政府在极力推动维持楼市泡沫，使楼市成为政府主要的敛财工具。如果按房价收入比来计算，中国楼市早就该崩盘了，之所以持续出现单边上涨行情，与政府实行的土地财政以及捆绑GDP的做法大有关系。
　　多年来，分析师一直在警告中国处于庞大的房地产泡沫当中，随时都有可能破裂，并且带来非常可怕的后果。可是中国房地产市场依然高速飙升，政府依然无休止地高价出让土地，开发商依然不断推高房价获取暴利。这样的利益共同体让中国楼市繁荣疯狂了十年之久。
　　《财经网》7月11日报道，美国浑水公司(Muddy Waters)创始人Carson Block在接受英国《金融时报》采访时称，中国面临“巨大的信贷和资产泡沫”，大量贷款进入非生产性资产领域，这就引发高额坏账风险。一旦房地产和投资泡沫破裂，GDP增速就将大幅放缓。按照Carson Block的说法，以今年一季度GDP7.4%的增速计算，一旦房地产和投资泡沫破裂，中国GDP将降低至5.55%―5.92%。
　　他的理由是：中国那些投资于以房地产为主的固定资产资金可能恶化，因为回报将永远不可能超过成本。消费“不会抵消这笔坏账……但是，出来混总是要还的。在某种情况下，从大规模货币宽松得益的中国人最终将吞下货币高发的恶果。从这一点上看，事情在变得更好之前，必然变得更糟。”
　　的确，中国家庭消费在过去十年里上涨了7%―8%。但这只是告诉人们，究竟有多少GDP数据是被浪费掉的，是没有真实贡献的。家庭消费中仍有45%的“非多余的被浪费的GDP。这就意味着，GDP数据减去这些多余的被浪费的固定资产投资，应该比当前GDP数值低20%―25%。”
　　实际上，早在7月1日Carson Block就表示，中国制造业PMI创6个月高点的数据缺乏可信度。他一直对中国GDP的合理性和质量持怀疑态度。在接受CNBC采访时，Carson Block称：人们必须认识到，中国GDP数据是存在问题的。目前尚不可知真实的GDP数据究竟是多少。
　　中国楼市失控于10多年前，随着土地财政的扩张，强大的利益集团在各自的势力范围内展开了一轮又一轮的敛财运动，导致中国出现了历史上绝无仅有的房地产泡沫，也就是中国仅用10多年时间，一线城市的房价就跃居世界各大城市前列，而西方经济发达国家许多城市的房价历经上百年也未达到中国一线城市今天的价位。
　　自2003年以来，中国大大小小的城市房价都在轮番上涨，政府财政收入和土地出让收入暴增，地产商和炒房者包括权贵牟取了惊人暴利!实际上，房价疯狂上涨的根源是土地财政的抢钱和掠夺无法得到遏制所造成的，既得利益集团包括官员和专家在内，基于自身的利益诉求推波助澜，与房地产开发产商合谋造势，推动了中国各地房价一轮又一轮的疯狂上涨!城市的大规模拆迁，城中村的改造，新农村的建设等等，无一不是人为的在制造所谓的刚性需求或被动需求，而背后全是一双双贪婪掠夺的罪恶之手。
　　房价疯涨令中国的超级富豪所拥有的财富也在疯狂增长，在任何一个经济正常的国家，房地产业从来就不是富豪的主要发来源，在一个正常的市场经济充分发达而政府不过度干预经济活动的国家里，房地产业的平均利润率和其他工业制造业以及服务业基本上是一致的，不可能出现那种通过大规模圈地囤地开发房地产而一夜暴富的情形。
　　中国却是个特例，一个涉及13亿国计民生的领域却成了一个制造富豪的暴利产业，房地产开发商所拥有的财富又完全取决于和政府官员之间的私下交易。这种交易导致了一个严重后果，那就是谁与政府有重要关系或与主要官员能够达成默契，谁就能够获得最好的土地，谁就能获得暴富的机会。几乎所有因腐败下台的官员都从房地产商手中获得过巨额贿赂，也几乎所有涉及房地产领域的官员都从房地产商手中获得过贿赂!
　　中国楼市乱局，完全是照搬香港地产大佬为香港量身定做的开发模式，其恶果除了高价卖地造就一夜暴富的大佬之外，坑苦害惨了高达十亿的中国人，使中国人对政府的房地产政策越来越不满。香港财政收入一半来自土地，如土地预付款、房产开发商上缴的税收及房产税等等。而香港为数不多的富豪则牢牢控制了整个香港，香港富豪与港民之间的关系类似封建时代的地主与佃农，而行政官员只不过沦为富豪的打手。
　　香港扭曲的房地产开发模式，根源于大英帝国的殖民地政策，换而言之，在于其殖民地经验。众所周知，鸦片战争之后，香港被大英帝国接管。但从法理上讲，香港的所有权从来都不归于英国，一直属于中国，英国只是租借而已。租借的殖民地本质造就了香港的殖民地政策，而殖民地政策又造就了香港的高房价高地价。
　　香港的房地产开发模式，即高地价、高房价、高公屋居住率。这种模式下，政府以高价将土地出卖给开发商，房地产开发商以高房价在市场交易。在这种制度安排下，尽管香港税收低，但是社会绝大多数财富通过房地产市场流向了政府(如政府庞大的土地基金)与房地产开发商(香港的最富有的人基本上都是通过房地产市场起家的)，造成了严重的社会财富两极分化。同时，由于房价过高、公屋率过高，整个香港居民的住房福利水平严重下降。这不仅表现在香港居民的住房面积过小，而且表现在香港绝大多数居民所住房子的周边环境恶劣。
　　而中国十几年来，正是利用这种扭曲的制度操纵，把香港房地产开发模式发挥到极致，极少数人结合政府权力----银行国有资金----民众血汗钱聚沙成塔，以创纪录的速度掠夺全社会财富，神奇的创造出财富金字塔。在中国高地价高房价的垄断下，极少数人占有大量财富而且是不创造价值，不创造竞争力的财富，使民众生活陷入困境，实业陷入高成本，城市失去竞争力，一代又一代中国人陷入无休无止的绝望之中。
　　在地价房价飙升的时代，真正需要住房的家庭已经被中国房地产市场彻底抛弃。正如白岩松曾经调侃的那样：其实在北京也好，或者说是上海也好，对于普通的，绝大多数的中国老百姓来说，生活在这个城市里的老百姓来说，当房价超过1.5万元之后，其实涨不涨跟大家没关系了，大家的注意力恐怕不再关注，你说3万元涨到4万元有什么区别，反正买不起。
　　无论未来楼市走向如何，单边持续上涨的行情也该终结了，但愿新一届政府的反腐能让全民受益，让高悬的房价回归理性，这是绝大多数人的美好愿望。
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集团报刊系列王健林：中国楼市不会崩溃
　　 大连万达集团董事长王健林18日出席亚洲金融论坛时表示，西方早于20年前就有人表示中国楼市会崩溃，但至今仍未兑现，因此他不相信未来中国房地产市场会出现崩溃。　　 他认为，海外学者、专家应站在中国立场看待问题，现时中国住宅市场的最大问题在于三、四线城市供应太多，预计需要4至5年时间消化。然而，三、四线城市的住宅交易量虽然大，但交易金额占比比较少，而一、二线城市楼市则相对健康，如果中央一下子放宽北上广深的调控，成交会立刻上升，中国对楼市应该实行分类调控政策，对一线城市限购、二线城市予以一定限制、三四线城市则放开。　　 至于商业房地产方面，他认为，该类项目出现结构性过剩的现象，例如在沈阳、成都的商业区内，有多个项目同时落成。不过，他也表示，有部分三、四线城市供应过剩，但也有供应不足的。他还拿万达做例子，指万达把商业和地产分开，保留商业部分去地产化，从而使万达在该领域业务近两年都实现双位数增长。他还说，一线城市的回报率最低，因为地价最高。　　 另外，王健林还表示，旗下飞凡卡将很快在全国公交系统打通，并把信用卡功能结合起来，今年目标为5000万张发行量，2020年达到5亿张。他还透露，未来会将旗下的O2O金融支付平台“飞凡网络”分拆上市，并说该业务原本是用于支援商业服务的，但随着商户及个人用户增加，到2020年用户将可达8亿人，从而成为大型的金融网络平台，经营支付及贷款等业务。他指出，透过发卡可降低资金成本，为个人与商业机构的贷款业务提供资金，到2020年时网络信贷额可达3000亿元。　　 王健林还说，虽然阿里巴巴的支付平台“支付宝”发展迅速，但飞凡网络可连接购物商场的网络，并为用户提供消费体验，即使网购发展迅速，但线上购物不能取代在商场的实体消费。　　 他还表示，中国企业走出去是大势所趋，而全国对外投资近年也不断增大，集团未来会在娱乐、体育等方面进行并购，以利用所收购公司的上游资源，目标在2020年集团收入可达1000亿美元，当中三成以上来自海外业务。　　 在谈到万宝之争时，王健林表示不方便评论，但个人比较支持王石。而谈及美国加息问题，其指出，美国加息后，见到全球资金回流美国，但他认为，未必不利于全球其他经济体，而美国资金过剩也不是好事。(证券时报)
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2016楼市四大猜想 中国房地产为何不会崩盘
来源：凤凰房产
2015年，我国楼市经历了从冷清、转晴到逐步回暖的过程。在这一年里，330新政、央行降准降息、全面放开二孩等一系列利好政策的出台，让购房者有信心出手买房，最终实现了年底销量的翘尾。而这一波回暖是昙花一现还是绝地反弹的开始?2016年伊始，多位业内专家大胆预测，以期在纷繁复杂的市场现象中窥探出中国楼市新一年的轨迹。
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