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中国房价或二十年后最便宜 房子将严重贬值
来源：商业见地网
12月14日召开的中央政治局会议，作为中央经济工作会议之前的定调会，对明年的经济工作提出总的要求和政策的着力点，为即将召开的中央经济工作会议确定一个政策基调。
12月14日召开的中央政治局会议，作为中央经济工作会议之前的定调会，对明年的经济工作提出总的要求和政策的着力点，为即将召开的中央经济工作会议确定一个政策基调。
中央政治局会议谈及明年的经济工作，在政策目标上，将“稳增长、调结构、惠民生、防风险”视为明年经济工作的核心目标，并且将“稳增长”仍然排在第一位。而“稳增长”的关键则在于能否如会议所提出的。
“抓住关键点、打好歼灭战”。其中，房地产市场能否稳定，可谓关键的关键。
继11月10日中央财经领导小组会议上发出“化解房地产库存”的信号之后，本次政治局会议再次明确提出“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。”
这意味着，面对房地产供应结构性过剩的巨大挑战，2016年，在房地产政策层面，中央将通过力度很大的组合拳帮助稳定房地产的预期，从而在某种程度上稳定中国经济，避免房地产投资的持续下滑的风险蔓延到金融领域，引发系统性的金融风险。
从今年前11个月中国经济与房地产投资的表现看，今年经济持续下滑，房地产投资的明显下滑是主要原因之一。
尽管受今年“两会”以来房地产刺激政策的影响，包括一线城市在内的部分城市，房地产销售回暖的迹象很明显，但房地产投资却仍然持续下滑，到了11月份，房地产投资的增速下滑至1.3%的低点，已经连续22个月下滑。
1-11月份，房屋新开工面积140569万平方米，下降14.7%，降幅扩大0.8个百分点。其中，住宅新开工面积97077万平方米，下降15.3%。房屋竣工面积72413万平方米，下降3.5%。
而商品房待售面积在10月末68632万平方米的基础上再创历史新高，达到了69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。
待售住房库存量高企，尤其是三四线城市去库存化压力极大，这个问题依然没有解决。
机构数据显示，目前70个大中城市中，去库存周期超过12个月的城市多达27个，其中北海去库存周期高达30.1个月，烟台26.4个月，荆门25.5个月，呼和浩特24.9个月，三亚也多达23个月。
社科院报告则表明，当下房企库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。
销售和投资冰火两重天的背后，折射出中国绝大多数的城市住房供应严重过剩的事实。
回顾中国房地产调控政策的变迁，从过去最早的“抑制房价过快上涨”，到后来的“增加有效供给”，到今天的“化解库存”，说明中国房地产已经迎来了真正的行业转折点：住房已经从以前的短缺到了今天的过剩。
在中国住房进入过剩阶段之后，房地产作为中国经济最重要拉动力的好日子基本已经结束，房地产已经从中国经济增长的引擎很有可能成为中国经济的拖累。
中国住建部提供的数据显示，包括农村在内，中国自有房比例已经高达89%。
无论中国的房价怎么涨，总会有一些房地产泡沫即将破裂，房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手，毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄。
事实上，如果剔除通货膨胀的因素，二十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。
说十年后房子便宜，是相对人均收入而言的，比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元，而十年后人均月收入是1万元时，房屋均价可能是每平方12000元，相对而言，房屋的价格当然比现在便宜多了，因此，现在高价买的房屋放到十年后非但不保值增值，还会严重贬值！
对比古今中外房价，中国现在的房价处在房价最高时期，以目前的房价，一个年收入8万元的家庭，全家不吃不喝整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房，这个代价是非常高的。
房价如果继续上涨，社会各方面都无法承受，既然无法承受，房价就失去了上涨的动力，也就是说现在的房价，相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。
中国已经实施了十几年的“土地财政”政策，随着“地王”时代的结束，“卖地财政”越来越难以为继，政府部门开始转变思路，将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变。
也就是向房屋持有人征收’物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入，这无疑会增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作为家庭财富的吸引力。
著名离岸资产配置专家刘磊认为，未来房地产市场另一个不利因素是人口红利的消失。
根据统计数据，中国0~14岁人口比重从上个世纪六七十年代到现在一路下滑，到2010年已经降为16.6%。在未来10年，中国23~28岁的生育旺盛期女性的数量将萎缩44.3%，如果生育率没有明显提升，0~14岁人口占总人口的比例将降至10%以下。
对此，人口学者判断，中国人口负增长的大势已定，21世纪中国面临的最大风险就是人口负增长造成的风险。即使现在开放了对二孩的限制，但就目前抚养一个孩子的耗费与居民收入的矛盾，也很难令政策带来拉动人口增长的效果。
中国社会现在已经步入“老龄化”国家，再过十年，中国社会将会更加衰老，年轻人将成为“稀缺”一代，对房屋的需求将会大幅度降低。
目前的社会中坚是60后、70后的这批人，这些人的消费能力和购买力无疑是整个社会中最强的，市场上购买别墅和豪车的基本上都是这批人，这些人中的许多人现在拥有不止一套高档商品房，而这批人的后代恰恰都是“独一代（独生子女一代）”。
十几年后“独一代们”也长大成人了，这些“独一代”从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平，请问“独一代”如何消耗这些房屋呢？只能或租或卖吧？可是指望同为“独一代”的同龄人互相“接盘”无疑是天方夜谭！
财政部最新发布的数据表明：今年1月到8月，全国国有土地使用权出让收入17599亿元，同比减少10950亿元，下降38.4%。如此大规模和大幅度的下滑，史所罕见。地方政府的钱袋子瘪了许多，持续多年的土地财政正面临着严重挑战。
我国政府收入，主要分为一般公共预算收入和政府性基金预算收入。
且看今年1月到8月的情况：全国一般公共预算收入103521亿元，同口径增长5.2%，其中地方本级一般公共预算收入4993亿元，同口径增长2.3%；全国政府性基金预算收入23399亿元，同口径下降29.8%，其中地方本级政府性基金预算收入20764亿元，同口径下降32.8%；全国一般公共预算支出102864亿元，同口径增长13.5%，其中地方一般公共预算支出10745亿元，同口径增长23.16%。
从结构上看，全国政府性基金预算收入占政府总收入的近二成，其中土地出让金占全国政府性基金预算收入的七成多。
土地出让金是地方本级公共预算收入的三倍多，可见地方政府高度依赖卖地款。地方公共预算支出总额比收入总额多了一倍多，严重入不敷出。
从增幅上看，地方政府公共预算支出增幅是收入增幅的10倍！加之地方政府性基金预算收入大降三成多，其中土地出让金大降近四成，地方政府的日子实在难过。
进入本世纪以来，我国房地产市场经历了飞跃式发展，土地出让金也呈暴发式增长，从2001年的1295亿元，持续增长至2014年的42606亿元，暴增32倍，年均复合增长率约25%。
随着“地王”时代的结束，“卖地财政”越来越难以为继，政府部门开始转变思路，将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变。
也就是向房屋持有人征收’物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入，这无疑会增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作为家庭财富的吸引力。
从地方债务对土地财政依赖程度来推测，从长期看地方有可能在商品住房上达到双极限：
即一方面有可能将地价房价抬高到极限，另一方面又有可能将居住用地的供应源源不断地维持到极限。从种种迹象看，特别是从住房库存数据看，这个双极限或许正在逼近。
此外，那些目前全国经济发达的地区，持续吸引外来人口流入，是促使房价不断走高的主要因素之一。
但是随着区域经济开发步伐的加大和产业资本向欠发达地区的转移，经济发达地区的总人口在十年内会出现此消彼涨的趋势。
2010年开始的“用工荒”已经是一个苗头，预计十年内经济发达地区的外来人口将会是负增长的趋势，一线人口的负增长会导致房屋需求减少，进而促使房价走疲、甚至下降。
从海外众多国家房产价格历史走势和减息周期（释放流动性）的关系来看，可以得出这样的结论：
如果房价处于历史高位，且房屋空置率居高不下（创新高）、租金回报低（创新低），交易量锐减的情况下进行市场救市，如降息，恰恰是为了规避市场的硬着陆、市场转向甚至是价格剧烈下挫的开始。
综上所述，由之前大规模资本去追求高增长的房产，应该转向了资本合理分流，追求回报周期稳定，回报率稳定的投资产品。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
袁振涛：星火要做
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分享一位二十年老物业人的成功经验心得 从事物业服务坎坎坷坷二十多年，肌肤之苦累算不了什么，有时候，真情的付出得不到业主的理解和认可，该说的说了，该做的做了，不该物业做的也想方设法去沟通、协助做，但回报的却是业主的不满意甚至冷嘲热讽，心理之累更是痛彻心扉。有时候，同一件事，同样的处理流程，但安排不同的人去做，效果却截然相反。所以，做物业服务光靠规范、标准、热情是不够的，关键还得靠人。用心的人，会发现潜在的人力资源，并加以合理利用;用心的人，会充分利用人与人之间关系的转换来达成组织目标。如今社会，人人为我，我为人人，用心服务，才能事半功倍。用心，矛盾迎刃而解李女士与王女士是上下层邻里关系，去年，因为楼上洗手间漏水，闹得两家很不愉快，物业客服中心协调了很长时间，社区工作站也多次组织两家协调，甚至建议受损方采取法律途径来解决，但一方认为不关我事，高高挂起;一方认为不光要修，而且对漏水造成的天花、墙面损失要求补偿，两方互不相让，陷入僵局。虽然没有发生大的冲突，但从此两家之间进入冷战状态，楼上的李女士对此事采取电话不接，闭门不见，一概回避的态度。楼下的王女士苦不堪言，始终缠着客服中心，要求尽快协调解决。今年六一儿童节，在客服中心和小区幼儿园联合组织社区文化活动过程中，细心的客服助理发现李女士和王女士的小孩都在这家幼儿园上学，于是和主任商议，可否找园长和老师协助安排亲子活动，让李女士和王女士都参加，通过孩子们的活动促进邻里情。在客服中心、幼儿园的精心策划及孩子们的介入下，当双方家长看到两双小手紧紧地抓在一起，相互帮衬，形同手足时，两双大手也不自觉地牵在了一起，最后的结果是，问题解决了，两家还成为了朋友。矛盾很容易被发现，但要发现解决矛盾的办法却不容易，往往需要工作人员的细心观察，发现潜在的人力资源;用心分析，转换思维关系，陈年矛盾才能迎刃而解。用心，事半功倍某小区80后业主王先生脾气古怪，性格暴躁。从不交停车费，一来横的就将车堵在出入口，小区主任好坏话说尽就是不听，甚至警察把车拖走仍不管用。最近，小区新换了一名主任，在收集小区老、大、难问题时，通过业主资料，发现王先生的父亲王老伯是一名退休老师，而且还在小区义工队义务劳动，为人通情达理，很有热心。通过进一步了解，王先生虽然有点混，但在家中是个大孝子，于是决定从王老伯这里打开突破口，说服王先生。当王老伯得知儿子这些情况后火上心头：我做义工，给人家讲道理，调解纠纷，没想到自己儿子竟然不通情理。没几日，王先生找到主任，坦诚不交停车费是有很多理由的，但不管什么原因，不交停车费确实不应该。多年老大难问题，找到了突破点，事半功倍。知已知彼，百战不殆。与人打交道也是一样，不了解，什么事情都按规范来，按程序走，有时候是走不通的。只有用心去了解，洞察客户的喜怒哀乐愁，找到共同点，找准切入点，才能事半功倍。用心，凝聚团队某小区入住不到一年，管理处主任换了几届，员工换了几拔。该小区远离市区，出行不便，周围配套设施不齐全，加之刚入住小区正是装修高峰期，诸事繁多，人员混杂，事难做、人难留。问题一大堆，但一直找不到解决问题的方法，人力资源部经理煞是费心，几经周折，公司开出了优厚条件，通过公司范围内公开竞聘该小区主任。新竞聘上岗的主任没有三扳斧，所谓的优厚条件成了改善员工关系、凝聚员工队伍的金钥匙，每月一次员工生日会;专门腾出一间夫妻房;员工加班，主任亲自把盒饭送到员工岗位上;忙里偷闲，带领员工到海边吹风，爬山观景;春节前夕，致员工家属的一封信，带去组织对家属的问候，告之员工的现状，让家属放心。特别是在对员工的培训上，完全改变了传统模式，按班组培训，让员工轮流当教员、轮流当班组长，全体员工都有机会站在领导的角度处理一天的事务，从而能全盘了解服务过程，员工的学习热情空前高昂，要你学成了我要学。将欲取之，必先予之。人与人之间的关系是相互的，当你为他人着想，为他人谋求幸福时，他人也会给你相应的回报，用心去做，用心对待你的员工，才能凝聚团队，留住人。当你的员工做得开心，甘心为你而做，而且看得到前途时，员工的工作热情能不高吗?拥有一支这样的团队，你服务的客户能不满意吗?小于刚到深圳时在某小区做保安员，没有高学历，没有背景，如今他已经回到郑州老家一大型物业公司做经理了。在一个雷雨交加的夜晚，保安队长查岗时，唯有他冒雨坚守在巡逻岗位，拿着根棍子，专找积水的地方捅，队长跟着他的背影不到一刻钟，衣裤皆湿;做助理后，一次主任安排他处理两户上下层漏水，结果楼下的业主给管理处送来了感谢信，楼上的业主给管理处送来了锦旗，究其原因，在处理过程中，需要与楼上楼下多次沟通、协调，有时小于在业主家等到凌晨，业主回来时，他在业主家门口蹲着睡着了，是小于的真情、用心，打动了两户矛盾关系的业主。几年后，小于成了主任，小区连续发生几起盗窃案件，为此，小于与众多员一起，守候一个月，吃住在管理处，周密部署，成功抓获现行盗窃嫌疑人。任何岗位，任何事情，只要用心去做，做多了，自然就有经验了，相信小于今后的路会越走越宽。用心，改变命运改变命运的方式有很多种，其中不乏学习、把握机会、敢于尝试等等，但归根结底是要用心，用心是根本、是基础，只有用心做好本职工作，用心做好每件事，用心对待你身边的每个人，才能赢得人和，才能改变命运。用心了，事情不一定能做好，不用心，事情一定做不好。所以，今天，你用心了吗?本文源自《城市开发》文/张云祥 深圳市南油物业管理有限公司
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