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房 源：0套
建筑年代：2012年
物业类型：别墅
地 址：水口风景区文化街
开 发 商：长兴县振宇房屋开发有限公司
物 业 费：3.0元/平米·月
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长兴县振宇房屋开发有限公司
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(原标题：国际社会劝美国勿退《巴黎协定》)
本文来源：山西新闻网-山西
责任编辑：王晓易_NE0011
共和党籍众议院议长保罗·瑞安也表示支持特朗普的决定，他认为《巴黎协定》 对美国不利，将对美国的中产阶级和低收入群体带来重大冲击。
从产能规模来看，可成和凯胜的最大客户（即苹果）均占据了他们较多的资源，所以很难有剩余产能来为微软和其它电脑公司提供服务，因此中短期内应不会对巨腾构成威胁，巨腾的市场份额将得以继续保持。
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新浪乐居地产下午茶：专家律师共话315“诚信月”
来源：新浪乐居
&&新浪乐居在今年3.15到来之际，邀请业内人士和相关房地产行业律师为购房者答疑解惑，汇集买房过程中的热点问题，教您如何正确维权，同时更好的倡导今年315消费与服务。
&&本期嘉宾是：
&&陕西至正律师事务所执行副主任兼合伙人 李文喜
&&陕西雄狮房地产开发有限公司副总 王雷
&&新浪二手房经理 李宏亮
&&西安新浪乐居微博运营总监 蒋梦瑶
&&新浪乐居网友& 天清气朗
地产下午茶全体嘉宾合影
&&我们在每年315期间都会对网友发来的维权案例做了一个整理，今年我们整理到一些案例。平时我们也会跟网友进行一些沟通，但毕竟我们是媒体，不是法律权威人士，所以在某些问题上我们只能把过往的一些经验给大家做一个分享，但是从法律的层面上怎么去做，给网友哪些合理合法的建议，我们是不足的。所以我们今天请陕西至正律师事务所执行副主任李文喜从法律上、维权案例的角度上，给网友一切切合实地的指导，从现有的情况下最大限度的去维护我们个人的合法权利，让我们的消费者权利不受到侵害，看看在座有哪些建议。
&&马晔：今天是西安乐居的一个栏目，就是地产下午茶，把开发商代表、律师代表、网友代表请过来聊一下，我们这边也收集了一些网友的案例，请各位从专业的角度，给网友分析一下，这个事情应该怎么处理，基本上是聊天的形式，也不会搞的太严肃和拘谨。我们在每年3&15期间都会对网友发来的维权案例做了一个整理，今年我们整理到一些案例。平时，我们也会跟网友进行一些沟通，但毕竟我们是媒体。不是法律权威人士，所以在某些问题上我们只能把过往的一些经验给大家做一个分享，但是从法律的层面上怎么去做，给网友哪些合理合法的建议，我们是不足的。请大家给网友一些意见。案例1：去年与某楼盘签订了购房合同并付了首付款，但银行贷款审批时发现我有多起信用卡逾期还款所以拒绝放贷，我没有能力一次性付款，房子买不成了，想退房，但售楼员称合同已经在武汉市房管局备案了，无法办理退房。我这20万元的首付款什么时候能要回来？
陕西至正律师事务所执行副主任兼合伙人 李文喜
&&李文喜：我先简单的说一下，像他碰到这种案例，我认为已经不是一个有争议的问题了，因为类似的问题发生过很多，所以在法律条文中已经设定了这样一个条款，最高人民法院关于商品房买卖合同、买卖纠纷的若干意见中把这个问题列出来了，购房者、开发商以担保贷款的方式签订购房合同的过程中，由于某种原因贷款无法办下来，这个合同无法继续履行的情况下，赋予了双方解除权，因为购房者自己的信用原因，银行不批贷款，自己又没有能力一次性支付全部的款项，有权利选择解除合同，接触合同带来的后果，就是开发商把20万退给他，如果房子交付了，他把房子交给开发商，这里就涉及到是否有责任的问题，开发商把20万退了，把房子也退给开发商，但是双方的损失怎么办呢？存在这个问题，购房者明明知道以前有过不良信用记录，银行贷款是必然办不下来的，他还抱着侥幸的心理，能办下来就还款，办不下来再说，在这样的情况下，消费者主观上就有责任了，明知道存在信用不良记录，还去办这个手续。
&&从这个角度来看，当发生了购房者有过错的情况下，导致这个合同无法继续履行了，这个损失购房者是要承担的，开发商在房管局办了网签了，现在还要撤回来。另外一种责任可能是开发商的责任，比如说开发商自己的原因，导致银行不给办，银行不是有时候单独看购房者，也看开发商提供的担保能力怎么样，能力不行办的很小范围，也可能给了100家审批80家，由于开发商原因导致办不下来，开发商要给购房者赔偿损失，包括了直接带来的经济损失。
&&如果双方都没有责任的情况下，购房者也不知道自己有不良记录，开发商置业顾问也不知道，双方都没有过错，直接就解除合同，双方不追求过错，这属于类似不可抗力，一般处理方式就是这样，这个案例里面，如果双方没有过错，就是退房、退钱，一切解除。
&&马晔：这件事，您站在开发商的角度上，您是怎么看的？在双方利益都能满足的情况下，怎么能把这个矛盾趋化？双方都能达到一个满意的结果。&
&&王雷：大的开发商要维护自己的信誉，大家互不追究，这是最直接也是最方便的解决办法，有的时候碰到一些问题，不一定完全是客户本身的信誉问题，可能里面会存在一种可能性，觉得这个房子不想要了，为了不造成损失的情况下，找到一种借口，给银行说我信誉不好，给银行说我不能提供相关的信用证明，这样也有可能购房者也退房，开发商这一点比较难把握，大的开发商退就退，不会对我造成很大的影响，没有心思在这个小事情上纠缠，我想我所经历的这一块，直接就和解了。普通消费者跟开发商较量的话，还是实力弱，一个是大的开发商要维护自己的信誉，原则上一般都会给退的。
&&蒋梦瑶：有没有接触过，或者听说过这样的案例，一种是开发商的原因，所以没有拿到贷款，要向消费者赔偿损失？
&&王雷：这种情况还没有碰到过，消费者退房，拿到钱，相对是比较弱势的，无非开发商有违约的情况，造成了消费者利益受到损失了，消费者会来追究开发商的责任，从客户心理角度来说，能把钱要回来就很好了。
&&李宏亮：开发商确实没有什么独到的见解。
&&马晔：购房者购房过程中会有一些状况出现，入住的时候权利得不到保障，现在物权法不健全，有没有做法可以给消费者说一下呢？开发商有什么做法呢？
&&王雷：有很多时候，房地产项目本身它不是一个标准化作业，或多或少都存在交房过程中，存在一些质量方面的问题，一些服务方面的问题，这是不可避免的。
&&在买房子的过程中，有很多时候其实客户和开发商的信息是不对等的，这是非常普遍的，开发商的信息量要比客户的信息量大得多得多，开发商会做一些前期的说明，像万科这些企业，他们拿到这个项目的时候，会对周边的环境做一个评估，比如说旁边要建一个垃圾收购站，会有对生活产生影响的设施，消费者买的时候就会标注上，客户就会根据这个做出选择，之前会告知你，买之前就要做衡量了，相对价格就要便宜一些，之前尽量做一些前期的铺垫，告诉你环境不太好，或者存在哪些问题，这就避免了后期引起不必要的纠纷。尽量的让信息能够对称，这个东西没有什么捂着、遮的，到交房那一刻，所有的都会呈现给消费者，要想解决矛盾的话，尽量把这些问题考虑周全，可以告知消费者的尽量去告知，这样后期的问题就会少很多。&
&&马晔：开发商有义务在前期告知消费者信息。
&&王雷：对，整个开发一个项目有2、3年的时间，这个过程中会造成一些问题，如果事先知道了，尽量告知消费者，后期就会减少很多的麻烦。
&&我其实碰到过这样的事情，我之前做了一个项目，开盘的时候挺好，路边的房子，后来政府在路边架了一条高压线，我们不知道，客户也不知道，高压线架起来了客户来找我们，说高压线有辐射，弄的开发商也很被动，最后我们就说，如果觉得这个东西对你有危害的话，可以退房，我们开发商会做一个环评，到底这个地方的高压线会不会造成对身体的辐射，就是采取这两步解决问题。一个是可以退房，一个是做出环境评估。&
&&蒋梦瑶：其实高压线有没有影响呢？
&&王雷：因为距离足够，对于我们来说，我们没有必要在这种事情上隐瞒客户，你在某些方面也是一个消费者，只是你在这个公司工作，到底对人体的伤害有没有，开发商也不知道，开发商也害怕，万一住上3、5年，因为辐射造成了这个病那个病，真的有问题了，那时候再纠缠开发商就更麻烦了，我们就客观的做了一个环评，还花了几万块钱，请环保局做环评。&
&&李文喜：我是给陕西移动公司当法律顾问当了7、8年，移动公司经常被告到法院的一个原因，发射塔离家太近了，很多人就起诉移动公司，严格的按照环评检测，它永远是合格的，这是没有办法的。
&&王雷：中国就没有这个标准。
&&李文喜：移动公司做一个无辐射的报告出来，哪怕发射塔在你家楼上也是合格的，从老百姓的感受是不一样的，第一心理上，不管有多大辐射，首先心理上有阴影，第二个确实它客观存在，有的人很敏感，有一点都反应出来了，这个制度不是很清晰，不是很完善，如果按照欧洲的标准，这发射塔就没有办法放了，城市非常密集，这个问题不是那么容易深究的，就跟食品一样，咱们国家很多食品要深究就吃不成了，这是标准问题，心理作用是第一位的。
&&马晔：很多时候消费者纠结的不是这个到底有没有危害，而是为什么前期不告诉我们。
&&王雷：前期会告诉消费者不知道的信息。
&&李文喜：购房者确实是很弱势，举一个例子，签合同的时候，不管是大开发商还是小开发商，消费者想改合同都不行，要么签字，要么就是别买，违约为例，逾期交房按1%的违约金赔款，逾期一天也是1%，逾期3年也是1%，这个消费者就没有办法选择。交房的时候严格说应该有竣工备案标准，才可以交房，事实上交房，购房者心理就是好不容易买了房子，赶紧住进去，开发商的心理，就是哪怕没有竣工备案，到期了把房子让物业公司一交就可以了，先把钱交了，才给你发钥匙，才到房子里面去看，这是通常的做法。大部分的消费者也是顺着做，看完以后，哪个地方不好再处理。这样导致的结果，就是大部分人按现有的规则做，只有个别的人，确实是富有挑战精神的人，我必须先看房，没毛病了我才领钥匙，我才去交各种费用，甚至我还要看竣工备案表，没有竣工备案表，严格来说这个房子还不属于合格的房屋，这种较真的人特别少，开发商也特别容易处理。总体上来说，在目前的社会规则下，开发商是非常强势的，对于购房者来说，在目前的这个社会规则下，能做到的就是第一，就是选品牌，大品牌的最起码不会胡来，第二个自己也要事前多了解一些，多调查一些，这样的话，才可以有效的防止未来发生纠纷，造成后悔莫及。
陕西雄狮房地产开发有限公司副总 王雷
&&王雷：买房子对每个人来说都是非常大的一件事情，我觉得品牌的影响体现的比较明显，比如说你买的大品牌的开发商，相应整个服务体系是比较完善的，遇到的问题也比较多，对存在的问题都非常清楚，交房的时候它能够提前的把这些问题规避掉，规避掉了，交房的时候相应比较顺畅，碰到一些善后的问题的时候，它会有厂家进行直接维护，这样对消费者来说，保证了这一块的权益。
&&网友天清气朗：有没有维护的什么限制？曲江万科那个项目，厨房的下水已经连换三次了，万科的物业大家都知道没有什么说的，坏了就换，已经换了三次了，碰到这种情况的话，这可能是一个特例，作为买房人自己来说，我肯定不会容忍这种事情再发生，遇到这种问题应该怎么处理？
&&李文喜：这恐怕应该是开发商负责任，设计是不是存在问题。
&&王雷：如果换了三次，第一次可能是管子质量问题，换了三次不可能是质量问题，可能是设计上存在的问题，可能要找开发商了，必须把设计院找来看是不是设计的问题。
&&李文喜：我对设计院也了解，设计院很多时候，选择设计师也是很重要的，很多设计师的本事，就是天下设计到处抄，有的细节上的东西，画具体的施工图，也是随便找一个毕业生画。
&&网友天清气朗：一般设计师就是一个画家，画一个效果图就敢收钱。
&&李文喜：很有可能是设计的问题，这个问题一定要找到根源的问题。
&&网友天清气朗：开发商说他们也处理不了，只要你报就过来修。
&&李文喜：那不可能，这解决不了问题，这必须找一个专家过来看。
&&王雷：房地产这个行业是一个手工活，没有一个标准。存在这个可能性，这个问题必须要跟设计院沟通，由开发商找设计院，因为你没有图纸，不知道水暖是怎么走的，找一个工程师过来看看。
&&网友天清气朗：房屋使用说明书里面应该有图纸吧？
&&王雷：没有，施工图只有开发商自己留着，还有建委会存档。
&&网友天清气朗：两书一表的话，房屋使用说明书里面都有什么？
&&王雷：都是很简单的。
&&网友天清气朗：哪些是承重墙，哪些是非承重墙？
&&王雷：这个是要跟物业进行沟通的，精装房不知道有没有这个，哪个地方能动，哪个地方不能动，这个会给你说明的，砸墙的话，物业公司会过来给你说，这个墙可以砸，那个墙不能砸，否则把剪力墙砸了，房子质量就存在问题了。一般情况下，大的问题应该不会有，主要就是一些小问题。
&&我提到了关于合同这一块，它是制式的，交房的时候要先交钱再拿钥匙，我站在开发商角度说一下，这里面存在另外一种可能性，这种可能性是什么呢？开发商做这个东西是大规模的生产，大规模生产的时候可能会存在某些环节监督不到位的情况，比如说门装斜了，里面的墙歪了，这肯定是有问题的，像这种小的问题，在你验房的时候会出现，出现的会非常多，有的客户买的房子不是住，是投资的，如果看房子所有问题都存在，我房子不收了，你给我修，这时候物业费怎么办？后期社区的维护怎么办？一搞搞的两年不来收房，开发商也很难受，后期给你办证的手续都来影响，拿着合同找你，你两年之内没有给我办下证，你违约了，规定期限收房，原因也在这里，因为存在这种客户，我买了房子不住，所以收不收房无所谓。
&&网友天清气朗：比如说两个月之内不过来收房，不管因为什么原因，必须过来把房收了，这个是不是必须登报报名收房的最后期限？
&&王雷：开发商发入伙通知单的时候，就是这样，开发商会给你发一个挂号信，你如果先拿钥匙，再验房，发现了各种各样的问题，我就不要钥匙了，然后好长时间不露面，这就存在刚才说的问题了，开发商也存在两难的情况。前提条件是你必须把房收了，我们再考虑给你维修。
&&马晔：这也是现在存在的一个情况。
&&王雷：按道理是先要验货，以前碰到过这种情况，先验了货，然后把开发商亮到一边，所以现在开发商必须让你先交钱，然后拿了钥匙，再验房。有那一雷的客户存在，开发商为了减少自己后期的麻烦，如果一个项目存在几十户这样的情况，几个项目下来就把开发商弄的焦头烂额了。
&&李文喜：有一个项目叫银领花园，购房者就是按照这个模式交钱、领的钥匙，等他打开门一看，窗户是一个高窗，就像监狱一样，收房以后才看到，一下子就火冒三丈了，就要打官司，按照这个规则，你收了房，该交的钱都交了，改也改不了，因为外面被利用了，窗户只能做成这样，不得已，最后通过打官司的情况，把这个问题解决了，这个极端的例子，说明了保护开发商的同时，把善良的购房者一并打击了。
&&王雷：这是比较矛盾的，到底是先验房还是先交钥匙。
&&蒋梦瑶：已经交了房了，才发现这个问题，如果通过法律维权，成功的可能性有多大？
&&李文喜：成功的可能性非常大。
&&蒋梦瑶：如果真正的存在问题，通过法律途径还是可以维权的。
&&李文喜：如果可以先看房，就不收房了，解除的办法更轻松一些。
&&马晔：还有一个案例，去年9月我在一个楼盘交了首付款。因为我是外地人，没有武汉的社保或纳税证明，缴首付款前曾经咨询过售楼员，他称可以帮忙搞定。去年底，售楼员称无法帮我办理相关买房证明，买房卡了壳。现在，因该楼盘涨价，售楼员要求我退房，准备将房子加价后卖给其他购房者，开发商不仅没帮我买成房子，还耽误了我的购房时机，这种情况买房人怎么维权呢？
&&李文喜：像这个购房者的情况，从这个案例描述来说，他应该已经买不成房了，因为没有当地的证明和社保证明，无论怎么样这个合同是无法继续签订了，实际上这个合同在我们法律上，合同法里面有一个规定，叫先缔约责任，合同双方抱着一个良好的目的签合同，但是由于某一种原因合同签不成了，这个原因可能是一方不诚信，或者一方违背了良好的诚信原则，造成了合同无法签订，具体到咱们这个案例，就是因为这个人不具备购房资格，这个置业顾问给他说，我可以给你办，有时候确实可以办来，没办来对这个购房者来说上当了、受骗了，耽误了一年，本来房价5000，现在6000，可能选别的房子早都买了，这种情况下双方不是合同关系，没有签合同，只是抱了一个良好的期盼，你把我的手续办下来就签了。
&&合同法修改前，这种情况真的没有办法处理，就相当于一个人把一个人蒙了，合同法确定了缔约责任以后，有一方故意隐瞒事实、真相，或者有不诚信的行为，这个时候责任方给对方造成的损失，在合同不签订的情况下，要付赔偿责任，这个置业顾问因为他的原因，你承诺的要办没有办成，承诺的还是不合法的事情，置业顾问代表公司承诺，这个就违背了诚信原则了，你的原因造成了购房者买不到房子，耽误了购房时机，这部分的损失购房者可以向开发商要求赔偿，这个消费者没有责任。
&&马晔：给的是口头承诺啊。
&&李文喜：这是证据问题，如果开发商、置业顾问不否认这个事情，我就是办不下来，我告诉你办不下来，证据问题，通过录音或者其他书面的东西，只要可以证明就可以了。如果完全是口头的，举证存在问题，是另外一个问题了。
&&马晔：一般买房前把定金都交过了，因为交过定金了，才会执着买这个楼盘。
&&李文喜：购房者真的是后悔了，一般也不罚钱，就给你退了。
&&马晔：因为本来就是一个不合法的承诺。
&&李文喜：一个愿打一个愿挨，有责任也是双方各打50大板。
&&马晔：有一个关于二手房的问题，在二手房交易过程中不是很透明，购房者购买的时候也不清楚交易过程中，会出现什么情况，去年在通过中介买了一套二手房，付了各种费用，给了钱以后没有收据和发票，怎么办呢？
&&李宏亮：这个肯定是不合法的，费用不透明性，对购房者和卖房者都造成了一个很大的心理伤害，交易的过程中，购房者卖一套房，都会考虑到我会不会被中介骗，或者买房的人，会考虑中介会不会骗我，中介和卖房者一起骗买房者。目前的话，首先最大的不透明就是吃差价这一块，这一块需要购房者、买房者，需要三方签订合同的时候必须在场，可以避免这个问题。中介费、担保费、贷款费，现在一般中介公司收费都是比较透明的，网友经常会感觉到，中介收费不合理，或者中介收费多了，这是很多网友不想掏中介费，导致中介公司的经纪人想从其他的交易环节的其他环节骗取这个，骗取应拿到的中介费。还有一个，整个交易中，作为购房者和卖房的业主，购房者买这套房子的时候，很多中介公司会建议业主和客户不能见面，中介一是防止双方自己成交，第二有一部分中介在中间有吃差价的行为，我建议购房者在买二手房的时候，最好和中介和卖房的业主三方谈，谈完以后，买卖双方按照中介的收费比例缴纳费用。
&&马晔：是不是应该处正规的发票呢？
&&李宏亮：按照规定应该出正规的发票，现在很多卖房者是个人，觉得要这个发票没有必要，就是中介公司出一个佣金服务费。在整个交易环节完成后，中介只是撮合买卖双方成交，成交后的服务，很少有中介公司做服务的。
&&蒋梦瑶：前一段时间有一个新闻，说易中天买房子，买的二手房，中介和业主直接成交了，中介打出横幅，说易中天吞掉了中介公司几十万。
&&李宏亮：这个情况每个中介几乎都会遇到，每个城市的中介都会遇到。
&&马晔：聊一下最近20%个税的问题，在二手房交易过程中，有一部分人之前有多套房，也不属于投资，现在出现了这个政策，他们该如何出手房子呢？
&&李宏亮：现在有两套房子，如果这个房子作为投资的话，目前在这个市场中卖也不是一个最佳的选择，现在政策的细则也没有出现，政策细则出来以后，对买卖双方的影响是相互的，不是单方的影响，作为购房者，考虑得是这个政策出台前，我要买一套房子，如果20%个税要加的话，业主可能把20%的税转嫁到买房人身上，买房的成本就升高了。
&&业主要卖这个房子，如果20%真收了，是不是房价要等价升高，我这个房子就买不出去了，目前这个市场情况来说，如果这个房子要卖，要根据目前周边小区的房子成交价格，做一个价格衡量，问一下中介、行家这个房子应该是什么样的价位。
&&马晔：换句话来说，西安二手房市场不是很活跃，你觉得20%的个税出台，会不会刺激二手房的交易呢？
&&李宏亮：短时间内，可能会刺激二手房的交易，西安二手房价格和新房价格基本上是持平的，如果征收个税二手房价格会增高，第二个会导致本来西安新房成交和二手房成交比是7：1的比例，导致很多购房者直接选择新房，而放弃二手房。
&&马晔：新房价格会上涨吗？
&&王雷：这个新政出来必须有细则，是为了打击投机和投资，把本来买二手房的人，全部推到一手房市场，二手房市场供应量就这么大，突然增加了需求量，肯定会抬高二手房市场的房价，因为需求发生了变化，肯定二手房价格要抬高，反而加重了买房人的成本。二手房其实从目前行情看，其实中介费大部分是买家承担，如果再加20%，增长10%对于买家来说都是很重的负担，买二手房的人，除了对地段的需求以外，相对要求的是价格便宜，如果增加20%个税肯定是更贵，对于没房子的客户来说，反而是加重了买房的成本，抬高了价格，这个政策必须要有一个很明确的细则。
&&蒋梦瑶：上次跟李律师聊，说很早就有这个说法，不算是新政，大家知道这个政策很早就有，会不会对买房人的心理造成一个影响？
&&李文喜：这个新政要放在一个大背景情况下看，昨天晚上我看中央二套采访陕西省长娄勤俭，我们省长很自豪，他说我们陕西省保障房建设在全国排在前列，这也是为什么西安市的房价不高的一个原因，国家出台这个政策，其实是着眼于一线城市，还是居高不下的房价，不是针对像类似于西安这样的城市，本来房价就不高。所以，这个政策实际上还是想把房价继续往下打压，个税这个问题，其实在法律上早都有了，包括我最近办了一些收购的法律事务，所有的问题都面临个税的问题，我最近办了一个项目，是几个亿的项目，一个公司有一块地，把地卖了，由于转让只能用股权转让的方式，股东一下多了几个亿的资金，然后20%的个税，先交几千万，法律上关于20%早就有了，只是实施过程中没有那么认真执行，有一些省份、地区认真执行了，比如说超额部分、增值部分，就是个人所得就要缴，咱们只是不追究，税务机关放任了。
&&国家出台了这个政策，落实到西安市，这个细则也不好细，本来成交量就这么小，再一打压，最后就没有什么意思了，从税收这个角度收不了多少钱，这个政策还要看细则，个税这个法律早就出台了，就是看怎么实施，我觉得这个咱们拭目以待。
&&蒋梦瑶：只能继续观察下去了。
&&网友天清气朗：拭目以待是不是解释为就这样吧。
&&王雷：国家要求一季度前各市的细则必须出来，从西安市的地位来说，价格跟城市地位还是不匹配的，不是说偏低。周边所有城市的房价都要比西安房价高，西安工资水平低。
&&蒋梦瑶：西安有一些区域的房价还是比较高的。
&&王雷：好的资源要卖一个好价钱，比如说曲江兰桂坊，环境比较好，肯定要比其他地方价格贵，因为它是稀缺性的，稀缺性导致它的价格高，这也是一种正常的市场行为。
&&马晔：网友有没有问题？
图为网友咨询嘉宾问题
&&网友天清气朗：现在城市的骨架拉大，好多地方的土地招拍挂，理论上是招拍挂的土地，是开发商最容易拿的，有一些村子、周边的城中村改造，拿到地以后，在土地性质上，有没有跟招拍挂的土地性质不一样呢？小产权和城中村改造之间的差别是什么？
&&王雷：从西安市的城中村改造来说，目前来看，一般情况下，比如说这个村子要进行改造，就地安置的话，它会划分出一片区域，给这个村子的人分房子，然后剩下的土地按照商品房进行安排。
&&网友天清气朗：如果这块地盖的是村民安置房，这块土地应该是集体土地性质，就是绿皮的，那么如果是这一块地的话，是村民自己的，村民的房子允不允许买卖呢？王雷：这种情况也碰到过，也有村民分了5、6套房子，卖几套房，价格便宜，这个交易是有的，有个体的交易。
&&网友天清气朗：这种交易应该是属于个人签订的合同，这种合同受法律保护吗？
&&李文喜：城改过程中，村民身份已经改变了，已经变成了居民了，村上占的土地也不具有集体所有制的土地的性质，城改一般分两块，一块是用于安置的土地，这一块土地不收土地出让金，类似于经济适用房。从目前来看，区别主要是土地出让金的问题。
&&网友天清气朗：也有房产证，房产证跟普通商品房的房产证一样吗？
&&李文喜：类似于经济适用房，5年之内是不允许上市交易的。
&&网友天清气朗：是不是只有5年这个差别，5年过了以后是不是可以交易呢？
&&李文喜：允许交易了，土地出让金还是要交的，交易过程中要补缴土地出让金。
&&网友天清气朗：土地出让金交给谁？
&&李文喜：交给政府。
&&网友天清气朗：西安二手房西大街那个地方，双方达成协议了，这套房超过5年了，交易的时候，这个费用直接由二手房交易中心收取吗？
&&李文喜：有一个政府职能部门，具体哪个部门我说不具体。土地出让金是有标准的，而且这个标准是动态的，城改的过程中往往采取的方式，一部分土地用来安置村民，一部分给开发商，进行商品房开发建设。
&&网友天清气朗：这部分土地土地出让金应该交给政府了？
&&李文喜：对。西安的城改在全国来说，都是有示范性的，被中央报道过，城改发展过程中存在很多问题，比如说西安的城改房的项目，大部分是没有证就开始卖，政府也不管，没有销售证要处罚的，但是咱们不处罚，大家好像漠视了。
&&网友天清气朗：周边买房的人很多，首先大家考虑的是哪的房子便宜，现在有一个概念是城改商品房，不知道这是什么意思？
&&李文喜：土地原来是集体所有，城改过程中，政府没有那么多钱拆迁或者安置，开发商首先要面临解决拆迁问题、安置问题，在政府的主导下，在这块地上拨出一部分，让开发商建安置房，这个不交土地出让金的。
&&网友天清气朗：开发商把政府的事干了。
&&李文喜：对。节余出来的土地，开发商补缴土地出让金，然后就形成了商品房开发的土地，还可以取得五证齐全办理房产证的。目前情况下，不建议购买，首先面临一个问题，咱们抛开法律层面不说，比如说以江林新城为例，权益义务是对等的，想买便宜就必须担风险的。在城改项目中，由于政府是给了宽松的政策，因为开发商垫资非常大，如果五证齐全再卖，没有几个开发商可以做到的，漠视的就是允许在五证不齐全的情况下卖，以江林为例，合同都签了，交房日期到了交不了房，既然它是作为一个受保护的商品房开发项目，交房都不能按期交房，如果买安置房的话，就能想象存在什么问题，甚至质量都存在潜在的问题，买卖国家并不允许，在法定期限内不具备交易的房子，风险就更大了，你买了便宜房子，你担了这么大的风险，你可能面临巨大的收益，这个是公平的。
&&合法和违法，从市场这个角度来说，还在于你怎么把握这个市场风险。从我们法律角度来说，我们比较保守，要买的话，我发现挣钱、获益的还很多。我们学法律都是慢半拍。
&&王雷：拆迁安置房必须先建好，把这个村子安置好，剩下的土地才可以办土地证，这样你的拆迁成本、安置建楼的成本很大，完了以后再办土地证，办了土地证才可以作为正常的商品房买卖，前期投入那么多，剩下建成的房屋肯定会贵，这是必然的。
&&李文喜：那个垫资都不是小单位，都是以亿为单位垫资的。
&&王雷：一部分保证了就地安置村民的权益，建村民安置的时候，同时进行剩下土地的开发，同时收钱，这个时候是没有土地证的，所以就一次性付款，如果安置无限期的拖，剩下的土地证拿不到，对买房人来说风险就加大了。
&&网友天清气朗：稍微大一点的开发商不存在无限期的不给安置，楼盖不起来的情况。
&&王雷：城中村改造，很不是大开发商拿的地，都是小开发商拿的地。
&&网友天清气朗：是不是买房首选大开发商呢？
&&王雷：这就是所谓的品牌议价。
&&马晔：现在网友都比较看中品牌了，我今天代表新浪的网友请在座的大家谈谈，对目前楼市的一些看法。
&&王雷：从整个市场来看，从房地产开发进程看，其实才短短的二十多年，从1990年才开始，发展到今天这个地步，其实是非常了不起的事情，因为它对城市的建设贡献是非常巨大的，这是一方面。另外一个方面，高房价成为大家的一个主要负担了，它是有多方面的原因的，一方面是中国的土地政策导致的，现在所有土地都是国有的，买卖必须通过国家进行，实际上国家垄断了这一块，地价不断攀新高。
&&前期富起来的人资金找不到去处，我有大量的钱放着就贬值，我投资什么呢？投资实体对于个人来说不现实，对这个行业不了解没有办法投资，放在银行里定期的利息不是很高，投到股票里面赔的更凶，我只能投到房子里，房子不会坏，它随着城市的扩容，它在不断的升值，只要家里有钱的话，会买一套、两套房放在那，之前的投资者都尝到了甜头，这就造成了房价不断的攀升。
&&现在政策是打击投资、投机，就是想遏制这部分人，把房子卖给真正需要的人，卖给刚需的客户。从目前效果来看，我觉得不是很理想、不是非常理想，主要的原因，我觉得一方面，就是一线城市的土地供应是越来越少、越来越稀缺，需求的群体越来越庞大，供给和需求不成比例，就造成一方的强势，这个原因导致房价高是必然的，这是没有办法改变的。
&&另外一个方面，因为整个金融体系，在之前一段时间内不断的向这方面倾斜，比如说2008年给了大量的购房优惠政策，鼓励大家购房，把需求很旺盛的市场又点了一把火，导致这个市场一下子收拾不住了，所以才出台了这么严厉的限购令，目的就是让房地产不要涨的太快，真正要让它降下来，目前是不太可能的，除非遇到像美国的次贷危机、经济危机，中国的经济还是向上增长的，要想让房价降下来是非常困难的，至少要减缓它增长的幅度，这是目前政策的一个根本。
&&蒋梦瑶：前一段时间媒体也有总结，10年国家进行4、5次调控，真的减缓了房价增长的速度。
&&王雷：如果按照市场的原则来说，供给和需求是一个问题，如果供应量足够大，房价必然下降，这是不容置疑的，在供给受到限制的情况下，需求量不断的在放大，怎么可能把房价降下来呢？两个群体出现了一个失调的情况，供应量相对来说，还是少的。
&&马晔：还是由市场需求决定的？
&&王雷：对，如果20%的政策，如果一刀切，可能会对一手房市场造成一个很大的冲击，造成买房人的成本不断的加大，这样等于把二手房市场，至少西安的二手房市场关闭了，前几年买房的人有可能是自己住的，现在要换房了，或者有两套房，我有更高的需求，我要买第三套房，我现在卖不了的话，我可以把房子放到那继续出租，或者搁置，我可以等待新的政策、观望，这样二手房供应量减少了，需求还是有，就转战一手房城市了。
&&马晔：对于一线城市，这个政策比较有效，对于西安这样的城市，很多人都是刚需，这个政策执行不恰当，可能会产生反作用？
&&王雷：对。
新浪二手房经理 李宏亮
&&李宏亮：对刚需这一块，我今天走了很多售楼部，了解了很多开发商出售的项目，包括二手房成交的比例，我经过调查，每个月销售量的30%是投资客，40%是换房的客户，刚需的客户仍然很少，哪怕开发商定位是刚需客户，这部分客户还是很少，开发商做市场推广的时候，还是以二次换房和投资为主，刚需的客户还是比较少，目前的市场状况就是这样的。
&&李文喜：我觉得房地产发展，最好的一个趋势就是要剔除它灰色的成分，我最近经历了一些例子，第一个例子，就是我碰到一个人有一个朋友，他住在经济适用房里，面积160平米，还是一个跃层，自己开着宝马车在经济适用房里面住着，房地产健康发展过程中，希望它健康发展，必然要剔除一些灰色部分，比如说开发商开发过程中，有相当大一部分是无法列入账的，这也是房价居高不下的原因，包括拿地的环节，包括建设的环节。另外，有一些购房者买房的时候，必须弄虚作假，有些人为了获得经济适用房的资源、廉租房的资源，可能弄虚作假，这样对真正需要房子的人，进行了一种冲击，如果把这些成分剔除掉，比如说经济适用房，在建设的过程中，开始这个政策的时候，就不要挂着羊头卖狗肉，让真正符合这个条件的人住上经济适用房，让开发商在开发的过程中，把灰色、无法的过程都剔除掉，让他们在阳光下发展，真正的做到居者有其屋，这是我非常好的一个期望，现在恐怕是一个想法而已，这个现在目前还做不到，这是我一个期望。
&&马晔：谢谢李律师阳光的正能量。今天我们有最后一个话题，就是3&15国际消费者权益保护日，法律意识逐渐增强中，现在对于房地产的诚信交易方面的现状，有哪些建议呢？
&&李文喜：既然结合到房产来看，我觉得最好有一个充分协商的平台，毕竟以购房者为例，他在购房过程中，最担心的问题，比如说期房来看，最担心的是我能不能按期拿到房，拿到房有没有质量问题，对开发商而言，也有它的一些顾虑在，比如说国家政策随时的变化，对它未来收益的影响，都是一些不确定的因素。
&&从3&15这个角度来说，如果说开发商和购房者在前期，能有充分的沟通协商，或者相互有更多的了解，消费者可以更多的了解开发商，开发商把自己已经掌握的一些情况，包括国家政策不会受太大影响的情况下，双方在诚信友好协商的情况下，而不是一概按照我的来，协商更充分一样，让商品房像普通商品一样自由买卖，这是我一个理想。
&&王雷：其实我觉得发展到现在来看，诚信这个问题一直是整个中国社会的一个问题，不只是房地产这个行业，只是这个交易金额比较大，显得比较突出，我是觉得在这里面，因为开发的过程中，消费者他对这个房子，从土地开始到后来建成，这个漫长的过程信息是不对称的，了解不到运作过程中存在的问题，哪些方面存在陷井，有的开发商是比较清楚的，有的开发商可以开诚布公的谈，比如说规划中存在哪些不可避免的缺陷，大的开发商会考虑的比较周全，会告诉你，小的开发商不会告诉你，或者故意的规避问题，咱们不能要求每个开发商都是良心开发商，消费者要从各个方面，在买房之前做到充分的了解，了解开发商以前做过的项目怎么样，口碑怎么样，现在在建项目的进度，整个情况通过各种渠道了解，包括五证全不全，是否在房地局可以查到它的情况。
&&另外一方面，给消费者建议，购房的过程中，不要听开发商给你说的很美好，一定要按照自己的实际的需求，或者说我要买这个位置，我需要什么，你根据这个判断你要买什么样的房子。在这个过程中，我建议买实力雄厚开发商的房子，虽然贵一点，但是运作中相对是比较透明的，后期的工程质量，包括后期的服务，房子真正有问题，你找开发商去解决，它最起码会给你修理，购买小开发商的房子，一定要尽可能的了解这个项目的各方面的信息，购房的过程中还是要去多了解，这是最重要的。
&&李宏亮：我说一下经纪公司的诚信问题，在二手房整个交易环节中诚信问题，主要来自于信息不对称，经纪公司最起码不吃差价、透明交易，也要树立自己的品牌，还有作为购房者也要提升自身的诚信，如果购房者都不诚信，去欺骗中介的话，中介以自己的专业欺骗购房者就更容易了，购房者要对市场反馈回来的信息做好甄别。
&&马晔：新浪乐居在今年3.15到来之际，感谢各位业内人士和相关房地产行业律师为购房者答疑解惑，后期我们会整理一下给网友一个展示、一个参考。谢谢各位来参加我们的活动。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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