买了百万房产意外遭遇限购 没有购房资格被判解除合同
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限购对象买二手房，遭遇一房两卖，能否追回房子？限购对象买一手房，付了钱却无法办理产权登记，这种情况下，开发商能不能收回房产？
近日，导报记者采访了解到，因限购限贷引发的官司不少，其中，既有限购对象胜诉成功维权的，也有限购对象败诉承担损失的。限购对象买房，究竟要注意些什么？限购政策出台后，又该如何保护自己的权益？针对这些问题，导报记者请律师针对限购引发的典型案例进行解读。
不幸：买了百万房产，意外遭遇限购
买房之后，限购政策出台，购房者意外遭限购，开发商有权解除合同吗？为此，购房者林先生和开发商闹上法庭。
日，林先生向开发商认购了一套位于厦门市海沧区的房产，并支付预售定金5万元。数天后，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定林先生向开发商购买上述房产，建筑面积115.58平方米，房款共计157万多元。
根据合同约定，签订合同当天，林先生要付清房款总价的30.1%，即47万多元；余款110万元，通过申办20年银行贷款方式支付。
但是，林先生购房之后，限购政策出台了。于是，开发商就以林先生系限购对象，而且逾期支付房款为由，起诉到法院，要求解除合同。
争议：限购政策出台，合同能解除吗？
开发商起诉说，根据限购政策，林先生属于限购对象，双方之前签订的《商品房买卖合同》无法履行。同时，林先生也未依照合同约定的期限支付购房款，所以，开发商享有单方解除权。因此，开发商请求法院判令解除合同。
“合同不能解除！”被告林先生答辩说，他和开发商签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，为有效合同，依法应当受到法律保护。而且，林先生已经于合同签订当日向开发商支付了首付款，同时办理了银行按揭贷款手续，已完全履行了合同义务，在合同履行中不存在任何过错。
判决：没有购房资格，判决解除合同
最终，海沧法院作出一审判决，支持了开发商的诉求，判决解除双方签订的《商品房买卖合同》。
法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，其合同履行的目的系购房者通过买受行为获得讼争房产的物权，而物权的获得是以完成所有权登记为标志的。
本案当中，购房者林先生的户籍所在地不在厦门，且至今未能提交其购房之前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险的相关证据。依照现行的限购政策，被告林先生并不具备在厦购房的资格，亦必然无法通过《商品房买卖合同》的履行而获得讼争房产的物权，合同目的无法实现。
因此，原告主张解除其与被告林先生签订的《商品房买卖合同》，法院予以支持。律师说法限购无法过户可以解除合同
买房后被“限购”，能否解除合同？定金能不能退？对此，厦门资深律师林敏辉说，限购政策在司法实践中不宜认定为合同法上的不可抗力。房屋买受人在合同签订后由于限购政策而无法办理过户的，买受人可以请求解除合同，并返还所支付的购房款和定金。这种情况下，当事人请求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持，而且这种情形不属于违约解除，卖房人应当将定金或购房款返还。
限购限贷政策属于“不可归责于当事人的原因”，根据最高法的司法解释，这种情况下，买方因此丧失购房资格，合同目的不能实现，买方是可以主张解除合同的。作为卖方，也有权利以此为由主张解除合同。导报记者陈捷/文陶小莫/漫画
限购对象买房遭遇一房两卖
限购对象买房，付了全款却无法过户，不幸又遇“一房两卖”。这种情况下，购房者能否追回房产？为此，购房的陈先生将房东告上法庭。
此前，海沧区法院曾受理了一起这样的限购纠纷。最终，法院一审判决认为，陈先生没有购房资格，讼争房产所有权应归“善意第三人”。
陈先生说，他没有想到，房东收了自己的购房款，却还把房子卖给了第三方杨先生。因此，他起诉要求，房东将房子过户到自己的名下。第三方杨先生也作为案件第三人参与诉讼。
经查，陈先生此前和房东的委托代理人签订了《二手房买卖合同》，房屋总价款为79万元。合同签订后，陈先生依约分批支付了全部购房款。然而，当陈先生最后一笔余款付给房东的代理人后，房东却将房产卖给了第三方杨先生。法院判决：房产归“善意第三人”
海沧区法院一审判决认定，讼争房产所有权应归第三人杨先生。
法院认为，陈先生是外地户籍，他明知自己没有购房资格，买房子也不能办理过户，却将全部购房款支付给房东代理人。签订合同后，他也没有进行登记备案等手续，可见，陈先生与房东的房屋买卖未能发生对外公示的效力，不能对抗善意第三人。
而第三人杨先生是与房东本人签订的合同，更能体现房东的真实意思。第三人在签订买卖合同后，不但依约履行合同义务，支付了部分购房款，进行网上报备，也与房东一起到市房管局办理了过户手续。 而且，杨先生不仅已经到房管局送件，也实际入住、使用讼争房产，依法应当优先取得讼争房产所有权。因此，法院一审判决驳回陈先生的诉求。
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买房遇到限购令怎么办，因限购令而退房能不能索赔
来源：吉屋网 &&发布时间：
买房遇到限购令怎么办，因限购令而退房能不能索赔国家为加强和完善宏观调控房地产市场出台了新的限购，限贷政策，这一政策的出台对房屋买卖当事人的利益产生了重大影响。那么买房遇到限购令怎么办呢，能否退房，若因限购令而退房能不能索赔，这些问题是购房者最为关心的话题，我们会在下文为您详细讲述。一、买房遇到限购令怎么办政府出台了相应的限购政策，对购房人购买房屋的套数进行限制,因此,应该注意在商品房销售合同纠纷案件的应用限制。商品房销售合同签订后,房屋买受人证据证明实施采购登记政策的改变房子的所有权,并请求和卖方终止合同,可以支持,但有明确的合同。地方人民政府没有出台相应限购政策的，房屋买受人不得以限购政策的实施为由请求解除合同。二、因限购令而退房能不能索赔限购政策出台后出现了一批涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件。法院在处理这类案件时，依据住房限购政策规定，妥善处理相关房屋买卖合同纠纷案件，确保司法审判与国家对房地产市场宏观调控政策导向相一致的原则处理。住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,实现后的房屋买卖合同是否可以继续执行产生重大影响。合同后买方不能因为购房限制的实现对房屋转移登记,属于原因不可归责于当事人的合同目的无法实现,一般不被视为违反合同。当事人要求解除合同的，除合同对限购政策或解除合同的条件另有约定外，法院一般会予以支持。合同解除后，出卖人应当将已收取的购房款或者定金返还给买受人。当事人一方因政策限购解除合同后，转而要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，法院一般不予支持。经人民法院审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，人民法院会酌情予以支持。但是需要特别说明的是，如果房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，人民法院将支持守约方的要求对方赔偿的诉讼请求。在房屋买卖中如果遇到买卖纠纷大不了与开发商沟通解决，可就怕遇到限购令,毕竟,这是政府的政策,住房有限制我们能做些什么,还可以继续购买房子,你能再次检查,如果因为限制检测可以声称,这个问题较好问专业房地产律师的意见,毕竟,一个律师可以是一个良好的阅读你当地的限制,更能帮助你。
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来源：解放网-新闻晚报
作者：陆慧 王俊莎
原标题 [买房因“限购令”泡汤 拒付佣金 法院：买家仍需给付中介一定居间费]
　　晚报记者 陆慧 通讯员 王俊莎 报道　　买房因“限购令”泡汤，之前与中介签下的合同怎么算？闸北法院提醒市民，政策“空档期”，假如买房者急于购房，与房产中介、楼盘开发商匆匆签下《买卖居间合同》或签订“客户信息确认书”，一旦因政策变动原因导致被迫违约或之后发现合同表述不明等问题欲“反悔”，往往会产生各种纠纷对簿公堂。　　为儿子读书咬牙买学区房　　章先生和吴女士夫妇名下已有两套房子，也有两次商业贷款的记录。2011年，眼看着5岁的儿子明年要上小学，便思忖着买一套学区房。然而，早在2010年10月，“沪十二条”出台规定 “停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款”，2011年1月，夫妻俩加紧看房，终于相中一套区重点小学对口的二手房，房屋总价为318万元。　　当时房地产调控正处风口浪尖，据章先生说，在房产中介员工的建议下，妻子吴女士欲将一套房子属于自己名下的份额赠与父亲，这样家里只有一套现住的房子，试图可以规避限购政策。当月19日，章先生便与中介公司签订《佣金确认书》，确认佣金5万元；同时，章先生还与中介公司、房主一起签订《买卖居间协议》，约定在买卖双方签订《房地产买卖协议》后，分别按房屋总价1%或佣金确认书等约定向中介公司支付居间佣金。　　当日，章先生与房主匆匆签订《房地产买卖协议》，双方约定签订正式《房地产买卖合同》时间定为1月28日之前，过户时间定为3月15日之前。　　赶不上“限购令”反成被告　　1月26日，也就是买卖双方约定签订正式合同的前两天，国务院办公厅发布规定 “对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停本行政区域内向其售房”。 1月31日，上海市政府办公厅针对以上政策发布实施意见，规定 “自本意见发布之日起，对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房”。　　2月17日，吴女士抓紧与父亲签订《赠与合同》，将自己名下的产权份额转让；3月30日，吴女士与父亲办理了产权变更手续，但所有手续办好后，已超过约定的期限了。　　房子没买成，房产中介一纸诉状将章先生告上法院，认为自己已完成居间义务，章先生却拒付佣金，请求判令章先生向自己支付佣金5万元。法庭上，章先生据理力争，表示是限购政策导致房屋无法过户，自己没有最终签订正式的房屋买卖合同；《佣金确认书》与《买卖居间协议》、《房地产买卖协议》同日签订，房产中介并未作出特别提示，不具有确认债权的效果。　　法院判决酌情给付居间费　　法院认为，根据房产中介和章先生签订的 《买卖居间协议》的条款约定，房产中介促成章先生与房主签订《房地产买卖协议》，章先生应按约支付佣金。但考虑到房地产居间服务内容涵盖广泛，仅以《房地产买卖协议》的签订尚难认定房产中介的居间服务已全部完成。　　从查明的事实来看，房产中介未能继续提供后续居间服务，是因为房地产调控政策的出台及当时章先生家庭的住房状况对此次交易产生了重大影响，法院难以认定导致交易无法继续的过错均在章先生。　　且房产中介作为专业服务机构，应对合同履行中所涉及的风险进行提示，在规定停止对购买第三套住房的居民家庭发放贷款的“沪十二条”已出台的情况下，章先生仍于《房地产买卖协议》中约定以贷款的形式支付第二期房款，及“贷款不足，现金补足”等内容，而房产中介未能证明对章先生家庭的住房情况进行过了解并对他进行过政策风险的提示与告知，因此，法院难以认定房产中介无瑕疵地履行了受托义务。　　据此，法院酌情判决章先生给付房产中介3000元。
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限购政策2011年就出来了，上个月和下家签订了定金协议。现在下家以被限购为由，准备起诉到法院要求全额退还定金。我认为签约快一个月了，已给我造成损失了，愿退还部分定金。他坚持要全额退还。他以限购为由要求退还定金法律上有依据吗？
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定金协议啊？那比较麻烦了如果网签了合同，对方肯定要赔偿房价的20%如果只是定金合同这个官司要看情况了，如果你是上家，积极应诉吧，不需要全退定金。(特别补充下，如果是因为外地人必须结婚的不算需要全额算，因为不可抗力)
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最初由第1楼 的 sfluo 发表:定金协议啊？那比较麻烦了如果网签了合同，对方肯定要赔偿房价的20%如果只是定金合同这个官司要看情况了，如果你是上家，积极应诉吧，不需要全退定金。(特别补充下，如果是因为外地人必须结婚的不算需要全额算，因为不可抗力)
下家是在读的硕士研究生。
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最初由第2楼 的 hmqi906 发表:
下家是在读的硕士研究生。
------------------------------------------------------------------------------那没购房资格的，他自身的问题让他起诉你吧，你找律师应诉交了多少定金？？？
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两万定金，看在他是学生，我退他一半他不愿意，坚持全额退。只好应诉了。拖了我快一个月的时间，期间我对其他看房的中介说我房子已收定金，现在再度挂出，总有点尴尬。而且期间谈判所花费的精力时间，错过的卖房机会，我的损失是很大的。各位卖房的同学，收定金前一定要审核一下下家的购买资格，省得闹得不开心，影响心情和浪费精力。
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没关系，现在房子涨些，更好。
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没关系，现在房子涨些，更好。
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最初由第4楼 的 hmqi906 发表:两万定金，看在他是学生，我退他一半他不愿意，坚持全额退。只好应诉了。拖了我快一个月的时间，期间我对其他看房的中介说我房子已收定金，现在再度挂出，总有点尴尬。而且期间谈判所花费的精力时间，错过的卖房机会，我的损失是很大的。各位卖房的同学，收定金前一定要审核一下下家的购买资格，省得闹得不开心，影响心情和浪费精力。
===========================================================恩，这样搞确实折腾人你找个律师，也要付掉5000最少，自己还能干落个5000，应诉吧
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给力的朋友们 开始给力起来了！！！
仙妻No.6勤劳蚂蚁
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顶一个先吧顶一下
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不会就是上次板上询问是否被限购的硕士在读生吧？？看来是被某些中介忽悠了。
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你一上法院房子就不能进行交易你再卖得耽误多久啊?自己衡量吧...如果急等房款的话还是算了打个半年一年的人家被套住的是4万块钱你被套住的就是一套房子我是你的话就算了反正房价也涨了换一家卖还能多卖点
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最初由第11楼 的 spiritkoki 发表:你一上法院房子就不能进行交易你再卖得耽误多久啊?自己衡量吧...如果急等房款的话还是算了打个半年一年的人家被套住的是4万块钱你被套住的就是一套房子我是你的话就算了反正房价也涨了换一家卖还能多卖点
不是4万，是2万。他的诉求是退还定金，为什么他一上法院我的房子就不能卖呢？不至于吧，对方的诉求不是继续履行购房的事，仅这2万元争议就能冻结我房子？
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风爷的意思是退一赔一，风爷的话有道理的
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最初由第13楼 的 clarer 发表:风爷的意思是退一赔一，风爷的话有道理的
下家违约，上家赔什么阿，不要他赔偿不错了，还退一半定金，全退还叫定金吗。下家客气点，自己愿意承担部分风险，赔个5000，退格15000的话，也就算了， 如果下家要全退，那就是无理取闹。
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要看他限购的原因是否是因为新出台的政策导致的也就是说导致他限购的政策出台和签定金合同的前后时间关系如果先出台政策再签的定金，那你一分不用出，诉讼费和律师费还要他来如果先签定金再出台政策的话，那你适当退，不用退全部的，双方都没有责任，遇到不可抗力，责任均摊的这种官司很简单的，如果你能说会道的，不请律师都可以。把合同递交法院，一看就知道结果的。最多就去律师事务所咨询下，请律师也就几百块。小官司，托不了时间的
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现在有的中介居间协议备注上会写“限购退定金”之类的条款的lz看看全额退还肯定是不可能的
the pursuit of happyness
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lz胜诉的，让他去搞（如你说说下家只是在读研究生被限购）1.不用担心房产冻结，因为保全需要钱的，而且不是一点点钱，判下来后，谁败诉谁承担申诉方损失，如果你下家真有钱，还会计较2w定金，所以他没钱，不用担心这点了2.你们付了定金，基本上是停留在居间这块，没有涉及正式买卖合同，更加不用担心房子被冻结这个问题了，不会的lz放心去应诉吧
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现在限购的口径不一样，问92268答你限购，问交易中心窗口，答你不限购。晕啊！
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最初由第12楼 的 hmqi906 发表:
不是4万，是2万。他的诉求是退还定金，为什么他一上法院我的房子就不能卖呢？不至于吧，对方的诉求不是继续履行购房的事，仅这2万元争议就能冻结我房子？
房屋交易只要有争议上法院房子就要冻掉呀对你来说成本太大了再换而言之现在你不跟他撤消合同挂在那里即便不冻你房子他跟你打官司打个半年要你退钱你不退 他说好吧 那我买 我履行合约这时候你房子已经卖给别人了你拿什么卖给他...最后不是变成你毁约啦
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房子能冻，也就能解冻
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已经回复,祝你顺利
我爱喝绿茶
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现在房子涨了，你要是没什么损失，就全额退还吧
聪明人看得懂,精明人看得准,高明人看的远~
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最初由第24楼 的 cylous 发表:人家也是学生。如果家里有很多房产被限购
投资也就罢了如果因为外地单身被限购 ，不是因为随便赖账什么的你就厚道点吧 赚这种定金钱 不觉得有愧良心么
下家错就错在，他在下和我签定金协议前，为什么不去打听房产限购政策了？打个电话的事情或上网搜索一下，就能知道自己是否被限购。和我签了协议，我的房子就不能卖给其他人了。我损失的卖房机会很难找的。还有在其中花费的时间和精力。下家知道被限购后，为什么不及时和我解除协议呢？拖了3个星期，写好起诉状后再来和我谈退定金的问题，真让人窝火。
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1可能是楼上说的,多半被中介忽悠误以为可以买,人家来买房的故意隐瞒自己没有买的资格,再故意出定金,然后继续故意打官司要回来,吃饱了阿2如果签订了定金协议,看定金协议如何约定,如果约定了因政策规定不能买可全额退,就必须退3如果定金协议没有明确约定,则先签后出政策的,还是要全额退,先出政策后签约,可以协商4对方明确表示不买,可以挂牌重新卖出,不受影响,但是如果符合前面说的应当退钱的情形,还是得退钱5要是怕麻烦或者耽误买房,就退钱,别搞了,房款上百万的,利息都误了不少
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看到了吧,楼上这么多朋友还说房价涨了没损失,现在楼主的损失是房价跌了且不容易卖出,损失大了!拿合同找朋友看看吧,如果约定对自己有利的就打官司,要是本来就属于该退的情形还是快退了重新抓紧卖吧
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现在你们中介为什么不调解一下啊,不知道楼主什么想法.是不是骑虎难下啊.
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