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房地产市场的特征有哪些
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16:48:26 & 作者：佚名 & 来源： 土易网 & 浏览次数：
　　房地产市场主要具有以下特征：
　　一、房地产市场是房地产权益交易市场
　　房地产的不可移动性，决定了在房地产市场上不存在房地产商品物质实体的移动，房地产商品只能就地开发建设、就地使用消费，房地产商品在市场上的流通对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益。这种权益可以是所有权，也可以是由所有权延伸出来的权利。这些权益或单独交易或联合在一起交易，在房地产市场上就表现为不同类型不同性质的交易行为。房地产交易只有完成了权益转移手续才算完结。
　　由于房地产市场的特殊性，加之其交易数额巨大，各国均制定了相应的法规来规范房地产权益交易，实现对房地产交易的管理。
　　二、房地产市场是分散的地方市场
　　同样是因为房地产的不可移动性，决定了房地产商品不能像其他商品那样通过运输或自由流动来平衡供求关系。同时，房地产商品在市场上的流通只能通过消费者或使用者自身的移动，而不能通过房地产商品实物的移动来进行。房地产市场是典型的地方性市场，各地区房地产市场的运行状况在很大程度上取决于当地的经济发展程度、居民收入水平、人口数量与结构、地方政府的政策等。首先，不同地区由于社会经济发展程度的差异，房地产市场的发育和完善程度有显著的区别；其次，由于各地区经济发展水平和居民支付能力的差别，使同一类型房地产商品的价格在地区之间有巨大的差异；最后，房地产商品的有效需求是由一定区域范围内有支付能力和购买意愿的消费者的数量决定的，因此它的市场供求圈小，辐射功能弱。
　　房地产市场的地域性特征要求房地产营销必须结合房地产商品所在地的经济、社会、文化以及政策等因素制定营销策略。在一个地区行之有效的营销策略，在另一地区可能并不适用。
　　三、房地产市场是不完全竞争市场
　　一个完全竞争的市场必须具备三个条件：商品同质，可以互相替代；某一商品的卖主和买主人数众多，且随时自由进出市场；信息充分，传播畅通。房地产商品最大的特点之一就是异质性，互相不可替代。房地产的地段、位置不可复制，不同朝向、楼层、结构的房地产价格也有很大差异。由于房地产商品是异质的，或者说是唯一的，所以某一房地产的卖主和买主都不可能是众多的。在房地产市场上买主和卖主的机会都不是均等的，两者都没有充分的选择权，因而在房地产市场上个别卖主或买主对房地产交易价格往往会起很大的作用。
　　其次，房地产交易信息不易获得。由于许多房地产交易和定价是私下进行的，很大程度上取决于交易当事人的相互关系。因此，这种成交价往往不能反映成交房地产的真实价值。房地产市场因而不易形成完全竞争性的市场结构。
　　房地产市场的不完全竞争性决定了房地产营销无论是对房地产经济运行而言，还是对房地产开发企业而言，都有重要的作用，因为房地产营销正是克服房地产市场信息不通畅的重要途径。
　　四、房地产市场是一个专业化市场
　　房地产市场是一个专业化的复杂市场，人们进行房地产交易时必须求助于各种各样的专业人员和专业机构。这些专业人士通常是律师、房地产估价师、房地产营销人员及掌握建筑工程和房地产税收知识的专业人员。聘请专业人士需要支付费用，专业人士需花费一定时间来完成接受的任务，这些都降低了房地产市场转手交易的频率。
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房价特点包括哪些？ 有怎样的形成原理？
    房价特点包括哪些？有怎样的形成原理 在市场经济条件下，任何商品的价格都是由市场形成的。同样房地产作为商品同任何商品一样是使用价值和价值的统一体。那房地产价格如何？房地产又有何特点和特殊性呢？ 房价形成原理 房地产的内在价值，仍然是房价形成的基础，同时，供求规律和竞争规律也是调节房价的重要因素。 房价特点 房地产价格区别于其他商品价格，有其特殊的价格特点，具体包括以下六个方面： 一、房价具有明显的权利价格特征，房价实质上是权利价格。房地产权利包括房地产所有权和他项权利，这种权利体系称为“权利束”。 二、作为房价基础的价值具有特殊性，房地产不完全是劳动产品，房价也不完全是社会必要劳动时间决定的。 三、房价具有特殊的形成机制，房价受到房地产需求量变动的影响特别大。 四、房价具有显著的个别性，即指每宗房地产都有其不同于其他房地产的价格。 五、房价具有多种表现方式，因为房地产是价值量大的超耐用品，交易方式多种多样，其中房地产买卖和租赁在交易量和市场范围方面占主要地位，此外还有抵押、典当、作价入股等。 六、房价总水平具有上升趋势，从长期发展趋势看房价总水平趋于上升，这是同一般商品价格所不同之处。
收录时间:日 14:06:49 来源:筑龙 作者:匿名
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房地产估价特点或本质概括起来有五个方面：　　1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格　　中国在20世纪80年代开始恢复房地产估价活动时，为了避免与传统政治经济学中的价值内涵——“劳动价值”相混淆而引起一些不必要和无意义的争论或者产生误解，特别是当时人们对本质上不是劳动产物的土地，否认它有价值或者对它是否有价值存在很大的分歧，从而采用了“价格评估”的称谓而未采用“价值评估”的称谓。　　价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系和无知等原因，时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。因此，为了表述上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对外交流沟通，应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。　　2、房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价　　估价与定价（pricing）有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为，如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等。交易当事人出于某种目的或者需要，可以使其要价、出价或者成交价低于或高于房地产的价值。　　例如，根据国家产业政策，政府为了鼓励某些产业发展，在向其提供土地时可以给予价格优惠；或者为了限制某些产业发展，可以对其实行高地价政策。至于私人之间的让利交易就更不用讲了。　　3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证　　估价行业外的人通常认为，估价机构和估价师提供的评估价值，应是在市场上可以实现的。否则，估价机构和估价师应当赔偿由此造成的损失。实际上，房地产估价是房地产估价师以“房地产价格专家”的身份发表自己对估价对象价值的见解、看法或观点，即估价结果是一种专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。　　虽然估价是提供价值意见而不是作价格保证，但并不意味着估价机构和估价师可以不负任何责任。可以把估价专业意见的作用分为性质不同的两类：一是咨询性或参考性的；二是鉴证性或证据性的。为估价委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，例如评估投资价值为委托人确定投标报价提供参考，估价报告是一种“私人产品”，这种估价通常是属于咨询性或参考性的。　　为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的特定第三方特别是给众多的不特定的第三方使用，例如评估市场价值为上市公司的关联交易提供参考依据，估价报告具有“公共产品”性质，这种估价通常是属于鉴证性或证据性的。在这两类起着不同作用的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任。其中在起着鉴证性或证据性作用的估价中承担的法律责任，一般要大于在起着咨询性或参考性作用的估价中承担的法律责任。　　4、房地产估价都有误差但误差应在合理范围内　　从估价行业外的人来看，合格的估价师对同一估价对象的评估价值应是相同的；对于为交易提供价值参考依据的估价，评估价值是否正确还应当用事后的实际成交价格来检验。但在实际中，评估价值与实际成交价格常常有一定的差异甚至差异很大；即使是聘请合格的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的价值进行重新评估，不同的估价师得出的评估价值往往也不相同。这就产生了估价准确性的问题。　　5、房地产估价既是科学也是艺术　　正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必须依靠房地产估价师的实践经验。因为房地产市场是地区性市场，各地的房地产市场行情和价格影响因素可能各不相同，而且影响房地产价格的因素众多，其中许多因素对房地产价格的影响难以准确把握和量化，从而房地产价值不是简单地套用某些数学公式或者数学模型就能够测算出来的，数学公式或者数学模型中的一些参数、系数等，有时也要依靠房地产估价师的实践经验作出判断。　　此外，每种估价方法都是从某个角度或者某个方面建立起来的，它们或多或少存在一些局限性。在估价实务中要求采用两种以上估价方法进行估价，就是出于对不同估价方法局限性的调整和综合平衡的考虑。针对不同的估价对象，如何选用合适的估价方法，如何对不同估价方法测算出的结果进行取舍、调整得出最终的估价结果，这个过程是房地产估价师对房地产市场规律的把握，对估价理论和方法的掌握以及其实务操作能力的综合体现。最终的估价结果是否客观合理，也依赖于房地产估价师综合判断艺术水平的高低。因此，可以说房地产估价不仅是科学，也是艺术。　　房地产估价需要专业人员按照严谨的程序对房地产价值进行综合分析评估。房地产估价不是简单的价格判定，它有不同于普通物品估价特点。房地产估价仍应努力把握房地产价格影响因素，科学量化它们对房地产价格的影响，从而不断增加房地产估价的科学成分，减少其“艺术”成分，提高估价的客观性。
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