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买房时需不需要请律师 购房时律师能做什么
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印度房地产交易中的法律尽职调查
房地产交易中的法律尽职调查是对房地产的财产记录以及与房地产的出售，购买，租赁或抵押相关事项的调查。换句话说，它指的是每个人在签订和执行与房地产有关的协议之前所应采取的合理措施。法律尽职调查的目的是为了使其了解和掌握交易中可能存在的风险，并根据自身需求将风险控制到最小程度。在印度，由于各监管部门、国家具体的法律和司法判例的影响，财产取得和土地尽职调查的程序极其耗时和复杂。因此，调查和掌握与房地产有关的具体信息（比如所有权、合法的开发建设权、使用许可、地役权等其他可能影响到房地产交易的情形），为顺利、安全进行交易，显得尤为重要。
印度房地产交易的法律尽职调查过程主要包括：根据所在邦的法律法规准备一份审查清单，审查针对房地产的诉讼状况，权属负担/费用，地方政府主管部门的登记/审批等等。进行确切的房地产法律尽职调查可以清晰地掌握目标房地产的权属沿袭状况、使用许可状况、权利负担和费用、合规情况以及限制情况，为交易的操作扫除障碍。房地产的法律尽职调查有两种方式：一种是全面彻底的调查，一种是有限的调查。这两种调查方式都可以得到一个全面详细的报告，区别在于调查对目标房地产所涵盖的时间跨度不同，全面调查一般会调查溯及30年至99年或根据要求的年限进行调查，而有限调查通常最久溯及15年以内。
印度房地产法律尽职调查的主要内容有：
1. 房地产所有权的审查
1.1 如果该房地产所有权是通过买卖的方式取得，受益人方应当审查已注册登记的售卖合同和房地产所有权人持有的其他权属证明文件。另外，在房地产交易时，该房地产的全部既得权利都应当转让给受益人。
如果该房地产的所有权是通过赠与的方式取得，受益人方应仔细审查登记注册的赠与协议或其他使得该房地产赠与行为生效的相关文件。
1.3 如果该房地产的所有权是通过遗嘱或者继承的方式取得，交易执行方应当审查遗嘱文件的条款有无以任何方式违反强制性法律规定以及主管法院（主管法院是指赋予该遗嘱合法性的法院）的令状。
1.4 如果该房地产的所有权是通过租赁的形式获得，受让人应当审查该房地产租约和租赁双方的权利义务，以确保该房地产转让符合规定。
2. 房地产权属转让审查
为了合法有效地将房地产权属转让给受益人或者新的所有者，审查所有已执行的法律文书中规定的权利或政府部门的连贯性是很有必要的。通常需要到有关政府部门审查目标房地产的所有历史文件、变动文件、Jamabandi/Khatiyan文件（Jamabandi/Khatiyan文件是印度房地产交易中非常重要的文件和权利记录文件，包含了诸如土地类型、持有状态、地上结构类型、所有者、位置等其他大量重要的信息）。此外，房地产转让人在签署具有法律约束力的出售或购买合同之时应当“法律主体适格”，即不能是未成年人或心智不健全（Unsound Mind）。
3. 目标房地产涉及到的费用和权利负担
进行房地产法律尽职调查时应当向有关部门获取相应的文件，核实该目标房地产是否有费用负担，如是否存在未结清的费用。权利负担是指该房地产是否存在向银行或金融机构进行抵押或留置等担保，应避免此类房地产的担保影响交易。
4. 特定类别的转让
在印度，个别邦的地方立法可能会规定相关房地产归属于“特定种姓”或“特定部落”或其他“落后阶层”，则该房地产只能转让给类似部落或群体，而不能向其他阶层和群体转让。（比如，卡纳塔克邦《1978年卡纳塔克邦特定种姓和特定部落（禁止转让特定土地）法案》，通常此类立法的目的是为了保护和向落后贫穷的人民、特定种姓和特定部落提供居住用地。）相应地，在进行房地产法律尽职调查时，如果产权所有者发现该房地产的权属归属于“特定种姓”或“特定部落”或其他“落后阶层”，应当在第一时间转让给相关政府。
特殊用途的转租
在印度，政府会将一些土地租赁给土地承租人用于农用目的，此类土地可以继续转租，但仅限农用。因此，在进行农业用地的法律尽职调查时，需注意此类土地的转租交易是不允许进行任何商业用途和居住用途。
6. 房地产的开发和建设
在进行房地产法律尽职调查时，应当核实该房地产的开发和建设是否符合当地法律规定，是否依法取得相关批准，以及是否签订有开发协议等。此外，该房地产的性质也应予以确认，即农用地还是非农用地。如果是农用地，改变土地使用目的则需获得邦政府部门批准。
7. 政府批准和授权
房地产法律尽职调查还应当检查和核实与交易有关的所有批准和授权是否都从相关主管部门获得，如建造和工业审批、保险、税务和环评等等。
8. 征用程序
在印度，有关土地征用的法律限制了原始所有权人的让渡权利。也就是说，在进行房地产法律尽职调查时应当确保目标房地产不存在土地征用程序。一旦目标房地产已被政府征用，则相关房地产交易将被认定为自始无效，从而不具有法律约束力。
从交易安全的角度考虑，受益人应至少在两个当地报纸上对交易进行公示公告。今后发生纠纷时，公示公告有利于为受益人的善意所有权背书。
综上所述，法律尽职调查在相关房地产交易（售卖、购买、租赁、抵押）的过程中扮演者极其重要的角色，无论是个人还是金融机构的交易。法律尽职调查将尽量获取并分析全部有可能影响交易性质和过程的记录和信息，确保交易风险最小化。此外，我们建议在进行任何此类房地产交易之前，应确保所有协议文件，所有权文件，产权负担证书，保险单和政府许可均符合法定要求的形式。
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