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| 未经书面授权禁止复制或建立镜像　　经济观察网综合报道指数研究院显示，全国50个主要城市2015年上半年月成交量为2600万平方米，同比25.5%，其中第一季度同比持平，第二季度大幅上涨带动整个上半年成交量出现2010年以来最好水平。　　与此同时，中国股市刚刚经历一场股灾。6月15日股市暴跌之前的两周，中国股市新增开户数高达290多万，暴跌之后两周环比下降近五成。进入7月，新增股市开户数并未有明显增高，市场进入观望状态。股市到底何时触底反弹，众说纷纭。　　“在股市暴涨中受益的股民，将会陆续选择高位套现，并很可能用来买房，大量的股市资金可能在四季度流入楼市。”前（）董事长任志强直言。　　下半年，要放弃股市重回楼市吗？　　我们看到，楼市成交量喜人的背后，成交价格并未整体性上涨，除了一线城市小幅上涨5.17%表现尚好外，二三线城市房价均出现小幅，分别下跌0.75%和1.25%，二三线城市价格下跌更多是因为开发商为了降低库存而进行的降价引发。　　上半年楼市库存去化速度明显，但在库存下降的同时，房地产投资增速也一直持续下降，可见，楼市依旧处于“去库存”阶段。下半年甚至更久，几大因素决定了中国楼市的走势。　　去库存周期：　　中国国际经济交流中心经济研究部部长徐洪才表示，下半年房地产总体仍面临去库存，一线城市交易量会好一点，一些地区可能出现价格反弹上涨，但多数三四线城市或仍然在一个艰难的去库存过程中。　　（）地产研究院首席研究员、资深风险管理师冯焱东称，从周期理论来看，中国房地产(除一线城市和少数几个其他城市外)正处于库存不断增加，随后逐步消化的中长周期。这个周期长短取决于各个城市土地过度供应的程度和销售去化的速度，并非2008年、2011年、2014年开发商遇到的三次短周期。　　“截至2014年11月，国内一线城市出清周期已回落至14.4个月，土地消化时间为1.5年，二线城市出清周期为21.6个月，土地消化时间为3.3年。但在三四线城市，出清周期仍高达47.8个月，土地消化时间依然超过5年。” 安邦咨询高级研究员贺军认为。　　这意味着，即使一线城市，完全去库存也要到2016年，而三四线城市要更久。　　房地产投资：　　作为分析房地产开发投资走势的重要先行指标之一，房地产开发企业到位资金增速今年以来首次由负转正，1-6月份，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%，而前5个月为下降1.6%。该指标“转正”也反映出未来房地产开发投资的增长潜力。　　然而，分析房地产开发投资走势的另一重要指标——土地购置面积及金额的同比跌幅仍在30%左右徘徊，并出现拿地面积和成交金额呈“双降”的局面。中原地产数据显示，2015年上半年，20大标杆房企在一二线城市购入土地金额高达1342亿元，占所有土地支出的90.1%，创历史新高。一位中国房企投资总监称，开发商并非没有加大拿地的力度，而是加大了一二线城市的布局。　　整体来看，未来房地产市场不同地区的房价分化几乎成为必然。　　股市走势：　　股市和房市并不是此消彼长的关系。今年上半年股市的上升带动了楼市的回暖。其实，不论是其他国家，还是中国，都不存在股市和楼市较为明显的此涨彼跌的翘翘板效应。相反，一般情况下，二者会同涨同跌。　　易居(中国)控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱表示，股市近期快速下跌，使得其助推器功能丧失，反而会减少市场流动性，成为楼市进一步回升的障碍。　　“股市带动了整个房地产这块，成也萧何，败也萧何”，丁祖昱称，股市如果不崩盘，不管牛市还是熊市，房地产都会是利好。　　汇率影响：　　美联储主席耶伦近日发表讲话：“我预计，今年晚些时候采取首次加息的步骤是合适的，从而开始货币政策正常化。”　　复旦大学金融研究院常务副院长陈学彬分析认为，人民币对美元的汇率主要取决于两大因素：一方面美联储的加息预期可能在下半年成为现实，而我国仍处于降息通道之中，届时中美的利率差将继续缩小，将给人民币带来一定的贬值压力；另一方面还取决于我国经济基本面，只要国内经济基本面没有发生大的变化，那么人民币中间价继续软盯美元的意愿或不会发生改变。　　虽然央行表态，未来人民币币值将会长时间保持稳定，但人民币依然有贬值风险。中国（）首席经济学家向松祚称，由于中国资本账户还没有完全开放，汇率贬值对资本市场和房地产市场影响仍然可控。不过市场预期改变的效果不容忽视，随着人民币汇率继续存在强烈贬值预期，资本市场和房地产市场将面临更多压力。　　有更激烈的观点认为，人民币若持续贬值，无疑对房地产价格下跌是雪上加霜。如果真的出现这样的情况，中国境内的资产价格泡沫将被挤破，首当其冲的无疑是楼市。　　货币政策：　　过去10多年中国房地产市场的疯狂增长，同时也是中国广义货币M2快速增长的时代。　　自2009年以来，M2增速从27.7%的年增速逐步回落到目前的12.5%左右。2015年4月，达到历史最低点10.1%，6月份中国M2货币供应余额133.34万亿元，同比增长仅11.8%。（）报告认为，由于高基数效应持续，叠加股市活跃导致人民币存款分流等因素，M2将仍处低位。　　“只要M2增速被控制住，资产泡沫的程度也就被控制住，楼市想反转就不可能。”　　人口结构：　　在近年来经历过房价暴涨的一些国家中，人口规模总体上涨，购房适龄人口总数上涨，譬如美国、英国、澳大利亚等，而过去十年德国、日本、韩国等的房价一直走低，正好与人口增长速度和购房适龄人口总数的显著放缓同时发生，名义房价与实际房价走势趋同。 年近二十年间，中国的购房年龄人口总数从3.4 亿增长到4.6 亿，增幅为35%，而商品住宅价格则从756 元增长到4474 元，考虑通货膨胀因素的影响，增幅为392%。　　我国购房适龄人口大约在2010 年左右形成顶峰，从2015 年之后将呈现下降趋势。　　短期来看，购房适龄人口和人口红利持续将推动房地产业发展，支撑房屋需求。中长期来看，随着购房适龄人口持续下降、人口加速，以及“人口红利”转为“人口负债”，我国住房消费真实需求将呈持续萎缩趋势。房地产市场投资、销售和价格均将面临考验，房价很可能随之进入漫长的下降通道。　　小结：　　过去几年，尤其是年，只要政策一松绑，就会出现。目前，虽然房市政策趋于松绑，但中国房价已然处于高位。目前政策松绑根本目的在于稳定房价。 （）国际金融研究所副所长宗良表示，目前中国房地产处于深度调整周期，将来房地产将继续处于调整的趋势。　　业内称，中国楼市的时代基本确定已经结束，居民家庭资产中，投资于房地产市场的比例将不断下降，而投资于股市的比例将长期上升。　　福布斯《2015中国大众富裕阶层财富白皮书》指出，中国的富裕群体最青睐银行理财产品，占比73.2%；后来居上，占比增至62.1%；其次是占比53.8%的基金；房地产的受青睐度明显降低，为41.3%，不过仍高于债券、、外汇和其他投资，位居第四。　　海通证券表示，2014年居民新增财富的17%来自于银行理财、16%来自于存款，12%来自于股票，其他还包括、基金、保险等。这意味着居民财富配置多元化的时代已经来临。　　下半年股市如何，目前尚没有定论。无论是股市还是房市，都有其风险性，在国内经济基本面尚未企稳、国际环境复杂多变的大趋势下，这种风险性被数倍放大。理性配置财富，才是最好的选择。
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部分股民调整资产配置 转战楼市求保值
来源：京华时报作者：余雪菲
6月以来，股市跌宕起伏，楼市则逐步回暖。分析人士指出，北京、上海等一线城市房价将继续上涨，房价处于上升通道，对于投资者而言具有较大吸引力，特别是刚需购房者。
部分股民调整资产配置 转战楼市求保值
　　原标题：部分股民调整资产配置
　　京华时报讯(记者余雪菲)6月以来，股市跌宕起伏，楼市则逐步回暖。随着政策利好与股票市场转向，不少投资者调整资产配置，转战楼市求保值。分析人士指出，北京、上海等一线城市房价将继续上涨，房价处于上升通道，对于投资者而言具有较大吸引力，特别是刚需购房者。
　　股市近期震荡促使散户投资者，寻找其他投资渠道之际。随着楼市政策利好，不少投资者调整资产配置，转战楼市求保值。
　　“6月初，我开始将资产配置重心从股市转移到房地产市场，感觉股市收益达到自己的心理预期。同时，考虑到近期楼市要回暖，想在郊区买套大点的房子改善居住环境”，接受记者采访的殷女士属于前期获利的股市投资者之一。她已经于半个月前在北京通州区购入第二套个人住房。
　　不过，悲喜两重天。近期的股市连续下挫，让不少购房者的置业计划受到了较大的影响，不少打算交定金或已经交定金的购房者选择延后买房。
　　“我同事没有我这么幸运，近期股市下挫，没有预料到震荡如此厉害，现在钱又被套牢，本来交了定金，只能延后买房了。”殷女士表示。
　　记者致电多家房屋中介后了解到，目前的确出现了一些客户因资金被套股市延迟订房的情况，甚至还有些人直接取消购房计划。
　　“一般而言，初次购房者相对谨慎，一般不会将首付款或者购房款投入股市。基本上购房款被套的，多属改善型需求客户，应该不会成为发展趋势，不会对市场有太大影响。”北京某房地产中介在电话中对京华时报记者表示。
　　业内分析人士指出，股市和楼市具有较高的关联度，主要表现为大周期变化上的一致性。在一个中长期阶段，股市、楼市和经济发展整体的趋势是一致的，当然不排除短期背离的情况。
　　有数据显示，今年第二季度，撤回股市资金用于买房的投资者人数超过了第一季度。同时，4.8%的股市投资者选择在二季度购房，这一比例超过了一季度的2.3%。在这些购房者当中，70%的家庭在股市中赚到钱。
　　目前房地产方面利好政策不断。近期央行再次降息和定向降准，有望进一步刺激楼市成交。此前，随着“3·30新政出台”二季度一线城市楼市快速回暖。
　　北京地产金融服务中介伟嘉安捷表示，从央行降息一周的市场情况来看，一部分换房人群逐渐走出观望态度。此次央行在年内的第三次降息，将刺激不少处在观望中的改善或首次置业人群陆续入市，央行降息对市场的托举作用在第三季度的成交量中将体现得更为充分，预计未来7-8月份的房贷成交量仍将呈现“稳中有升”的态势。
　　理财分析师指出，北京、上海等一线城市房价将继续上涨，房价处于上升的通道，对于投资者而言具有较大吸引力，特别是刚需购房者。
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股市震荡,不少人颇为关注:这是否会影响到下半年的房地产市场?在下半年宽松预期下,房地产市场的是否会回升仍然值得期待，让我们一起来听听业内专家的声音，看看他们是如何解读下半年楼市的？
中国指数研究院常务副院长黄瑜告诉记者,政策环境的宽松使得上半年商品房成交持续回暖,其中二季度尤为明显。开发商也积极推盘,促进资金回笼,但由于去化速度逐步加快,多地库存仍有下降,库存高压得到缓解。
伟业我爱我家副总裁胡景晖说道：上半年楼市基调就是去库存,一系列新政推动下,购房人热情有所恢复,其中销售额增幅大于销售面积的增幅,在一定程度上体现出改善型需求比重上升和中高档住宅的集中入市。
仲量联行中国华北区研究部总监麦哲文表示,下半年预计会看到更多的购买者回到市场。在稳定的购买需求下,高端市场的销售数量将依旧保持强劲。宽松的政策下,预计目前的销售数量将会小幅增加。
李巧玲分析说,二季度起,市场出现明显回暖,商品住宅销售面积与销售额均出现较为明显的增长,这也使得房企的定金和预收款水平有所改善,而近期连续多次的降息降准也在一定程度上降低了融资成本,对于缓解房地产企业的资金压力产生了一定积极作用。
广东中原地产项目部黄韬分析,目前房地产市场处于量升价稳的阶段,随着成交的持续回升,房地产市场下一步可能会量价齐升。
穆迪投资者服务公司分析认为,由于上半年新开工面积和土地成交总建筑面积持续下降,将减缓住房供应和库存增长。未来,销售额增长亦将缓解三四线城市高库存带来的房价下行压力。
易居研究院称&地市的火爆说明市场预期发生了逆转,全国房地产市场下半年成交量将明显高于上半年。&
&房地产市场的运行也与货币环境的变化息息相关。&在张大伟看来，继去年末开启降息周期之后，2015年上半年又经历了3次降息、两次降准，调整力度堪比2008年。随着6月末&双降&齐现，流动性进一步释放将助推下半年楼市的持续稳步回升。
&政府调控只是辅助手段,最终还是要看市场说话。&黎振伟预测,全国一、二线重点城市下半年交易量将超越上半年。他认为,下半年的房地产市场可能会进一步分化,三、四线城市的楼市成交仍将面临考验。
编辑：张朝霞
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部分股市资金回流 信贷持续宽松楼市回暖加速
来源：中新网
在“全民炒股”时代，股市成为人们讨论的热门话题，大盘的一涨一跌都牵动着股民们的神经。相比于股市的跌宕起伏，楼市则呈现稳步回暖态势，不少投资者在A股受到重创之后，重新调整资产配置，把鸡蛋重新放入楼市的“篮子”内，以寻求资产的保值增值。
股市调整打乱买房步伐部分投资者重回楼市
朝阳区麦田房产的小曹告诉中新网房产频道，“现在股市不太好，房子相对来说还比较稳定”，是小曹听到客户说的比较多的一句话，股市投资风险比较高，有些客户前期赚的钱在本次调整中已经被“震荡”殆尽，为寻求资产的安全性，不少客户重回房地产市场。小曹还谈到，拿买房资金来炒股的，多数是购买二套房的改善型购房者，楼市投资者则相对较少。另外，近期也有一些因为股市资金缩水，而取消看房计划的购房者。
较早离开股市的一些购房者在本轮牛市中尝到了“甜头”，据报道，殷女士在近期的股市上涨过程中获得了一些收益，考虑到近期楼市回暖，想在郊区买套大点的房子，6月初开始将资产配置重心从股市转向楼市，目前已经在北京通州区买入了第二套房子。
另外一些购房者则没有那么幸运，股市调整令他们“措手不及”，近期还出现了一些客户因资金被套延迟订房，还有些人直接取消了购房计划。“本来打算再涨10%，拿股市赚的钱买套大房子，但谁知遇到股市调整，前期挣的钱又套进去了。”股民王先生表示，股市调整让他只能调整购房预算，推迟买房计划。
对此，亚豪机构市场总监郭毅分析称，在房地产调控政策的短期托市效应后，股市溢出资金将成为下一阶段拉动楼市交易量的推手。股市宽幅震荡背后引发前期获利资金的出逃，与股指的高风险相比，楼市的稳健将成为固化资产、保值增值的首选。
信贷政策持续宽松 楼市回暖加速
在股市调整的同时，楼市却在逐步回暖，尽管一些三四线城市的基本面还未出现实质性的好转，但是部分城市已经呈现出复苏的态势，比如北上广深四个一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市。
由于上半年的“330新政”和央行三次降准、降息的影响，楼市迎来了信贷政策的宽松时期。据“伟嘉安捷”数据显示，目前商业贷款五年以上的利率调整为5.40%，而公积金贷款五年以上的利率仅为3.50%，刷新了央行历年利率调整周期中的最低水平。就北京来说，针对购买首套房的优质客户，个别银行还能给出最低“八五折”的利率优惠。
货币政策的宽松不仅对实体经济形成了有力支撑，也持续激发了购房者的入市信心，楼市回暖速度加快。今年6月份主要城市成交面积环比上涨5.32%，同比去年同期上涨了64.47%。北京方面，据链家市场研究部统计，6月份扣除保障房、自住房后，纯商品住宅成交6517套，创下21个月以来的最高值，环比上涨26.1%，同比上涨85.9%。7月份(1-12日)，纯商品住宅(不含保障房、自住房)成交2790套，较6月同期上涨38.2%，较去年同期上涨了190%。
成交量逐步回升的同时，部分城市的房价也在持续走高。据中国指数研究院的数据，6月全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨0.56%，涨幅较5月有所扩大。北京方面，6月份总体房价的涨幅达到了0.98%，7月份以来也有多个项目上调了价格，其中通州的京贸国际城与华业东方玫瑰两个项目，价格上调幅度达到了5%以上。
股市和楼市密切相关 业内称慢牛利好楼市
那么股市和楼市之间到底是怎样的一种关系呢？业内人士分析，二者在大趋势上是基本一致的，但由于各种因素的影响，二者在短期内也可能出现一些背离。总体来看，股市上涨会为楼市提供充裕的资金，带动楼市发展。
中原地产首席分析师张大伟分析，对比房价指数和股指曲线可以发现，在过去十年的多数时间段内，股价和房价的周期是基本同步的。从2005年5月起到2010年10月，在这5年半时间里，A股和房价经历了5个基本同步的上升和下降的小周期。但从2010年11月起到2014年9月，在这将近4年的时间内，A股和房价走势相反。从2014年10月开始至今，A股和房价又进入同步上涨周期。一般来说，宏观上的流动性增强，股市上涨带来的财富效应会投射到楼市，带动房价上涨。
但由于其他政策的影响，加上股市、楼市自身的一些规律，两者也会出现一些短期的背离。亚豪机构市场总监郭毅则分析，在牛市初期的时候，流动性更多的是转向股市，对于楼市是抽血的作用，楼市处在下行和走稳的阶段。但在股市出现长时间的上涨之后，造富效果开始显现，特别是股市出现小幅震荡的时候，有前期获利资金从股市出逃套现，会反过来支撑楼市。
在郭毅看来，慢牛行情中的震荡期，会使得股市资金回流楼市，张大伟也认为，股市持续上涨使得财富效应集中，购房需求将会得到释放，但不能是疯牛，特别是信贷杠杆不能太高，也就是慢牛有利于楼市增长。
郭毅进一步分析，本次楼市调整对楼市的影响并不是很大，目前股市稳定住了，但由于股市调整导致投资者原来的盈余大幅减少，买房资金大打折扣，楼市出现像五六月份的成交量的快速攀升，在三季度可能比较困难。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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