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买房有几种贷款方式 你知道吗?
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大多数购房者都会选择贷款购买，因此小编给大家介绍几种： 全款买房 流程简，直接与签订，省时方便。对于购置产的人而言，除了省去了上浮的支出外，也节省了与银行周旋的时间和精力。 易出手，付全款购买的房子再出售比较方便，不必受的约束，一旦上升，转手套现快，退出容易。即便不想出售，发生经济困难时，还可以向银行进行房屋*押。 但随之而来的压力也会比较大，一次性全款购房，对于那些经济基础较为薄弱的购房者来说，会成为一个不小的负担。
又称个人，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用提供的贷款，执行法定贷款利率。是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。
公积金贷款是指缴存的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。由各地住房公积金管理核心委托银行发放。
符合个人住房商业性的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为*押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。
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贷款买房前必须弄清七大问题 避免负债过高
贷款买房已经成为购房者的首选，尤其是公积金贷款，不仅贷款利率较低，而且能减轻经济压力。但是贷款买房不能盲目，在申请贷款前有些问题还是要明白，比如首付、利率、贷款额度期限等。这些问题弄明白才能对贷款买房做到心中有数，在申请贷款时少走弯路。问题一、房贷首付是多少？首付也是一笔不小的数目，如今的房价对有些家庭来说贷款买房首付也是问题，所以我们在贷款买房前一定要对首付款做一个大概的估计，要明白目前的房贷政策。依照2016年贷款买房政策，首套房的首付比例最低为20%，二套房的首付比例最低是30%，各地政策执行也有所差异，所以在决定贷款买房前要对首付政策做个整体的了解，然后根据所买房产的面积、单价对首付款做大概估计，然后根据经济情况决定首付比例，申请贷款时就避免因为不了解浪费时间。问题二、贷款额度最高可达多少？商贷买房最高贷款比例可达房产的70%，但不一定都能贷到这么高，银行会根据贷款人提供的资料、财产证明、还款能力和还款意愿做判断，所以申请贷款买房前要结合自己的经济情况申请适合自己的额度，一是避免资金过多造成浪费，二是避免资金不足满足不了购房需求。问题三、贷款能带多少年？期限也是贷款买房前要了解的，银行会根据贷款的年龄等各方面做判定，商业贷款期限最高可贷30年，一般银行的要求的是“贷款期限+年龄”男士不超过65，女士不超过60，但有些银行也会放宽至70岁。问题四、个人信用是否有污点在提交贷款申请后，借款人的个人信用是银行重要考量的依据，因为它能反映此前贷款的信用和还款意愿，如果借款人在贷款或信用卡使用过程中近两年内有连续三次或累计六次逾期记录，银行是不予贷款的。因此在贷款买房前，借款人一定要了解自己的个人信用问题，避免因为个人信用污点浪费时间。问题五、个人的负债比例申请贷款前要明确了解自己的经济情况和负债比例，一般银行规定借款人的负债率不能超过50%，所以借款人在贷款前要明确了解自己的负债情况，负债率过高银行将认为你没有足够的还款能力，为避免信贷风险，将会决绝你的贷款申请。问题六、申请贷款买房要准备哪些资料和手续申请贷款买房借款人需要准备的资料有：本人有效身份证明、结婚证明、居住证明、收入证明、购房合同、首付款证明等手续。贷款买房前要提前咨询需要哪些手续资料，好提前准备，避免在申请贷款过程中资料准备不充分浪费时间。问题七、贷款利率是多少如果选择商业贷款一定要对贷款利率有一定的了解，要多咨询几家银行，大部分银行的给出的贷款利率是不一样的，有些银行会打折，有些银行按照基准利率执行，所以在选择贷款银行钱要“货比三家”，选择最合适自己或最划算的银行。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved办银行按揭贷款工薪阶层买房的 要千万注意这些问题!
买房子，办银行按揭贷款，发现这里面还有很多学问，有的稍微不注意，就是十几万、几十万的差距。对于工薪阶层买房的，要千万注意这些问题!一、贷款利率的折扣现在，买房时要以最新政策为准，一定要去查这个细节!(发稿时最新的政策是首套首付三成，贷款利率维持基准利率6.55，二套首付七成，贷款利率上浮1.1倍)二、选择还款方式也许很多没买过房子的人，都不知道还银行贷款还有方式可以选的。家庭条件有限，能够省一点就省一点。还款方式有以下两种方式，供大家参考!1等额本息还款。其实，你在看一手房子的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。但是你们知道这个的真实还款情况是什么样吗?以贷款20年，贷款100万元，算下来月还7485.2元月还款为例。每个月还银行7485.2元-其中，5458.33元是利息，2026.86元是本金,也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。到了还款期限一半的时候(比如是20年还，你已经还了10年了)，利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没还的，这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少，你提前还已经没有什么意义了。你在银行，基本只跟你说这一种，因为这样，银行的利益才会最大化。大部分家庭，既然贷款20年，不可能会在很短几年就还完，但是10年后一般能还完。这样，银行的利息收益会减少很多，所以，他们这种方式让你前10年都在还利息，而本金基本没怎么减少。就算你有钱了，再还，银行的利息都收入了绝大部分了，你提早还对银行没什么损失。2等额本金还款。我发现一个问题，就是，银行不会主动提出有这种还款方式。基本都只说前一种。还好我之前了解过，就提出要还等额本金模式。这个还是以贷款20年，贷款100万元，算下来月还9625元月还款为例。每月还的钱要比等额本金多2140多元。其中4166.67元是本金，5458元是利息。第2个月开始，只还9602.26元，因为本金上月还了4166.67元，这月利息重新计算，要少23元的利息。以此类推，越到后面还款压力越小。而最重要的是：当你要提前还款的时候，比如5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候要少许多利息支出(每少一年都是近万的利息)。而且就算不提前还，这种方式，还20年，也要少还14左右的利息!只是前期压力较大!但是为了长远的利益!说一个插曲：我前几天去银行办贷款签字，同时有7-8家人，都是购房贷款的，我们排第2位，前面那个女的，5分钟就签字走人了(签的等额本息)，我们在旁边看，银行办事人员只字不提还款方式。轮到我们了，我们提出要用等额本金还，那个人就把我们带到行长室，喊我们自己看两种方式的具体还款(后来才知道是故意把我们隔离开来)，然后就走了。等过了10多分钟，我和女友商量好，还是坚持自己的选择等额本金。我们走回去找那个办事员，他已经在帮另外的人办理了，我们在旁边看，全部签的等额本息。后来又轮到我们了，我们提出还是等额本金还款。这个时候，旁边的人问我们，“还有别的还款方式?”那个办事员马上打断我们，说是因为我们条件好点，有能力想多还点，压力就更大。我明白他的意思叫我们不要说了，我们就几下签了字走了看来银行很不愿意让我们选择这个方式，因为银行少赚了很多利息。你想一个人节约2-3万利息，10个人就是20-30万，100个人呢?简直不敢想象了!!!作为我们这种一般阶层的人，购买房子是大事情。所以，在签定合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下。其实这样算一算，银行贷款这方面，合理分配，可以节约十几万元的利息支出甚至更多。折算成房价，就是少了近千元/平!扫描微信二维码、加入城市微生活，关注海南买房微信（微信号qqhousehn），海南楼市最新动态随时奉上，免费看房、独家优惠、楼盘资讯、随时互动！关注海南买房微信（微信号qqhousehn）
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved困扰贷款买房的三个老大难问题，终于有答案了！_独家解读_贷款攻略 - 融360
公积金政策
困扰贷款买房的三个老大难问题，终于有答案了！
　　在买房贷款方面，我们经常会被三个问题困扰，分别是：
　　1、贷款年限是越长越好吗？
　　2、等额本息和等额本金哪个更划算？
　　3、提前还款合适吗？
　　贷款年限越长，你的月还款额就越低，你在某一刻占有的现金就越多，就越能够用于其他用途；
　　选择等额本息，也是解放自己的资金能力，不用在初期负担较大的还款压力；
　　选择提前还款也是，等于是降低了自己的资金动员能力，流动性变差。
& & & &资金是留给自己还是还给银行？
　　这三个问题，我们可以将他们抽象一点，其实都是关于花钱是否划算的问题。我尽可能多留一点资金在手中，还是尽可能多一点把资金留给银行。这里有一个前提，那就是留在手中的资金必须投资出去，并带来必要的收益。
　　所以，这三个问题最终抽象的结果是：同样一笔钱，我用来投资，收益率能否超过银行利率？
　　到了这一步，答案自然一目了然：
　　1、如果你的投资收益率不敌银行利率，那么尽可能少贷款、年限也短点、择机提前还款。
　　2、如果你的投资收益率超过银行利率，那么这笔钱握在手中显然更划算，多找银行借钱，慢慢还。
　　之所以这样计算，原因只有一个，利率是资金的价格。假如你以4.9%的利率水平从银行获得贷款，并将这笔钱以6%的利率水平贷给第三方，显然你赚了1.1%的利差。我们贷款买房也是这个道理，你有300万现金，但你买房首付只愿意花100万，剩下200万现金拿去投资。
　　按照借4.9%，投6%计算，你借了银行200万，理论上每年会替你带来200万*1.1%=2.2万的收入。所以在投资收益率超过银行利率的前提下，当然是能多贷款就多贷款，贷款时间也是越长越好，更没必要提前还款，因为利率代表的是资金的价格，你便宜借银行的钱，高价投资出去，何乐而不为呢？还是那位上海大妈说得对，&国家的钱，不借太可惜了&。
　　至于等额本息和等额本金，从银行收益的角度来说，并无差别，因为银行的收益都是来自于你的贷款本金，借多少钱就还多少利息。等额本息之所以利息总成本更高，那是因为你的本金还得慢，就只有这点差别，银行不是因为本息或本金而改变利息计算方式。
　　通胀会影响这个逻辑吗？一般不会。道理很简单，当通胀压力存在时，央行有上调利率的趋势，投资收益和贷款成本都会上升。两者之间的相对关系不会出现质变，除非出现恶性通胀。
　　上面是从纯经济学角度展开的讨论，现实生活中，每个人的赚钱能力不同，理财水平也有差异，对负债的敏感性也有不同。
　　我曾有位朋友对借钱非常敏感，对信用卡非常抵触，好像每天醒来就欠银行一笔钱一样。对于这样的人，借钱对你的心里状态都有可能产生负面影响。对于这类人，少借钱、等额本息、贷款年限短一些更适合。
& & & &贷款年限、还款方式、是否提前还款到底该怎么选？
　　从收入角度来看，我们分为三类
　　一、主要收入来源是工资
　　如果你的主要收入来源是工资，你的现金流就比较稳定，可以是增长，但一般不会出现跳跃式增长，主要理财方式是存款，很少涉足一些投资理财产品，那么你可以选择等额本金、少贷款或缩短贷款年限。因为你的钱主要是存在银行，产生的收益基本上跑不赢银行贷款收益，还有无时不刻不在的通胀。
　　二、如果你找到良好的投资项目或收入有相当部分来自投资理财
　　如果你是一位企业主、个体户或者具备相当理财水平的人。你基本上能确保自己的收益跑赢银行贷款利率，那就多多找银行借钱吧，多借点，慢点还。
　　三、主要收入来源是工资，但具备一定的理财经验
　　这类人可以考虑等额本息+提前还款的方式。你所要做的就是及时权衡投资与银行贷款之间的利差，如果投资不好，可以拿出一部分钱来提前还款降低利息支出。
　　从购房目的，也有三类
　　一、 如果是购房自住的，这属于消费，消费就是花最少的钱买到同样的商品。当然成本越低越好，但成本底并不意味着少借钱、提前还款、缩短贷款年限，因为还有机会成本（投资收益与贷款利率之差）。
　　二、 有可能中期换房或卖掉
　　这种需求应该属于长期投资，尽可能多贷款，选择更长的贷款年限吧。
　　三、 以投资为目的的购房
　　这种买房行为，一般都是短线持有，如何选择要根据当时的经济形势来判断，如果判断房价会飙升，那自然是多借钱，选择更长的贷款年限。反之，少贷点钱，贷款年限也不宜过长。
& & & &货币对贷款年限等的影响？
　　目前美元已经进入上升通道，美联储今年已经上调两次利率，按常理，人民币资产收益率也要相应增加，所以应该提高利率。但从现在来看，央行更多采用市场化手段来对流动性进行干预。此种表现，可以理解为保持货币独立性，根据蒙代尔不可能三角，在货币独立性、固定汇率和资本自由流动三者之间，最多只能同时实现两个。
　　现阶段，我们显然放弃了资本自由流动，结合目前M2的增速水平，我们预计未来一线城市，及中东部的省会城市都具备购房价值，在这些城市买房，不用太担心基本面带来的风险。在不考虑主观因素的前提下，尽可能贷多的钱，选择更长的贷款年限是更为合适的。
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