一、门店常用知识
1.&&&&房屋使用期有多久？
根据国家颁布的物权法规定，所有私有房产使用权是70年，但房屋产权是永久的，就象现在拆了的可以补元/每平米的一样。
2.&&&&房屋的产别分为：经济适用房，商品房，房改房，集资房，租约房,货补房。
3.&&&&房屋结构有：砖木结构（3层楼下）和钢筋混泥土结构（高层房），砖混结构（7楼左右）和钢结构（使用于体育管，影剧院，工业厂房）。
业务知识：
1.一次性付款的流程：买卖双方签订合同付定金（不低于5000，不高于总房价的20%）买卖双方填表去房地局签定电子合同和转帐立契（房款，余一点交房费），交房（付尾款）立契后&七个工作日领新证，托管房款自动转入甲方帐户。备注托管的帐户买卖方可以自由设置，不一定需要买卖方户名的帐号
2.房屋按揭交易流程：买卖双方签订合同付定金（不低于5000，不高于总房价的20%），10个工作日银行审批下来买卖去蔡锷路填表签定电子合同后，由按揭银行转入贷款金额到托管帐户后双方立契（托管之外房款直接转交给房东，留一点点交房款），7个工作日客户的产权证生成后托管的房款自动转入房东的帐户），交房（付尾款）。备注托管的帐户买卖方不可以自由设置，一定需要买卖方户名的帐号。
二、提前还贷
1、先向银行贷款部门提交一份提前还贷申请；（先向银行提前预约）了解具体还款金额和多久可以拿到产权证和他项本和注销抵押的行长盖章的表格
2、到房地局去查一下有没有别的抵押，防止还贷后又被冻结，到周遍了解一下房东是否有别的债务。
3、先查一下房东的还款存折的密码（怕他不记得就转不出来）根据银行指定的时间将需要还贷的金额存入还款的帐户中（借款余额需要银行查询）；如果是由买方或者经纪方替卖方提前还贷的话则所有的手续由经纪方托管。一定不能给房东。
4、还款后银行会交给借款人他项权利本和一份消除他项权利表格，凭这些到房产局当日去消除抵押，24小时后房子才能正常交易；一般的银行借款人还款未满一年的需要交纳一定的违约金。尽量在24小时后去过户。
注：如果借款人银行那边有关系还款申请期限会短点。
三、更名流程
1、买卖双方到店里签定购房合同，合同上写清楚由哪方负责更名手续，如果不能确定一定能办理的话一定要写三方互不违约。卖房得带上所购房的购房合同及开发公司的购买发票，维修基金票，煤气开通费相关正式发票，必须保证相关的证件是真实的，买方先交点定金给房东，暂时由我们公司托管。
2、买卖双方及经纪方三方到开发商那边落实更名实况，确定开发商同意更名，由卖方递交更名申请（申请有几种：买卖申请、债权债务申请及亲属关系申请）
3、为确保双方的利益，在卖方递交更名申请前买方需将购房款交由经纪方托管，待开发商到房地局办理申请档案作废手续，将买方档案注册电子备案后，我们将托管房款转付给卖方。&
四、国土证的解说和过户的程序
1、国土证的解说：在中国，土地是国有的，所有业主享有的只是使用权，国土证在房屋买买卖交易过程中没有什么关系，即使没有国土证也会有个栋证，只是还没分发到各户，只有先有了土地才能在上面建造房屋。先有国土证才会产权证。
2、过户的程序：国土证过户需在产权过户后且房产证领取后才能办理，办理中需要新产权证原件（参看）及复印件（验收）[如果是按揭的则要银行的借款合同]、原国土证原件、买卖合同电子版的原件、买卖双方身份证复印件及产权过户的契税完税发票复印件，将这些资料递交到国土局国土证办理窗口即可，国土局会给一张业务回执单和缴费通知单，凭回执单和通知单7个工作日后领取。（如果是行政划拨地，则需先交纳一个点的土地收益金才能办理国土证过户）
五、怎样处理门店与门店合作的问题？
1、一次性付款：签定合同时两个门店的都要在场，产权过户去房地局办理进件立契时客户的门店和交房房东的门店都可以去，领产权证时客户的门店去，相关具体操作由两个门店协调大家要报着吃亏的思想。
2、按揭：a、签定合同时两个门店双方都需在场，两方在进件立契前准备每方的资料，由房东一方的门店收齐资料送至按揭部并到银行面签，看房评估，由权证部办理签定电子合同和过户和转款，客户一方的门店负责交房和拿借款合同及借款存折公司垫资的单还要拿欠条（具体操作由两个门店协调）。
门店与门店之间的合作最重要的就是先要沟通好协调大家要报着吃亏的思想。
六．门店常出现的情况处理方法：
1.包税时一定要注意
算的费用单一定不能让他拿走，包的时候以退为进，只收中介费（所有中介费不能打折，必须要片区经理同意），把房地局说得复杂些，偷税的难度很大，让客户找着你要包税，前提是一定要先签单，把成交合同先定下来，没签之前只有个大概，因为损税还要房东配合才行。签订的代办上一定要写，"经客户要求由新环境公司包办什么事，包办费用为多少"，最后要加"双方约定盈亏自负"。
2.按揭的单：&
①如果客户或者房东自己按揭或者长沙县的房子必须把合同上的公司担保的20个工作日下款划掉。因为我们根本控制不了客户和房东（就算这套房子办了委托也没有用。除非拿另外的房子办委托给我们）②客户按揭如果没有付清所有的房款（包括垫资和房东等款下来）需要立契签字，必须办好3个事，第一是银行必须审批下来，第二必须办委托到公司名下，第三必须打欠条。③签合同里面的付款方式如果有要垫资的一定不是由新环境公司直接付房款给房东，是垫给客户后再给房东，因为会有5种情况发生，如客户不想买这个房子了，客户不同意办公正和打欠条或者客户资料的问题再或者银行的问题等等原因，不然耽误了时间就是公司里门店违约，不是买卖方了。④银行面签必须贷款人和房东都要去，如果房东不配合先同按揭部联系沟通才能接。⑤按揭的详细流程和时间（都是工作日）：签订买卖合同（情况特殊的必须先同按揭部沟通确认）----收齐客户和房东的资料送到按揭部（2天内）----按揭部做资料面签、看房评估（2天内）----银行领导审批（6天内，在第三的时候可以办公正了）10个工作日银行审批下来买卖去蔡锷路填表签定电子合同后，由按揭银行转入贷款金额到托管帐户后双方立契（托管之外房款直接转交给房东，留一点点交房款），3个工作日客户的产权证生成后托管的房款自动转入房东的帐户），交房（付尾款）。以上都是全程加快的，办完一样就要马上接着办后面的事情。大家写合同可以参照一下，但要给自己一点空间，不要写得太死了。
七．开收据的注意事项
1.欠条，收费用，收房款格式&
欠条:&&今欠到新环境公司袁李人民币****元(小写)待（***情况）当日一次性还清(房屋地址)&&&&&&&&&&&&欠款人:*****
收费用:&今收到***购****房子中介服务费,按揭,代办费人民币***元
收托管定金和房款：今收到***购****房屋托管定金/首付款/尾款人民币***元(小写)，待什么时候转付给房东。
开收据的注意事项：收据一定只能由文员管理，票据上的金额一定同自己手上的钱是对等的，有些没有开票的看房费和费用一定要把票据补上，客户不要的就留在上面。只要你有一次不开你就不好管理别人。
2.公司只有开托管房款的权利，没有开收房款的权利，如今代房东**收托管定金或者托管房款多少元，待"房东本人过来时，提前还贷时，注销抵押时，立契时，交房时等等"情况，托管的钱出去之后一定记得把公司开出的票据收回，由房东或者收款人本人开条子给客户。托管的目的是保证买卖方在交易中的安全，当这笔交易办完了是他们买卖方打条子，你就说房地局都是备的你们两的案。
3字迹要工整，不要有错别字。最好在收据上要本经纪人或者店长签字确认一下金额和所收的一定要对等，数字要写清楚，不要写错别字。
八、&公正和按揭签字需要的手续为：
1.已婚的夫妻双方身份证，户口本，结婚证（如果没有就必须2个人的户口在一起，并在户口本上有纪录）。
2.未婚的是身份证，户口本，户口所在地民政局打的未婚证明（需要2份原件），。
3.离婚的是身份证，户口本，民政局打的离婚证明（需要2份原件），民政局打的未再婚证明（需要2份）。
4.丧偶的是身份证，户口本，医院或者单位或者街道开的死亡证明，未再婚证明。
按揭的另需要收入证明（需要有联系电话确认）银行近期2个月的流水。
。需要继承部分的继承公证费为40元/平米。房地局电脑里有死亡人的档案就必须换一本新的继承人的证才能去过户。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&亲属关系证明样本
&&兹有我单位/社区：***，性别：女或男，于某年某月某日出生，某年某月某日死亡。其原配妻子或者丈夫：***，于某年某月某日出生，他们的子女几个，分别叫：***/***，有供养关系人，如有（父亲名字，现住地址，其母名字，现住地址，，如果无供养人，父亲，母亲于某年某月某日已死亡。特此证明
委托书的内容每本都不同，大家先叫客户办的时候一定要写清楚，办好了一定要看清楚是不是对的，委托书是不是需要有委托权，委托办的事同你要求的是不是相同，委托书里的房子内容，身份证号码是不是一样，每项都要看清楚。&&&
九、.房地局的注意事项
①填表签字和进件和立契，领证，办抵押必须要本人，不然需要公证处出的委托书。②&如果碰到客户或者房东有一方由于各种原因要拿钱或者离开长沙，可以找人了难要一方先签字，另一方后再签字。③拿钱和签字必须同时进行，一定不能隔半天以上，那是很不安全的，先签字必须要看一下客户的存折，最好把他拿在中介方手上，先付钱就一定要房东打收条，最好把房东的存折和身份证拿在中介方手上。④去房地局一定要提醒客户带身份证（流动人口证）和房东带身份证（房改房和共有人的是夫妻2个人的都要来），产权证，客户中信银行存折上必须有托管的房款，房东需要有存折或者卡，最好是中信银行的帐户，锁匙，房屋交接的票据，电卡等，自己要带资料，笔，打收条用的白纸，双方的电话号码（未收到我们的费用一定不要让买卖方有联系电话），。&⑤赚了契税的要签字后安排买卖方离开坐下，如果客户当时要票，你就说公司统一交的，票据拿回公司做帐了，明天给他。公司对帐所有包干税费必须要票据或者票据复印件。⑦如果是房改房或者有共有权人，必须都到房地局签字。⑨房地局作息时间夏季8：30----12：00，3：00---6：00，星期五下午不上班。
10按揭报税注意：进件过户的价格一定要高于贷款额以上（具体多少根据银行不同而定）不能补税，
十、打折的技巧
原则是中介费和代办费和按揭费一定不能打折的，税费帮你想些办法，这样报税他就很配合了，不会怪你赚了契税的，中介费和代办费是国家认同，长沙中介协会和房地局都认同的，没有签单前最好不要算费用，签完了可以同片区经理打配合，每次少几百元一少，人家就不会觉得你们的空间有多大，就说我只有打9.5折的权利，打多的要片区经理同意，不然让我自己贴给你也不好吗，拌辛苦，可以说经纪人也辛苦，大家都为他服务吗，利用你的嘴巴同他策，就是不能随便让利，就算要让利，也让他觉得自己费了好大的尽才谈成的，不然他又得寸进尺了。
十一．&签合同的技巧
1.&中介费直接写在成交合同上，
2.&违约金100元/天，
3.&最关键在备注栏里：具体付款方式，一次性付款的一定要写具体时间和金额（金额加起来要是成交价），按揭的单首户款约定时间，按揭款就最好不要约定了，直接写立契时或者银行放款时就可以了，给房东反正立契时一次性付清，所有的付款时间和方式一定不要约定到中介方，因为买卖双方是他们2个，产权过户又不是到我们名下的。所签的内容一定不要约定到中介房，除非自己一定能办到的。
4.&还要写清楚房屋交接清单，每件物品的品牌，好坏，几件都要写清楚，千万注意，不是只拿走什么东西，其余的都留下，人家可以一样都不留的，就说没有什么东西。这样写是不行的。公司里有房屋交接单，还需买卖方签字，中介方见证。
5.&产权证未下的，定好一个房价后，如果成交后面积有差出，按元/平米多退少补。
区域（岳字等）产权证不能到长沙房地局进行交易，只能到区域房地局过户交易。
6.&合同更名的，合同更名前必须让顾客将房款打入中介方账上，更名后再由中介方转房东。
7.&按揭房，如果是顾客为房主还款的，一定要总公司办公证委托，实在不行，则要求房主将资料放到公司。
十二．当店长的技巧
做好下面几点：第一就要以身作则，第二就要公平公正，第三在店里什么事情比别人先考虑到，第四了解每个经纪人的心理，工作的动态，第五掌握好谈判技巧，房产专业知识，用人技巧，第六带动店里的气氛，第七最周边的房源都熟悉，对周边的客户需求都知道。新店长刚来先要学会让经纪人信服你，老店长要保持自己的激情，争加动力。
十三、打广告的技巧
搜索分析各条房源的客户群，用的词语地址最关键，优点，卖点体现。自己熟悉该房源，最好有锁匙，一定对这条房源有信心，看报纸，网页学习别人的长处，打出自己的特色。
十四\.房源管理
1.每天必须把内网上房源中心的租售房源（必须有3个区域以上的全部房源），报纸房源，上门房源，采集房源&{采集人名字}，登记时必须要有：来源时间，房屋祥细情况（电话，姓名、价格、地理位置、楼层、面积、装修，配套设施，接受的付款方式，卖房原因），来源类别，并告知门店人员看房和推广，做到保密和推广。（有价值的房源第一时间同门店经理沟通，采取独家，差价，提房等形式控制该房源。）
2.门头广告房源：保持整齐化，统一化，做到及时更新（不能有空缺和杂色）。&
3.报纸广告房源：做到已经实地看房，有5个以上的卖点，看房方便（最好有锁匙），见报当日不能用广告电话打电话，接听时间尽量精简，文员必须做好来电登记备案，优先有（公司房源，可收房东满额佣金，独家房源）。
4.所有房源本必须做到整洁，工整，同色，做到及时更新和更进。房源要素要齐全。
5.房源本不准任何经纪人带离门店，入店未满一月内经纪人不准抄写任何房源。
6.督促经纪人及时添加和更新内网的房源信息，并管理和利用好信息。
十五.客源管理
1.建立看房协议登记本：每天详细登记经纪人看房协议上客户电话、客户需求和客户来源情况，和已经看房的记录，做到保密和督促执行。领用时告知（使用方法，回收情况，丢失罚款），新人最多发放2份，老经纪人最多发放5份，收回后方能发放新的。（如丢失20元/份）
2.上门客户登记本：每天详细登记每个上门客户详细需求（价格、地理位置、楼层、面积、付款方式，买房原因，装修要求、环境、电话，姓名），并进行分配，文员登记。
3.报纸客户登记本：每天详细登记每个上门客户的详细需求（价格、地理位置、楼层、面积、付款方式，买房原因，装修要求、环境、电话，姓名），并进行分配，文员登记。
4.督促经纪人及时添加和更新内网的客源信息，并管理和利用好客源。
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& & 湖南通程资深律师 方纲要律师& &&& & 最近，接到不少业主询问开发商办理房产证的时间及流程，为方便网友了解，先总结如下，供网友参考。&&& 办理业主的分户产权首先开发商必须取得了栋证后才能办理。初始登记（办理栋证）需提交国土证，建设工程规划许可证正本及其附件，建设工程竣工验收备案表，资质证书，营业执照，组织机构代码证，测绘报告，预售许可证，地名委员会证明，法人代表及受托人身份证等相关资料。&&& 办理分户产权的时间应根据开发商的工作进度安排而定。因此，开发商在栋证办理完毕之后，业主应当督促其尽快办理分户手续，以免埋下隐患。
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