销售遇冷&开发商“捂盘”变“藏盘”
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原标题：销售遇冷 开发商“捂盘”变“藏盘”
　　来自楼市和地市传递的下调信息让各大项目开始进行人为的“藏盘”，通过控制开盘数量来维持去存率，例如中铁花溪渡(楼盘资料)4月12日取得了3、4、5号楼三栋楼的预售证而实际开盘销售的只有3号楼。“以前取证不开盘是为了涨价，而现在主要是没有那么多客户，开了也卖不动。‘捂盘’正在变为‘藏盘’”。亚豪机构研究总监郭毅向记者表示。
　　快跑遇冷
　　北京楼市的急转直下让许多企业意料不到，年初时对于北京等一线城市的看好，让许多房企把重兵转移到了北京市场，然而从3月开始北京楼市就出现了不振景象，供需比呈现直线下降的趋势。
　　这种情况最早从3月开始发酵，以金融街融汇最为典型，3月初融汇一次推出1009套房源，吸引了1345组客户摇号，而项目上期仅623套房源便吸引了超3000组客户。在接下来的一月时间里，北京项目推案与摇号比普遍由去年的1:4演变成当前1:2的局面。
　　在刚刚过去的4月，北京楼市进入了名企名盘加速推盘快跑的节奏。北京商报记者从市住建委网站统计发现，今年4月北京市共发放了31张销售许可证，新增房源9221套，而整个4月仅成交了3992套。
　　北京商报记者统计发现，截止到5月6日，4月入市的31个项目仅有7个有签约记录，其他超过八成的项目签约率为零，有签约的7个项目只成交了537套，去存率不足6%。
　　开始藏盘
　　尽管开发商入市热情很高，加快抢跑的决心很大，但是实际并非如此，记者了解发现，为了获得“体面”的销售数据，不少项目尽管取得了预售证，但是并不敢全部开盘。
　　“我们的项目目前销售的只有B2号楼，B3号楼预计要下半年入市，价格还要上涨2000元/平方米。”尽管在4月2日取得了B2、B3两栋楼的销售许可证，但是位于门头沟某高端项目的销售人员却这样向北京商报记者表示。
　　在市住建委网站上记者看到，4月2日该项目B2、B3号楼两个项目取得预售许可证，目前B2号楼正在预售，而B3号楼只显示开盘。B2号楼可销售的房源为100套，目前剩余房源25套。
　　其实像这样选择藏盘的项目并不在少数，这一做法从3月底就开始了。由于蓄客不足，不少楼盘都选择了低于预期售价或“封闭”部分房源的策略。3月29日，亦庄金茂悦新一期取得了248套房源的预售许可证，但开盘当天仅推出了60套。
　　与金茂悦如出一辙，3月底，位于通州的珠江四季悦城(楼盘资料业主论坛)将原本计划推出150套房源临时改为80套。黄村板块的熙悦春天(楼盘资料)也在3月底开盘，但现场推出的500多套房源仅吸引了300多组客户参与摇号，与2月中旬528套房源吸引了910组参与摇号的情况有着明显变化。
　　同样是保利参与开发的枫丹壹号，由于蓄客300组的愿景一直未能落成，原本4月加推的计划一直推至现在。在4月供应大增的基础上，蓄客不足的情况变得更为严峻。
　　随后，项目普遍开始藏盘，金地万科?金域东郡项目最新开盘蓄客500组，预售批准可售楼座一共四栋楼，共计704套房源，但此次金域东郡仅开4号楼一栋。
　　拐点再现
　　尽管楼市走势已经不再单纯地是一个行业的问题，甚至已经牵扯到了整个经济，但是在过去几个月中从各个方面都可以看出楼市正在经历一场全面萧条的到来，拐点似乎也在加速到来。
　　5月6日，本月的第一场土地拍卖会出现了遇冷情况，表明房企对于未来市场的不确定性。在大兴区西红门、地块的竞争中，花园地产9次举牌即告成交，拿地价格为10.8亿元，溢价率刚刚超过10%。
　　形成对比的是，此前4月24日，恒大地产以41.6亿元拿下大兴区黄村DX00-地块，现场竞拍达到199轮，溢价率高达179.9%。
　　4月初，泰禾集团以17.1亿元获得大兴区两宗地，现场竞拍达到了177轮，溢价率分别为158.31%、145.39%。
　　而在楼市方面，伴随着大量自住型商品房的入市，北京楼市商品房成交量一路走低。易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱将其比喻成压倒北京房价的最后一根稻草，今年1月以来已上市的自住商品房达2万套，按之前的计划今年下半年还将有3万套左右。尽管之前摇号中签比例高达60：1，但这对刚需购房者的影响是根本性的，既然可以不花成本就能买到便宜的房子，谁还会去买那些价格极高、远超自身购买力的普通商品房呢？可以预见，这部分刚需将长时间参与自住商品房选房、摇号，而不会转投远郊刚需楼盘。刚需的转向，是北京楼市基础的动摇。
　　北京商报记者 赖大臣/文
　　(北京商报)
(责编：尹晶晶、唐k)
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买房遇到开发商捂盘怎么办？购房者原音重现支招金九买房
来源：日 15:45&&&365地产家居网&&
编者按：2013楼市&金九银十&，我们已经身在其中，购房者都在等一个&抄底&的好时机，买房却不像想象的那么简单。据报道，南京秋季房展会就遭遇了房子卖的太空，楼盘无房可卖的现象，不少网友大呼：求求你快开盘。
事实上，买房过程中除了遇到楼盘无房可卖之外，还会出现楼盘有房也不卖的&捂盘&现象，另外有些楼盘没有取得预售许可证就开始卖房、卖的价格和挂牌价格相去甚远等问题，购房者在遇到这些问题时又该如何去避免呢？
开发商捂盘惜售 图片来源：网络
问题一：捂盘
购房者原音重现：
&今天去售房部，一室一厅的房子说只有两套了，不买就没了，让赶紧交订金。这网上明明有这么多待售的，这不是捂盘拒售是什么？&
很多售楼人员在观察到购房者非常看好某个楼盘后，采取惯用销售方式，在不容购房者过多思量比较的情况下，催促购房者贸然下单，达到尽快销售的目的。
避免措施：
买房前，购房者应先通过楼盘表查看楼盘可售房源情况，最大程度上保证选房范围与实际情况一致。【】
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业主社区・TOP 10开发商捂盘手段大揭秘
第05版：重读
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开发商捂盘手段大揭秘
领证后不开盘 分批销售
　　□&&&&&&&&&&&&&&&&&赵丽萍&程建兰　　房价上涨迅速，同一项目新开楼盘一个月时间前后每平方米可相差元。面对高涨的房价，不少开发商采取各种手段“捂盘”。记者调查发现，目前实行“捂盘”的项目不在少数，有的领证后迟迟不开盘，有的一栋楼分批销售，有的开盘即高价吓走购房者，还有的低开高走，后期甩客等，不一而足。因此，有人士指出，北京房价屡创新高，开发商“捂盘”是主因。实际上，此现象对京城楼价上涨“贡献”不小。&　　层带电梯的花园洋房价格则从首期的14000元/平方米上涨至15800元/平方米、16200元/平方米、16800元/平方米不等。综合下来，一个多月的时间该楼盘9层的花园洋房每平方米价格上涨2900元，4层花园洋房的每平方米价格也上涨了1800元甚至2800元，普通公寓的价格每平方米也上涨了1200元。涨幅之快让购房者难以接受。在其业主论坛上，不少购房者对于高房价上涨很是不满。但有购房者8月15日从该项目获悉，9层花园洋房本月18日不开盘了。对此购房者担心再开盘的价格涨得更快。&　　记者从房地产交易信息网上获悉，远洋山水三期23#、24#、25#、26#、28#楼住宅部分(扣除52套自留用房)于日获得预售许可证，其中24号楼和25号楼分别是日、日开盘，拟开盘均价为9000元/平方米，但目前在售的28、23号楼的开盘价格已达11000元/平方米、13500元/平方米。8月13日，记者致电售楼处咨询时，23号楼的报价已达15000元/平方米。一个月的时间不到，该楼盘价格上涨了1500元/平方米。&&　　领证后迟迟不开盘　　记者自北京市房地产交易管理网上发现，位于朝阳区朝阳北路和青年路附近的润枫水尚7、8号楼的发证日期是日，批准预售部位为润枫水尚7号楼、8号楼地上部位，拟售均价是20000元/平方米，但直到8月12日下午，7、8号楼都没有开盘。销售人员表示这两栋楼的开盘日期未定，并劝记者不必等了，因为开发商要把这两栋楼作为现房来卖，而到时价格肯定走高，因为预计截盘价是25000元/平方米。万象新天家园(一期)206号楼的预售许可证编号是京房售证字(号，发证日期为日，批准预售部位是206号楼，拟售均价为8400元/平方米，但直到8月12日，记者致电售楼处，销售人员称该楼盘这个月就开盘，但具体日期和价格都还没有定，价格应该不会比目前在售的202、203号楼9500元/平方米的均价低。&　　一栋楼分批销售&　　记者在调查中还发现，除了领证后迟迟不开盘以外，一栋楼分批销售也是开发商惯用的“捂盘”伎俩。润枫水尚的销售人员表示，目前该项目正在销售的1、3、4号楼中，即使是同一栋楼，也是分批按户型或者方位来卖的，比如4号楼最先开卖的就是小户型，而184平方米的三居是上个星期才开盘的。“要是你早点来，这个户型还没开呢。”据8月12日房地产交易信息网显示，润枫水尚3、4号楼预售许可证的颁发日期是日，两栋楼都显示处于正在销售状态，但从签约套数来看，可售套数为123套的3号楼目前只有7栋房屋签约，其余均显示可售；可售套数为145套的4号楼也仅有14套已签约，1套预订，其余均显示可售。该销售人员表示，大多数楼盘都是这样销售的。&　　同样分批销售的还有万达大湖居(推广名：万达大湖公馆)，预售许可证编号为京房售证字(号，发证日期日，而8月12日一名吴姓销售人员表示，目前还没有开盘，但200多平方米以上的大户型已经开始内部认购了，前50套可以享受优惠价20000元/平方米，至于一室一厅的小户型目前还没有对外销售。记者疑惑地问：“大户型和小户型不是同一栋楼吗？”该销售人员回答：“是一栋楼，但分批放房号，具体什么时候开哪种户型都是公司决定的。”而询问其价格，该销售人员表示肯定比现在的20000元/平方米高。　　月余涨幅高达25&%还有些开发商低价开盘，后期涨价迅猛甩客。　　“这房子涨得也太快了吧？”当北纬40°二期开盘价格公布后，不少关注此项目的购房者纷纷表示不解。据房地产交易管理网数据显示，首期7月10日开盘的1、2、3号楼为公寓，均价为9200元/平方米，但一个月之后，定于8月18日开盘的4号公寓开盘均价为10500元/平方米，9层花园洋房也从首期的11600元/平方米上升至14500元/平方米，4　　何为“捂盘”&　　按照去年6月1日，北京市建委《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》(京建交〔号)规定，商品住宅自取得预售许可证之日起三日内，必须开盘销售，并按整栋对外销售。&　　北京房地产开发有限公司发展中心总监陈云峰表示，政府规定拿到证后三天必须开盘，如果拿到证后迟迟不开，就是“捂盘”行为，如果购房者举报的话，会受到处罚。　　一位项目的销售负责人告诉记者，政府规定可以一次性拿多个楼座的预售许可证，但不用全部一次性开盘。不过，一旦开盘要“整栋出售”，不能留一些好的户型捂着不卖。卖完后必须开下一栋，不能断顿。记者为此致电北京市建委，其工作人员也表示，取得多栋楼的预售许可证，只要有一栋开盘就可以了，卖完后再开下一栋，也没有说具体的开盘时间上的限制。　　那么，如此开发商可以将一栋楼开了之后，始终处于销售状态，这样不是也可以“捂盘”吗？该人士说，这样做的可能性不大，因为无法控制购房客户，如果有客户来买房，而现在网上又可以查到你是不是还有房子，你就得卖。所以这样的方式“捂盘”比较困难。&　　“捂盘”也是双刃剑　　实际上，“捂盘”并非都会获利。尽管现在房价上涨比较迅速，但是也要考虑到其存在的风险。&　　金地集团北京公司品牌推广部经理介绍说，“捂盘”也存在风险，首先是政策风险，如果政府一下提高了首付款的比例，由现在2-3成，提高到4-5成，这就会有效抑制购房需求，出现不少因首付过多，推迟购房的人。那些靠只需付少量首付，可以同时购买多套房子炒房的人，也会受到资金的限制而减少炒房的数量。一旦如此，开发商再“捂盘”房子就有可能很难卖出去。还有央行多次加息，这也对购房有抑制。&　　另外，股市对于楼市也有牵制作用。上周楼市销售量继续延续下降态势，由于期房销售下降过快，现房销售虽有增加，但仍扭转不了销售局势，导致上周住宅销售套数只有2897套。中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，整体商品住宅市场的销售下滑与近来股市的升温不无关系。而房价不断上涨的趋势也抑制了部分购房者的需求，助推了商品住宅销售量的减少。如果在这种状态下，开发商再“捂盘”，无疑在销售进度上会受到影响，风险是可以预见的。&　　“捂盘”有哪些手段&　　由于房价一直处于高位运行，房价上涨极为凶猛。在这样的情势下，开发商难免会有“囤积居奇”的念头，而在实际的操作上，的确也存在所谓的“捂盘”，而开发商“捂盘”的手段也多种多样。　　一般来讲，资金比较充裕，不急于回款的项目一般会存在这种现象。还有就是操盘手的预期，他如果预期房价在某个时间点上推出，然后在某个时间段内销售会有最大的经济效益。　　一位业内人士向记者透露，“捂盘”也比较容易。比如获得预售许可证之后，先不开盘，而是可以预订，积累客户，如此，积累到一定程度，再开盘，一开盘，房子就卖得差不多了，造成热销的场景，给购房者一个“抢购”的信号，为下面的房子涨价找到理由。还有就是不采取任何促销手段，比如，不投广告，不作宣传，消费者来了，没有任何优惠，爱买不买。如此，也会放缓销售进度。但是，他告诉记者，最有效的方式还是抬高价格。如果价格定得偏高，即便消费者对房子极度渴望，但是还要看自己的经济承受能力，这是最直接的控制销售进度的方式。&　　从最直观的现象观察，开发商“捂盘惜售”的胆量，来源于房地产业的“牛市”———据国家发改委日前公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示，持续上涨的房价不但没有出现下降，而且继续攀升；有专家预测，未来十年之内的房价走势似乎将更为残酷，人口结构可能令房价涨十年，政府恐无回天之力。就像股市的疯狂吸引大量非理性资金入市一样，房地产业这头“疯牛”，同样会让开发商“捂盘惜售”。&　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　
广东地市：
深圳捂盘楼盘大曝光 揭秘开发商捂盘惜售伎俩
南方都市报
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“预计3月份”、“预计6月份”、“预计11月份”……
———兰亭国际
“国土部门要求出售价格不得超过备案价，只得往高里报啦！”
———万骏经贸大厦
“2栋快的话就在农历年底推出来，慢的话就过完年才推出来。”
———深港1号
“隔了2个多月再卖出来，价格肯定要涨了。”
———非常公馆
“要买该小高层就得按照这个价格。”
———首地容御
查处“捂盘惜售”从2006年开始喊起到现在，中间经历了完整的一个楼市周期，也没查出个鼻子眼，4年时间里，深圳从来没见到一个开发商因为捂盘惜售而被查处。但与此同时，这4年来，民众对捂盘惜售的不满甚至是愤怒，都笼罩在几乎每个楼盘的上空，经久不散。
捂盘惜售何以屡禁不止？对捂盘惜售难以定性是一种无奈，还是一种不作为？开发商们做高备案价格，一套房，两个价，如何实现的？这其中的问题究竟出在哪里？
[深港1号]不仅迟开盘，还捂着一栋未发售
1月12日上午，记者来到深港1号的售楼处，售楼处内当时并没有客户，两个售楼员站在门口很快迎上来询问：“第一次来看房？”当记者表示“是”，而且想投资一套公寓后，一位吴姓售楼员就热情介绍了楼盘周边环境以及户型的特点。
“你们什么时候开盘的？”“去年10月25日。我们一共两栋楼，一栋是32层，另一栋是30层。现在在卖的是1栋这里，2栋快的话就在农历年底推出来，慢的话就过完年才推出来。”记者之前查询市规划国土委的网站得知，该楼盘在9月24日拿到了两栋楼的预售证，10月25日开盘已经超过了拿预售证10日内开盘的规定。而网站显示其中一栋大部分房子处于“已备案”状态，另一栋则全部处于“期房待售”，这也与售楼员的说法完全一致，捂着一栋先卖一栋的做法十分明显。
“现在公寓卖多少钱？”“均价2 .6、2 .7万元/平方米。”“这个好像要比开盘时的2.5万元/平方米高。”“是，卖得都剩下高层单位了，所以价格高一点。不过我们4楼剩有一套比较便宜，毛坯价格2.2万多元/平方米。”记者随后查询了市规划国土委网站，在售的一栋4层显示“期房待售”的9套单位，登记备案的公示价格最便宜的都要30627元/平方米，与售楼员所说价格相差甚远。当记者追问即将发售的一栋的售价时，该售楼员表示价格还未出来，但肯定不会比一期便宜。当记者说听朋友介绍该楼盘第二栋的登记备案公示的均价要达到3 .2万元/平方米以上时，该售楼员一开始并不正面回答，只说到时会按市场的需求来定价，并劝记者早点购买为好，之后又继续以高租金回报、临近河套地区等利好吸引记者的关注。当记者临走时再次表示非常在意价格，担心第二栋发售时会按登记备案的公示价格销售时，该售楼员终于表示，登记价格肯定是要贵一点的，实际上卖是不会那么贵的。
[非常公馆]同一单位涨价600元/平方米
时间倒转到日，位于宝安西乡的非常公馆开盘。深圳各大房地产网站的消息显示，非常公馆拿得预售许可证的时间是日，11月7日开盘当天的销售率达到98%.12月初时，该楼盘已对外宣称“售罄”。
而就在1月上旬，网上有消息称，非常公馆还有20席保留单位即将发售。记者致电售楼热线，接线人员表示“20席”目前在售，均价在13000元/平方米左右。而11月份，当时的开盘均价为11000元/平方米。
记者查阅深圳市规划与国土资源委时发现，截至日，非常公馆还有66套单位显示为“期房待售”。其中1栋A单元35套，B单元24套，C单元还有7套未售，并非销售人员所说的“2 0套”。记者随后到非常公馆现场采访。接待记者的售楼人员表示，此次推出的20套单位，是之前已下定但未能成交的单位。以下是记者与售楼人员的对话。
“上次我打电话过来，售楼小姐说已经卖完了，为什么现在又有20套单位卖？”
“开盘时推出的单位最终没能成交，所以又放出来卖了。”
“我看了国土网站上显示还有60多套没卖，为什么你这边只有20套可以卖？”
“之前有一部分单位已经成交了，但还没有打印正式合同，没办下一步的手续。”
“开盘到现在已经2个多月了，办手续需要这么久吗？”
“有时候办手续会比较慢。”
“那这部分单位如果某些手续又出现问题，是否还有可能会有新一批保留单位推呢？”
“那当然有可能。”
另外，价格上涨却是明摆着的事实。记者随便问了一套位于15楼的50多平方米的小两房，售楼人员告诉记者，该套单位单价在12400元/平方米左右，去年11月份开盘时这套单位的价格大约是11800元/平方米。“隔了2个多月再卖出来，价格肯定要涨了。”售楼人员如是说。
核心提示：查处“捂盘惜售”从2006年开始喊起到现在，中间经历了完整的一个楼市周期，也没查出个鼻子眼，4年时间里，深圳从来没见到一个开发商因为捂盘惜售而被查处。但与此同时，这4年来，民众对捂盘惜售的不满甚至是愤怒，都笼罩在几乎每个楼盘的上空，经久不散。
[兰亭国际]迟迟不拿证，营销中心“预计”一年未开放
“这个楼盘的保安很强，距离楼盘100多米拍个楼盘外立面照片都会跑过来制止。”在搜狐焦点兰亭国际的业主论坛里，一位网友发帖说。
当记者在罗沙路边上停车，拿出相机隔着车窗玻璃拍照时，果然，马上一黑衣男子过来敲窗户，告诉记者不可以拍照。记者见其身上没有工牌也没有保安服装，问他为何不能拍，该男子表示是这个楼盘的人，这里不能拍。然后一直盯着记者离开。
兰亭国际在罗沙路边上，建筑面积15 .7万平方米，该盘以130- 170平米三房、四房为主，也有少量106平米两房单位。记者印象里面，这个楼盘大约有大半年都是封顶后毫无动静的样子，楼盘的预售许可证也一直没有出来。查看该楼盘动态时，记者发现一个有趣的现象：该楼盘从2 0 0 8年就开始有动态记录，2008年年底表示2009年元旦预计开放营销中心，随后这个时间变成“预计3月份”、“预计6月份”、“预计1 0月份”、“预计1 1月份”。而到了2010年1月初的动态则是“营销中心开放时间未定”。
1月13日，记者到现场，发现该楼盘外立面已经完成了1/4左右，看上去倒是很是大气。透明的售楼处都已经装修好，在楼盘入口处就可以看到售楼处连沙盘和模型都摆好了。记者想进去看，却被保安挡住，他表示还未开始卖。再问为何还不卖，他表示不清楚。记者随后致电销售电话咨询，一位接电话的工作人员也表示时间未定，而对于原因，同样是不清楚。
[万骏经贸大厦]11月已拿证次年1月才算价
从深圳市规划与国土资源委网站上可以看到，位于宝安新中心区的万骏经贸大厦是日拿的预售许可证。但是就在几天前，本报一读者收到来自该楼盘的短信，称“价格已经出来，可以算价选房”。前述网站同时显示，除了4、6楼有零星成交之外，万骏经贸大厦其余楼层均显示“期房待售”。
记者随后以买家身份到万骏经贸大厦进行现场踩盘，发现该楼盘外立面已全部呈现。营销中心内的售楼人员告诉记者，该楼盘1月份开始启动价格试算，现在看中单位已经可以下定买房。问及为何11月已经拿证现在才卖时，售楼人员表示，11月至元旦之前，都是在寻找可以整层购买的大客户。
“像你这样买单个单位的我们称为‘散户’，整栋楼只有4楼和6楼可以选，其他楼层都是整层出售。其中4楼和6楼只能2套一起买，或者和其他买1套的客户一起合拼。”售楼人员说。他告诉记者，万骏经贸大厦之前都是打算整层出售，主要精力也是放在整层推广上，后来才决定辟出两层楼卖给买小量单位的客户，“所以并不是看到的单位都可以选”。
现场售楼人员给记者算了几套单位。其中一套位于4楼的单位，单价在2.5万元/平方米左右。而这套单位在深圳规划与国土资源委网站上，备案价格接近3.5万元/平方米，价格相差1万元/平方米。“国土部门要求出售价格不得超过备案价，只得往高里报啦！这跟捂盘没关系，各家楼盘都这么做。”售楼人员说。
记者在楼盘前的停车场遇到一位刚看完楼准备离开的买家，该人士告诉记者，自己是听朋友讲才知道这个楼盘最近在卖。“这种行为是不是捂盘不好说，但信息要透明点倒是真的。网站上看到大把单位没卖，来看了才知道只有几套单位可以选。”他说。
[首地容御]“如果你想买，我就按备案价格卖”
首地容御位于南山区华侨城香山西街北侧，波托菲诺纯水岸四期对面。
该项目地面建筑由4栋32层高层、2栋11-18层小高层组成，主力户型为150-220平方米的三房、四房。
首地荣御一共拿过两次预售许可证，第一批是在日，第二批则是日，备案价格都在5万元/平方米以上。关于第二批房子的具体开盘时间，各媒体都没有得到过，但可以肯定的是，绝对不是政府规定的“拿到预售许可证10日开盘”。因为据记者调查，直到2009年10月底，深圳市规划和国土资源委的网站上才忽然出现了首地容御的成交记录。数据还显示，到2009年11月底，开发商加推了130套单位，均价没变，成交100套。
本周，记者到达这个楼盘，询问一位女销售员目前可有房子在卖。销售员表示在卖，还马上补充一句，是全部都在卖，主要为三房和四房单位，均价3 .2万元/平方米。记者指着其中的两栋小高层咨询该户型的价格，销售员表示这两栋小高层为两房单位，价格4万元/平方米。价格为何要比三房还要贵？销售员表示备案价格就是4万元/平方米，要买该小高层就得按照这个价格。而在深圳国土网上的数据显示，这批小高层单位属于2007年拿证的那批单位，上面的备案价格最高只有2.6万多元/平方米。目前，这两栋小高层还有大半单位都是“期房待售”，总房源约138套，显示“备案”房源只有30套。
在看样板房时，记者再次询问现场的工作人员，问三房该栋楼可有低层单位。工作人员犹豫地表示另外两栋还有低层。记者再问，那两栋小高层的低层单位是否卖呢？该工作人员则表示不是很清楚，需咨询销售员。
■自揭捂盘
开发商：说是明码标价，其实都是假价格
开发商：“所谓的捂盘惜售基本上也都是通过做高备案价格来实现的”
“大都是嘴上说得好听，其实从来都没有真正的明码标价。”龙岗一楼盘操盘手向本报记者私下爆料说“因为明码标的价都是假的。”
该操盘手表示，分批发售其实一直都有，真正严重是从2007年前后开始的，因为那时候，政府开始针对市场进行非常严厉的整顿，尤其是明确要求打击开发商捂盘惜售，当时要求开发商拿到证之后10日内公开发售，而且所有房屋的价格都要在物价部门备案，明码标价发售。
而且，当时国土部门还规定，备案价格一经登记，不得轻易上调价格。“但是这样一来，其实是给了开发商绕过政策打擦边球的机会。”他说，一开始，大家都遵守10日内开盘发售的规定，但是由于市场大调整，在2008年，大部分开发商基本上都违反了这一规定，而主管部门也睁一只眼闭一只眼。到2009年，开发商发现了一个很好的窍门，就是把备案价格做得高于市场价，“现在所有的开发商基本上都在这么干，而且，所谓的捂盘惜售基本上也都是通过做高备案价格来实现的”。
通常的操作是：开发商在拿证之前一般先到国土部门的网站上填一个“开发商叫价”，然后在拿到预售证之后，再到物价部门去做价格备案，这个备案的价格要在开盘时在售楼部公示（有时候，“开发商的叫价”和“备案价格”之间也不一致），“但是物价部门并不审核这个价格是否符合市场实际，仅仅是一个简单的备案登记”。
他举例，如果一个在南山的楼盘有6栋高层，开发商在价格备案时，可以将6栋楼的价格全部登记为3万元/平方米，但是在开盘的时候，重点推出1栋优惠为2万元/平方米。为了避免被定性为捂盘惜售，其它楼栋也不拒绝客户购买，不过，价格就没有优惠，只能按备案价格3万元/平方米购买。“这样一来，所有的客户都只愿买那一栋优惠发售的。”而且，售楼员又会在销售的时候暗示客户，其它楼栋的单位在日后发售的时候，也会采取优惠发售的方式，“肯定会比备案价格低”，这样就会令没有选到房的客户继续耐心等待下一批优惠发售的单位。一方面由于每次推盘量很少，大多是百十套甚至是不到百套，所以每次都能差不多卖光，在媒体上便可以获得非常正面的宣传；另一方面，开发商又可以不违反政策规定（只要保证在10日内开盘就行），而最终的目的，则可以达到自己控制销售、分批涨价的目的。“等于是，”他说，“开发商在物价局备案的价格，在他想卖的时候，那个价格就是假的，在他不想卖的时候，就是真的。”
他还透露，深圳很多开发商为了彻底规避风险，还会采取分栋报建，比如上述楼盘6栋楼，开发商在报建的时候就分成6个主体报建，最后可以申领6个预售证。那样，就更不用担心分批发售会被政府调查。
捂盘惜售屡禁不止，症结何在？
1.楼价上涨预期难改变
深圳尚模地产总经理助理邓坚指出，捂盘惜售之所以存在并且大面积出现，根本原因是基于中国快速城市化的推进。由于城市化的快速推进，产生了庞大的置业需求，令民众对房价产生了长期上涨甚至只涨不跌的坚固预期，才会出现开发商捂着楼盘吊着卖的奇怪现象。
因为那样，开发商可以获得更为丰厚的利润。
同时，其它技术因素也导致了捂盘惜售的屡禁不止，比如开发商总是希望楼盘卖的时候场面很好看，获得的口碑很正面，比如开盘卖得很好，现场很热闹，很多人通宵排队，房子每月都在升值等等，而这些，都会令他们有动机进行捂盘惜售。不过，根本原因还是城市化，如果这个基础土壤抑制一日不消失，开发商捂盘惜售很难得到根本性的抑制。
2.存在法律依据障碍
一位不具名的官方机构法律顾问表示，捂盘惜售之所以屡禁不止，直接原因是存在法律依据障碍，令主管部门难以定性。
如果将商品房当做一般性商品来看待，卖什么房，怎么卖，本质上是生产者自己的事情，政府一般不能干预市场价格，除非是出现了严重的哄抬物价的违反价格法的行为。即便是在特殊情况下，政府被允许出台临时价格干预措施，但同时法律也要求，一旦特殊情况结束，这些临时措施便要退出。比如，开发商备案价格和实际价格差别巨大，但是这并不是说开发商不卖房。同时，目前关于捂盘惜售，国家并没有一个非常明确的定义，只有10日内开盘这一条硬性规定。这些法律上的模糊，令主管部门在查处捂盘惜售时面临无法定性的尴尬。
核心提示：查处“捂盘惜售”从2006年开始喊起到现在，中间经历了完整的一个楼市周期，也没查出个鼻子眼，4年时间里，深圳从来没见到一个开发商因为捂盘惜售而被查处。但与此同时，这4年来，民众对捂盘惜售的不满甚至是愤怒，都笼罩在几乎每个楼盘的上空，经久不散。
1.政府要多卖地多建保障房
邓坚认为，在当前城市化快速推进的大背景下，要想完全解决开发商捂盘惜售的问题很难，“除非你有能力让所有人都预期未来房价要大跌，那房子一股脑儿都出来卖了”。但是，即便是在目前政策高压之下，各界对于楼市的长期趋势依然非常看好。
由此，他认为，当前只能通过行政的强力干预，阶段性缓解这一问题。同时，政府要加大土地供应，缓和公众关于房价上涨的预期，并积极推进保障房建设，分流置业需求。“只要预期未来的楼价稳定，开发商就不会再捂盘。”
2.主管部门可要求开发商举证
由于很多楼盘都通过做高“备案价格”来控制销售，导致一个楼盘两套价格，有时质素相同的房屋，价格却会相差三五千元/平方米甚至过万元/平方米。
对于这种做法，广东国晖律师事务所律师霍静认为，虽然这样的做法难以定性为捂盘惜售，但开发商捂盘的倾向很明显。一般楼盘同类型的房屋，因为区位、朝向不同，可能会有所差异，但不至于一栋楼整体和另一栋楼之间的价格差如此巨大，甚至是同一层的单位，价格也相差巨大，“明摆着他不想卖”。
她建议主管部门可以要求楼盘备案价格和实际销售价格差别巨大的开发商做出解释，如果开发商给不出可以接受的解释，便可以定性为捂盘“。
■捂盘调查
95%亲眼见过捂盘，67%不相信严打
你身边是否有楼盘捂盘现象？你怎么看来自中央和地方的打击捂盘的政策？调查结果显示，捂盘惜售已是大家司空见惯的现象。超过九成的调查者表示遭遇过捂盘，并且这一现象一直存在。
在调查页面的评论窗口，我们可以看到一些受访者的典型观点。
有市民认为，之所以认为此举对治理房价不一定管用，是因为政府层面“每次喊严打，每次都不严”。还有市民则表示，多数开发商都是“上有政策，下有对策”，严查捂盘惜售估计很难落到实处。看来，政策执行不到位和政策本身存在缺陷令多数市民不报太多期望。
但是也有市民留言，希望政府“不要雷声大雨点小，来点真格的”。说明大家认可了“严打”与“房价”还是存在着一定的联系，关键则在于执行和监督。
调查时间：日-13日
参与投票：8372票
调查结果：
1.你身边是否有捂盘惜售现象存在？
A .有，并且一直存在94.1%
B .见过，但不多4.8%
C .从未见过1.1%
2.严打捂盘惜售，是否能有效增加商品房供应？
A .能49.0%
B .不能24.0%
C .难说27.0%
3.你认为，此举是否能降深圳的高房价？
A .能，供应增多了房价就会降31.8%
B .不能，政府“严打”已多年35.0%
C .作用有限32.0%
D .其他1.2%
■业内观点
主管部门有责任保证房屋的供应效率
高海燕，深圳市社科院城市营运中心主任
“土地是国家的，政府在卖地之后，有责任保证要在最短时间内形成住房供应提供给民众。”在关于捂盘惜售的问题上，高海燕提醒主管部门，要摆正自身的角色，理清有关捂盘惜售背后的逻辑思路，从而可以“理直气壮”地干预捂盘惜售。
高海燕认为，捂盘惜售作为卖楼的一种技术手段，其实一直存在，开发商总有这种动机通过制造紧张的供求关系，以更长的时间卖房子来获得更大的利润。尤其是在楼价进入上行通道的时候，这种技术手段就成为大家普遍的选择。如今的分批发售、一套房两套价格等等，显示出捂盘惜售的技术手段更加成熟。
他指出，目前关于捂盘惜售争论的焦点在于，政府在干预开发商捂盘惜售时，自身也默认为这也是市场行为，因此也总显得不理直气壮。但这其实是政府没有厘清自身的角色所致。“政府作为土地唯一的供应方和管理者，他卖地（住房用地）的唯一目的是为了建设更多的房子，并且是在最短时间内建更多的房子，让更多的人享受到更好的居住空间。所以，政府在卖地之后，有责任保证在最短时间内住房供应的最大化。如果这一点不能得到保证，那政府干预市场是非常顺理成章的事情。”
但目前的情况是，政府卖了地之后，开发商一方面从来没有及时地将土地转化为房屋供应（这表现为开发商囤地故意不开发），另一方面，开发商在销售房子时，也总是通过捂盘惜售等多种擦边球的手段，人为降低了房屋供应的效率，结果导致政府卖了很多地，但是房子似乎永远都供不应求。
由此，高海燕指出，主管部门应该首先厘清自身的角色定位，“不但要保证土地和房屋的供应，还要保证土地和房屋供应的效率，确保土地能够及时转化为房屋供应，而房屋供应又能够在最短时间内推向市场”。他建议，主管部门应该将房屋供应的效率也写入土地出让合同，以契约的形式来限制开发商的捂盘惜售。作者：
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