买房前必看 告诉你开发商的那些销售猫腻_通用攻略_贷款攻略 - 融360
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买房前必看 告诉你开发商的那些销售猫腻
　　房子作为一种消费品，出售时，包装很重要。对于买房人来说，房屋总价高，买房要注意的事项有很多。我们经常会看到开发商打出的特价房，直降X万等广告宣传字样。但老话说，只有买错的，没有卖错的。房子是开发商建的，东西好不好，开发商们自己是最清楚的呢。来看看房产销售中，隐藏着哪些猫腻吧！
一、新盘的认筹
　　现在很多的楼盘都喜欢先认筹，就是交付一定金额的钱，先排个号，等到时候开盘了，直接选房，选房成功后还可以享受一定的优惠。这其实是开发商的一种营销手段，目的在于融资。
　　开发商会根据认筹的情况来判断楼盘的关注度，再定出开盘的价格。很多时候认筹的数量是大于推出的房源数量的，这时在开盘的时候就会出现摇号的环节。当然，也有一些是根据认筹的先后顺序来选房的。
　　一般认筹的时候房子还在建，是没有预售证的。不要盲目跟风，好多时候是开发商自己造势出来的现象，根据自己的需求去辨别，买期房是有一定风险的。
二、五证不齐就出售
　　也有一些开发商，在五证没有办齐的时候就出售房屋，搞内部认购。大多数的人可能不会注意，往往交了订金却发现迟迟不能交房。而你在签合同的时候，质疑五证，往往得到的借口都是正在办理，下个月就办好。
　　注意事项：如果开发商五证不齐，不推荐购买，也是避免后期的一些麻烦，当然不是所有都会出问题，但是为了避免这些问题的发生，还是应该在购买时了解清楚。
三、代理商和开发商
　　现在的楼盘出售，往往是代理商居多。往往他们会信口开河承诺你各种优惠和好处，最后再以开发商那边情况有变来搪塞你。开发商给了代理商优惠的价格和周期，有些不良代理商，会在优惠周期过了，继续以优惠价格吸引你，当你下定了，最后再以开发商那边优惠已经没有了将你打发掉。这个时候你是买还是不买呢？买的话，无法享受优惠，不买的话，定金／订金已经交了，也没有那么容易要回来了。
　　在决定购买前，了解优惠的详细情况，并最好有书面的协议写在里面，保障自己权益。
四、房产证的产权性质
　　有的开发商承诺是70年产权的小户型，结果最后变成50年或40年的。开发商最后都以申报材料没有过关，或者房管局那边只让办成这样等为借口。
　　像这些细节问题，也可以写在书面协议，甚至合同里，防止被忽悠，后期也有依据。
五、捂盘销售
　　不少购房者在买房中都遇到过这样的经历，自己看上的房子，开发商不卖，开发商能卖的房子自己又不太满意，不买以后又会涨价。随着房价的不断走高，许多开发商不再愁房子卖不出去，个别则害怕卖得太快，捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售。还有一些就是明明有很多房源，但却故意告诉买房人说，你看好的这个房子现在剩下的房源不多了，以催着你赶紧交定金。
　　常用的捂盘销售方式有：
　　1、对同一批房源分批申请销售许可证、分批预售，每推出一次新房源涨一次价格。
　　2、有的开发商干脆不预售，直接以现房销售，以达到利润最大化的目的。
　　3、还有些开发商在施工阶段，放缓工程进度达到推迟上市的目的。
　　4、还有一些楼盘开盘即告售罄，隔些日子再以&加推新品&的方式，进行分批销售，等待房价上涨。
　　5、最常见的变通手法就是以成本高为由高价开盘，吓退购房者。很多楼盘的开盘价格高于区域价格20%左右，以取得较长的销售时段，为进一步提价创造机会。
六、开发商出售方式
　　楼盘出售方式往往是这样，先出售掉中等品质的，卖掉了三分之一，就会告诉你卖完了，制造销售火爆的情景，当然不排除请人通宵排队来造势。如果销售情况好，他就会把好楼层，好房型提高价格来出售。最后的尾盘，就会低价处理，因为那些没阳光，没风景，户型不正的只有低价才能消化。开发商给出的优惠永远只有打折，却从不告诉你打折前的原价是多少，90万的8.8折比85万的9.2折还是要贵一万的。
　　选择自己理想的户型和楼层，不要盲目的去哄抢，那样只会抬高房价。也不要盲目去相信所谓的折扣，最后的实价才是真正的房价。
　　买房毕竟是一件大事，买房的时候，一定要冷静理性，不要慌乱，让自己失去了辨知的能力。买房前最好多了解相关的买房知识和注意事项，有备无患。
七、赠送面积过半
　　&我们的赠送面积过半，买100平方米赠送50平。&楼市促销花样繁多，买房赠送花园、阳台、飘窗等是很常见的楼盘促销手段。这类免费赠送通常让人很受用。事实上，所谓的&赠送面积&是不计入产权面积的，虽然开发商是绝度不会告诉你这点。更有甚者，购房者还要为&赠送空间&买单，因为赠送面积的项目建筑其实是算进了房价。
　　开发商&无中生有&，购房者可不能任性，羊毛出在羊身上，天上掉馅饼的事情不是那么容易发生的。对于赠送面积，如果赠送得合理固然好，但如果赠送的部分影响整体的采光和日常使用，那么就得不偿失了。
八、样板房面积扩容
　　&你看的这个户型跟样板房一样大。&售姐在带顾客看样板房的时候，会十分强调户型布局合理，面积宽敞。&实际交付面积感觉比样板房小了不少，就连阳台空间怎么也变小了&遇到这种情况的购房者不少，有些开发商在修建样板房时面积往往会&扩容&，90平方米的房子可能做到100平方米以上，让购房者觉得房间宽敞，户型设计合理。样板房的存在就是为了让购房者看过之后，就喜欢这个户型，如果做出来的感觉不好，看过之后谁还会买呢?对于购房者而言，样板房仅仅只能做参考，切勿当真。
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新华网-现代快报
　　 09:56:22
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　　时隔两年，南京再度执行限购政策
　　继土拍摇号、楼市限购政策后，9月26日晚，南京再次出台《关于进一步加强房地产市场监督管理的意见》，通过13条措施监管房地产市场，增加土地供应以及商品房上市量，以期稳定房价。
　　《意见》强调要严厉打击房地产市场违法违规行为，对涉嫌或参与炒卖房号、捂盘惜售等行为的开发企业及中介代理机构，一经查实，依法依规严肃处理。
　　记者调查发现，目前南京市场上仍存在很多捂盘、惜售的现象。
　　多盘解冻定存、延迟开盘
　　记者发现，在南京房价实现18连涨后，随着土地价格不断攀升，越来越多的楼盘惜售，不愿开盘。
　　市民杨女士近日就向记者反映称，8月中旬她在江宁某楼盘缴纳了5万元认筹金买房。当时，置业顾问告诉她房子将于9月初开盘，可等到9月下旬，仍不见开盘消息。上周，置业顾问突然通知她，之前交的5万元已经解冻，可以自由支配了，但他们的开盘时间又要推迟了，暂定为10月份。
　　“不仅开盘时间一再往后延，价格也涨了，刚开始报给我是30000元/平方米，现在说要32000元/平方米了。”杨女士说。
　　而在南站某楼盘缴纳100万元定存的张先生就更加“冤枉”了，“我三个月前就交了钱，原本说近期就开盘的，现在突然说不确定什么时候开盘，并且为了不耽误购房人使用资金，开发商还先把定存的100万给解冻了。”对于解冻定存的原因，楼盘置业顾问解释称，受限价影响，项目报批的价格一直达不到心理预期，因此迟迟无法开盘。“如果报批的价格一直达不到你们的心理预期该怎么办？”对于张先生的疑问，置业顾问坦言，大不了一直不开盘吧。
　　销许领了1个多月仍不销售
　　早在2010年，住建部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》就明确：取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋的价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。9月26日出台的《关于进一步加强房地产市场监督管理的意见》中，又再次强调，“领取预售许可证的项目应一次性公开全部房源，及时对外销售。”
　　但记者在9月27日的调查中发现，市场上不少楼盘仍存在捂盘行为。其中，位于城北的金浦紫御东方早在今年8月就领取了2号楼、3号楼、5号楼共三栋楼384套房源的销许。但在9月8日首次开盘当天，项目仅推出了2号楼的128套房源。3号楼则是在最近才推出的，5号楼则至今还未对外正式销售。就此，记者也以购房人身份采访了项目置业顾问，对方表示，现在只对外销售3号楼，“5号楼要等我们3号楼销售完了之后才会开盘，具体开盘日期还不知道。”而即使是开发商早早对外宣称已经售罄的2号楼，截至记者发稿时，网上房地产数据显示，该栋楼的成交套数为94套。
　　存在捂盘嫌疑的还不止金浦紫御东方一家楼盘。同样是在今年8月底领取了C幢酒店式公寓销许(共计435套)的证大大拇指广场，截至记者发稿时，网上房地产显示的认购成交量依旧为0。对此，置业顾问解释称，虽然C幢销许早就下来了，但目前还在蓄水期，开发商只发820个筹，目前累计交筹客户已有500多组，预计10月8日开盘，这两天的认筹也会随时终止。
　　专家观点
　　认定捂盘有难度调控仍有漏洞待弥补
　　根据9月26日晚，南京市政府发布的《关于进一步加强房地产市场监督管理的意见》，其中第8条明确规定：严厉打击房地产市场违法违规行为，对涉嫌或参与炒卖房号、捂盘惜售等行为的开发企业及中介代理机构，一经查实，依法依规严肃处理。
　　对此，南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华表示，对于开发商是否捂盘的认定有难度。“如果领取了销许不卖，那肯定是捂盘，但如果没领销许前，开发商随便找个理由就能搪塞住买房人，称自己不是捂盘。”
　　吴翔华称，南京近来的两大调控政策，对遏制房地产市场的投机行为有很大帮助，但其中仍有漏洞待弥补，“比如应补充税收信贷政策，提高购买二套房的税收。”
　　他认为，对于刚需而言，政府仅靠楼市调控是不够的，应该进一步推进保障房的建设，“夹心层”在目前的价格线水准下，显然难以置业。
编辑:苏华房
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新华报业传媒集团主办我认为住房投资是缺八辈子德的事 你怎么看
住房是用来居住的，不是用来投资的。凡是进行住房投资的都是在做缺德的事情。我不是空也不是多，我只是在理性的看待房地产。为什么说投资房地产缺德？因为，住房是每个人的必需品，囤积住宅，相当于在剥夺有真正需求的人的居住权。没有买房的人被动去承受虚高的房价，而不得不在其他方面节衣缩食，严重降低人们的幸福感。住宅是关系民生的事，不应该也不能够拿来投资，其实现在是投机。但是在这个道德彻底沦丧的社会，多数人都接受了这种投机的行为。
商品房本身就是投资品种，你买不起可以去租公租房，以自己的能力做不到的就认为是缺德的，说明你不光穷，而且还很贪婪，估计以后最终死的就是你这样的傻空
严重同意！
有个人做了这样一个比喻：炒房就好比一个人来到荒野的唯一一家餐馆，把这一天供应的仅剩下的十碗饭都买了，然后以一百倍的价格买给后来的客人。这个跟打劫有何区别？这是非常缺德的行为！
作者：耷拉的影子　回复日期： 11:25:56　……………………………………………………………………你的思维真是太简单了，没有买房的就一定是没有钱，买房的就一定有钱，或者是我认为投资住宅缺德，就一定是没有房子。我把钱做其他的投资，一样可以赚钱，而且会比投资住房多。但是我赚的心安理得，例如我去买卖股票，我赚的钱都是主动参与进来的人的钱。而投资住房是在掠夺所有人的必需品而获利，这不叫真正的投资是投机。难道不是缺德吗？看看日本、美国以前的房产泡沫是怎么破裂的，再来看看中国现在的现状。再去看看经常出现的所谓暴力事件，高房价是罪魁祸首，投机房产是缺德，而当权者推出商品房，剥夺人们自建房的权力是整个房价上涨的始作俑者。如果你是一个炒房者，离你哭的日子就不远了，我只相信客观的规律，“让子弹飞一会”，房价已经飞了太久了，必须着落了，否则 永动机 早就问世了。房价下跌有两种方式，1.短时间暴跌。2.长时间缓慢下跌。现在看，应该是第二种。
没有投资房，外来人口去哪里租房？是全部住旅馆还是和楼主你老婆一块滚床单？连外来人口歇脚的地方都没有，人才如何流动？这座城市还如何发展？
居住是必需品，房产证却不是必需的，智空们总是故意搅浑两者的区别，其实只是为了自己占便宜，所以说他们大奸大恶、其心可诛也
所有出租房屋的人都是坏人
你没有有的就是道德沦丧呗？呵呵衣食住行参与生活必需品生产与投资的都是道德沦丧呗呵呵想起了任大炮的那句名言不要以为自己缺什么别人就一定也缺什么
作者：红螂无双　回复日期： 12:14:53　 回复
没有投资房，外来人口去哪里租房？是全部住旅馆还是和楼主你老婆一块滚床单？连外来人口歇脚的地方都没有，人才如何流动？这座城市还如何发展？……………………………………………………………………………………人才的确在流动，但是好像越来越多的人选择往美国这样的国家流动，房价上涨之前就没有人才流动么？强调一点，我说的投资住宅，在中国这样的现状，是等同于投机的！
@lee2-01-03 12:34:02人才的确在流动，但是好像越来越多的人选择往美国这样的国家流动，房价上涨之前就没有人才流动么？强调一点，我说的投资住宅，在中国这样的现状，是等同于投机的！-----------------------------流动就需要投资房，这是无可置疑的投机是投资的衍生物，是钻法律、金融管理秩序空子的产物，你不可能因为有投机，就要求取消一切投资，倒洗澡水连孩子一起倒了的道理，你应该懂
作者：zhuce01b　回复日期： 12:24:04　 回复
你没有有的就是道德沦丧呗？呵呵衣食住行参与生活必需品生产与投资的都是道德沦丧呗呵呵想起了任大炮的那句名言不要以为自己缺什么别人就一定也缺什么………………………………………………………………强调一点，我说的投资住宅，在中国这样的现状，是等同于投机的！当大蒜被投机搞飞上天的时候，你认为那还算是投资？只能算是投机！你再去看看衣食住行那个行业可以让人搭进一辈子？不要把一般衣食住行投资和住房投机混为一谈。当年帝国主义搞圈地运动是圈别人的地，而中国是在圈本国老百姓的地，这过程出现了多少维权而自焚的事件？你投机的房子，你是否知道它是否也沾了别人的鲜血？这样的投机不是缺德么？
因为有人喊买不起房，于是政府出台70/90政策，强制规定KFS多建小面积的住房；因为有人炒房，于是一刀切，全部限购这样不分青红皂白的“调控”，后果是什么？最终由谁来承受？
投机是金融的毒瘤，必须割除，但从全球经验来看，尚做不到精准打击，除非投资、投机一锅端，大家乐呵呵重回大锅饭时代
当然，投机也是冒了很大的风险，一不小心，连身家性命都会赔上，所以你不能光看贼吃肉，看不到贼挨打
影响住房市场大致分三方。管理方如放任投资+投机，是罔顾民生，是真正缺德，至少是缺乏远见。开发商绝大多数只管商业利益，管理方的所有政策漏洞它都要钻的，管理方设计的利益漏洞更是它要和管理方共享的，消费者所有可欺之处它都要利用的，开发商就类似某种经济动物，需要管理方来进行规范，在管理方有巨大利益需求时，不应过度指责开发商。因为制度漏洞和货币超发，消费者中一部分用房产来进行投资和投机，不应过度指责。但投机/投资方若置基本道德不顾，就会堕落成为彻底的小人。所谓“君子晓于义，小人晓于利”、“小人见利忘义”在房观随时可见，它们挑战基本伦理道德，努力营造恶人社会。没有任何社会有剥夺他人生存的权利的，没有任何社会可以依靠过度投机、而不是劳动致富的。亚里士多德说：“人，在最完美的时候是动物中的佼佼者，但是，当他与法律和正义隔绝以后，他便是动物中最坏的东西。”可惜，这种“东西”在房观很常见。我是50后，住房条件从90年代起一直算很好。这些年我一直和一些进城打工的70、80、90后说，如果你们一生勤奋都解决不了住房，这个社会就沦为恶人社会了，那是不可能持久的社会。相信能迎来有你们自己住房的那一天，尽管不一定是豪宅大院。
建议抛弃多空思维，回归人的基本伦理。人既有动物属性，又有社会属性。既有利己心，又有利他情感。不要让自己看起来像是个红眼赌徒，是个为利益什么伦理都不要的。现代文明对他人的情感和利益都是尊重的，不要活在物质、精神匮乏的中古世纪。
12:53:54我是50后，住房条件从90年代起一直算很好。这些年我一直和一些进城打工的70、80、90后说......-----------------------------老人家的意思是：现在出了乱子，根源在道德没学好？大家每年念念8荣8耻、河蟹社会，幸福就会降临了？
在1990年后只有一年没有赤字财政（1990年前的没有资料）的超发货币情况下，有些有条件的人用房产来投资保值是可以理解的，这些人不是万恶，是历史发展的产物。对于80后，只要他们勤奋劳动，所有人没权利剥夺他们拥有房产的权利，国外租房者多，是因为人口流动性强、租房市场规范等因素造成，至少国内也应该建立这样规范的租房市场。管理方要致力于公平、公证、程序正义的规范，要把为民落实到行动上，不要总是自娱自乐地写在报告里。
中华民族到了最缺德的时候。
12:57:54建议抛弃多空思维，回归人的基本伦理。人既有动物属性，又有社会属性。既有利己心，又有利他情感。-----------------------------为何要“利他”？无非是做事不要太绝，给人家，也是给自己留条后路而已。草原上的羊吃完了，狼就得饿死，所以狼要留下部分种羊，这样世世代代才有羊吃，这与老人家口中的“道德”，没有任何关系
大家还在看开发商捂盘三年 购房人遭遇“限购令”丧失买房资格&&& &&& 中广网北京8月16日消息（记者孙莹）据中国之声《新闻纵横》报道，在每天的热点话题中可能总少不了房子，北京平谷法院昨天（15日）开庭审理的一起讨要房屋优先购买权的诉讼，吸引了众多媒体的眼球。&&& 牛先生在北京平谷看中了一套房子，2008年就签了商品房优先认购协议，也交了认购款，可开发商就是迟迟不签《商品房买卖合同》，结果“限购令”开始实施，没有北京户口的牛先生失去了购买资格。最终，牛先生将开发商告上了法庭。&&& 原告牛先生起诉说，他早在日就与被告北京飞弘日房地产公司签订了商品房优先认购协议书，认购北京平谷“盈谷中心”楼盘的一个商品房，并交纳了认购房款5万元。认购协议约定，房产公司在取得预售许可证后通知购房人签订《商品房买卖合同》。可是牛先生接到电话已经是2011年5月份了。&&& 原代：被告取得预售许可证时间是日，被告通知原告签订《商品房买卖合同》是日，将近一年的时间。为什么被告捂盘，原告认为被告这种违约行为是故意不卖房，赚取更大收益。&&& 随着时间推移，房价飞涨的同时，限购政策越来越紧。日起，非北京籍人士购房，必须有1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明，没有北京户口又拿不出证明的牛先生丧失了买房资格，原告认为这是房产商的过错造成的。对此被告代理人予以反驳。&&& 被代：根据现有的北京市购房政策，原告方不具购房条件，这一后果不是被告方所能预测的，对此被告方不承担责任。&&& 牛先生又提出将认购房屋更名给自己的表哥姜先生，提交委托书证明姜先生是共同购房人，而且被告已经给很多人办了更名。对此，被告说，未经房产公司事先书面同意，不许更名。&&& 被代：原告方在签约时间超期以后又提出要求更名，我们认为它明显是违反合同约定的行为，有权予以拒绝。&&& 被告房地产公司表示，因为牛先生没能在规定的7天内签署《商品房买卖合同》，视为放弃，他预定的房屋已经卖给了别人，而且依约定不退定金。&&& 买不成，换人买也不成，从2008年就开始筹划买房，到最后鸡飞蛋打，牛先生不甘心，他又提出了新的要求。&&& 鉴于被告已经将房子卖给他人的实际情况，原告方变更诉讼请求，要求房产商赔偿34万经济损失和5万元认购款，理由是被告推迟开盘，违约也违规。&&& 原代：按照《北京市商品房预售通知》以及《商品房预售管理办法》的规定，商品房在取得预售许可证三日内，必须开盘，对外整体销售。现在被告的销售价格确实在一万五、一万六，差价将近一万元，被告的用心是显而易见的。&&& 原告方第二个理由是被告的拖延让原告丧失了购买其他商品房的机会。&&& 原代：原告当时买房子是想居住，如果你当时不能导致原告取得房子，原告还可以买其他项目其他楼盘。被告导致原告的损失无法用金钱来衡量，原告如果零八年买了房，这房价从每平米5000元涨到每平米15000元，翻了两番。&&& 对此，被告方出示证据证明当时牛先生等三人用同一张支票支付认购款，有炒房嫌疑，没有得到预期收益不能算在房产商头上。&&& 被代：由于商品房认购书是出卖人与买受人就定理《商品房买卖合同》相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖的结果进行的直接确认，所以它不属于商品房买卖合同，双方当事人在违反合同义务的时候、不履行谈判义务的时候，只能要求违约方承担违约责任。&&& 被告方表示，只能在扣除2万元定金的基础上返还剩余的3万元认购款。由于双方都表示可以庭下进行调解，法院没有当庭判决。&&& 相信牛先生的经历不是个例，还是希望购房者和房产公司在政策允许的范围内，协商解决争议。另一方面，因为要想在北京买房，必须有5年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明。而在北京长期工作而没有北京户口的朋友也不在少数，提醒大家，及时办理社会保险，依法纳税。&&& （中央人民广播电台推出新闻线索爆料平台 、新闻热线，登录平台或拨打热线电话，即可将您手中的新闻线索第一 时间反馈。我们将第一时间派出记者调查事件、报道事实、揭开真相。）&&&
&&?&&&&?&&&&?&&观察：假售罄 真捂盘？ 开发商违规售房也疯狂(图)
10:57:28　来源: 　
漫画：炒卖房号捂盘囤房 一律严打 中新社发 任士可 摄
　　>>>>>也太不厚道了 细数开发商的四大“捂盘恶招”
　　9月6日，建设部、国家发改委及国家工商总局联合召开“全国整顿规范房地产交易秩序电视电话会议”，表示将在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治活动。
　　多部委联动“重拳”整肃房地产市场类似行动近年来并不多见。据悉，包括捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作行为在内的6类违法违规行为将成为此次整治行动的重点打击对象。
　　调控政策频出，一些城市房价依旧大幅上涨。三部委行动将矛头直指“房地产市场秩序混乱”，“特别是交易环节问题更为突出。”为此，记者展开了一番调查。
　　假售罄，真捂盘？
　　“1号楼和7号楼还有很多房呢，销售（人员）怎么说没了呢？”9月6日，记者在北京某当红新楼盘“业主论坛”里看到许多网民留下的帖子——
　　“7 号楼是怎么回事？”网民甲问。
　　网民乙道：“我想买7号楼的3居，不知道还有房吗？”
　　“1号楼和7号楼已经被内部消化，被卖给开发商的销售机构和某家建筑公司了。” 网民丙表示。
　　“1号楼、7号楼开盘静悄悄的。是不是谣传被认购了？”网民丁满腹疑惑。
　　而另有网民透露：该楼盘“不是没几个人买是根本就没对外卖”
　　坐落于北京朝阳区东五环外管庄地区某环岛附近的上述楼盘，建筑面积60多万平方米，共分三期开发。由于该楼盘紧临朝阳路主路、京通快速路，以及建设和规划中的朝阳路公交快速道和城铁八号线，加上以中小户型为主、开盘均价仅5500元／平方米，因此受到了购房者青睐。开盘不久，其以三居室为主的7号楼均价已上涨到5700元／平方米。
　　但该楼盘出现了一些令购房者感到奇怪的现象。比如有知情者表示，该楼盘“只卖了很少一部分，而且是比较差的。”但当有购房者询问售楼人员时，谁知得到的却是无房可售的答复。
　　“这件事其实没有那么简单，我看是开发商利用这个借口把房子拖着不放，最后等涨价再抛出。”有网民在该楼盘业主论坛里指出。更有网民就此评价说，“这是开发商的一贯手段！”
　　9月6日，记者通过在北京市建委主办的北京市房地产交易管理网查询了解到：该楼盘8月17日取得预售许可证，共有批准预售面积10余万平方米共1140多套房屋有待出售。而当天，它在该网站“期房签约统计”一栏，无任何显示。让购房者怀疑，该楼盘并非如开发商所言已基本售罄。
　　“我们8月19日正式开盘，房子当天差不多就卖完了。” 9月6日，记者致电该楼盘售楼处，一位销售人员在电话中告诉记者。
　　记者佯称想要买房，试图向对方了解更多该楼盘销售情况。对方告诉记者，该楼盘现在总共仅剩下四五套房子，而且全部都是一二层和顶层的房子。
　　“可是今天我在北京市房地产交易管理网上发现，你们的房子全都没有卖出去，这是怎么回事？”对于记者的质疑，销售人员的解释是，“事实上房子已经卖出去了，人家交了定金，只是没签合同。”
　　另外，销售人员还告诉记者，就连剩下的几套房子，原本也是有人认购的。最后，一位售楼先生给记者留下了他的小灵通号码。“如果您感兴趣，最好亲自过来看看。”他说。
　　1000多套房子，在差不到半个月的时间里几乎全部售罄，这听起来多少有点让人大跌眼镜。
　　9月11日下午，当记者再次登陆北京市房地产交易管理网时发现，该楼盘已签约970套。9月6日至9月11日前后不过四五天（如果自开盘之日算起总共也不过大约20天）时间，该楼盘卖出了近千套房屋，也够令人惊叹的。
　　“北京在售楼盘1000多个，在这1000多个里面，真有几个不错。”明天第一城营销总监陈云峰对记者说，但像这样的楼盘实在是凤毛麟角。
　　“说房子卖完了，无非是想证明它（房子）好卖。”对于上述楼盘迅疾“卖光”的现象，陈云峰同样表示质疑。他说，不排除其中可能有制造假象、传递虚假信息的嫌疑。
　　即使是按9月11日官方网站显示该楼盘已售出970套房屋，那么，截至当日应还有170多套房子未售出。但为何在这之前该楼盘销售人员即已宣告售磬？同样是在上周，对方告诉记者还有四五套房子，而对另外的购房者则声称没房。
　　难道该楼盘确如网上论坛所传是被“内部消化”了？
　　违规其实很普遍
　　北京市建委从去年开始就大力推行网上认购签约制度，借助现代化的网络技术手段，建立一套严格的房屋销售监管体系。今年国务院37号文件出台后，北京市建委又针对房地产市场存在的漏洞制定了53条禁令。
　　尽管今年以来北京市有关部门着重强化了对房屋销售的监管，但是还是有一些企业铤而走险。今年8月下旬，北京市建委曝光了北京鼎成房地产开发有限公司等9家开发商的违规行为。这些企业除了没有取得预售许可证就卖房外，还有就是没按规定进行网上认购和签约。
　　令人关注的是，继今年6月同其他12家企业一道被曝光后，北京鼎成房地产开发有限公司这次又因为类似的违规行为再次被曝光。并且存在一房多售，未解除已签订合同，又将房屋出售他人，收取房款的行为。
　　近日，中央电视台《大家看法》栏目亦报道了湖北“阳光工程”——衡阳市都市春天和时代华庭两大楼盘出现一房多卖，开发商卷款潜逃的情况。
　　多位业界人士表示，此次被三部委列为重点打击的6类违规行为，如擅自将购买的未竣工预售商品房再行转让；未取得预售许可证发布预售广告，广告中承诺售后包租、返本销售，有关房地产项目的销售信息内容虚假；违规收费，销售商品房未实行明码标价；利用虚假信息骗取中介、服务、看房等费用等等，均具有一定的普遍性。
　　和一些违法大案比较起来，有些开发商的违规行为让监管部门纵是有“火眼金睛”也不易觉察。“就像一句俗话说的那样，‘上有政策，下有对策’，多严的规定，开发商都会有相应的办法。”北京某知名房地产开发企业销售部主管景淼小姐道出了开发商之所以敢于越过“雷池”的缘由——“关键是有一个很大的利益。”
　　按照规定，未取得房屋预售许可证开发商不得对房屋进行预售，更不能收取任何形式的费用。但景淼披露，有的开发商却在没有取得预售许可证的条件下，通过卖号、订房等形式，提前收取定金。
　　“在这种情况下，开发商通常开出很多的优惠条件，让购房者订房，收取所谓‘定金’”。开发商提前收费可能是象征性的，也没有一定的行规，可能是几百、几千，甚至也可能是几万，愿意收多少钱，全凭开发商自己定。“定金”有叫“意向金”的；也有叫“诚意金”的，名称五花八门。
　　景淼对记者说，开盘时一般房价相对比较低，同时折扣也比较多。很多楼盘开盘时房价可以打到九八折，有的楼盘在九八折的基础上还可以打个九九折，出现“折上折”，甚至有的楼盘可以打三次折扣，个别楼盘在“折上折”的基础上，还送东西。开发商正是抓住一些购房者的心理，以让利为“诱饵”，使购房者“上钩”。由于“一个愿打，一个愿挨”，所以这种情况具有很强的隐蔽性。
　　“这种情况比较普遍。”他分析道，很多开发商在未取得预售证前，都要大做宣传，一来可以推展形象和品牌，再就是通过排号、适当提前收取一些费用，对市场进行摸底，做到心中有数，另外开发商还可以获得一些资金用作周转。
　　“在没拿到预售证之前，任何收费都算违规，但市场一般都这么做。” 景淼说。
　　加大购房者风险
　　和捂盘、囤房等违规行为助长房价，滋生楼市泡沫有所不同，无证违规售房给消费者带来最大的负面影响是风险。
　　因有的开发商未取得预售许可证，无法签约，所以其违规行为只能靠收所谓的“定金”。“只要不收钱，不算违法。倘若收了钱，深究起来肯定违法，但只要开发商有实力，讲诚信，问题也不大。”景淼认为。就怕遇到实力不强，也不太信守承诺的小开发商。
　　如前面提到的湖北衡阳市都市春天和时代华庭案，其中业主投诉最多的一套房居然被卖了8次！在当地，现在有数十套房子有两位以上的业主在抢夺，以致法院为避免激化纷争不得不将相关房子暂时查封。
　　景淼介绍，有的开发商在违规收了购房者的钱款以后，通常草签一份协议，公司盖个章，这样看起来有了保障，其实不然。
　　分析导致一房两卖的原因，可能有很多种，但其中常见的一种就是开发商急需回笼资金，拿同一套房子做了二次抵押。在购房合同未在网上或有关部门备案的情况下，发生一房两卖或者是一房多卖的可能性更大。实际上签定没有备案的合同，跟没签一样。
　　这次被曝光的9家北京违规开发商，其中，“北京鼎成”、“南宫恒业”、“北京隆辉”等3家开发商就属于无证擅自预售商品房。业界人士提醒消费者，千万不要贪图一时的小便宜。如果开发商一直不办预售许可证，消费者购房会面临办不了按揭贷款、办不了房产证、不能上市交易等一系列风险。严重时则可能“竹篮打水”，最终钱房两失。(周雪松)
　　建设部、国家发展改革委、工商总局6日在此间联合作出部署，决定在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治行动。其中，包括捂盘惜售、囤积房源及雇佣他人炒作房价等恶意炒作行为在内的6类违法违规行为将成为此次整治行动的重点打击对象。
　　经济观察：宁卖项目也不降价 开发商还挺激动
　　房地产商为何宁愿卖项目也不愿降价售楼？“其他开发商的具体考虑我不清楚，但从我的角度，原因有三：一是考虑业内关系；二是房地产开发存在周期，卖项目资金回笼快；三是目前大部分发展商还看好后市，卖项目也不会吃亏太多。”
　　被开发商套牢 银行“身不由己” 骑“虎”难下
　　在这一轮宏观调控过程中，房地产套牢了不少银行，这也是房地产信贷“闸门”把守不严的一个不容忽视的重要原因。不该发放的贷款照常发放，就这样，银行如同被开发商绑上了“战车”，骑“虎”难下，并最终成了推高楼市的幕后推手。
　　房产商抱团死不降价 管理部门到底还有什么辙?
　　近几年房价持续上涨，不仅增加了购房者负担，也使经济发展中或多或少夹带有泡沫成份。既然房价高企是地方政府与房产商“狼狈为奸”的结果，那为何不将地方官员的政绩以及乌纱帽直接与降低房价挂上钩呢？（来源：中国经济时报）
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