微信扫一扫关注
您当前位置：
&&&&&&&&&&&&&&&正文
向法院起诉物业部门,详细流程!!
52a5dd4800bb5
律师,您好!本人不幸失窃,物业部门有完全责任,想咨询如何走法律程序,即起诉流程,望详细解答!
广东 深圳 宝安区发表时间： 23:10
尊敬的用户请先登录后解答该咨询。
找法网认证系统
温馨提示：只有认证通过的律师才能回复咨询。
1379858****
如果物业有管理过错，可以起诉索赔，起诉一般需要立案、举证、开庭，如果实在不懂，可以委托律师代理。
律所：广东维强律师事务所 回复时间： 23:22
回答者将收到好评 好评数已记录
物业部门流程
律师回答共 3 条
准备报警回执、损失证据，拟定起诉状起诉到法院，也可以委托律师办理。
律所：广东中安律师事务所
回复时间： 23:23
回答者将收到好评 好评数已记录
1300661****
可以起诉物业
律所：北京盈科律师事务所深圳分所
回复时间： 09:16
回答者将收到好评 好评数已记录
1868247****
你好，可向法院提起民事诉讼。
律所：广东维强律师事务所
回复时间： 09:28
回答者将收到好评 好评数已记录
经济纠纷相关词条：
遇到问题您可以尝试：
根据您遇到的问题找一个专业律师
不用注册，快速回复，马上在线咨询专业律师！
您的问题描述越详细，律师回答越及时越准确~
律师回复后第一时间短信通知您
请输入正确的手机号码
验证码错误!
找法推荐律师
经济纠纷律师
专长：经济纠纷
找法特别推荐律师
相关法律帮助
热门找律师：
热门问题：
热点推荐：
Copyright@　版权所有 找法网（）- 中国大型法律服务平台&不交物业费物业公司起诉业主服务不到位业主反诉物业公司
&&&&图片来自于网络&&&&□记者计思佳阅读提示丨家住洛龙区河洛文化村小区的张先生收到了法院的一张传票，因为他两年没有缴纳物业费，物业公司把他告到了法院。张先生很是气愤，因为他认为物业公司去年才办理了收费许可证，并且小区治安不好、卫生差、电梯故障……根本就没有提供质价相符的服务。张先生一气之下，对物业公司提起了反诉，请求法院不仅要驳回物业公司的诉求，还应该退还他之前缴过的物业费。&&&&8月18日下午，该案在洛龙区法院开庭审理，虽然只有一个被告，但却有40多个邻居来旁听，他们都想知道以后还要不要交物业费，之前交的能不能退。该案当庭并未做出宣判。&&&&【原委】物业服务不到位，业主维权拒交费&&&&河洛文化村的业主们介绍说，该小区由洛阳河洛置业有限公司开发，大家从2010年下半年陆续入住，物业公司是洛阳钰达物业管理有限公司（下简称钰达物业）。当时入住的要求是必须先交一年的物业费，并签署《前期物业服务协议》，才能领钥匙。张先生和很多业主一样，按照每平米1.2元，交了2084元的物业费。“其间还交了两次物业费，一共交了23个月的。”&&&&虽然钰达物业取得的是三级物业资质，但服务却不尽如人意。“治安不好、卫生差、电梯故障、频繁停电……”一说起钰达物业的问题，业主们就一肚子苦水。&&&&由于发现钰达物业根本就没有收费许可证，并且服务不到位，张先生和不少业主没有继续交物业费。为了有个舒适的生活环境，业主们开始通过各种渠道维权，也确实引起了相关部门的重视。从2011年至2014年，洛阳市洛龙区物业管理部门多次下发了对钰达物业的整改通知，并作出了下调物业服务收费标准的决定，小区的物业费从最初的每平米1.2元降到了每平米0.94元。&&&&其中，日，在洛龙区物业管理办公室主导下，河洛文化村业主代表与钰达物业签署调解协议。经调解，钰达物业针对日交房前所缴纳的物业费全部退还，所涉及的费用由钰达物业向开发商洛阳河洛置业有限公司索取。日，在洛龙物管（2014）1号文件中表明，因钰达物业管理混乱，洛龙区物业管理工作领导小组对其做出了由三级资质降为临时资质的决定。&&&&【诉讼】物业起诉业主不交费，业主不服反诉&&&&想着物业已经承诺退钱，并且还被降为临时资质，这件事也算告一段落了。但今年5月8日，张先生却收到了一张法院的传票，因为两年没有交物业费，钰达物业把张先生告到了法院。&&&&钰达物业的起诉书上称，张先生自日开始拖欠物业管理费及生活垃圾处理费，截至日应缴而未交的物业费和生活垃圾处理费累计为19个月，两项费用及违约金加起来共计6669.1元，请求法院判决张先生将费用缴清。&&&&据小区业主介绍，不交物业费的有几百家，为什么钰达物业只起诉了张先生一人。对此，张先生认为，因为他是业主QQ群的群主，之前联系媒体曝光小区楼顶建空中花园一事，他也有参与，所以被物业公司“盯上了”。&&&&收到传票的张先生很是气愤，他认为钰达物业在没有取得收费许可证的前提下收费，而且没有提供质价相符的服务，不仅无权要求他支付2012年之后的物业费和垃圾处理费，还应该把之前交的物业费退给他，于是向法院提出了反诉。&&&&让人想不到的是，看到张先生提出了反诉，钰达物业撤诉了，但张先生却不准备撤诉，决定一定要把官司打下去。&&&&【庭审】一业主被告，40多位业主旁听&&&&8月18日下午，该案在洛龙区人民法院公开开庭审理。虽然只有一个被告，但有该小区的40多位业主前来旁听。以后还要不要向钰达物业缴物业费？之前缴的能不能退？这都是业主们关心的问题。&&&&庭审阶段，张先生的代理律师表示钰达物业应该退还张先生从2010年10月缴纳的物业费、生活垃圾处理费及利息共计4522元。张先生的代理律师认为，首先，双方签订《前期物业服务协议》，但钰达物业未能提供相应标准的服务，违反了协议约定。其次，根据洛发改收费{2009}40号的规定，未按规定程序办理收费许可证的不得从事物业管理服务收费，否则按乱收费查处。而钰达物业在2013年3月才取得收费许可证，之前的收费不符合该文件规定。另外，双方在日签订了调解协议，钰达物业同意将日交房前所缴纳的物业费全部退还。&&&&对此，钰达物业的代理人答辩称，张先生要求退还2012年9月之前缴纳的物业费等费用，已经超出诉讼时效；双方前期签订了《前期物业服务协议》，钰达物业没有办理收费许可证，但根据相关法律法规，并不影响物业服务合同的执行；双方签署的调解协议上约定钰达物业退还物业费的条件是，物业费由开发商洛阳河洛置业有限公司来支付，现在开发商不支付，物业公司也没法退费。&&&&该案件当庭并未予以宣判。张先生的反诉请求到底能不能得到法院支持？没有取得收费许可证，物业公司是否能依据物业服务合同收费？业主对物业服务不满意，能否认定物业公司违约，业主是否能不缴物业费？物业公司在只有临时资质的情况下，是否还能向业主收取物业费？这些都是河洛文化村的所有业主想知道的。&&&&【尴尬】成立业主委员会，开发商、物业阻挠&&&&既然对物业公司不满意，为什么不能炒掉物业公司，成立业主委员会，进行自主管理。对此，张先生和小区的居民们只能感叹，“这只是个看上去很美的愿望。”&&&&小区居民说，从去年开始，大家就一直在着手筹办业主委员会，但现在还没有弄成。筹备组的一个业主说，根据有关规定，筹备业主委员会时，筹备组需由5~9人组成，居民委员会、建设单位代表各1名，业主代表3~7名。“我们筹备组现在已经有7个居民代表，1个社区的干部，就差开发商再派一个代表，但他们拒不配合。”业主们都认为，开发商和物业公司有着千丝万缕的关系，如果成立业主委员会后，物业公司就没钱赚了，开发商当然也不愿意。&&&&“洛龙区成立业主委员会的小区就没几个，我们小区在前期筹备阶段，需要给1000多户业主发选票，介绍业主代表的情况，还要等大家都有时间的时候才能举行公开选举。就是业主委员会建成了，如何管理好、运作好也是个问题。”
<INPUT type=checkbox value=0 name=titlecheckbox sourceid="SourcePh" style="display:none">
全国数字报联盟
----更多媒体----
南国都市报
现代生活报
小龙人学习报
申江服务导报
学生英文报
人才市场报
每日经济新闻
国际金融报
上海证券报
上海环境报
三湘都市报
河南日报农村版
华西都市报
金融投资报
四川政协报
精品健康导刊
连云港日报
安徽日报农村版
安徽法制报
今日生活报拖欠物业费法院怎么处理,拖欠物业费有什么后果
> 拖欠物业费法院怎么处理,拖欠物业费有什么后果,拖欠物业费
拖欠物业费法院怎么处理,拖欠物业费有什么后果
来源： 发表时间： 15:23
拖欠物业费法院怎么处理,拖欠物业费有什么后果物业费按理说是每个居民都应该按时交纳的，那么拖欠物业费法院怎么处理呢?为了给你解答相关的疑惑，小编为您整理了相关的法律知识，供您阅读，希望可以帮助到您。拖欠物业费法院怎么处理一般情况下，法院审理后如果情况属实，那么可能会强制执行。物业费拖欠多久会被起诉法律没有明确规定物业费是按月交纳还是按年交纳，一般认定应该按月支付，3月份的物业费应该在3月底之前付清，如果没有支付，物业公司履行了催告程序也就是通知业主来交物业费，业主还是不交物业费，就可以起诉了。但是一般物业为了和业主保持良好的关系，都不会差几个月就起诉的，会及时通知，如果业主表示要支付，物业公司都不会起诉的。实际生活中发生物业纠纷较多的要么是业主接了房就没交过物业费，要么就是物业公司撤场也就是换物业公司，原物业公司才会起诉。业主不得无故拖欠物业费。理由如下：(1)按时交纳物业费是业主应当履行的合同义务。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。在物业管理(物业服务)这一法律关系中，物业服务公司的义务是提供物业服务，权利是收取物业服务费;业主的义务是交纳物业服务费，权利是享受物业服务。双方的具体权利义务通过物业服务合同约定。业主和物业服务公司都应当按照合同约定行使权利并履行义务。除非物业服务合同中约定了业主可拖欠物业费的情形，否则业主不得拖欠物业费。如果业主未按照合同约定及时履行交纳物业费的义务，物业服务公司不但可追讨物业费，还可按合同收取滞纳金。(2)按时交纳物业费是《物权法》规定的业主的建筑物区分所有权决定的。业主的建筑物区分所有权不但包含专有部分的所有权，还包含对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》明确规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。而物业管理恰恰是对共有部分的管理和服务。对这部分的管理和服务需要业主承担交纳物业费的义务。因此，业主不得不履行这一义务，即使其放弃自己的权利。《物权法》的这一规定也源于物业管理(物业服务)的特殊性，即物业管理(物业服务)具有公共物品属性。公共物品具有非排他性，即某人在消费一种公共物品是，不能排除其他人消费这一物品(不论他们是否付费)，或者排除的成本很高。物业管理(物业服务)是对共有部分而非业主户内的专有部分的管理和服务，物业服务公司无法做到排除个别业主享受物业服务。业主欠费，就是搭便车行为，侵害了交费业主的合法权益，侵害了整个小区的利益。可见，业主拖欠物业服务费是违法的、不合理的。以上就是小编为您总结的关于“拖欠物业费法院怎么处理”的相关知识，一般情况下，法院审理后如果情况属实，那么可能会强制执行。
拖欠物业费法院怎么处理,拖欠物业费有什么后果,拖欠物业费推荐阅读
南宁市经开区住宅小区密集，物业纠纷案件数占了经开区法庭全年收案数的四分之一。除了以往因业主拖欠物业费、物业服务不到位引发的一般物业纠纷外，今年又出现了以业主知情权、业主撤销权为诉求的新类型物业纠纷案件。面对这些物业纠纷案，法院如何审判、化解矛盾，业主和物业公司如何才能避免纠纷？12月21日，南宁市江南区法院经开区法庭召开新闻发布会，以案说法提出相关建议。案例一16名业主起诉物业要求公布收支情况基本案情：南宁市江南区某小区16名业主诉称，他们自2009年入住该小区至今，前期物业广东某物业管理有限公司南宁分公司，未经小区业主、业主大会的允许，擅自将小区内的道路设置成停车位、绿化带，并利用电梯发布广告进行经营活动。在此期间，物业从未向业主公示该部分收益的账目，也未向业主分配该部分收益。业主多次与物业公司协商，希望其对上述公共收益项目及公共维修资金的收集、使用情况进行公示，遭到物业公司拒绝。16名业主请求法院判令物业公司公布以下内容：物业服务期间，物业对小区共有部分的使用和收益情况、小区公共维修资金的收集和使用情况、小区内规划用于停放汽车的车位及车库的处分情况。物业公司答辩称，应当公示的部分已经履行完毕，对于利用公共停车场的使用收益情况不应当列为共有部分，维修资金也从未动用过。协商结果：物业同意公布 业主同意撤诉庭审后，经多方协调，物业公司同意将其提供服务以来所收取公共维修基金情况、共有部分的使用和收益情况、车位和车库的处分情况，以报表的方式向业主进行公布。16名业主以诉讼请求已得到满足为由，申请撤诉。下一步，业主将会要求物业公司对所收取的应当属于全体业主共有的费用予以退还，若协商不成，将会继续通过司法途径解决。法官说法：物业必须尊重业主的知情权根据我国多条法律法规的规定，业主在履行物业服务合同过程中，对物业公司的合同义务享有充分的知情权，物业公司则应当及时、完整地向业主公布。案例二业主称小区选举选聘违规要求法院判令撤销基本案情：9月20日，周某起诉南宁市某小区第一届业主委员会。周某诉称，2015年，该小区业主大会选举了肖某等7人为业主委员会委员，但肖某等5人在被选举为委员之前，有拖欠物业费的情形，被选上之后又拒交物业费。周某认为，业主大会决定选举该5人为业主委员会委员时，疏于审查该5人是否符合“模范履行业主义务，未欠交物业管理费”的身份资格条件，违反了相关规定，因此应撤销该决定。另外，周某诉称，小区业主大会筹备组召开的2016年第二次业主大会中，经投票决定选聘了广西某物业服务有限公司。业主委员会在投票时间截止后，不仅延长投票时间，而且在投票时间结束13天后才进行唱票，违反了关于“投票时间截止后，不得采用任何方式收取选票或者表决票”的规定。6月21日投票结束后，业主委员会没有与房管部门、社区居委会在投票地点公开对投票箱进行封存和开启，其间也没有由街道办事处或社区居委会负责保管，而是一直由业主委员会自行保管。在2016年的业主大会投票结果公示期间，周某曾以业主身份针对该结果以书面形式向街道办居委会提出异议，并要求查验大会选票，但相关部门都未组织人员予以复核。为此，周某诉请：确认该小区2015年业主大会决定选举肖某等5人为小区业主委员会成员的程序违规，并撤销这一选举结果；确认该小区2016年业主大会选聘广西某物业服务有限公司的程序违规，并撤销该决定。裁定结果：不属法院受理范围 需找相关部门处理法院经审查认为，《南宁市业主大会和业主委员会指导规则》第四条规定，业主大会、业主委员会会议召开的程序及作出的决定违反法律、法规和规章的，该物业管理区域所在地的城区、开发区房管部门或街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；《物业管理条例》第十九条第二款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。因此，周某提出业委会的两项决定违反法定程序要求撤销的诉请，应当由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，或街道办事处、乡镇人民政府处理，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。故裁定对周某的起诉不予受理。周某不服裁定，上诉至南宁市中院，目前此案还在审理中。法官说法：此类纠纷由行政主管部门处理业主与业主大会、业主委员会之间，因业主大会、业主委员会的召开、决议等行为而发生的纠纷，属于行政管理解决的纠纷，应由当地政府房地产行政主管部门处理。法院建议，遇到此类纠纷时，可到当地政府房地产行政主管部门申请处理。案例三业主拖欠两年物业费物业将业主诉至法院基本案情：黄某系南宁市某小区业主，其与小区物业签订的《前期物业管理服务协议》约定：“小区物业服务收费实行包干制，业主按其拥有物业的建筑面积向甲方交纳物业管理综合服务费”，并规定“乙方未能按期如数交纳物业管理综合服务费、水电周转金的，每逾期一天按欠费金额的千分之一向甲方支付违约金。”附件中则约定：“对业主的咨询、投诉在1天内予以答复处理。每日巡逻1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等，做好巡查记录，并及时维修养护，维修养护处理及时率达95%以上，巡逻、检修记录和保养记录齐全。载人电梯24小时正常运行，每天至少1次对电梯事实巡查，发生故障应立即维修。”从日起至日，黄某共拖欠3736.8元物业费。物业公司将黄某诉至法院，要求其支付3736.8元物业费并支付违约金1286.08元。黄某辩称，物业公司未按合同约定履行义务，服务未达到物业收费标准，应降低标准收费。法院判决：物业服务有一定瑕疵 业主按九五折缴物业费法院认为，物业公司已提供了物业管理的服务，有权收取物业管理费及相关费用。黄某作为小区业主，在接受物业管理服务的同时，应当按时缴纳物业管理费及相关费用。对于黄某辩称物业服务不到位的问题，首先，物业公司曾在小区公示了《接错用电处理方案》，说明此前的确存在过电动车用电由业主分摊的情况；其次，对于黄某提供的小区9栋负一楼生活垃圾、建筑垃圾的照片，以及地下车库水管破裂的照片，物业公司仅强调前者是环卫部门的责任，既无证据证明其是否及时就垃圾清运问题与环卫部门沟通解决了，也没证据证明其及时对共用部分进行了维护和保养。故物业公司此前提供的物业服务确有一定瑕疵，综合考虑物业管理属于一个长期的过程，业主拖欠物业费会影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，损害的是全体业主合法权益，故酌情扣减此前的物业服务费，判定按合同约定金额的95%收取黄某的物业费。法官说法：业主要注意收集证据 物业要注重服务质量业主维权，首先要善于发挥业主大会或业主委员会的作用，这比个人找物业公司协商效果会更好；其次，业主可通过拍摄视频、照片等，充分收集物业公司服务不到位的证据。当业主想减免物业费时，就必须拿出物业公司服务不好的证据来，一旦物业公司起诉，业主可能会因无法举证而败诉，法院会重视这些材料并鉴别其真实性。对物业公司而言，要注意物业服务合同的签订。物业服务合同是业主和物业公司之间权利义务关系的法律依据，尽量明确物业服务的标准、依据、费用等，避免物业服务的标准和业主需求的巨大落差；其次，注重服务质量、服务价值的提升，也能避免物业管理各种纠纷的产生。
下一篇：已是最后一篇在本论坛发布谣言、色情、反动等内容将依法严肃处理，区公安局举报电话： 。
查看: 53886|回复: 12
物业费拖欠 如何打物业费官司 凡是有房子的一定要顶啊(转)
1、物业费案件在法院是诉一件判一件的，也就是说物业公司是100%赢的。原因并不是因为物业公司完全占理，而是因为法院在审理中根本不审查不理睬业主作为被告方的理由。
——这是物业管理费诉讼的实际操作情况。
2、物业费的依据并不是法律规定，而是基于业主与物业公司的合同。所以，只要是物业公司应该做到而没有做到的，都可以成为业主拒付物业费的抗辩理由。但实际情况请参照第1条。
——这是物业管理费法律层面的问题。
3、鉴于法院在物业案件上的实际操作情况，法院实际已经成为物业公司的催帐员，不要指望能打赢官司。这种都是一批几十甚至几百个案子上的，法院都是把这些案子当作提高结案率的皮夹子来捡的，你不要指望法官会为你一个案子来花心思。这样的法官恐怕若干年后才会有。
4、法院已经意识到物业案子不能用这样的思路判了，因为遇到大量物业公司有问题的案件。已经有法院向高院提出过建议要求对物业案件的办案思路进行调整。
1、开庭谈判调解，打折付钱。（底线）
2、拖。收到诉状和传票后，要期限内提出要求反诉（反诉提出，不管有没有道理，法院必须接受的。如果不接受，是要出裁定的，出了裁定可以上诉，中院有结论后下来后，再继续本诉。如果一审法院既不接受反诉，又不让你上诉，灵了，案子判好后，上诉，发回重审。）审理过程中，说有新证据提供，要求延长举证期限。尽可能拖长时间，把这件案子的进行与其他案件分离出来。判好再上诉呗。反正能用的程序用足。
反正离中院近，花不了几个车钱的。但律师的诉讼成本上去了。物业案件的最大优势在于量大，可以摊薄律师成本。所以这种办法最好是有大量的业主不服判决的，每个案子各自操作，这样诉讼成本就上去了。
有好的物业公司，也有坏的物业公司。物业管理条例根本不是从业主权利出发的，根本谈不上对业主权利的保护。拒交物业费是没有办法的办法。
本人在浦东的房三年没交物业费。一直等物业公司起诉，不过物业公司一直未起诉，原因是物业收了停车费都吞了。小区停车费应当业主的收入，扣除管理成本后应当转入维修基金的，这个上海某法院已经有判例了。对物业不满的，可以注意一下维修基金数字，只有出没有进的，说明停车费给黑了。这个可以成为你谈判的筹码。
交也要折腾死它！
对于交物业费我是这样想的，大家看看有没有道理
从现在开始，我们就是不交物业费，就等着它告吧，在法庭上能争取一下就争取一下，赢了官司正好，当然，输了也是意料中的事情，物业费最终是要交的，但要看是怎样的交法，记住！这是个关键，要让物业公司也付出成本！即使我们交出物业费也要让物业公司付出成本！物业公司请律师也是要付出成本的，律师天天往法院跑也是要付出成本的，尽管那是他的本职工作。那我们从现在开始，每个人都等着法院判决后再交物业费，算一算新华联有多少住户，要是每家都跟物业公司过一遍法院，那不得把它折腾死，把法院烦死！老子不是没钱，不是交不起物业费，但这个物业费交的不舒服，心里憋屈！那我也让你收钱收的也不舒服，有本事你就告呗，下次我还是不交，还是等法院判完我再交
2、 经济纠纷在法院的流程是：
1，起诉，立案。谁起诉谁就交诉讼费，经济纠纷的要按诉讼额的百分比来交（20%）。如果物业真的要告，那要出一大笔的诉讼费代缴（诉讼费要由法院确定双方谁出）。
2，传达、调节、开庭。。。最少要3各月以上。导致的结果是两个：1，物业赢了。2，物业输了
如果物业输了，那他就自己承担诉讼费。还没有要到钱。
如果物业赢了，记住这个时候才是关键。官司是输了，要钱就难了。不给钱物业还是没有办法。物业只好再去法院立案申请执行，这个环节就有法院的执行庭来执行了，当然法院的执行厅还要交一笔钱（20%），法院才能来执行。执行的时候没有你的存折账户和开户行，你存折上的钱是安全的。（除非物业或法院有你存折）。那执行什么呢？你家里的东西，物品可以折价，你要配合法院让他们把东西搬走，不然就是妨碍公务。
物业最终得到你家里的沙发、床和电视等。反正用三年就要换了，还不如折价算了。
物业没有要到钱，还花了不少给法院大人们的奖金，或是盖办公楼的钱。
黄世仁在现在的社会就这样。是制度这样规定的，不是想这样。我们也是被逼的。
至于那个律师函，哎。收到后物业一定会打电话给你说：“律师函收到了吧，快交吧，不然。。。”
3年前我回答是：“我本来打算交，你看现在律师函都收到了，我只好等法院的传票了，哎。。”
我现在还是没有收到传票。
应对物业起诉的下中上三策
象物业因为不缴物业费起诉业主这种事情，说实话，业主胜诉的可能性是微乎其微的。这并不是说业主的行为就是不正义不道德的，而完全是因为在现有的司法体系下，业主可能反诉物业不作为和侵权的法律主体——业委会缺失所造成的。但即便如此，物业起诉业主的主要目的，也并不是就为了那一加一户不过数千的小钱，而是追求一种杀鸡给猴看的群体效应，造成多数业主因恐惧物业起诉而不敢维护自身权益乖乖地缴纳物业费。真要是一家家通过打官司来催缴物业费，恐怕过不了一年，物业也就挺尸了。
缓交物业费的正当性和必要性，这里就不多说了。小时候在街边遇狗，常常有这样的经历：你跑，狗追，在后面狂吠不止；你站住，回身，弯腰做拾砖样，狗飞逃。应对物业这种恶人\小人，就必须要勇敢面对，而不能退缩。
当然，应对也要得法，才可止恶。老夫综合这些年的法律、生活常识，总结下、中、上三策，以飨诸位同学。
有个同学说的好，一个字，拖。
拖完了开庭拖判决，拖完了一审有二审，也甭费心琢磨什么证据、答辩，花些冤枉钱请什么律师，更不用为此着急上火、发愁烦心，反正咱有时间就去庭上转转，看看物业这帮不要脸的东西耍猴开开心，就算官司一年半载以后彻底输了，也不过几千大洋的小事，有钱还难得买个开心呢！物业想要滞纳金？放心吧，崩说门，连窗户都没有！就连这几千块钱，还不一定给到他手里呢！再执行个一年半载，得了，看着法官兄弟不容易，给个面子吧；要钱，没有，要物，刚出炉的老彩电、录音机倒是有一批，当年的发票都在，看能顶多少银子？物业不想要？就这都是执行法官好不容易执行回来的，给脸不要，自己看着办。
也是一个字，哄。
物业不是不嫌丢人吗？那我们就帮着他们哄哄，赶赶场子。也别光咱爱建园一个小区，什么罗山花苑、金桥新城的业主们都联合联合，反正网上交流这么发达。除了接到起诉的同学，别的同学们也可以联名写个东西，把物业的“光荣行为”都给他写出来，作为补充证据给法官们看看，也让他们开开眼，看见以后写着“云……”物业的小区都绕着走；法官不采纳？那也不要紧，新闻媒体上播播，小报记者这年1月活着也不易，就等着这个好拿封口费呢！没准儿招了几个人大代表，再谈谈法律的缺失那也说不定哈！就这么着，同学们说说，这物业能不露脸吗？这脸不得露大发喽？！
还用我说吗？说一千道一万，要是有了业主委员会，我们还会受这个欺负吗？！说句不好听的话，都到了今天了，业主们也并不团结，还在各自打着小算盘，这样下去，业主的利益不受损，那才是老天爷不长眼睛呢！说实话，我有自己的实业，炒房卖房，和我也不搭边。爱建园这房子本来买来就是自己住得舒服的，至于它会不会因为物业的表现而贬值或者升值，对我而言，仅仅是一些数字，没有任何实际的意义。物业惹着我，不行；物业起诉我，我下策保证比谁玩得都漂亮。别人受得了，我更受得了，大家瞧着办好了。
关于如何应对强制执行的建议
&至于大家担心的“拘人”，就更不用怕了。别看大家经常在媒体上看到强制执行拘人
的事，甚至判刑，那都是媒体忽悠吓唬老百姓了，不排除物业用利益驱动媒体大肆宣传
以威慑大家。在司法实践中，法院极少采取这个手段，极少极少，除非您直接与法官法
警发生言语冲突直至身体对抗。听一听拘人程序大家就明白了。执行法官首先要整理材
料，写报告，说明我们如何如何藐视法律，对抗执行，行为恶劣，报到庭长那批准，庭
长批准后，再报主管院长批准，都批准后，制作拘留决定书。然后和法警队主要是队长
协调，看看法警队的同志们什么时候有时间，再看自己的时间有没有空闲，别跟开庭冲
突了。最后一切都弄妥当了，才会到你家。到你家后，也不是马上就拘人，要宣讲政策
，告诉你，必须得执行判决，你办不办，不办我们可带着拘留决定哪，可以拘留你。你
怎么办？当然要办啊，当然要尊重法律啊，法院的同志们也很辛苦，大老远来一趟，不
能让你们白跑，但我也没那么多钱，老父亲刚刚住院治疗花了一大笔钱，能不能先给一
部分，回头我慢慢筹钱，或者请我的邻居给我担保一下，我保证在多长多长时间内给钱
，这些都是法律允许的缓兵之计，等等，只要把执行法官好说好商量哄走了，下回来就
不一定何年何月了。总之，执行法官不是到家里马上就拘人的，没那么恶，他一定会告
诉你，请你配合执行，否则我就拘人。要是口齿伶俐的业主，可以想办法再拖拖，要是
您不愿意和穿制服的多纠缠，直接给钱打发走就完了，绝不至于被拘留。那些当场被拘
留的，一定是在言辞和肢体上与法官和法警有激烈对抗，这种情况就不需要拘留决定书
了，可以直接以妨碍执行公务拘留。
&这段本来是结尾段，但我写完后感觉太长了，所以把大家关心的拘人问题提前到第一
&我相信家园里的法律工作者不少，代理过执行案的也不少，在执行过程中采取强制执
行手段的也不会少，但真正走到“拘人”这一步的肯定不多，因为法院本身采取这一措
施就慎之又慎，少之又少。我在上周刚刚执行过一个拘留了对方法定代表人的案子，有
一些新鲜的经验供ZZ们参考。
&大家首先要明白一个前提，这是我们的优势，就是广大业主“广大”这个词在现实中
的意义，就是人多，物业尤其是法院根本管不过来。大家一定要充分发挥这个优势，每
个业主都“拖”一点，耗一点，物业和法院就受不了。这个“拖”并不是说非法的拖，
而是在法律赋予你的权利范围内拖。比如，一个案子从起诉、受理、通知、庭前交换证
据、质证、审理、（二次审理）、合议、宣判到上诉，上述过程再走一遍，进入执行阶
段，申请执行，受理，安排时间执行，请法警，一次执行不行，再来一次，还不行，再
来一次，甚至在执行过程中，您再提个执行异议，要求执行听证，或者我一时凑不出这
么多钱，我多凑两次，那执行员就得多跑两次，或者，我给您法官大人写个保证，保证
在12月内还清，或者请我的邻居给我担保，我一定在12个月内或6个月内还清，等等。
您想想，上述过程都走一遍，物业和法院累得不轻吧。这还只是您一个人的，要是所有
的被诉业主都这样把法律赋予我们的诉讼权利用个够，拖也把物业拖死了。持久战，我
们怕什么，最不济我们最后把物业费交了，那也把物业折腾个够。
&关于诉讼阶段的建议，我不再多说，家园网的高人支的高招不少了，我只说一点，如
果应诉通知到了您手里，确定要开庭了，被诉的业主一定要去应诉。当然在此之前，您
也可以想办法不让自己见到收到法院传票。一定要在法庭上把我们的想法理由充分的说
，能说多少说多少，尽管法官不爱听，不想听，最后我们也败诉，但任何事情发生变化
，比如从败诉到胜诉，都需要一个过程，这是一个从量变到质变的过程，我们每个人如
果不积累这个量，那质变的过程只会抻的越长。就象杜宝良因违章被罚款一万多，这个
钱他肯定要交，他胜诉不了，但不也换回来交通管理局开始给大家邮寄违章通知单了
吗。我们都不是刁民恶民，不交物业费肯定有原因，物业是有责任的，这点难道法官不
知道吗？他当然知道，法官也买房，买的房还都不错，他当然知道到底这个矛盾谁造成
的，谁的毛病更大，换句话说，更应该先整治谁。大家都尽力去抗争，胜利肯定会来
&败诉了，法院判决生效了，该执行了，如何面对？就是不理他，拖着。说说法院的工
作流程工作量，您就明白拖是最方便最好用的办法了。说句公平话，撇除个别法官的灰
色行为灰色收入，法官的收入不高，尤其是公务员工资改革以后，一般也就两三千块钱
，可是他们的工作量远远超过挣两三千块的人所承担的工作量，一句话，他们的工作量
非常大，经常加班，他们非常忙。这么忙的人哪有功夫一趟又一趟的往我们这跑，你只
要倍儿尊敬和颜悦色的把他这趟哄走，下一次来不来就不一定了，来也指不定几个月以
&物业再NB，再有背景，他也是具体的某一个人具体办这事，当他面对的是成百上千的
业主时，他的时间和精力也显得很少。他得费心费力的疏通法院一级又一级的环节，诉
讼环节和执行环节的承办法官又不是同一个人，他们的领导也不同。即使环节全都疏通
了，最后工作还要具体的落实到某一个法官头上，他的时间和精力更有限，前面说了，
法官很忙。而且，物业疏通了法院的环节，不是说这一次疏通了，以后就随便用了，不
用再做思想工作了。举个例子，不是说您今天加油了，以后这车每天就随便开了，不用
再加油了，您只要想要这车能发动，就得加油，您去一趟清友园就得加一次油，下次去
，下次还得加油，谁给我加油，我就去谁那。这油可比93号汽油贵多了。您想想，假如
您是一个法官，出去一趟，北京又这么堵车，您是愿意执行一个标的5000万的案子，还
是标的5000块的物业费案子，5000万的案子得加多少油，5000块的案子又能加多少油。
5000万的案子执行的好，年终写工作总结多有面子，5000块的案子去欺负老百姓，又能
有多少面子，能算多少工作业绩。
&很不幸，在您不理他拖着他的过程中，执行法官和法警百忙之中还是到您家来了，强
制执行来了，怎么办？不要怕。国有单位、国有机关最怕激起民愤，闹成XX性事件，这
会影响他的升迁、政绩、甚至饭碗，现在从中央到地方不都在建设和谐社会嘛。所以只
要我们不用强，执行法官就不好用强。更不能跟法警对抗。我见过的法定代表人一次开
保时捷去法院，一次开AUDI A8L去法院，车牌都是京A85开头的，在执行员宣读拘留决
定书后，法警一点都不客气，一把就从椅子上薅起来，另一个法警一下就把另一只手拷
上，那也是在社会上很有身份的董事长啊。所以，不用强，尊敬法院，尊敬执行员和法
警，和颜悦色，但就是不给钱（因为本来就不该给，我们冤枉啊），用尽法律允许的一
切办法拖着。实在拖不过去怎么办，那就多少给点，比如给个30%，表示一下诚意，给
法官点面子，让他回去多少能交个差，绝对不全给，执行法官下回什么时候来就不好说
了，物业也没办法啊。
&虽然ZZ们总败诉，虽然法官对待ZZ们总是声色俱厉，但这不意味着法院就是物业他们
家开的，他想让法官干什么法官就干什么。物业请法官出来执行一次，那也得费牛劲了
，法官不会仅仅为了物业的事一趟又一趟的出来。实际上，法官也很烦物业，起诉了那
么多业主，都归到法官那，就是工作量啊。面对的又是一个又一个散落在社会上的老百
姓，不好执行，不好结案，结不了案就影响工作业绩，法院是以结案率来考核法官的。
执行法官请法警出来也特别费劲，大家都明白，如果哪个法官承办物业的案子，他会受
到物业的礼遇，出去执行也算完成自己的结案率，法警苦哈哈的跟您瞎忙活什么啊，没
动力，所以法警在民事纠纷中不是容易请出来的，执行法官需要好好协调与法警的关系
，当然羊毛出在物业这只羊身上。
&再举个例子。有一次我们请长春的法官去沈阳执行，一趟就出去5W多，还无功而返。
到现在，第二次执行还没启动起来。知道法官出来执行一次多难了吧。
&所以，如果不幸，您被起诉了败诉了执行了，没关系，只要好说好商量着，就是不给
钱也没事，实在拖不过去就给点，反正已经达到了拖的目的。但明年，对不起，我还是
不交，只要你物业一天不改变，我这物业费就一定不会痛快的交。你愿意告就告去，愿
意执行就执行去，你要折腾的起，我们ZZ就陪的起。拖也把物业拖傻了，这帮硬塞给咱
们的‘管家‘，拿着咱们给的钱还要工资，主人让他报报帐目都不肯，你把我们业主的
钱花哪去了都不告诉主人，主人还敢把钱再给你吗？不要把服务与被服务的关系搞成管
理与被管理的关系。其实说到底，拖也不是我们的目的，我们也并不是想白白的让他们
给我们服务，我们一分钱也不给。我们要的只不过是与服务水平相匹配的支出，要的只
不过是根据国家法律规定业主和物业应该各自承担的义务和享有的权利，一个字，公
平。但我们手里掌握的最直接最有效的手段就是物业一直想要的钱，那还不利用的充分
&至于这次朝阳院执行庭的统一行动，明显有两个色彩。一是到十月底了，马上就年底
了，他们面临结案压力，需要结一批案子，所以突击搞一下。另外一点，有某领导搞政
绩工程的痕迹。所以说，这是一次临时性的行动，不是长期性经常性的。赶上这拨的，
您就配合一下法院的工作，毕竟判决生效了。但下次还是不交，物业有本事就一次又一
次请法院来，反正我们陪的起，大不了就是给点钱。没赶上的，就更不用交了。
&所以，大家不要担心更不用怕，只要讲点斗争策略即可。这还是说当面对的同志时的
态度。对待物业的态度，就是不客气，坚决斗争到底。担心了，害怕了，就中了物业的
&最后再补充一句，如果您真被拘留了，7天也好15天也罢，而且确实在里面呆了那些天
，那您还真就别交物业费了，反正拘也拘了，这已经是强制执行的最后一招了，到时间
法院就要放人。估计以后物业再也不敢到你们家收钱了。
这个必须顶&&现在的物业牛的很
活雷锋啊！！！
物业费拖欠官司一旦输了你的个人信用也会牵连，所以这个帖子中适合脸皮特厚的老赖！
谢谢楼主，我涨知识了！！
这个帖子说出很多不想交物业费业主的心声啊，也助长了那些投机取巧者的志气，想不通宁愿被拘留也不愿缴纳应缴物业费的人咋想的，总之，不赞成这种做法，也极其损害了正常缴费业主的权利，最后小区不像个样，房价刷刷掉价，我想这样的结果不是大家希望看到的，为了蝇头小利而失去了更多，这是愚昧的表现，应该有长远目光，难道要等我们的小孩长大了继续为了物业费的事儿跟别人吵得面红耳赤吗？
声明，我不是物业，更不是物业的托，只是从理智的角度分析这个问题，就事论事，如果不想缴费的业主看了不舒服，我也只能说声抱歉。很多事情其实并没有对错之分，不去锱铢必较，豁达一点你会发现生活更美好。
物业他妈的就是牛逼
不要物业最好，物业要来做什么
在本论坛发布谣言、色情、反动等内容将依法严肃处理，区公安局举报电话： 。
Powered by
东太湖论坛中发表的内容仅代表网民个人的观点，并不代表东太湖论坛支持或反对此观点。
如果在论坛中有网民发表的不实内容，侵害到您个人或者团体的合法权益，请您积极投诉。
如果您认为情节严重，您可以向警方报案，我们将积极配合公安、按法律程序处理造谣者。
赞助合作: 1 90111 客服QQ:
发现网络谣言请及时向区公安局举报，举报电话：6}