租违章建筑付房屋占有使用费，诉讼时效是多久-沈洁律师
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租违章建筑付房屋占有使用费，诉讼时效是多久
原告村委会与被告刀片公司房屋租赁合同纠纷一案，村委会（作为出租方，签约甲方）与刀片公司（作为承租方，签约乙方）签订《租房协议书》1份，约定甲方将村委会后的厂房、办公辅房租赁给乙方，建筑面积1,533.73平方米，另含围墙内空地；租赁期限自日起至日止，共五年。
厂房租金按该区域范围计算，年金额为150,000元；甲方为乙方提供98KW动力电千瓦，只供乙方使用，乙方搬迁时，甲方申请的动力电千瓦，应完整无缺的归还给甲方，乙方不得私自拆除作为己有，甲方在该指标内的用电按分表数由甲方按月结算付给乙方；乙方应按甲方规定足额缴纳综合管理费；租金实行先付后用的原则，乙方支付甲方的第一批租金为合同签订好即付，金额为75,000元。
签约后，村委会按约交付了涉案房屋。刀片公司承租涉案房屋期间未向村委会支付任何房屋占有使用费，仅按约支付了使用房屋期间发生的电费。村委会提供给刀片公司的电表户号为X，户名为案外人上海某助剂厂，其容量为98千瓦，村委会根据双方《租房协议书》的约定在该指标内的用电按分表数与刀片公司进行月结。
村委会诉称，刀片公司始终未按照《租房协议书》的约定向村委会支付租金。经双方协商一致，刀片公司向村委会返还了上述房屋，但仍未依照《租房协议书》的约定支付房屋租金。要求判令：（一）刀片公司参照《租房协议书》约定的租金标准支付拖欠的房屋占有使用费243,698.63元；（二）刀片公司支付迟延支付房屋占有使用费期间的债务利息23,498.62元。
刀片公司答辩并反诉称，村委会应提供单独的动力电路98千瓦供刀片公司使用。村委会除了交付厂房外，不提供单独的动力电路供刀片公司使用，反而在刀片公司使用的电路上另加了二路电线供他人使用，从而使三户共用一路动力电路。
直至刀片公司搬离，其也未催讨房租。故针对村委会的本诉请求，刀片公司认为村委会主张的自日起至日止的房屋占有使用费已过诉讼时效，其仅可以主张自日之后的房屋占有使用费，但因村委会未按约提供电路，刀片公司有权依据《合同法》第六十七条的规定行使抗辩权拒绝支付。
相反，由于村委会不能提供单独电路供给使用，造成线路经常跳闸停电，使刀片公司无法正常生产，也使其机械设备遭受非正常的损坏，直接导致其不能按约及时供货给客户，经济损失惨重。刀片公司无奈于日搬离原租赁房屋，为此提出反诉要求判令村委会赔偿因跳闸停电造成的生产设备维修损失计177,900元。
针对刀片公司的反诉，村委会辩称其不存在一表三用的违约行为，其已按约向刀片公司供电。即使刀片公司在生产过程中发生过跳闸停电情况，也是因其自身超标用电，与村委会无关。故不同意赔偿刀片公司的设备维修费用。
关于刀片公司提出村委会除自用外，还将上述电表再设立分表供案外人丁某使用的问题，应村委会的申请，传唤证人丁某到庭作证，其述称从未与村委会或刀片公司共用过户号为X的98千瓦动力电路，其使用的是开户名为案外人上海某制衣厂的35千瓦动力电路，所用的电表也是与刀片公司的用电完全分离的独立电表。
对于刀片公司提供的电费汇总表，与相关电费发票不能对应，不能证明村委会将98千瓦动力电路一表三用，且与证人丁某的证言相冲突，对其证据效力不予认定。对于刀片公司提供的跳闸停电维修报损记录，系其自行制作，且无法证明跳闸停电的原因，对其证明目的不予采信。
对于刀片公司提供的《长期设备维修合同》，其签署日期早于《租房协议书》，相关设备维修单也未能证明跳闸的原因系村委会提供的电力容量不足，设备维修费及配件发票的开具时间为日（本案立案后），证明目的不予采信。
村委会出租给刀片公司的涉案房屋未办理合法建造手续，属违法建筑物，故双方签订的《租房协议书》应为无效，但村委会要求刀片公司参照《租房协议书》约定的租金标准支付房屋占有使用费之本诉诉请，于法有据。
在《租房协议书》无效的情况下，村委会的损失已通过房屋占有使用费的形式由刀片公司进行弥补，故对于其要求刀片公司支付迟延付款利息之本诉诉请 。
因本案中的房屋占有使用费系继续性合同中的定期给付之债，各期债务履行期限届满后，均为独立债务，诉讼时效自该期债务履行期限届满之次日起算，而房屋占有使用费为普通债权，其时效期间为两年。
故对于刀片公司所拖欠的自日起至同年10月16日止的房屋占有使用费，在村委会于日提起本案诉讼时已超过时效，故对于刀片公司对此期间房屋占有使用费所持的时效抗辩，予以采纳。但刀片公司仍应参照每年150,000元的租金标准支付村委会自日起至日止的房屋占有使用费计181,232.87元。
对于刀片公司之反诉诉请，村委会在指标内的用电符合双方合同约定，而刀片公司未能提供证据证明丁某亦从村委会提供的电表中分设电表，故对于其所持一表三用导致跳闸停电影响生产的反诉主张，难以支持。退一步讲，即便丁某从该表中分电使用，从刀片公司制作的电费汇总表中载明的数据看，刀片公司的用电构成影响。
相反，刀片公司承租涉案房屋已逾一年半，且按约支付电费，如村委会的供电确实不足导致经常跳闸停电影响刀片公司的正常生产，其亦不可能一直使用涉案房屋并支付电费却不对村委会的供电提出异议或要求扩容。
依照《合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：《租房协议书》无效；支付原告村民委员会房屋占有使用费计181,232.87元。（2014）闵民五(民)初字第1452号地址详见网站首页，电话：１３９１７７６６１５５本站内容众多，具体可查看导航条的网站地图来寻找需要的信息版权：，正文法律知识
房地产纠纷怎么处理 房地产纠纷如何写民事诉讼状 房地产诉讼时效是多久
来源：网络　　发布时间： 14:48:30
导读：房产纠纷，怎么处理？一、房地产纠纷产生后，应向哪级人民法院起诉?　房地产属于不动产，依据我国民事诉讼法的相关规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。为此房地产纠纷产生后，根据纠纷涉及的标的大小，当事人可以向房地产所在的基层人民法院或中级人民法院或高级人民法院提起公诉。二、当事人订有...
房产纠纷，怎么处理？一、房地产纠纷产生后，应向哪级人民法院起诉?　　房地产属于不动产，依据我国民事诉讼法的相关规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。为此房地产纠纷产生后，根据纠纷涉及的标的大小，当事人可以向房地产所在的基层人民法院或中级人民法院或高级人民法院提起公诉。二、当事人订有仲裁协议的，还可向人民法院起诉吗?　　我国《仲裁法》规定：当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉的，人民法院不手受理，但仲裁协议无效的除外。三、哪些房地产纠纷须先行裁决，当事人不服才可以向人民法院起诉?　　土地所有权和使用权争议纠纷，须经有关人民政府处理后，当事人对此处理决定不服，可以在接到处理决定通知之日起30日内向人民法院起诉。　　拆迁纠纷、拆迁人与被拆迁入对拆迁补偿、安置等达不成协议，由批准拆迁的房屋主管部门裁决，仍不服此裁决，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。　　公民个人、法人或其它经济组织之间的林地、林木所有权争议必须经县级或乡级人民政府处理，当事人对此处理仍不服，可以在接到处理决定之日起1个月内向人民法院起诉。四、产生房屋纠纷到法院打官司需缴纳哪些费用?　　当事人提起诉讼，必须先交纳一定的诉讼费用，一般情况下由原告方预交，败诉方承担。依据《人民法院诉讼收费办法》，房屋诉讼的案件受理费的收费标准，按照争议的性质及争议财产的价值(或金额)，实行依比率递减的原则计算收取。　　还需交纳其他诉讼费用，即指人民法院在审理房屋纠纷案件中实际支出的，且依法应当由当事人支付的费用、鉴定费、评估费。　　法律文书生效后，负有义务的一方未自觉履行义务时，另一方向人民法院申请强制执行的，应向法院预交执行费，执行费按规定由被执行方承担。　　委托代理律师进行房地产诉讼，还需向代理律师所在的律师事务所支付律师代理费。五、法律对房地产案件的诉讼时效是怎么规定的?　　当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。从知道或应该知道自己的权益受到侵害之日起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。　　如果是建筑物或者其它设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落等原因使身体受到伤害要求赔偿的。延付或拒付房屋租金的诉讼时效为1年。六、房地产纠纷产生后，如何写民事诉讼状?　　民事起诉状是原告向人民法院提起诉讼的书面依据。主要应写明下列事项：　　当事人的情况。写明原告、被告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所、联系电话等等。当事人是法人或其它经济组织的，应写明该法人或其它经济组织的名称、住所和法定代表人或主要负责人的姓名、职务、联系电话等等。有诉讼第三人的应写明第三人的基本情况。　　请求事项。写明诉讼请人民法院依法保护其合法权益的要求，请求事项应写得具体明确。　　诉讼请求所依据的事实和理由。主要应写清楚民事法律关系存在的事实、发生争议的焦点，起诉依据的法律法规名称及具体条款。　　结尾部分应写明受诉人民法院的名称，并由当事人签名或盖章，注明起诉的年月日。　　证据和证据来源。即起诉依据的产权证、公证书、契税凭证、合同、往来信函、视听资料等等一切能证明客观事实的材料。
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上海某商品房预售合同纠纷 诉讼时效如何处理
[摘要] 上海某商品房预售合同产生纠纷，购房者在提出诉讼时，对于时效需要注意什么？
上海某商品房预售合同产生纠纷，购房者在提出诉讼时，对于时效需要注意什么？曹某与上海某房地产公司(下称“房产公司”)于日签订了一份《商品房预售合同》(下称《合同》)，合同约定房产公司日前交房，交房条件为取得《住宅交付使用许可证》(下称《许可证》)，办好大产证。付款方式为分期支付，最后一次付款时间为日，与交房日相同。合同签订后，房产公司未能按约交付房屋，曹某由此也未在日支付尾款。房产公司日向曹某交付钥匙，取得《许可证》，2004年7 月13日通知曹某去付款并办理产权证。曹某分别在2004年 8 月23日和9 月17日委托律师发函要求房产公司承担逾期交房违约金，(曹某另有一份2004年3 月15日的催告违约金函因无送达凭证而未能被法院认定)，因违约金大于购房尾款，故曹某主张两相冲减，要求房产公司尽快办理产权证，但房产公司没有应允。2005年2月，曹某以房产公司逾期交房违约为由起诉至法院，要求房产公司支付违约金，办理产权证。法院经审理认为，房产公司违约是实，但曹某主张违约金超过了两年的诉讼时效，故其诉讼请求不予支持，最后判决房产公司在曹某履行合同义务后为曹某办理房屋产权转移手续。本案涉及的法律问题思考：一、 房屋“交付”的法律概念根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。” 可见，“房屋转移占有”即为法定的“交付”，而转移占有的外在表现形式就是出卖人将房屋钥匙交付给买受人。因此，老百姓常说的“交钥匙”实际上就是《解释》第11条明确规定的房屋交付。当然，转移占有并不意味着房屋所有权的转移。根据我国《城市房地产管理法》的规定，只有在办理房屋登记手续后，房屋所有权才发生移转。因此，房屋买受人实际占有房屋后如果没有取得该房屋产权证，就没有取得该房屋的所有权。而老百姓购房的目的肯定不是仅为了居住，还包括对房屋行使完整的物权，即占有、使用、处分、收益。因此，法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付” 进行特别约定。如果房屋买卖双方在购房合同中明确约定了其他交付条件的，应以双方的约定条件为准，因此，《解释》第11条同时规定：“但当事人另有约定的除外。”本案曹某与房产公司签订的《合同》明确约定了房屋交付条件为房产公司取得《许可证》，办好大产证。因此，房产公司日向曹某交钥匙不能认定为房屋交付，交付时间为房产公司取得《许可证》的日。&二、 如何认定本案诉讼时效(一)持续侵权诉讼时效问题诉讼时效，指权利人在法律规定的期间内不行使权利(包括向法院提起诉讼或向对方提出要求)，即丧失获得法院判决保护其民事权利的民事诉讼制度。 超过诉讼时效，原告有权提起诉讼，但不能获得胜诉判决，即有诉权而无胜诉权。我国法律规定的一般诉讼时效期间为2年，自权利人知道或应当知道权利被侵害之日算起。本案中，房产公司本应在日交付房屋，逾期交付，则构成对曹某违约，致使曹某所购房屋物权遭受侵害。因此，如果按照普通诉讼时效对待，曹某向房产公司追索违约金的诉讼时效期间应从不能交房的第二天，即日起至日止。这样一来，由于曹某2004年3 月15日的催告违约金函无送达凭证未被法院认定，曹某委托律师2004年 8 月23日和9 月17日发出的律师函及2005年2月提起诉讼的时间均已超过诉讼时效期间。这就是法院判决曹某败诉的理由。然而，本案情况的特殊性决定了曹某的诉讼时效期间不应从日起算至日止，即法院判决判决曹某败诉存在错误。这里涉及一个持续侵权诉讼时效如何确定的法律问题。所谓持续侵权，是指一个侵权行为从某时间点上开始，在一定阶段保持侵权状态，直到侵权行为在另一时间点上终止。持续侵权最早出现在知识产权侵权的法学讨论中，后来在知识产权纠纷的司法解释中有过明确规定，如最高人民法院《关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》第23条规定：“侵犯专利权的诉讼时效为二年，自专利权人或者利害关系人知道或者应当知道侵权行为之日起计算。权利人超过二年起诉的，如果侵权行为在起诉时仍在继续，在该项专利权有效期内，人民法院应当判决被告停止侵权行为，侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年计算。” 此外，最高人民法院《关于审理著作权民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第28条、最高人民法院《关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条也有类似规定。本案中，房产公司未能按约交付房屋属合同违约，但该违约行为直接导致曹某的房屋物权遭受侵害，由于完整的物权包括占有权、使用权、处分权、收益权，而曹某因不能取得产权证而无法对房屋进行处分和收益，故其权利在房产公司不能办理产权证期间持续性遭受侵害。而房产公司逾期交房每延续一天，曹某的权利就多被侵害一天，房产公司应承担的违约金数额就增加一天，法律上就产生了曹某对房产公司的一个新的诉权，即：曹某的诉讼时效每一天都存在一个新的计算起点，侵权行为不停止，曹某请求赔偿的金额就始终处于无法确定的状态。因此，尽管我国现行法律条款除尚未对一般领域持续侵权诉讼时效进行明文规定，但根据诉讼时效的立法本意和持续侵权的特点，持续侵权的诉讼时效期间显然不应以持续侵权行为的发生日作为计算起点，而应以侵权行为终止日开始计算。
* 提示：页中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；所涉及装修状况、标准以合同为准。
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