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中国最专业海外房产投资向导-“季风海外”中国重庆南岸区万达广场B座2209室&海外买房投资移民1群：重庆季风海外投资咨询有限公司，是一家境外不动产信息咨询和投资管理综合服务提供商，隶属总部位于澳大利亚的季风投资管理公司，与悉尼、北京、上海和广州的分支机构共同构成面向亚太地区的完整服务网络。季风海外，致力于设计、搭建并向社会各界推广各类境外不动产投资模型，特别是专注于为社会精英人士和高净值人士量身定制境外不动产投资方案。季风投资，与澳洲多家卓越的地产商建立了长期合作关系，并与澳洲各大银行、知名律师行等相关机构建立了紧密联系，以此保证投资模型的丰富性和投资方案的精选性，为中国高端客户提供更加全面的海外投资服务。季风海外，创造性将海外的生活理念、环境、节奏和生活方式融入投资模型和投资方案，秉承为中国高端客户发现价值、创造价值、兑现价值的理念，让投资行为即符合价值需要又回归生活本身，让投资人和投资项目相得益彰、共同发展。季风海外在着力发展投资业务的同时，整合海外资源，为各界人士提供出国留学和移民的咨询服务和方案设计。季风海外的宗旨是：专诚、专注和专业。&季风海外的承诺：量身定做设计购房的方案协助办理赴澳签证安排澳洲律师完成签约手续&负责澳洲银行贷款的申请手续协助客户开设澳洲银行账户&为投资者提供长期租赁管理服务&套现物业升值部分，提供物业转卖。
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2012澳洲移民新政策全透视
　　山雨欲来风满楼，2012年开年后，
各种已经流传得沸沸扬扬的澳洲移民新政正式接踵而来。 1月27日， 澳大利亚移民局宣布从7月1日后将开始实施在线技术甄选
“SkillSelect”申请系统，并正式引入EOI邀请制移民，
SkillSelect系统的引入是澳洲在管理其所有技术类移民方面的一个重大变革。
2个月后的3月9日，澳大利亚移民局又再次宣布对于雇主担保移民政策的重大调整， 简化现行的六大类雇主担保签证为两类新的签证类别186
和187签证，同时提高雅思成绩为每门6分。继而5月25日，移民局再次出台商业移民新政的整体框架。政府彻底改革了现有的商业技术签证项目，将其重新命
名为“商业创新与投资”项目，并对其指导纲要进行修改。新的“商业创新与投资签证”将会和现有的技术移民甄选方案一并整合为“技术人才甄选项目”，从
日起实施。
　　从日开始，所有申请独立技术移民、州担保技术移民、亲属担保技术移民及商业移民的客人将需要先提交EOI（Expression
Interest），即移民意向，由技术甄别系统SkillSelect选择合适的申请者发出移民邀请方可申请正式的移民。奥烨移民公司移民顾问介绍，SkillSelect中的EOI很明显起到一个“筛选”的作用。系统启动后，移民局将根据申请人的学历、英语水平、工作经验等背景，并结合行业、职
业需求情况做出选择，条件优秀、排名高的申请者才能最终获得签证申请的邀请。如此一来，不同于以往的申请，只要申请人递交移民申请，移民局就必须审理，以
后只有在递交EOI并且收到邀请函的申请者才能递交移民申请。由于SkillSelect系统根据择优录取的原则选择排名前列的优秀申请人，如果申请人仅是刚刚达到移民签证条例规定的要求，所处的行业或职业又不具备优势，将很可能搁置在系统内，一直无法被挑选。EOI的有效期是2年，那么过期后，申请人只
有重新递交才能再次进入系统，而且还是会面临无法被系统选中的窘境。
　　2012年7月后的雇主担保的签证变化涉及到的签证类别包括目前现行的六大类永久签证类简化为两类新的签证类别186
和187签证。此外，新政策取消了现行的在澳洲境内和澳洲境外申请的区别；
将申请人的年龄上限提高至50岁；提高了签证申请人英语的门槛（雅思要求每一项6分）；将引进统一的担保职业列表，以取代现行的457职业列表、雇主提名
职业列表（ENSOL）、州/领地担保职业列表（StatSOL）； 同时也会向符合资格的457签证（Temporary Business
Long Stay）的持有人提供通往专为永居的快捷通道。
　　季风移民公司移民专家Woson介绍，雇主担保新政的出台虽然提高了一步到位雇主担保类签证申请人的英语水平，但同时联邦政府特别针对457签证的持有人创建了一个“加速审批”的系统，以帮助雇主担保技工更快地获得永久签证。具体措施包括取消部分工种的英语测试，放宽了对于年龄的限制提高至50岁等。移民局将简化457签证持有人申
请转为永久居民签证的审批流程，同时支持并鼓励拥有
457签证的持有人申请成为永久居民，并且继续在相同一岗位上默默耕耘，为澳洲经济做贡献。
　　7月1日新政后的商业移民政策也将现有的13类签证归类入三大签证类: 132签证，
188签证和888签证。新政策下，临居类签证的申请人将采取打分制度，计分方式不但会考虑申请人个人及商业的净资产、企业营业额等指标，
更会针对申请人的年龄，学历，英语水平等分别计分，同时会根据一些特定因素进行评分，如经商经营和技术贡献/专利等。申请人必须先符合基本要求，评分超过
65分及格线， 且递交EOI（移民意向书），才有机会获得移民邀请。
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　　总体而言，所有的这些新政策变化，不仅对申请人的英语语言和职业技能提出了量化的要求，更提高了商业移民申请人个人及商业资产以及营业额的要求，再加上引入了SkillSelect技术甄别在线系统提交EOI意向，使得申请人在整个移民申请过程中增加了许多不确定因素，在多数人看来这一系列的政策改
革可谓雪上加霜。对于长期关注澳洲移民的你，是不是会在面临移民政策多番变化时感到无所适从？你是不是会有这样的疑惑:我还能移民澳洲吗？我还有机会留在澳洲吗？我还有什么签证可以申请移民澳洲？怎么办？怎么办？怎么办？条条大路通罗马，上帝在关上一道门的同时也会重新开启一扇窗。移民之路频变，成功之路不变，无论政策如何变化，只要坚持梦想，出路总是有的，希望总能达成。奥烨移民公司移民顾问表示，换个角度来看，新政策的变化也是某种意义上的“大筛选”。优胜劣汰对于部分条件好，占有优势的申请人而言并非坏事，门槛的提升自然会引发申请数量的下降，申请速度自然也会提升，等待获批的时间自然就会短些。另一方面，经过一番大浪淘沙之后，新一轮移民群体的综合素质必将是有史以来最好的，移民澳洲的人士无疑是精英中的精英，移民澳洲也会成为一种时尚，一种身份的象征。
　　澳洲移民出路一：澳洲132商业奇才签证是王道！
　　日，澳洲移民局宣布了商业移民新政的整体框架，
政府彻底改革了现有的商业技术签证项目，将其重新命名为“商业创新与投资”项目，并对其指导纲要进行修改。新的“商业创新与投资签证”将会和现有的技术移
民甄选方案一并整合为“技术人才甄选项目”，从日起实施。
　　原先13类商业移民项目合并为3类，而之前颇受国内同胞青睐的163转892商业移民将正式退出，为新的188转888签证类别所替代。新的三大类
签证分别命名为: 132签证， 188签证和888签证。老实说，
当看见188(要发发)和888(发发发)这两个签证代号时，不由不佩服澳洲移民局的创意，他们未免也太精了，这两个类别明显就是为中国广大的移民人群量身定做的！奥烨移民公司顾问介绍，新政策下临居类签证188的申请将采取打分制度，计分方式不但会考虑申请人个人及商业的净资产、企业营业额等指标，
更会针对申请人的年龄，学历，英语水平等分别计分；同时会根据一些特定因素进行评分，如：风险投资和技术专利等。申请人必须先符合基本要求，评分超过65
分及格线，
通过技术甄选SkillSelect在线系统递交EOI（移民意向书），才有机会获得移民邀请，之后移民局会按照所有申请人的分数排序决定邀请顺序。而新
政策也特别说明了，888签证不允许购买原来申请过888签证（包括现行892签证）的生意。
　　季风移民公司移民专家Woson表示，新的188商业创新及投资移民签证不但申请要求有了大幅度的提高，还需根据新的打分系统达到65分，并且在
SkillSelect
技术甄选系统中提交EOI才能获得被邀请的可能。条件越优秀，分数越高，排名越考前的申请者无疑会越早获得邀请。但不同于以往的申请，只要申请人递交移民
申请，移民局就必须审理，以后只有在递交EOI并且收到邀请函的申请者才能递交移民申请，这无疑增加了许多不确定性。显然，对申请人而言，
不利的方面是，由于SkillSelect系统的打分系统是根据择优录取的原则选择排名靠前的申请人发出移民邀请，如果申请人只是刚刚达到移民的及格线，
而且排在他前面的人又不少，将很可能被搁置在系统内，一直无法被选中，等待将遥遥无期，因为选择权始终握在澳洲移民局手里。
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　　至于打分系统，虽然官方的细则近日刚刚出台，原则是总分凑够65分及格线就可递交EOI，
65分虽说不是高不可攀，但能过及格线已然不易。
举个例子，(1位40岁的中年企业家，如果拥有大学本科学历，7年以上从商经验，雅思也能考到每一门5分，其个人及商业净资产达到80万澳币，企业年营业
额为50万澳币，那么他的总分也只有60分，离及格线65分还有些差距)。
虽然打分机制里面有英文，学历等要求，但是并不要求申请人每一项都有分数，可以单项为0分。比如说以为移民英语不够分数，但是创新和资产方面的分数较高，
加起来够65分也行。也许这种全新的打分系统可能对于“高帅富”的年轻富二代申请人而言，更容易过及格线。年龄，学历再加上英语的优势，可以取得单项较高
的分数并达到65分的及格线，但从长远来看，将来如何可以合理解释资本积累及资金来源将会成为他们申请路上的另一个障碍，倒不如考虑其他更为合适的移民签证来得稳妥。
　季风移民公司移民专家Woson介绍，新政策下132永居类商业天才签证也将融入技术甄选，申请人需要提交意向表达（Express
Interest），但不计入打分系统。新的132签证类别包含“显著商业背景类”（即旧的132商业天才移民）和“风险投资企业家类”。
“显著商业背景类”基本与原132签证类别条件基本保持不变，“风险投资企业家类”即需要企业家必须通过澳大利亚风险投资协会有限公司的一个成员在风险投资基金处至少筹集一百万澳币。该资金将为投资者提供早期启动资金或产品的商业化资金或经营发展及扩张的资金。该类别的具体细节尚未出台，在此不便多言。这里我们主要来说说“显著商业背景类”，也就是原来的澳洲商业移民132签证。该签证又被称为“商业天才企业家移民”。
　　申请人大致符合以下要求：
　　1.在国内有成功的经商经历，且准备在澳洲开展生意的优秀企业主
　　2.年龄不超过55岁（提名地区豁免年龄要求的除外）
　　3.拥有企业及个人净资产达150万澳币
　　3.企业营业额达到300万澳元/年
　　虽然132类别的签证条件相对其他临时居留签证而言稍微偏高，但其优势明显，132商业天才人士签证有着它无与伦比的优势，在登陆澳洲的第一天拿到的就是绿卡，更没有居住的要求。
　　说到这里，也许你会问，132商业天才签证如何办理？办理的难度大吗？奥烨移民公司移民顾问表示，这里不得不提到的便是申请此类签证的确存在操作上的难度。通常，132签证的申请者无论在财力，资历，能力，社会地位等各个方面都可谓精英中的精英，每个申请人的背景不同，个案处理上也存在较大的差异，需要一个强大的专业移民团队作为“智囊团”。其中，不但需要资深的移民律师具备十分专业的移民知识，以解决申请人在移民申请方面遇到的各种问
题；更需要专家移民顾问具备充沛的精力和高度的服务意识，以满足申请人在整个申请过程中（前期、中期、后期）各阶段的贴身服务。可以说在办理整个132签
证的过程中不仅需要移民团队十分的专业知识，百分的研究分析，更要求移民公司在澳洲当地拥有深厚的资源平台作为强大后盾。为此，许多移民公司资质不够，自然对于132商业奇才类签证的办理都望而却步，因而也导致了“132商业天才企业家”这一澳洲政府最受欢迎的商业移民签证
多年来在国内颇受冷遇，一些符合条件的申请者也不得不放弃132项目，转而申请其他类商业移民临居签证。
　　在旧的澳洲商业移民类别中，类似
163临居类签证，由于相对投入少，门槛低，可以算是众多商业移民签证类别中的“性价比”颇高的一个。
于是乎，众多中国企业家趋之若骛，陷入一种“误区”，先入为主地选择了临居转永居的163企业家签证，竟而忽略了一步到位拿永居的132商业奇才类签证。
更有甚者，认为132类别的签证高不可攀。其实300万澳币的营业额，150万的可转移资产及个人名下40万的企业净资产并非遥不可及，能达到这个标准的“商业奇
才”并不少见。然而，中国的企业家多半是含蓄的，低调的，没有意识到自己所处的高度，因此在选择移民签证类别时，反被谦虚所累，丝毫没有意识到其实自己已
经达到了132签证的申请条件。尽管132申请条件偏高，投入稍多，申请也相对复杂些，但从你登陆澳洲的那天起，你会看到它的价值所在。更何况，眼下商业移民临居188签证即将纳入新政策的打分系统和EOI邀请制度，在许多不确定的因素之下，无疑132商业天才移民的优势会更加突显。
　　另外，如果我们换个角度来看这场商业移民的惊天变化，
也许你会发现，其实一系列的变革无非是一场移民“大筛选”。季风移民公司移民专家Woson表示，大浪淘沙之下，对于部分条件甚好，占尽优势的申请人而优胜劣汰并非坏事。门槛的提升自然会引发申请数量的下降，申请数量少了，速度自然也会提升，等待获批的那一天也更快了。如果你的条件符合新的132商业天才移民申请，请赶快行动起来吧！
“千里之行，始于足下”一个具有预见性的选择无疑会让接下来的移民之路更为平坦。在澳洲商业移民政策风云变化的今天，相信专业性的建议及对于时机的把握非常重要，同样也建议正在考虑移民的各界社会精英们：在各种媒体广告铺天盖地的当下，你该如何移民？你适合什么移民签证？你该如何选择…等等都尤为重要，千万别让永居与你“擦肩而过”，选择最适合自己的签证，选择有诚信的移民公司才是王道。
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　　澳洲移民出路二：雇主担保186/187签证是正道！
　　号澳大利亚移民局发布了澳洲雇主担保移民的最新政策，并在7月1日后开始实施，
此次改革是近年来澳大利亚雇主担保移民政策中变化最大一次。新政策取消了现行的在澳洲境内和澳洲境外申请的区别；将申请人的年龄上限提高至50岁；提高了
签证申请人英语水平的条件（雅思要求每一项6分）；将引进统一的担保职业列表，以取代现行的457职业列表、雇主提名职业列表（ENSOL）和州/领地担
保职业列表（StatSOL）； 同时也会向符合资格的457签证（Temporary Business Long
Stay）的持有人提供通往专为永居的快捷通道。
　　季风移民公司移民专家Woson表示，这次的变化提高了对申请人英语语言的要求，但同时也放宽了申请人年龄的门槛。对于这些变化，业内已早有预测，政策的最终出台可谓“尘埃落定“。
对于长期关注移民政策变化的人士而言，此次的变革也并非突如其来，
变化之大虽在意料之外，但也是情理之中，可以”欣然接受“。其实，自2008年经济危机后，随着经济放缓的持续影响，各国失业率持续攀升，对于独立技术移
民案例的审批，几个老牌移民国家的政府都显得比较保守，随着独立技术移民申请门槛一再调高，申请人的移民之路如履薄冰，举步维艰。
但作为这些国家经济砥柱的中小企业和机构而言，对于海外的杰出人才，特别是可以为公司来带实际经济效应的“栋梁式”人才的移民申请计划却是大力支持的，政
府也颇为重视，故此，雇主担保类移民的配额及审批速度历来都是有保障的。多年来，澳洲移民局几乎每年都对移民政策有不同力度的调整，但相比较其他类别的移民申请人，澳洲移民局对于雇主担保移民的申请人却总是“网开一面”，“特别厚待”。
　　下面，我们首先来了解一下澳洲雇主担保移民的大致情况。
　　澳大利亚雇主担保移民是指申请人凭借自身的高技能获得澳大利亚雇主的提名和担保从而获得澳大利亚的永久居留签证。这类移民无须通过独立技术移民
的打分系统和EOI邀请制，申请人只要符合基本条件即可。如果你自身从事的职业是澳大利亚担保职业列清单中的一种，又有满足担保条件的雇主愿意雇佣你，你就可以连同您的配偶及子女全家一同申请雇主担保移民澳大利亚。
　　现行的澳大利亚雇主担保签证主要包括有：
　　雇主提名移民，地区担保雇主移民，劳动合约移民及地区公司总部合约移民。其中最为常见的为前两类，就是我们通常所说的121签证项目(ENS)
和119签证项目(RSMS)。7月1日后实施的雇主担保新政策，把所有现行的签证类别简化为两类：
雇主提名项目（EN类，186类别）和偏远地区雇主担保移民项目（RN类，187类别）。旗下包括三种申请途径：“直接申请永居类”（Direct
Entry），“临居转永居类”（Temporary Residence
Transition），和“劳务合同类”（Agreements）。
在申请条件方面，雇主担保新政策对于申请人的年龄，雅思成绩及工作经验大致要求都大致做出了规定，主要包括以下几点——
　　EN类186签证项目条件：
　　1. 通过职业评估且具有三年及以上工作经验
　　2. 年龄50周岁以下
　　3. 雅思每一项6分
　　4. 担保类职业清单上所有职位均可提名
　　RN类187签证项目条件：
持有澳洲相关学历或海外同等学历或技工类须获得澳洲相关机构评估
　　2. 年龄50周岁以下
　　3. 雅思每一项6分
移民职业清单（ANZSCO）上1-3类职位均可提名
　　季风移民公司移民专家Woson介绍，除了申请人本身要符合雇主担保的各项条件以外，另一方面，作为担保方的澳洲企业也要符合移民局的相关担保条件。移民局对澳洲雇主方的要求颇高，对担保方的资质、所提名职位等因素的筛选甚为严格。对于雇主而言，想要获得担保资格其实并非易事。雇主不但需要为澳洲籍和澳洲永居雇员提供培训或预留培训基金，以提升雇员的技能，移民局更要求雇主用于投入行业培训基金的费用应不低于企业支付总薪酬的2%，或者企业用于培训的费用应不低于支付给澳洲籍雇员总薪酬的1%。此外，移民局还要求，雇主支付给被提名雇员的薪酬应不低于当地同等职位澳洲籍雇员的薪酬。
　　为什么说雇主担保签证是一种极具优势且受到移民局欢迎的签证呢？
　　首先，澳洲移民局一再强调，雇主担保类移民目的是为解决澳洲中短期劳动力市场的需求，独立技术移民目的是为澳洲储备中长期的技能人才，而满足短
期的劳动力市场是眼下势在必行，也是最行之有效的。其次，从澳洲移民局历年对外发布的数据显示，自2003年以来雇主担保类别签证的获批数量逐年上升，特别是从2008年度开始获批名额更有一个大幅度的增幅，
截止到2011年为止，获批总数达到近45000个，且近三年来的平均获批名额始终保持在每年40000个左右，可见澳洲移民局对于雇主担保类签证的逐渐重视及澳洲国内移民市场对于此类移民的大量需求。而其中，永居类雇主担保移民是技术移民中增长最快的签证类别。从就业和经济成效来讲，它是最佳的签证类别，根据移民局统计数据显示，96%的121签证(ENS)持有人平均年薪达77000澳元。
　　然则，究竟哪些人适合雇主担保类签证的申请呢？广泛的说，适合这类签证的申请人包括：国企、外企高管，私营企业主，海外归国留学生等具有一定学历、工作经验，并有诚意及能力在不同行业及领域为澳洲公司及机构服务的人士。季风移民公司移民专家Woson表示，相比较澳洲独立技术移民，雇主担保移民对学历及雅思的要求降低了不少；与澳洲商业移民对比，雇主担保的申请人更无须拥有企业
及从商背景，很明显，该签证非常适合有学历和工作经验，并有一定英语水平的申请人。同时，由于雇主担保移民更加符合澳洲对技术人才需求的方向，因而越来越受到政府的支持和重视，这不但在历年的移民配额和实际批签数量上已得到反映（详情可搜索翻阅《从历年移民局配额数据看澳洲移民真相》一文），雇主担保类项目也一直都是移民局最优先处理的签证类别。相信在7月1日新政策实施之后，雇主担保类移民项目的审批流程将会再次“提速”。
　　近几年随着国内移民需求的不断高涨，加之澳洲移民局对于独立技术移民政策的一再调整，国内一部分高学历，高职位，高能力的移民市场需求出现缺口，需要一种更适合自己的签证类别予以补足。奥烨移民顾问表示，如果你拥有学历、能力及工作经验，却深感独立技术移民等待的“遥遥无期”，苦于没有企业及从商背景，不妨另辟新径考虑雇主担保签证，也许这才是你移民道路上的”Mr.
　　澳洲移民出路三：先工作再移民，澳洲457签证为你开道！
　　在日澳大利亚移民局发布的，7月1日后实施的雇主担保移民政策中，
虽然提高了对申请人英语语言和技能要求的门槛，但细心的申请人可能会发现，
改革后的各项条款唯独偏爱457签证的持有人，使得457签证的优势再次突显无疑。
　　季风移民公司移民专家Woson介绍，新政策特别说明在7月1日后，会向符合资格的457签证（Temporary
Business Long
Stay）的持有人提供通往专为永居的快捷通道，即“加速审批”的系统，以帮助雇主担保技工更快地获得永久签证。457签证的持有人在申请新的186及
187雇主担保永居类签证时并不需要职业评估，因为其职业技能已经被肯定了。英语雅思的要求也只需要平均5分的水平，其中，对于指定职位和工种可以豁免英语测试，并对于已经完成5年以上全日制英文授课学习的申请人也无须再提供雅思成绩，并放宽了对于年龄的限制至50岁。移民局宣布将简化457签证持有人申
请转为永久居民签证的审批流程，同时支持并鼓励拥有
457签证的持有人申请成为永久居民，并且继续在相同一岗位上默默耕耘，为澳洲经济做贡献。
　　说道这里也许你会问：475签证究竟是什么？457签证的申请条件又有哪些呢？适合哪些人申请？
　　如果您的年龄、技术和英语水平满足相关条件，且在澳洲有相应的雇主愿意担保你，那你就可以申请一个长达4年的工作签证。如果您在持有签证期间为雇主
工作满2年，且满足澳洲薪资标准切合法缴税，2年后，你就有资格申请雇主提名的永居签证。
　　根据最新政策，对于申请人本身来说，457签证申请要求主要包括：
年龄48周岁以下（因为，2年后50岁前需要转为永居）
　　2. 雅思成绩每一门不低于5分，
　　3.有一定学历或技术能力。
　　为什么说457签证是一条有效移民澳洲的途径？到底适合哪些人申请呢？
　　表季风移民公司移民专家Woson介绍，首先，是广大的澳洲留学生群体。随着技术移民政策的不断收紧，海外留学生的技术移民之路也日渐艰难。457签证最大的优势在于确保了申请人的工作，申请人在获得457签证期间能学以致用，积累宝贵的工作经验，为今后的职业发展奠定良好的基础。同时为雇主工作满2年后，就能通过上面所说的方式转永居身份。所以说，457签证是非常适合那些在澳洲留学且想将来获得身份的孩子们。对于澳洲的留学生而言，457签证既解决了在澳洲的工作问题，又可以为2两年后申请永久绿卡做个铺垫，是较为稳妥的选择。虽然457只是临时签证，但对于同样是临时签证且为广大留学生所熟悉的485签证（TR）相比，457签证最大的优势在于它定向确保了工作。申请人在获得457签证期间能学以致用，积累宝贵的工作经验，为今后的职业发展奠定良好的基础；反之，485签证则需要申请人自行解决和专业对口的工作问题。所以说，457签证非常适合那些在澳洲留学且想将来获得身
份的孩子们。对于澳洲的留学生而言，457签证既解决了在澳洲的工作问题，又可以为2两年后申请永久绿卡做个铺垫，是较为稳妥的选择。
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　　季风移民公司移民专家Woson表示，另一方面，457签证也同样适合拥有一定技术能力、学历、英语水平和向往能在澳洲有稳定工作和舒适生活的人群。引入这些优质的技术人才，一来是对澳洲新移民质量的一大保证，二来更是澳洲未来经济发展的重要推动力。此外，对于澳洲当地的雇主而言，雇佣一个合格的海外技术人员，不仅可以为生意带来立竿见影的关键技术和工作技能，而且2-4年内拥有一个相对可靠且忠于职守的员工，老板至少在相当一段时期不用为员工跳槽而发愁。同时，对于海外申请457签证的申请人而言，自他们踏上澳洲土地的那一天开始，他们就有拥有了相当于国内几倍薪水的工作待遇，免去了一般人初来澳洲时花钱上学、找工作等必须经历的烦恼，还可以带上全家老小来澳洲学习生活，这应该是较为理想的移民途径了。因此，457签证意味着有更宽广的移民机会，与其徒劳地等待技术移民政策放宽的那一天，倒不如及早的做好移民规划，运筹帷幄，决胜千里才是正道。
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　进入2012年，由于移民人数的递增，各主流移民国家如美国、加拿大、英国、法国、日本、澳洲等相继出台新政策。总体来看，主流移民国家的众多移民项目都将变得越加严格，要求更高。
　　加拿大：联邦投资移民和技术移民已暂时“关门”
　　近几个月来，加拿大移民部动作不断，而且都是大动作，修改了各个类别的移民政策。
　　6月29日，加拿大移民局公布消息，7月1日起，联邦投资移民和技术移民暂停受理，新项目预计最早将于2013年重启;无独有偶，魁北克省移民局也迅速跟进，宣布停收投资及企业移民新申请，直至明年3月底;而技术移民则除留学生及工作签证持有人外，只接受已有工作安排的新申请。
　　据悉，日，加拿大联邦移民部曾宣布限额令，称自日到日，加拿大联邦投资移民只接收700个申请。于是，许多申请人和业内人士都揣测加拿大联邦投资移民今年7月1日是否会重开。结果，
6月29日所公布消息令众多准备申请的人们瞠目结舌。
　　美国：停止遣返指定条件的非法移民青少年
　　美国的EB-5移民，和其他投资移民项目的投资额要求相比，投资50万美元的要求显得很实惠，因此也受到了中国人的追捧。但随着EB-5项目数量的倍增，以及大批中国申请人的涌入，美国移民局审理案件的时间逐渐变长，申请人不得不面临越来越长的等待期。
　　在众多移民国家新政策变化不断的同时，美国却迎来了一个令众多华裔官员及移民学生欢欣鼓舞的消息。针对众多从小跟随父母赴美但又无法取得合法身份的青少年，奥巴马政府6月15日通过国土安全部颁布一项行政令，停止执行对部分合乎指定条件的非法移民青少年的遣返。
　　该行政令将允许那些16岁以前来美、在美连续生活至少5年、在校高中生或拥有高中生文凭、目前年龄在30岁以下的无犯罪记录人士申请继续留在美国而不被遣返，并可以申请2年一次的工作许可。但该行政令并没有提供身份合法化的途径，也无法保证不会被下一届政府取消，而只是以行政手段实现了移民社区争取多年的“梦想法案”中的某些目标。
　　日本：限制不法在留者和不法就职者
　　伴随着在日本留学、生活的外国人增多，日本政府为了能够方便对在日外国人进行管理，日本政府启动全新外国人“在留管理制度”，就出入国管理法等外国人适用的法律进行了修改，并将于日开始正式实施。
　　这项至今已经实施了60年的“外国人登陆证”，今后将陆陆续变成外国人“在留卡”。制度规定，外国人在办理在留资格变更等手续后，将会收到写有个人信息等的“在留卡”。更新一次在留卡,签证期间最长将延长到5年。在签证有效期内出境未满一年时，再次入境日本无需办理“再入国手续”。目前实施的“外国人登陆制度”将被废除。
　　综观这次入国管理难民法改正案，其核心是通过延长在留期间促进外国人定居化，通过简化再入国手续增进国际文化与商贸的交流，通过加强外国人法律意识促进其公民化。它的最大目的之一也是限制不法在留者和不法就职者。因此，该法律对于广大在日华人来说是“有人喜来有人忧”。
　　新西兰：更欢迎富人移民
　　一份新西兰移民局的文件显示，今后新西兰的移民政策将对想要移民新西兰的富人、名人以及普通人有所区别，会更倾向于有钱人。移民局正努力减少无工作技能、难以找到工作以及欲拿福利人的移民数量。已在新西兰的子女若作为担保人，如不是高收入的话，父母的移民申请也将放入缓慢审理线中。父母亦不能带未成年子女，同时申请人如果英文差的话需要预先支付学习英文课的学费。
　　新的改变主要有两个方面，对于那些高收入子女的父母或能带来更多资产财富的父母，其移民申请速度将加快。而对于富人的移民政策也有所收紧，只有那些无子女与父母居住在同一国家的父母申请者才符合移民要求。
　　新西兰移民政策的最新变化引起新西兰华社的关注。移民专家表示，这次移民政策的修改主旨在新西兰政府从长远的经济利益考虑、顾及人情人道的前提下，优先吸纳能够自食其力的申请人来到新西兰与子女团聚，而对于那些收入偏低的申请人或担保人则给予次等考虑。这是新西兰政府在认识到近20年的父母类团聚移民给国家和社会所带来的沉重经济负担后，所做出的不得已的决定。
　　英、法、新：收紧收紧再收紧
　　继今年早些时候收紧发放技术工人和留学生签证后，英国政府5月10日宣布提高英国公民海外亲属来英团聚的门槛，进一步控制移民数量。英国首相卡梅伦宣布，申请到英国团聚的亲属要能讲英语，有足够的现金维持日常生活，而不是指望在英领取救济金，增加纳税人负担。英国政府考虑为打算将亲属接到英国的人设定最低收入标准。
　　2011年，家庭移民占英国非欧盟移民数量的五分之一，内政部共发放约5万个签证给英国公民或可永久居留者的亲属。与此同时，英国政府将加大力度打击通过假结婚骗取居留资格的不法行为。这一做法如今相当普遍，许多人为移民英国先与英国人结婚，获得永久居留权后离婚，再婚之后又为新配偶申请英国签证。
　　作为欧洲移民大国的法国，政府延续强硬政策。法国内政部长瓦尔斯6月27日宣布，法国政府不可能大规模地把无证移民的身份转正，而将按明确的标准酌情批准转正申请，将来每年批准转正的无证者的人数也不会比萨科齐主政时期(每年约3万人)多。
　　另外，连一向移民相对较容易的新加坡近年来也大幅提高了拒签率。而且，新加坡经管局(EDB)下属的投资移民的投资要求，已经从原先的150万新加坡元提高到250万新加坡元。
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近期，面对澳大利亚移民门槛的抬高，加拿大移民大门的关闭，简单、快捷的美国投资移民EB-5项目成为了众人关注的焦点。但是，美国投资移民真的像表面上那么简单吗？美国投资移民既然是投资行为，会有风险吗？如果有风险，那该怎么办？……针对如此种种问题，出国梦专家在此为您进行分析和解答！
　　首先，我们来看一下美国投资移民EB-5的申请条件：
　　1. 21岁以上
　　2. 50-54 万美金(SOF资金来源是关键)
　　美国投资移民的条件仅此而已，简洁明了，相信大家应该都是耳熟能详的，在此就不多做介绍了。
　　其次，相信如果对EB-5深入了解的话，大家不难发现美国政府推出EB-5的实质就是带动就业。但是，我们作为移民投资者，最主要的目标首先是要拿到绿卡，其次是投资要“投得出，收得回”。
　　再次，我们将美国投资移民与加、澳、英投资移民进行了一下分析比较。发现加、英、澳投资移民行为的实质是“政策”性的；但是，美国投资移民行为的实质是投资行为，是具有风险性。
　　最后，相信经过上面的分析我们不难得出这样的结论：投资有风险，选择需谨慎。
　　既然有风险， 那么对EB-5项目的选择成败的关键是什么呢？关键是在项目的选择上。
　　选择项目的关键是看哪两个方面？
　　(1)年创造雇员人数10个
(2)投资的50万美金本钱能收回，甚至盈利。
　　年创造雇员人数10个，是拿到绿卡的第一保障！
　　分析至此，你可以看到选择项目的关键之一是创造雇员人数，而拿到绿卡的最最主要的指标也是雇员人数，我想你应该已经意识到选择项目对于EB-5的重要性了吧？！
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“严厉的楼市调控政策，把投资性需求挡在了门外，投资资金总会找到自己的出路。”一位房产行业的业内人士向记者透露，目前，一部分投资资金已经找到了自己的出路，而这条出路就是投资海外房地产。而成为“国际房东”在中国的富人中似乎成为一种流行新风尚。
　　有需求，就会有供给，看准中国市场潜力巨大，海外房地产推介会举办的频率越来越密集了，据某网站海外事业部工作人员告诉记者，今年上半年上海就有10多场30-40人规模的推介会，房源主要来自于美国和加拿大。而目前，这些外国开发商又把目光从北京、上海等一线城市转到了重庆等经济发达的一点五至二线城市。6月初，一场澳大利亚房产项目推介会在重庆举行。
　　市场：不断增长的中国买家
　　在当下投资渠道较窄，投资产品相对较少的情况下，对于多数投资者来说，购买不动产依然是资产保值增值的最佳途径，10年股市“零涨幅”，而10年楼市上涨将近10倍的现实，也印证了这一点。近两年，随着国内限购限价楼市调控政策效应的持续发酵，在中国国内投资房产似乎有点举步维艰了。
　　而海外房产在宣传时常用的“永久产权、抄底价”等词语日益刺激着中国富人敏感的神经，而现在已经有很多人付诸行动了。据英国《金融时报》报道，中国富人越来越倾向于将手中资金用于购买美国房产，过去一年的交易额达到了90亿美元，并且主要集中在高端房地产市场。
　　而美国全国房地产经纪人协会近期发布了一份报告，报告显示，来自中国大陆和香港的买家已经成为美国房产的第二大国际买家群体，仅仅落后于来自加拿大的买家。而从金额上来看，截至今年3月，过去一年间，中国买家购买美国房产的交易额达到了90亿美元，较前12个月的73亿美元交易额增长了23个百分点。
　　季风海外重庆分公司营销总监魏景熠在接受记者采访时表示，现在中国买家投资的海外房产房源主要集中在美国、加拿大、澳大利亚和英国，“美国还是中国富人投资房产最多的国家，而最近澳大利亚的占比也在不断提升，已经快和美国差不多了，英国则凭借着优秀的教育资源吸引着众多留学生家庭前来购房。”
　　现象1：谋求双重收益 以房养学成流行
　　记者调查发现，投资海外房产的投资者多为企业老板或成功的商界人士，其投资预期主要有两个，一个是房地产的租金收入以及房子未来的升值增益；　还有一部分人则是为孩子将来出国留学做准备，计划以房养学，谋求双重收益。
　　季风海外魏总表示，以房养学这种方式很不错，在留学生里还是挺流行的，“在外国买房没什么限制，家长要去看房买房的话，只要办理访问签证就可以了。”叶奇告诉记者，这种情况在苏州也很多，“虽然学生和家长不会直接告诉我们，但我们从侧面了解到数量并不少。”“现在在我们公司买房的中国人中，有60%是因为孩子要到英国读书，所以才提前在比较好的地段买套房子，既可以以后让孩子自己住，也可以先出租，用租金收入来支付未来孩子留学时所需要的生活费。”王磊对记者表示，英国的租房市场很发达，英国很多人从大学毕业到35岁这段时间内都是以租房为主，这就给英国的房屋提供了巨大的租房市场。而像他们现在在售的楼盘都是带租约的，买了就可以出租，很方便。
　　王磊给记者算了一笔账，以他们公司现在在售的一个楼盘，一套实用面积为50.9平方米，总价在15万英镑的公寓房来计算，每月的租金收入为700英镑，按目前的汇率来计算，就相当于6972元人民币，一年下来，就可以达到83664元人民币，“现在英国房屋每年租金收益都能达到你当初买房总价的5%左右，提前几年买的话，等孩子去英国留学时，就有一笔不小的资金了，基本上可以支付孩子的生活费。”
　　另外，王磊指出，由于租金是以英镑结算的，孩子到了英国就可以直接使用，这样就可以省去兑换英镑的麻烦，同时还能避免因汇率波动而造成的损失。“目前英国房屋每年能增值5%左右，等孩子回国后，可以继续出租，也可以把房子卖掉，还能小赚一笔。”
　　现象2：国外买房 国内租房差异化投资更多是出于无奈
　　记者了解到，随着海外房产投资在国内的发展，不光是富人，一些白领也在尝试利用海外房产进行投资。记者在采访中发现，“在国外买房，用海外房产产生的租金在国内租房”的这种差异化投资方式已经在中国的一线城市出现了。
　　在上海工作多年的沈先生，最近在英国购买了一套总价在160万元人民币左右的公寓。谈到为什么会选择在英国买房，沈先生坦言，其实是出于无奈。原来，沈先生预备在明年和女友结婚，但上海高昂的房价，让他实在有点吃不消，“家里总共只能拿出160万，但这些钱想在上海买房很难，能买到的，位置都十分偏远，实在是很不方便。”
　　百般思考下，沈先生决定用手头上的资金在英国投资一套公寓，然后用所获得的每月接近7000元人民币的租金收入和女朋友一起在上海较好的地段租一套房子作为结婚之用。“另外从长远来看，如果我们以后想去英国深造，那就不用去租房了，住自己的房子就好了。”沈先生对记者说道。
　　王磊向记者表示，这种情况虽然并不多，但在上海这种一线城市也不是什么稀奇事了，“最近，我们公司成交的两套公寓，就是进行这种差异化投资的。此外，就算投资者不能全款买房，需要贷款，每个月的租金也足以支付贷款了。”
　　对此，业内专家指出，这其实也从侧面反映出人们对于中国高房价的一种无奈，“中国房价在10年中连级跳，而老百姓的收入并没有提高多少，而国外随着欧债危机，经济增长出现疲态，不少国家的房价都有明显的下降，国内涨了国外跌了，两者差距减小，一部分老百姓这样选择也是有道理的。”但业内人士指出，目前传统观念能否接受还是个问题，另外这种方式并不适合所有人，购房者还是要深思熟虑后才行。
　　投资建议：看上去很美 投资海外房产需注意“五要素”
　　虽然海外房产就目前而言，价格并不是高不可攀。发达国家房地产市场具有政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁活跃、空置率低等特点。但由于房子除了购买，日常管理也很重要，其中牵涉到的矛盾也是多种多样，另外，大多数投资者对于当地的情况并不是十分了解，所以专家指出，投资海外房产还是要谨慎为上。
　　对此，有多年海外房产投资经验的季风海外市场部uFrank认为，投资者在进行投资前还是要对当地的情况、房价走势、政策等深入了解，另外还要关注国际变化、汇率变化。杨肇锋认为，首先，要深入、全面了解将要投资的地区，特别是房价走势，尽量选择经济蓬勃、房地产上升前期购买。其次，要依靠专业人士。投资海外房产时，要挑选有经验的律师全程陪同，并在他的协助下完成整个购房手续。第三，要详细研究各国的房地产税收情况，以英国为例，现在有关房产的费用有土地登记费、土地印花税、土地登记处对合同交易收取的注册费等。投资者要对房产交易时产生的税费清晰地掌握，衡量税费成本是否可以承担。第四，关注国际变化。与其他风险不同，政治风险事发突然，原因复杂，影响深远，所以购房者在海外投资之前，一定要做足功课。第五，关注汇率变化。汇率风险是目前大多数海外置业者最为担忧的。因为房产贷款期限都较长，在这么长的时间内，利率一定是有升有降，贷款人会面临还贷金额的不确定性。
　　另外，购房后的后期管理也是投资者应该注意的，对此王磊向记者表示，投资者在选择投资的时候，也需要考虑向谁买，而开发商比代理商往往更有优势。“相对渠道比较直接，更重要的是开发商的管理是长久的。通过开发商的物业管理，投资者无需出国便可以管理自己的房产。尤其是部分海外开发商已经在国内设有办事处。”
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以目前国内宏观调控的形势，华人海外投资房地产的这波热潮，最起码还会持续10年的时间
　　位于新加坡最奢华的地段乌节路，永泰地产的豪宅项目正在低调建设。据悉，永泰地产这个豪宅项目，每套面积均超数百平方米，售价上亿甚至数亿元(港元)，目标客户包括中国内地亿万级富豪。目前已经有数十中国富豪派人前来了解。
　　无独有偶，记者了解到，由香港地产发展商信和置业、南丰发展、嘉华国际及永泰地产携手打造的吐露港畔天赋海湾第二期项目“溋玥”，自上月开售以来，一直吸引不少居港及内地有兴趣人士查询、参观示范单位及到现场视察环境。
　　内地富人频购豪宅
　　从2008年美国房地产市场因次贷危机崩盘以来，中国人意识到海外抄底房地产的巨大投资契机。如今，除了中国企业家以机构的名义到海外买房买地，普通人也开始加入海外购置房地产的行业中来。数据显示，今年已有300亿元人民币通过这种方式流向海外房地产市场，保守估计今年华人到海外投资房地产总共将有500亿元人民币的资金规模。
　　作为中国的南大门香港特区，既是中国人的地方，语言文化及生活环境相近，加上香港经济发展及社会稳定，房地产市场发展成熟，买卖及租赁市场交投活跃，税项简单而银行息率低，更是吸引大批内地客户前去投资。
　　以“天赋海湾”为例，该项目是香港近年罕有大型临海项目，将分4期发展，总面积达100万平方呎(约9.3万平方米)，规模庞大。第二期项目“溋玥”，自5月29日开放示范单位以来，累计逾10000人参观，其中不乏内地客人。
　　据介绍，因项目处于内地和香港枢纽交通位置，享六大口岸优势，去深圳罗湖只须16分钟，到九龙ICC也只需16分钟，且毗邻香港中文大学及沙田马会和香港科学园，因此，备受内地客人青睐，不少准买家考虑购入单位出租，预计1400呎至1700呎(约130平方米至158平方米)租金达4万-5万港元。
　　信和置业营业部总经理田兆源表示：“溋玥以过千万大户为主，预期在未来豪宅供应减少的情况下，销情将持续热烈，内地客人比例亦将增多。四大发展商均对中长线楼市有信心。”
　　专家向《国际金融报》记者说：“以目前国内宏观调控的形势，华人海外投资房地产的这波热潮，最起码还会持续10年的时间。”
　　投资移民成主因
　　虽然许多行业专家认为，国内房地产经营困难主要体现在四个方面：一是有限购等政策调控，二是房企融资困难，三是地价高企风险大，四是税种繁多利润空间小。专家却表示，华人投资移民是最主要的因素。
　　“内地客户在海外购置房产，是为了可以获得移民的机会。”专家如是称。
　　金融危机后，欧美地区的物业价格偏低，与此同时中国人这两年的财富积累和购买力开始达到高点，加上人民币升值，海外投资可谓“物美价廉”。而欧美国家房产市场一般比较成熟，不像国内大起大落，收益率相对稳定，降低了投资风险。
　　专家认为，海外房产总价与中国内地一线城市价格相仿，但拥有完善的教育配套、医疗设施及服务，物业的质量又高，故深得内地购房者的青睐。
　　值得注意的是，近期澳大利亚、加拿大、中国香港等传统“移民天堂”纷纷收紧政策，将房地产剔除出投资移民的投资项目类型，但“至少能够有套房
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　　在国内房地产投资前景不明的情况下，海外房地产受益于国人的大力追捧却有复苏迹象今年二季度，中国已有的两只投资海外房地产的基金成为少数能够赚钱的基金。嘉实基金管理公司的专业人士表示，在国内房地产调控不放松的情况下，借助QDII的特殊品类REITs（房地产投资信托），投资者可以轻松实现房地产投资的梦想。
　　跟着富人做投资
　　国内楼市前景不甚明朗，大洋彼岸房地产却受到了国内高端人群的更多青睐。《亚洲华尔街日报》称：中国的新一批买家正将数十亿美元注入美国的住宅地产市场。
　　胡润研究院年初发布《2012中国高净值人群消费需求白皮书》也显示，在国内楼市调控的态势下，赴海外置业成为趋势。中国高净值人群当中拥有海外资产的已经达到1/3；美国全国房地产经纪人协会6月发布报告显示，来自中国的买家已成为美国房产的第二大国际买家。
　　那么普通人是否也能投资海外房地产？目前国内发行的专门用于投资海外房地产市场的基金REITs就是普通人跟着富豪去投资的最佳选择。
　　另一方面，以中国为代表的全球富人移民潮，正在加速推涨美国楼市。统计数据显示，今年前四个月，流入美国不动产相关基金的资金就超过62.17亿美元，已经超过去年全年。可以说，买入REITs基金，就是跟随上了全球财富资本布局的大趋势。
　　REITs投资先遣部队均已获利
　　彭博数据显示，截至2011年底，全球上市房地产证券总市值超过7800亿美元，其中REITs占比超过60%，全球房地产证券成长为股票、债券和现金之外的第四大投资标的。从2002年到2011年，9年间累计回报率达到237.0%，年化收益率高达11.6%，远高于A股收益水平，其中以租金为主要现金收益来源的占比达到44%。这意味着REITs投资者不仅分享了优质物业长期增值的收益，还收获了租金收入的稳定分红。
　　从海外置业角度看，投资REITs相比直接投资海外不动产具有不可比拟的多重优势。首先是时间精力等投入成本大为精简，一切交由相关专家解决；其次，各国税收规定非常复杂，投资者如果不了解细节，很可能令投资效果打了折扣；再者，投资者变现相对较为困难，一旦出现问题权益不容易得到保证。
　　房地产投资的另一个好处是回避证券市场的系统风险。来自彭博的数据证实：今年以来在全球主要股市普遍低迷的情况下，截至4月20日，海外不动产基金RWR.US和先锋不动产基金VNQ.US两只产品，近6个月的报酬率分别高达19.16%、19.09%。而国内两只最早尝鲜的此类基金，也取得了不错的正收益截至7月13日，今年以来诺安全球收益不动产的收益是5.18%，而鹏华美国房地产则上涨4.2%。而二季度这两只基金的表现更是亮丽在全部54只QDII基金中，成为仅有的3只正收益产品中的两只，与国内迭创新低的市场形成了极大的反差。
　　海通证券研究表明，REITs与国内证券市场相关系数低于0.1，与黄金、金属、能源等大宗商品的相关性也均在0.4以下。在目前我国另类投资通道较少的情况下，主投REITs的基金将较好地分散单一投资国内市场的系统性风险，优化资产配置以达到财富增值目的。
　　管理团队很重要
　　中国QDII出海的经历表明，海外投资最常见的现象就是水土不服。特别是全球房地产投资，更是一项非常强调投研本土化的课题。从现有各类基金的运作实际看，境外投资顾问拥有规模庞大和经验丰富的投研团队，熟悉各个国家市场实际，能有效跨越制约国内机构的信息障碍。相比股票，REITs带有更强的实体投资色彩，而不同地区的地产又都有不同特点，意味着REITs投资对实地调研和一线信息要求更加严格。因此，聘用境外投资顾问组建“中外联合舰队”模式，在信息分析、投研决策方面，拥有更大的优势。
　　在国内三家REITs基金中，目前只有嘉实聘任了境外投资顾问德意志投资管理美洲公司。该公司管理资产规模截至2010年底达2390亿美元，其主要成员均具有15-22年的海外地产证券投
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　　位于新加坡最奢华的地段乌节路，永泰地产的豪宅项目正在低调建设。据悉，永泰地产这个豪宅项目，每套面积均超数百平方米，售价上亿甚至数亿元（港元），目标客户包括中国内地亿万级富豪。目前已经有数十中国富豪派人前来了解。
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　　内地富人频购豪宅
　　从2008年美国房地产市场因次贷危机崩盘以来，中国人意识到海外抄底房地产的巨大投资契机。如今，除了中国企业家以机构的名义到海外买房买地，普通人也开始加入海外购置房地产的行业中来。数据显示，今年已有300亿元人民币通过这种方式流向海外房地产市场，保守估计今年华人到海外投资房地产总共将有500亿元人民币的资金规模。
　　作为中国的南大门香港特区，既是中国人的地方，语言文化及生活环境相近，加上香港经济发展及社会稳定，房地产市场发展成熟，买卖及租赁市场交投活跃，税项简单而银行息率低，更是吸引大批内地客户前去投资。
　　以“天赋海湾”为例，该项目是香港近年罕有大型临海项目，将分4期发展，总面积达100万平方呎（约9.3万平方米），规模庞大。第二期项目“溋玥”，自5月29日开放示范单位以来，累计逾10000人参观，其中不乏内地客人。
　　据介绍，因项目处于内地和香港枢纽交通位置，享六大口岸优势，去深圳罗湖只须16分钟，到九龙ICC也只需16分钟，且毗邻香港中文大学及沙田马会和香港科学园，因此，备受内地客人青睐，不少准买家考虑购入单位出租，预计1400呎至1700呎（约130平方米至158平方米）租金达4万-5万港元。
　　信和置业营业部总经理田兆源表示：“溋玥以过千万大户为主，预期在未来豪宅供应减少的情况下，销情将持续热烈，内地客人比例亦将增多。四大发展商均对中长线楼市有信心。”
　　易居（中国）高级分析师薛建雄向《国际金融报》记者说：“以目前国内宏观调控的形势，华人海外投资房地产的这波热潮，最起码还会持续10年的时间。”
　　投资移民成主因
　　虽然许多行业专家认为，国内房地产经营困难主要体现在四个方面：一是有限购等政策调控，二是房企融资困难，三是地价高企风险大，四是税种繁多利润空间小。薛建雄却表示，华人投资移民是最主要的因素。
　　“内地客户在海外购置房产，是为了可以获得移民的机会。”薛建雄如是称。
　　金融危机后，欧美地区的物业价格偏低，与此同时中国人这两年的财富积累和购买力开始达到高点，加上人民币升值，海外投资可谓“物美价廉”。而欧美国家房产市场一般比较成熟，不像国内大起大落，收益率相对稳定，降低了投资风险。
　　薛建雄认为，海外房产总价与中国内地一线城市价格相仿，但拥有完善的教育配套、医疗设施及服务，物业的质量又高，故深得内地购房者的青睐。
　　值得注意的是，近期澳大利亚、加拿大、中国香港等传统“移民天堂”纷纷收紧政策，将房地产剔除出投资移民的投资项目类型，但“至少能够有套房产供小孩前往读书，受到更好的教育。”薛建雄称。
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近日，中国央行、欧洲央行、丹麦央行和肯尼亚央行等同时降息，引来全球市场震动。中南财经政法大学投资系副教授王凌云表示，央行一个月两次调息，表明我国下半年经济下行压力较大，这使得很多投资者通过购买不动产来实现资产的保值增值。从2009年开始，一些重庆投资客就开始把目光瞄向海外地产。记者昨日从各大房产中介和部分海外投资公司了解到，从今年以来，重庆赴海外投资房产的个人或家庭达到400~500人（户），保守估计，增幅同比达到20%~30%.
&&&&全球央行降息或引发海外地产投资热
&&&&年租金回报率最高达12%
&&&&昨日，记者辗转找到在马来西亚投资房产的许明（化名）。许明夫妇皆从事IT业，许为某品牌笔记本重庆公司高管。他说，前年在马来西亚投资100多万元购买了一套房产，目前出租，每年租金收入10万元左右，回报率近10%。目前正打算前往欧洲看房。
&&&&目前在重庆做海外地产推广的企业有两类，房产代理商和投资移民公司。许明夫妇是通过钢运房产到马来西亚买的楼盘。“据业内保守估计，今年以来，重庆赴海外投资房产的个人或家庭，数量同比增幅达到20%至30%。”据季风海外营销总监魏景熠介绍，前不久重庆一位民营企业家，豪掷1200万元，在塞浦路斯购置了一套海景房。昨日，记者联系上该企业家，他不愿透露更多信息，只说这套房子预计每月可租8万元。
&&&&若不涉及移民，投资海外地产的门槛并不高。重庆季风海外投资咨询有限公司副总经理吴修卫称，手里有100~300万元的“闲钱”，即可投资海外地产。“目前马来西亚的价格在120~250万元，塞浦路斯约250万元，西班牙约80万元，英国和美国的学区房在50万元左右，年租金回报率在7%~12%。”
&&&&两类人群为投资主力军
&&&&据了解，投资海外房产的主要是两类群体：一类是企业高管，比如律师事务所合伙人、设计研究所合伙人、IT企业中高管等高收入者，“他们手上的闲钱至少上百万元，海外购买房产用于纯投资”；另一类为商人，这一部分人会考虑移民。
&&&&同策咨询研究中心总监张宏伟介绍，海外置业从其购房目的来看，大体可以分为移民、留学和投资3大类。相应地，细观在中国推广销售的海外地产项目，其卖点大致分为：移民、留学、投资和休闲旅游。
&&&&或现海外地产投资热
&&&&中南财经政法大学投资系副教授王凌云接受记者采访时说，市民购买不动产首先是房产，可国内严厉的楼市调控政策，把投资性需求挡在了门外，所以一些投资客把目光瞄向了海外。目前全球央行降息，近期或将出现海外地产投资热潮。
&&&&季风海外魏景熠透露，6月8日央行首次降息后，咨询海外房产的客户明显增多，一个月内再次降息。季风方面决定7月底组织6~8组客户到马来西亚看房，8月份组织10组客户到塞浦路斯看房。”
&&&&重庆季风海外投资咨询有限公司副总经理吴修卫也表示，央行再度降息后，决定在8月初在重庆举行展览会，之后将组织客户到澳洲看房。
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据经济之声《天下财经》报道，2012大连夏季房交会昨天落幕，这次房交会海外项目剧增，来自英国、美国、澳大利亚等的19个国际楼盘，占了这次房交会参展楼盘的26.1%，堪称有史以来规模最大的一次海外地产集中展示。开展的前3天中，海外楼盘询盘就超过2000多人次。业内人士提醒，切勿对"洋房产"盲目投资。
　　展会上，不时有金发碧眼的老外手里拿着楼盘宣传单对市民做着推介，一些新兴的国外市场正用纯投资移民政策吸引中国投资者的关注，仅塞浦路斯这次就带来13个项目，项目负责人介绍说：
　　负责人：塞浦路斯出台的新的移民政策，够满30万欧元以上的房产就可以拿着永久居留签证。我们现在就想开发中国的市场，所以参加这个展会。现在的中国市场是很大的，很多海外的开发商都想上中国来拓展市场。
　　采访中，不少人对永久产权低于国内的海外房价心动，却很少关注海外购房衍生的律师费、房产税、增值税、物业管理费等相关费用。眼下，受金融危机冲击，国外房价下跌，再加上国内市场调控影响，很多人将视野转向海外，寻求新的利益增长点。业内人士提醒，海外地产投资面临税收政策、房价下跌、汇率变动等诸多风险。另外，尽管国外房产的租售比国内要高很多，但上涨空间有限，投资回报期较长，购房者一定要清楚了解当地房地产相关政策信息，同时根据个人资产、家庭状况来选择投资方向，一旦进入操作程序，最好是委托专业机构来办理相关手续，以规避风险。
　　负责人：你要注意确保资金也有保证，买这个房产是合法的，这个房产不是贷款来的，就是房地产开发商没有欠银行任何钱，在你购买房之前一定要注意，在移民各方面要找一个比较有信任感的律师来帮您来做。
　　看来不少外国房地产商为了抓住商机，正在打入中国市场，您如何看待目前的海外地产投资热？知名财经评论员叶檀作出独家点评。
　　叶檀：境外的房地产投资一开始是投资周边的地区，比如投资新加坡、香港这些地区。现在已经投资到比如欧美一些地方，根据全美房地产经纪人协会的数据，现在在美国投资房地产的境外人士中，中国人占据了第二位，有一个大幅上升的趋势。说明现在国内的人士对于国外的投资还抱有非常大的热情。
　　当然了，投资风险是比较大的，首先在境外投资法律法规不同，收益率也不一样，货币政策不一样，而且最重要的是它的持有成本，然后你在出售的时候有的地方会有资本利得税，这些都不一样，在投资之前首先要把当地的宏观经济和货币政策以及税收的政策了解清楚。
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&外国政府主导的社会养老金虽然叫法不同，但基本上可以归纳为三种养老金并存：基本养老金、补充养
老金和补贴养老金。
　　基本养老金：全民统一标准，不管是农民还是工人，是军人还是普通公务员，也不管过去交没交养老保
险，交了多少养老保险，到了法定退休年龄，都有资格领取基本养老金，这就保证了所有公民的“老有所养”。
　　补充养老金：根据个人养老保险的交费情况，对基本养老金进行补充，体现“多交多得”的原则，满足
职工的个性化需求。
　　补贴养老金：如果退休人员赡养的家庭成员多，则根据家庭财产、收入和负担情况，给予补贴，使老年
人退休后的家庭生活水平不至于下降很多，体现了社会对弱势群体的关怀。
　　不少国家规定了几个退休条件，只有符合一个条件就可以退休，法定退休年龄只是名义上的，如果工龄
或养老保险交纳到了一定年限，照样可以退休，因此，实际退休年龄会早于法定退休年龄。
　　1、法国
法定退休年龄60岁，实际退休年龄59.4岁
　　法国法定退休年龄为60岁；实际平均退休年龄59.4岁，男59.5岁，女59.4岁。法国2010年新生儿预期寿命为81.6岁(联合国数据，下同)，养老金支付总额是GDP的12.5%。
　　在法国，工作满40年就可以领取“全额养老金”，即退休前工资的80%。
　　另外，法国从1956年开始就实行了没有任何条件和区别的全民基本养老金制度，即所有在法国国土上居
住的人(包括外国人)，只要到了60岁就可以按月领取基本养老金。2010年，基本养老金标准为单身老人每
月709欧元，夫妻老人每月1158欧元。如果领取基本养老金的老人去世后的遗产超过39000欧元，则他所领取
的基本养老金将被追回，如果其继承人不返还这笔养老金，其遗产将被没收。
　　法国前总统萨科齐决定把退休年龄从2012年起延长到60岁零4个月，由此引发了大规模长时间的抗议活动
。这次法国总统大选，萨科齐败给一个从未在政府担任过要职的“无名小卒”奥朗德，这与他推行推迟退休计划不无关系。奥朗德上台后，立即宣布把退休年龄恢复到60岁，才平息了民怨。
　　2、德国
法定退休年龄65岁，实际退休年龄62岁
　　德国法定退休年龄为65岁；实际平均退休年龄62岁，男62.6岁，女61.5岁。德国2010年新生儿预期寿命为80.2岁，养老金支付总额是GDP的10.7%。
　　德国1889年颁布了《老年和残疾人保险法案》，工人须交纳养老保险，70岁时可以退休，领取养老年金
。随着生产力的提高，劳动力获得了解放，工人退休后享受的休闲时间也随之延长，从1916年起，德国把退
休年龄降到了65岁。
　　德国也面临人口老龄化问题，德国政府决定从日起，用12年的时间把退休年龄延长一年，一
年延长一个月；然后再用6年的时间把退休年龄延长一年，一年延长两个月，到2030年把退休年龄延长到67岁
。这同样遭到学者和工会的尖锐批评，认为这不但是变相缩减养老金，也会阻碍年轻人就业，挤压年轻人的
发展空间。所以说，德国到2030年能否执行67岁退休的政策还是个未知数。
　　3、英国
法定退休年龄男65岁，女60岁；实际退休年龄62.6岁
　　英国法定退休年龄为男65岁，女60岁；实际平均退休年龄为62.6岁，男63.6岁，女61.7岁。英国2010年
新生儿预期寿命为79.8岁，养老金支付总额是GDP的5.4%。
　　过去，英国法律规定职工到了法定退休年龄自动退休。从日起，给职工更大的选择权，职工
到了退休年龄可以继续工作。2011年，到退休年龄继续工作的人有140万，男性占39%，女性占61%，大多是非全日制工，工作时间较短。到退休年龄继续工作的男性老年人主要是农民和出租车司机，女性老年人主要
是保洁工、管理员、保姆和售货员。
　　英国计划在2016年4月到2018年11月期间，把女职工的退休年龄提高到65岁，男女并轨。
　　和大多数西方国家一样，英国全民享有基本养老金。财年，所有英国公民到了退休年龄，都能领到每周107.45英镑的基本养老金。
　　4、希腊
法定退休年龄男65岁，女60岁；实际退休年龄61岁
　　希腊法定退休年龄男65岁，女60岁；实际平均退休年龄61岁，男61.6岁，女60.5岁。希腊2010年新生儿
预期寿命为79.7岁，养老金支付总额是GDP的11.9%。
　　希腊政府虽然规定法定退休年龄是65岁，但也同时规定，交满30年的养老保险可自愿退休。
　　希腊是欧盟国家中人口老龄化最严重的国家之一，同时也是发放养老金最慷慨的国家，希腊人平均领取
的养老金甚至高于他们退休时的工资。对一个有40年工龄、领取平均工资的职工来说，养老金是退休时工资 的105%。
　　5、意大利
法定退休年龄男65岁，女60岁；实际退休年龄60.4岁
　　意大利法定退休年龄男65岁，女60岁；实际平均退休年龄60.4岁，男61岁，女59.8岁。意大利2010年新
生儿预期寿命为81.4岁，养老保险支付总额是GDP的14.1%。
　　意大利的法定退休年龄也是名义上的，如果职工交纳的养老保险达到一定年限即可退休，所以，很多意
大利人未到法定退休年龄就选择退休了。
　　意大利养老保险制度改革的重点不是放在提高退休年龄上，而是逐步降低养老金的发放标准，由工资的
90%逐步缩减到70%，把全社会养老金的支付总额控制在GDP的15%。
　　6、西班牙
法定退休年龄为65岁，实际退休年龄62.1岁
　　西班牙法定退休年龄为65岁；实际平均退休年龄62.1岁，男61.8岁，女62.4岁。西班牙2010年新生儿预期寿命为81.3岁，养老金支付总额总额是GDP的8%。
　　西班牙的65岁退休年龄为全额养老金年龄，即如果65岁退休时工龄满40年，养老金标准为退休前工资的
97%。法律允许职工60岁退休，只是领取的养老金标准会相应降低。
　　2010年，西班牙有875万人领取养老金，平均月养老金906欧元。养老保险金入账800亿欧元，但养老金
支付820亿欧元，入不敷出。2011年1月，政府与工会多次谈判，要延迟退休两年。不过，延长退休的法律要到2027年生效。
　　7、挪威
法定退休年龄为62岁，移居国外丧失领取养老金资格
　　1988年，挪威工会联合会与雇主联合会谈判，把退休年龄降到66岁，后来继续降到62岁，也就是说，62
岁退休就可以领到养老金，62岁的挪威人有80%会选择退休。挪威2010年新生儿预期寿命为81.0岁，养老金
支付总额占GDP的4.7%。
　　另外，所有挪威老年人年满67岁均可领取基本养老金。16岁后在挪威居住满40年可领取全额基本养老金
，居住不满40年，则根据居住年限领取一定比例的基本养老金。基本养老金由挪威议会每年进行调整。
　　挪威所有种类的养老金不得用于国外支付，即如果移居国外，就丧失了领取养老金的资格。但基本养老
金规定，只要每年在挪威生活9个月以上，就可以把这笔养老金用于国外消费。
　　挪威的养老金实行财产核算制度，对那些退休后没有其它收入来源，配偶没工作，没有财产性收入，赡
养的家庭成员多的老人，他们领取的养老金也相应增多，这样做主要是使他们的家庭生活水平不至于与退休前的落差太大。
　　8、瑞典
法定退休年龄61-70岁，65岁以前退休者占90%
　　瑞典实行弹性退休制，61岁即可退休，也可工作到70岁退休。根据2008年的统计，在65岁的老年人中，
退休人员占90%，这说明，人们对延迟退休的意愿不大。瑞典2010年新生儿预期寿命为81.3岁，养老金支付
总额占GDP的7.2%。
　　9 加拿大 法定退休年龄为65岁
　　加拿大法定退休年龄为65岁，但是可以提前5年申请，也就是60岁就可以申请退休，2010年新生儿预期寿命为81.0岁，养老金支付总额是GDP的4.2%。
　　如果60岁退休后领取养老金的人继续工作，在60-65岁之间必须继续交纳养老保险，在65-70岁之间可自愿选择是否交纳。
　　在加拿大国土上居住满10年的65岁老人都可以按月领到基本养老金，根据2004年6月的标准，基本养老金为每月466.63加元。
　　加拿大法律规定，对养老保险制度的任何改变，包括退休年龄、养老保险比例、养老基金的管理，都要经过三分之二省份并且代表三分之二加拿大人口的同意。所以，加拿大养老保险制度非常稳定，根据现在的法律，未来75年保持不变。
　　10 日本
法定退休年龄为60岁，社保交满25年即可退休
　　日本的法定退休年龄为60岁，2010年新生儿预期寿命为83.2岁，养老金支付总额是GDP的9.8%。
　　日本退休年龄也比较灵活，交满25年的养老保险就可以退休。低收入群体可以申请免交养老保险，养老保险局根据申请人的家庭收入情况，决定是否给予免除，或免除多少。
　　2010财年，对交满40年养老保险的人来说，一年领取的养老金总额为792100日元。根据日本养老金管理局的报告，2008年领取养老金的人口占日本总人口的四分之一，老年居民户养老金收入占其总收入的70.8%，有61.2%的老年居民户养老金是唯一的收入。
　　11 新加坡
法定退休年龄62岁，可工作到65岁
　　新加坡的法定退休年龄为62岁，2010年新生儿预期寿命为80.7岁。
　　针对人口老龄化问题，新加坡也曾考虑延迟退休，但遭到民众的普遍反对。为此，新加坡取消了提高退休年龄的计划，改为允许雇主雇用62岁的退休人员，但超过65岁不得雇用。但这要建立在双方自愿的基础上，这样就保持了养老金制度的稳定，同时，对那些认为身体健康条件允许继续干几年的退休人员来说，也可以继续工作，为家庭增加些收入。
　　12 马来西亚
法定退休年龄55岁，50岁可退休
　　马来西亚法定退休年龄为55岁，但职工到50岁就可以退休，只是领取的养老金要少些。马来西亚2010年新生儿预期寿命为74.7岁。
　　根据马来西亚日《太阳报》的报道，政府提出了《2012最低退休年龄法案》，该法案尚未被议会通过。法案把退休年龄由目前的55岁提高到60岁，并规定，解雇不到退休年龄的雇员违法，将面临1万马来西亚元(约合2万人民币元)的罚款。
　　13 澳大利亚
法定退休年龄男65岁，女63.5岁；养老金自愿申请
　　澳大利亚法定退休年龄为男职工65岁，女职工63.5岁。澳大利亚2010年新生儿预期寿命为81.9岁，养老金支付总额占GDP的3.3%。
　　澳大利亚的养老保险制度与多数国家不同，按资产核算法发放养老金，职工无需自己交纳养老保险，养老金只发给穷人。职工退休后，如果认为自己生活有困难，可向人类服务局申请养老金。人类服务局会对养老金申请者的资产和收入情况进行核查，如果总资产少于规定的标准，且没有其他足够的收入维持体面的生活，才发给养老金。
　　14 智利
法定退休年龄男55-65岁，女50-60岁
　　在智利，只要交满20年的养老保险，男职工到65岁，女职工到60岁，就可退休，按月领取养老金。智利2010年新生儿预期寿命为78.8岁，养老金支付总额占GDP的5.2%。
　　智利规定的退休年龄是名义退休年龄，对符合某些条件的职工，可以提前退休，通常每工作5年可以提前1-2年退休，但最多不超过10年。也就是说，男55岁、女50岁就可以退休。
　　对无工作或因各种原因不能领取养老金的智利人，政府发放基本养老金。所有智利人只要年满65岁，在智利生活20年以上，没有任何其他养老保险或收入，就可以领取基本养老金。
　　15 阿根廷
法定退休年龄为男65岁，女60岁
　　阿根廷的法定退休年龄为男65岁，女60岁。阿根廷2010年新生儿预期寿命75.7岁。
　　阿根廷政府努力做到社会保障全覆盖。目前，阿根廷有570万老年人领取养老金，占老年人口的95.1%。退休金标准为退休前10年的平均工资的1.5%乘以工龄，如果工龄为40年，养老金就是平均工资的60%。养老金标准每半年调整一次，以让老年人免除因物价上涨带来的生活水平下降。
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