店铺转让注意事项包括转让费
提醒您：万事皆需小心......店主和你说的转让费多少决定于：店面的地理位置+店面大小+店面的装修+剩余租凭期比如店铺的还有半年租赁才到期，在这之间转让店面可以得到转让费，同时因为租赁期比较宽松 ，转让费也较贵如果租赁期只剩一个月 ，转让费就会比较低。 一但过了租赁期 ，店铺就被房东收回 ，就无权收转让费了。好的店铺一经转让就有人抢 。转让费就越高转让不包括房租，转让费是给原店主的，房租是给物管（或门面所有者）的应该让二房东和大房东至少说一声 另外就是要请人公正一下 最保险还有你也要见一见大房东 联络联络 这样才会万无一失 。还有核查好一切的手续 ，包括房产证 (打电话查查是不是真的)等去公正最重要!!!!切记切记! 还有责任的划分, 比如: 屋内的设施是在你包之前还是之后发生地这个租赁合同要写清租赁物的名称、用途、地点、租赁期限、租金及其支付方式,租赁物的维修等问题，特别要规定如果中途退租，转租那么怎么办的责任分担条款!您这个是跟二房东签定的，很不可靠,。如果他有什么隐瞒或者欺骗，结果是您受损失，因为他毕竟不是房东,很多事情不是他说了算!所以比较保险的是:找到本来的房东，跟本来的房东签订一份租赁协议.或者在本来的房东的在场并签名的情况下和二房东签定一份租赁合同。店铺转让协议书转让方（甲方）： 身份证号码：顶让方（乙方）： 身份证号码：房东（丙方）： 身份证号码：甲、乙、丙三方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：一、丙方同意甲方将自己位于 街（路） 号的店铺(原为： )转让给乙方使用，建筑面积为 平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到 年 月 日止，年租金为 元人民币（大写： ），租金为每年交付一次，并于约定日期提前一个月交至丙方。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。四、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方(动产与不动产的划分按原有租赁合同执行)。五、乙方在 年 月 日前一次性向甲方支付转让费共计人民币 元，（大写： ），上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。六、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。七、如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。八、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。九、本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。甲方签字：日期：乙方签字：日期：丙方签字：日期：甲方(出租人):乙方(承租人):第一条: 甲、乙双方应提供下列相应证件:甲方提供: 1、 房产证、身份证、户口本原件及复印件; 2、公房转租须经产权单位同意并加盖公章;3、 已购商品房尚未办理产权证的房屋,应提供预售许可证、购房合同、购房发票;4、乙方办理营业执照所需的其他相关证明材料.乙方提供: 1、营业执照复印件; 2、经纪机构资质证书复印件.第二条: 出租房屋位置及租赁用途甲方将位于北京市＿＿＿＿区＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的房屋及设施(家具、电器)建筑面积＿＿＿＿平方米,出租给乙方商住.第三条: 租赁期限1、租赁期限为 年，自 年 月 日至 年 月 日.2、甲方预留出 日免租期以供乙方室内装修, 年 月 日起开始计算租金.3、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋及其设施，乙方应如期交还；若乙方要求续租，须在本合同期满一个月前向甲方书面提出，双方另行协商续租事宜.第四条 租金及交付方式租金每月为人民币: 元,租金按 支付.第五条: 其他费用1、 租赁期间水、电、燃气、卫生、电话、收视等费用由乙方支付.2、 租赁期间的物业管理费、取暖费由甲方支付.第六条: 甲方的义务1、 甲方提供的相关证件应真实合法,以保证出租房的真是合法.2、 出租房的上下水管道、暖气、燃气、供电等设施,若自然损坏,甲方应及时进行修理,保证乙方的正常使用,所需费用由甲方承担.3、甲方负责提供乙方办理营业执照的相关证明,协助乙方办理营业执照.第七条: 乙方的义务1、 乙方应按本合同约定交付租金和水、电、燃气、电话、卫生、收视等费用.2、 租赁期间,乙方不得擅自改变房屋的结构及用途,如因乙方改变房屋结构或用途,构成房屋损坏,乙方必须修复并赔偿损失.3、 乙方使用不当造成室内设施损坏,由乙方负责修缮承担费用.第八条: 违约责任1、 合同履行期间因不可抗力原因造成房屋设施损坏或终止合同的,互不承担赔偿责任.2、 合同履行期间单方提出解除合同,应提前30日通知对方,并赔偿对方 个月租金作为补偿.3、 如因甲方原因造成乙方不能或延迟办理营业执照,乙方可以单方解除合同,甲方应退还乙方所交的租金并赔偿乙方的损失.第九条: 合同争议的解决办法本合同履行期间发生争议,由双方协商解决,协商不成,依法向发生争议的房产所在地人民法院提起民事诉讼.第十条: 合同生效日期本合同经甲方签字和乙方盖章生效,一式两份,甲乙双方各执一份,具有同等法律效力.第十一条: 补充协议:甲方(签字) 乙方:身份证号码: 营业执照号码:现住址: 经办人:联系电话: 联系电话:本合同于 年 月 日在 签订
根据工商相关的法律法规，营业执照是不能够变更经营者的，所以根本不存在什么转名手续；变更了经营者，就无论如何也必须以新经营者的名义去办一个新的营业执照。旧的那个就让老业主去注销吧。
在转让过程中，还需要注意什么呢？
你跟转租人谈的主要应当是转让费的问题（也有转租人要求下家承接原店货物的，这个暂且不表） 商铺转让费就是商业活动中有关店面转手时上家附加给下家的一个由上家额外收取的费用。 看起来其起意是下家一次性（技术上也可分期交付）弥补给上家因转让所蒙受的损失的补偿，而其实际情况是有些地方有些地段有些店面无理要钱或漫天要价，有&上家非法做二房东&之嫌。 目前法律法规方面尚没有可以依附的的明确规定能够干预此事，一般理解这是商业活动中&一个愿打一个愿挨&的事情。只有通过转方和承继方自己讨价还价来定：需不需要转让费、付多少转让费。 正确的做法是，把店面业主请来三方一起协商、谈判。这里面就讲究一些谈判上的技巧。你可以请比较有经验的亲友参与这个过程。 在事情议定后你一定别忘记与对方签定书面转让协议，协议最好都有第三方签字以示见证，一式多份。 房东方面，在确定要在他的&地盘&开店后，你首先要要注意查询、督办他该出面办理的店面租赁许可（看有没有）及转让手续（原则上讲，按照&个体工商管理条例&应当是要办的） 第二，在签订店面租赁合同之前，你应当仔细看看你的上家与房东所签的合同内容，明确哪些可以借鉴，哪些条款可以继承、哪些必须重来。方便的话，你还可到所在一条街或附近商铺经营主那里了解这个地带租赁费及上面转让费的一些大致情况。 然后才是与房东签订新的店面租赁合同。租赁合同应当是越全面越细致越好。如果你对你的经营项目有很大信心，担心房东在到期续签时提高租赁费，你可以将租赁时间适当延长一些；如担心房东届时不与你续租，你可以在条款上写明合同期满时你有优先租赁权，如你有续租意愿且具备续租能力，而对方不予续租，对方应赔偿你可能蒙受的全部经济损失。 签署合同时双方应当拿出各自身份证或户口簿，签上各自的真实姓名，并写上身份证号码。双方相互&验明正身&。为谨慎和郑重起见，你可以对合同申请公证。合同一式三份，你、房东和公证处各持一份。 至于定金，亦无须担心，让对方拿出房产证、身份证，给你打个收据，就不怕抵赖了。如果定金是交转租人的，那除了要转租人按规矩开收据外，还一定要求收据上必须有房东的签字证明（交定金时要求房东在场）。 必须记住：在整个转接过程中，房东是不可或缺的。 &非人为因素&涵盖两个方面，一方面是因&非我&因素对房东财产造成危害或损失的情况。比方说台风、水灾、雷电、火灾（城门失火，殃及鱼池）等等与我们（租赁人）无关（即&非我&）因素。这一点，谨记一定要在合同里有所反映，以维护自己的合法权益不受侵害。实质上，签订这一条款，对合同双方都有利无弊。对房东来讲也有不可或无的意义； &非人为因素&应考虑的另一个方面，就是有些回答已提到的由于与政府、街道、社团或者说政策法规甚至临时措施等等有关的诸种原因，可能（主要）对租赁者带来直接经济损失的情况。比方，店铺被责令拆迁而不得不关闭。这对房东来讲，也是&非我&因素所为。 这就要求你对当地城镇规划及店铺所在地段的经营状况和前景做一个比较全面的调查了解。然后在此基础上做出正确的选择和判断。 另外，在交店租的时间规定上，应添加一些弹性的附加条款，以避免某些不可预知的情形出现时的张慌失措。有些房东还是比较好说话的，也要防备一些不良业主的恶意作为。 合同的关键，就是要明确合同双方的权利和责任。 相信很多问题你们也早已想到了，这里仅作些许可能多余的补充。
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店铺转让陷阱大起底：“二房东”随便找人冒充房东
原标题：店铺转让陷阱大起底：“二房东”随便找人冒充房东
　　齐鲁网9月2日讯过去的一年被称为“史上最难就业季”，面对看似越来越严峻的就业形势，很多大学毕业生选择自主创业，但是自主创业是否是那么容易的呢？
　　5万转来一小店 经营俩月被“撵走”
　　据山东广播电视台生活频道《生活帮》报道，事情还得从3个月前说起。和眼下很多迫于紧张的就业形势而不得不选择自主创业的年轻人不同的是，26岁的周方其实原本有份不错的工作。为什么要自己创业呢？周方说，“我就是不甘心给别人打工，总觉得给再多的工资，也是从别人手里拿钱，不如给自己干来得痛快。”
　　不甘心给别人打工的周方很痛快地就辞掉了工作。满腔的热情和毅然决然的魄力带来的却并不是理所当然的成功。周方花了近5万元，转来了一个小店，“36000的转让费，房租是一年32000，还剩不到两个月的，再加上一些货品，总共交了47800。”
　　虽然这笔钱已经超出了周方最初的预算，但是想到交完钱就可以直接接手生意，这几万块钱，说不定几个月就赚回来了。周方一下子觉得信心百倍，然而交完钱的当天，他就被泼了一盆冷水。
　　“当时房东来了，和我那个上家说了几句什么，我也没听清，反正看着两人好像没聊到一块去，然后那个房东就跟我说，这个店转让的事儿她根本不知道。”
　　未见房东签下合同 房东出面要涨租
　　这让周方觉得郁闷的同时，也让他觉得无奈。当初和上家商量转店铺的时候，他一度确实要求过见一面房东，但是那个上家再三保证没有问题。在这个上家的一再保证之下，在没有见到房东的情况下，找店心切的周方就草草地和上家签了转让合同。
　　如今房东跳出来说不知道，但是也说了，想租也可以，房租要涨到4万一年。“太贵了，那个店的使用面积总共不超过3平米，原来32000一年已经很贵了，现在一下子要这么多，卖个奶茶一年才赚多少钱，估计大部分钱都交了房租了。”
　　周方无奈，只能两下里周旋，但是两下里各有各的说法。周旋无果的周方最后只好自认倒霉，在他的上家和房东签的租赁合同到期后，自己从那个地方搬了出去，重新找了个店面。
　　“又投进去了3万，换店面比原来的大多了，但是算来算去，这次真的栽大了，都怪自己太大意，太急于求成了。”（视频来源：山东广播电视台生活频道《生活帮》 原标题：男子5万转来一小店 经营俩月被“撵走”）
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　　房东没露面，就把5万交了出去，这周方也确实挺大意的哈。不过话说回来，既然房东说不知道店被转了，那周方为什么不把钱要回来呢？原来啊，这里面的事儿还真没那么简单。
　　自认倒霉的周方说，他之前真没想到，这店铺转让里面会有这种事儿，小半年找店面的经历只是让他觉得，租个店铺真的实在是太难了。“想要从真正的房东手里直接租下店铺来，基本上是不可能的事儿，大部分店面都是转让的，想租必须得多交一笔转让费。”
　　在这一点上，周方还真不是空口说白话。记者也试着以租赁店面的名义走访了济南的多条商业街，还真的是，绝大多数的店铺都是转让，特别是地段好、人流量大的商铺，极少有直接往外出租的。
　　转让费的存在，就势必增加了创业成本。而另外一个方面，你交了转让费，还未必能和真正的房东打上交道，很可能你接下来的房租，是交给了二房东。
　　事实上，我国相关法律有明确规定，租赁方未经房东许可，不得转租。但是要想隐瞒房东，方法多的是。当然了，也有签合同的，但往往合同都签的比较模糊，而周方也曾经被那个二房东要求能不能签一份特别的合同。
　　有知情者介绍说，现在很多人其实就是把店铺转让作为一门生意来做，就指着这个赚钱。你从他手里转过店铺来，他也就当上了二房东，你想要见房东几乎是不可能。即便是你能见到房东，这个房东也未必就是真房东。“他们说，有些二房东会随便找个人来充当一下房东，然后房产证啊，租房合同什么的都可以作假。”（视频来源：山东广播电视台生活频道《生活帮》 原标题：商铺难租转让火 转来转去“陷阱”多）
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　　都说股市有风险，入市需谨慎。看来这做个小生意的风险也不小啊，就连店铺转让里边都有这么多道道儿，还真的像周方说的那样，真是防不胜防。而这里边还有一个很关键的问题，转让费是什么？转让费是怎么来的？转让费又是怎么算出来的？有没有个标准呢？
　　“其实单纯开一个奶茶店的话，我原先的预算是包括房租什么的，5万就差不多了，但是现在光转让费就额外支付了很多，大大增加了创业成本。”
　　如果你也想像周方一样盘一家店，在支付了可能被抬高了好几倍的房租之外，需要额外准备多少转让费呢？少则一两万，多则十几万甚至几十万的转让费是怎么算出来的呢？或者说这转让费里都包括什么呢？
　　周元解释：“我前面那个转让费不是36000吗？那个是包括技术和设备，就是说她把做奶茶的技术都交给你，还有做奶茶的那些设备，货和房租什么的都另算，我现在的那个也是转来的，3万块钱里是包含了所有的东西，还有剩余十个多月的房租。”
　　有的什么都包括，有的啥都不包括，好的地段转让费肯定就高，要多要少，自然有一定的市场规律，但是这看似凭空而出的转让费到底是怎么形成的呢？“它并不是说无缘无故要这些钱，那是不可能的，肯定是有上家吃我，我吃下家，都是这样。”
　　你收了我的，我再收他的，转来转去，做生意的人总是不会亏，而且在这样一轮又一轮地转让之下，转让费有可能跟滚雪球一样，数字越来越大。
　　律师告诉记者，转让费实际上最后都嫁接到消费者身上了，“因为开店的成本在房租和转让费的双重绑架下，无疑是大大提高了，商家想要赚钱，肯定会把商品价格提上去，转让费的最终埋单者其实是我们普通的消费者。”（视频来源：山东广播电视台生活频道《生活帮》 原标题：转让费里猫腻多 转来转去谁埋单？）
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　　在房租和转让费的双重绑架下，商家想要赚钱，肯定会把商品价格提上去，而最终最终埋单者是谁呢？
　　有人说，在有政策可依的情况下，倘若类似的租赁行为能够规范化的话，或许就不会在正常的租赁市场之外出现如此五花八门的一个“转让市场”，其中的种种不应当出现的风险或许也就不会存在或者大大减少了。但是话又说回来，转让的出现最终还是双方的你情我愿，所以不想承担风险，就只能小心为上。
　　律师李广璞说：“目前在法律以及相关的行政法规中，并没有对转让费做一个明确的规定。转让费这一个事项，在店铺转让合同中，是由当事人双方自主约定的一个费用，它并不违反法律的强制性规定，也并没有相关明确的依据予以进行规范。”
　　在得知所谓的房东其实也是二房东之后，周方越发觉得这个二房东的种种要求非常不合理，他决定找真正的房主说说这事儿，“找了好几次，一开始房主说帮着协调协调，后来就直接不管了。”
　　那么，在类似的纠纷中，原房主需要负责吗？ 李广璞表示：“房东是否需要在店铺转让，也就是承租人和次承租人签订的合同关系中承担相应的责任，要看房东是否在这中间有过错。”
　　这样一种市场行为，法律无法进行明确规范，房主也没有必要的义务对转让中的种种纠纷进行协调，难道这种现象就只能任其发展下去了吗？ 律师说：“对于经营性用房来说，签订、变更、终止房屋租赁合同，出租人和承租人一定要在30日内带着相关材料到房屋所在地的房产管理部门办理登记备案手续。”
　　然而，现实的情况却是，极少有人去这样做，相关部门对市场上的租赁合同也缺乏必要的排查和有序的督促。
　　“目前来说的话，房产登记机关应当是出台相应的实施细则，进一步落实房屋租赁合同中，应当如何登记备案，以及逾期登记备案应当承担的责任，这样一个具体的实施办法。”
　　李律师分析认为，房屋租赁合同的有效备案，能很好地保证租赁双方签署合同的真实性。租赁行为规范了，纠纷自然也就少了。当然了，市场经济活动中各种风险是不可避免地会存在的，但是类似小周这样的损失事实上却不是“无药可治”。
　　律师提醒：“一个规范完整的店铺转让合同，应当是由房东、承租人和次承租人3方共同签署。”
　　“这事儿要怪就只能怪自己太大意了，我就是想用我的例子告诉大家，在接手店铺的时候，不要急于求成，一定要小心再小心，别让自己吃了亏。”周方说。（视频来源：山东广播电视台生活频道《生活帮》 原标题：相关政策有不足 转来转去谁规范？）
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店铺转让陷阱大起底：“二房东”随便找人冒充房东
日 00:41 来源:山东广播电视台生活频道《生活帮》
原标题：店铺转让陷阱大起底：“二房东”随便找人冒充房东
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　　律师李广璞说：“目前在法律以及相关的行政法规中，并没有对转让费做一个明确的规定。转让费这一个事项，在店铺转让合同中，是由当事人双方自主约定的一个费用，它并不违反法律的强制性规定，也并没有相关明确的依据予以进行规范。”
　　在得知所谓的房东其实也是二房东之后，周方越发觉得这个二房东的种种要求非常不合理，他决定找真正的房主说说这事儿，“找了好几次，一开始房主说帮着协调协调，后来就直接不管了。”
　　那么，在类似的纠纷中，原房主需要负责吗？ 李广璞表示：“房东是否需要在店铺转让，也就是承租人和次承租人签订的合同关系中承担相应的责任，要看房东是否在这中间有过错。”
　　这样一种市场行为，法律无法进行明确规范，房主也没有必要的义务对转让中的种种纠纷进行协调，难道这种现象就只能任其发展下去了吗？ 律师说：“对于经营性用房来说，签订、变更、终止房屋租赁合同，出租人和承租人一定要在30日内带着相关材料到房屋所在地的房产管理部门办理登记备案手续。”
　　然而，现实的情况却是，极少有人去这样做，相关部门对市场上的租赁合同也缺乏必要的排查和有序的督促。
　　“目前来说的话，房产登记机关应当是出台相应的实施细则，进一步落实房屋租赁合同中，应当如何登记备案，以及逾期登记备案应当承担的责任，这样一个具体的实施办法。”
　　李律师分析认为，房屋租赁合同的有效备案，能很好地保证租赁双方签署合同的真实性。租赁行为规范了，纠纷自然也就少了。当然了，市场经济活动中各种风险是不可避免地会存在的，但是类似小周这样的损失事实上却不是“无药可治”。
　　律师提醒：“一个规范完整的店铺转让合同，应当是由房东、承租人和次承租人3方共同签署。”
　　“这事儿要怪就只能怪自己太大意了，我就是想用我的例子告诉大家，在接手店铺的时候，不要急于求成，一定要小心再小心，别让自己吃了亏。”周方说。（视频来源：山东广播电视台生活频道《生活帮》 原标题：相关政策有不足 转来转去谁规范？）
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