看看二手房交易过户土地出让金你要缴多少？
绍兴晚报李芳芳
4月22日绍兴晚报上一则《二手房交易费》中提到的“土地出让金”，令不少市民产生了疑惑，纷纷赶到市行政服务中心国土窗口咨询。在国土窗口工作人员的解释下，我们发现，上周晚报提到的“土地出让金”略显片面，因为其中还包含着不少的学问，这笔金额的多少，跟地段、房源性质以及房子的新旧都有着不小的关系。“目前规定，市区房改房、划拨土地的城中村拆迁安置房、经济适用房这三类住宅在交易时，需缴纳土地出让金或土地收益；其它土地性质属于划拨的住宅在转让交易时，允许买房者选择保留划拨，或选择办理出让手续，缴纳土地出让金。”国土窗口赵主任在解释土地出让金的时候说道。那么土地出让金的缴纳标准是多少呢？怎样计算这笔金额呢？赵主任根据相关政策规定，给出了一个详细的说明。一、房改房和划拨土地的城中村改造拆迁安置住宅市区房改房及划拨土地的城中村改造拆迁安置住宅，在转让交易时实行土地有偿使用，需补缴土地出让金，由买房者按规定标准缴纳。应补缴的土地出让金=土地出让金缴纳标准×住宅分摊土地面积×年期修正系数。其中，土地出让金缴纳标准为该住宅转让时其坐落位置住宅用地基准地价的10%，目前市区一类住宅用地基准地价为6000元/㎡，二类为4440元/㎡，三类为2720元/㎡；住宅分摊土地面积为：房屋面积/总楼层数；土地出让年限根据房屋规划验收合格之日和房屋结构确定，年期修正系数是按剩余出让年期进行修正，剩余出让年期从70年到20年以下，相对应修正系数在1到0.5之间。赵主任综合绍兴的相关情况介绍道：“目前办理中，情况最多的是房改房，房改房基本都在老城区范围内，为一类住宅用地，且基本为日前竣工规划验收合格的住宅。”如以一套70平方米的划拨土地房改房为例，总共楼层为5层，根据文件规定，办理出让的终止年限为日止，目前来办的话，也就是剩余出让年限还有35年多，年期修正系数为0.7，应补缴的土地出让金为（6000×10%）×（70/5）×0.7=5880元。值得注意的是，房改房为出让土地的，则为补缴相当于土地出让金的价款，计算方法和划拨土地房改房一样，只是年期修正系数得根据原出让年限进行修正。二、经济适用房“花头多”，少则几万元，多达十几万元根据规定，经济适用房满5年才能上市交易，由卖房者按规定标准缴纳土地收益，浙政发〔2007〕57号文件下发之日起（日起，具体以契证发证之日为准）购买的经济适用住房，上市交易后向政府交纳的土地收益等价款比例为55%；此前已购买的经济适用住房，上市交易后向政府交纳的土地收益等价款按原政策执行。赵主任针对经济适用房满5年上市交易办理的程序进行了解释：“房屋登记机构先审核房屋登记簿，审核当时符合交易条件的，向地税部门出具联系单，地税部门征收相关税款，完税后持契证等有关资料向国土部门缴纳土地收益等价款。取得完全产权后，再办理交易过户手续。”按照原政策规定，经济适用房应缴纳的土地收益=土地收益缴纳标准×住宅分摊土地面积×年期修正系数。土地收益缴纳标准为该住宅转让时其坐落位置住宅用地基准地价减去土地取得成本后的差额，土地取得成本按150元/平方米计算；住宅分摊土地面积和年期修正系数同第一类房产情况中所述确定。就以城南沁雨园经济适用房面积70平方米，总共楼层为5层为例，沁雨园目前为住宅三类地段，原土地出让年限为日，现在来办的话剩余出让年期60年不到得出年期修正系数为0.9，应缴纳的土地收益为（）×（70/5）×0.9=32382元。然而，自日起（具体以契证发证之日为准）购买的经济适用住房，上市交易后向政府交纳的土地收益等价款比例为55%。土地收益等价款=（该房交易时计税单价－经济适用住房原购买时单价）×按经适房价格购买的面积×55%。经济适用住房包含阁楼等不同类型房产的，根据交易时列入计税范围房产的计税金额，按原经济适用住房购买价格比例分摊，计算该房交易时计税单价。“根据目前办理情况，主要是鹅亭境园的经济适用房，一般需缴纳10万元以上，具体多少得根据交易时计税价格和享受经适房面积计算。”赵主任如是说道。划拨土地的经济适用房，按以上规定交纳土地收益后，土地使用权类型改为出让；同一套房中按市场价购买的面积应同步办理土地出让手续，按房改房类型的缴纳标准计算缴纳。三、其它土地性质是划拨的住宅，自行选择保留划拨或办理出让房改房、城中村拆迁房、经济适用房三种类型外的其它土地性质属于划拨的住宅，在转让交易时，买房者可以选择保留性质划拨，也可以选择办出让；如果选择办出让，则按房改房补缴土地出让金的标准缴纳土地出让金；如果选择保留划拨，则需按原规定交纳一笔土地收益金。土地收益金是由房管部门收取，是按房产面积征收。“从目前收取的情况来看，60平方米左右的房子，一般在一千元上下。”赵主任解释道，这类划拨土地住宅主要是一般的拆迁安置房、老城区砖木结构的老房子等。赵主任说，此类房子交易时来咨询保留划拨还是办出让的比较多，从省钱角度来讲，土地收益金肯定是比出让金便宜得多，选择保留划拨还是办出让可能对需要将此房抵押贷款的买房者有直接影响，建议买房者向银行了解后，再予选择。最后，赵主任补充说，以上所述各类房子是针对个人的住宅交易时的政策规定，假如原来是单位的划拨土地住宅交易的，另有政策规定，此类情况较少，如市民碰到时具体再向国土窗口咨询。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved如果只有可以过户吗，是否必须要土地证一起才能过户？
你好，房权证与国土证是分开过户的，只有房产证也可以过户，谢谢！
您好，房产证包括土地证和房屋证，房屋证只是房产证的一个组成部分，如果只有房屋证的房子被国家征收还是会有相应的补偿的。
继续找，不然产权关系不明确。。。。。。。。
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这个问题分类似乎错了
这个不是我熟悉的地区土地使用权未过户能否获得房屋所有权
来源：中国法院网
作者：陈亮
　　　【案情】：原告刘某系第三人龚某的干儿子，日原告王某向第三人龚某借款42万元，并将其自房产有一套设定借款抵押担保，并办理了房屋抵押登记手续。日，因被告王某未能依约还款，原、被告及第三人于当天签订了一份协议书，其中约定“被告王某将其所有的上述房产暂时过户至原告刘某的名下，但房屋所有权属于第三人龚某所有，待借款还清，被告王某可将房屋过户回头或者过户他人，原告刘某将无条件配合提供资料过户”。签完协议当天，被告王某与第三人龚某便到房管处办理了解押手续，同时，原告刘某于被告王某签订了一份二手房买卖合同（经房管部门登记备案），约定交易价格为32万元，未约定付款方式、期限及违约责任。日，被告将其所有的上述房产过户给原告刘某，但该房屋的国有土地使用权证未过户。故原告诉至法院，请求判令被告将讼争房屋国有土地使用权证过户给原告。被告辩称，其无转让房屋的意思，且原告未实际支付购房对价，被告也未交付讼争房屋，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　【分歧】：本案在审理过程中，就原告刘某是否取得该房屋所有权问题产生了分歧，主要有以下两种观点。
　　第一种观点认为刘某已经取得该房屋所有权。理由是：根据《中华人民共和国物权法》第十六条、十七条的规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据…”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明…”本案中，讼争房产的权利人已变更为原告刘某，且经过了房管部门登记公示，具有公信力。又根据“房地一体”的原则，原告刘某有权要求被告王某将该房屋的国有土地使用权一并过户给原告。故应支持原告的诉讼请求。
　　第二种观点认为原告刘某无权取得该房屋所有权。理由是：不动产权属证书不具有代表不动产物权的功能，其只是物权的外在表现形式而已，只具有“推定的证据效力”。本案中表面上看原告是基于买卖这一法律行为继受取得物权，但实际上根据三方签订的协议书可以看出，原、被告之间并无买卖房屋的意思表示，故被告取得该房产的原因（债权）行为实属无效，进而导致结果（物权）行为也随之无效。故应驳回原告的诉讼请求。
　　【评析】：笔者认为，要解决本案中原告刘某是否取得该房产所有权问题，需要厘清我国物权变动采取何种模式以及物权登记公示的法律效力问题。
　　一、我国物权变动模式：主要有两种，一种为物权形式主义变动模式，一种为债权形式主义变动模式。所谓物权形式主义变动模式，指欲发生物权变动的效果，除债权合意外，还须另有物权变动的意思表示，以及履行登记或交付的法定形式。所谓债权形式主义变动模式，指除债权合意外，仅须履行登记或交付的法定形式，就可以发生物权变动的效果。物权行为除具有独立性外，还具有无因性，物权行为和债权行为的效力评价互不影响，即物权行为的不成立、无效、被撤销不影响债权行为的效力，债权行为的不成立、无效、被撤销也不影响物权行为的效力。而在债权形式主义变动模式下，物权变动是有因的，物权变动的效果受制于原因行为的效力，当原因法律行为不成立、无效、被撤销的情况下物权变动也归于无效。
　　《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条明确了作为物权变动的原因法律行为（债权行为）与履行该法律行为所发生的物权变动效果相区分。由该条款的规定，可看出我国法律原则上所采用的是债权形式主义的物权变动模式。从《物权法》的条文，我们可以看出，其中所确立的都是债权形式主义为原则的物权变动模式，可以说这是我国立法机关在制定《物权法》时的本意，因为我国立法历来未承认物权行为理论，也未承认物权行为的独立性和无因性；并且，这也是我国司法机关在长期的实践中所形成的思维习惯和采纳的观点。
　　二、我国物权公示的法律效力问题
　　物权的存在与变动满足了公示的要求时，就会引起相应的法律后果，这就是公示的效力。物权公示的效力分为两个方面：其一是决定物权的变动能否发生或能否产生对抗第三人的效力；其二为权利正确性推定效力和善意保护效力。前者为物权公示的形成力或对抗力，后者则为物权公示的公信力。
　　1、物权公示的形成力或对抗力。近现代各国立法上对于物权公示与物权变动的关系如何，有不同的态度，大致可分为三种不同的立法主义：（1）公示对抗主义。即物权变动的效果仅依当事人的意思表示即为已足，但未经登记或交付的，不得对抗第三人或善意第三人。（2）公示要件主义。即公示为物权变动的生效要件和新物权的成立要件，仅有当事人变动物权的意思而未依法予以公示的，不能发生物权变动的法律效果。（3）折衷主义。即兼采公示要件主义与公示对抗主义，换言之，折衷主义是对某些种类的物权变动采行公示要件主义，而对另一些种类的物权变动则采行公示对抗要件主义。我国采行的是以公示要件主义为主、以公示对抗主义为辅的折衷主义。
　　2、物权公示的公信力。物权公示的公信力主要表现在两个方面：（1）权利正确性推定效力。指以法定方法公示出来的物权，具有使社会一般人信赖其为真实、正确的物权的效力。依此效力，在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，应推定该人享有该项权利，在登记簿上涂销某项物权时，应推定该项权利消灭；动产的占有人对其占有物实施某项行为时，应推定该人依法有为此种行为的权利。（2）善意保护效力。指法律对第三人因信赖物权公示而从公示的物权人处善意取得物权的，予以强制保护，使其免受任何人追夺的效力。换言之，在公示的物权人与真实的物权人不一致的情况下，信赖公示而与公示的物权人进行交易行为的人，法律承认其产生与真实的物权人进行交易的相同效果。理清以上2个问题之后，对本案的争议焦点问题即原告刘某是否取得诉争房产的所有权问题的分析思路也就明晰了。
　　首先，讼争房产的房屋所有权证书已由被告王某变更登记至原告刘某名下，故法律上推定该房产所有权人为原告刘某，但要判定事实上房屋所有权的真正所有权人则需结合原、被告双方提供的证据予以分析认定。本案中，结合原告刘某及第三人龚某提供的“协议书”这份证据及庭审中查明的讼争房屋原告刘某未按《二手房屋买卖协议》支付对价给被告王某，被告也未将房屋实际交付给原告这一事实，可以看出，被告王某与原告刘某之间并无房屋买卖的意思表示，其到房管处办理过户登记系一种虚伪的意思表示。所谓虚伪的意思表示，是指表意人与意思表示的相对人合意，以某种表面的意思（行为）假象掩盖某种真相，欲使便面的意思效果发生的行为。故原、被告房屋买卖行为因其因其系虚伪的意思表示应认定为无效，结合前文我国物权变动理论，因我国采取的是债权行为主义理论，不承认物权变动的独立性与无因性，故原因法律行为（房屋买卖行为）无效则物权变动也归于无效，原告刘某当然也就无权取得讼争房屋的所有权。
　　其次，物权公示公信原则一是保护当事人的信赖利益。基于公示所具有的权利外观，及其与实际情况相符的盖然性，当事人产生合理信赖并进行交易，法律上应当保护此种信赖利益。二是保护交易安全，提高经济效率。当事人从事交易行为只需参照公示便可进行，并且遵循此规则进行的交易受到法律的保护，交易安全有保障，经济效率也大大提高。我国《物权法》第一百零六条所规定的善意取得制度，意在保护善意第三人基于公示公信的信赖利益，即使物权人为无权处分人，第三人也可以取得物权。但本案中，并没有善意第三人的出现，原告刘某的行为也不符合善意第三人的构成要件，故原告刘某物权虽经公示，也不能当然发生物权变动的结果。
　　再次，所谓的“地随房走、房随地走”的“房地一体”原则，前提是物权人已经取得合法的物权，但本案中，经过上述分析可知，原告刘某并非诉争房产的实际物权人，故其不能基于“房地一体”原则，主张将土地所有权过户至其名下。
　　综上，笔者同意第二种观点。本案在法官的释明下，原告最终选择撤回起诉。
　　（作者单位：福建省建阳市人民法院）
责任编辑：顾小娟
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房子过户，土地证没过户，怎么办
提问者:0023300&&|&& 提问时间: 16:30:05&&|&&问题分类:
交易>办证过户&
问题描述： 房子已经过户完毕了，但是土地证还没有过户，要怎么做啊？
回答者:0023299 |
回答时间 16:32:41
过户完毕房产证后，买家凭新办理房产证，契税证，卖家持有老土地证。你们双方一起持有身份证，户口本，购房合同，付款票据，到该土地所属土地管理部门，办理新土地证，需要先注销老土地证，再办理新土地证。
你们双方必须一起去办理。
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