卖房后原业主户口不迁出怎么办_律法网法律知识库
卖房后原业主户口不迁出怎么办
导读： 卖房后原业主户口不迁出怎么办 买房子一年半，原业主的户口就是不迁出。小陈将原业主小王告上法院，要求对方迁出户口并赔偿违约金12万余元。近日，法院判小王每天赔偿135元违约金直到迁出户口。 小王的律师说，小王不是不想迁，而是暂时没地方迁，而且担心迁
卖房后原业主户口不迁出怎么办
买房子一年半，原业主的户口就是不迁出。小陈将原业主小王告上法院，要求对方迁出户口并赔偿违约金12万余元。近日，法院判小王每天赔偿135元违约金直到迁出户口。
小王的律师说，小王不是不想迁，而是暂时没地方迁，而且担心迁出户口会影响医保报销，因为小王身患尿毒症。小陈的律师则说，因为法院驳回要求迁出户口的诉求，小陈已经上诉。
2009年6月，小陈向小王购买位于嘉禾路的一套房产，小王承诺日前将户口迁出，否则每逾期一日，按房款总额的万分之五赔偿。不久，房产过户到小陈名下，但是小王的户口迟迟没有迁出。
接受小王法律援助申请的张玮律师说，当时为了解决小王的户口和医保问题，小王的父母举债买了这套商品房。没想到后来小王身患尿毒症，每月治病花费9000元，好在医保可以报销90%的费用。为了治病，小王只好卖掉房子。一方面，因为没有其他住房，抚顺房产继承过户费用卖房后原业主户口不迁出怎么办也没有亲戚朋友，小王一直没有找到可以迁移挂靠户口的地方；另一方面，因为医保报销的原因，小王希望户口暂时保留在这套房子里。
法院认为，小王没有按约定迁出户口，已经违约，理应承担责任。考虑到房屋已经过户到小陈名下，合同的主要义务履行完毕，而且考虑到小王没有将户口迁出是因为疾病治疗的需要，在小王的申请下，法院将违约金调整为“按房款总额的万分之三赔偿”。
至于小陈要求判令迁出户口，法院认为户口迁移问题涉及相关户籍行政部门的审批制度，不属于法院受理范围，小陈应向行政机关申请解决。
记者就此事咨询市公安局户政处，户政科科长杨峰说，解决的方法有两种。
第一种，小陈凭产权证和房屋买卖合同，到派出所申请迁入户口，户口簿上的户主直接更换为小陈，而小王的户籍还保留，但不再是户主，变成挂靠户。
第二种，小王凭户口簿和房屋买卖合同，申请将户口迁到社区集体户上。这需要小王本人配合办理，目前公安机关还不能强制迁移户口。
小王的代理律师说，小王会将户口迁移到社区集体户。
房子卖了户口却不迁"户口老赖"将被强制迁出
二手房交易过程中，卖方的居民户口迟迟不迁出，导致买方户口无法迁入，这些“户口老赖”此前由于法律规定的缺失而迟迟无法解决。昨日，记者从南京市相关部门了解到，南京市已经出台了“二手房交易过程中户籍关系办理的指导意见”，对于迟迟不迁出户口的“户口老赖”，已经可以实施强制迁出。
遭遇“户口老赖”，买房四年落不了户
在南京新街口工作的石先生，2007年底在新街口购买了一套二手房。这套二手房50平方米，总价36万元。在南京求学四年，工作后能够拥有一套自己的房子，石先生很是高兴。不过，房子买到手至今，卖方的户口一直没有迁出去，四年来他多次和卖方交涉均无结果，以至于房子买了四年，石先生的户口仍然迟迟迁不进来。
“当时对迁户口的事情也不是很了解。”石先生向记者表示，当时在交易二手房的时候，他也发现卖方的户口还在这套房子里，当时和卖方作了约定，一方面扣留了2000元房款作为尾款，另外一方面也让卖方出具了一份书面承诺，大意为二手房中的户口将在两证办妥的同时给予迁出。“我当时已经算比较谨慎了。”石先生回忆说，有了尾款和书面承诺的保障，他当时也没想到卖方户口会成为困扰他四年的问题。
“四年里不知道催过多少次了，一开始还找一堆借口，后来干脆就换号码了。”石先生回忆说，房子过户之后，他找到卖方要求其把户口迁出去，一开始得到的答复是正在办，后来得到的答复是人不在南京，最后卖方干脆就不接他的电话。石先生曾经向派出所做过咨询，当时派出所给他的回答是他们也没办法，只能帮助劝说。由于卖方户口一直没有迁出，石先生的户口就一直没办法迁入。房子买了四年了，石先生一直还是南京的集体户口。
买房落不了户，孩子上学成难题
“因户口问题导致的纠纷，在二手房买卖纠纷中占到了两三成。”南京房产部门相关人士向记者表示，不少二手房买卖双方在户口问题上发生纠纷，给孩子落户口、上学等带来困难。
记者从南京一家中介公司了解到，他们经手的一位客户的经历，就很典型。这位购房者2007年9月在白下区购买了一套某重点小学的学区房。根据这所学校的规定，户口迁入学区房满3年，才能就近上学。为此，考虑到孩子的上学年龄，这位客户必须在2008年9月前将户口迁入这套学区房，才能满足3年的户口要求，孩子才可以上学。
在交易过程中，中介公司特意提醒户口问题，并在合同中约定了具体户口迁出时间。签约后，买方支付了全部房款，但是卖方却迟迟不将户口迁走。2008年初，买方将卖方告上法院，要求对方尽快迁出户口。最终，在法院的调解下，卖方再次做出了迁出户口的承诺，并约定每拖延一天迁出户口，便赔偿买方100元。然而，到了2008年12月份，卖方仍然未将户口迁出。买方再次将卖方告上法院，最终买方获得了一万元的赔偿金，但是孩子上学的事情却被耽搁了。
“户口老赖”是全国性问题
今年1月24日，南京市市长信箱里收到了一封市民来信，反应的就是二手房买卖过程中的户口问题。在这封市民来信中，写信的市民表示二手房交易过程中，没有任何部门会检查卖方的户口是否迁走。即便通过正规中介公司，在买卖合约上约定具体的户口迁出时间，但是如果卖方逾期没有迁出，即便是法院也无法强制把卖方的户口迁走。这位市民表示，户口问题关系到小孩能否落户，能否上幼儿园、上小学。可是法院不能强制迁户口，公安户籍管理处也无法解决，导致买房人非常痛苦。
当时，南京市政府法制办给予的回复是：这是一个在全国带有普遍性的问题，只有我国户籍制度改革到位后才有可能彻底解决。在实际操作过程中，为了防止类似的户口纠纷，买方必须预先调查核实，并在买卖合同中设定户口迁移条款和违约救济条款。
4月底起可强迁“户口老赖”
除了买方小心翼翼地防范，难道就没有可以对付“户口老赖”的办法吗？昨日，记者从南京市相关部门获悉，南京不久前出台了一项政策，公安部门可以对“户口老赖”实施强制迁出。
据了解，在今年4月底，南京市公安局户政处已出台了“二手房交易过程中户籍关系办理的指导意见”。“指导意见”的核心是：二手房交易过程中，如原房主户口一直不肯迁出，新房主可向辖区派出所提出申请办理户口迁入；经审核房产证、房屋买卖合同等相关证明材料合格后，派出所便可启动户口强迁程序，对卖家的户口进行强制迁出。
上述案例中遭遇“户口老赖”，买房四年未能迁入户口的石先生。近日已经向所在辖区派出所提出申请，派出所在核实情况后，启动了强迁程序，向卖方下达了《户口动迁告知书》。记者在这份《户口动迁告知书》里看到，卖方被明确告知，其户口所在地房屋权属已经变更，须将户口迁至其他合法固定住所或直系亲属处，符合社区（村）托管户条件，可申请社区（村）托管户。自接到告知书之日起15日内，如不将户口迁走，公安机关将依法把户口迁至社区（村）托管户。
二手房交易时宜设定违约金和尾款
“现在可以强迁，但是不能依靠强迁。”江苏钟山明镜律师事务所的蒋德军律师表示，购房者在进行二手房交易的时候，最好的办法是在交易过程中就重视户口问题，可以通过设定违约金和尾款的方式，防止“户口老赖”的出现。
蒋德军律师表示，二手房交易时一定要求中介公司或者卖家，提供详尽的房屋信息。在户口问题上，则是要确定这套二手房是不是空户，如果不是空户，需要对原有户口的迁出期限、地点做详细约定。此外，还应该在二手房买卖合同中明确户口迁出问题的违约责任，以确保发生纠纷后可以获得相应的经济补偿，甚至可以解除合同，要求退房。
此外，还可以通过保留一部分尾款的办法，对卖方迁出户口造成约束。等到卖房人迁出户口后，买方才将尾款付清。总之，在买房前做好户口方面的规划，才能尽可能避免在买房后发生纠纷。
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过户后原户主“赖户口”不迁出怎么办
　　“我买了个，确切地说应该是三手房。因为我去派出所登记户口的时候发现这套房第一任户主的户口还没迁出。”近日，有市民给晚报常熟新闻热线来电反映，因原户主“赖户口”导致目前双方产生纠纷，一时无从解决。此外，他还担心未来如遇社区福利或拆迁等事宜会与原房主发生更直接的利益冲突。
　　原户主“赖户口”引发新户主落户烦恼
　　“通过公安的户口信息平台，得到了第一任户主的联系方式。但是多次沟通下来，多方仍无迁出户口的打算，现在干脆已经不接电话拒绝协商了。”这位刘姓市民向晚报记者表示，他从第二任房主手里买下了一套常熟颜港的一处二手房，买房合同上写明该房子中无户口，而且过户中发现他们的户口本信息确实不在这套房子中。但是当他近日去办理户口落户时才发现，公安部门的户籍信息平台显示第一任户主户口仍在该处房屋内。
　　经过咨询，派出所工作人员告知刘先生，在二手房交易户口迁移过程中，原房主的户口未迁出不影响新房主的户口迁入。至于原房主的户口是否迁出，则必须由其本人提出申请才能进行，派出所不能强制其迁移。所以刘先生在派出所的帮助下与第一任房主取得了联系但目前双方并未协商出结果。“他非要赖着，我一点办法也没有。其实我最担心的是将来，因为不晓得许多不可知因素会不会造成我跟他之间更大的冲突。”刘先生焦虑地表示。
　　避免“一屋多户”需规范二手房交易合同
　　“二手房交易过后，遇到落户纠纷的事虽说并不普遍。但为此来我们这里咨询的也不少。”记者昨天从常熟市公安局户政科获悉，根据现行的《户口登记条例》，在户籍管理制度上并无明文规定一套房屋只能登记一个户口本。而且也没有关于房屋产权人发生变更后，原户主需强制迁出规定。由于存在这样的政策空白，所以在现实中，如果原户主在卖房后赖着不肯迁出户口，从法律层面上讲对新户主也并不能认定为构成侵权。“因此我们目前只能是建议纠纷双方协商沟通。”户政科的一位相关负责人还向记者表示，其实在现有的中已经标注了关于交易房屋户口落户需买卖双方协商约定的条款，只是部分交易者对此忽略了，或者说当时并未认真考虑到户口落户的重要性。
　　江苏世纪天合律师事务所的唐曦律师也指出，虽然现行法律没有强制迁走户口的条款，但二手房买卖双方完全可以在交易合同中对此作出明确的约定。“建议在合同中明确户口落户的相关事宜，这对双方来说都是一种很好的前置保护手段。”唐律师表示，户口落户不是小事，因为户口在现有条件下还承载着一些社会福利，这一点尤其表现在关乎孩子上学的学区房上。所以二手房交易中，买卖双方只有通过合同约定才能避免发生“一屋多户”的纠纷。
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