中山司法拍卖“未交吉”的房子谨慎买
[摘要]问：在司法拍卖中，能看到一些比市场价低的房子，但有些注明是“不交吉”，请问什么是“不交吉”，这样的房子能买吗？一周问答问：在司法拍卖中，能看到一些比市场价低的房子，但有些注明是“不交吉”，请问什么是“不交吉”，这样的房子能买吗？答：“交吉”和“不交吉”是粤语地区房屋交易中常见的两个词，“吉”字本应是“空”字，由于粤语中“空”字与“凶”字谐音，生意人为了避讳，把“空”改成了“吉”。所以“交吉”和“不交吉”实际上应该是“交空”和“不交空”，字面的意思指的是交易的房屋是否已无人居住、是否已经腾空，在法律上指的是交易房屋是否正在被第三者使用。在司法拍卖的房产上，若已注明不交吉，则说明该套房产或由于各种原因而被人为占有，其中可能是带有既定租约的租客，也可能是因为各种原因而强占房屋的原债主。在不交吉的情况下，购买此类房屋应尽量去现场了解房屋占有情况才作购房决定，若购房后产生纠纷，由于法院已注明房屋交吉的情况，因此不负有法律责任。来源：南方都市报 作者：记者萧倩苑
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【基本信息】
商机类别 供应信息
价 格(元)18000 数 量9998 有效时间 00:16:44 发布日期 0:16:44
【详细说明】
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围观群众都明白，在房价坚挺的如今拍卖房在售价方面长处是不说也知道的，做为资深的上海拍卖房从业单位，我们《上海梦回元房产置业》提醒大家，为使购置拍卖房圆满而不留隐患，我们在进行拍卖房的交易前需要格外防备，拍卖房不等同于购置一般房产，此中可能有些拍卖房本身隐藏着风险。咱们在购买前需要睁大眼睛用放大镜认准每个细节。根据平时拍卖住房所发生的纠纷，我们将“上海购买拍卖房产需要注意什么”这个问题总结出以下几点，想去竞拍的网友，事先可据此进行准备，防止踩坑发生不必要的麻烦。
《上海梦回元房产置业》在拍卖房市场实战多年，眼看着有投资客在拍卖房中知道了商机，赚得大桶金，也眼看着有购买者在一生难得一次的购房中，只因染指了拍卖房落得钱财散尽，眼睁睁的看着房子却住不进去。常言道，高风险带来高价值，若想梅有背后之患取得拍卖房，《上海梦回元房产置业》认为，一个谨慎的购房者必定弄清以下几点，供各位看客思索和参考。
一、仔细阅读拍卖公告上的每一个条款，尤其是备注条款
&&& 通过这些条款，购房者可以了解是否有房产证、是否是商品房、是否欠地价、是否欠土地使用费等；最重要的是，可以知道该房产是否有签订租约，是否欠缴其他税费等；比较棘手的有如下几个情形：
&&& 1，买家应了解该房子是否腾空，原房东户口是否已迁出。
&&& 2、有租约（不交吉）：
&&& 有租约专业术语叫“不交吉”，不交吉就是只是已取得产权，但房屋仍因各种原因被他人居住使用，要实际拥有，还须通过其他途径取得。
正像《第一现场报道》的实例，拍卖房购买者在交完房款并过户以后，心情舒畅去入住的时候，才察觉了房产未想尚有一个长期的租约，租赁期限长达15年，租客以“买卖不破租赁”为托辞，声言“所有权归你，使用权归我”，拒不搬离房产。有租约的状况也一样进行区分，一些是担保公司，误以为赎楼就可以卖掉还钱，但赎完楼后一下子被查封房产，担保公司为了自保签订了长年租赁合同，使得拍卖房购买者入住难；一些是债务人，为的就是妄图抗拒执行，勾串第三人签订了租赁合同，同时做足了阻挠购房者入住的应对措施；有些是真正的租客，租赁合同也是正常的租赁合同，合同到期就会依照约定搬走。租约签订日期也要注意，有些是在查封之前就签订了租约，有些是在查封后才签订租约。另一种“不交吉”是标的不带租约，但目前被原房东或其亲友经业主允许使用的，有可能出现拒不搬走的情况。购买者需事先对不同的情形要进行甄别，以确定应对方案。
&&& 3、欠物业费、水电费：
&&& 《上海梦回元房产置业》亲身经历的一个案子：购房者在付清房款并过户之后，高高兴兴去入住的时候，发现了房产原来还欠缴物业管理费，物业公司已经提前申报法院了。物业费欠缴几年，其实本金并不高，但是因此产生的滞纳金，有些物业公司还是计复利的，利滚利几年算下来，又是一笔巨款。
&&& 4、欠税费、土地出让费、土地使用费等有没有结清费用：
&&& 以上种种，法院均不负责核实，也不负责清场交付，并且“相关未了受法律保护债务的处理，由竞得人自行核实并自理”。但是，这些情况可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖行确认。买家也可以委托专业人士代为审查相关拍卖文书、通过多方途径了解房屋情况。
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二、算清税费
&&& 除了上述费用，购买拍卖房还需要缴纳过户过程中产生的所有税费，务必去房管了解清楚。还有一笔拍卖佣金，因此在看中一套房产时，心动先放一旁，仔细反复询问法官和专业人员，算清税费，确定最后实际付出的成本。
三、实地看房
&&& 在房地产拍卖竞拍流程中，有一个很重要的环节是实地看房。实地看房时，一定不要放弃这个机会，除了像买卖二手房那样勘察房产现场，还要借此机会获得其他相关信息，比如是否有人居住，租约多久，租金多少，是否欠物业费等等，通过实地看房，房产的真实面目会一一展现，从而对购房者的决策产生帮助。
四、其他事宜
&&& 如果是学区房，房子上的学区、户口是否迁出；另外，是否有第三人主张所有权，是否有其他纠纷，前业主的相关信息等等，都是购房者需要了解的事宜。
很多事情如果是二手房买卖，一家靠谱的中介可以让你完全放心不去理会这些问题，但是购买拍卖房产，购房者就需要劳心劳力，最好自己去调查清楚再做决策。
&&& 拍卖房看上去很美，美在价格低，美在有法院公信力背书，但是购房者在踏上购买拍卖房的征程前，一定要考虑到涉及的各种风险，否则很容易捡起芝麻丢西瓜，甚至血本无归，花钱买罪受。
&&& 拍卖房作为新房、二手房之外的又一房产交易渠道，风险所在，机会亦在，把握得好，购房者就会以令人开心的价格得到心爱的房产，请记住，凡事预则立，不预则废。
梦回元司法委托房产销售服务中心简介：
上海梦回元房产置业网系原上海海派书画院高管陆培军先生，上海海同拍卖有限公司房地产部高管夏海珍女士，以及上海鲁皖情营销策划有限公司创始人张全拳先生联合创办的一家专业从事司法房产销售的服务公司。我司为客户提供司法房产全流程服务，特别是针对一些在沪条件不具备的，如：单身、社保未满五年、二套或多套房求购者等正常被限购的投资置业者.，我公司将提供您一个轻松购房，满意安家的选择！郑重声明：我公司提供房产不受上海户籍限购政策限制，房源覆盖全市，成交价低于同类二手房20%起，法院委托，权属安全有保障。我们将以国家极信用为你提供相关业务，欢迎大家与我们联系。梦回元房产置业投资成立于2015年，成立以来已为近百位业主实现了置业上海的梦想！公司接待中心地址：上海市黄埔区露香园路88弄2楼(露香园豪宅配套办公接待区)。
========上面是正文==========
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房屋不交吉拍卖风险大 分为三种情况
日10:18 　
　　新手上路
　　记者：陈芳
　　什么叫“不交吉”
　　在法律上以是否取得房屋的使用权分为交吉与不交吉，不交吉指已取得产权，而房屋仍因各种原因被他人居住使用，要能实际拥有还须通过法律诉讼等其他途径取得。
　　买家获取信息的渠道有：拍卖公司、委托单位、小区的物业管理中心、街道居委会等等。
　　东方网6月27日消息：近日，位于白云区黄石路黄石花园的一套楼梯楼单位以较笋的价格出现在拍卖市场上，该房源位于2楼，南北朝向，起拍价格不到15万元，而目前周边的类似二手房开价都在25万元以上，起拍价格只有市价的6折左右。由于价格明显低于市场价格，吸引了一些投资者以及周边的住户前来看楼。
　　记者前往该拍卖房实地考察发现，该房源存在两大缺陷，第一个是：原业主是1995年通过别人赠送获得该房屋产权，拍卖公告规定过户过程中产生的税费由买家支付，因此增加了一大笔个人所得税；另一个缺陷是：该标的为不交吉拍卖。第一个缺陷可以明确计算其中增加的成本，而不交吉拍卖所面临的不确定性则非常大。
　　其中，不交吉拍卖根据现住户的类型大致可以分为三种情况：
　　一、租客居住
　　相对而言，这种情况是不交吉拍卖中风险最可控制的一种。一般买家经过租户的允许可以亲自前往房屋现场了解房屋的楼层、座向、结构等情况，此外还需要了解目前租赁的租金、期限等问题。
　　根据“买卖不破租赁”的原则，即房屋的所有权变更不影响租赁关系的成立存续，租户在交易后仍可在租期之内合法使用。买家拍获得该房产所有权之后虽然不能立即获得房产的使用权但可以马上收取租金。
　　不过有租客居住的情况还有一些比较特殊的案例。由于历史原因，市场上有一些“经租房”，且租金往往明显低于市场价格，租客往往已经在该房屋中居住多年。这种情况下要求租客搬离的难度非常大，加上租金低往往给买家带来很大损失。不过这种“经租房”的数量非常少，在拍卖市场上出现得也不多。
　　另外还有一种情况，即之前的业主与租户有利益关系，将该标的以明显低于市场价格租给租户，且租约期限较长，如果出现这种情况的话也会令买家的利益受到损害。
　　二、原业主居住
　　很多不交吉的标的都是原业主或者业主的关系人在其中居住，面对这种情况，买家拍下该房产之后要与现在的居住人进行协商解决，如果协商不成可以向法院请求强制执行。
　　但如果这套房产是住户唯一的一套房产，则买家需要为住户找到另一处居所。
　　据拍卖公司介绍，遇到这种情况的话，买家往往是为现住户租下另一套房产并支付一定期限的房租，这样就出现了一些额外的支出，买家在应拍之前要预算好这一部分的额外支出以及时间成本。
　　三、无人居住
　　也有一些不交吉的标的是无人居住。这种情况下买家可以向法院申请强制执行，如果法院找到原住户并顺利执行的话是最好的情况；但有些时候法院无法找到原住户，这样的话法院也无法强制执行。
　　一些买家的做法是，在确定房屋里面无人居住的话可以寻求第三方见证自行进入房屋，如果房屋里面有财物，买家需要对财物进行登记并妥善保管，第三方见证人可以是法院、当地派出所、公正机关等。
　　拍卖建议：从多渠道获取信息
　　总的来说，不交吉拍卖存在较大的风险，因此拍卖价格也往往较市场价格便宜几成。
　　因此，投资者在应拍不交吉标的之前要通过各种方法详细了解标的不交吉的原因，详细计算获得使用权过程中可能要支付的成本以及获得使用权的时间。
　　买家获取信息的渠道有：拍卖公司、委托单位、小区的物业管理中心、街道居委会等等。
　　（广州日报 陈芳）
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