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公租房管理案例
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深圳市公租房投融资模式分析.pdf51页
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原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注和致谢的 地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包 含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我共 同工作的同志对本研究所作的贡献均已在论文中作了明确的说明。 作者签名： 日期： 丝
鎏!!年卫月卫曰 学位论文版权使用授权书 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有 权保留学位论文并根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文，允 许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内 容，可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文。同时授权中国科 学技术信息研究所将本学位论文收录到《中国学位论文全文数据库》， 并通过网络向社会公众提供信息服务。 作者签名：毖是 导师签名：础 日期：二!互L年j上月二王日
万方数据 硕士学位论文 摘要 深圳市公租房投融资模式研究 摘要：二十一世纪上半叶，是我国实现国家现代化、城市化的关键 50年。当前我国城市化率已超过50％，而在未来20年，还将有至少 3亿人口“进城”。作为一项基础的权利，人民的居住权应当得到国家 层面的切实尊重和保障。因此在商品住房市场体系之外，国家还需要 切实构建并完善住房保障体系尤其是公租房制度，来改善城市低收入 家庭的住房困难问题。然而近年来我国实施住房保障制度的进程并不 顺利，虽有BOT、REITs等融资建投模式出现，但实施保障任务的主 体――各级地方政府，不同程度的出现财政紧张和实施动力不足的问 题，其主要原因来自：1、实施公租房保障制度的资金仍然严重
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9026元/平米
房 源：7套
建筑年代：2008年
物业类型：住宅
地 址：中原郑州市中原区伏牛路与淮河路交叉口南50米
开 发 商：郑州平安置业有限公司
物 业 费：0.8元/平米·月
当本小区专家,上榜我的房源
400-705-2822转62988
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板塔结合 多层 高层
郑州平安置业有限公司
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【上海商品房、经适房、保障性住房、廉租房之路】连载版
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7月北上广深一、二手房同比价格全线下滑　7月房价环比上涨城市翻番　调控已在十字路口
视频链接：
　　我们来关心房价，国家统计局今天发布报告7月份全国70个大中城市中，新建商品房房价与去年同期相比有8成以上城市下降，与6月份基本持平，二手房同比价格有59个城市下降，其中包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市，不过值得关注的是7月份新建商品住宅环比价格上涨的城市有50个，比6月份增加了25个翻了一番，其中涨幅最高的是石家庄和福州为0．7％，上海环比涨幅为0．1％，业内人士认为，国务院督查组在7月份分赴各地调研，一方面是稳定调控预期，另外一方面，摸底为后续的储备政策chutai铺路。
　　随着市场的不断回暖对于调控的预期也在不断增加，市场预期很可能会随着实质性的政策chutai而发生扭转。
全市试点第一家　小区修缮“空心房”
　　全市第一个实施全搬全回迁成套改造的老公房修缮工程，最近在徐汇区枫林街道天钥新村龙三小区试点开展，由于进行的是整体加固，原先的老公房不但延长了寿命，而且还扩大了每户人家的居住面积。
　　所谓空心房成套改造，指的是动员居民全部暂时搬离原居住房屋的旧改工程。首批试点小区建筑面积为9200多平方米，施工期为210天，涉及208户居民家庭。不过，尽管街道给予了每户每月2000元的搬离补贴，依然有一些居民不愿意离开。
　　居民：“一些年纪大的，身体不好的，搬进搬出不方便。”
　　为此，居委和志愿者做了大量工作，枫林街道、项目组和社区房管办联手上门，一户一户地做宣传动员工作，在向居民介绍空心房修缮工程好处的同时，帮助居民解决实际困难。
　　居委干部　张立：“通过志愿者和我们一起以心换心，把这项工作做好。”
　　项目经理　赵庆东：“我们现在下面都是打桩的，全部是现浇浇上去。”
　　在各方的努力和居民的配合下，龙三小区空心房修缮工程按时开工，今年10月底前，大部分居民可以搬回到有独立卫生间和厨房的新楼房，每户还可以增加5至10平方米的建筑面积。据了解，今年徐汇区启动的住宅修缮工程总面积将达60万平方米。
评：有待观察是否成功，成功就要及时推广，不是做样子，还要注意外形同时改观，以及局部排水系统的完善。
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本市保障性住房供应工作积极推进
上海对房产面积计算作出新规范
　　先来看一个新的政策，最近上海市房管局公布了上海市房产面积测算规范，以前房产商经常采用送地下室，送飘窗等促销手段今后都要按规定执行了。
　　规范实施后，之前的房产测量面积计算规则即口径停止执行，新的规范明确层高在2．2米以上的地下室，半地下室及其相应出路口，按其外墙水平外围计算建筑面积，飘窗窗台面与楼板面高差小于0．5米，且高度大于等于2．2米的部分也同样计算建筑面积。
　　市民：“明白多了。”
　　不过因为已经办好产证的二手房不需要重新进行测量，这样一来无论是送地下室，送飘窗还是阁楼天井都变成了吸引眼球的新卖点。
　　二手房交易中介：“因为二手房的面积还是按以前的面积进行计算。”
　　据了解，上海市房产面积测算规范自9月1日起实施，有效期至日，但已经办好产证的房屋不需要重新进行测量。
【发布会】上海提高绿色建筑补贴　保障房最多可贴千万
视频链接：
　　节能减排是上海发展中的一项紧迫任务，今天举行的市政府新闻发布会透露从下个月15日开始，上海对绿色建筑示范项目的资金扶持将在“十一五”政策的基础上明显提高，其中根据绿色标准设计建造的保障性住房，单个项目最高可获千万补贴。
　　据介绍，上海市建筑节能项目专项扶持办法将于9月15日开始实施，办法明确对获得二、三星级的绿色建筑标识的示范项目，每平方米最高补贴金额从原先的50元增加到60元，单个项目最高补贴金额从原来的500万元增加到600万元，保障性住房单个项目最高补贴更可达到1000万。
　　上海市城乡建设和家童委员会副主任　秦云：“这个支持力度是前所未有的，这个支持力度是没有过的，对我们这些扶持项目，增加的这些（补贴）内容，应该说是原来的基础上有很大的提高。”
　　十二五期间，上海共计划建设1000万平方米的绿色建筑，选择在保障性住房中率先推进，今年本市新开工的保障性住房10％以上将按绿色建筑标准涉及建造。
评：是政府发布会？文字表述就请打上政府发布会。
& & 发布者的姓名被遮挡，估计是秦云先生。最理想的状态：发布者即是总责任人，以便将来开花结果时奖罚分明，避免打乱帐打混帐。
& & 绿色建筑的概念是什么？是高聚集的全功能服务、高智慧的国际科技水准、高节地、高节材、高品质？还是广摊铺的低矮扁胖几乎没有多少服务、低技含的打壹枪换壹地方的建筑游击队、低密度的不节地、低品质的伪劣材料？
& & 本人最高境界的直观直白描述和追求：绿色节能建筑的推广，应首先向由于过去广摊铺的城规城建模式，造成大量弱势的不保温的低品质的公房倾斜，改善他们简陋不堪丑陋不堪、不保温不节能的居住环境；而不应是首先向本身品质、保温节能均比较优良的政府大楼倾斜。
& & 谁负责此类项目，就应负责到底，避免中途换人，使问责化零“吃汤圆”，甚至连擦屁股的人都找不着。
& & 谁负责此类项目的补贴审批，有无多方监督机制，避免中途换人，使问责化零“吃汤圆”，甚至连擦屁股的人都找不着。
& & 公交出行应从身边做起，从身边工作人员做起，从身边开始亲自享受乘坐地铁、公交的乐趣和便捷；从壹个月少开壹天车，逐步向不开车的崇高方向“创新转型”，亲身体验乘坐地铁、公交以及换乘滋味，只有身体力行、事必躬亲，地铁换乘、公交站点设置才能做到官民同享，进入到最佳最理想的状态。未完待续
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上海罗店大型居住社区配套项目动工( 日 )
　　上海罗店大型居住社区配套项目8月21日动工，标志着本市保障性住房建设重点基地罗店大型居住社区——美罗家园进入配套设施全面建设阶段。
　　罗店大型居住社区东至沪太路、南至G1501上海绕城、西至S7规划外环切线、北至规划月罗路，总占地面积5.76平方公里，项目规划总建筑面积514.2万平方米，住宅建筑面积约为399.2万平方米，全部建成后预计可容纳居住人口12.5万人。
　　截至目前，罗店大型居住社区已先行启动6个内配套市政项目，15个公建项目和4条外配套道路的前期工作，为道路建设配套的上水、天然气、电力和通信等管线工作均已启动。
评：由于离城区太远，无法与上海国际著名文化旅游景观城市的打造有丝毫关系，似乎城规局主观上也不想有任何关系，至于打造国际著名旅游城市，城规局要特拨资金单独建造。大型居住区或保障性住房，要显示出“农村村长”盖房的心态和意志，急急忙忙找块地，乡亲们，村里为你们盖房来了，能提供多少面积、多少平方米、可住多少乡亲们，盖了也就盖了，盖完也就搁在壹边，把它们淡忘了。所以上海城郊周边，与国内大多数城市好象是壹个模样，难逃千城壹面的“魔咒”，就连报道此类消息，也是干巴巴的千言介绍壹面旗帜。
& & 去新加坡、香港看看，立刻会发觉与国内城市绝然不是壹个模子刻出来的，再怎么看怎么不象，有本质上的区别。原因是二城市不是农村盖房模式，二城市的每项建设都与城市整体服务品牌的整体推出，在规划上、设计上、建造上紧密结合密不可分，不仅只满足于睡、卧、办功能，在建造的同时，还要立争具有旅游的景观功能、文化的、影视的、广告的产业功能。
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上海商报“应用房产税取代限购”系个人见解
　　好我们再来看上海商报的一篇文章，说了应该用房产税取代限购，这是个人的见解，文章说了，针对有媒体报道，央行表示，长期限购损害经济，应用房产税来取代限购等等，央行有关负责人昨天表示，该观点来自央行调查统计司的一篇研究报告，报告仅仅是代表作者的个人的见解，并不代表央行的观点。所以一些网站以央行观点进行转载发布是严重失实的。
生活便利交通便捷　大虹桥地区将再近公租房
视频链接：
　　市规划局近日在其官方网站上公布了虹梅路3990号公租房工程的详细规划，这也是继北翟路公租房项目之后，大红桥地区的第二个新建公租房项目。
　　记者今天在虹梅路进虹桥路路口找到了这个项目的具体位置，不过目前这里还是一片空地，按照规划这里将建地上五层和地下一层，地上建成之后，将提供成套公租房150套，主要为40平方米的小房型以及配套的商铺。而地下一层除了作为停车库外，还将开辟出一个菜场，为住户提供方便。
　　值得一提的是，这个公租房项目与居民区毗邻，周边的配套非常成熟，不仅有轨道交通10号线，还有前往人民广场、中山公园、闵行等方面的到多数条公交线路。
　　附近居民：“我觉得近地铁，就很方便。”
　　附近居民：“只要房价（租金）能够接受，这个地段肯定是好的。”
　　按照年初制定的计划，今年上海将建设筹措公共租赁房200万平方米，约4万套，同时还将向社会供应公租房一万套。截至7月底，已经有近1900户职工家庭签约入住公共租赁房。
评：看来誓将广摊铺的低矮豁胖占满中环沿线各个角角落落，做到十分之六建低矮豁胖型房屋，仅十分之一搞绿。在此基础上，还要挤占挤压绿地或者休闲空间。其它区域均用低容积低空间的利用形式对冲对接置换高昂代价的棚户拆迁以及旧里改建。
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南翔镇收集闲置房源代理租赁给外来人才
市统计局数据显示 今年1月至7月本市房地产开发投资1231.57亿元
上海：1—7月房地产投资占固定资产投资比回落至五成以下　1—7月商品房新开工和销售面积双双下降
视频链接：
　　市统计局公布的最新的房地产开发投资数据显示，1到7月份上海房地产开发完成投资1231．57亿元，同比增长10．7％，占全社会固定资产投资的比重回落到50％以下，由于坚决贯彻实施国家对房地产的调控政策，今年1到7月上海商品房新开工面积和销售面积双双下降，其中新开工面积为1596．82万平方米，同比下降19．3％，新建商品房销售面积953．98万平方米，同比下降7．8％。
枫林社区率先实施“空心房”修缮工程 徐汇区新招实办赢得居民掌声( 日 )
文章链接：
　　全市第一个实施全搬全回迁成套改造的“空心房”修缮工程，最近在徐汇区枫林社区天钥新村天三小区开展试点。所谓“空心房”，就是指政府在对承重结构变动的老旧房屋实施较大改造中，动员居民全部暂时搬离原居住房屋再进行的旧改工程。由于该工程进行的是整体加固，单基础桩就达18米深，所以不但使建于上世纪70年代的老公房延长“寿命”，而且还扩大了每户人家的居住面积。据悉，枫林社区首批试点的小区建筑面积为9200多平方米，施工期为210天，涉及208户居民家庭。
　　搬迁费 有补贴8000元/户
　　为确保施工安全，枫林社区今年初下发了《徐汇区旧住房成套改造实施空心房改造工作办法》，其中指出对涉及承重结构变动的成套改造工程项目，在施工期间实施“空心房”改造。原以为老百姓会对这个“办法”一呼百应，没想到签约难度却不小，因为“空心房”的工程必须100%签约并且全部搬离后方可实施。为此，枫林街道与有关施工设计单位到小区与居民沟通。“我们没有地方搬啊”“房间才装修好，还是新的”……掌握第一手资料后，街道决定给予搬迁居民每户每月2000元最多4个月的搬离过渡补贴。
　　4月24日，第一次“空心房”改造签约，76%居民签订了协议。然而，还是有一部分居民不愿离开。于是，由居委会、社区房管办、小区志愿者等组成的联合小队上门，一户一户向居民介绍空心房修缮工程好处。在仅剩一户家庭未签约的那天晚上，天三居委会党支部书记张立与志愿者、施工队负责人一起到这户居民家中，经过两个多小时的耐心沟通，居民终于同意。下楼时，他们发现楼道内、楼梯口站着许多居民，获悉最后一户已签约的消息后，纷纷鼓起掌来。
　　送面积 煤卫独家家有利
　　6月8日，天三小区“空心房”修缮工程开工，预计在今年10月底前，大部分居民可以搬回到有独立卫生间和厨房的房间，平均每户还可增加5至10平方米的建筑面积。“空心房”改造项目经理赵庆东说：“改造以后每家每户都能煤卫独用，而且在增加的部分与原先的结合部中间打下18米长的钢筋水泥桩，然后现浇混凝土，改造后的房屋将更加牢固。”枫林社区房管办负责人何婉珍表示：“‘空心房’改造好后，会有专人评估、检测，另外在改造施工期间，现场有专职监理、安保人员监督、巡逻。”
　　由于空心房成套改造，居民全部搬离住所，家中的财产安全自然成为居民最关心的问题。为此，街道与居委会首先对每户居民发告知书，让居民在过渡期间将贵重物品随身携带，在施工队进场后要求施工队员对进出人员加强管理，阻止闲杂人员进入居民楼，居委会还组织小区志愿者定期在施工现场周围巡逻，确保居民的财产安全。
　　做功课 订套餐户户得益
　　家住小区97号的陈阿婆有些顾虑：自己的厨房和卫生间是去年刚刚花2万多元装修的。这次改造后厨房和卫生间扩大了，但原先的装修都浪费了，想想实在心疼。陈阿婆的这点心思，早被居委主任陈珍“看透”。开工前，陈珍和居委干部带着徐房集团设计人员多次走进陈阿婆家中，计算测量，为陈阿婆的厨房和卫生间“独家”制订了修缮套餐：原先装修好的部分不动，扩大的部分采用相同的瓷砖和地砖，等于将原先的装修扩大了。为了找到相同和近似的材料，施工队派出员工专门跑了两天建材市场，最后按照陈阿婆的意愿落实了“最佳方案”。
　　枫林街道党工委书记谈琳告诉记者，枫林社区旧住房成套改造工作自2007年启动以来，已先后完成10个成套改造项目，受益居民1443户。此次“空心房”成套改造是一次全新的尝试，除了居民全部暂时搬离外，对进场后的施工方案还曾逐户听取意见，在不影响施工质量的前提下尽量满足居民的要求，使工程从设计到施工全程人性化。这样做虽然提高了施工和设计难度，但却实实在在为居民解除了后顾之忧。修缮费用中，居民们每户只需承担1000元不到的垃圾清理费。
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早晨快报　上海正在制定廉租房公租房“并轨”政策
　　据新华社的消息，上海目前正在廉租房与公租房并轨的相关政策，据并轨之后，廉租房和公租房制度仍将保持各自的差异性，只有适配适用的公租房房源才会转化为廉租房。
上海8月土地出让收官　竞拍谨慎成交价保守　8月申城楼市成交再跌　降价大战或将开打
视频链接：
　　作为8月份上海出让的最后一幅住宅用地位于松江广福林地区附近的松江国际生态商务区14号地块今天拍卖，虽然吸引了招商万科等五家房地产企业现场竞价，但是最后的成交价格却和现在的楼市一样不温不火。
　　上午9点离度地拍卖还有半个小时，冷清大半年的土地交易市场里已经热闹起来，不过开发商明显兴致并不高昂。
　　房产开发商：“土地市场很久没有出地了，大家都要看一看。”
　　“您觉得九十月份会有‘金九银十’（行情）吗？”
　　房产开发商：“但愿有吧，不乐观吧。”
　　9点半土地开拍，底价7．23亿，五家开发商中有三家从头到尾就没有举过牌，而参加竞价的也是每次举牌前都要通电话算价格反复思量，再勉强报出一个加价幅度最小的价格。
　　“7亿8千8百万元，十八号第二次，7亿8千9百万元。”
　　当万科把总价抬到7．9亿，楼板地价每平米5500元左右时，再无人加价，最终落锤，而这一地价和当地周边已经15000的房价相比显然还有不少空间。
　　中国房地产信息集团分析师　付琦：“周边1万5的价格实际上是调控以来降价以后的价格，所以应该是当前市场的底价，所以开发商对未来的走势应该还是比较保守看稳的。”
　　据了解，8月随着上海楼市调控再次从严，成交量比7月份又降低了不少，一些开发商私下透露，传统的金九银十将至，但是由于入市楼盘要明显增加，为了争夺有限的刚需客户，一场新的降价大战正在悄然酝酿。
评：广摊铺的摊大饼式的低矮豁胖的城规城建模式，从壹开始就用低容积率把开发商给框死，没有人性化人文关怀以人为本国际水准的合理布局以及周边整体的好开发氛围，怎么会有开发商的积极性以及地皮的好价格？
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楼盘土地供应双高峰将至 以价换量折扣或更明显 (日)
视频链接：
评：城规城建的摊大饼式的广摊铺式的低矮扁胖式的低容积率，因没有多少空间利用率没有整体功能提升，势必把上海楼市的价格框死！
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成交回落市民观望　二手房市场暂难现“金九”
申城小区业委会组建率居全国之首 市领导要求做好公有住宅售后物业费调整工作
旧改基地“阳光”征收　长宁区推电子签约
　　在动拆迁的过程当中，老百姓的最怕就是不公平，担心早签约吃亏，本周长宁区的三旧改基地同时启动了一个房屋征收工作，并在全市试点与居民签电子协议，保证居民无论如何签约获得的补偿款项，安置房源都是一目了然，今天上午记者前往其中的海桥东块旧改基地了解情况。
　　今天上午长宁区海桥东块旧改基地办公室内挤满了人，不少居民一大早就等着来签订房屋征收协议。
　　动迁居民：“早上5点钟就来排队，我要想房子，我要想大点的（房子）三室两厅。”
　　与以往不同居民在签订纸质协议后，所有的协议数据都会进入电脑，并生成一份电子协议，这份电子协议的数据全部由市房管局所定，无法更改。为了让旧改过程更加透明，长宁区还在征收基地，安装了电子触摸屏，所有的电子协议都将这些显示屏上公布于众。
　　动迁居民：“　早签了，扣了你什么钱，不可能的呀，大家都公平，合理，公正的。”
　　据介绍在签约首日，海桥东块旧改基地，291户居民中已经有超过200户居民完成了签约或初步达成补偿意向，长宁区的江苏北路地块和沿岸西路1290弄地块，也在本周启动了旧改房屋阳光征收，所有的居民都将签订电子协议，确保旧改安置的透明度。
把百姓感受放在第一位--访市住房保障房屋管理局局长刘海生( 日 )
文章链接：
　　“搬入新居，老百姓最重视入住感受，上海在推进保障房过程中，始终要把百姓的感受放在第一位……”上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生接受记者专访时说，本市“四位一体”的住房保障体系已基本形成，住房保障取得了一定的成效。
　　他说，上海的土地资源非常稀缺，是全国高房价城市之一，近年来非户籍常住人口增长很快，上海的住房保障政策要根据这些特点来制定。从长远看，求解这道“民生命题”，需要智慧，更需要对百姓负责、对未来负责的精神。
　　大居配套：加快完善
　　“这有点像‘鸡和蛋’的关系。”谈到百姓普遍关注的保障房大型居住社区配套问题，刘海生打了个形象的比喻。他解释说，居民入住和配套情况会相互影响，配套滞后，会影响居民入住后的日常生活；而居民入住少，则会增加配套设施运营成本。比如市民关心的超市问题，商业企业关注经营成本是否平衡，要视居民情况配备货源，特别是食品类，为确保新鲜度，如果顾客少，就不敢进货；又比如入住居民最关心的交通问题，有个别“大居”刚开公交新线时，一班车上只有一两位乘客。但市交港局已表示：即便乘客很少，也要先把公交开起来。
　　在加快完善配套过程中，入住居民关心的教育、医疗等设施配套也在推进中，有关部门正想方设法引入优质教育和卫生资源进入“大居”。中心城区的学校到郊区开办分校，不仅引入了优质教育资源，也让居民有了一份亲切感。保障房居民中老年人比例居多，带来了就医问题。大型居住社区都规划有卫生中心，中山医院、华山医院、长征医院等优质医疗资源都将进驻大居社区。同时将加快完善银行、邮政、文体、商业等必备生活业态措施，努力满足入住居民的基本生活需要。
　　“大居”配有停车位，虽然“有车族”很少，但刘海生认为，从社会长远发展看，该配的还是要配。“在新一轮的大居社区建设中，已考虑创新试点在地面一层做架空集中停车位，上面的平台可种植绿化，一方面降低成本，另一方面为未来需求留有空间。”
　　在刘海生看来，这些问题在大型居住社区建设中都是正常现象。建设保障房较早的新加坡，也遇到过同样的配套矛盾。“通常来看，从开始入住到配套完善、成熟，一般需要10年左右时间。”不过，刘海生充满信心地表示，随着上海经济实力的增强，社会管理能力的提升，肯定能把这段成熟期大大缩短。
　　新公租房：紧贴需求
　　今年，上海计划新建和筹措的公共租赁住房4万套。刘海生向记者描述，新一批的公租房将更贴近需求。
　　在公租房试点过程中，一室户特别受欢迎，因为租户中年轻人多，所以新建的公租房，在设计上动足了脑筋，比如针对年轻白领生活需求的“酒店式”公租房，房间大小像宾馆标房，但配置了电磁炉，也有紧凑的小套房，小区里有食堂，还有洗衣房、健身房等。
　　新建、改建、收购、代理经租……上海正在探索多渠道筹措公租房的模式，使公租房制度贴近需求并“可持续”。刘海生说，比如在产业园区和郊区，结合产业发展，建一批公租房，近期也在试点“代理经租”模式，市民、农民将房源委托专业机构代为经营出租。房子委托给专业机构管理，租金有保障，受到试点对象的欢迎。
　　谈到廉租房和公租房房源并轨问题，刘海生表示，“由于公租房的需求对象差异性很大，设计也不同，有条件的房源完全可以合并，特别是郊区新城保障房基地中的房源。”
　　制度设计：更人性化
　　无法享受廉租房，也买不起共有产权保障房，这部分被称为“下夹心层”的群体，受到社会广泛关注。“我们考虑将这部分群体，纳入廉租住房保障，进一步完善保障体系。”刘海生向记者透露，本市廉租住房的准入条件将进一步适当放宽，租金补贴将根据他们家庭的收入、财产情况，实施差额补贴。
　　更多的住房保障“利好”，将相继推出。共有产权保障房的准入标准要从机制上深化研究，主要从研究房价与收入的关系切入，但刘海生强调，“不会简单地‘一刀切’。”近期，上海将在住房保障制度设计中，采取更人性化的操作口径，体现对特殊家庭的关怀。刘海生坦言最近的一些思考：现有政策两人困难家庭只能申请一室户，今后在供应时，是否能适当放宽标准，可选择两室户；在核定住房时，有些家庭结构是两代成年人，拥挤在狭小的住房里，但面积还达不到准入条件，对这样的特殊家庭，是否考虑适当放宽。
　　法规建设：先行一步
　　从全国看，住房保障制度还未上升为国家层面的法律法规。由于地方性差异很大，全国性的法律法规的制订有一定难度。刘海生透露，当前制订地方性法规既有紧迫性，也是上海自身发展的需要。国家希望上海能“先行一步”，率先chutai地方性的住房保障条例。
　　为此，上海已计划成立专门课题组，今年底前启动相关工作。计划分两步走：首先对目前已chutai的规范性文件进行梳理，条件成熟时先将相关政策文件上升为政府规章；同步开展立法工作调研，吸收借鉴国内外先进工作经验，及时启动地方性法律法规制订工作。
　　通过法规建设，将进一步强化上海住房保障制度的法律效力。“保障到什么程度、如何严格准入、怎样后续管理，都将由此来约束。”
　　“在今后的推进中，我们将不断听取百姓意见和建议，立足长远，完善政策，推动住房保障工作更好发展。”刘海生说。
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金山区推出99套人才公寓( 日 )
　　金山区张堰镇“格林赛”高新材料有限公司负责项目研发的工程师纪洋，近日高高兴兴地搬入了位于石化新城的新居，新家居住面积52.53平方米。小纪每月只需交三分之一房租和水、电、煤费用，其他费用都由企业和政府承担。当天，像纪洋一样入住金山“人才公寓”的共有10户。
　　据悉，作为引进人才工作的配套保障，金山区今年筹措的首批“人才公寓”为一栋11层的小高层，99套房屋，建筑面积总计5497.46平方米。按照人才安居工程建设的要求，对房源家具、家电等进行了配置，入住公寓的引进人才只要“拎包”就能入住。
评：把人才公寓放到本版来，原因是找不到更合适的归宿。犹如每壹区域如没有摩天元素或超高建筑来引领，就会缺乏方向感、归属感。原来人才公寓找不到方向了，不知自己归属于哪个版块？玩笑！
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《上海市住宅用电梯维护保养预算定额》发布
廉租房实物配租咨询全面展开 先租后售房源分区域 (日)
9月楼市降价战打响 市场暂时反应平淡 (日)
普陀区“新渡口”旧改基地设人民调解室处理共有产权分割问题
上海:居室适老改造、老伙伴计划推进顺利 (日)
申城保障房建设引入“黑名单”机制( 日 )
在施工现场观摩会上，保障房建设所用工程原材料都贴有唯一性识别标识
　　上海的保障房建设，将进一步明确工程建设、勘察、设计、施工、监理、审图和检测等企业以及其所在单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员的质量终身责任制。
　　9月11日上午，申城保障房优质施工现场观摩会在龙元建设施工的老西门中华新城（南地块）项目举行。市安质监总站相关负责人透露，将在保障房建设中实行“黑名单”机制。换句话说，由专业部门对建设工程企业、建材企业和建设单位实行质量诚信考核，鼓励质量诚信企业在保障房中优先选用。对列入“黑名单”的建设工程企业、建材企业和建设单位，严格执行禁限规定。
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上海保障房“一房建一档” 对质量不合格不达标的政府不予回购( 日 )
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　　上海的保障房将建立档案库，做到“一房一档”，将建设、勘察、设计、施工、监理、材料供应等所有信息“一网打尽”，并定期向社会公示，切实落实保障房工程质量永久责任制。记者昨天从市建设工程安质监总站召开的“上海市保障性住房及住宅工程优质施工现场观摩会”获悉，本市将通过一系列新举措，促进住宅工程质量水平全面提升。
　　在龙元建设集团施工的上海旧区改造基地，项目部严把材料质量关和验收关，在对模板的验收中，有两位木工在质量员的带领下边检查边加固，确保每一块模板达到标准。同时，这一“观摩工地”还采取样板示范先行的做法，即先做样板，验收通过后，将样板做法向施工人员交底，每人根据样板要求进行操作，由质量员逐一验收，达标一个上岗一个。
　　据了解，目前上海针对住宅工程存在的质量通病，要求建设、施工单位制定有效的防治措施，并推出了加强工程现场监管、严格建材进场验收等管理措施。结合国家有关建筑质量评价标准，上海探索由地方政府按质量等级向开发商回购保障房的做法，建立保障房按质回购和交付验收制度。对于质量不合格、不达标的保障房，政府不予回购。通过市场化手段，从源头上落实质量责任。
　　同时规定，施工企业的保障性住房工程面积优良率要达到35%以上；《新建住宅质量保证书》上，要明确有关参建各方负责人姓名、电话等信息，并由相关负责人签署终身质量责任承诺。保障房交付后，开发单位和施工单位要设立质量问题举报热线，至少要进行一次质量回访和用户满意评价。
　　市安质监总站表示，上海保障房还将建立质量诚信企业“短名单”，鼓励在保障房中优先选用。对列入“黑名单”的建设单位、建材企业，将严格执行禁限规定。
千元房再现沪郊　没有产证后患多
　　而近日沪郊部分楼盘重新挂出了元的销售均价，如此低廉的价位，让不少人　怦然心动。但是呢在吸引眼球的低价位背后，这些楼盘却大多数没有产证，给购房者留下了无独立产权，维权难等各种各样的问题。
　　在位于松江的这处楼盘接待处，销售人员在门口贴出了一期销售完毕，二期敬请期待的通告。桌上的一份房屋销售项目表上清楚记录着一期所销售的60多套公寓面积都在40－70平米左右，均价为每平米元。按照一房一价来计算，最低只要19万元就能拥有一套住房，而相同地段的周边楼盘均价都在每平米11000元左右。一些知情市民的到处了个中原委。
　　市民：“价钱便宜的啊，买的人少，没有房产证的。”
　　对此，松江区规划与土地管理局的工作人员也证实，该处房产所在地块并无备案登记，业主即便购买也无法获得相应的产权证。
　　松江区规划与土地管理局工作人员：“我们在调整取证，人已经去了，今天下午还要去，调查取证结束以后我们会给这个事情一个判断。”
　　相关工作人员提醒业主，如果没有独立的产权，将会面临维权难等各种问题。除了不能向银行贷款外，户口也无法迁入。小区水、电、煤等日常使用也无法按照正规的住宅标准收取。此外，非住宅建设用地在土地使用期满后，无法自动无偿续期，而当遭遇房屋拆迁等情况时，业主也很难获得补偿。
严格执行&限购& 房管局即将开展专项检查 (日)
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加紧建设完善配套 上海前8月保障房竣工年度目标9成 (日)
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评：三林的容积率相对较高，有点小气势，但仍属百米上下，节地利用空间的功效仍不很突出很明显？就城市整体景观而言，仍属不显山不露头的范畴。至于功能配套，仍属基本满足刚够合格的水准。请问政府公务人员愿意带头被捣腾出去壹辈子去那里居住吗？
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申城扶持绿色建筑偏向保障房 单个项目最高可补贴1000万元( 日 )
　　9月13日上午，第二届夏热冬冷地区绿色建筑联盟大会、第五届上海绿色建筑与节能国际大会和2012GBC绿色建筑与节能展览会在上海展览中心开幕。会议透露，“十二五”期间，上海计划建设1000万平方米绿色建筑，并在保障性住房中率先推进绿色建筑，使民生工程更惠民。
　　新修订的《上海市建筑节能项目专项扶持办法》（以下简称新《办法》）将于日起实施。在新《办法》中增加了针对绿色建筑示范项目的资金扶持政策：对获得二、三星级绿色建筑标识的示范项目，每平方米可补贴60元，其中整体装配式住宅示范项目，对预制装配率达到25%及以上的，每平方米可补贴100元。
　　新《办法》被业内认为是迄今为止支持和鼓励力度最大的政策。推进建筑节能并非一件易事，上海的政策明显偏向于保障房项目。新《办法》规定：绿色建筑示范项目单个项目最高可补贴600万元，而市政府确定的保障性住房和大型居住社区中的可再生能源与建筑一体化应用示范项目以及整体装配式住宅示范项目，单个项目最高可补贴1000万元。
　　据介绍，今年上海市开工量10%以上的保障性住房必须按照绿色建筑标准设计建造，并且鼓励设计建造二星、三星的高星级保障性住房。新《办法》将鼓励建造绿色建筑的政策系列化，并且提升到那么高的奖励额度，如果能落实到位，对未来保障房的节能环保是一大激励。
　　截至2012年6月，上海市共有54个项目获得绿色建筑评价标识，位列全国第三。作为上海未来的新地标超高层建筑，“上海中心”项目今天又被国家住房和城乡建设部科技司颁发了国家绿色建筑三星标识。今后，上海将逐步对新建楼宇安装能耗监测设备，2014年则推及所有新建楼宇，其中不达标的将被重点改造。
评：多建类似“上海中心”那样的超高保障性绿色节能环保住房，高度是“上海中心”的三分之一不反对，很好嘛！
1-7月本市保障房竣工7.1万套( 日 )
　　从上海市房管局获悉，今年1-7月，本市新开工建设各类保障性住房约7.6万套，占年度目标套数的46%；竣工约7.1万套，占年度目标套数的79%；可供应约7万套，占年度目标套数的62%。
　　全国各地保障房建设顺利推进。今年1-8月，全国城镇保障性安居工程新开工650万套，开工率为87%，基本建成420万套，完成投资8200亿元。
评：上海保障房竣工是全国保障性住房总套数的六十分之一，可想而之，三十个省份自治区有许多应是上海数量的二倍套数以上了。本还误以为上海作为2400万人口的国际大都市，保障性住房应建得最多了？
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上海：银行业积极创新　助力保障房建设
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　　十二五期间，上海计划新建100万套保障房，目前在建保障性住房项目共316个，总面积2724．6万平方米，占全市在建工程面积的22％。体谅如此巨大的民生工程，资金从何而来，银行业又是如何创新，千方百计解决保障性筹资难题的呢？我们来看报道。
　　座落在徐汇区华发路的华津西宁公寓，如今已有600多户居民拎包入住，作为上海第一个公租房项目，因为公租房的回收期和经营期都相对较长，新宁公寓曾经面临过融资难题，然而在去年信贷政策收紧的情况下，国开行上海分行慷慨给予了8．89亿元的授信额度，目前已经发放6．38亿元。
　　上海地产集团公司财务总监　金鉴中：“我们咨询了好几家，真正给我们明确贷款的是国家开发银行，它能借给我近9亿资金，对我来说就是最大的支持。”
　　考虑到这个公租房项目租金目前是每平米40元，较市场价便宜，但建设成本比较高。为了减轻项目还款压力，国开行还将贷款期限拓宽至26年，同时把商业配套纳入了贷款计划。
　　国家开发银行上海市分行创新处副处长　汪雪：“严格来说，保障房的贷款，只能用于保障房建设，其实考虑整个方案或者楼盘的需求，入住居民肯定要有相关商业设施配套，所以我们把它纳入整个总投资的需求里面。”
　　记者　张英：“这个建设银行网点，它是整个公租房项目的商业配套之一，一方面它可以方便居民缴纳租金，起到租金监管的作用，另外一方面它自身租用群房所产生的租金也为整个贷款项目提供了稳定的还款来源。”
　　为支持保障房建设，建设银行采用预公告土地抵押登记办法，解决了大型居住社区土地储备贷款无土地证抵押的问题。国开行对保障房项目采取三个优先原则，从受理到贷款发放仅需两个月左右，浦发银行还为徐汇一个公租房项目贷款设计了建设期三年不用还款的新模式。
　　“建设期三年不用还款？”
　　浦发银行上海分行公司银行大客户部主管　胡启立：“对，后面2年本息要还，但是这是少量归还，另外10年均衡还款。”
　　截至7月底，上海的商业银行保障型安居工程贷款余额590亿元，比年初增加了143亿元，增幅达到32％，大大超过了一般商品房增加幅度。市银监局也建立了名单制，要求商业银行当年新增加的住房开发贷款中对保障房的贷款支持不低于60％，并给予保障房项目贷款优惠。
　　上海银监局副局长　蔡莹：“我们原则上低于基准利率，不高于基准利率的安排，一般下浮10％左右。”
　　目前上海正在积极争取发行保障房定向私募债和市政债，以打通金融市场和银行市场之间的瓶颈，为保障房建设提供更有力的资金保障。
评：如果按目前7个月竣工7万套的速度，壹年就算14万套，十二五就是5年，也不过70万套，要完成100万套很艰巨。
& & 继续再问壹句，这100万套住宅与上海国际大都会的建设、与上海四个中心建设、与上海文化的影视的旅游的国际大都会建设、与上海整体景观快速的大幅度改善、快速的大幅度提升，有没有通盘规划、设计、建造的关系？如果根本不搭界，根本没个毛关系，岂不是对各项国际大都会标志性数据化指数的建设，是壹种巨大的丢弃、是人力、物力、财力的巨大浪费？它们未来的命运就象壹堆堆钢筋水泥，壹坨坨的“烦燥”的“急功近利”的、低矮豁扁的、不显山不露头的、广摊铺的、懒散的堆砌在那里。
& & 如有搭界、有关系，那就务必要有搭界、有关系的至少是文字的表述，体现在上海城规城建伟大的、幻想般的、梦幻般的文件中。
& & 上海要创新转型，正如市长大人所说要表现在方方面面。本人就不曾见到上海在保障性住房这个在人力、物力、财力有着巨大支出的项目方面，与全国各地城市保障性住房建设有什么不壹样的创新转型？不壹样的创新思路？倒是其它城市，在建造水准、建造高度大有超出上海壹大截的表现，它们似乎大有以此来改善城市落后面貌的强烈意识，以综合性、高层级的建造来大幅改善、大幅提升城市景观。
& & 而上海这方面的表现，却象许多经济指标微增长甚至是负增长那样，在物理意义的信心木有的具象体现，那就是到处在建造广摊铺的占满式的低矮豁扁型的层次低矮的价值低等的莲花小高层。
& & 稍微夸张的呈现给大家的上海全景：城区“屈指可数”的几根摩天外，其它均是懒散地摊着的基本保持在百米上下刚出点头的建筑，另加有更多更大比例的小高层。城郊有那么极少数百米住宅楼的社区，绝大部分懒散地占满着莲花式小高层。你百米上下刚出点头有3000幢又能如何？莲花小高层有那么的2万幢，二倍于纽约又能如何？这就是上海城规城建给上海现在、给上海未来信心指数、精神指数在建筑方面的定位，而且这个定位，摩天多半留给港台开发商或少数留给外地开发商，百米上下和小高层多半留给上海或内地开发承建商。描绘得客观不客观，还是较为接近客观？不妨认真仔细数落壹下，都明明白白地摆在那儿。
& & 壹切的壹切都要以数据来充分体现充分说明，外地城市建造的数据，包括未来的规建数据，大家如想了解，多少有那么些心知肚明的数据，这里就不加引用了。
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续前评：内蒙古呼和浩特市也会不无自豪地说，我们城郊还有二十万座蒙古包，数量是十倍于大上海妮！
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上海市保障性住房示范基地——三林基地保障房8月底交付
本市共有产权保障住房（经济适用住房）配建政策实施取得初步成效
压缩商业性住房开发贷款 上海银行业全力保障公租房开发贷款
本市共有产权保障住房配建政策实施取得初步成效
统计数据显示：前8月本市商品房销售面积降7.8%( 日 )
　　市统计局9月17日公布，1月—8月，本市房地产开发投资同比增长12.4%。商品房新开工面积下降17.1%，商品房销售面积下降7.8%。
　　1月—8月，本市房地产开发投资1449.04亿元，占全社会固定资产投资的50.2%。今年前8个月，本市商品房施工面积12605.29万平方米，增长8.3%。其中商品住宅施工面积7970.46万平方米，增长7.2%。商品房新开工面积1984.17万平方米，下降17.1%。其中商品住宅新开工面积1152.83万平方米，下降27.4%。商品房竣工面积1292.15万平方米，增长2.8%。其中商品住宅竣工面积935.84万平方米，增长14.5%。商品房销售面积1093.31万平方米，下降7.8%。其中商品住宅销售面积962.89万平方米，下降0.8%。
　　市统计局公布的数据显示：8月份本市规模以上工业完成工业总产值2646.25亿元，同比下降1.8%。其中，轻工业567.6亿元，下降3.1%；重工业2078.65亿元，下降1.4%。工业产销率为99.6%，比去年同月提高0.7个百分点。工业企业完成出口交货值653.27亿元，下降11.4%。
　　国家统计局上海调查总队昨天公布，8月份本市居民消费价格总水平（CPI）比去年同月上升2.2%。1月—8月份，本市居民消费价格总水平比去年同期上升3.2%。
本市共有产权保障住房（经济适用住房）配建政策实施取得初步成效( 日 )
　　本市共有产权保障住房（经济适用住房）配建政策实施取得初步成效。市住房保障房屋管理局前阶段会同市规划国土资源局、市建设交通委、市财政局、市监察局等组成三个联合检查小组，对全市17个区县共有产权保障住房配建政策落实情况进行了监督检查，重点对新出让商品住宅用地较多的奉贤、青浦、嘉定、崇明等区县进行了检查。
　　检查情况表明，《上海市经济适用住房配建暂行意见》2010年7月chutai以来，各区县认真贯彻落实，配建政策实施取得初步成效：一是各区县新出让的商品住宅用地均按照不少于5%的比例配建保障性住房，全市已配建保障性住房约27万平方米；近期计划出让的商品住宅用地均按不少于5%的比例作了配建安排。二是各区县规土和房管等部门在商品住宅用地出让中互相配合，落实配建要求，作出具体安排，建立了配建工作机制。三是配建的保障性住房在建设过程中，区县政府相关部门互相支持，监察部门及时介入，初步形成联动机制。
&金九&成色不足 楼市价格再降 (日)
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评：除了楼市大环境影响外，楼盘前期规划设计，纯粹是功能单一的住、睡、卧，广摊铺的急急忙忙找块地的低容积的农村盖房模式，使楼市普遍低矮，品质普遍低劣，就象注了水的肉菜，怎么不滴了嗒啦的泡沫化呢？瞧瞧财经频道每期的看房，介绍的小区只有壹位楼盘的推销员、壹位电视台主持、至多二位看房的看客，总共四个人，场面冷冷清清，真可谓是“孤家寡人”的楼市。城规城建不与国际接轨，不具国际视野，没有如下四句成语：深谋远虑、远见卓识、未雨绸缪、运筹帷幄，必然导致如今的结果。
& & 看房视频表明：要么是奢华得要死，壹套二层的别墅要价三千五百万到四千万；要么低价得出奇，那种低矮低品的莲花小高层，楼价跌破万元以下。
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