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小区物业不作为 如何更换物业公司？
来源：房天下 &&发布时间：
总有一些小区的态度差，服务质量不好。作为小区的一名，可不可以更换呢？别着急，看看下面的规定，你就了解清楚了。
是否能更换其他公司 根据我国《物业管理条例》相关规定：业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应予终止。 的法律依据： 一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业 依照我国物业管理法律、法规规定，业主大会享有选聘物业管理企业的权利，同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供。 1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。 2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业。 3、《物业管理条例》第十一条：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：(五)选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容。 需要注意的是，小区的业委会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。 二、更换物业服务企业的条件 1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，所签订的《物业管理委托合同》自动解除。 2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。 《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条，《东莞市物业管理条例》第十九条，规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占物过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 三、更换物业管理企业所需程序 业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项： (1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业； (2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标； (3)确定采取公开招标或邀请招标方式； (4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人； (5)物业服务价格幅度或水平。 物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中，业主大会的召开，决议尤为重要。必须依据《东莞市物业管理条例》第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。 第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。 四、招标过程中，必须保证广大业主的知情权 (1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示; (2)评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听; (3)评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示; (4)中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。 五、更换物业公司后需要交接的资料 根据相关规定，新的物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业手续。移交的资料包括： (1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工，配套设施、地下管网工程图等资料; (2)设施设备的安装、使用和维护保管等技术资料; (3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所需的其他资料，譬如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位订立的协议书、合同，各种物业服务债权债务账册等。 关于业主委员会以上资料的获取，是由前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给的。如果没有移交，可向他们索取;如果是由于的原因，则可以向开发商主张，必要时可通过法律途径予以解决。
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物业管理公司如何面对被业主解聘的局面
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物业管理公司如何面对被业主解聘的局面
关注微信公众号　　位于江北石门大桥旁边的东海岸小区，从我入住到现在日，整整4年多时间，我与我的家人，以及东海岸小区的左邻右舍们，没有睡到一个晚上的安稳觉。小区自交房以来，不断出现各种大小不同的开发商和物管违规的情况：从私自修改小区设计图纸，到绿化地被一栋违章大楼占据；从门禁监控全面瘫痪，到小区业主家频繁被偷盗，业主下班被抢劫；从私自出租应属于小区业主的物业场地，到私吞小区业主物业的出租收入......无数的违规情况，用一句罄竹难书都无法概括！！！！！　　去年，我的孩子因为在小区里玩耍走失，我打电话到物管处去要监控，物管处给我的回复是没有监控！！！！！！索性后来孩子找到了！这么大一个小区，连最基本的监控设备都是瘫痪的，还好意思在这里管理？？？？？是谁给了他们这样大的一个权力？？？？？？找街道、找社区、找业委会，得到的答案无一例外是：可能...大概...应该...这些打太极的话，也深刻的见识到了什么是“打官腔”；在近一年的等待中，没有一个“有关部门”能好好的解决东海岸小区存在的问题，在这种环境下生活，让我们不得不深深质疑“平安江北、和谐江北”仅仅只是一句口号而已，这四年时间里，我们没有一刻真正体会到平安与和谐！！！！！！希望看到这个信息的网友们，能体量一个做母亲的心，帮我们将这则主题顶上去，谢谢大家！！！！　　　　　　　　
楼主发言：13次 发图： | 更多
　　非常恶心的东海岸物管，赶都赶不走，有关部门也一直不回复情况，好几年了，小区一天比一天烂，太受不了了！！！！！
　　@dear好奇害死狗 这也叫物业，“相关部门”这是什么反应？？？？
　　大是这样说过，看到这些：大概、可能、也许的字眼，脑壳都大了，好气人！！！
　　确实太TM垃圾了，我是这个小区的，确实身受其害，现在除了楼栋卫生在继续，感觉其他什么都是瘫痪的，电梯一天烂几次，就我碰到的就有几次老人小孩关在电梯里面的。更不用说小区户外电梯，老的小的都爬得气喘吁吁的。还有人居然说，不喜欢可以搬走噻，去年买了个包，，老子一辈子能买得起这房子已经不错了，居然说出这种话，太缺德了。东海物业，你死不了脸，前年就被三选二刷下去了，这会死赖着不走，街道，居委会，业委会，你们都是干什么的哟。。。
　　东海物业锤子得很，几年了烂物管还在，说明小区人心不齐啊！其它地方早逗遭业主洗白了！
　　是什么让他们这样有恃无恐？也是醉了~
　　东海岸物管的，要是劳资的家人在小区里出了事，你们最好不要走夜路，小心有人背后............！！！！！
　　真的是脸皮厚啊，选举第一轮就被淘汰了，mmp还赖起不走
　　鄙视这些人！
　　一个小区门禁，摄像都没求得，是小区嘛
　　　　mmp，这就是小区公共厕所
　　点解我手机看不见回复呢　　
　　想想谁不会身为人母人子，自己的一切都可以将就，孩子怎么可以，为了下一代，坚决将这种渣物业赶出去！
　　摊上这事，地方不管，就直接闹大，省会不行，就去京都，直接告御状……
　　　　挂牌快两年了
　　实事我们帮不上，贴子还是可以帮顶的！！物业管理相当的烂，确实不是三言两语可以说清的！！希望能有好的处理结果出来！！
　　　　这是物管发的通知，让业主将贵重物品不要放置家中，下面一张是门禁，现在了都还是这个样子，整个小区四通八达，完全没有安全感！！！
　　@大石坝街道
　　@大石坝街道 小区是有问题的，去办户口迁移，知道我住东海岸，连大石坝民警都笑了。挂了牌也这么多年，好不容易今年选举了新物管，满心欢喜的以为要换了，为什么又不换了呢？？？？选举的时候你们的人也在场，怎么你们就可以说不认就不认了呢，这不是扇自己的耳光嘛？？？？请领导关注下我们这些平头百姓，我们的要求很简单，我们只想生活在一个安全，和谐，环境不那么糟糕的小区。
　　找政府，找房管局，找街道。　　不是已经有新的物业公司了吗？没理由不撤出呀。
　　太求J8烂了，一群蛀虫。
　　这个物管就是好锤子，东海长周一样的　　
　　业主委员会不是可以集体投票选择物管公司吗。我们小区的物管都换了一次了
　　业委会啊，罢免　　
　　幸好我早卖了，当时上网一查好多转让的，好多安置的，买房时每栋楼前有保安，收房时就没有了，当时就觉得不对。　　小区路四通八达还可以到河边，保安不负责任怎么办？
　　东海物业现在除了简单的清洁工作外，基本无所作为，封闭式小区跟开放式小区无异，小区门禁制度、门禁设备完全瘫痪，小区内时常发生偷盗事件，更发生过抢劫事件；保安人员配置不到位，人手不够。归结为四个字：烂、乱、脏、差。这样的物业管理水平，其物业资质、收费标准是否合理，物价部门是否应该介入，进行深入调查，提供怎样的物业服务，就按其对应标准收费，如果只提供清洁服务，那就只能收取清洁费。东海物业要么整改，要么退出！还我们：安宁小区、卫生小区、规范小区。
　　他们连物业合都拿不出来，还死皮赖脸的不走，连管他们的有关部门都没得
　　网友，您好！　　知悉您所反映的情况，街道高度重视，并迅速派人实地调查，该物业纠纷事项较为复杂，现已协调区房管理局等职能部门加强对该小区物业管理的指导。　　感谢网友对工作的支持和理解！　　大石坝街道办事处　　日
　　正好还想买这里的房子，看到这个犹豫了
　　有两则关于物业的新闻引发热议，一则西安某小区业主由于小区物业等疏忽，被困电梯30天活活饿死，一则是福建漳州某小区物业主任酒后强奸女业主。虽然这是两起极端事件，相关物业负责人也已被刑拘，但近年来，有关物业的各种乱象确实屡曝不绝。以上都是曝光的，物业背地里做的坏事多着，保安雇来收物业费的，老百姓有公安，有环保局，电力，自来水公司，为什么还要有物业存在？封闭式小区，容易滋生黄赌毒，黑社会！
　　现在的物业也就龙湖和金科算得上物业了，其他物业公司都是见钱眼开、不干实事的。　　
　　@ty_一路狂奔717
22:04:00　　现在的物业也就龙湖和金科算得上物业了，其他物业公司都是见钱眼开、不干实事的。　　-----------------------------　　也不能这么说，有好有坏的哈，今年上半年我在大石坝石韵桂园住了半年，感觉哪里的物管就不错，不管你是晚上几点回去，门口绝对有人值守，有门禁，至于清洁反正我早上6点出门已经打扫完毕，最多能看到清洁的在拖地，平时有事随叫随到。
　　@ty_一路狂奔717
22:04:00　　现在的物业也就龙湖和金科算得上物业了，其他物业公司都是见钱眼开、不干实事的。　　-----------------------------　　@云游的疯癫和尚88
22:27:00　　也不能这么说，有好有坏的哈，今年上半年我在大石坝石韵桂园住了半年，感觉哪里的物管就不错，不管你是晚上几点回去，门口绝对有人值守，有门禁，至于清洁反正我早上6点出门已经打扫完毕，最多能看到清洁的在拖地，平时有事随叫随到。　　-----------------------------　　在说一句，我所谓的晚上是指早上6点前都算，毕竟6点我就出门了。
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