40年产权公寓引发的问题
40年产权公寓引发的问题
“随着一线品牌开发商的介入，40年产权公寓出现了两极分化。”四川中原地产调研认为，几年前修建的诸多40年产权公寓不断“退化”并淡出市场，也有少量在建项目则因所处位置、配套不完善等因素，销售滞缓。如地处驷马桥板块的东立国际广场，周边环境较差，配套不完善，不通天然气，开盘3个月来销售难度较大。有经验的品牌开发商则选择以考究的精装产品入市，因这类产品可不受住宅层高不能超过4.9米的限定，开发LOFT产品可以大大增加产品附加值，成为目前较流行的做法。如万科金色海蓉蚂蚁工房，双层挑高5.6米，定位为商务性办公空间；合景泰富·叠翠峰、龙湖·三千星座、城市理想等酒店公寓均为精装修，造型时尚、商务楼配置……这些产品已成为同类型产品的市场标杆。调查显示，一般情况下商用性质住宅的水电费收取标准也是商用，这比民用贵一倍左右。在实际操作中，有部分开发商经与有关部门协商好，在水电接入时确定项目功能为民用，其水费、电费按民用水电费标准收取。也有部分项目宣称水电费为按照实际用途收取，如办公为商用，居住为民用。同样，经过协商，天然气也可以申请开通，这取决于开发商的谈判水平及项目自身的条件。中原地产调研预计，40年产权公寓在未来一段时间内还会保持一定的市场热度，但从长远来看这类产品最终会逐渐淡出市场，因为随着市场日益规范化，对“商改住”项目的审批也会越来越严格，市场供应量将会减少；商业用地土地拍卖价格走高导致“商改住”项目在成本控制方面高于住宅，只要在价格上失去优势，产品的竞争力将大为削弱；这种过渡型的产品本身存在较多硬伤，产品功能定位不清晰，不管是用于居住还是用于办公都存在不可克服的缺陷，未来发展空间必然逐渐减小。“随着一线品牌开发商的介入，40年产权公寓出现了两极分化。”四川中原地产调研认为，几年前修建的诸多40年产权公寓不断“退化”并淡出市场，也有少量在建项目则因所处位置、配套不完善等因素，销售滞缓。如地处驷马桥板块的东立国际广场，周边环境较差，配套不完善，不通天然气，开盘3个月来销售难度较大。有经验的品牌开发商则选择以考究的精装产品入市，因这类产品可不受住宅层高不能超过4.9米的限定，开发LOFT产品可以大大增加产品附加值，成为目前较流行的做法。如万科金色海蓉蚂蚁工房，双层挑高5.6米，定位为商务性办公空间；合景泰富·叠翠峰、龙湖·三千星座、城市理想等酒店公寓均为精装修，造型时尚、商务楼配置……这些产品已成为同类型产品的市场标杆。调查显示，一般情况下商用性质住宅的水电费收取标准也是商用，这比民用贵一倍左右。在实际操作中，有部分开发商经与有关部门协商好，在水电接入时确定项目功能为民用，其水费、电费按民用水电费标准收取。也有部分项目宣称水电费为按照实际用途收取，如办公为商用，居住为民用。同样，经过协商，天然气也可以申请开通，这取决于开发商的谈判水平及项目自身的条件。中原地产调研预计，40年产权公寓在未来一段时间内还会保持一定的市场热度，但从长远来看这类产品最终会逐渐淡出市场，因为随着市场日益规范化，对“商改住”项目的审批也会越来越严格，市场供应量将会减少；商业用地土地拍卖价格走高导致“商改住”项目在成本控制方面高于住宅，只要在价格上失去优势，产品的竞争力将大为削弱；这种过渡型的产品本身存在较多硬伤，产品功能定位不清晰，不管是用于居住还是用于办公都存在不可克服的缺陷，未来发展空间必然逐渐减小。40年产权商务公寓与70年住宅相比优劣势优势 劣势1、紧临城市主干道，交通可达性好 1、按揭最低五成10年，首付压力较大，贷款利率高，不能使用公积金2、面积小、单价低、总价低、适合投资，满足过渡性需求 2、水电费商用、不通天然气、生活成本较高3、可以注册公司，适合新成立小企业办公 3、不能解决入户问题，商住混杂，物业管理困难4、易出租、租金较高 4、公摊较大、户梯比较高，住户密集，电梯拥挤，居住舒适度低5、未到期拆迁按照商用性质补偿 5、不能享受住宅相关税收优惠 ，转手交易税费较高，可能成为未来物业税征收对象6、40年到期，土地出让金标准未知问题土地年限到期后如何处理？◎为何出现大量40年产权公寓？根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定：除了住宅用地年限为70年外，其他性质用地的使用年限都是40～50年，地块性质在地块推出前就明确规定并且不容更改。然而，通常条件下开发商业产品对地块条件、开发的专业性水平、资金实力等方面要求较高，开发的风险较大且回笼资金慢。近年来由于刚性需求的存在，住宅市场需求旺盛，住宅产品尤其是小户型产品的持续热销更坚定了开发商开发住宅产品的决心。在有市可图、有利可图的市场环境下，开发商大打政策“擦边球”，在规划上按照原有规划执行，在产品设计、推广上更多的偏向住宅进行操作，轻松实现“商改住”。◎土地年限到期，后续问题咋办？40年产权公寓属于商业性质，土地使用年限为40年，而房屋的产权则是永久性的。根据新实施的《物权法》第149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”中原地产有关负责人称，对于70年产权的住宅到期后会自动延期。而商业立项的项目则没有明确的规定，由于目前我国的房屋不管是商业用地还是住宅类用地，都还没有出现土地使用年限到期的情况，具体到期后如何处理还没有先例，未来政策如何规定尚无明确定论。
五、对价值的综合判定（1）价值最大化——这是超级销售职员的宗旨一个“专家级”超级销售职员的尺度：★产品的专家★产品消费者专家★产品市场专家★产品演示专家★产品导购专家（2）对产品价值的综公道解一个产品的价值不仅仅是产品本身，还包括：★品牌气力：品牌给消费者所带来的无形的附加价值是巨大的，开疾驰与开捷达车在身份、地位区别是可想而知的；★赠品价值★服务价值★使用寿命的延长带来的附加价值。即：产品的价值=品牌的价值+产品本身的价值+赠品的价值+质量附加价值+服务价值开设课程：A、工业产品手绘：手绘表现基础、产品设计草图、手绘创意设计。B、工业产品二维效果图制作：Photoshop图像处理软件、Coreldraw矢量软件的应用。学习软件的基本操作方法、图形图像的编辑、特效处理技巧和运用、特殊填充工具、曲线绘制表现工具，产品效果图中色彩、明暗调整、质感增强的运用等；熟练使用软件处理实际问题。C、工业产品三维效果图制作：犀牛(Rhino)软件、3D max软件和Vray渲染插件的应用。从曲面建模、实体渲染、造型设计、后期处理几个方面进行渐进式的训练。并结合二维软件进行后期的效果图调整。关于40年产权公寓到期之后怎么办？ - 知乎6被浏览3896分享邀请回答23 条评论分享收藏感谢收起40年产权的公寓房，到期了，怎么办。(天津链家网)
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40年产权的公寓房，到期了，怎么办。
提问者：〆兂奈、淺笶&
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您好，40年产权的房子到期了也不会不让住了，根据《物权法》，房子的所有权是永久的，只要房子不塌，就一直是产权人的，但土地是国家的，到期后该怎么办，一般认为到期会自动续，补个差价就可以。但是，怎么补，补多少，目前的《物权法》并未说明，舆论给出的解决方法主要有三种：第一是重签合同，补交土地出让金；第二是国家收回土地和土地上的建筑，对业主进行补偿；第三是国家回收土地，用类似拆迁安置的办法解决。具体您可以参考下面的文章：
40年房子到期后还能住吗　　很多人都很疑惑，40年产权的房子到期了会不会就不让住了呢...
我们常说房子的使用年限70年、50年是什么意思呢？要买的房子属于大产权还是小产权？年限...
其实对于手头不富裕的人来说，买个公寓也未尝不可，我们往往就是纠结年限，40年、70年这...
买二手房常见的风险有产权风险、资金风险、房屋本身质量风险等。针对不同的风险有不同的防范措施。
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这两天，40年50年产权的商住房到期后无法自动续期的新闻几乎在朋友圈霸屏。这是怎么回事？随着北京公布“商住房”政策全面收紧，这对这种情况，央视财经频道法学专家北京市不动产研究会副会长尹飞表示：“40年50年产权的用地和70年住宅用地是明显不一样的，70年产权用地按照物权法的规定，期满自动续期，而非住宅用地，在土地使用期限届满之后，产权人要主动申请去续期，而且申请续期的话，也有可能续不成。如果一旦你没有申请或者你申请续期被驳回的话，不但要收回土地，而且在没有特别约定的情况下，连房屋都有可能被国家无偿收回。”从专家的话里我们可以看出，40年产权公寓产权到期后即便申请，也不是100%成功，如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅土地收归国有，连房子都有可能被国家无偿收回！对于商办类公寓，合肥在2017年2月份有有过相关调控政策出台。2月20日据合肥晚报报道，合肥市房产局于前一日公布了2017年合肥房地产管理几项重点任务。对合肥楼市此前出现的一些违规现象，合肥房产局明确今年将进一步加大对“返租销售”、“办公改公寓”、“捆绑销售”、“捂盘惜售”等违法违规行为处罚和曝光力度，妥善处置并就延期交房等问题提出处理意见。40年之后申请没过房子就没了？如今的形式，对商办类公寓也没有益处，那么40年产权的公寓到底该不该买，成了很多人要考虑的问题。40年产权公寓扎堆 70年产权公寓大部分售罄我们先来盘点一下合肥有多少40年产权的公寓，有多少70年产权的公寓。 据不完全统计，合肥目前有近20家40年产权公寓在售，售罄的非常之少，房源相当充足。仅几家售罄的商办公寓也是处于热门板块。 据不完全统计，合肥目前有近20家40年产权公寓在售，售罄的非常之少，房源相当充足。仅几家售罄的商办公寓也是处于热门板块。 反观70年产权的公寓，目前合肥在售的非常之少。由此对比可以看出，70年产权公寓相比40年产权的商办公寓要受欢迎的多。据了解，一般40年公寓产品，在三里庵、大西门、世纪城、马鞍山南路、天鹅湖、明珠广场—(
)等区域配套成熟的商圈，投资的回报率较高。因此，刚需买房还是以70年产权为主较好，若要投资商办公寓的话，可选择配套齐全的繁华商圈附近。
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买40年产权公寓的注意！到期后房子被无偿收回
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来源：地产情报站、苏宁金融研究院、亚洲新闻周刊深圳文化传播公司随着北京公布“商住房”政策全面收紧，央视财经频道又在一则报道中给全国的商改住项目浇了盆冷水——在央视的报道中，法学专家称：所谓的商住房，40年或50年产权到期后无法自动续期，若申请续期被驳回，不仅土地收归国有，连房子都有可能被国家收回。央视报道截屏按照北京市不动产法研究会副会长尹飞的说法：由于“商住房”本身并非住宅性质，一般是商业用地或工业用地，按照《物权法》相关规定，住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期，而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主动申请续期，续期也有可能被驳回。如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅土地产权要被国家收回，连房子也可能会被国家无偿收回。注意：无偿！无偿！无偿！那么俺就来和大家聊聊关于商住房的事情估计在海南买了40年公寓的小伙伴们都得哭惨了因为……一、40年后房子产权到期房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。目前，我们通常所说的房屋产权大致分为：1.）住宅用地，产权年限是70年；2.）综合用地，产权年限是50年；3.）商业用地，产权年限是40年。2016年的公寓市场上，大家也应该都看到有很多很多的商住类型的公寓，也就是40年产权的公寓，有不同的类型，比如精装修；有的开发商还可以包出租，绝对体现投资的价值；甚至有40年商住公寓还打出了学区的概念，简直就是破天荒，别不信，还真的有的！对于40年的概念，其实我们现在的纠结不过就是40年之后房子怎么办？说到总理答的续约产权的问题，可是总理提到的可是70年产权的住宅呀~有提到40年的么？李克强：中国有句古话：有恒产者有恒心。网民们实际上也是群众，对70年住宅土地使用权到期续期问题普遍关心可以理解。国务院已经要求有关部门作了回应，就是可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。所以，40年产权的房屋会比70年产权的房屋更先面临产权到期的问题。二、商住房首付至少50%以上现在人买房，除了因为自己本身就有一定的资本累积，比如年收入20万以上，很难有人能一次性拿出很多很多的首付来吧。当然，如果你是富二代买房来随便投资玩玩就当我没说呀！举个例子，朋友属于被限购户口朋友问我：“我有10万的首付，现在能不能买房？”我说：“朋友，我们还是考虑买辆车吧”朋友再问：“那我买个70年的公寓行不行？”我说：“朋友，我们还是考虑买辆车吧”朋友不死心继续问：“那我买个40年的公寓行不行？”我说：“朋友，车也别买了，拜托你的钱赶紧存个银行死期吧。千！万！别！惦！记！”（终于找到了我没朋友的原因了）40年公寓的首付是你想付就能付的？现在俺要科普一下了，40年商业产权的公寓的首付不是跟70年住宅一样的支付方法啊，40年产权的首付需要支付至少50%。假如一套50平米的房子，均价都是9000元。70年产权的的首付：50*.5万40年产权的的首付：50*.5万不吃不喝不买衣服不化妆攒的十万块钱，可是连首付的一半都不到呢，听着就是一个多么悲伤的故事！三、贷款年限最多只能贷款10年对于70年产权的住宅来说，贷款的年限越久，其实也是一个挺划算的事情，为什么划算，说起来就远了，和现在的通货等等经济学理论相关。这里要说的是，70年住宅产品最多可以贷款30年，但是商业住宅却最多只能贷款10年。大家都知道存钱在银行不如拿来买房，因为你的钱存银行还都是让银行拿出去贷款去啦！这说辞表达起来“很中介”有没有？但其实仔细想想，没人存钱，银行拿什么钱贷给你？现在商品房70年产权住宅的贷款利率是4.9%，遇到银行打折的时候还会顺便打个折什么的，大家经常能看到有些银行要打个9折，9.5折，不过很多银行从下个月开始可能就再也没有9折以下的折扣了。但是商业住宅的利率却是按照基准利率来计算，并且很有可能会上浮10%。以50平，均价9000，基准利率4.9%的住宅为例70年产权公寓，贷款30年，月供1671.7940年产权公寓，贷款10年，月供2375.49简直是要气到爆炸！月供就是差距！四、商住房交房时交税更多交房的时候要交税，这个大家都知道的，可是到底要交多少税呢？财政部官网发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，通知中对契税政策进行了调减。其中，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。【二套房 90平以下 1%；90平以上2%】对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。）通知中表示，这一决定将从2月22日起正式执行。另外，北上广深四个城市并不实施这一优惠政策。也就是说，70年住宅的税费最多也就是2%，但是非居住用房的契税一律是按照3%来征收的。以50平，均价9000的住宅为例70年产权公寓，50*0040年产权公寓，50*500又是一笔高额的差价。五、商住房不能落户如果真的是因为受到限购的条件而急需在2017年购入一套住房，甚至是婚房的列位，请也为后代考虑一下。至于有些楼盘所说的40年产权公寓真的有学区这回事，大家一定要多听多看多打听。在二手房交易里，能不能落户成了很多人购房的一个大条件，也就是很！增！值！不能落户；不带学区，部分宣传学区实际是学位，只有1次上学机会属借读；回字形设计，通风采光均有问题；本身属办公楼改造，后期居家办公环境嘈杂；租金不高还有以下几点，俺就不一一列举了……………………如果40年产权公寓到期后真的被国家收回，那么也算是给地产开发商和投资客们敲了个警钟“出来混早晚要还的”
本文来源：金融界
责任编辑：吴善琪
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