小区物业管理服务收费中公共水电费怎样分摊？(&10:45:34)
小区物业管理服务收费中公共水电费怎样分摊？&&
&&&关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知（&粤价〔号）
各市、县(区)、自治县物价局，中央、部队、省属驻穗物业管理单位：
&为更好地贯彻《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费的通知》(粤价〔号&)，现就住宅小区物业管理服务的收费中有关公共水、电费用的分摊问题通知如下：
一、住宅小区物业管理单位办公及生活等自用水、电，必须单独设置计量表，其费用由物业管理单位负担，不得向住(用)户分摊。
二、小区绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电，其费用均由物业管理综合服务费列支，不得向住(用)户分摊。
三、小区开展多种经营活动的水、电费用，由该项经营收益列支，不得向住(用)户分摊。
&&四、住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住(用)户合理分摊。
&&五、小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住(用)户合理分摊。
六、广州市区的高层住宅(含商铺、办公楼)的电梯等公用设备运行的电费，暂按广州市物价局穗价〔1997〕52号文的规定，设独立计量表，由所有使用该电梯和设备的住(用)户合理分摊。凡电梯等公用设备没有独立设置用电计量表的，其电费由物业综合服务费统一列支，不得向住(用)户分摊。其他各市、县高层住宅的电梯等公用设备运行电费，是采取由住(用)户另行分摊，还是采取由物业管理综合服务费统一列支的办法，由当地物价部门决定。
&&七、广州市区的高层住宅物业管理综合服务收费标准如果包括了公共电费的(即不另行向住户分摊电梯等公用设备运行电费)，在执行省定高层住宅收费标准确有困难时，其收费标准可适当提高，具体标准由同级物价部门按实际情况从严审定。
八、为提高公用水、电费用分摊的透明度，减少价格纠纷，凡属向住(用)户分摊的公用水、电费用，必须单独列帐，向住(用)户公布费用分摊的办法和总金额以及各住(用)户应负担的金额等。严禁把分摊的水、电费用与住(用)户自用的水、电费用的混合统收。本通知自日起执行。
&一九九七年八月一日
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业主跟物业如何好聚好散？服务要跟收费标准相匹配
　　小区业主跟物业闹矛盾的新闻屡见不鲜。综合本报近年来收到的关于小区物业的投诉，可以发现一个有趣的现象，双方矛盾最尖锐的时期，多数就处于最后几个月的“分手期”内。　　在这段时期里，小区的卫生、治安、交通等情况往往最为糟糕，从而也令街道和社区等部门头疼不已。　　问及“分手”原因，业主们的解释，总会是“服务这么烂还整天就知道收费”式的答案，而物业的回复，则少不了“要求那么高，这么低的物业费都不交”之类的抱怨。　　那么《温州市物业管理条例》(以下简称《条例》)实施以后，双方如何在新形势下，做到好聚好散呢？　　物业被解聘　矛盾却是越“解”越多　　百合苑小区位于市区火车站站前东小区内，小区总共有170户业主。一直以来，百合苑小区物业交由国信物业来管理，每月每平方物业管理费用0.4元。　　业主老蔡说，最令业主们不满的，就是小区的治安问题。包括他家在内，白天就被人撬门盗过，他认识的一名业主，连保险箱都被人搬走了，事后大家看监控才发现，小偷竟是开面包车进入小区的。　　业主老黄说，大家给了物业改过的机会，可问题从未改善，小区为此成立业委会后，第一件事就是解聘物业。令人没想到的是，物业就是不走，还“赖”在小区里收停车费。　　业委会副主任韩先生说，他们也是在多次上门讨要小区相关资料与账目的时候，才知道管理小区的物业已不是国信物业，而是被国信物业转包给个人。　　承包者小李称，自己为了承包车库，给物业公司交了2万元押金，之前装修管理房也用了1.5万元，要他们离开的话，业主们得先把这3.5万元付了。　　从贴大字报进行人身攻击、撕毁业委会选举告示，到最后的上法院起诉……业主和物业间的“火药味”十足。　　最近，经过街道和社区大力的调解，业委会主任跟物业签定一份调解书，并支付给小李2.5万元，可物业至今未撤离。不少业主不满这种处理结果，甚至跟业委会主任产生矛盾，已有40来名业主签字准备召集更多人罢免业委会主任，再跟物业做“斗争”。　　这个小区的情况越来越复杂，矛盾却是越“解”越多。　　物业说走就走　导致小区管理出现真空　　月泉小区，位于黄龙住宅区，是个拥有800多户住户和200多家商户的老小区。　　这个小区的业主，对物业的抱怨由来已久。最近，几名业主反映，小区的物业在3月2日发函说要撤离，结果到3月31日就走了(按规定要三个月后)，这让小区业主有些措手不及，为此抱怨这样的物业太不负责任。　　物业方则表示，他们是2016年5月份进驻小区的，可这10来个月里，每月0.5元/平方米的物业服务费收缴率还不到50%，物业管理处入不敷出，连续两个月发不出工资，实在撑不下去。　　更令他们心寒的是，小区建成快20年了，设施严重老化，可每到要动用维修资金来做维保的时候，业主们总是统一不了意见，而维修项目一耽误，造成了业主生活上的不便，业主们就会把气都撒到他们身上……　　小区业委会主任蒋先生说，他们的业委会是2015年成立的，原来的老物业服务水平很低，小区的卫生和治安条件很不好，他们把老物业解聘后，就让现在的物业来“救场”，解决小区“垃圾围城”的问题。　　“客观来说，这个物业服务还过得去。小区里也有很多现实问题，就拿维修资金来说，我们小区现在总共剩下100来万元，换批防盗门就要90多万元，以后有什么事，就连应急的钱都拿不出，所以很多维修的项目无法开展。此外，小区的停车问题很严重，我们本来想通过对停车位收费，来缓解资金紧张及物业费难以收缴的问题，可不少业主反对，难以推进工作。”蒋先生说，他们跟物业商量过，希望对方能留下，可对方去意已决。　　业委会和业主们都担心，小区管理出现真空，“垃圾围城”和交通拥堵会重新上演。目前，业委会设法留住了物业的几名清洁工解燃眉之急，并设法跟其他有意接手小区的物业公司洽谈。　　被解聘与自动退出　都要提前三个月告知　　温州市业委会协会会长蒋成富说，按照《条例》的相关规定，物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当召集业主大会决定是否续聘，决定不续聘的，应当重新公开选聘物业服务企业，并以书面形式通知该物业服务企业，在物业管理区域内公告全体业主；物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当在3个月前书面通知另一方当事人，并在物业管理区域内的显著位置公告全体业主。　　他说，根据他的经验，业主跟物业如果想做到好聚好散，除了按照《条例》提前三个月告知外，在一开始的合作期间，也该严格执行招投标的程序，很多“隐患”就是在早期埋下的。　　“我研究业委会和物业十几年了，他们的套路我也很清楚。某些业委会有私心，让一些不合格的物业进小区，再从物业手上拿好处，甚至合作起来掏空物业维修资金。”蒋成富称，如果一开始就能严格按照程序，公开公正地招投标，让业主们真正了解到自己选择的是个什么样的物业，相信能在很大程度上做到防患于未然，这也是他为什么一直强烈建议，政府能够依照《条例》对温州所有业委会进行严格培训的原因。　　物业费有14年未涨　业主和物业都有委屈　　温州市物业管理协会柯明光说，大家要理性看待物业费的问题，温州的物业费自从2003年涨过一次后，再也没有调整过。2013年，市发改委发过文件，将物业费的官方指导价每平方米/月调涨了0.3至0.5元钱，可由于受到大量业主反对，文件不到一个月就被撤回。2003年，一个保安的月工资是600元，现在平均要2500元。温州的物业费甚至比金华和绍兴都要低，物价却不低，业主们对服务的要求也越来越高。站在业主的角度，他们觉得物业服务这么差还要收钱，不合理；站在物业的角度，如果这么低的物业费都难以收齐，物业企业也难以维持。　　“《条例》规定，市、县(市、区)价格主管部门和物业主管部门，应该制定物业服务等级标准和物业服务费参考价格。经评估需要调整的，应当及时调整。”柯明光说，物业费的问题，可以说是温州业主跟物业矛盾频发的根源之一，双方若想好聚好散，需要先树立好“一分钱一分货”的观念，服务标准应该跟收费标准相匹配。　　柯明光说，《条例》中有规定，物业服务企业存在11种行为的，将会被录入物业服务企业信用信息档案，其中之一就是“物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域，或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料”，这也包括没有提前三个月书面通知要撤出的情形。如果确认存在这些行为，按照配套的《物业服务企业信用体系》，违规物业将会被降低一至二个等级，这是一种很严厉的处罚。
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业主拒缴物业费，服务质量下降；服务质量下降，更多业主拒缴物业费，物业服务企业与业主由合作转向对立――
物业服务，如何走出“收费难”怪圈？
&来源：&&作者：
　　物业管理收费难，影响服务企业的服务质量，最终会损害业主切身利益。11月1日起施行的《安徽省物业服务收费管理办法》，旨在进一步规范物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进我省物业服务行业健康发展。
　　&拒缴费用&服务变差&，恶性循环终由业主埋单
　　&自您入住以来，本中心一直竭诚为您服务，固然我们的服务不完美，但我们一直在努力。及时交付物业服务费，也是您应履行的义务。 &11月17日上午，合肥市经开区石笋路禹洲华侨城小区，物业公司工作人员小李挨家挨户去贴&物业管理费缴费通知单&。
　　最上面一户账单显示，该户日起至今已有23个月未缴纳，累计金额在1800元左右。记者随机查看该小区8栋2单元，6层共12户，有5户门上贴了红色催缴单。&虽然很多业主对我们服务的评价还算不错，但依然只有6成业主正常缴费。 &小李介绍，物业服务是微利行业，讲究规模效应，一般来说，7成的缴费率是物业公司盈亏平衡点，达不到7成就要亏本。
　　而离华侨城小区约一公里的某小区，物业公司已换了好几茬。物业费收缴难已成该小区的&顽疾&，缴费率最低时不到50%，而面对前任留下的&烂摊子&，新任物业企业也没有彻底治理的意愿，管理水平每况愈下，小区陷入&业主不愿缴&费用收不齐&服务质量下降&的恶性循环。
　　为什么不缴物业费？ &车乱停乱放，物业也不管&&房子在顶层，漏水情况长期没有解决，物业也不管&&随便让陌生人进来，小区管理存在很多问题。服务不到位，凭啥要缴费&&&业主们各有各的理。
　　&业主与物业公司关系对立，吃亏最大的还是业主。小区物业管理不好，房价上不去，房产得不到保值增值，业主成为最后的埋单者。&省房地产协会物业专业委员会孙平认为，业主和物业服务企业只有成为合作者，才能达到双赢结果。
　　11月1日起，省物价局、省住房城乡建设厅联合修订的《安徽省物业服务收费管理办法》正式施行。新规强调了业主权利与义务的统一：物业服务企业应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务；物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
　　物业企业应对成本上升，守住基础物业服务是&底线&
　　截至11月17日，滁州市今年已分七批考核了87个物业小区的服务等级，其中30个不合格。今年4月至8月，马鞍山市住房和城乡建设委员会对市区130个物业管理小区进行了摸底检查，结果有21个小区物业管理考核不过关，主要问题是未按照指导标准提供服务或擅自降低服务标准。
　　&在用人等综合成本不断上涨情况下，多数物业企业一般不会想着如何提高服务质量推动物业收费，而是在减少用人、设备维护等投入上动脑筋。企业要么降低服务品质，要么甩盘降亏，导致物业管理行业整体服务陷入&低价格、低素质、低价值&的恶性循环，行业发展遭遇瓶颈。 &孙平分析。
　　据了解，作为劳动密集型行业，物业管理的人工成本占到总成本的60%至70%，尽管很多企业通过流程再造、服务集成、购买智能设备等措施减少了一些用工，但成本增长速度仍远远超过减少人工带来的成本降低。近十年来，各地最低工资标准平均每年上调一次，但物业服务收费标准一直没变。
　　&在物业费增长机制短期内难以形成的情况下，物业服务企业应对成本上升，必须靠企业的主观能动性，在提升服务的基础上去赢得更好的生存空间。应对成本上升必须要守住基础物业服务，这是物业企业的立足之本。 &孙平表示，实现服务升级是物业企业建立业主信任、形成双方和谐合作关系的唯一渠道，也是企业和行业实现转型升级的必要条件。物业企业要不断研究业主的需求变化，创新设计服务活动，满足业主不断增长的需求，才能实现自身的发展壮大。
　　此次，新《管理办法》提出，物业服务收费根据物业的性质和服务内容等不同情况，实行政府指导价和市场调节价相结合。根据当地最低工资标准、居民消费价格指数变动等情况，有关部门将每两年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。这为物业服务企业应对成本上升带来了&利好&。
　　不收物业费行不行？互联网思维可让&羊毛出在猪身上&
　　使用智能手机扫描二维码，下载并点开App，上面便会出现一个专门供小区业主使用的服务界面，分别有小区公告、在线报修、意见反馈、物业费缴纳、商家搜索、社区团购、送货上门等选项&&在蚌埠市龙湖春天小区，业主徐女士说，家中管道坏了，怕描述不清，拍张照片传到业主App上，物业就会尽快上门维修；想吃楼下哪家饭店的炒面了，可以登录业主App下订单，爱吃的炒面会送上门。
　　&小区业主可免费注册并使用该平台，商家也可从中获得服务赢利机会，物业公司也可以获取一定的回报。&小区所在的银湾物业负责人刘磊介绍，该款App由位于上海的物业公司总部开发，公司正将其作为业务和利润的新增长点来打造。今年9月初开通至今，在该服务平台落户的商家、注册的业主数量不断增多，成交也在增多。
　　类似银湾物业建立电子服务平台，深圳市一家物业公司已做到让&不收物业费&成为现实。 &这家名叫彩生活的公司利用手机App搭建社区电商平台，利用广大业主庞大的吃穿用等日常需求，以团购的方式与供应商合作，建立全新的流通渠道。由于节省了中间环节，团购能拿到较低的价格，业主得到了实惠，物业公司作为中介信息服务商拿到相应的利润，远比收物业费可观。 &安徽辰元物业公司经理杨国伟说，引入互联网思维，让原先需要付费的物业服务不再由业主埋单，&羊毛可以出在猪身上&。
　　业内专家指出，我省物业管理行业近年来快速发展，但总体处于较低发展水平，推动该行业向现代服务业转型升级、向服务集成商的商业模式转变，势在必行。物业服务企业要充分利用互联网、物联网、云计算、电子商务的迅猛发展，围绕业主需求去做产业延伸和多种经营，不断开拓物业服务企业新增长点，促进行业持续健康发展。
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　08月20日
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物业费有哪些和收费标准
住房是我们生活中面对的一大问题，而当中存在的物业问题也是需要我们关注的，物业问题处理了，我们的生活将会过得更好。
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　　管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费：指人员的费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。人员费用的测算根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数，然后再确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额，再按工资总额计算各项福利提取的数额，汇总为每月该项费用的总金额，最后再分摊到每月每平方米建筑面积上。　　1、物业费包括保安费：对封闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区不能收保安费。包括：保安器材装备费(保安系统、保安器材等);保安人员人身保险费(如每年投保2万元人身意外伤害险，保险费率为4‰);保安用房及保安人员住房租金(如保安用房按每人8平方米计算，住房月租金为8元/平方米)。　　2、物业费包括公共设施、设备日常运行维修及保养费。包括公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费、给排水日常运行、维修及保养费、电气系统设备维修保养费、燃气系统设备维修保养费、消防系统设备维修保养费、公共照明费、不可预见费和易损件更新准备金。　　3、物业费包括绿化管理费：指小区环境绿化的养护费用，包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。　　4、物业费包括法定税费：法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是两税一费(代收代缴部分不计征)。5、物业费包括基本工资。根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。6、物业费包括办公费：交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)、其他杂项等。　　7、物业费包括物业管理企业固定资产折旧率：固定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。　　8、物业费包括利润：利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定，一般普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。　　9、物业费包括清洁卫生费：包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。
　　按照不同的物业费用细节分，物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有所不同的，有些服务项目，其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定;有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。在具体收取物业管理费时，有些项目是一次性收费;有些项目则是定期收取;有些项目的收取方式较为灵活。　　一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费;另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵：　　1、优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。　　2、与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。　　3、不违反国家和地方政府的有关规定。　　4、微利原则和公平原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。
百科是否对您有帮助？
本词条编辑：张少凯
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点击：6553普通住房前期物业服务收费标准要提高 你怎么看？
杭州网－每日商报
[导读]近日，《关于调整杭州市区普通住房前期物业服务收费标准的通知(征求意见稿)》在市政府网站发布，公开征求市民意见。近日，《关于调整杭州市区普通住房前期物业服务收费标准的通知(征求意见稿)》在市政府网站发布，公开征求市民意见。根据征求意见稿，上城、下城、西湖、拱墅、江干、滨江行政区域内的普通住房前期物业服务基准收费标准拟调整为：有电梯住房每月每平方米建筑面积(下同)甲级2.20元，乙级1.70元，丙级1.25元，丁级0.95元；无电梯住宅甲级1.80元，乙级1.30元，丙级0.95元，丁级0.75元。具体收费标准可在25%幅度内确定。其中，各等级收费标准不包括电梯、增压水泵、小区水系、中央空调等高能耗设施设备运行消耗的能耗费。保障性住房物业服务收费不得高于丙级收费标准。据了解，此前杭州市区物业费的标准为：有电梯住宅每月每平方米建筑面积(下同)甲级1.80元，乙级1.40元，丙级1.05元，丁级0.80元；无电梯住宅甲级1.40元，乙级1.00元，丙级0.70元，丁级0.60元。本次征求意见稿截止时间为1月17日，市民有任何意见或建议，都可以登录“中国杭州”的网上听证板块进行留言。
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[责任编辑：俞慧玲]
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