换个摊怎么还要给商城交转租费？
商城收转租费引质疑&&&&&&&&东河区通顺商业城是我市及周边地区有名的服装批发市场，据知情人士介绍，通顺商业城内的摊位都属个人，早些年购买一个摊位只需数万元，如今一个十几平方米的普通摊位年租金就达10万元，靠近商城重要通道的年租金更高。所以，如今的通顺商业街，大部分房主都成了房东，将摊位出租赚取租金。&&&&&&&&除租金外，承租者每年每月还需要交各种费用，一位承租者介绍：“每月摊位需要给商城物业管理公司交800多元的管理费，此外还有其他名目的费用，生意好时，大家一直交着，现在生意越来越难做，利润越来越低，这些费用就成了难以承受的重担了。”&&&&&&&&在收费项目中，通顺商业城承租者意见最大的是“转租费”。据记者了解，所谓“转租费”，常出现在商铺、住宅转租时，一般是由转租者收取的一种费用，与租赁费不同，转租费有时是对上一位承租者装修等其他投入的弥补。依照相关法规，这类转租费必须在合同中明确约定。&&&&&&&&3月份开始，正是通顺商业城转租、换摊的高峰期，许多商户因租金涨价，或为更靠近客流较大的区域，纷纷换摊位。一位刚换了摊位的承租者说：“我之前在商城较偏的位置，现在看上了靠近门口一个摊位，找到房主签了合同，但物业表示还要给商城交一笔一次性的转租费，高达4000元。这笔费用不固定，元不等，如果不交，商城便会封店锁门。”&&&&&&&&近日，记者两次赶到通顺商业城了解情况，多位承租者证实，通顺商业城管理方收取的费用除了物业管理费，确实还有几项其他费用。接受记者采访的一位老板已在通顺商业城摆了10年摊，转租费一直存在。“大约八年前我换过一次摊位，当时转租费交了500元。后来又转了一次，交了1200元，还是找了人少交了，当时商城要1800元。这几年租金涨得厉害，这转租费也跟着翻倍涨。”这位老板介绍，“这么多费用，这么高的租金，现在我的生意只能赚个吃喝，许多同行都亏本不干了。”收转租费是为了维持运营&&&&&&&&就承租者们提出的问题，记者找到了负责管理通顺商业城的物业公司负责人。该负责人表示：“转租费我们已经收了四五年了，现在大通道上的收4000元，小通道收3000元。”&&&&&&&&为何已经收了管理费，还要收转租费？该负责人告诉记者，“管理费是管理收的费用，转租费是转租，不一样的。摊主更换摊位的费用是转租费，收取转租费是为了防止摊主炒高摊位价格，同时合理规划经营区域。”该负责人还称，整个通顺商业城物业有员工60余人，每月的运营成本要18万余元，仅物业管理费一个摊位算下来就要600多元，如果提高物业管理费，商户们又有怨言，所以收转租费其实也是为了维持运营。他认为，这项收费是得到商户认可的，已收了许多年。“商户嫌这个费用高，完全可以到别的地方去做。”该负责人称。&&&&&&&&对于商户反映商城收取每月38元的消防设施维护等其他费用，该负责人表示，消防设施维护费主要是用来维护商城内的监控等各项消防设施。
本文标题：换个摊怎么还要给商城交转租费？
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你可能喜欢谁的潘家园？市场管理方和商户的摊位产权之争
　　潘家园旧货市场内景（记者 姚冬琴|摄）
　　谁的潘家园？市场管理方说：“我们拥有所有权”；摊主说：“我们打下的天下”。
　　5月30日、31日，上千商户因不满市场管理方——北京潘家园旧货市场有限公司要求摊主限期签订租赁合同的做法，选择集体停止营业，要求就摊位的产权和潘家园市场平等对话协商。6月3日，仍有部分摊位空置，摊主未出摊。市场内出现了警车。
　　 6月3日下午，记者在潘家园旧货市场合同签订处看到，有三三两两的摊主前往签订合同。“经营秩序已经恢复正常了。”潘家园市场办公室一位工作人员对记者说。
　　有人说，北京有两个地方永远人头攒动，一个是天安门广场，所有人都仰着头看升国旗；另一个是潘家园旧货市场，所有人都低着头寻国宝。
　　潘家园，一个曾经荒凉的城郊，上世纪90年代初，这里自发形成了一个旧货市场，当地居民在路边摆摊，把家里的瓷器、旧家具等东西拿出来卖。后来，外地的商贩也慕名而来。到1995年，路边的摊贩达到了上千，政府开始介入管理，不久实现了“退街进场”，开发了现址，并定名“潘家园旧货市场”。目前已发展成为全国最大的古玩旧货市场，年成交额达数亿元。
　　但5月30日、31日，这里的上千商户因不满市场管理方——北京潘家园旧货市场有限公司（下称“潘家园市场”），要求摊主限期签订租赁合同的做法，选择集体停止营业，要求就摊位的产权和潘家园市场平等对话协商。
　　记者在现场了解到，5月20日，潘家园市场贴出告示，要求商户签订合同。根据告示安排，合同签订分区进行，5月30日和31日进行第一批也就是“大棚一区”的合同签订。告示中同时强调，凡因个人原因未在规定时间内签订合同者，“视同您自愿放弃经营权，市场将收回摊位，解除使用关系”。
　　令摊主不满进而选择停止营业的是合同中“禁止将地摊转租、转让”的条款。
　　6月3日，记者在现场看到，摊主们大多已恢复营业。“不恢复没办法，人家（指潘家园市场）说了，3天不出摊就收回摊位。”一位摊主对记者说。
　　对于为何要禁止转租、转让，潘家园市场称，私自转租增加租摊者经营成本，最终转嫁由消费者“买单”。市场方面是为了“切实降低租户成本，维护商户合法权益”。
　　（记者 姚冬琴|摄）
　　摊主：“潘家园是我们打下的天下”
　　“眼看着本来‘属于’自己的摊位，变成了市场租给自己的，原来收取的管理费现在变成了租金。你说我们能不急吗？”摊主郑女士对记者说。
　　郑女士说，她从1995年来潘家园摆摊，到现在已在此经营了21年。之前，潘家园市场管理方从未要求签合同，大家均以缴纳管理费的形式使用摊位，一开始是一年一缴，后来是半年一缴。这些年，随着2003年潘家园旧货市场改造，他们均出了建设费、押金等。虽然没有书面契约，但摊主们默认这是一种投资，“摊位是自己的”。
　　这些年也有人将摊位转让、交易，转让金高达数十万，甚至有人花费百万在这投资了数个摊位。每次摊位转让，潘家园市场管理方收取元不等的“过户费”。甚至有摊主告诉记者，据他了解，目前80%的摊位都是从别人手里买过来的。
　　记者从一位摊主出示的潘家园市场管理方于2002年9月张贴的《经营户入市须知》中看到这样的条款，“市场内摊位不得私自转让，如需转让应持摊位证及票据到市场办公室办理转让过户手续”。因此，一些摊主认为，潘家园市场管理方对摊位转让过户是知情而且是“默许”的。
　　资料显示，2003年，潘家园旧货市场进行升级改造。工商信息显示，北京潘家园旧货市场有限公司于2004年3月成立，注册资本1.8亿元，法人代表崔新未。
　　2015年底，潘家园市场首次与摊主签订地摊使用合同。在郑女士看来，“就是这一签把自己的摊位签没了”。因为合同中写明潘家园市场是“出租方”，摊主们是“承租方”，原来每年收取的管理费变成了“租金” ，一个摊位半年的租金为7760元，另外交2000元保证金。
　　合同中规定，如果将地摊转租、转让、转借给第三人， 潘家园市场有权解除合同。其他可能导致解除合同的情形还有，“未经甲方（潘家园市场）同意连续三日未开展经营活动的”“违反国家计划生育相关政策的”等。
　　郑女士认为，这个合同一签，摊主就变成了租户，以前购买摊位的资金全部打了水漂，损失非常大。
　　对此，记者于6月3日采访了北京潘家园旧货市场有限公司一位王姓副总。王副总表示，摊主和市场存在的是租赁合同关系，摊主只拥有摊位租赁期内的摊位使用权，所有权属于市场。市场方面是在按照法律法规进行规范管理。
　　对于以往摊位过户时市场管理方收取的费用，王副总称属于“优先过户费”，用于市场审查，即审查新承租方的经营身份、商品品质等。“市场有分行划市的管理原则，摊位数量都是有限的，要择优选择。收的费用不是说允许过户，而是允许进场经营，和我们签订新的租赁合作关系。”王副总同时表示，潘家园市场发展到现在，随着经济环境不断变化，对于这笔费用的说法也曾不一样。
　　市场管理方称自己拥有产权，但摊主们在接受采访时言语中不无抱怨，他们说，“潘家园是我们打下来的天下”。
　　郑女士跟记者回忆起她1995年最初在潘家园摆摊时的情况。“都是老乡、亲戚叫着来的。那时还没有现在这样整齐的货柜，就是泥土地，谁来得早谁就占个摊位。凌晨三四点，还没开门，老乡们就翻墙进来抢摊位。常常为了抢摊位打架。后来市场才弄成一个个摊位，固定下来。”郑女士回忆说，那次分配摊位是通过抓阄形式确定，抓到哪个摊位以后就一直用哪个。
　　“这么多年，市场规模越来越大，影响越来越大。老乡们说得好，潘家园是我们打下来的天下。”郑女士说。
　　摊主王先生也对记者说，“不让出租、过户，不合理。大伙都在这投资不少钱，做十几、二十年生意了，有的都70多岁了，哪里还能自己来摆。现在如果自己摆不了摊，市场就要收回摊位，那我们之前的投入和努力不都付之东流啦。”
　　6月3日下午，记者在潘家园旧货市场合同签订处看到，有三三两两的摊主前往签订合同。“经营秩序已经恢复正常了。”潘家园市场办公室一位工作人员对记者说。（记者 姚冬琴|摄）
　　潘家园旧货市场张贴的《对广大商户提出问题的解答》（记者 姚冬琴|摄）
　　市场管理方：不让私自转租是保护消费者权益
　　面对摊主们针对合同提出的异议，5月31日，潘家园市场贴出了《补充通知》，表示6月1日至7日为咨询周，市场设置了咨询服务处，摊主们可以就法律、政策问题进行咨询。
　　6月3日下午，记者在潘家园市场合同签订处看到，有三三两两的摊主前往签订合同。“经营秩序已经恢复正常了。”潘家园市场办公室一位工作人员对记者说。
　　当晚，潘家园市场又发布了公开说明。说明中称，潘家园旧货市场现有地摊4000余户，主要涉及珠宝玉石、仿古家具、文房四宝、古籍字画、旧书刊等，经过20多年的发展，已成为享誉中外的著名古玩艺术品交易市场。市场快速发展的同时，也存在一些问题：一是私自转租，增加租摊者经营成本。经过转租，有实际意愿摆摊的商户需要付出高出实际摊位费几倍、甚至十几倍的费用。二是经营成本转嫁给消费者。转租经营者租到摊位后为了收回经营成本，最终转嫁由消费者“买单”。三是存在较大消费风险。转租商户违反市场分行划市原则，并因经营商品的特殊性，再加上转租造成的经营成本上升，存在以次充好隐患，扰乱市场诚信经营秩序，损害消费者权益。
　　潘家园市场表示，自去年下半年开始，潘家园旧货市场开展商户和商品品类等基础信息收集、分析、整理等工作，并于2015年底与地摊商户统一签订了2016年上半年地摊使用合同，约定签约商户不能对摊位进行转租牟取暴利，以切实维护健康的市场经营秩序，提升市场美誉度。日开始，继续签订下半年地摊使用合同。
　　市场管理方称，合同签订的目的，一是为了促进市场有序发展，明确租赁双方的权利和义务。二是为了规范部分商户哄抬租赁价格、私自转租、牟取暴利等行为，切实降低租户成本，维护商户合法权益。三是为了维护消费者合法权益，提升商品品质和潘家园品牌影响力，优化市场环境。
　　对于一些摊主认为自己对摊位拥有产权，记者采访的北京潘家园旧货市场有限公司上述王姓副总表示，“很多人都是‘以为’自己有产权，但事实是在这摆着的。我们必须按照法律法规进行规范管理。”
　　不过记者也发现，市场管理方提出，“考虑到历史因素”，允许“子承父业”。
　　潘家园旧货市场张贴的《对广大商户提出问题的解答》中，记者看到，对于“我父亲在市场经营多年，从市场建立以来一直缴纳摊位费，现在我父亲去世了，我该怎么办？”这个问题，市场管理方解答：“您父亲不拥有所有权。摊位不属于您父亲的遗产范围。您父亲去世后，租赁合同其实已经终止履行。但是考虑到历史因素，为了保持稳定，市场将会与直系亲属优先重新定立新的租赁协议，将承租人变更成您的名字。”
　　“潘家园市场搬迁张家口”是误读
　　除了不允许转租的规定，“潘家园市场搬迁张家口”的传言也令摊主们感到忧心。他们担心，一旦潘家园市场搬迁到张家口，自己是不是要举家搬迁过去？另外，在北京长期积累起来的人脉和客户是不是就此消失？
　　6月3日的采访中，北京潘家园旧货市场有限公司王姓副总对记者说：“我可以明确地告诉你，潘家园市场不搬迁。所谓搬迁张家口，只是一个误读。”
　　王副总告诉记者，“今年上半年，为了京津冀一体化发展， 我们和其他企业一同去天津武清、承德、张家口等地进行了考察。但考察目的是在稳固北京现有市场经营的基础上，积极研究开拓新市场，进行潘家园品牌的外拓，而不是所谓的搬迁。外出考察的过程中引起了误读。”
　　虽然潘家园市场方面澄清搬迁张家口系误读，但记者注意到，此消息却并非空穴来风。
　　今年2月，张家口市长马宇骏在政府工作报告“2016年主要工作”中提到“全力争取北京潘家园旧货市场迁入我市”。
　　在潘家园市场将与摊主们签订的2016年下半年《市场地摊使用合同》中也明确提到，“乙方（承租方，即摊主）承诺，充分理解目前北京市中心区人口与功能疏解的政策，并表示配合。如因政府功能疏解政策需对现有市场进行整体升级改造建设，此种情况不视为任何一方违规，乙方应无条件配合甲方，在规定时间内向甲方腾退摊位，使用摊位费据实结算。”
　　事实上，早在2001年，潘家园旧货市场就曾面临一次拆迁危机，拟拆迁到北京四环以外。但之后，在朝阳区政府的努力下，潘家园旧货市场得以保留现址，由“拆迁”改为“整顿”，使原市场更大、更规范，并符合北京市的整体规划要求。
　　但是，在京津冀一体化、疏解北京非首都功能的大背景下，潘家园旧货市场的搬迁仍然存在可能性。今年1月，北京公布了城五区疏解任务清单，其中，朝阳区的任务就包括“启动十里河、潘家园市场聚集区域的摸底调查和疏解方案研究”。
　　古玩圈人士：旧货市场是整个潘家园商圈的文化基石
　　如今提起潘家园，几乎成为北京古玩市场的代名词。这里不仅有潘家园旧货市场，还新建了北京古玩城、天雅古玩城等高端古玩市场。这些高端古玩市场里不少商户都起家于潘家园旧货市场。
　　6月3日，记者在天雅古玩城见到的王先生就来自1992年最早到潘家园的那一批人。在他眼里，潘家园旧货市场是整个潘家园古玩商圈的“文化基石”，也是商业地标。
　　对于潘家园旧货市场里的摊位转让现象，王先生认为这是古玩行业里不成文的行规。即便在高端的古玩城，甲经营多年的铺子不想再继续租了，乙要接手，除了向古玩城按市价缴纳租金外，还得付给甲一笔可观的“转让费”，有时可达数十万。因为乙将得益于甲经营多年的人气。
　　“潘家园旧货市场不可能搬去张家口，就算政府要搬，商贩们也可以在别的地方重新聚集，再度兴起。”王先生说。
　　同样舍不得潘家园旧货市场离去的还有众多收藏爱好者。“逛潘家园已成习惯了。尤其是周末的‘鬼市’（编者注：又叫夜市，指的是从后半夜开始买卖，老北京的‘鬼市’可追溯到清末民初）,人头攒动，很有年代感。想寻好东西就得上‘鬼市’。”一位藏家说，虽然这两年想在潘家园“捡漏儿”淘到宝贝的机会越来越小，但经过这20多年的积淀，潘家园的文化已经深入人心，成了一个文化地标。“这次潘家园市场搬迁的传言为什么让这么多人坐不住了？就是它的文化意义。” （记者 姚冬琴）
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