商品房买卖中，卖方不迁出户口，可以要求强制迁户吗？风险如何避免？
2011年7月，张先生与严先生签订了《房屋买卖合同》，约定购买严先生位于浦东的房屋一套。合同签订后，双方如期履行合同，张先生支付了全部房款，亦取得了房屋产权证。但房产过户已经一年有余，严先生却仍未将户口迁出，为此张先生苦恼不已。那么，张先生是否可以要求有关部门强行迁出严先生的户口？房屋买卖中，户口不迁的风险又如何避免呢？
【律师点评】卖方户口不迁出，会给买受人的权利带来一定的影响，尤其是在房屋拆迁安置或再次出售的情况下。在二手房买卖中，因房屋已经过户，卖方通常会积极配合迁出户口。但是，一旦发生案例中的情况，买方却往往束手无策。鉴于户口迁移属行政行为，法院往往以不属于其管辖范围为由不予受理。
&&那么，这一风险应如何避免或降低呢？首先，在签约时，买方可先对房屋内的户籍情况进行了解。因调取身份上的限制，这一过程可以委托律师进行。其次，在《房地产买卖合同》中约定明确的户口迁移条款。具体可包括：1、约定卖方须于一定期限内迁出户口；2、约定一部分的购房尾款在卖方的户口迁出后再予以支付；3、如卖方未能在期限内迁出户口，应向买方按天支付一定数额的违约金，或者直接约定卖方不迁出户口的，买方有权解除合同。
通过在签约前做好户口调查、签约时明确卖方义务、未迁出时卖方承担一定违约责任，买方才可将这一风险降到最低，即使双方今后发生纠纷，也能够尽可能地保护自己的合法权益。
薛雯雯律师
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本帖最后由 水清无香 于
23:18 编辑
看上了一套越秀区的学位房，可是房主不愿意把户口迁出，据中介说是一个六十多岁的老太太，她有另外的房产，但是不愿意迁走户口。中介还说她的户口放在里面对我的孩子没有影响。请问，是这样吗？有什么隐患呢？如果还是有风险，那就放弃这个房子算了。在网上查了下，据说有些地方原户主不把户口迁出，新户主落不了户，还有的说，有些地方虽然有产权可以落户，但是要在派出所签一份免责声明，说是有别人户口在里面，并且承担不良后果。
有人能帮解答一下吗，谢谢了！
问了东华东的户籍警，他说是可以做挂空，但是并不能保证无后患，建议不要买。还是放弃了，说实话，这房子一点也不便宜，老旧的八九十年代的房子，53平里面跟个毛坯似的，还要150万
她不迁出，你就失去了买学位房的意义了。这样卖房子等同诈骗。
广州多数地方包括越秀，在原业主不迁出户口的情况下，新业主可以迁入户口。只要原业主没有适龄儿童在户口里，即可确保你的学位。 (来自手机端的回复)
不买。到时他还可以说这是他的呢。
发表于44楼
唲，当时不知道这么多，直接就迁进新地址，办入户的那位工作人员，也说旧业住还在，不过后来bb还是顺利入读地段小学，那应该没后续问题吧
发表于48楼
其实户口对于大人来说没什么意义的，主要是小孩子能读上书就行。
目前我就知道一个弊端，例如亚运zf发钱就是以户口本为凭证的，如果另一户比你早去领，那就当做这一户已经领了，你就没了哦。
&应该是留着对以后的搬迁有用吧。比如有钱补&
&不影响的，只是你迁入的时候手续稍微复杂一些而已。你迁入后，她的户口锁死除了迁出外任何业务都不能办理。我当时咨询过户籍科&
&学位房要求人，户，房一致， 户主是别人，学位当然是别人的，另外学位政策每年都在变，连学校自己都不敢答复你明年的学位政策，中介的保证能信&
&这样应该就不算学位房了吧&
&不过具体情况具体分析，，现在入读政策如何要搞清楚。&
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看上了一套越秀区的学位房，可是房主不愿意把户口迁出，据中介说是一个六十多岁的老太太，她有另外的房产， ...
她不迁出，你就失去了买学位房的意义了。这样卖房子等同诈骗。
&因此新业主要想拥有学位，必须注意两个问题，原户主迁出且不占用学位&
&2、学位问题，如果原户主迁出，新业主在此落户并成为户主，但原户主的小孩占用了学位，新业主和新户主也不享有学位。&
&1、原户主迁出，新业主才能在房产处落户，如原户主不迁出，新业主想在房产处落户，必须征得户主同意（即原业主或原业主相关人），才能在此搭户&
&说得好，广州的学位管理，是要求人户一致，即户主和业主是同一人，或者夫妻关系。上面的情况，涉及到两个问题：&
精华0&帖子128&经验值766 &注册时间&妈币1745 &
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广州多数地方包括越秀，在原业主不迁出户口的情况下，新业主可以迁入户口。只要原业主没有适龄儿童在户口里，即可确保你的学位。 (来自手机端的回复)
&正解！我哥刚买了学位房，但是第一手业主没有迁出户口，我哥一家人都能迁进去&
精华0&帖子345&经验值2040 &注册时间&妈币2373 &
帖子345&经验值2040 &注册时间&
越秀可以的，你拿着房产证去挂空他，他就只能迁出不能迁入了。对你没影响。
&这个好像可以，不过建议去公安局确认一下。&
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精华1&帖子1607&经验值13346 &注册时间&妈币15352 &
快乐萱萱猪
帖子1607&经验值13346 &注册时间&BB生日
& & 看上了一套越秀区的学位房，可是房主不愿意把户口迁出，据中介说是一个六十多岁的老太太，她有另外的房产， ...
原业主不迁出的话，即使你迁入，户主还是原业主吧。那么原业主随时可以弄几个孙子孙女的户口过来，这样的学位房没有多大意义啊
&报名读小学除了看户口还看房产证的，所以楼主可以买&
&对的， 那个老太太不肯迁出
估计就是为了她后代读书保障吧。这个学位房你别买了 ，没有意义，风险太大&
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帖子426&经验值1457 &注册时间&BB生日
& & locello 发表于
越秀可以的，你拿着房产证去挂空他，他就只能迁出不能迁入了。对你没影响。 ...
请问，怎么挂空他
精华0&帖子6935&经验值37720 &注册时间&妈币34515 &
帖子6935&经验值37720 &注册时间&BB生日
原来还是这样的呀。学习了。我也以为没什么呢。
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精华0&帖子6935&经验值37720 &注册时间&妈币34515 &
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原来还是这样的呀。学习了。我也以为没什么呢。
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精华0&帖子243&经验值1057 &注册时间&妈币2536 &
帖子243&经验值1057 &注册时间&BB生日
我刚将户口迁入越秀区，原业主是唯一住房，所以我在公安局越秀分局填了份申请，说明将原业主户口空挂，一个星期后申请通过了我就迁户口了
&原来可以这样子的？学习了，不知道海珠区能不能？&
精华0&帖子3120&经验值19579 &注册时间&妈币18662 &
帖子3120&经验值19579 &注册时间&BB生日
那你可以找这个原因大砍她的价了，只要学位没占用你迁入去是没太大影响的，我的情况和你类似刚迁入戸口
精华0&帖子617&经验值4370 &注册时间&妈币4567 &
帖子617&经验值4370 &注册时间&
户口跟房产证不一致是没有学位的，老太婆不懂这些没办法。
精华0&帖子1106&经验值7331 &注册时间&妈币9259 &
帖子1106&经验值7331 &注册时间&BB生日
& & 越秀可以的，你拿着房产证去挂空他，他就只能迁出不能迁入了。对你没影响。 ...
这个好像可以，不过建议去公安局确认一下。
&越秀是这样的哦，我刚办理完。&
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精华0&帖子431&经验值2890 &注册时间&妈币4175 &
帖子431&经验值2890 &注册时间&BB生日
这还纠结啊，你是要买学位房，业主不肯迁户口，肯定不买啊。以后的政策谁也说不准，买了不这不是花钱找罪受吗？
精华2&帖子2039&经验值18359 &注册时间&妈币16320 &
帖子2039&经验值18359 &注册时间&BB生日
买房就想着日后读书，要么让业主将户口迁出，要么另选其他同地段的学位房，免得日后读不了书再来费心。
精华0&帖子3161&经验值13134 &注册时间&妈币15320 &
帖子3161&经验值13134 &注册时间&BB生日
& & 原业主不迁出的话，即使你迁入，户主还是原业主吧。那么原业主随时可以弄几个孙子孙女的户口过来，这样的学 ...
对的， 那个老太太不肯迁出&&估计就是为了她后代读书保障吧。这个学位房你别买了 ，没有意义，风险太大
精华0&帖子43&经验值162 &注册时间&妈币131 &
帖子43&经验值162 &注册时间&
楼上说的不错
精华0&帖子251&经验值1452 &注册时间&妈币2493 &
帖子251&经验值1452 &注册时间&
你可以把户口迁进去，做户主。原来的业主是另外一个户口本。并且他不可以再迁人进来的，只可以办迁出。你可以电话咨询一下办户口的地方。
精华0&帖子7179&经验值37478 &注册时间&妈币40597 &
帖子7179&经验值37478 &注册时间&
& & 看上了一套越秀区的学位房，可是房主不愿意把户口迁出，据中介说是一个六十多岁的老太太，她有另外的房产， ...
俺家就是一室2个户口本，，原业主没迁出挂了10年了，俺家另开一个户口本，俺家领导做业主的，俺家小盆友上学未受到任何影响，，，，，
求助，二手房卖家不肯把户口迁出，怎么办
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卖房后不迁户口有什么后果？
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
户口不迁出，买方能不能落户？卖方不迁走户口会带来什么风险？卖房后不有什么后果？下面一起来看看，希望对大家有所帮助。一、户口不迁出，买方能不能落户？根据我国的规定，一套房子只能落一个家庭的户口，卖方户口不迁出，买方不能落户，户口是任何人、任何机关都不能强制迁出的。1.迁移户口属于公安机关行政行为，不属于平等民事主体之间的民事法律行为，人民法院更不能在民事判决中判决卖方迁出户口。2.变更户口登记需依当事人申请办理，公安机关无法直接办理或强制办理，没有法定理由，不能迁出公民户口，买方也不能通过行政诉讼起诉公安机关不作为。二、卖方不迁走户口会带来什么风险？对买方：上学风险——买方孩子不能入学2017年，市区义务教育阶段继续严格执行“单校划片”、“两个一致”的招生入学办法，即适龄儿童少年户籍与其父母或其他法定监护人户籍一致并单独立户；适龄儿童少年户籍地址与其父母或其他法定监护人的房产地址一致。所以如果原房主户口不迁出，买房的孩子无法落户上学。拆迁风险——遗留户口可分拆迁款不同时期，不同地区，不同。如果属于落户人，那么就等同于自己的房子拆迁补偿款要分给其他人一份。落户风险——不能落户原户主不迁出，买方不能迁入。再出售风险——遗留户口难出售在同等条件下，没有人愿意购买有户口遗留的房子，毕竟有很多看得见和看不见的隐患存在。其他隐形风险如果未来政策调整，户籍管理制度改革或者更加严苛，那么就可能引来一些纠纷问题，后患无穷。对卖方：如果合同已有约定，在规定日期内不迁出户口，要赔偿。三、卖房后，不迁户口有什么后果卖房后不迁户口，有两种情况：1.买方同意卖方不迁出。事先与买家协商是否可以不迁出户口（买方同意的概率极小）。哪怕买方同意卖方不迁户口，也需要和买方在《》里面写清楚，已经告知他户口不迁出且买受人已经同意，避免后期纠纷！2.买方没有同意卖方不迁出。如果买方没有同意卖方不迁出户口，那么按照《》约定，卖方就涉及违约了。一般按照合同约定，卖方应在约定时间内，迁出户口，如果，赔偿总价款的5%违约金，如果超出15日仍未迁出，每天都要赔偿万分之五的违约金。比如300万的房子，逾期卖方要赔偿15万的违约金，超过15天后，每天多加1500元违约金。四、购房者应注意以下几点1.户籍核查在签订房屋买卖合同之前，一定要事先了解清楚所交易房屋的户口情况，如有必要可携带相关资料去相关部门核验。2.明确户口迁出时间和违约责任一定要在合同中明确约定的时限及违约责任，提高卖房人的违约成本，以此敦促卖房人严格按照合同履行。一旦出现卖房人延期履行或者不履行的情况，买房人起诉索赔也有依据，而不必另行寻找损失证明。3.户口迁不出则解约对于以迁入户口作为主要购房目的的买房人，可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”，以此来保障购房者的权益。想买房就联系专属您的置业管家400-658-3750
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卖房后，不迁户口有什么后果？
-& 16:52:40 来源： 果果
?编号：121463
?标题：卖房后，不迁户口有什么后果？
?处理人/部门：----
?提问者：果果
?提问时间： 16:52:40
卖房后，不迁户口有什么后果？
记者跟进：
　　您好：　　感谢您的提问。　　1、买方同意卖方不迁出　　事先与买家协商是否可以不迁出户口(买方同意的概率极小)。哪怕买方同意卖方不迁户口，也需要和买方在《补充协议》里面写清楚，已经告知他户口不迁出且买受人已经同意，避免后期纠纷。　　2、买方没有同意卖方不迁出　　如果买方没有同意卖方不迁出户口，那么按照《房屋买卖合同》约定，卖方就涉及违约了。
解决方案：
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