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京CBD写字楼减租揽客 甲级写字楼租金或降15%来源：&&&&作者：&&&&&&&&编辑：张颖&&&&　　2008年第四季度，CBD写字楼租金较上个季度降6.2%，是北京写字楼市场租金下降最为明显的区域。而该季度也成为市场租金调整最明显的时间点。在仲量联行等知名机构发布这一信息前，开发商已经感知到了寒冷，正通过降租吸引租客。但今年对于持有型物业的开发商来说，高税率令降租空间有限。对于2009年，业内预测租金将回落到２００７年的水平。
去年9月起，租金下跌压力明显
从2008年9月开始，不少持有物业的开发商就感觉到租金下跌的压力。目前，这种市场状况仍无明显改观。
根据多家公司的统计数据显示，去年第四季度，北京写字楼市场租金出现下跌，尤其以中央商务区（CBD）、东二环、燕莎区域跌幅最为明显，其中CBD区域的写字楼租金较上个季度下降6.2%。
可见在多家企业纷纷表示压缩办公成本的同时，开发商开始考虑顺势调低租金。
值得关注的是，部分小企业开始改租为抄底购买自住，然后再考虑抵押融资。这无疑减少了写字楼市场的租赁需求。
增税增加写字楼租赁成本
去年12月，商用物业出租税率从5%涨至26%左右。突然增加的税收令写字楼租赁成本大涨，写字楼市场前景更不容乐观。
当前，多数租户认为市场将转入下行通道。面对这种情况，不少开发商呼吁有关部门要在税收上给予物业持有者和入驻企业更多的支持，以缓解目前的压力。截至目前税务部门和业主反馈的信息显示，写字楼市场租金低迷，税收高企的局面并无改观。
楼盘　“只要能租出去 价格可以商量”
曾先生（化名）是位于东三环外一个新开业写字楼项目的招商负责人。目前这个写字楼租金与2008年9月之前相比下降10%。
该项目从去年下半年开始招商，但从9月开始，曾先生就感觉到客户的预算在减少：原本选择入驻这里的企业为降低成本选择了更便宜的写字楼。
从9月份到现在，行情不仅不见好转，曾先生还感觉企业的租房意愿在不断降低。由于写字楼每月物业费开销约在25元/平米以上，10万平米体量的的写字楼，空置率高达70％－80%，这笔空置的开销对本来收入就不多的项目公司来说，是一笔难以承受的压力，为此他们做出了降租的决定。
“总不能空着，只要能租出去，价格还可以商量。”对于今后的计划，曾先生说，国贸区域大约有50%的新写字楼面临着类似的状况。而目前各个城区的写字楼都希望留住企业。
租户　为节省开支 搬离建外SOHO
邢先生是一家文化传播公司的老板，这几年一直在建外SOHO办公，租金约为4元/平米/月。
去年年底，他租的办公楼到期，看到其他写字楼的租金出现下调，加上企业经营受到经济环境影响，他开始考虑租房成本了。
虽然当时房东一再表示，租金可以适当下调一点，但他还是决定搬走。
他认为，建外SOHO是商住两用楼，浪费的面积比较多，而东四环区域的大成国际中心等楼盘是纯写字楼，利用率较高，且目前的租金在3元/平方米／月左右，要比建外SOHO便宜得多，因此近期决定搬到那里。
他了解到，近期很多在建外SOHO创业的同行朋友也在考虑搬到相对距离中心地带远一点，但租金较低的区域去。
高税收卡住开发商降租退路
记者以租赁者的身份咨询北京国际中心物业管理人员时发现，目前开发商持有的写字楼出租租金为5元-6元/平米/月，但个人投资者在出租时，租金可降到4.5元/平米/月。
究其原因，个人投资者在求租方不开具正规发票时，可以不用缴纳约高达26%的租赁税；而开发商不可能轻易去逃税，因此两者价格差距很大。开发商持有物业目前在降租时，是没有太多退路的。
万达地产的一位负责人表示，目前个人投资商用物业的较好收益率在5%-8%，目前执行的税率已使投资者陷入无利可获的境地。
SOHO中国董事长潘石屹在遭遇目前租金明显下降，企业外迁的压力后，对于目前的税收政策尤其敏感，他以北京人大代表的身份提出议案，要求给商业物业租赁降税，该公司一位内部人士表示，近期可能会有结果。
甲级写字楼租金或降15%
第一太平戴维斯表示，2009年甲级写字楼平均租金将继续下滑，可能回落到2007年的水平，即比2008年第四季度降15%左右。
原本计划在2008年竣工的项目被延迟，2009年北京甲级写字楼供给量将比先前预期更多。其结果将导致全市的写字楼空置率有可能提高至25%左右。（张家齐）
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| 网站律师外高桥写字楼一个月租金翻倍
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　　“这一个月，(,)写字楼租金涨一倍不算什么，涨两倍的也有，（业主）都不需要中介，写字楼供不应求。”世邦魏理仕环球研究部董事谢晨昨日说。
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　　当天，世邦魏理仕发布研究报告称，今年7、8月份，外高桥写字楼平均租金报价为2.1元/平方米/日，9月后写字楼租金开始上涨，在9月底中国（上海）自由贸易试验区（自贸试验区）挂牌前后及“十一”后，出现了两波大幅调租涨价，目前写字楼平均租金已升至4.2元/平方米/日，一个月内租金翻倍。其中，部分写字楼其间租金涨幅甚至超过200%。
　　世邦魏理仕华东区工业及物流服务部负责人罗瑾称，“以前，外高桥很多业主想撤出，迁往成本更低的区域。比如英特尔就迁至大连。但现在，自贸试验区挂牌后，业主期望值明显增加。但期望值有多高很难讲，所以市场会陷入观望，未来几个月很难看到大宗交易。”
　　高力国际中国调研部董事谢靖宇提醒，开发商和业主已开始押注自贸试验区周边的板块和物业，这蕴含着投资过热及过度投机的潜在风险。
　　外高桥写字楼租金急涨
　　眼下外高桥优质写字楼供应量不大。
　　据世邦魏理仕研究部统计，目前外高桥保税区内，品质达到或接近乙级并对外出租的写字楼总存量约40万平方米。其中，楼龄在10年以上的占总量的56%，基本没有楼龄在5年以内的写字楼。
　　世邦魏理仕认为，长期而言，外高桥有望成为自贸试验区内的CBD，该区域写字楼租金存在上涨动力。
　　据该机构统计，外高桥保税区内目前最贵的写字楼――汤臣国际贸易大厦的报价，已从原来的3.0元/平方米/日，上涨至9月底的4.5元/平方米/日，国庆长假后报价又调整至7.0元/平方米/日。可资参照的是，今年三季度，虹桥地区的写字楼平均报价为7.2元/平方米/日左右。
　　世邦魏理仕指出，由于现阶段咨询写字楼房源的客户数成倍增长，个别自贸试验区的写字楼业主已停用中介，自行接待上门咨询的客户。而如宝钢浦东国贸大厦、汤臣国际贸易大厦、三联大厦等已基本满租，有些甚至已停止对外报价。
　　写字楼售价同样大幅上涨。世邦魏理仕称，9月以来，外高桥办公楼的售价整体约有20%的上涨，不少业主出现惜售心态。其中也不乏一些极端案例。交能国际大厦此前的销售报价在13000元/平方米上下，目前的报价最高已上升至30000元/平方米。汤臣国际贸易大厦已出现了35000元/平方米的报价，该报价与今年年中整栋成交的位于人民广场核心板块的中区大厦的均价相当。
　　“用地调整不是重点”
　　自贸试验区概念之下，写字楼市场的火爆能否延续？
　　谢晨认为，自贸试验区的设立，令区内写字楼价值迅速被重新定义。但目前推高写字楼租金和售价的需求中，有很大比例是来自于抢注的中小型民营企业。这些企业往往存在需求面积小（仅供企业注册使用）、注册在区内、业务在区外的特征，且短期内不存在往区内派驻大量人员直接开展业务的实际办公需求。
　　谢靖宇则提到，自贸试验区的一些政策细则尚不明朗。比如，企业是否一定需要在自贸试验区内经营。目前仍无法量化这一概念对办公楼市场的影响。
　　另一个问题是，眼下自贸试验区内的写字楼，能有多大的新增供应量？
　　高力国际华东及西南区物业投资服务部执行董事汪蓓特别提到，目前市场最关心的是，自贸试验区内土地性质可否变化。
　　上海自贸试验区管委会相关负责人昨日对早报记者称，“自贸试验区开放的是服务业、金融业，不是大型制造业。区内根据新的业态，在做产业布局，有关用地、物业调整的准备工作也一直在做。不用担心企业注册地和办公地的问题，这些肯定早有准备，也不是重点，重点是管理制度创新改革。”
　　一名业内人士分析，“仓库改造成办公楼还可能，但住宅和商业地产，不会是区内重点关照的。政府还是非常谨慎的，临港现在也不随便接受投资，只有定制好的项目被认可。”
　　商业在区外？
　　业内普遍认为，住宅和商业地产项目不会被纳入自贸试验区内，主要得靠周边辐射区域的配套。
　　世邦魏理仕的调研信息显示，目前这些辐射区域的规模性商业设施较少，以中小型百货、住宅项目配套商铺和大卖场为主。部分区域，如临港新城尚未有商业设施开始运营。即使在较为传统的川沙商圈，目前运营的主要商业项目面积也仅为10万平方米左右，且物业陈旧，商户档次不高。
　　世邦魏理仕称，未来3年内，辐射区域内，有65万平方米左右的综合体上市，其中，临港新城和外高桥辐射板块各自供应均在20万平方米左右，川沙新镇和祝桥镇新增供应量约24万平方米。
　　相比之下，在区内，仓储项目更受关注。
　　据世邦魏理仕统计，目前自贸试验区内的优质仓库项目并不多，运营面积约78万平方米，目前租金在1.1-1.5元/平方米/日，总体空置率约为20%。预计2015年普洛斯在外高桥还将有约21万平方米优质仓库上市。
　　该机构称，目前自贸试验区内的高标准仓储物流设施尚未出现明显的租金上涨信号。主要原因是此前空置率过高。
　　根据世邦魏理仕统计，截至今年三季度，浦西高标准物流仓库平均空置率为1.4%，而浦东为22.4%，其中临港板块的空置率最高――超过30%。该机构预计，随着自贸试验区的建设与发展，浦东工业物流市场对高标准仓库的需求有望陆续填充市场上的空置面积，改变工业物流市场西热东冷的格局。
　　谢靖宇还指出，若伦敦金属交易所（LME）交割仓库进驻临港的热议被落实，将刺激那些标准较高的金属产品仓储物流设施建设。　　相关专题：
王齐】 （责任编辑：周迎颖）
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48小时新闻点击排行榜中房协：部分二三线城市写字楼投资存“极大风险”
第一财经日报
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　　写字楼这个曾被认为是抵御调控寒流的避险投资领域，在部分城市或将面临风险。
　　中国房地产业协会日前在北京发布《中国地产蓝皮书――商务地产发展趋势报告》（下称《报告》）指出，一些二三线城市的商务地产投资存在极大风险，尤其是在新城建设量过大、投入过多的城市。
迅速了解个股压力支撑位，买卖点…
　　《报告》将涵盖于商业地产大概念中的写字楼类型物业统称为商务地产，以示和以购物中心为主要类型的商业地产概念相区分，并援引机构研究成果称，二三线城市的在建商务地产项目如果按期完工，将会让部分城市的写字楼存量实现翻番，甚至翻两番的增长，而从目前的情况来看，并不是每个城市都可以吸引到足够多的产业及就业来实现商务地产需求的同步增长。
　　中国房地产研究会副会长、中国房地产业协会秘书长苗乐如表示，从2010年起，办公楼内的物业产业在开发投资、开竣工面积以及销售数额等关键上的增长速度，明显高于住宅和商业营业用房。国家统计局统计数据显示，今年1~10月份，全国共完成办公楼开发投资达3649亿元，同比增长达36.9%，高于住宅投资18.9%以及商业营业用房投资的26.9%。
　　《报告》同时指出，中国诸多城市面临着截然不同的发展前景，以及不同的市场，诸多环节的差异可能导致不同城市的商务地产市场在未来的表现呈天壤之别。以北京为例，商务地产供不应求的状况曾推高北京市写字楼租金继续飙升，在年底短短三年内平均租金已经翻了一番有余。但到2016年底，北京商务地产新增供应在最理想的状态下也不会超过200万平方米，不会给庞大的北京商务地产市场带来太大的冲击。
　　对此，北京（，）的主要经营商、以北京为大本营的金融街控股股份有限公司（000402.SZ）副总经理王志刚对包括《第一日报》在内的媒体记者表示，除了硬件条件之外，商务地产能否为业主提供到位的资产服务、商务服务、物业和服务，是未来吸引业主的关键因素之一。
蔡胤】 （责任编辑：王立广）
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我要售房，买家为了逃税，和中介说把房价做低，请问对卖家来说有风险吗？如何能够既逃税，又不害我的利益
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合同上面写些清楚，该承担的风险均由下家承担。比如如果做低价格交易中心过不了，税费什么的由下家承担，你确保你的到手价。而且如果因此万一不行，你要坚持下家的违约金
在合同上写清楚,打擦边球是有风险的.
法律的插边球最好别打,不然出了事谁也担待不起
我是大专毕业想要报个自考本科有没有报过的啊
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先解除合同,网上备案撤销掉,才可以把房子卖给其他人,下次最好通过中介买卖房子,有保障的;
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只要首付能补上差价，贷款条件审批合格，对业主本人是没什么风险的
没什么风险，只要房东这边不牵扯到退税就可以了，房价最低部分会以装修补偿款方式一次性给房东
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