北京公寓政策不会太紧，未来不可能全面限购
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北京发布商住限购政策
在建在售商办类项目禁卖个人
发布： 09:40:56&
来源：中国经济网&
　　原标题：北京商住限购政策落地：新项目禁卖个人 银行暂停个人贷款
&&& 北京市26日晚间发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，公告显示，开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。
　　公告要求，本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合名下在京无住房和商办类房产记录及在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
　　全文如下：
　　关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告
　京建发[2017]第112号
　　为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下：
　　一、商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。
　　二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。
　　三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。
　　四、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。
　　五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：
　　1、名下在京无住房和商办类房产记录的。
　　2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
　　六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。
　　七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
　　八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。
　　九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。
　　本公告自发布之日起执行，与本公告不符的，按本公告执行。
　　北京市住房和城乡建设委员会 北京市规划和国土资源管理委员会
　　北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局
　责任编辑: 曹向婷
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官方文件出炉!住建委权威解读北京商住限购
每日经济新闻&&&&
商改住新政，全面遏制商业办公用房市场的不正之风，开发商不能建、个人不让买、银行不给贷、中介不许代理，继续顶风作案的，后果很严重。
商改住终于限购了&&官方政策正文：关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告京建发[2017]第112号为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下：一、商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。四、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。本公告自发布之日起执行，与本公告不符的，按本公告执行。北京市住房和城乡建设委员会 北京市规划和国土资源管理委员会北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局日专家解读北京市房地产中介协会会长李文杰：商改住将成为历史商改住新政，全面遏制商业办公用房市场的不正之风，开发商不能建、个人不让买、银行不给贷、中介不许代理，继续顶风作案的，后果很严重，一经查实，收回土地，银行在全市范围内暂停授信，代理机构注销。在新政的高压态势下，违规商改住的供应和需求同步封杀，商改住这个商不商住不住的怪胎，将告别北京市场，成为历史。陈志：此次政策有利于从整体上对商办类项目实行统一管理从去年的930新政到今年的317新政，北京对于住宅的调控逐渐加力，一些开发商反而趁此机会打着&不限购、限贷&的旗号，大肆推销商办类产品。近期市场上的商办类产品的销售也出现了过热的现象。&此次北京市及时出台了对商办类项目加强管理的政策，力度空前，可以有效的抑制商办类项目的过热，而且也使得原先只在通州一个区实行的政策，成为了全市普遍实施的政策，有利于从整体上对商办类项目实行统一管理。&此次，北京市从规划、建设、销售、使用、信贷等全链条、各环节集中发力，对商改住&零容忍&。商住本身就是开发商为了利益制造出的&伪住宅&，这类项目既破坏了城市发展格局、弱化了限购政策效果，在实际居住中还存在生活成本高、没有配套、环境嘈杂、安全隐患等问题。此次北京商改住调控措施既是继3.17楼市新政以来，再一记重拳抑制投机投资性需求，又是对北京市疏解整治促提升、有效促进人口调控工作的进一步落实。赵秀池：北京让住宅回归居住属性的同时也让商业办公回归承载业态的属性商业办公项目按照规划用途进行开发、建设、销售、使用，是国家规划法的要求，但部分开发企业将商业办公项目开发成所谓的&商改住&，并将其作为住宅销售给个人，存在欺骗购房者的嫌疑。购房者购买&商改住&产品，实际上买到的是有法律瑕疵的产品，不仅无法享受住宅所能享有的权益，如税收优惠、信贷支持，也不能享受居民用水用电的价格优惠，不能办理落户。同时，由于此类项目居住与商业办公行为混杂，商业办公的经营也会受到一定影响。此次政策，要求单元分割面积不得小于500平方米，从规划设计上遏制了将其建成住宅的可能性，是对之前&商改住&行为的&拨乱反正&。从目前的实际情况来看，&商改住&面积基本上在100平方米以下，限制个人购买此类&商改住&产品，实际上是要求消费者不得购买有瑕疵的产品，是对消费者的保护。同时，也是对商业办公正常经营活动的保护，让这类产品回归承载业态的属性。郭毅：在建（含在售）商办的限购升级后，已与此前通州相当。通州在日要求商办只能销售给公司之后的10个月时间里，商住销量大跌74%，这还是在北京城市副中心的强大发展红利的拉动下才得以形成。而全北京限购，且再次销售仍然只能销售给公司，同样限制了二手商办的流通性，如果依托出租而非资产升值之后套现来实现投资回报，商住的投资功能将被极大削减，预计北京商住的销量将很快出现陡崖式下跌。中央财经大学法学院教授尹飞：北京重拳治理商改住，正本清源意义重大商改住、办改住，本身就是违规变更房屋规划用途的行为，这次北京市全面叫停商办改住，是正本清源，让这些商业办公项目回归到为实体经济服务的路径上来，也是为消费者负责，保护购房人权益的重要举措。商改住盛行，主要出现在少数一线城市，由于严格的住房限购以及住宅价格较高，不少人将购买小面积商业办公项目，作为投资或者过渡性居住，开发商为追求利润最大化，把商业办公项目设计、开发建设成住宅对外销售。这类违规操作，一方面导致政府在区域或商圈的规划落空，大量商业办公楼盘用于居住，经济活动聚集效应减弱，另一方面对商改住进行炒作，也拉高商业办公用房的成本，不利于整体经济发展。全面叫停商改住刻不容缓，北京这次出手可以说非常及时、果断，意义重大。张大伟：北京商住等商办项目可能成交量腰斩这一政策的再次升级，非常明显的抑制了市场的公寓成交，抑制的影响超过了住宅限购升级影响，北京这一针对商办类物业的调控可以说是317一系列楼市调控后的又一重磅升级，处于全国最严格调控措施，其他城市很可能开始新一轮全面封堵商住政策潮。而因为住宅限购导致的之前购买商住的投资需求很可能面临巨大的投资风险。&商改住&的前世今生早在上个世纪90年代，深圳一批开发商将搁置了数年的烂尾楼重新包装，变成&商务公寓&或者&酒店式公寓&销售。随后，这种方式传到了北京，让开发商尝到迅速回款的甜头。2000年之后，一些烂尾项目，或者以商业、酒店、办公为名立项的项目，通过分割产权，以&酒店式公寓&或者&公寓式酒店&为名，将&类住宅&作为卖点，改变使用属性的形式，拉动销售。出于成本问题，酒店式公寓和公寓式酒店的价格，一度高过普通住宅售价，或与住宅价格持平。为了拉动销售，大约自2003年起，一部分开发商打出提供固定年回报、原价或增值回购、承诺无风险或者低风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓。由于开发商在操作过程中留下多处隐患，2007年，市住建委针对这些项目发出风险提示，通过多种途径提醒购房人，这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》中&房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房&且&商品住宅按套销售，不得分割拆零销售&的规定，应谨慎投资。但是，由于利益驱动和迅速回款的需求，开发商在拿地之后，仍会选择将地块上配建的商业建筑改建，以Loft等形式销售。为此，2011年起，本市出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。同时，因为在审批和后续验收环节把关不严，至今为止，仍有大量开发商将地块配建的商业、办公改为类住宅产品销售。这种产品的主要受众为大量没有购房资格、为了满足基本居住需求的非京籍人员，以及投资客。有机构数据显示，商住的市场规模一直呈现上涨趋势。该机构统计显示，2008年，北京市场商住的供应套数为1.15万套，而到了2009年就达到2.23万套，2016年，商住总成交约为4.17万套。在价格方面，2015年，商住的价格为每平方米2.64万元，到了今年年初前两月，商住的均价已经达到了每平方米4.54万元。商住的弊端一、商住一般不强制性要求设计配套服务设施，例如：学校、商业、居委会等，所以您如果居住在商住房子里，可能享受不到这些配套服务，学区住房就更别想了。二，商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年，住宅则是70年。三，买商住的话，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率至少上浮10%，而且不能申请住房公积金贷款。四、商住在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高。五、商住用的不是民水、民电，水电等费用标准高于住宅。六、买商住不能迁入户口。七、商住基本上都没有燃气，只能用电磁炉。八、商住的公摊通常情况下都特别大。得房率不到70%那是常事儿。九、商住的物业费、供暖费，要比住宅贵很多很多。十、由于很难成立业委会，商住房的业主维权也很困难。而且商住不是住宅，所以用作居住时很多权益不受法律保障。十一、商住的宜居性较差，因为里面既有居住的、又有办公的，人员混杂，安全性差。什么是商住公寓？中原地产首席分析师分析认为：商改住这个概念并非产权概念，而是使用用途的概念，就是将商办用地（40年、50年产权）的规划性质用地改建成住宅形式的使用产品类型。不能落户，不能使用学区等住宅配套。购买时，首付款跟商办物业一样，需要50%首付10年贷款期，且用不了公积金，不计算住宅贷款次数。另需要注意的是：改变的只是建筑形式及使用功能，用地的规划性质是不会改变的，所以产权还是40年或者50年的。商住房的市场地位以日截止日的所有居住功能属性物业看，合计成交90112套，其中商住类公寓接近5万套，占比大约为54.7%。从2016年来的市场情况下看，套均总价明显住宅更高：普通住宅平均单套467万，自住房平均162万，商住公寓平均202万，别墅平均1086万。商住房基本集中的投资占比更高，出租率更高。从区域看，北京住宅已经基本以六环外为主，而商住公寓相比住宅，大部分位置稍微好一些，主流在五环周围。
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　　日前，北京将在9月“重启商住整顿：拟暂停两证发放”的消息甚嚣尘上。而北京商报记者在走访时发现，在继通州商住项目全面限购、通州商住项目样板间封闭之后，门头沟商住项目也已经启动“内部整顿”，具体内容包括在项目现场增设区住建委公示的“商住项目购买提示公告”，项目售楼处样板间内所有与居住有关的装修设计全部拆除。同时，要求项目销售时不得向客户强调项目的可居住功能。与此同时，北京围绕“商改住”整顿的相关政策也几乎已“在路上”。
　　样板间内饰拆除
　　“门头沟区域的商住项目整顿动作较大，”一位区域项目销售负责人表示，6月时门头沟暂停网签一个月左右的时间，当时市场疯传商住项目将限购，也引起了商住市场的波动，目前网签已在7月时恢复，但针对商业立项楼盘的整顿尚未结束。
　　北京商报记者在多家门头沟商品项目售楼处注意到，在项目销售现场都立有由门头沟区住房和城乡建设委员会发布的“商业项目提示公告”，主要内容包括提示购房者该项目属于商业、办公、金融产权属性及使用年限；指出项目在物业费、水电等收费标准均按照明显高出民用水平的商用物业、商水、商电的标准收取；项目不提供基础教育服务，不解决幼儿园及中小学入学问题。
　　上述人士表示，这些信息原本客户大多已经知晓，但如此醒目地在售楼处摆出来，对客户的心理仍旧不免带来冲击。来售楼处的客户并没有减少太多，但销售人员也开始明显感觉到，客户对产品的“抗性”从以往对门头沟区域发展前景的疑虑转移到对“商住”产权性质上来了，毕竟售楼处内的提示性警告显得“太直接”。
　　不仅是提示性公告，更让人惊讶的是商住项目样板间内的“变脸”。北京商报记者在门头沟某商住项目的样板间内发现，其一切与居住功能相关的硬装、软装以及家具摆设都已经“消失”，甚至墙壁、门套上拆除时造成损坏的痕迹都清晰可见。而就在上个月，记者来该项目考察时，该项目的精装LOFT设计风格还给人留下了非常深的印象。
　　对此销售人员表示，样板间的整改对项目销售会带来一定影响，毕竟情景化的销售场景对营销的助益不小。“这是公司按照相关部门的要求进行的整改，我们会告诉客户将来业主无论商用还是自住都不会受影响，而‘商改住’的整改将让他们的楼盘变得更为稀缺。”
　　商住按下暂停键
　　除了门头沟之外，其他区域商住产品的整改也在进行中。继通州明确限购、门头沟暂停商住项目网签后，顺义区在7月时，一些热销的商住项目样板间也一度暂停对外开放。
　　据相关人士透露，顺义区主管部门要求商住项目在销售时禁止宣传项目的商住属性。而近日记者实地考察时注意到，顺义区商住项目已经恢复正常销售。其中，旭辉26街区、金地未未来等项目的样板间正常对外开放。此外，大兴、房山商住产品的成交也呈现火爆势头。
　　专家分析，从现在来看，因为各个区面临具体情况存在差异化，未来北京市各个区极有可能分别出台商住限购政策。全市统一出台商住限购政策细则的可能性不大。
　　实际上，在6月中旬，有消息称，多名开发商表示，北京市将从6月15日零时起，全面停止所有地区的商住项目网签。尽管当日北京市住建委相关人士就对此进行辟谣，称消息不实，但这则传闻仍然引发市场对“北京商住限购政策”即将落地的猜想。
　　预感到商住政策有收紧之势，开发商和市场都显出草木皆兵心理，希望能搭乘商住限购前的末班车，甚至有个别开发商上演了一场自行过户以至单周数千套成交的“营销大戏”。
　　商住市场也随之爆发。统计显示，6月北京商住市场创下了10.9万套的成交历史高峰。而据链家研究院数据显示，截至日，商住房成交套数为4.23万套，成交金额为801.31亿元，分别占2016年北京新建商品房住宅成交套数和金额的1/2、1/3。
　　“如此夸张的成交是政府加快监管商住产品的起因，而政府的整改计划又让商住项目出现了集中成交。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，商住产品火爆与北京限购政策密不可分，即便商住项目的持有成本明显大于住宅早有公论，但对于刚性需求而言，北京住宅产品小户型难寻也是不争的事实。不限购、低总价商住类产品填补了相当多的区域内刚需产品的短缺，几乎成为不具有购房资格的刚需人群入局的惟一选择，当然其中也不乏部分投资者。
　　“商改住”将被釜底抽薪？
　　业内人士认为，从目前各区对商改住整改的动作来看，北京本轮商住整改将出台新政的传闻绝非空穴来风。北京住房调控主基调是遏制商改住项目和严控商住市场。甚至有消息显示，针对商住政策的出台很可能已经在路上。
　　消息人士介绍，一份关于严格遏制商改住项目的方案将于8月31日前提交给北京市政府。新整改方案具体调控内容包括：暂停发放新增商住房产证、预售证等；重新考察和规划未开工建设的商住项目；暂停开工未售的商住项目；不提供新增商住用地。
　　据称，8月17日北京多部门参与召开遏制商改住项目研讨会。据报道，会议上透露出的态度极其坚决，北京市高层的意见是，“坚决不能再新增商住”、“商办用地暂停上市”。
　　资料显示，北京现有商住项目一般处于以下情况：拿地但未开工；开工但未预售；已开工但未竣工；已销售。 在限制政策上，前三类商住项目停办一切手续，未开工项目暂缓发开工证，重新规划方案；已开工项目要求停工，重新审查施工图设计、规划、开工方案等，确保不进行“商改住”。但对第四类已售商住项目，暂无定论。
　　第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤称，若政策出台，市场产品形态将呈现单一化趋势，北京房价和房租将进一步上涨。
　　熊志坤分析，北京连续3个月出现宅地零供应，同时，北京住宅库存在1.5万套左右，去化周期只有约21天，商住产品绝迹造成购房者可购买品种减少，部分准购房人群将加入租房大军。
　　据消息人士透露，整改内容中，“重新考察和规划未开工建设的商住项目；暂停开工未售的商住项目”两项内容可能会将户型进行严格限制在150平方米/套以上，同时，规划层高将不能超过3.8米，由此以禁绝LOFT产品。由此，低总价、高得房率的优势由此将不复存在，若实施这两条将对市场的需求端带来毁灭性打击。
　　从2010年“6·28”监管令；2011年“5·16”商改住禁令；2013年9月的商住合法化，北京商住市场屡次整改，但效果并不理想。从年，北京新增商住公寓的供应套数涨幅为65.2%。2014年前北京商住占市场成交量不足20%，这一比例2015年提升至28.5%，2016年上半年攀升至55.9%。而业内人士表示，正在研究的“停止供地、停止发‘两证’”两项内容堪称釜底抽薪，将对商住产品的供应端带来更深远影响。（北京商报记者 董家声/文）
如企业逾万亿元人民币的海量资金未有新投资方向，普罗大众巨额存款未有新投资目标，如果不能解决企业和民众的投资新需求，那么投资方向仍会集中在楼市，房价未来一年仍有上涨空间。
预估未来两三年内，我国政府将进一步放开一般制造业领域的外商投资限制。当前已在上海等自由贸易试验区内允许钢铁领域外资企业开展独资，那么，未来在全国范围铺开该政策，中国钢铁企业能否承受冲击？
如果能够借助杭州G20峰会平台，在促进增长、防范金融风险、加大财政支持与推动结构性改革、引领基建投资等方面发挥更多作用，不仅有助于带动中国与全球经济，更有利于提升中国在全球经济金融事务话语权与影响力。
仰融的全球格局和跨行业开创性，即使在今天也傲视群伦。他在运筹帷幄之中轻松整合资源，为东北乃至中国的汽车市场注入竞争因素和与世界接轨的平台。但是，他的一切遭遇权力的偏狭的排挤，这是东北成为今天局面的原因。}