清理“小产权”,切莫一刀切
白晓　邵方超
◆核心提示　　国土资源部有关“今年开始试点治理小产权房以及小产权房不得确权发证”的消息,令小产权房的社会争议再次升温。近日,记者实地探访青岛一个“成熟”的小产权房社区的情况发现,小产权房涉及农村集体、农村个人以及小产权房购买者等多方利益,牵一发而动全身。如何妥善对待和处理,成为各级政府亟待解决的一个难题。　　□　本报记者　白晓　邵方超小产权房社区日趋“成熟”　　位于崂山区香港东路的石老人花园小区是青岛规模较大的小产权房片区。3月13日,记者以购房者的身份来到这里。走进一家名为“坤航地产”的房产中介,听说要购买小产权房,置业顾问王凯接待了记者。　　“我手里有两套房源,去看一下吧。”王凯表示要带记者去看一下房子顺便看看小区环境及配套。从小区西门进入,沿着柏油路一直往东走,可见一排排整齐的楼座,小区干净整洁、绿化也不错。“这里分为东西两个区,最早的楼座建于1998年,2008年又建了一批,共68栋楼,其中59栋为小产权房。”王凯介绍说,“小区依山傍海,双气,周围有幼儿园、小学、农贸市场。”　　由于配套成熟、环境优越,“清理小产权房”的消息并未影响石老人花园的小产权房销售及价格。“前两天刚卖出一套,前来咨询小产权房的客户也并不见少。这里的小产权房基本上都是外来人口购买,大部分是自己住。”王凯说。　　与商品房相比,小产权房仍具有明显的价格优势。在石老人花园,小产权房的均价在8000/平方米,而小区内正规商品房的价格为16000/平方米,周边小区山水名苑等的房价则达到了两三万元。　　当记者问及国家试点清理小产权房,现在买房会否存在风险时,王凯显得很有把握:“这一整片都是小产权房,要整治的话,时间有多长你可以想象。怕什么,又不是只有你一个人买。”交易不受法律保护　　虽未明确统计过小产权房的数量和分布,但在岛城,像石老人花园一样规模成形并且与市政配套接轨的小产权房住宅区,在崂山、李沧、城阳等区大量存在。对于这样的小产权房片区,如何治理是摆在政府面前的一道难题。　　对于小产权房交易,王凯坚称风险可控:“小产权房交易也要和房东签订房屋买卖合同,只要向该村村委缴纳一万元的更名费便可以更名过户。”不过,这样的一份合同并不具备法律效力。　　众所周知,小产权房并非法律概念,而是相对拥有房产证合法身份的大产权而言的一种约定俗成的叫法。由于产权不确权,购买小产权房并不受法律保护。2007年,建设部曾专门发布了针对小产权房的购买风险提示,提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋,否则将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。　　早在2009年就已经在崂山金岭新村买下小产权房的任先生最近就开始担忧:“交易未经本地房管部门认可,房东一旦单方面毁约或者哪天房子面临拆迁的命运,买家利益根本得不到保障,几十万元的房款也就打了水漂。”在他看来,小产权房交易其实就是“私下交易”,没有任何法律保障。　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗告诉记者:“目前我们认为小产权房的违法之处在于,当事人行使了小产权房本来不应该具备的一些产权细则,比如说上市交易,一般的农村集体所有的土地流转只能局限于集体内,而不应卖给集体外人员。”　　但在高房价背景下,虽然大多数购房者都知晓小产权房的风险,不少城市中低收入消费者还是会购买。“我们不怕,又不是我们一家买”是不少小产权房购买者的想法。记者采访到的多名刚需者也表示:如果自住,价格也确实便宜,不排除买小产权房的可能。清理切莫一刀切　　虽然小产权房引发的社会争议持续经年,但不争的事实是,在争议中,小产权房找到了自己的生存空间。　　对于小产权房的处理,业内基本达成了共识:处理需要区分情况,既不能一拆了之,也不能放纵违法。首先动刀的应该是在建和未售的,这一部分应该是“清理”,然后才是已售出的,但这部分只能是“治理”。　　李铁岗认为,小产权房性质错综复杂,清理起来肯定不可以一刀切。“对于不同类型的小产权房,清理起来要视情况而定,对于违规行为、人和房子要分开来谈。如果符合未来的城市规划,质量过关,可以考虑是否转为大产权房。对于一些没有规划、没有政府审批、质量存在严重问题的小产权房应该拆除。”　　据记者了解,目前,小产权房“转正”面临两大难题,一是一旦给小产权房颁发证书,会给商品房市场造成巨大冲击。二是法律不好界定,如何把建在集体土地上的小产权房变成合法房子,目前的法律很难绕过去。目前,业内也找到了一个折中的办法,即将已建成的小产权房作为保障房出租,并且只适用于没有违反城乡规划,且建造者非以牟利为主要动机的部分。　　在山东经济学院房地产研究所所长郭松海看来,保障房建设资金、土地压力大,有的占了绿地,有的建得又很偏远,为完成指标而完成指标,建成了申请户数都不够。“而已建成的一些小产权房在自身规划、环境、物业方面和商品房没什么区别。十几年的时间,有的城市规划已经把小产权房所在区域规划进去。所以,没卖出去的,政府验收合格后就可以收购作为保障房来源,弥补保障房供应的不足。已经有人住进去的,也可以让居民补缴出让金、税费等,地方也可以有收益。”郭松海如是说。
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&&&& 小产权房清理问题已进入最后审批阶段。9月27日，在召开的12336国土资源违法举报工作座谈(培训)会上，国土部执法监察局局长李建勤表示，国土部等十四部委正在研究制订小产权房清理整治政策方案。9月28日，记者探访青岛部分小产权房发现，河南庄小产权房房价涨得很快，三年涨了约20万元，崂山区最牛的小产权房单价都过万元了。&&&& 在9月27日上午召开的12336国土资源违法举报工作座谈(培训)会上，国土资源部执法监察局局长李建勤表示，全国小产权房问题清理领导小组正在组织调研，研究提出清理工作方案。另一位国土部相关负责人透露，此前，我国已成立了以国土资源部和住房和城乡建设部牵头的“关于解决小产权房问题的工作小组”。详细请看： 腾腾论坛
&& 对于小产权问题，记者从相关部门了解到，按照有关法律法规，相关部门不会给此类房屋发放两证，更不允许上市交易。 不发两证，那还属于自己的房子吗？
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看看，要拆，不准建
寒亭旧村改造，就是小产权，难道不合法吗？？
清池，韩侯，见了很多 南纸坊，也在正准备建造，砍树，，，造房子
上面说了，就是不给你转正。
天大的笑话，旧村改造不合法吗？还让人活吗。到底听谁的？
我知道没有房产证就不能抵押贷款，有房产证的可以抵押贷款，
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旧村改造不等于小产权房
能办房产证就行！
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要看土地使用性质，旧村改造的土地使用性质多数已转为国有，小产权房指得在是农村集体土地上建设的房屋，土地性质没有转为国有。
登录百度帐号推荐应用青岛约有一万多套小产权房 买主七成是外地人
近日，沉默已久的小产权房再度进入人们视线，“允许农村集体土地入市”为主旨的土地制度改革让小产权房成为近期的焦点。目前青岛的小产权房一共有多少套？主要集中在哪些区域？现在的价格情况如何？都是哪些人群在购买？涉及拆迁问题是如何补偿的？11月8日～11日，记者对青岛的小产权房市场进行了详细调查。
青岛市最大的小产权房小区是李沧区河南庄小区，一共有5000套小产权房，入住率超过95% ，有7成住户都是外地人。2009年的时候，小区房价在3000元左右，如今已经涨到了6000元左右。10年来这些区域的小产权房价格普遍翻番。鲜为人知的是，青岛有专业投资客买卖小产权房，无法贷款、不受限购、一次性付款，需找村委签字盖章，还得交6%的“过户费”。
最牛小区有5000套小产权房
早在两年前，河南庄旧村已经拆迁，目前回迁房正在建设。在河南庄拆迁区域东侧，有一片多层楼房，地皮属于这个旧村集体所有，然而多数楼房却卖给了外地人。
熟悉青岛房地产市场的市民都知道，这里的楼房都是小产权房。但很多人可能不知道，这个小区也是青岛目前最大的小产权房小区，有大约5000套小产权房。11月11日上午，记者对这个小区进行了探访。
这个小区紧邻台柳路。拓宽后的台柳路给小区带来了便利，交通、购物都比以前方便了很多。以前，小区门口经常是黑车遍地，如今公交车和出租车多了起来。在小区西门口，保安人员很敬业，进出车辆都要接受检查。所有房子都是多层，外立面也很整洁，小区内部有多家小商店，还有菜市场。如果不是看到路两边林立的多个中介，很难知道这是小产权房小区。10多个中介门口挂着小区的房源，清晰标着小产权，非商品房。
在崂山区一家车行工作的王珠珠是这里的住户。“在这里住了2年了，这里的房子质量还不错，漏雨什么的事情没有碰到过。当时我老公买的时候价格是35万元，还带个车位。”王珠珠说道，“我们那栋楼都住满了。物业管理得也不错，平时还有人打扫楼梯。”
“当时买的时候知道没产权证吗？”“知道，要不然价格不可能这么便宜。但这个小区生活很方便，商品房的价格太高，承受不起。”王珠珠回答说。
农民经适房非小产权房
科威国际不动产青岛区域总经理孙杰告诉记者，青岛市的小产权房集中在崂山、李沧和城阳，而且大多是前几年建设的，最近两年受政策影响，李沧和崂山新建小产权房明显减少了很多。另外，市北区的杨家群附近有一部分小产权房，由于近年来交通比以前方便了，有很多嫌房价太贵的年轻人纷纷到这里来买房、租房，安家。
相比李沧区和崂山区，城阳区的小产权房价格较低，而且空置率比较高，很多市区投资客购买以后根本不去居住。目前，城阳区的小产权房价格在1500元～3000元/平方米。然而并非所有的农村楼房都是小产权房。
“城阳区上马街道前程村在卖第三批小产权房，去年20万元，今年就30万元了，而且男女不平等，22岁的未婚男孩都有分配，而25岁的未婚女孩都得等男孩分完后再看有没有权利分配，农村父母攒了一辈子的钱，想买这套房子，我们担心的是，国家不承认小产权房，别买了违法的房子，花尽了血汗钱。”近日一位市民反映说。
记者了解到，前程社区建设的农民经济适用房是用于解决本社区居民多年未批宅基地造成的住房紧张问题，不可以上市交易，属于集体土地上的村民个人房产，不属于“小产权房”。社区一期农民经济适用房于2008年开工建设，主体为砖混结构，二期于2012年开工建设，主体为框架结构，并采用外墙保温等技术，造成了住宅楼建设成本增加。二期共规划96套农民经济适用房，社区已召开村两委会议、党员会议、村民代表会议制定二期农民经济适用房销售办法，将符合申请农民经济适用房的男孩、女孩纳入本次销售对象，报街道办事处审查通过后正式实施。
最贵小产权房单价过万
崂山区也有几处规模比较大的小产权房小区，比较知名的是金岭新村和石老人花园。现在看，这两个小区的位置非常好。金岭新村位于银川东路附近，近30个楼座紧邻崂山区政府，旁边便是著名小区丽海花园。小区共分为新旧两期，分别建于1998年和2000年，建设单位为中韩街道办金家岭居委会。目前小区入住率很高，有超市、饭馆等生活设施完善，附近公交车也很多。
金家岭居委会位于崂山区行政中心附近，从1994年金家岭村作为崂山区率先实行整村改造的试点村进行改造。先后建成了金岭新村和金岭花园两个住宅小区，投资1.5亿元，建筑面积16万平方米。金家岭村部分房源是小产权房，大部分卖给了外来人，部分房源是当地村民居住。让人意外的是，目前这个小区的小产权房价格甚至过万元了。与河南庄小区相比，这个小区的房源位置更好，而且户型方正，建成时间较短。
石老人花园位置最好。11月8日下午，在石老人花园，一位业主告诉记者，这边房子很多是小产权房，价格是买主和卖主商量，部分房源是村民自建的。旁边中介负责人向记者证实了这一情况，“高层里只有5栋楼是有房产证的，其他都是小产权房。没有房产证的房子单价也超过1万元了。价格优势还是很明显的，有房产证的房源都2万元左右了。”
“我是2001年在崂山区金岭新村买了一套住房，到现在为止房产证也没下来，我咨询过崂山区房产交易中心，得到的回复是现在正由国土资源局核定地界，好像已经核了快半年了。究竟什么时候能核定完地界的问题。即便核定完地界属于出让或是划拨，一旦开发商仍不交纳相关资料和款项，是否有什么制约的规定或办法，哪个部门能制约开发商？现在已经十年都还没有个正式身份。”这是业主王女士在青岛政务网的投诉。
据介绍，金岭新村项目是崂山区第一批拟解决的问题产权项目之一，经崂山区政府专题会议研究，确定由市国土资源和房屋管理局将项目土地信息录入系统，由崂山区房地产交易中心按规定为开发公司办理权属备案。现在相关部门已对该项目用地地界进行了核定，正在进行地籍调查，在确定四邻无争议后，即可整理该项目用地入库。届时，由崂山区房产交易中心负责办理后续工作。迄今为止，在工作过程中，开发单位尚未出现不配合办理相关手续的情况。
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