朱旭：2017年房价不会继续涨_新浪财经_新浪网
万科董秘朱旭
　　新浪财经讯 “M+财富论坛-“展望2017”系列房地产专场 ”于1月11日在深圳举行。万科董秘朱旭出席并演讲。其认为2017年房产价格应该不会继续上涨，应该是僵持甚至下滑的趋势。政策在收紧，限购、限贷、限房地产企业的资金入市、限地价“四限”出台，而且金融的脆弱性增加，不确定因素加剧，这种情况下，像万科这样的企业也要开始寻找转型。
　　以下为发言实录：
　　朱旭：非常感谢有这样的机会和大家分享，非常感谢M+给我们这样一个机会，我大概讲一下我们对房地产发展趋势的看法，主要是回顾一下2016年我们发现的一些特点以及我们对未来发展趋势的观点。
　　2016年有几个比较明显的特点：
　　一是销售创了历史新高，但是在12月份开始明显的放缓，我们看到1到11月份，全国的商品住宅成交面积和金额分别达到12亿平方米和8.7万亿元，是超过历年所有的成交。但是从12月开始，降幅非常明显，长期关注的城市批准面积和实际销售面积环比都有降低，销售面积环比减少6.7%，批售面积减少4%。
　　12月份万科自己新推的楼盘，新推盘的认购率，按照套数计算，认购率是达到了55%，但是按照面积计算，只有38.6%，这38.6%按面积口径计算的认购率是2015年1月到2016年12月以来是最低的，意味着大房子不太好卖了。一次性付款的比例是14%，其他的都是需要按揭的。
　　二是库存继续降低，我们主要观察14个城市，12月份库存总量降低，按照最近三个月平均成交库存的去化周期是6.5月，比之前上升0.9月，卖得可能更慢，库存去化周期最短的城市是佛山、武汉和南京，佛山只有0.5月，说明这个地方的供应还是比较紧张的。
　　我们可以看到在广义库存的图标上，我们可以看到全国还没有开发土地在内的库存去化周期，全国平均是2.8年，差不多三年才能卖完，但是分化得很厉害，一、二线城市的指标在2016年底的时候是1.4年，他比年初又缩短了半年，三、四线城市的指标还是3.7年，相当于三、四线去库存的情况并不是特别的明显，分化得还是非常明显的。
　　从资金的情况来看，我们看到上市公司的房地产企业资金还是非常充裕的，主要是看短期有负债的比例，大概只有24%，实际上上市公司持有的货币资金能够覆盖短期负债率可以高达165%，上市公司有充裕的钱来规划短期负债，钱是很多的，比之前两年的改善非常明显。
　　还有一个特点，2016年的时候，土地的价格非常高，大家都看到了，实际上在1到11月份的时候，我们长期观察14个城市土地成交的溢价率达到81.3%，地价和房价的比例高达60%左右，现在卖的地和现在卖房子的比例，地价大概是60%，而且是现在的房价，无锡、南京已经超过了90%。
　　为什么2016年这么热？我们觉得有这么几个原因：一是利率2016年是下行的，2016年一年期的定期存款利率只有1.5%，十年期国债收益率低到2.65%，低利率导致居民大量的资金脱离了银行体系，三季度末的时候，我们在券商、信托、基金、保险等资产管理的规模高达80万亿之多。
　　二是汇率在贬值，大家看得很明显，2016年人民币兑美元的贬值幅度达到6.6%左右，1到11月外汇占款也累计减少2.6万亿，银行服务贸易项下代客购入外汇2.3万亿元，同比增长23%。
　　三是杠杆在上升，由于利率下行，所以居民对地产和对保险的配置比例明显在升高，对储蓄和银行理财的比例在下降，居民购房的杠杆比率大幅上升，值得关注的指标是前三季度的时候，新增的住房按揭贷款和商品销售额的比是到了47%，在2014年的时候，新增的按揭贷款与商品房销售额的比才22%，2015年只有30%，2016年前三季度的时候已经达到47%。我们来源于按揭贷款的客户比2015年提高12个百分点，虽然房贷总的杠杆比率不高，2016年按揭贷款对于房屋销售的贡献是非常大的。
　　四是2016年经济不是特别景气，和房地产、基建无关的行业没有比较好的改善趋势，很多行业增速出现了下滑，特别是企业债违约的现象明显增多了，我们可以看到东北特钢的债还有代持违约，说明之前金融产品多杠杆的风险明显在呈现、暴露，我们可以看到12月底的时候，银行间市场，蚂蚁金服流动性突然冻结，隔夜回购利率达到了33%。
　　小结一下2016年的特点，一个是低利率推动了金融脱媒，由于资本供给比较充裕的话，推动了房地产为代表的资产价格的上涨，同时在需求领域，我们也看到人口的条件，其实他在恶化，为什么呢？我们可以看到买房的人中，年轻人占的比重越来越多，实际上说明未来的主流购房人群已经提前透支了他的消费能力，城镇化还在继续，城镇人口还会增长，城镇人口增长的速度也会慢慢下滑，这样的话，城镇主流的购房人群增长也会下降，需求方面也不一定能支持房地产的高速增长。
　　我们觉得2017年房地产应该有这么三个特点：
　　1，类似于2016年支持商品房高速增长资本性的因素应该在逐步削弱，中央今年已经明确提出要降杠杆，调控政策短期内也难以放松。
　　2，基于这个前提，我们认为2017年应该是一种房地产价格僵持的一年，房产的价格应该不会出现继续的上涨，应该是僵持甚至下滑的趋势。
　　3，美国加息预期的存在，中国可能也会同步的应对，金融的脆弱性在加息的环境下可能显著的上升，可能出现突发性的风险，因此不论是作为企业而言还是个人而言，可能要对现金流的安排做好一些准备。
　　2017年我们觉得要关注的事情：
　　1，美国川普上台以后，我们要关注美国的一些具体政策走向，它对于中国的出口和人民币的信心可能是有负面的，而中国目前47%的出口是出口到美国，对中国的出口可能有些负面影响。
　　2，利率应该进入上行的轨道，在10月份以来，国内的债券理财收益率已经明显的上升了，市场预期美联储会加三次息，中国为了留住资金，也可能会同步上行。
　　3，汇率这块，目前在汇率的管制上是非常严格的，不太可能采取一次性贬值到底再自由浮动的政策，也是采取死守、僵持的政策，这样的话，资本的管制也会进一步缩紧。
　　4，政策上来看，房价也可能不会再涨了，这是中国正在调控基本的要求，我们可以看到目前中国的政策大概是四限：限购、限贷、限房地产企业的资金入市、限地价（你拍的地价不能过高，过高要配相应的保障房比例），四限供给和需求都会控制成交的价格，一二线城市的按揭贷款发放也受到政策限制，三四线城市的风险更大，银行也会缺乏投放贷款的动力，全年房贷按揭贷款的增长也会显著下降，也不会有足够的资金支持房价进一步的上涨。以上是我们对于房地产形势的一些粗浅的看法。
　　还有四分钟的时间我也给大家介绍一些万科转型的业务，万科的核心业务是房地产业务，我们一直以来秉承为普通人盖好房子、做好城市配套服务商的理念，围绕住宅开发，我们还开发这样一些新的业务：
　　一是万科物业，万科物业管理的面积差不多有3到4亿平方米，在中国是排名前列的物业管理公司，目前而言，新货的管理面积主要来自于其他开发商和旧的小区，万科物业这么多年的发展历史来看，万科物业增值比较多，很多旧的小区通过业主委员会请到万科物业进行管理。
　　二是物流地产，物流地产目前锁定的签约面积大概400多万平方米，租出去的是90多万平方米，在国内排在第三的水平，侯丽科也介绍了物流地产在中国有很大的发展空间，未来我们也是有志于成为中国第一的物流地产发展商。
　　三是商业地产，我们在去年通过收购的方式，我们获得了一个比较优质的商业地产包加上我们自己的商业地产，目前全国有84个商业地产项目，大概有600多万平方米的建筑面积。
　　四是养老项目，养老项目我们这几年发展比较快，全国14个城市，130个养老项目，已经开业了80个，我们觉得未来养老地产在中国有非常大的空间。
　　五是长足公寓，我们的铂寓在北京和上海开展，也有几万间公寓。
　　六是教育，我们有31所学校，从幼儿园到小学、初中、高中，有的学校是比较好的国际高中，在上海非常有名气。还有梅沙户外项目，提供从5岁到16岁小孩子的户外营地，包括冬天有万科冬令营滑雪，夏天有海南赛艇、潜水等小孩子的户外培训，参与过的朋友们都说我们组织得非常不错，欢迎大家的小朋友们参加。
　　再次感谢郑总给我们这个机会分享，在这里给大家拜个早年，谢谢。
　　新浪声明：所有会议实录均为现场速记整理，未经演讲者审阅，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。
责任编辑：谢长杉
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多年以来，中国楼市从未停止过泡沫论，这让不少人因疑虑而观望，最终丧失购房机会者大有人在。当然，中国楼市确实存在着诸多悖论，然而房价却始终坚挺。这又是为什么呢？
多年以来，中国楼市从未停止过泡沫论，众多经济学家都曾言之凿凿地预言泡沫即将破灭，让不少人因疑虑而观望，最终丧失购房机会者大有人在。诚然，中国楼市确实存在着诸多悖论，然而房价却始终坚挺。中国楼市中国楼市的10点矛盾：1、经济增速回落，但楼市依旧高企;2、城市居民收入的增速，持续低于城市房价的涨幅;3、减杠杆与银行个人房贷业务的扩张;4、超低的租售比与源源不绝的购房需求;5、10余年未曾间断的楼市调控与越调越涨;6、地价与房价的倒挂;7、过剩与短缺并存;8、房子是用来住的与绕不开的金融属性;9、一二线城市：说不清的空置率与看得见的供不应求;10、三四线城市：刺激性政策与去化不完的库存。我国近20年实行凯恩斯主义，通过政府扩张投资规模来弥补私人投资和消费的不足，从而促进需求、增加就业和拉动经济增长，确实收效明显。不过，这条路的副作用也在不断堆积和显现。政府债务增加，货币供应远高于经济增速，必然酝酿着通货膨胀和资产泡沫，房价持续高涨的深层次原因就是源自于此。而在另一个层面，经济的高速发展期中，民间积累了大量的财富，然而，国家曾经赖以高速发展的资源、成本、人口等红利难以为继，但却缺少新的创新动能，因此，资金开始逐渐从衰败的传统行业出逃，流向更简单直接、更快速稳健升值的投资领域，也就是房地产。钱太多，非此即彼。纵然房地产行业历经多轮调控，但资金逐利而行的特性下依然源源不断地进入楼市。其实并非是房地产太好，而是其他行业太过羸弱。房地产发展到今天，已成尾大不掉之势国家统计局数据显示，2016年中国房地产增加值占GDP的比重是6.5%。其直接带动的建筑行业的总产值占GDP总额的比重为25%，二者合计总产值占GDP总额比重高达31.5%。截止2016年底，建筑业从业人数为5185.2万人，如果再加上全国9万余家房地产开发企业的从业者，以及全国2万余家就业人口集中的房地产中介行业，房地产吸纳的就业人口总数量将接近亿级规模。房地产扼住经济和就业两大命脉，大起或大落都会伤筋动骨，无论有房家庭还是无房家庭都会受到波及，因此只有“平稳”，才能“健康”。这也是今年两会政府工作报告中强调的“促进房地产市场平稳健康发展”。长远来看，附着大量的就业和民生的房地产要健康发展，应该承认其金融属性，而非避讳，并无谓地强调剥离房地产的金融属性。重要的是找到新的经济增长点，让房地产变成民众可以选择的投资品之一，而不是唯一，才能真正让房地产回到正常轨道。回归当下，一二线城市重拾房地产调控，且一再升级，严厉程度无以复加，但仍未阻挡开发商的攻城略地之举，高价地不绝于耳，原因无他，以凯恩斯主义经济政策为指引的京津冀一体化、一带一路，以及PPP模式都需要资金去推动。如果抱持着未来将有大规模放水的预期，当前拿地也好、买房也罢，难道不是一种理性的选择?
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2017年的房价到底会不会涨？ 住建部部长回应
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（原标题：2017年的房价到底会不会涨？ 住建部部长回应）
住房和城乡建设部部长陈政高 中国网 宗超海外网2月23日电 23日，住房和城乡建设部部长陈政高在国务院新闻办新闻发布会上介绍了房地产和棚户区改造有关情况等方面的情况。同时，住房和城乡建设部副部长陆克华也出席了发布会。在回应房价会不会涨、房价走势以及未来中国房价发展趋势问题时，陈政高表示房价问题大家都比较关注。今年1月份已经过去了，2月份已经过去20多天了，1月份的交易面积没有出来，因为国家统计局是1月、2月合并在一起公布交易面积的数据，我这里只能提供交易价格。大家都知道，昨天国家统计局已经公布了1月份70个城市的房地产价格。陈政高介绍说，1月份从环比看，一线城市新建商品房住宅价格环比继续持平，没有增长，也没有回落。二线城市新建商品房住宅价格微涨0.1%，比上个月回落了0.1个百分点。三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4，涨幅与上月相同。从同比看，一线城市新建商品房住宅价格连续四个月持续回落，本月比上月回落了2.6个百分点；二线城市新建商品房住宅同比两个月回落，本月比上个月回落0.4个百分点。不论是从环比看，还是从同比看，预计今年一季度房地产价格会继续趋于稳定。陈政高表示，尽管2017年房地产市场面临许多矛盾和问题，面临许多不确定的因素，但他认为有利条件更多，我们有能力、有办法来保持房地产市场平稳健康的发展。
责编：侯兴川、总编室
(原标题：2017年的房价到底会不会涨？ 住建部部长回应)
本文来源：海外网
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2017全国两会热点解读：2017年房价到底会不会涨？
　　2017全国两会热点解读：2017年房价到底会不会涨？
　　2017全国两会热点解读：房价和楼市。2017全国两会即将开幕，两会讨论的社会热点会有什么呢？下面一起来看看~
　　接近12万亿元（人民币，下同）的销售额，让2016年成为中国楼市有史以来销售规模最大的一年。楼市过热催生的抢房潮、假离婚、天价地、卖房保壳等&奇葩现象&，更让房价和楼市成为舆论焦点。
　　两会部长通道：直面热点　陈政高六提&稳房价&
　　今年全国两会召开在即。自去年3月两会之后，鲜少在媒体上公开露面的中国住房和城乡建设部部长陈政高23日出席国务院新闻办公室举行的发布会。他六次提及&稳房价&，对高房价、库存、棚改、长效机制等热点问题一一回应，释放楼市平稳发展的信心。
　　2017年房价会不会涨？
　　去年10月以来，中国28个城市密集出台了近80次涉及房地产调控的新政。政策严控的高压一直覆盖在房地产市场上空。限购、限贷、增加土地和房屋供应面积，整顿规范房地产市场等手段在各地陆续出台。恐慌购房情绪与调控&冷水&的博弈下，房价如何走成为民众最为关注的话题。
　　对此，陈政高直接抛出&定心丸&：不论是从环比看，还是从同比看，预计今年一季度房地产价格会继续趋于稳定。
　　短短一个小时的新闻发布会上，记者的半数提问涉及房价。陈政高也不厌其烦地强调，房价和楼市会保持稳定。陈政高说，在一系列调控之下，热点城市的房地产市场预期有所转变，房价过快上涨势头得到遏制，调控取得了阶段性成果。
　　他指出：&尽管2017年房地产市场面临许多矛盾和问题以及许多不确定的因素，但我认为有利条件更多，我们有能力、有办法来保持房地产市场平稳健康的发展。&
　　长效机制何时出台？
　　作为&稳楼市&的&终极手段&，长效机制何时能够落地？
　　陈政高表示，现在中国已经具备了建立这样一个基础性制度和长效机制的条件。中央经济工作会议提出了建立基础性制度和长效机制的目标、标准、途径，这就为制定基础性制度和长效机制指明了方向。去年年底的中央经济工作会议为楼市定调：要坚持&房子是用来住的、不是用来炒的&的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。此外，民众期望房地产市场能平稳健康发展，法律法规和体制机制也积累了实践经验，这些为制定基础性制度和长效机制提供了条件。
　　作为长效机制的一部分，近期市场上再次出现关于房地产税加速出台的声音。由于房地产税针对持有环节征收，也被不少人视为打击囤房炒房的利器。当日与陈政高一同与会的住建部副部长陆克华指出，这是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革。有关部门正在按照中央要求开展工作。
　　去库存有新招？
　　对于房地产市场&平稳&发展的目标，陈政高指出：&不大起大落，就是我们所说的平稳健康发展。&这意味着，除了热点城市防过热、防风险外，&稳房价&还必须解决三四线城市房地产库存过高的问题。
　　陈政高表示，新型城镇化是去库存的根本途径、重要途径，要支持、引导农民工和农民进城买房。具体而言，就是要增强对农业转移人口的吸引力，包括提高城市的基础设施建设水平，特别是三四线城市基础设施建设水平，提高公共服务水平，包括医疗、教育等。继续推进三四线城市棚户区改造的货币化安置，继续提高比例，减少重复建设，加快进度，同时使这些拆迁户免去周转过渡之苦。
　　官方数据显示，2016年末商品房待售面积是6.95亿平方米，同比下降了3.2%。商品住宅库存更是快速下降11%。
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