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苏州商铺租金大起底：这里租金不便宜
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摘要：苏州古城区，商圈密集，人流巨大，可说是寸土寸金。你说，在这里，租个商铺得多少钱?
苏州古城区，商圈密集，人流巨大，可说是寸土寸金。你说，在这里，租个商铺得多少钱?
怎么也得两三万一年吧?
两三万?那是一个月!在这里租商铺，看中的就是黄金般的市口，如潮的客流。两三万起步，还得要承受每年10%左右的涨幅。
或许常在古城区一些大街小巷闲逛的MM们，会注意到这里的商铺开开关关犹如人间离合。那么，在这块寸土寸金的地面上，找一个红火的市口，租一个旺铺究竟要承受多大的租金压力呢?记者在古城区若干繁华街道，做了一个不完全调查。
近年来，苏州古城区的临街商铺租金价格涨幅，在8%到12%不等，基本与苏州经济发展的速度平行。
□商报记者　余涛　龙美娟　曾雅文
生意难做，租金照涨不误商铺年租金：
30平米，15万-20万
涨幅调查：10%
在人来车往的凤凰街，主营女装的&凤凰壹百&的老板娘苏青(化名)望了望自己亲手贴在玻璃门上的&门面出租&告示，又拐入旁边不足5平米的格子铺。告示已经贴出去有段时间了，却一直没有转手出去。所以，当记者上前咨询租铺信息时，苏青表现出极大的热情。
苏青告诉记者，她在这开店五年了，凤凰街人流量很大。格子铺夏天用来卖冷饮的，很火的!秋冬季节生意不行就寻思着租出去。当记者问及租金，苏青豪爽地给出月租5000元的价。看记者有些犹豫，苏青忙解释说，这个价格真不会贵，她自己的衣服店30平米，现在年租金20万左右，楼上也是她承租下来，如果我们需要大空间，她可以搬到楼上。&生意是越来越难做，但是租金每年都要涨的，这是凤凰街的行情。&苏青指出，5000元的月租只是今年给出的价钱，逐年还会有小幅增长。面对高昂的租金，苏青说一要留住老客户，二是产品的价格。记者随便翻了几件衣服，价格大多300以上，一条粗布裙子折后卖到279元，一件普通的衬衫标价644元，而衣服品牌多为国产的阿依谷。
离这家店几米远，有一个&吉人一品烟酒商行&，30平米的店铺一分为二，一半卖童装一半卖烟酒。30出头的老板唐先生正跷着腿在上网，好生悠闲。而当聊起凤凰街的铺头租金和生意时，唐先生站了起来并抓了抓头。&这四五年来，没有哪一年租金是不涨的，年年涨，每年涨10%左右。&唐先生说，凤凰街的大房东很大一部分是浙江的投资商，他就是和自己的温商房东签了4年合同。第一年租金12万，现在第四年就涨到15万了。算下来，近三年房租是每年长1万，从4000每平米涨到5000元。
租金大涨，生意却不是很好做。唐先生还告诉记者，自打国家的&禁酒令&、&禁三公消费令&下来后，做生意是如履薄冰。原本卖个童装勉强糊口，靠烟酒赚点钱。现在烟酒也指望不上了。对于转租，唐先生摇了摇头，他13㎡的童装店8万~10万，每平米元。但是他只能整套转出，因为还要收回10万的转让费。
连年猛涨，逼退大量商家商铺年租金：
30平米，15万左右
涨幅调查：两年涨一万
在十全街临街的店铺中，记者问了好几家店铺都鲜有超过10年甚至5年以上的。几番打听，靠近凤凰街与十全街红绿灯的某美甲店开了有10年之久。当记者来该店询问租金，店员立即谨慎起来，表示只是打工的不清楚。而3米远的&UU&悠悠&服装店的女老板向记者透露，十全街的店铺租金要看位置和老板的，但基本上是两年涨一万。她在这十全街呆了两年，30㎡的铺头年租要15万。而那家美甲店，因为入驻早，听说签的是长期合同，估计还挺有赚头。
此外，在十全街靠近人民路段，有七八家店铺或在重新装修、或贴出转让告示。而在十全街中间段，整条大街冷冷清清，原来的酒吧也所剩无几了，取而代之的服装店、美食店有三分之一接近11点还未开门。
一家名为&D*Z&服装店的负责人向记者透露，十全街西半边人流量不行，每年疯长的租金逼退一批，但又有人接棒而上。这边的临街店铺除了烟草、银行能坚持5年以上，大部分都是撑个2-3年。而疯长的租金最后只能让消费者承受。记者翻看该店的服装，短款羽绒服在1300元以上，给个6折也近800元，多为外贸货。&租金涨得太凶猛，生意难做，这边好几家美甲店都是组团才能打折的，要人流量啊!&
缓慢上涨，店铺周期太短商铺年租金：
20平米，9万-10万
涨幅调查：五年涨两万
与十全街和凤凰街相邻不远，但是提到十梓街凤凰街商铺，老板都会&呵呵&一笑，因为十梓街的人流量实在不能和&金贵&的凤凰街相提并论。记者调查发现，十梓街的租金和凤凰街的还是有一定差别的。这条街上的铺头改头换面的速度却很快。
在十梓街朝附一院方向，原有一家40平米的水果店，11月突然贴出转让告示。知情人士记者透露。这家店的租金只要20万/年，搁在十全街要50万左右，但是开了半年水果店就歇业了。而在水果店斜对面也有几家店铺大门紧锁，也贴出转让告示。
经常&扫街&的朱女士告诉记者，十梓街上的老店不多，除靠凤凰街的几个老店外，多数店铺周期都很短的。就以&寸草堂&旁边刚开2个月的外贸毛衣店来说，3年换了3家雇主，最开始是龙子太郎，再是集雅玉器，而今是毛衣店，刚开2个月。边上的彩票店，基本上1年就换主，卖过化妆品、冬虫夏草、保健品等。&十梓街上超过2年的算久的了，有的是半年或1年就搬走了&。
&这条街租金不算贵，我在这5年，租金涨了2万。&十梓街上一家服装店店主向记者透露，2008年租下20平米的铺头，租金是7万，5年过去了，现在是9万。&不过也分房东，我的房东人好，但整体上比凤凰街是要低一半左右。&
租金低，上涨也缓慢，缘何店铺周期还是短?在十梓街开店5年的外贸店店主贾小姐给出了答案。她指出，人流量是关键，周末凤凰街、十全街是人满为患，但十梓街冷清;晚上到凤凰街吃饭的人不要太多啊，十梓街却黑灯瞎火的，没几个人，她的店6点就打烊。再低的租金，没有客人也做不下去，这个道理放之四海而皆准。观前街
寸土寸金，所谓一铺难求商铺年租金：
观前40平米，150万;
周边70平米，70万-80万
涨幅调查：
观前每平米
年均涨幅元
单从面积来看，观前街这小小的地盘却集中了苏州最强大的消费力量，不但双休日车水马龙，人流如织，就是平时工作日，这里也绝不冷清。名声在外的观前街带来了密集的人流，也催生出了这里高昂的铺位价格。
在观前街主街东面，记者看到一家&银饰世家&正在装修。负责人何先生告诉记者，40多平米的店面，年租金150万元。平均每平米约3.75万元。和惊人的租金一样令人咂舌的还有每年租金的递增速度。据何先生介绍，正在重新装修的这家店营业已经4年，当时的租金是120万元，4年涨了约30万元，仅每年的租金涨幅就可以在凤凰街的北段租下一间小店。银饰世家总共15家连锁店，仅观前街上就有3家，显然如此昂贵的铺面租金并没有对其构成威胁。同时，何先生的言辞间毫无意向将店面转租，他说观前街的租金虽然贵，但是店铺非常抢手。
因为租金昂贵，主街是大店铺的驻扎地，易主率很低。而观前周边的的商铺变动明显更快。在碧凤坊，&三久妞妞现烘起司蛋糕&店旁，一家原来做果汁的店面正在招租。蛋糕店的老板介绍说，这家铺面72平米，年租金80万元。计算下来，平均每平米约1.1万元。而就在两米之外，&阿姨奶茶&也在出租自家店面。
该店员工介绍，如果加上奶茶店这几平米的空间，整个铺位大约70平米，年租金70万元。平均下来，和果汁店价格相当。
面对连年上涨的租金，不少商家都表示，租金肯定是在涨的，而最影响租金的是房东。值得一提的是，观前周边小店数量虽然比主街多，但是很多希望转租的店主似乎并不喜欢小铺头，异口同声地表示只能整租，不接受分割出租，理由是&分割出租就不好租了&，丝毫不担心铺头租不出去。
不过，这种情况可能因为租金压力正在被打破。有些小店也正在谋划分割店面，以进行多样化经营。在碧凤坊，面积不过10平米的&怕怕popball&正在将店面改造成并排的两间，一边仍然经营爆米花和奶茶，另外5㎡装修成鱼丸铺。一直生意兴隆的&宝岛战斗鸡排&店也有新动作，不过与大家都往主街挤相反，&战斗鸡排&店却逆流而动。两周前，鸡排店搬到了观巷。其原来的位置在珍珠弄与宫巷交界处，现在变成了一家&别鱿风味&酥炸鱿鱼店。作为与观前街垂直相交的最主要的一条巷子，宫巷的人流很旺。&鸡排店品牌已经比较成熟，搬到这里面积大，可以进行一些相应的改造，转变经营方式。&店员表示，对于品牌店，地段的重要性已经让位于规模。
租金便宜，但是人气不旺商铺年租金：
涨幅调查：
在苏州的步行街中，石路的地位仅次于观前街。但是现场来看，石路的人气虽然强过凤凰街和十全街，但是较之于观前，还是远远不如，因此这里小店铺的租金便宜很多，易主率依然较高。
在东西向步行街上，记者看到沿街好几个店面都关着门。顺着指示牌找到传说中的&女性街&，街道中央，一字排开&鸽笼&似的小小店铺，大的约10平米，小的五六平米，绵延约百米，大多经营首饰、提包、手套、帽子、美妆等。
一家原名&七彩精品小屋&的小店正在招租，透过紧闭的门窗可以估算出面积大约7平米，隔壁的艾米拉美甲店老板邓寒冬告诉记者，这样的店面租金应该在5万出头，一年一签，年涨一至两千元。抛开涨幅不计，目前平均每平米的年租金约7100元。与邓寒冬的小店相比，贴墙的一排稍大些的店铺就比较脆弱了，好几家都在转租。其中一家仍在营业的服装店玻璃门上已经贴出大大的&转租，无需门面费!&店主贾先生是安徽人，听见记者表示出租铺面的意向，忙热情地介绍说自己的店才开了3个月，店面要明年2月才到期，但是现在急着脱手。
&楼下35平米，楼上44平米，加起来差不　多80平米，17万。&贾先生报了个价，并声明只能整租，不能分割出租，但是如果租下来可以再自行分割转租;且楼上楼下组成&套餐&，租一层是17万，租两层也是17万。计算下来，如果租下两层，均价只有2125元/平米;如果租一层，均价4857元/平米，仍然远远低于观前街副街的铺面均价。在贾先生店里，记者看到，虽然没有张贴打折提示，但是俨然已经进入&甩货&状态。之所以这么急着出手，贾先生表示是因为自己还有其他重要的项目，但是同时也是因为自己不擅长卖服装，石路的店铺生意也没有观前街好，自己的店铺靠近正街，位置尚好，到了更往里面的位置，生意更冷清。
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||||||||||古城区沿街商铺不完全调查：这里租金不便宜
08:35 来源：城市商报&
　　杨海石　摄
苏州古城区，商圈密集，人流巨大，可说是寸土寸金。你说，在这里，租个商铺得多少钱？
怎么也得两三万一年吧？
两三万？那是一个月！在这里租商铺，看中的就是黄金般的市口，如潮的客流。两三万起步，还得要承受每年10%左右的涨幅。
或许常在古城区一些大街小巷闲逛的MM们，会注意到这里的商铺开开关关犹如人间离合。那么，在这块寸土寸金的地面上，找一个红火的市口，租一个旺铺究竟要承受多大的租金压力呢？记者在古城区若干繁华街道，做了一个不完全调查。
近年来，苏州古城区的临街商铺租金价格涨幅，在8%到12%不等，基本与苏州经济发展的速度平行。
□商报记者　余涛　龙美娟　曾雅文
生意难做，租金照涨不误商铺年租金：
30平米，15万-20万
涨幅调查：10%
在人来车往的凤凰街，主营女装的“凤凰壹百”的老板娘苏青（化名）望了望自己亲手贴在玻璃门上的“门面出租”告示，又拐入旁边不足5平米的格子铺。告示已经贴出去有段时间了，却一直没有转手出去。所以，当记者上前咨询租铺信息时，苏青表现出极大的热情。
苏青告诉记者，她在这开店五年了，凤凰街人流量很大。格子铺夏天用来卖冷饮的，很火的！秋冬季节生意不行就寻思着租出去。当记者问及租金，苏青豪爽地给出月租5000元的价。看记者有些犹豫，苏青忙解释说，这个价格真不会贵，她自己的衣服店30平米，现在年租金20万左右，楼上也是她承租下来，如果我们需要大空间，她可以搬到楼上。“生意是越来越难做，但是租金每年都要涨的，这是凤凰街的行情。”苏青指出，5000元的月租只是今年给出的价钱，逐年还会有小幅增长。面对高昂的租金，苏青说一要留住老客户，二是产品的价格。记者随便翻了几件衣服，价格大多300以上，一条粗布裙子折后卖到279元，一件普通的衬衫标价644元，而衣服品牌多为国产的阿依谷。
离这家店几米远，有一个“吉人一品烟酒商行”，30平米的店铺一分为二，一半卖童装一半卖烟酒。30出头的老板唐先生正跷着腿在上网，好生悠闲。而当聊起凤凰街的铺头租金和生意时，唐先生站了起来并抓了抓头。“这四五年来，没有哪一年租金是不涨的，年年涨，每年涨10%左右。”唐先生说，凤凰街的大房东很大一部分是浙江的投资商，他就是和自己的温商房东签了4年合同。第一年租金12万，现在第四年就涨到15万了。算下来，近三年房租是每年长1万，从4000每平米涨到5000元。
租金大涨，生意却不是很好做。唐先生还告诉记者，自打国家的“禁酒令”、“禁三公消费令”下来后，做生意是如履薄冰。原本卖个童装勉强糊口，靠烟酒赚点钱。现在烟酒也指望不上了。对于转租，唐先生摇了摇头，他13O的童装店8万~10万，每平米元。但是他只能整套转出，因为还要收回10万的转让费。
连年猛涨，逼退大量商家商铺年租金：
30平米，15万左右
涨幅调查：两年涨一万
在十全街临街的店铺中，记者问了好几家店铺都鲜有超过10年甚至5年以上的。几番打听，靠近凤凰街与十全街红绿灯的某美甲店开了有10年之久。当记者来该店询问租金，店员立即谨慎起来，表示只是打工的不清楚。而3米远的“UU．悠悠”服装店的女老板向记者透露，十全街的店铺租金要看位置和老板的，但基本上是两年涨一万。她在这十全街呆了两年，30O的铺头年租要15万。而那家美甲店，因为入驻早，听说签的是长期合同，估计还挺有赚头。
此外，在十全街靠近人民路段，有七八家店铺或在重新装修、或贴出转让告示。而在十全街中间段，整条大街冷冷清清，原来的酒吧也所剩无几了，取而代之的服装店、美食店有三分之一接近11点还未开门。
一家名为“D*Z”服装店的负责人向记者透露，十全街西半边人流量不行，每年疯长的租金逼退一批，但又有人接棒而上。这边的临街店铺除了烟草、银行能坚持5年以上，大部分都是撑个2-3年。而疯长的租金最后只能让消费者承受。记者翻看该店的服装，短款羽绒服在1300元以上，给个6折也近800元，多为外贸货。“租金涨得太凶猛，生意难做，这边好几家美甲店都是组团才能打折的，要人流量啊！”
缓慢上涨，店铺周期太短商铺年租金：
20平米，9万-10万
涨幅调查：五年涨两万
与十全街和凤凰街相邻不远，但是提到十梓街凤凰街商铺，老板都会“呵呵”一笑，因为十梓街的人流量实在不能和“金贵”的凤凰街相提并论。记者调查发现，十梓街的租金和凤凰街的还是有一定差别的。这条街上的铺头改头换面的速度却很快。
在十梓街朝附一院方向，原有一家40平米的水果店，11月突然贴出转让告示。知情人士记者透露。这家店的租金只要20万/年，搁在十全街要50万左右，但是开了半年水果店就歇业了。而在水果店斜对面也有几家店铺大门紧锁，也贴出转让告示。
经常“扫街”的朱女士告诉记者，十梓街上的老店不多，除靠凤凰街的几个老店外，多数店铺周期都很短的。就以“寸草堂”旁边刚开2个月的外贸毛衣店来说，3年换了3家雇主，最开始是龙子太郎，再是集雅玉器，而今是毛衣店，刚开2个月。边上的彩票店，基本上1年就换主，卖过化妆品、冬虫夏草、保健品等。“十梓街上超过2年的算久的了，有的是半年或1年就搬走了”。
“这条街租金不算贵，我在这5年，租金涨了2万。”十梓街上一家服装店店主向记者透露，2008年租下20平米的铺头，租金是7万，5年过去了，现在是9万。“不过也分房东，我的房东人好，但整体上比凤凰街是要低一半左右。”
租金低，上涨也缓慢，缘何店铺周期还是短？在十梓街开店5年的外贸店店主贾小姐给出了答案。她指出，人流量是关键，周末凤凰街、十全街是人满为患，但十梓街冷清；晚上到凤凰街吃饭的人不要太多啊，十梓街却黑灯瞎火的，没几个人，她的店6点就打烊。再低的租金，没有客人也做不下去，这个道理放之四海而皆准。观前街
寸土寸金，所谓一铺难求商铺年租金：
观前40平米，150万；
周边70平米，70万-80万
涨幅调查：
观前每平米
年均涨幅元
单从面积来看，观前街这小小的地盘却集中了苏州最强大的消费力量，不但双休日车水马龙，人流如织，就是平时工作日，这里也绝不冷清。名声在外的观前街带来了密集的人流，也催生出了这里高昂的铺位价格。
在观前街主街东面，记者看到一家“银饰世家”正在装修。负责人何先生告诉记者，40多平米的店面，年租金150万元。平均每平米约3.75万元。和惊人的租金一样令人咂舌的还有每年租金的递增速度。据何先生介绍，正在重新装修的这家店营业已经4年，当时的租金是120万元，4年涨了约30万元，仅每年的租金涨幅就可以在凤凰街的北段租下一间小店。银饰世家总共15家连锁店，仅观前街上就有3家，显然如此昂贵的铺面租金并没有对其构成威胁。同时，何先生的言辞间毫无意向将店面转租，他说观前街的租金虽然贵，但是店铺非常抢手。
因为租金昂贵，主街是大店铺的驻扎地，易主率很低。而观前周边的的商铺变动明显更快。在碧凤坊，“三久妞妞现烘起司蛋糕”店旁，一家原来做果汁的店面正在招租。蛋糕店的老板介绍说，这家铺面72平米，年租金80万元。计算下来，平均每平米约1.1万元。而就在两米之外，“阿姨奶茶”也在出租自家店面。
该店员工介绍，如果加上奶茶店这几平米的空间，整个铺位大约70平米，年租金70万元。平均下来，和果汁店价格相当。
面对连年上涨的租金，不少商家都表示，租金肯定是在涨的，而最影响租金的是房东。值得一提的是，观前周边小店数量虽然比主街多，但是很多希望转租的店主似乎并不喜欢小铺头，异口同声地表示只能整租，不接受分割出租，理由是“分割出租就不好租了”，丝毫不担心铺头租不出去。
不过，这种情况可能因为租金压力正在被打破。有些小店也正在谋划分割店面，以进行多样化经营。在碧凤坊，面积不过10平米的“怕怕popball”正在将店面改造成并排的两间，一边仍然经营爆米花和奶茶，另外5O装修成鱼丸铺。一直生意兴隆的“宝岛战斗鸡排”店也有新动作，不过与大家都往主街挤相反，“战斗鸡排”店却逆流而动。两周前，鸡排店搬到了观巷。其原来的位置在珍珠弄与宫巷交界处，现在变成了一家“别鱿风味”酥炸鱿鱼店。作为与观前街垂直相交的最主要的一条巷子，宫巷的人流很旺。“鸡排店品牌已经比较成熟，搬到这里面积大，可以进行一些相应的改造，转变经营方式。”店员表示，对于品牌店，地段的重要性已经让位于规模。
租金便宜，但是人气不旺商铺年租金：
涨幅调查：
在苏州的步行街中，石路的地位仅次于观前街。但是现场来看，石路的人气虽然强过凤凰街和十全街，但是较之于观前，还是远远不如，因此这里小店铺的租金便宜很多，易主率依然较高。
在东西向步行街上，记者看到沿街好几个店面都关着门。顺着指示牌找到传说中的“女性街”，街道中央，一字排开“鸽笼”似的小小店铺，大的约10平米，小的五六平米，绵延约百米，大多经营首饰、提包、手套、帽子、美妆等。
一家原名“七彩精品小屋”的小店正在招租，透过紧闭的门窗可以估算出面积大约7平米，隔壁的艾米拉美甲店老板邓寒冬告诉记者，这样的店面租金应该在5万出头，一年一签，年涨一至两千元。抛开涨幅不计，目前平均每平米的年租金约7100元。与邓寒冬的小店相比，贴墙的一排稍大些的店铺就比较脆弱了，好几家都在转租。其中一家仍在营业的服装店玻璃门上已经贴出大大的“转租，无需门面费！”店主贾先生是安徽人，听见记者表示出租铺面的意向，忙热情地介绍说自己的店才开了3个月，店面要明年2月才到期，但是现在急着脱手。
“楼下35平米，楼上44平米，加起来差不　多80平米，17万。”贾先生报了个价，并声明只能整租，不能分割出租，但是如果租下来可以再自行分割转租；且楼上楼下组成“套餐”，租一层是17万，租两层也是17万。计算下来，如果租下两层，均价只有2125元/平米；如果租一层，均价4857元/平米，仍然远远低于观前街副街的铺面均价。在贾先生店里，记者看到，虽然没有张贴打折提示，但是俨然已经进入“甩货”状态。之所以这么急着出手，贾先生表示是因为自己还有其他重要的项目，但是同时也是因为自己不擅长卖服装，石路的店铺生意也没有观前街好，自己的店铺靠近正街，位置尚好，到了更往里面的位置，生意更冷清。
存在就是合理
这是最好的年代。
商铺租金的高涨，意味着这个地区消费能力的强大，意味着这个地区民间财富的聚集。外强中干的城市，是不会有高涨的商铺的，更不要说连人都没有的鬼城。从这一点上，我们不难得出结论：苏州，正处在一个飞速增长的时代，并且苏州还在加速。
然而，商铺租金的飞涨，会让一些小店家不堪负担黯然离场，让受不了利润成本压缩的商家另觅宝地。或许有一天，某个繁华的商业街上，微利的店家，哪怕再飞蛾扑火，也只能死在残酷的今晚，看不见明天的太阳。
但是，这或许就是合理的状态。
市场永远是平衡的。就像每一次换手机，就会淘换一批朋友。一个业态的租金成本无利可图，就会有另一个更大利润的业态进入。每一次商铺涨价，都会对一条街的商业形态产生影响。十全街是怎样从一条酒吧街变成现在的综合体？凤凰街的餐饮为什么大多是厨房成本低的火锅店？市场的背后，无形的手操控着一切。
商家们嘴上对于飞涨的租金是不满的，但是就算十梓街的铺面更便宜一些，看重人气的商家也止不住想换到十全街上去的念头。就像观前街上抢也抢不到一个铺面一样，越是租金高涨的店面，越是意味着这里有着更好的市口，更大的商机。
香港铜锣湾，珠宝首饰金表店鳞次栉比，有谁看到过手机贴膜的小店在那里傲然生存？
那些人迹渺渺的鬼城，商铺价钱再便宜，可有听说财大气粗的浙江朋友们出手去投资？
放心吧，但凡是能开着店的，就能赚到钱。
存在的，就是合理的。　（小生封g）
对商铺投资的忠告
商铺投资相对于酒店式公寓和写字楼，投资回报率明显高于两者，在目前市场的情况下，商铺的投资收益率为8%-10%；　从价格来看，2009年左右，苏州商铺价格仅处在元/平米之间；而年苏州商铺的价格已经在2-3万元/平米不等，某些热销商铺甚至涨到7―8万元/平米，为年租金投资成本8%-10%，同时商铺的价格也在以每年10%-20%的速度增长。在选对商铺投资的情况下，如果投资者是贷款购买商铺，因需支付银行利息，收益会打折，但总体算来，商铺投资回报率的年收益不会少于8%。尤其是一些小面积、低总价的商铺，无论从承担压力上，还是长期稳定的回报率，均让投资客无法抗拒。
一般来说，商铺物业单价明显高于住宅单价，所以投资总额会更高，而且投资风险也明显高于住宅，普通的住宅物业由于投资金额较小，出租以及转售都比较容易，所以投资者所承担的风险也较小。但是，如果投资者能够选择好商铺物业，投资回报率理所当然会高于住宅，而且商铺无所谓房屋损耗率，待商圈越来越成熟的时候，租金收益就会越来越高，价值也会更高。总的来说，商铺投资就是高投入高风险高回报率。
因此一位曾操盘过多个商业地产项目的销售经理给予广大投资这一些忠告。由于投资商铺前期投入较大，特别是一些新的商铺，市场不太成熟，因而出租率及租金都会比较低，但是待市场成熟，升值空间将不可估量，因此投资商铺比较适合长期持有及资金比较充裕收入较高稳的人群。另外如果投资商铺，前期看房时，不仅要了解商铺的实际情况，更要了解该地区的商业开发潜力。因此首先，市面和楼层因素最重要，成熟的社区往往店家密集，对投资者较为有保障。其次，如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。第三，准确的市场定位则可以大大提高投资的回报。虽然这类产品价格较为高端，但稳定的租金回报确实适合追求稳定投资的人士。　（陆嵘）
发表于：14-01-17 14:18
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昨天&02:59
& 均价：市区商品住房7119元/平方米，比上年增长4.98% 排名：价格在全省排第5，销量排第3 余量：市区商品住房目前可售约10个月 二手住房：市区成交量比上年猛升51%
& 年 份 商品房销量 商品房均价 商品住房销量 商品住房均价
& 2013年 831.10万平方米 7070元/平方米 712.20万平方米 6883元/平方米
& 2012年 795.75万平方米 6969元/平方米 658.13万平方米 6648元/平方米
& 2011年 633.94万平方米 7518元/平方米 492.03万平方米 7056元/平方米
& 2010年 910.90万平方米 6307元/平方米 775.13万平方米 5818元/平方米
& 2009年 888.50万平方米 4969元/平方米 787.20万平方米 4479元/平方米
& 2013常州楼市销量成为第3好年
& 市区商品住房均价7119元/平方米，比上年增长4.98%价格在全省排第5，销量排第3市区商品住房目前可售余量约10个月
& 本报讯 市房管局昨日发布数据显示：2013年全市商品房市场在供应量有所增长的背景下，销售量小幅上升，成交价小幅上涨，总体延续了2012年二季度以来的温和复苏趋势，继续呈平稳发展态势。2013常州楼市成为历史第3好年，仅次于2010年和2009年。
& 全市商品房销售8.24万套，成交均价7070元/平方米
& 2013年，全市商品房及商品住房分别销售831.1万平方米（约8.24万套）和712.2万平方米（6.09万套），同比分别上升4.44％和8.22％。市区商品房及商品住房销售备案面积分别为711.12万平方米（6.53万套）和600.95万平方米（5.01万套），同比分别上升5.93％和6.42％。市区商品房销量在全省位居第3，仅次于南京、苏州。
& 成交价也小幅上升。2013年全市商品房、商品住房成交均价分别为7070元/平方米、6883元/平方米，同比分别增长1.4%、3.53%。其中市区商品房、商品住房成交均价分别为7237元/平方米和7119元/平方米，同比分别增长2.23%和4.98%。市区商品住房成交均价在全省排名第5，低于南京、苏州、无锡、扬州。
& 全年新增供应1249.31万平方米，库存继续增加
& 2013年全市商品房、商品住房新批准预售面积分别为1249.31万平方米、986.65万平方米，同比分别增长22.61％、25.54％。其中市区商品房、商品住房批准预售面积分别为1024.42万平方米、794.97万平方米，同比分别上升16.33％、17.67％。市区商品房新增供应在全省排名第三，低于南京、苏州。
& 虽然成交量稳中有升，但新增供应更多，库存压力继续增加。以商品住房为例，截至去年底，全市商品住房有效可售余量约569万平方米，其中市区商品住房有效可售余量约491万平方米。按照去年月均销售速度，全市商品住房、市区商品住房有效可售余量去化周期分别约9.6个月、10个月，较上年增加约2个月。
& 市房管局市场处表示，尽管库存压力进一步增大，但仍处于6-12个月的合理区间。
发表于：14-08-01 22:53
租金太高，停车不便，电商冲击 杭州武林路女装街寻找出路
30多家店关上门，10多家店等转让
“再过几个月这家店就要关了，老板在商场也有店，我准备到那个店里上班了。”小路在杭州武林路一家服装店工作了3年，老板做的是年轻人的服装，风格偏可爱，进入2014年，小路明显感觉生意慢慢淡了下来，“我们的单品基本千元以内，前些年一个月能做10多万元，现在差不多降了一半，各类成本一摊，老板觉得维持下去意义不大，就索性不开了。”
昨天钱江晚报记者看到，店铺虽依然营业，但门口写着“出租”两字，这样情形在这条街上并不鲜见。这条大名鼎鼎的女装街，似乎远不如当初的繁荣，关门出租清仓不时可见。像城市名片般存在的它，转型也许是目前面临的最大挑战了。
黄金时期一铺难求，如今――
30多家关店，10多家想转让
本周一大热天的中午，记者沿武林路从北向南细数，结果发现，虽然营业但门口挂着“出租”、“转让”字样的店有10多家，而关门的有30多家。特别是昌化路附近，沿街一排11个店铺有4个是关着的，安吉路边上以及江山弄对面也有连续4家店铺关门的情形。有些店玻璃上还留着“2014新款到店”的字样，看起来关门没多久。
“4年前，我在武林路开第二家店。当时受之前经济不景气的影响，正好放出几个空铺，我赶紧拿下来了。第一家生意不错，所以我不是特别担心。”三十出头的小胡很爱打扮，喜欢每天给自己做一套完整造型，并把开店作为少女时期的梦想坚持到现在。因此，她的店一直以老板善于搭配吸引一大批老客。
“开第二家也不是心血来潮，关注了好久。在武林路特别红火的时候，你根本找不到空的铺子，偶尔有一间，还得靠砸钱和别人抢。但现在不一样了，看看我的第一家店就知道了。”
小胡的第一家店并不临街，开了7年，今年9月合同到期，也到了散场的时候。
“店铺清仓，全场5折”，这家店外白色墙红底黄字的海报很醒目。店铺里，记者看不到几年前几位店员谈笑风生、客人挑选试衣的热闹景象，只有一个店员和记者、一个客人。店员淡淡地对记者说：“再一个多月就关门了。”
生意难做租金高
“日子不那么好过了”
“租金太高，生意做不下去了。”电话另一头，是三十出头的老板小卢。他开在武林路上的潮牌店2011年开张，当时一签签了5年，但如今他准备提前撤走，“幸好房东还算好说话，让我早些通知他就行，没有提及违约金。”
30平方米的店铺一年租金32万（上一任租户年租金为22万，涨了10万），刚开业时一个月销售能做10多万元，能承受，但如今即使租金不涨，小卢也吃不消了。“现在逛街的人少了很多，一个月只能做六七万元了。店员4人，月薪3000元左右，每年还递增。两厢一挤压，实在看不到这家店的前景了。”
来源：钱江晚报&&&&作者：记者 曹婷婷/文 董旭明/摄&&&&编辑：郑海云&&&&
同样地，小胡关店的最直接原因也是租金：“9月到期后房东提出涨价，我就索性不做了。两年前就想撤出，当时有一些老客来挽留，因为她们都喜欢我们店的氛围，就坚持下来了。年轻时候有梦想支撑，如今不得不向现实低头。”
武林路上最早的一批店铺可追溯到1995年左右，比如威芸的老店。它也见证了多年来周边店铺的兴衰。“1995年、1996年时，旁边一个16平方米的店年租金两三万元，2000年开始涨，2002年时差不多要5万多了（10元/1平方米．1天），之后5年涨得飞快，从12元、16元到30元往上翻，2007年时年租金奔20万元去了，去年到25万元，今年刚做了下调到20万左右。”店铺老板告诉记者，“我自己另一家店大约80平方米，年租金60多万元，当时是3年一签，差不多从2005年的10多万元，变成20多万元、40多万元直到现在的60多万元。去年有些店开始下调租金，因为房东们意识到租不出去更麻烦。”
一位专注做O2O网站的负责人告诉记者，因为发展需要，他一直关注武林路的店铺。“年是武林路店铺租金巅峰期，当时普遍在每年每平方米元甚至更高，2013年明显回落，现在七八千元可能够了。”他说。
个性店少，价格便宜也无法抗衡电商
女装一条街期待转身
“本店转让，全场50元起。”武林路上很有名的“地中海”也准备关门了，不少老客一边淘货一边惋惜。记者在几家老店中看到，比起六七年前刚开店时，其服装价格在下调。“但这样依然抵抗不了电商的冲击，很多人奔向网购。”小胡很无奈地对我说。
曾经，逛街是多少女孩的爱好，但现在坐在电脑前动动鼠标就能带来视觉享受，消费习惯的改变是很大的原因。同时逛街越来越需要氛围支持。一位同时在购物中心有店的老板告诉钱江晚报记者，为什么决定撤出武林路：“现在Shopping
Mall环境好，有吃有玩，最重要的是停车也方便。这里停车太不方便了。另外，前几年以本地女装为代表的品牌店大批加入，武林路的个性已几乎被磨平。没有独特之处，怎么吸引顾客？”一位正在逛店的女孩告诉记者：“我家门口就有秋水伊人这样的品牌店，平时不会特意跑来买，逛这里主要是冲着几家个性店来的。”
有不少个性店老板对“品牌店”颇有微词，在他们眼里，似乎正是财大气粗的它们抬高了整条街的租金，同时“吓跑”了不少个性小店，但如今品牌店的日子也不见得好过。某知名女装品牌曾因房东提价撤出，几个月后房东未能租出，又降租请它回来开店。
其实在国内，类似传统商业街都历经这样的变革，比如上海的长乐路，也从旺铺变成空铺，再慢慢摸索转型。“包括租金问题，这都是由市场决定的。但如今不少房东意识到问题，降租是未来的趋势。”钱江晚报记者从武林街管委会了解到，街区转型、提升体验的相关举措正在实施中，比如武林路wifi一条街已经开通，整条武林路上都可以享受；他们正在与阿里合作建立一个O2O平台，街上7成商家会进入平台。
“我几个月前租下80平方米的新店，租金7000多元/平方米．年，比以前便宜了。”奢侈品二手寄卖店巴黎站在武林路开了分店，同为奢侈品寄卖的翼管家也在武林鞋城边上落脚。比起以往杭派女装云集，武林路如今更需要丰富而有特色的店铺加入，比如皇后公园一带的明星潮牌店和特色餐饮店，来改变目前低迷的人气。
杭州武林路店铺租金变化
中原房产马爱萍曾对武林路店铺的租金均价做过统计，每平方米的日租金为：
年：10.4~15.5元
年：16~21元
年：21~24.4元
2012年以来：20~28元
目前有些高租金的店铺也是多年前租下的，如今转手的明显下调了。
发表于：14-08-25 14:19
城西银泰开业近一年 对街底商七成关门
日 07:19:20 星期四　　来源：钱江晚报
橡树园商街如今已经有七成商铺关门。
家住橡树园的张小姐想到门口买点日用品。她诧异地发现，家门口的商铺齐刷刷地关门了，超市、烟酒店、美容美发店仿佛一夜搬空，只剩下零星的商店还在经营――橡树园的沿街底商因为与城西银泰城一街之隔，一度被投资者热烈追捧，如今却出现人去楼空的局面。
被热捧的大型综合体对街商铺为何遭遇集体关门？大型综合体的对街商铺最具投资价值，是不是一个认识经验误区？本周，钱江晚报记者实地探访橡树园沿街商街，了解商街陷入转租、转售难的困境：城西银泰城的营业不但没有给橡树园商街带来旺盛的人气、爆发式的消费，反而吸附了原有的消费需求。
而近两年杭州综合体快速增长，橡树园底商经营现状，或将使我们重新评判综合体商圈的价值诱惑。
当初高价抢购的对街商铺，如今租金拦腰砍仍找不到商户
橡树园的社区沿街底商正对城西银泰城，之间相隔了一条萍水街。按传统投资经验，这个位置的商街应该是“黄金万两”，人气爆棚，而实际上却是门前冷落车马稀。记者数了数，一共30间商铺，目前只剩约9间在营业，其余大门紧闭，关门的商铺占到了七成之多。
有些商户显然是刚刚撤出，比如西面转角处有一家已关门的烟酒店铺，从玻璃橱窗外望进去，柜台内还有零星摆设的烟酒没来得及拿走。从门脸上看，关门的商铺有理发店、超市、烟酒店、美容美发店、手机卖场等，有些关门的店铺装修较新，看来经营时间不长。
记者查询资料发现，由于与城西银泰城一街之隔， 2011年橡树园底商出售时，商铺售价创下板块最高，均价4~5万元/平方米，位置特别好的近6万元/平方米，比周边底商高了2万元/平方米以上。
“我就是看中银泰城带来的商业价值才买的。”花了2000万元，买了一套橡树园400多平方米商铺的吴先生叫苦不迭。2011年，橡树园底商开卖，他选了一套靠近主入口位置的商铺，折合单价5万元/平方米。
结果却是，他这间商铺一直没有租出去。
吴先生说，去年2到8月份，城西银泰城开业前（去年9月开业），商铺招租火了一阵，咨询电话有点多，做服装、开家纺、餐饮的都有，但餐饮不能做。吴先生当时要价比较高，租金要6~7元/平方米/天，价格没谈拢，商铺一直搁置着。不过，吴先生心很坦然，想着银泰城开业后，租金还要涨。按吴先生的盘算，五年后租金能飙高到100万元。
“银泰城开业两三个月后，问租商铺的明显少了，我挂租金50万元，没找到人租，现在挂40万元，都没人理。”2000多万元买铺资金躺了一两年，颗粒无收，吴先生万般无奈。商铺没人租，就意味着卖不掉。“苦都苦死了。”
跟吴先生类似，买了橡树园底商的业主都很着急。“这里的底商基本是双层，一套商铺总价1500万元以上。”
而房产经纪人对橡树园商街铺子租售单子兴趣也不大。
“没人买、租，我们推荐了也是白费力气。”
无法停车、树遮挡视线、面积大租金高，先天条件不足带来招租难
“城西银泰城开业前半年，开业后三个月，这条商街招商红火了一段时间，后来商户生意不好，不断撤出，有些连刚做的装修都不要，就走了。”橡树园招商处一位工作人员透露，当年来咨询底商、想来开店的是一批品牌较弱，对面银泰城进不去的商户。
“餐饮倒是热门的，但是社区底商不能有明火，没排油排烟管道，只能做普通业态，但在银泰城里面吃的、穿的、玩的，几乎涵盖了所有业态，能溢出来的很少。”这位工作人员告诉记者，橡树园商铺房东有一个特点，当初入手总价高，对未来期望高，租金定价大幅高于周边社区底商。“去年房东开出的租金价位，普遍在6~7元/平方米/天，比周边社区底商高3元/平方米/天以上。”
空铺太多了，不免萧条冷清，影响商街的形象，更加招不到商户。曾经有商业管理公司有过兴趣，比如统一招租“对接”品牌商户，统一规划业态，但是在看到这条商街的“先天不足”后，又摇头走了。这条商街的缺点在于，商铺门口没有划停车位，留不下客人；行道树挡住了视线，还有斑马线刚好在城西银泰城东西两头，中间设栏杆，去银泰城的客流很难引到商街上来，这些细节上的缺陷都影响了商街的人气。
而如果对接中低消费的社区便利店，这条商街的面积大，租金总价高，把很多亲民店挡在了外面。一位商业资深人士给出了一个数据，目前便利店租铺集中在80~100平方米的单层铺，年15万元租金是上限。而橡树园沿街底商基本是“一带二”的双层商铺，主力面积300平方米，无论是面积还是结构，橡树园的沿街底商都不占优势。
“大面积、高租金商铺，只能招中高端品牌，但这类品牌又进驻城西银泰城了，橡树园商铺两头不靠。”
综合体周边商铺褪去光环，社区商铺应回归便民业态
“沃尔玛有‘5公里死亡圈’的说法。”在从事多年商业地产的赢商机构总经理方芳看来，橡树园大量商店的关门是正常的。
沃尔玛有“5公里死亡圈”之说，用以形容在大型超市阴影之下，本地零售商所面临的肃杀商业环境。有机构估算，一个1万平米的大卖场，可以取代300个小店。方芳认为，这种“大鱼吃小鱼”的“商业规律”并非单指沃尔玛，同样适用于规模“悬殊”的同业态商业竞争，比如大型综合体与周边商铺。像城西银泰城是目前杭州单体最大的购物中心，商业体量高达29万平方米。它对消费人群的吸附能力是巨大的。
“开发商把商业综合体旁的商铺价值过于放大，买家是被营销说辞
‘绑架’了。”在方芳看来，商业综合体旁的社区商铺，供应量应该减少，避免与综合体直面竞争。“现在人们的购物方式改变了，很少单纯逛商街，而是逛街、吃饭、娱乐综合体验消费。”因此，大型商业综合体吸附品牌势头十分强劲。某杭派女装一位负责人也告诉记者，去年开始，他们的实体店进驻策略，以商业综合体为主。
业内人士还指出了综合体内商铺的优势：综合体是按套内使用面积计算租金的，比如品牌服装店普遍租用面积在80~100平方米之间。就她知道的，城西银泰一楼零售业态租金10元/平方米/天左右，二楼5~6元/平方米/天。从装修投入来说，综合体的商户不存在门面装修费用，只要套内装修即可，甚至连地砖都不用铺，这些都是省下的成本。
“所以，社区底商业态规划应该回归生活服务，比如药店、宠物店，便利店等，业主不能对租金期望值太高，如果租金在3~5元/平方米/天，稳定性还是可以的。面积最好控制在100平方米以内，很多便利店的租金上限集中在15万元左右。”这是方芳给买社区商铺的人的一个参考建议。
针对吴先生冲着“银泰”投资商铺的参考点，业内人士觉得，有些综合体旁边的商铺本身条件好，不单是被某个商业体拉动，吴先生参考庆春银泰的太平门直街，以及西湖银泰的定安路商铺，与城西银泰城没有很多共性。以上两条商街所处成熟居住区，本身有人气，且路面可以停车等，各种因素要综合分析。
“定安路、太平门直街商业氛围形成早于西湖银泰和庆春银泰入驻前，当时房东入手价格没有包含‘银泰’因素，后面这些综合体进驻，只是对商圈起到锦上添花作用，因此商圈内商铺价值当然进入一个上升通道。”业内人士分析。
作者：王筱璐 文/摄 编辑：张梦婕
发表于：15-10-28 12:48
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