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　　买房是个细活！从看房到最终拿到不动产权证（之前的房产证），这中间会有很多手续，这些手续环环相扣，稍不留意就可能导致不动产权证办不下来。
　　哪些原因会导致不动产权证办不下来？今天小编就从开发商、购房者这两个角度解答这个问题。
▲图片来源：视觉中国
　　购买新房时首先会遇到选择楼盘和开发商的问题，开发商的资质会影响新建商品房的初始登记及购房者不动产权证的办理。
　　开发商在销售房产时五证是否齐全？
　　五证是指，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。五证齐全是开发商开始销售房产的前提，缺少任何一个证，都没法办理不动产权证。
　　需要注意的是，《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》有本质的不同。《商品房销售许可证》主要针对现房，拿到它，说明这些商品房已经通过竣工验收，其物业管理方案等都已经落实，这类商品房很快就能取得房地产权利证书，而《商品房预售许可证》主要是针对期房，预售的房屋不确定的因素较多。
　　开发商五证齐全不一定能办下房产“大证”
　　购房者办理不动产权证的前提是开发商要办下负责楼盘的房产“大证”，即新建商品房的初始登记。也就是说，开发商要提交土地证、规划许可证、规划核实证、开发资质证明、综合验收证明、档案合格证、竣工验收证明、测绘报告等资料向房屋登记机构申请办理房屋的初始登记。
　　在办“大证”的过程中，如果开发商出现，欠缴土地出让金、擅自更改房屋性质或变更规划、房屋质量检验不合格、消防环保部门验收不合格、开发商办证时已破产或被取消资质等问题，都没法办理“大证”。
　　举个例子。某开发商A五证齐全，但擅自更改房屋性质、变更规划。例如，房管部门批准的是住宅楼，而开发商A却当作商业楼销售；在整体规划中，小区配套设施有幼儿园、居委会、学校、配电用房等，但在实际开发中，出于费用的考虑，开发商擅自改变规划、幼儿园等都未落实，出现这种情况也是无法取得“大证”。
　　证件齐全，但开发商若将房屋抵押或一房多卖也没法办理不动产权证
　　举个例子。如果某开发商B五证齐全，且已经取得“大证”。因其他项目急需资金回流，开发商B便其将楼房抵押给了他人，同时也在销售该楼房。这种情况下，如果开发商B不能及时履行到期的债务，抵押权人又要求实现抵押权，购房者可能会失去居住权，更不用说办理不动产权证。所以购房者买房前要充分了解房屋状况。除抵押外，如果开发商存在将房屋重复销售、一房多卖、楼盘被法院查封等问题，也没法办理不动产权证。需要注意的，如果开发商在集体所有土地开发的项目，同样无法办理不动产权证。
　　开发商办下“大证”是购房者办理不动产权证的基础，所以购房者在买新楼房时可以优先考虑品牌和信誉都较好的开发商。除选择开发商外，购房者在办理不动产权证同样要注意以下问题。
　　必须有购房资质：
　　现在不少城市都实行限购政策。在这些限购城市买房，购房者必须有购房资质。现实中，一些没有购房资质的购房者为能买房不惜用办假证、假离婚等办法以达到买房的目的，一旦他们被查出来，不仅无法获得房本，还会出现钱财损失。
　　没有缴纳相关的税费：
　　在买房的过程中，需要缴纳各种税费。购买新房时需要缴纳的税费有契税、住房维修基金、交易手续费、房屋登记费、证照印花税、工本费等。在购买二手房时需要缴纳税费有契税、营业税、个人所得税、土地增值税、城建税、教育附加税和地方附加税等。其中，契税由买房者缴纳，营业税、个人所得税、土地增值税、城建税、教育附加税和地方附加税是卖房者交税。但在房源紧张的区域，这些税费都会被转嫁给买房者。
　　没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明：
　　购房者没有及时提供应交的文件材料。举个例子，小A在购买二手房时，恰好身份证过期，在这种情况，网签时，小A可以用临时身份证办理手续，但是面签和过户时必须用正式有效身份证，如果此时，小A还没有拿到正式身份证，就会影耽误不动产权证的办理时间。
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买房后房产证还没下来能交易吗?无产权证住房无法办理过户
市民正在办理房产交易
　　近日，有读者打电话向本报咨询：“听说现在没有房产证也可以交易过户了，是这样吗？”随后，记者向恩施市房产交易所工作人员了解到：没有产权证，无法办理房产过户。随后，记者来到湖北震邦华广律师事务所，律师杨文斌告诉记者，房子无产权证不能交易，特殊情况除外。那么，房屋没有产权证，到底能不能交易过户呢？
　　恩施市房产交易所：无证不能办理房产过户 无证时签订合同也无效
　　恩施市房产交易所负责人明确地告诉记者，没有产权证不能办理房产交易过户。而记者翻阅我国《城市房地产管理法》查询到，在第三十七条第六款的相关规定中提到，“房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让。”
　　据了解，按照法律规定，无产权证住房不可购买。因为在无产权证的基础上建立的购房合同是无效合同，买方的权利得不到任何保障。虽然现在网上有一些指导签约的方法，告知买方应该在合同中注明相关细节，但是如果合同本身就是无效的合同，那么签订的细节得不到任何保障，买方仍然得不到产权证，无法完成购房交易。
　　当买卖双方出现纠纷，需要通过法律途径进行解决时，无产权证房产的危险性就体现得十分明显。期间如果房屋产权证仍未下发，那么买卖双方签订的合同是无效的合同，合同内商定的任何条款均无价值。如果房产证下发，合同才能属于有效合同，这时双方才能按照合同执行，确保自身的利益，所以购买无产权证住宅的风险极高。
　　律师：原则上不允许交易过户 特殊情况可签订附加买卖合同
　　湖北震邦华广律师事务所杨文斌律师告诉记者，按照我国现行法律没有房屋产权证是不能交易过户的。“例如小产权房、违章建筑等，大多数都是没有产权证，私下交易是违法的，且无法受到法律保护。”
　　杨文斌找出相关法律规定，我国《合同法》第五十二条第五款规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。“所以类似于小产权房这种违规签订买卖协议的合同，如果发生纠纷，会按照&合同法&第五十八条‘合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任’来处理。”
　　“但有些情况比较特殊，”杨律师说，“比如经济适用房，期满5年后可以交易，还有房屋暂时没有产权证，但后来会有的。”据了解，经济适用房5年内不能上市交易，无论有没有产权证。5年期满后，如果该经适房还未取得产权证，买卖双方可以根据《合同法》第四十五条、第四十六条“附条件、附期限”来签订买卖合同。
　　《合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
　　当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
　　《合同法》第四十六条规定：第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
　　“也就是说，在签订购房协议时，可以附上期限和条件，例如签订该购房合同时，该房屋未取得房屋产权证，待3年后取得房屋产权证时再进行过户手续。”杨律师提醒，如果在期限未到之前，有一方毁约，是可以受到法律保护的。
　　新商品房转手视为二手房买卖
　　“以前购买新房没有采取网签时，很多人与开发商解除购房合同，该房屋再卖给他人，现在为了打击‘一房多卖’，市房管局采取网签，再转手就相当于二手房了。”杨文斌说。
　　据了解，在没有进行网签时，买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是买卖双方跟开发商商量好，由开发商跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回，然后买方再将房款付给卖方就行了。后面的程序就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，需要银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。
　　“但实际上，这样是不符合法律规范的。”杨文斌告诉记者，我国《城市房地产管理法》第三十七条第六款的相关规定：“房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让。“从开发商那里购买的一手商品房也属于其中。”
　　如果要进行转手应该怎么办呢？
　　“买卖双方签订购房协议，约定房款，如果卖方有贷款必须先去银行还完按揭，然后买方才能拿着购房协议去房管局备案登记，”据杨文斌介绍，“如果买方需要按揭，备案登记后可以自己办理，整个手续和买卖二手房差不多，但一定会产生相关的交易税。”
　　链接：这些房子无证不能交易过户
　　1.利用集体所有土地开发的房子，也就是所谓的小产权房。
　　2.未经立项批准或私自变更立项的楼盘。
　　3.未取得规划审批的楼盘。
　　4.私自变更规划的楼盘。
　　5.私自改变土地用途的楼盘。
　　6.土地产权存在纠纷。
　　7.没有销售许可证又无产权证的房屋。
　　8.未经验收或验收不合格的房屋。
　　9.土地或房屋未解除抵押的。
　　10.开发商未交纳相关税费的。
　　11.土地、房屋被有关部门司法查封。
　　责任编辑：
　　记者 刘盟萌
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2016房子过户需要什么手续
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卖方；身份证、户口簿、结婚证、、、。注：卖方的夫妻双方必须亲自到当地登记部门签字。买方：身份证、户口簿、当事人亲自到当地房屋产权登记部门签字。&用如下；（1）；90平方米以下头次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳& （2）：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。& （3）；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。& （4）所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。（房屋原值一般按上道额计算）& （5）房屋交易手续费；按房屋6元/平方米交纳& （6）房屋产权登记费：80.00元。& （7）；按评估额0.5%缴纳&产权更名有三种方法,一是继承，二是赠予,三是交易,继承和赠予都要公证,公证费一般是评估额的2%,还有别的费用不多了,而且公证的时候需要户口本上的人都到场,交易现在比较简单,交1.5%的契税,建筑面积每平方米6元,手续费80元,但交易这种方式你要看你的房产证是不是已经满五年了,如果五年内交易就有税了,一个是营业税,一个是个人所得税,过户后五年内交易也是有这两种税费，继承过户后的房产五年内交易可以按继承前的证，看看继承前是否满五年,赠予说不准,政策上是五年内交易也要缴纳税费的,有的也不交,所以你的情况也不一定非得走赠与的程序!赠与是原房主户口本上所有成年人都到场(公证处)做公证,然后去交易所可以办理了!如果你的前证满五年了，你的情况走交易就行！公产的房子要评估额的8%公证是有有效期限的，如果你想公证后卖可以做公证，如果不卖想先公证再办的话，那就不能直接公证到儿子的名下，比如王女士的房产想给儿子李先生，李先生想办公证再办产权证，那李先生就不能直接公证自己的名下，可以公证到妻子或可靠的人名下，然后李先生需要办产权过户的时候就需要公证人与他一起办理！&
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