农村房屋可以赠与，可以过户吗？问题详情：我是城镇户口，我父亲是农户，我父亲如果把他的一间房赠与给我，可以吗？能过户吗？房屋只有村委会的许可批示，需要办理房产证吗？推荐回答：农村的房屋，属于在集体土地上所建筑，因此，原则允许赠与本村集体成员，或者是虽然不是本村集体成员，但是近亲属。农村房屋，一般只有土地使用证，赠与本村集体成员后，是可以过户的。近亲属原则也可以过户。如果只有村委会的许可，没有土地部门核发的土地使用手续，是很难办理合法手续的。非农在农村买农民房子，房照可以过户吗？问题详情：是这样，我家三口，父亲是居民户口，母亲和我都是非农户口，大概在97，98年在邻县买了一个农民伯伯的房子，（不是一个县的，但是是同一个市的）2间（40平米），现在房子不行了，我家想翻盖一下，我忽然想起来，房产证没过户，还没有土地使用证，现在那农民伯伯在前几年的时候出车祸去世了，现在的邻居是这农民伯伯的侄女李阿姨，当时是李阿姨和她丈夫给买房的私人协议上担保的，我们两家处的还可以，邻居李阿姨不是我家原房主的哥哥的亲女儿，（您能看的明白吧？）李阿姨其实应该姓白，她亲生的亲戚那边有一个堂哥是乡土地办的，村长我们也都熟悉，人非常好，我想问问，这样的情况，我花点钱能不能把·房产证·改到我家人的名下？关键是在于，原来的房主伯伯已经去世了，我怕他儿子翻脸要回房子，因为当时的价钱不高，也就1万块钱，现在价钱比较高，虽然说现在的关系处的不错，但是谁知道呢？我是先翻盖房子，等他要房子陪我钱呢？，还是先办那个房产证过户和翻盖申请呢？大家帮我看看我提的问题和形势推荐回答：1、不可以。2、农村的宅基地是不可以买卖的，宅基地上的房子属于个人财产，但只能卖给本集体经济组织内部成员。如卖给集体经济组织以外或者城镇人口的，则合同无效。3、买卖房屋协议只有经过依法登记，买房人才取得所买房屋的产权。只有买卖双方的协议书，不经过买卖房屋登记，就没有所买的房屋产权，在物权上是不生效的。另外，如果卖给非本集体经济组织成员的人，因为买房人无权使用该集体宅基地，买卖房屋关系不生效，买卖双方签订的买卖房屋协议也不生效。购买农村房子可以过户吗？问题详情：本人4年前在沈阳沈北新区蒲河新城一农村购买了一处房。卖房方是我亲伯父，伯父现已去世，他无子女。购买时按村里出的购房协议签署的。本人也是农村户口本村人，无其他房产。请问有明白人告知一下是否可以缉肌光可叱玖癸雪含磨办理过户，以及怎样操作。小弟万分感谢！推荐回答：根据我国《土地管理法》等法律法规的规定，农村房屋买卖有效必须符合下列四个条件：1、购房者主体资格合法。 农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。2、售房者的主体资格合格。 卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说，其中的共有人一方若单方面处分房屋的，并不能使房屋买卖有效；3、购房者应当符合申请宅基地的条件。 农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件，以买卖形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖得不到法律的支持和保护。4、买卖经过村民委员会同意。这是必经程序，农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。购买新农村建设房过5年可以过户吗推荐回答：不能过户的，新农村建设房都是在集体土地上建珐福粹凰诔好达瞳惮困的房屋，它不是房地产开发商开发的向外界出售的房屋，这种新农村建设房屋只有本村村集体的村民才有权利购买和居住，不能进行买卖和交易的。在农村买房可以过户吗推荐回答：你是指正规房地产开发的房子，还是农村宅基地的自建房？如果是后者，宅基地上没法过户的，但是宅基地上面的房子还是可以的，只是手续比较麻烦，只能做房屋产权证。如果是前者，那更容易了，一般去交易所过户就好了。农村住房可以过户吗问题详情：是集有的房产证的？因为我亲戚也一把年纪了他自己有病，起好了三层楼了 ， 以免到时候去世了过户更麻烦，现在我想把房子过户到我自己的户上面可以吗。当时起的时候因为小时候很多那些计生罚款没有交清楚 所以当时叫国土局量的时候是入我亲戚的名字也就是以我亲戚的户头起的， 趁他现在还在世想把户过过到我名上来，房产证是亲戚的名字我是广西梧州苍梧县的 因为以前在农村的后来到镇上面到私人亲戚里面买了一百多平方地推荐回答：应当提交下列材料、法规另有规定外： （一）登记申请书。 第八十四条 办理村民住房所有权初始登记，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料； （二）申请人的身份证明、预告登记； （五）证明房屋所有权发生转移的材料，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明、法规规定的其他情形。 除上述规定外。 第八十六条 房屋所有权依法发生转移，各地根据当地实际情况也有一些具体的规定、村企业的厂房等建筑物设立抵押； （四）同一所有权人分割。 第八十五条 发生下列情形之一的； （三）房屋面积增加或者减少的； （二）房屋坐落变更的； （二）申请人的身份证明。 第八十七条 申请农村村民住房所有权转移登记，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记； （六）其他必要材料、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的，可以依照本办法的规定申请房屋登记，房屋登记机构应当不予办理，房屋登记机构受理登记申请后、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记： （一）登记申请书； （五）主债权合同和抵押合同，方可予以登记，应当提交下列材料； （四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明； （四）申请登记房屋符合城乡规划的证明； （六）其他必要材料。 第八十三条 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的； （五）法律。 申请村民住房所有权转移登记的： 第八十二条 依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋； （五）房屋测绘报告或者村民住房平面图、异议登记等房屋登记，可以参照适用国有土地范围内房屋登记的有关规定； （三）房屋所有权证书； （二）申请人的身份证明。 第八十九条 房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的。 农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的： （一）登记申请书； （六）其他必要材料： （一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的。 第八十八条 依法以乡镇，申请房屋所有权转移登记的。经公告无异议或者异议不成立的。 申请村民住房所有权初始登记的，建议你到当地房屋管理部门去详细咨询一下，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。 第九十条 办理集体土地范围内房屋的地役权登记，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。 农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的、合并房屋的。 法律，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样，除法律，申请抵押权登记的、更正登记； （三）房屋所有权证书，应当提交下列材料农村房产证办理流程主要是依据《房屋登记办法》的如下规定，从其规定； （四）集体所有建设用地使用权证明； （三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明农村房屋能过户吗推荐回答：农村房产证办理流程主要是依据《房屋登记办法》的如下规定：第八十二条 依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。法律、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的，从其规定。第八十三条 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；（六）其他必要材料。申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。第八十四条 办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。第八十五条 发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；（二）房屋坐落变更的；（三）房屋面积增加或者减少的；（四）同一所有权人分割、合并房屋的；（五）法律、法规规定的其他情形。第八十六条 房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（五）证明房屋所有权发生转移的材料；（六）其他必要材料。申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。第八十七条 申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。第八十八条 依法以乡镇、村企业的厂房等建筑物设立抵押，申请抵押权登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）集体所有建设用地使用权证明；（五）主债权合同和抵押合同；（六）其他必要材料。第八十九条 房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。第九十条 办理集体土地范围内房屋的地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登记，可以参照适用国有土地范围内房屋登记的有关规定。除上述规定外，各地根据当地实际情况也有一些具体的规定，建议你到当地房屋管理部门去详细咨询一下。农村个人房产如何买卖过户问题详情：父母想在本乡街上买母亲二伯个人修的房产的一部分，请问如何办理买卖合同，有产权证吗？以后如遇拆迁如何享受权利。有其他什么后患吗？推荐回答：农村的房屋分为两类：一种是已缴纳土地出让金的国有土地上的房屋，和其他商品房一样买卖过户；另一种属于集体土地的房屋，需要符合中华人民共和国物权法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例、房屋权属登记管理办法 、中华人民共和国户口登记条例等国家规定后才可以买卖过户。1.方法/步骤：户口是否限制购房购买的若是集体土地上的房屋，需要购房者户口在该经济社区内；相关法律规定：只有户口在同一经济社区内（该土地所有者为村委会），才可以买卖并办理过户手续；若户口不在的话，需要先迁入户口；2.户口准许购房：若是户口允许购房的话，那就签订合同，缴纳房款，开始走过户程序，双方需要准备好：身份证明、房权证、户口本、结婚证、买卖合同、买方若首次买房要无房证明、派出所出具的房屋座落证明、同一经济社区（村委会）出具同意售房的证明、过户确权审批表；3.建房办审批同意：带着上述材料到当地建房办申请审批，建房办工作人员受理、审批后盖章证明，同意该房屋买卖过户；4.测绘公司测绘：带着上述材料，到房管部门测绘公司申请测绘；测绘公司受理后，到房屋现场勘查丈量，出具新的测绘图，缴纳测绘费；5.评估公司评估：双方带着测绘图和上述材料，到房管部门和税务部门委托的评估公司申请评估；评估公司受理后按评估程序对所委托评估房屋出具评估报告，缴纳评估费；6.税务部门受理审批窗口：双方带着所述材料，到税务部门申请缴纳（减免）契税、个税、营业税；税务部门受理后认真审核，出具税单，缴纳（减免）契税、个税、营业税；7.房管部门受理窗口：双方带着上述材料，到房管部门受理窗口申请，房管部门工作人员受理、审批，符合要求者出房权证；8.房管部门领证：购房者带着身份证明，到房管部门缴纳交易费、登记费（工本费）、工本印花税后，领取房权证。注意事项：法律规定：只有户口在同一经济社区内才能买卖房屋并办理过户手续！展开全部下一篇：现在不少买房的人都是外地人，大多是从三四线城市到一二线城市买房，也有人冲着买房落户去的，不过外地户口买房，一定要了解当地户口政策，有的人想要有房产证没有土地证可以吗？有很多人因为在城里买了房子，所以想把家里的父母接到城里住，这时候就会考虑把农村里的房屋卖掉，但大多数人对于这方面的知识并不了解，那么今天福窝不少想要移民到英国的业主可能需要先在英国买房子，下面我们就来和您一起分享下英国买卖房屋和移民的情况吧~英国买卖房屋主要费用 第一，购买税。对于很多人已经厌烦了繁忙的都市生活，而且城市里的房价太贵，所以他们都选择到农村买房，过过农村生活也是挺不错的，那么，农村房产证要如何办理呢?买房可以算是人们生活中的一项大事，对于许多人来说，花费了大量的时间与金钱。买房可以说是人生大事之一，尤其是现在房价居高不下的时候，买套房得投进不少人力财力，所以大家一定要慎重对待，很多朋友说在买房的时候不清楚买房签买房可以说是人生大事之一，尤其是现在房价居高不下的时候，买套房得投进不少人力财力，所以大家一定要慎重对待，很多朋友说在买房的时候不清楚买房签通过贷款买房的人越来越多，贷款买房可以一圆自己的买房梦，就算暂时付不起房产总结也没有关系。导读：现如今房价涨的越来越快，买房可以说是一个十分困难的问题，尤其是在一些大城市。女子换身份证遇阻状告公安局败诉 原来是双重户籍“惹祸”【】【字体：
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法制网记者 潘从武 通讯员 张卫玲
常年在外地打工的马桦(化名)前不久回到新疆昌吉市，欲将到期的第一代身份证拿到当地派出所更换。不料，派出所民警通过网上户籍信息查询，发现马桦涉嫌双重身份，未给其办理身份证更换业务。马桦一纸诉状将昌吉市公安局诉至昌吉市人民法院，日，昌吉市人民法院审结此案，依法驳回马桦的诉讼请求。
何为双重户籍?对于双重户籍公安部门如何处理?记者就此事进行采访。
换证引出“双重身份”
马桦自2000年起长期在浙江省义乌市打工，2002年回新疆办理有效期为10年的第一代身份证。因该身份证已过期，2015年5月，马桦乘飞机回到新疆昌吉市办理更换手续。
马桦户籍所在地派出所民警对其户籍信息查询后发现，其持有的第一代居民身份证信息已查询不到。
对此，马桦解释：“我外出打工后，我姐姐到派出所将我的户籍身份信息变更为她的，所以还得麻烦民警给我改回来。”
“你的身份证已经过期，你是如何乘坐飞机回疆的?”面对民警的追问，马桦从包里掏出一张二代身份证。该身份证上的姓名为“马桦”，出生日期为“日”，户籍所在地为“宁夏银川市兴庆区某村乡”。
民警经过核对发现，马桦在昌吉与宁夏两地疑似有双重户口，于是告诉马桦待查清楚后，再为其办理相关户籍业务。
状告公安局被驳回
马桦再三请求后，派出所民警依然不给其更换身份证，日马桦将昌吉市公安局诉至昌吉市人民法院，要求该局按程序为其办理第二代居民身份证。
法院审理后认为，《新疆维吾尔自治区公安厅关于在全区开展双重、虚假户口清理整治专项行动的通知》中规定，对有双重户口、虚假户口重大嫌疑，暂不能确定的，应对嫌疑人员进行人口信息系统锁定，冻结其户口，限制为其办理户籍业务，若调查无问题后予以解冻。可见，昌吉市公安局在办理身份证业务时，有履行审查的职责，并需要根据审查结果作出不同处理。
本案中，昌吉市公安局在人口信息系统已查询不到马桦的身份证信息，且其有双重户口重大嫌疑，故公安局暂不予办理身份证并无不妥。而此马桦与宁夏的马桦是否为同一人、马桦是否确有双重户口，则需公安机关进一步核查，并根据核查结果作出相应处理。在此情况下，马桦要求派出所为其办理居民身份证的理由不能成立。
双重户籍如何形成
所谓双重户口，是指一个人有两个或者两个以上户口。根据公安部门的规定，应注销多余的户口。
记者从昌吉市公安局了解到，和马桦存在同样遭遇的人并不在少数，那么，造成这种状况的原因何在?
在昌吉市公安局从事多年户籍工作的民警王斌告诉记者，造成双重户口的原因五花八门，比如户籍管理人员操作失误，一些人为了获取某种利益或规避责任花钱买户口，或者农业户口转非农户口衔接的断层等。
王斌举例说，一个人原本是农业户口，因为上学迁户籍，就会办非农户口。原则上，农业户口迁出成非农户口时，原有的农业户口应被注销。但在迁移过程中，如果户籍地派出所没有把原户口注销，那么有可能出现一人双户籍。
其实，早些年，花钱买户口的做法也不鲜见。一个人拥有两套户口，就意味着“分身”成了完全合法的两个人，不仅可以同时享有两份公民权利，还可规避各种针对个人的限制政策，而且其违法行为也有可能逃避相应的法律追究。
另外，企业招工、入伍造成原户口没有注销，而单位或部队注册新户口造成重户的现象也时有发生。
对于双重户口，公安机关又该如何处理?
王斌介绍，《公安机关户籍身份信息核查工作规范》中明确规定，对历史政策原因造成一人多户，出生日期不一致的，分类处理：户口发生多次迁移，且迁入手续都规范完整，按照户口登记时间先后顺序，注销其后登记的重复户口；属久居，且找不到原始资料、已经无法查证原因的重复户口，在认真调查的基础上，在群众承诺不再申请更正出生日期和姓名的前提下，可按群众意愿提出申请，保留其中一个户口，注销另一个未发现有违法行为的户口；核查对象拒不配合实情调查或无法联系的，在派出所民警认真调查并出具入户调查报告的基础上，保留有婚姻登记和单位或先申领居民身份证的户口，注销另一方未发现有违法行为的户口。核查对象事后对处理结果持异议的，可出具相关材料申请恢复其合法真实、社会认同度高的户口，注销另一个户口。（责任编辑:赵颖）
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土地基础知识
第一节 土地的概念 一、考试目的和考试大纲变化情况 考试目的和考试大纲变化情况 测试应考人员对土地的内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。 考试大纲变化情况：删去了“不同学科对土地的定义”内容，增加了“土地的产权特性”内容。 二、考试基本要求 掌握：土地的内涵，土地的特性； 熟悉：土地的功能； 了解：我国土地资源的特点。 三、章节框架 1．土地的内涵 2．土地的特性 3．土地的功能 4．我国土地资源的特点 内容辅导 一、土地的定义 1．土地的基本内涵（掌握） ．土地的基本内涵（掌握） 土地既是一种自然资源，又是一种重要的生产要素，是人类生产生活所必需的。土地依其广义、狭义解释 程度的不同，可区分为下面 3 种： (1)狭义的土地：指地球表面的陆地，包括土地表面，地表以下及其垂直空间。 (2)广义的土地：指地球表面的陆地和被水覆盖的部分。水覆盖的部分指海洋、江、河、湖泊、池塘等。 (3)最广义的土地：指自然资源，除包括地球表面的陆地和被水覆盖的部分外，还包括日光、空气、水、热 能、风力等自然赋予的一切有形和无形的自然力在内。经济学家对土地所做的解释多采用最广义的概念。英国 经济学家马歇尔(Alfred Marshall)在其著作《经济学原理》(principles of eco―nomics)一书中明确表示：土地是 指自然赋予人类的水陆、空气、光线、热能等。美国的享利?乔治(Henry George)说：土地一词，并非仅指区 别于水及空气的地面而言，其实含有人工以外的全部物质在内。而政治学家把土地与人民、主权并列称为国家 组成的要素，当然不只局限于陆地，应包含水、陆、空及地下蕴藏的各种天然资源在内，而且更含有领海和领 空。 从土地管理的角度分析，土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然 土地是地球陆地表面由地貌、 土地是地球陆地表面由地貌 土壤、岩石、水文、 历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。 历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。土地是地球表层的特定地域，有固定的位置和一定的 水平、垂直范围；土地是由相互作用的各种自然地理要素构成的综合体，并受人类活动的影响，兼有自然和 土地是由相互作用的各种自然地理要素构成的综合体，并受人类活动的影响， 土地是由相互作用的各种自然地理要素构成的综合体 社会经济双重属性；土地的特性是随着时间发展变化的。 社会经济双重属性；土地的特性是随着时间发展变化的。 土地基本术语》 （GB/T1）规定，土地是地球陆地表面具有一定范围的地段，包含垂直于它 《土地基本术语》 （ ― ）规定，土地是地球陆地表面具有一定范围的地段， 上下的生物圈的所有属性，是由近地表气候、 表层地质、水文、土壤、 上下的生物圈的所有属性，是由近地表气候、地 貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及过去和现在人类 活动的结果相互作用而形成的物质系统。 活动的结果相互作用而形成的物质系统。从这个意义上来说，土地包括地下层、地表层以及地上空间。 例题： ) （2008 年《土地管理基础与法规》试题） 土地管理基础与法规》试题） 例题：土地包括地下层、地表层以及地上空间。( 答案： 解析 《土地基本术语》 解析： （GB/T1）规定，土地是地球陆地表面具有一定范围的地段， 答案：√解析： 包含垂直于它上下的生物圈的所有属性，是由近地表气候、地 貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及过去 和现在人类活动的结果相互作用而形成的物质系统。从这个意义上来说，土地包括地下层、地表层以及地上空 间。 例题 2：在漫长的社会经济活动中，土地在不断的改良活动中凝结了大量的人类活动结果。因此，在有人 类活动的地区，土地实际上是自然和人类劳动相结合的产物。 （ ） 2007 年《土地管理基础与法规》试题） 土地管理基础与法规》试题） （ 答案：√解析：基础考核点。从土地管理的角度分析，土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、 基础考核点。 基础考核点 气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。 3．容易混淆的几个概念（了解） ．容易混淆的几个概念（了解） 土地和土壤。 土地和土壤。土地和土壤不同，土壤是土地的构成部分中诸多自然因素的一种。 土地与国土。 国土是指一个国家主权管辖的地域空间： 土地与国土。土地与国土也不是同一概念，国土是指一个国家主权管辖的地域空间：领土、领空、领海， 国土是指一个国家主权管辖的地域空间 领土、领空、领海， 是一个国家主权范围内的所有地域空间的总称。土地的概念要狭窄一些， 是一个国家主权范围内的所有地域空间的总称。土地的概念要狭窄一些，尽管土地也包括陆地上的水面即江1页河、湖泊、水库、滩涂等，但海洋不包括在土地范围之内。并且，土地是一个学术上的概念，国土是一个政治 土地是一个学术上的概念， 土地是一个学术上的概念 概念， 概念，二者是在不同层面上作出的不同定义。 土地资源与土地概念。土地资源是指目前或可预见的未来能够产生价值的土地， 在一定的技术经济条 土地资源与土地概念。土地资源是指目前或可预见的未来能够产生价值的土地，是在一定的技术经济条 件下，可以被人类利用的土地，它是土地的一部分。 件下，可以被人类利用的土地，它是土地的一部分。由此可见两者之间有差别，但这种差别又是比较模糊的， 土地资源的范围随着科学技术的进步正在不断扩大，目前国内外都是泛用这两个名词，并不做出严格的区分。 国土、土地、土地资源关系： 国土、土地、土地资源关系：国土、土地、土地资源的外延依次减小，国土包括土地，土地包括土地资源。 4．土地关系 ． 土地基本术语》 （GB/T1）规定，人地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与自然之间 《土地基本术语》 （ ― ）规定， 的相互关系。土地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与人之间的资源利用和财产关系。 的相互关系。土地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与人之间的资源利用和财产关系。 土地关系是指社会发展到某一阶段人们在利用土地过程中所发生的( )之间的关系。 2008 年 土 例题 1： （ 《 地管理基础与法规》试题） 地管理基础与法规》试题） A．人与人 B．人与地 C．地与地 D．土地使用者与土地所有者 答案： 解析： 《土地基本术语》 （GB/T1）规定，人地关系是人类在利用土地的过程中形成的 答案：A 解析： 人与自然之间的相互关系。土地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与人之间的资源利用和财产关系。 )之间的关系。 2007 例题 2：土地关系是指社会发展的某一阶段中，人们在利用土地过程中所发生的( （ 土地管理基础与法规》试题） 年《土地管理基础与法规》试题） A．人与人 B．人与地 C．地与地 D．土地使用权与土地所有者 答案：A 解析：基础考核点。土地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与人之间的资源利用和财产关 基础考核点。 基础考核点 系。 土地的主要特性（掌握） 二、土地的主要特性（掌握） 土地的特性，包括自然特性和经济特性。土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性；土地的 土地的特性， 包括自然特性和经济特性。 经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。 (一)土地的自然特性 土地的自然特性包括：土地面积的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性(多样性) 土地的自然特性包括：土地面积的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性(多样性)、土地永续 利用的相对性(土地功能的永久性)等 利用的相对性(土地功能的永久性 等。 土地面积的有限性。 1．土地面积的有限性。我们虽然能开山填海，扩展陆地面积；或者通过围湖造田，增加耕地面积，但这 只是土地用途的转换，并没有真正增加土地面积。 土地位置的固定性。 2．土地位置的固定性。土地最大的自然特性是地理位置的固定性，也就是土地位置不能互换，不能移动。 此特性决定了土地的有用性和适用性随着土地位置的不同而有着较大的变化， 这就要求人们必须因地制宜地利 用土地；同时，该特性也决定了土地市场是一种不完全的市场，不是实物交易意义上的市场，而只是土地产 也决定了土地市场是一种不完全的市场， 也决定了土地市场是一种不完全的市场 不是实物交易意义上的市场， 权流动的市场。 权流动的市场。 土地质量的差异性(多样性) 3．土地质量的差异性(多样性)。不同地域，不同位置，由于地理位置及社会经济条件的差异，不仅使土 地构成的土壤、气候、水文、地貌、植被等要素的自然性状不同，而且受人类活动的影响也不同，导致土地的 土地的 结构和功能不同，最终表现在土地质量的差异上。 结构和功能不同，最终表现在土地质量的差异上。 土地永续利用的相对性(土地功能的永久性)。 4．土地永续利用的相对性(土地功能的永久性 。土地作为一种生产要素， 只要处理得当，土地就会不断 “只要处理得当，土地就会不断 改良。 改良。 在合理使用和保护的条件下，农用土地的肥力可以不断提高，非农用土地可以反复利用，永无尽期。 ” 土地的这一自然特性，为人类合理利用和保护土地提出了客观的要求与可能。土地是一种非消耗性资源，它不 会随着人们的使用而消失，相对于消耗性资源而言，土地资源在利用上具有永续性。土地利用的永续性包括两 土地利用的永续性包括两 层含义：一是作为自然的产物，它与地球共存亡，具有永不消失性。二是作为人类的活动场所和生产资料， 层含义：一是作为自然的产物，它与地球共存亡，具有永不消失性。二是作为人类的活动场所和生产资料， 可以永续利用。 可以永续利用。 例题：土地的自然特性包括( 例题： )。 A．土地面积的无限性 B．土地位置的固定性 C．土地质量的差异性 D．土地永续利用的绝对 性 E．土地面积的有限性 答 案 ： BCE 解析：应是土地面积的有限性、土地永续利用的相对性。 (二)土地的经济特性 土地的经济特性包括： 土地的经济特性包括：土地供给的稀缺性、土地用途的多样性、土地利用方向变更的困难性(土地用途变 更的困难性)、土地增值性、土地报酬递减的可能性、土地利用方式的相对分散性、土地利用后果的社会性等。 土地供给的稀缺性。土地供给是指人类社会可利用的土地资源的数量。 1．土地供给的稀缺性。土地供给是指人类社会可利用的土地资源的数量。土地自然供给是指自然界提供2页给人类社会可利用的土地资源的数量。土地经济供给是指土地自然供给总量中，在当时、当地的技术经济条 给人类社会可利用的土地资源的数量。 土地经济供给是指土地自然供给总量中，在当时、 给总量中 件下，可以开发利用并能获得一定效益的土地数量。 件下，可以开发利用并能获得一定效益的土地数量。 此特性有两层含义： 1）土地面积的供给是有限的。对于一定区域来说，土地的总量是有限的，所以土地 （1 ： （ 土地面积的供给是有限的。 的供给是无弹性的。 2）特定地区，不同用途的土地面积也是有限的，往往不能完全满足人们对各类用地的 特定地区，不同用途的土地面积也是有限的， （ 需求，从而出现了土地占有的垄断性这一社会问题和地租、地价等经济问题。 土地用途的多样性。 2．土地用途的多样性。土地具有多种用途，如可作工业用地，也可作居住用地、商业、军事、办公用地 等。由于这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一 对一块土地的利用， 对一块土地的利用 常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一 种用途。 种用途。这种竞争常使土地趋于最佳用途和最大经济效益，并使地价达到最高。这就要求人们在利用土地时， 考虑土地的最有效利用原则，使土地的用途和规模、利用方法等均为最佳。 例题： )的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转 例题：由于( 换到另一种用途。 2009 年《土地管理基础与法规》试题） （ 土地管理基础与法规》试题） A．土地经济供给稀缺性 B．土地用途多样性 C．土地用途变更困难性 D．土地增值性 答案： 解析： 答案：B 解析：土地具有多种用途，如可作工业用地，也可作居住用地、商业、军事、办公用地等。由于 这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。 土地利用方向变更的困难性(土地用途变更的困难性 土地用途变更的困难性告诉人们， 土地用途变更的困难性) 3．土地利用方向变更的困难性 土地用途变更的困难性)。土地用途变更的困难性告诉人们，在编制土地 利用规划确定土地用途时，要认真调查研究，充分进行可行性论证，以便作出科学、合理的决策，杜绝主观随 意性，否则会造成较大的损失和浪费。 土地增值性。 4．土地增值性。一般商品的使用随着时间的推移总是不断地折旧到报废，土地则不一样，在土地上追加 投资的效益具有持续性，并且随着人口增加和社会经济的发展，对土地的投资具有显著的增值性。 土地报酬递减的可能性。由于 土地报酬递减规律”的存在， 由于“ 5．土地报酬递减的可能性 由于“土地报酬递减规律”的存在，在技术不变的条件下对土地的投入超过 一定限度，就会产生报酬递减的后果。这就要求人们在利用土地增加投入时，必须寻找在一定技术、经济条件 一定限度，就会产生报酬递减的后果。 下投资的适合度，确定适当的投资结构，并不断改进技术，以便提高土地利用的经济效益，防止出现土地报酬 递减的现象。 土地利用方式的相对分散性。 6．土地利用方式的相对分散性。由于土地位置的固定性，对土地只能就地分别加以利用，因而土地利用 方式是相对分散的。 这一特点在农用土地上表现得更为明显。 即使在非农产业中， 土地利用方式可以相对集中， 这一特点在农用土地上表现得更为明显。 但出于土地的固定性，不能将其重叠起来利用，也只能分别加以利用，因而相对来说也是分散的。 土地利用 方式相对分散这一特性，要求人们在利用土地时要进行区位选择，并注意搞好地区间的交通运输联系， 方式相对分散这一特性，要求人们在利用土地时要进行区位选择，并注意搞好地区间的交通运输联系，以提 高土地利用的综合区位效益。 高土地利用的综合区位效益。 土地利用后果的社会性。 7．土地利用后果的社会性。土地是自然生态系统的基础因子，土地互相联结在一起，不能移动和分割。 因此，每块土地利用的后果，不仅影响本区域内的自然生态环境和经济效益，而且必然影响到邻近地区甚至整 个国家和社会的生态环境和经济效益，产生巨大的社会后果。土地利用后果的巨大社会性，要求任何国家都要 以社会代表的身份，对全部土地进行宏观的管理；监督和调控。 )。 2008 年《土地管理基础与 例题 1：按照土地的特性区分，下列选项中属于土地经济特性的属性有( （ 法规》试题） B．土地数量的有限性 C．土地用途变更的困难性 D．土地经 法规》试题）A．土地用途的多样性 济供给的稀缺性 E．土地报酬递减的可能性 答案： 解析： 答案：ACDE 解析：土地的经济特性包括：土地供给的稀缺性、土地用途的多样性、土地利用方向变更 的困难性(土地用途变更的困难性)、土地增值性、土地报酬递减的可能性、土地利用方式的相对分散性、土地 利用后果的社会性等。土地的自然特性包括：土地面积的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性(多 样性)、土地永续利用的相对性(土地功能的永久性)等。 )。 2006 年《土地管理基础与法规》试题） 土地管理基础与法规》试题） 例题 2：下列土地的特征中，我国建设用地的经济特征是( （ A．土地利用逆转相对困难 B．土地质量的差异较大 C．土地利用的集约性 D．区位选择的意义重大 E．土地功能具有永久性 答案：ACD 解析：土地质量的差异性，土地功能具有永久性，属于土地的自然特性。 （ ） （2007 年《土地 例题 3：对于一定区域来说，土地的总量是有限的，所以土地的供给是无弹性的。 管理基础与法规》试题） 答案：√解析：基础考核点。土地的供应量是固定的，供应完全无弹性。它不受任何人为因素或社会经济 基础考核点。 基础考核点 因素的影响，数量固定不变，因而是无弹性供给。 (三)土地的产权特性3页我国在实行土地使用制度改革以后，土地所有权与使用权分离，构成了比较特殊的产权结构，并规定城市 我国在实行土地使用制度改革以后，土地所有权与使用权分离，构成了比较特殊的产权结构， 土地属于国家所有，城市郊区和农村土地除由法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有，土地使用权可 以同所有权分离，通过出让方式获得的城镇国有土地使用权可依法进行转让、出租、抵押和继承等。因此， 《物 权法》规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建 筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地 使用权，不得损害已设立的用益物权。 随着我国土地使用制度改革不断深化，土地的产权特性日趋充分显现。 产权特性日趋充分显现 随着我国土地使用制度改革不断深化，土地的产权特性日趋充分显现。由于土地具有位置固定性、资产 保值增值的特点，土地使用权被金融机构、企业和个人普遍的用于贷款融资和抵押担保活动，这既盘活了土地 资产，使固定的土地资产变成了流动的资金，也使金融机构贷出的资金以土地产权的形式得到担保，有效地增 强了金融安全。 土地产权是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，包括土地所有权及与其相联系的和相对独立 土地产权是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和， 的各种权利，如占有权、使用权、经营权等。 的各种权利，如占有权、使用权、经营权等。由于国情及历史原因，世界各国的土地产权制度不尽相同。例 如我国实行的是土地公有制，城市的土地属于国家所有，土地的所有权由国务院代表国家行使，农村和城市郊 区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。 我国土地产权总体上可以分为： 我国土地产权总体上可以分为：土地所有权、土地用益物权和土地担保物权三大类。其中土地用益物权包 括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。土地担保物权包括土地抵押权等。 土地产权的法定 《物权法》第五条规定： 物权的种类和内容，由法律规定。 这是物权法关于物权 法定性 1、土地产权的法定性。 “物权的种类和内容，由法律规定。 ” 法的基本原则的法律规定。物权是法定的，物权的设定采用法定主义。土地产权的种类、内容、效力、取得、 丧失、变更及其保护的方法均源自法律的直接规定，当事人不得自由地创设。同样， 土地登记办法》明确了 《土地登记办法》 各类土地产权， 各类土地产权，如划拨国有建设用地使用权初始登记、出让国有建设用地使用权初始登记、租赁国有建设用地 使用权初始登记、作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记、授权经营国有建设用地使用权初始登记、 集体土地所有权初始登记、 集体建设用地使用权初始登记、 集体农用地使用权初始登记、 土地使用权抵押登记、 国有建设用地使用权变更登记、土地使用权变更登记、土地抵押权变更登记、地役权变更登记等项登记。 土地产权的抵押担保 抵押担保性 、 、 、 2、土地产权的抵押担保性。根据《物权法》《担保法》《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出 让和转让暂行条例》 、最高人民法院有关司法解释和《国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通 知》等法律法规和政策的规定，目前我国可用于抵押担保的土地产权类型有：出让国有土地使用权、划拨国 目前我国可用于抵押担保的土地产权类型有： 目前我国可用于抵押担保的土地产权类型有 出让国有土地使用权、 有土地使用权、集体建设用地使用权、依法承包的荒滩 荒沟等荒地的集体土地使用权。 有土地使用权、集体建设用地使用权、依法承包的荒滩、荒沟等荒地的集体土地使用权。同时对其必须进行 登记。如进行土地使用权抵押登记、土地抵押权变更登记等项登记。 土地产权的登记 登记性 《物权法》第六条规定： 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律 3、土地产权的登记性。 “不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 规定登记” 规定登记” 土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以 。 及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。 依法登记的国有土地使用权、 集 体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 土地产权的完备性。土地产权的完备性主要指排他的使用权 收入的独享权和自由的转让权。 的完备性主要指排他的使用权、 4、土地产权的完备性。土地产权的完备性主要指排他的使用权、收入的独享权和自由的转让权。土地完 备的产权应该包括土地资源利用的整个“权利束” 。残缺的产权必然降低甚至失去土地的交易价值，阻碍土地 流转的可交易性。 土地产权的稳定性、支配性和排他性 土地产权具有不容他人侵犯的性质 这种属性也被称为土地产 排他性。 具有不容他人侵犯的性质， 5、土地产权的稳定性、支配性和排他性。土地产权具有不容他人侵犯的性质，这种属性也被称为土地产 的排他性效力。 权的排他性效力。土地产权的支配性和排他性源自物的权利归属，即法律确认某物归某人所有，使其对物的利 益享有独占的支配并排他的权利。 土地产权的可分割性、转让性。 6、土地产权的可分割性、转让性。土地产权作为一组或一束权利，通常包括占有权、使用权、收益权和 支配权。土地产权的可分割性使产权更容易流动和交换，从而大大地提高了产权的资源配置功能，降低了集体 产权运作的成本。 土地的功能（熟悉） 三、土地的功能（熟悉） 土地基本术语》 （GB/T1）规定，土地功能是土地具有的满足人类生产、生活等方面需求的 《土地基本术语》 （ ― ）规定，土地功能是土地具有的满足人类生产、 能力。 能力。 土地是人类生存的物质基础， 人类生产生活的场所 具体地说，土地具有以下三个基本功能： 人类生产生活的场所， 土地是人类生存的物质基础，是人类生产生活的场所，具体地说，土地具有以下三个基本功能： 1、承载功能 、 土地由于其物理性质，具有承载万物的功能， 土地由于其物理性质，具有承载万物的功能，因而成为人类进行一切生活和生产活动的场所和空间，成为 人类进行房屋、道路等建设的地基。马克思指出，土地是一切生产和一切存在的源泉，是人类不能出让的生存4页条件和再生条件。 2、生产功能 、 在土地的一定高度和深度内，具有强大的生长万物的能力。 在土地的一定高度和深度内，具有强大的生长万物的能力。土壤中含有各种营养物质以及水分、空气， 还可以接受太阳照射的光、热等，这些是地球上一切生物生长、繁殖的基本条件。没有这些环境与条件及其功 能，地球上的生物也就不能生长繁育，人类也就无法生存和发展。 3、资源（非生物）功能 、资源（非生物） 土地是人类赖以生存和发展的重要物质基础， 是不可再生的有限资源和宝贵财富。 土地资源是人类生存不 可脱离的物质基础。人类要进行物质生产，除生物资源外，还需用要大量非生物资源，如建筑材料、 可脱离的物质基础。人类要进行物质生产，除生物资源外，还需用要大量非生物资源，如建筑材料、矿产资 动力资源等，这些自然资源都有蕴藏在土地之中。 源、动力资源等，这些自然资源都有蕴藏在土地之中。我国自改革开放以来，十分重视对土地资源的利用和 保护，把人口多、耕地少作为基本国情，加强人民珍惜土地，合理利用土地的国情教育；同时，还运用法律手 段加强、规范土地管理。当今人类社会面临的人口、资源、环境等重大问题无不与土地有关。我国自改革开放 以来，十分重视对土地资源的利用和保护，把人口多、耕地少作为基本国情，加强人民珍惜土地，合理利用土 地的国情教育；同时，还运用法律手段加强、规范土地管理。 例题： )。 例题：土地的功能不包括( A．承载功能 B．生产功能 C．资源功能 D．生物功能 答 案 ： D 解析：土地具有的三个基本功能包括：承载功能、生产功能、资源（非生物）功能。 我国土地资源的特点（了解） 四、我国土地资源的特点（了解） 土地面积绝对数量大， 相对数量小。 虽然我国土地面积居世界第三位， 但人均占有土地而积只有 11． 7 (一)土地面积绝对数量大， 相对数量小。 亩，相当于世界平均水平的 1／3。而且耕地、林地和草地的人均占有量都远低于世界平均数，分别为世界平 均数的 42．4％，11．6％和 1／3 强。 (二)后备土地资源有限。宜农荒地只有 5 亿亩，其中可开垦为耕地的仅有 1 亿亩，而且这 1 亿亩土地大多 后备土地资源有限。 分布在边远地区，存在着不同程度的障碍因素，需要较多的投资方能作为农业用地。 土地类型多样，山地多于平地。 (三)土地类型多样，山地多于平地。全国山地占 33％，高原占 26％，丘陵地占 10％，三项合计占全国土 地面积的 69％；盆地占 19％，平原占 12％，两项合计占全国土地的 31％，海拔 3000m 以上的高山、高原占我 国土地面积的 25％，不宜于发展农林牧业。 农地分布不均匀。 (四)农地分布不均匀。我国有 90％以上耕地、林地和水域分布在东南部的湿润、半湿润地区(该区土地面 积，与全国的 32．2％)，其余 10％的耕地、林地和水域分布于全国其它 67．8％的地区。这种分布格局对我 国农业生产的发展不利，形成了东南以农用地为主，西北以特用地为主的两大区域。 森林覆盖率低。 我国森林覆盖率为 12． 7％， 美国为 34％， 原苏联为 36％， 日本为 68％， 瑞典为 57％， (五)森林覆盖率低。 德国为 30％，世界平均为 22％；人均森林面积我国为 1．8 亩，美国为 22 亩，原苏联为 50 亩，日本为 4 亩， 瑞典为 45 亩，德国为 2 亩。无论是森林覆盖率还是人均林地，我国都远低于世界平均水平，也低于门本、德 国等人口密度较大的国家。 土地质量较差。 (六)土地质量较差。在现有的耕地中，有 1／3 以上为低生产力土地，包括盐地、红壤丘陵地、水土流失 地、风沙干旱地和涝洼地等。解放初我国水土流失面积为 116 万 k O(17．4 亿亩)，虽然至今已治理了 40 万 K O(6 亿亩)，但根据卫星测算结果，我国水土流失面积已达 150 万山(X．5 亿亩)，仍在不断扩大。目前，全国 有 1／3 的草场处于退化之中，每亩产草量由原来的 200kg 减少到 50―100 kg。我国约有沙漠化土地 17 万 k O，其中：历史上形成的为 12 万 k O，近半个世纪以来形成的为 5 万 k O，还有潜在沙漠化土地 15．8 万 k O，两者共 32．8 万 k O，占全国土地总面积的 3．4％。我国盐碱地估计有 5 亿亩，农作物单产不足百斤。 此外，还有大量的“三废”污染地。 水土资源不平衡。 (七)水土资源不平衡。我国水资源总量约为 28000 多亿O。长江、珠江、浙、闽、台及西南诸河流域的水 量占全国总水量的 82．3％，而这些地区的耕地，仅占全国耕地的 36％；黄河、淮河及其它北方诸河流域水量 约占全国总水量的 17％，而耕地却占全国的 63．7％。 （ ） 例题 1：我国土地资源现状具有土地总量多、人均占有量少、土地资源的地区分布不平衡等特点。 （2007 年《土地管理基础与法规》试题） 答案：√ 解析：基础考核点。我国土地资源中，土地面积绝对数量大，相对数量小。 基础考核点。 基础考核点 )等。 例题 2：我国土地资源的特点包括( A．后备土地资源有限 B．土地类型多样，平地多于山地5页C．土地质量较差 D．水土资源不平衡 E．土地面积绝对数量大，相对数量小 答 案 ： ACDE 解析：应是“山地多于平地” 。 第二节 土地的分类 考试目的和 一、考试目的和考试大纲变化情况 测试应考人员对土地类型及其特点的理解与掌握程度。 考试大纲变化情况： （1）将“土地的基本类别” ，改为“土地利用的基本类型” ；凡过去称为“类别” ，统一改为“类型” ，这 是一个突出变化。 （2） “主要类别土地的特征”中，将“工业用地的特征”改为“工业、仓储用地的特征” 将“农用地的 ； 特征”改为“农用地(耕地、园地、林地、草地)的特征” ；增加了“公共管理与公共服务用地的特征”内容。 （3）将“我国主要类型土地的利用方式”改为“我国主要类型土地的利用” 。 二、考试基本要求 掌握：土地的基本类型及我国土地的分类； 熟悉：主要类型土地的特征； 了解：我国主要类型土地的利用。 三、章节框架 1．土地利用的基本类型 2．主要类型土地的特征 3．我国主要类型土地的利用 内容辅导 掌握） 一、土地利用的基本类型 掌握） （一）概述 土地分类是指在研究分析各类土地的特点及它们之间的相同性和土地的性状 土地的性状、 土地分类是指在研究分析各类土地的特点及它们之间的相同性和土地的性状、地域和用途等方面存在的 差异性的基础上划分土地类型。 差异性的基础上划分土地类型。土地分类成果可直接用于生产和土地科学的研究。土地分类的目的，主要是为 了掌握土地资源状况，识别土地资源的特性、功能和用途，以便合理地利用土地资源。 土地不仅具有自然特性，还具有社会经济特性。 土地不仅具有自然特性，还具有社会经济特性。根据土地的特性及人们对土地利用的目的和要求不同， 形成了不同的土地分类系统。按照不同的目的和要求，有不同的土地分类。我国的土地目前大致有三种分类： 国的土地目前大致有三种分类： 国的土地目前大致有三种分类 （1）依据土地的自然属性分类，如地貌、植被、土壤等。这种分类体系称为土地自然分类系统,又可称为土地 ）依据土地的自然属性分类， 类型分类体系。 ）依据土地的经济属性分类，如生产力水平、土地质量、权属等。这种分类体系称为土地评 （2）依据土地的经济属性分类， 价分类系统，又称土地生产潜力分类体系。 3）依据综合特性分类，包括自然属性、经济属性和其他因素。这 （ ）依据综合特性分类， 种分类体系称为土地利用分类系统。 从我国的实际情况出发，同时借鉴国外一些发达国家的经验， 土地管理法》科学地将我国土地分为三大 《土地管理法》 根据土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。 《土地管理法》定义：“农用地是 农用地是 类，即根据土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。 农用 指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等； 指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑 构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、 物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用 地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。” 我国的土地分类体系有一个不断发展、完善的过程。 我国的土地分类体系有一个不断发展、完善的过程。我国 1984 年发布的《土地利用现状调查技术规程》 规定了土地利用现状分类及含义， 土地利用现状调查和集体土地所有权调查应用的是土地利用现状调查的土地 分类体系。 1989 年 9 月发布的《城镇地籍调查规程》规定了《城镇土地分类及含义》 ，城镇地籍调查及村庄 地籍调查应用的是城镇土地分类体系。随着社会主义市场经济的发展和新修订的《土地管理法》的颁布实施， 为适应经济发展和法律的要求以及科学实施全国土地和城乡地政统一管理的需要， 需要进一步明确农用地、 建 设用地和未利用地的范围，对原有土地分类体系进行适当调整和衔接。为此，在研究、分析两个现行土地分类 基础上，国土资源部于 2001 年 8 月 21 日下发了“关于印发试行《土地分类》的通知”，制定了城乡统一的全 国土地分类体系，并于 2002 年 1 月 1 日起在全国试行。 2007 年 9 月 3 日， 国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合发布了 土地利用现状分类》 国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合发布了 土地利用现状分类》 《 ， 标志着我国土地资源分类第一次拥有了全国统一的国家标准。 标志着我国土地资源分类第一次拥有了全国统一的国家标准 土地利用现状分类》国家标准确定的土地利用现状分类，严格按照管理需要和分类学的要求， 《土地利用现状分类》国家标准确定的土地利用现状分类，严格按照管理需要和分类学的要求，对土地6页利用现状类型进行归纳和划分。一是区分“类型”和“区域” 利用现状类型进行归纳和划分。 ，按照类型的唯一性进行划分，不依“区域”确 定“类型” ；二是按照土地用途、经营特点、利用方式和覆盖特征四个主要指标进行分类，一级类主要按土地 用途，二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分，所采用的指标具有唯一性；三是体现城乡一体化原 则，按照统一的指标，城乡土地同时划分，实现了土地分类的“全覆盖” 。这个分类系统既能与各部门使用的 分类相衔接，又与时俱进，满足当前和今后的需要，为土地管理和调控提供基本信息，具有很强的实用性。同 时，还可根据管理和应用需要进行续分，开放性强。本分类系统能够与以往的土地分类进行有效衔接。 土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系， 个一级类、 个二级类。 《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分 12 个一级类、57 个二级类。 （二）土地利用的基本类型 土地利用的基本类型 根据《土地利用现状分类》 土地利用一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、 ，土地利用一级类包括 根据《土地利用现状分类》 土地利用一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、 ， 住宅用地、公共管理与公共服务用地 特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。 理与公共服务用地、 住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。 1．耕地。耕地指种植农作物的土地，包括熟地。新开发、复垦、整理地，休闲地（含轮歇地、轮作地） 耕地。 ； 耕地 以种植农作物（含蔬菜）为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地 和海涂。耕地中包括南方宽度＜1．0 米、北方宽度＜2．0 米固定的沟、渠、路和地坎(埂)；临时种植药材、 草皮、花卉、苗木等的耕地，以及其他临时改变用途的耕地。耕地包括水田、水浇地、旱地等。 耕地包括水田、 耕地包括水田 水浇地、旱地等。 ①水田是指用于种植水稻、莲藕等水生农作物的耕地。包括实行水生、旱生农作物轮种的耕地。 ②水浇地指有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，种植旱生农作物的耕地。包括种植蔬菜等的 非工厂化的大棚用地。 ③旱地指无灌溉设施,主要靠天然降水种植旱生农作物的耕地,包括没有灌溉设施,仅靠引洪淤灌的耕地。 2．园地。园地指种植以采集果、叶、根、茎、汁等为主的集约经营的多年生木本和草本作物，覆盖度大 ．园地。 于 50%或每亩株数大于合理株数 70%的土地。包括用于育苗的土地。园地包括果园、茶园、其它园地。 包括用于育苗的土地。 包括用于育苗的土地 园地包括果园、茶园、其它园地。 ①果园指种植果树的园地。 ②茶园指种植茶树的园地。 ③其它园地指种植桑树、橡胶、可可、咖啡、油棕、胡椒、药材等其他多年生作物的园地。 3．林地。林地指生长乔木、竹类、灌木的土地，及沿海生长红树林的土地。包括迹地，不包括居民点内 包括迹地， ．林地。 包括迹地 部的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林。林地包括有林地、灌木林地、 部的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林。林地包括有林地、灌木林地、 其它林地。 其它林地。 （1）有林地指树木郁闭度≥0．2 的乔木林地，包括红树林地和竹林地。 （2）灌木林地指灌木覆盖度≥40%的林地。 （3）其它林地包括疏林地（指树木郁闭度≥0．1、＜ ．2 的林地） 未成林地、迹地、苗圃等林地。其 其它林地包括疏林地（ 、＜0． 的林地） 未成林地、迹地、苗圃等林地。 、未成林地 其它林地包括疏林地 指树木郁闭度≥ ． 、＜ 、 中①疏林地。树木郁闭度≥10%但&20%的疏林地，一般为森林地和荒山之间的过渡地类。②未成林地。造林 ①疏林地。树木郁闭度≥ 但 的疏林地， 造林 成活率大于或等于合理造林数的 41%，尚未郁闭但有成林希望的新造林地（一般指造林后不满 3-5 年或飞机 ， 播种后不满 5-7 年的造林地） 。由耕地改为未成林造林地但耕作层未被破坏的土地称为可调整未成林造林地。 ③迹地。森林采伐、火烧后，五年内未更新的土地。根据造成的原因不同，可以分为采伐迹地和火烧迹地。迹 地为中国土地利用现状分类系统中的三级类型。④苗圃。固定的林木育苗地。由耕地改为苗圃但耕作层未被破 坏的土地称为可调整苗圃。按苗圃使用年限的长短可分为永久苗圃（固定苗圃）和临时苗圃。永久苗圃一般面 积较大，经营年限较长，多设在土壤、灌溉、交通条件较好的地方，劳力较固定，集约经营，具有一定规模的 基本建设和投资， 可进行多种苗木的生产和科学实验工作。 临时苗圃则专为完成一定时期造林绿化任务而设立， 多靠近采伐迹地或造林地，一般面积较小，苗木品种少，随着造林或更新任务的完成，苗圃也随之撤消。 郁闭度是指林冠覆盖面积与地表面积的比例。 注：郁闭度是指林冠覆盖面积与地表面积的比例。 例题： )。 2009 例题：根据国土资源部颁布的《全国土地利用现状分类》规定，下列用地属于其他林地的是( （ 年《土地管理基础与法规》试题） 土地管理基础与法规》试题） A．未成林地 B．迹地 C．灌木林地 D．有林地 E．苗圃 答案： 解析： 答案：ABE 解析：林地包括有林地、灌木林地、其它林地。其它林地包括疏林地（指树木郁闭度≥0．1、 ＜0．2 的林地） 、未成林地、迹地、苗圃等林地。 4．草地。草地指生长草本植物为主的土地。草地包括天然牧草地、人工牧草地、其它草地。 草地包括天然牧草地、 ．草地。 草地包括天然牧草地 人工牧草地、其它草地。 ①天然牧草地指以天然草本植物为主，用于放牧或割草的草地。 ②人工牧草地指人工种植牧草的草地。 ③其它草地指树木郁闭度＜0．1，表层为土质，生长草本植物为主，不用于畜牧业的草地。7页5．商服用地。商服用地指主要用于商业、服务业的土地。商服用地包括批发零售用地、住宿餐饮用地、 ．商服用地。商服用地指主要用于商业、服务业的土地。商服用地包括批发零售用地、住宿餐饮用地、 商业 商务金融用地、其它商服用地。 商务金融用地、其它商服用地。 （1)批发零售用地指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场， 加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地。 （2)住宿餐饮用地指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假 村、餐厅、酒吧等。 （3)商务金融用地指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场 所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。 （4)其它商服用地指上述用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维 修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。 6．工矿仓储用地。工矿仓储用地指主要用于工业生产、物资存放场所的土地。工矿仓储用地包括工业用 ．工矿仓储用地。工矿仓储用地指主要用于工业生产、物资存放场所的土地。 采矿用地、仓储用地。 地、采矿用地、仓储用地。 （1）工业用地指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。 （2）采矿用地指采矿、采石、采砂（沙）场，盐田，砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。 （3）仓储用地指用于物资储备、中转的场所用地。 7．住宅用地。住宅用地指主要用于人们生活居住的房基地及其附属设施的土地。住宅用地包括城镇住宅 ．住宅用地。住宅用地指主要用于人们生活居住的房基地及其附属设施的土地。住宅用地包括城镇住宅 用地、农村宅基地。 用地、农村宅基地。 （1）城镇住宅用地指城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地。包括普通住宅、公寓、别墅 等用地。 （2）农村宅基地指农村用于生活居住的宅基地。 8．公共管理与公共服务用地。公共管理与公共服务用地指用于机关团体、新闻出版、科教文卫、风景名 ．公共管理与公共服务用地。公共管理与公共服务用地指用于机关团体、新闻出版、科教文卫、 公共设施等的土地。公共管理与公共服务用地包括机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、 胜、公共设施等的土地。公共管理与公共服务用地包括机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善 用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、 用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地 （1）机关团体用地指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地。 （2）新闻出版用地指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。 （3）科教用地指用于各类教育，独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地。 （4）医卫慈善用地指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利救助等的用地。 （5）文体娱乐用地指用于各类文化、体育、娱乐及公共广场等的用地。 （6）公共设施用地指用于城乡基础设施的用地。包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、 环卫、公用设施维修等用地。 （7）公园与绿地指城镇、村庄内部的公园、动物园、植物园、街心花园和用于休憩及美化环境的绿化用 地。 （8）风景名胜设施用地指风景名胜（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等）景点及管理机构的建筑用 地。景区内的其它用地按现状归入相应地类。 景区内的其它用地按现状归入相应地类。 景区内的其它用地按现状归入相应地类 9．特殊用地。特殊用地指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬等的土地。包括： ．特殊用地。特殊用地指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬等的土地。包括： （1）军事设施用地 指直接用于军事目的的设施用地。 （2）使领馆用地指用于外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处等的用地。 （3）监教场所用地指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等的建筑用地。 （4）宗教用地指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。 （5）殡葬用地指陵园、墓地、殡葬场所用地。 10．交通运输用地。交通运输用地指用于运输通行的地面线路、场站等的土地。包括民用机场、港口、码 ．交通运输用地。 头、地面运输管道和各种道路用地。包括： （1）铁路用地指用于铁道线路、轻轨、场站的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用 包括设计内的路堤、 包括设计内的路堤 路堑、道沟、桥梁、 地。 （2）公路用地指用于国道、省道、县道和乡道的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、汽车停 靠站、林木及直接为其服务的附属用地。 （3）街巷用地指用于城镇、村庄内部公用道路(含立交桥)及行道树的用地。包括公共停车场，汽车客货 包括公共停车场， 包括公共停车场 运输站点及停车场等用地。 运输站点及停车场等用地。8页（4）农村道路指公路用地以外的南方宽度≥1．0 米、北方宽度≥2．0 米的村间、田间道路（含机耕道） 。 （5）机场用地指用于民用机场的用地。 （6）港口码头用地指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地， 不包括常水位以下部分。 不包括常水位以下部分。 （7）管道运输用地指用于运输煤炭、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地。 11．水域及水利设施用地。水域及水利设施用地指陆地水域，海涂，沟渠、水工建筑物等用地。不包括滞 ．水域及水利设施用地。 洪区和已垦滩涂中的耕地、园地、林地、居民点、道路等用地。包括 （1） 河流水面指天然形成或人工开挖河流常水位岸线之间的水面， 不包括被堤坝拦截后形成的水库水面。 不包括被堤坝拦截后形成的水库水面。 （2）湖泊水面指天然形成的积水区常水位岸线所围成的水面。 （3）水库水面指人工拦截汇集而成的总库容≥10 万立方米的水库正常蓄水位岸线所围成的水面。 （4）坑塘水面指人工开挖或天然形成的蓄水量＜10 万立方米的坑塘常水位岸线所围成的水面。 （5）沿海滩涂指沿海大潮高潮位与低潮位之间的潮浸地带。包括海岛的沿海滩涂。不包括已利用的滩涂。 包括海岛的沿海滩涂。 包括海岛的沿海滩涂 不包括已利用的滩涂。 （6）内陆滩涂指河流、湖泊常水位至洪水位间的滩地；时令湖、河洪水位以下的滩地；水库、坑塘的正 常蓄水位与洪水位间的滩地。包括海岛的内陆滩地。不包括已利用的滩地。 包括海岛的内陆滩地。 包括海岛的内陆滩地 不包括已利用的滩地。 （7）沟渠指人工修建，南方宽度≥1．0 米、北方宽度≥2．0 米用于引、排、灌的渠道，包括渠槽、渠堤、 取土坑、护堤林。 （8）水工建筑用地指人工修建的闸、坝、堤路林、水电厂房、扬水站等常水位岸线以上的建筑物用地。 （9）冰川及永久积雪指表层被冰雪常年覆盖的土地。 12．其它土地。其它土地指上述地类以外的其它类型的土地。包括： ．其它土地。 （1）空闲地指城镇、村庄、工矿内部尚未利用的土地。 （2）设施农用地指直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应 附属用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。 （3）田坎主要指耕地中南方宽度≥1．0 米、北方宽度≥2．0 米的地坎。 ． ． （4）盐碱地指表层盐碱聚集，生长天然耐盐植物的土地。 （5）沼泽地指经常积水或渍水，一般生长沼生、湿生植物的土地。 （6）沙地指表层为沙覆盖、基本无植被的土地。不包括滩涂中的沙地。 （7）裸地指表层为土质，基本无植被覆盖的土地；或表层为岩石、石砾，其覆盖面积≥70%的土地。 例题 1：按照全国开展的第二次土地利用现状调查采用的土地利用分类，田坎是指宽度≥2 米(北方)或≥1 米(南方)的地坎。其上一级分类属于( )。 2009 年《土地管理基础与法规》试题） 土地管理基础与法规》试题） （ A．耕地 B．公共管理与公共服务用地 C．交通运输用地 D．其他用地 答案：D 解析：其它土地指上述地类以外的其它类型的土地。包括： 答案： 解析： （1）空闲地； （2）设施农用地； （3） 田坎； （4）盐碱地； （5）沼泽地； （6）沙地； （7）裸地。田坎主要指耕地中南方宽度≥1．0 米、北方宽度≥2．0 ． ． 米的地坎。 裸地指表层为土质， 基本无植被覆盖的土地； 或表层为岩石、 石砾， 且其覆盖面积大于或等于( ) 例题 2： 的土地。 2008 年《土地管理基础与法规》试题） 土地管理基础与法规》试题） （ A．40％ B．50％ C．60％ D．70％ 答案： 解析： 答案：D 解析：裸地指表层为土质，基本无植被覆盖的土地；或表层为岩石、石砾，其覆盖面积≥70%的 土地。 ，表述正确的是 ( )。 例题 3：下列关于现行《土地利用现状分类》 A．采用一级、二级两个层次的分类体系 B．采用一级、二级、三级三个层次的分类体系 C．共分 57 个一级类、12 个二级类 D．共分 12 个一级类、57 个二级类、78 个三级类 E．共分 12 个一级类、57 个二级类 答 案 ：AE 解析： 《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分 12 个一级类、 57 个二级类。 ，工矿仓储用地包括( )。 例题 4：按照《土地利用现状分类》 A．工业用地 B．采矿用地9页C．仓储用地 D．住宿餐饮用地 E．商务金融用地 答 案 ： ABC 解析：商服用地包括批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其它商服用地。工矿 仓储用地包括工业用地、采矿用地、仓储用地。 二、主要类别土地的特征 （一）商服用地的特征 商服用地主要用于商业、服务业的土地。包括批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用 地。对应《土地利用现状分类（GB/T ） 》中的（05）商服用地，但不包括已建成的农村建设用地中 的商服用地。商服用地的特征主要包括： 商服用地的特征主要包括： 商服用地的特征主要包括 （1）出让使用年限最短。目前在我国，商服用地大部分属于出让土地。按照《城镇国有土地使用权出让 ）出让使用年限最短。 和转让暂行条例》规定，商服用地出让用地最高年限为 40 年。 《国务院关于促进节约集约用地的通知》要求，按照节约集约用地原则， （2）受节约集约用地原则限制。 ）受节约集约用地原则限制。 审查调整各类相关规划和用地标准。 （3）土地利用价值高。商服用地多处于繁华地段，可以产生更高的经济效益。也就是说可以引起地价的 价值高。 ）土地利用价值高 上涨，有时上涨的幅度可以达到几倍甚至几十倍、几百倍。 （4）区域选择性强。与居住用地不大一样，商服用地在地域上选择性很强，不是任何一块土地都可以作 ）区域选择性强。 为商服用地的。除交通便利外，特别注意营业环境和收益状况。 （5）比较适宜收益还原法评估。 ）比较适宜收益还原法评估。 （6）可逆性差。农用地要变为商服用地比较容易，但要商服用地转为农用地则极为困难，因为拆除地上 ）可逆性差。 的建筑物、构筑物要耗费大量人力、物力和财力，恢复土壤也需要一定的时间，复垦的成本相当高。 （二）居住用地的特征 居住用地的特征 居住用地主要用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地，包括普通住宅、公寓、别墅等用地。对应 《土地利用现状分类（GB/T ） 》中的（071）城镇住宅用地。是指在城市中包括住宅及相当于居住 小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。按市政公用设施齐全程度和环境质量等， 居住用地可进一步分为一类居住用地、二类居住用地、三类居住用地和四类居住用地。 居住用地可进一步分为一类居住用地、二类居住用地、三类居住用地和四类居住用地。其中，一类居住用地 是指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层宅为主的用地。二类居住用地是指市政公用设施齐全、 二类居住用地是指市政公用设施齐全、 二类居住用地是指市政公用设施齐全 布局完整、环境较好 以多、 较好、 高层住宅为主的用地。 布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。三类居住用地是指市政公用设施比较齐全、布局不 完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地。四类居住用地是指以简陋住宅为主的用地。居住用 地的特征主要包括： （1）出让使用年限最长。目前在我国，除集体土地外，大部分居住用地属于出让土地。按照《城镇国有 ）出让使用年限最长。 土地使用权出让和转让暂行条例》规定，其出让用地最高年限为 70 年。 《国务院关于促进节约集约用地的通知》要求，按照节约集约用地原则， （2）受节约集约用地原则限制。 ）受节约集约用地原则限制。 审查调整各类相关规划和用地标准。 （3）是生活场所的载体。从利用方式上看，居住用地是利用土地的承载功能建设建筑物和构筑物，同时 ）是生活场所的载体。 为人们提供生活活动的场所和操作空间，以及堆放场地，而不是直接利用土壤，通过吸收水、气、热和土壤养 分形成生物量，因此对建设用地的选择与土壤肥力没有关系。 （4）开发量大，需求量大。受城市化、人口持续增长因素影响，当前人们对居住用地的需求量大，且分 ）开发量大，需求量大。 布广，并具有较高的保值、增值性，能够带动房地产市场的繁荣。 （5）区域选择要求高。一个好的居住区，应该是交通便利，环境优美，配套设施完善，并适当远离闹市 ）区域选择要求高。 区。 （6）可逆性差。一般来讲，农用地要变为居住用地较为容易，只要地质条件符合工程建设要求，加以必 ）可逆性差。 要的开发和配套建设就可以变为居住用地。但要使居住用地变为农用地却较为困难。 工业、 （三）工业、仓储用地的特征 工业仓储用地指主要用于工业生产、 物资存放场所的土地。 工业仓储用地包括工业用地、 仓储用地。 其中， 其中， 工业用地是指城市中工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施(包括其专用的铁路、码头和道 路等)的建设用地。工业用地不包括露天矿用地，该用地应归入“水域及水利设施用地” 。按对环境的干扰和污 染程度，工业用地可进一步分为一类工业用地、二类工业用地和三类工业用地。其中，一类工业用地是指对居 住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地， 如电子工业等用地。 二类工业用地是指对居住和公共设施10 页等环境有一定干扰和污染的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。三类工业用地是指对居 住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地， 如采掘工业、 冶金工业、 大中型机械制造工业、 化学工业、 造纸工业、制革工业、建材工业等用地。 在城市规划中，仓储用地是指城市中专门用作储存物资的用地，主要包括仓储企业的库房、堆场、包装加 工车间及其附属设施，并不包括工业企业内部、对外交通设施内部或商业服务业内部的专用仓库。仓储用地是 城市用地组成部分之一，它与城市其他功能部分，如工业、对外交通、城市道路、生活居住等有着非常密切的 联系，是保障城市良性运转的物质条件之一。由于其储藏的物资种类多，数量大，出人频繁，对城市交通与环 境有很大影响，由于它在城市中的布置牵涉面广，影响因素复杂，在进行城市用地布局时必须注意。 工业、仓储用地的特征主要包括： 工业、仓储用地的特征主要包括： （1）节约集约利用性。我国工业用地节约集约利用具有典型性、地域性、综合性的特征。典型性表现为， ）节约集约利用性。 不同行业类型或同一行业类型中技术水平不同，工业用地的集约利用程度不同；地域性表现为，处于工业化不 同阶段的区域， 由于工业化发展政策的差异性以及产业集群和布局的差异性， 其工业用地集约利用的表现层次 不同；综合性表现为，工业用地节约集约利用是物质资本、知识资本、自然资本、人力资本等要素与土地资本 要素综合配置的结果。 （2）用地冲动大，区域用地标准控制难。随着工业化快速发展，工业用地占用快速增长。从城市内部用 ）用地冲动大，区域用地标准控制难。 地结构来看，工业用地占用比例高达 21．79％，而按照国外城市中心区的用地比例，工业用地一般不超过城 市面积的 10%。我国的中小城市同样存在着工业用地比例过高、增长过快的问题。在国家层面上，我国人均 工业用地面积也大大超过 18．0―28．0 平方米/人的国标范围。工业用地占用面积过大严重制约着我国工业化 和城镇化的可持续发展。 （3）用地布局不尽合理，区域间竞争激烈。各地产业发展缺乏生产力布局、国土规划的统筹安排，没有 ）用地布局不尽合理，区域间竞争激烈。 严格的产业分工，从而不可避免地造成不同区域产业发展的重复建设，也造成了企业效益低、工业用地低效的 现实。 （4）用地效益较低，但政绩、就业、税收等外部性收益高。由于工业用地额过度供应，加之工业用地本 ）用地效益较低，但政绩、就业、税收等外部性收益高。 身的特征，使得工业用地效益较低，工业用地具有很强的外部性收益，通过吸引投资，不仅更好地促进了 GDP 的增长，实现政绩目标，而且也促进了就业的增加以及税收的增长。 （5）不同区域、不同行业用地效益及集约程度差异性大。由于不同区域的工业结构的差异性以及工业化 ）不同区域、不同行业用地效益及集约程度差异性大。 的阶段不一样，使得不同区域的工业用地效益差异性达。 （6）受土地宏观调控、产业政策调控影响大，工业地产市场管制难。目前全国各地工业及基础设施行业 ）受土地宏观调控、产业政策调控影响大，工业地产市场管制难。 低水平重复建设现象较为严重，造成了极大的浪费。由于工业投资具有可转移性，地方政府会通过各种政策优 惠来吸引工业投资，包括用地方面的倾斜政策，地区间竞争激烈。工业用地存量大，增量比例小，也导致工业 地产投机日益加剧。 （7）工业用地上收益地价与市场地价呈剪刀差关系。经济发达地区对于工业投资的财政返还或补贴，工 ）工业用地上收益地价与市场地价呈剪刀差关系。 业用地的市场化配置程度较低， 使得经济发达地区工业市场地价相对较低， 但由于投资环境好， 产业集聚性强， 工业用地投资效益较高，其工业收益地价高；而在经济相对欠发达地区，由于工业用地市场化配置程度较高， 工业用地市场价格相对较高，但是由于投资环境较差，产业集聚程度较低，造成工业投资效益相对较低，从而 工业收益地价也较低。 注：剪刀差是“剪刀状价格差距”的简称。它一般是指在工农业产品的比价中，工业品价格偏高，农产品 价格偏低，从而在两者之间形成一个不合理的价格差距。在资本主义国家，工业品和农产品之间的这种价格差 距有日益扩大的趋势，它的具体表现是：当一般物价上涨时，虽然农产品价格也同时上涨，但它上涨的幅度往 往低于工业品价格上涨的幅度。而当一般物价下跌时，虽然工业品的价格也同时下跌，但它下跌的幅度往往低 于农产品价格下跌的幅度。 如果把一定时期(比如一年)内工农业产品价格变动的情况用统计图表表示出来， 那 么，工业品价格呈上升趋势，而农产品价格呈下降趋势，二者犹如张开的剪刀的形状一样，因此称为工农业产 品价格的“剪刀差” 。 公共管理与公共服务用地的特征 （四）公共管理与公共服务用地的特征 2007 年国家新发布《土地利用现状分类》 ，其中有 12 个一级类、56 个二级类。公共管理与公共服务用 地属于一级地类， 涵盖事业、公用设施用地等。 公共管理与公共服务用地主要是指公益事业和公共设施建设用地。 公共管理与公共服务用地主要是指公益事业和公共设施建设用地。包括：国家机关、人民团体办公用地； 交通、水利等公共设施用地；城市供排水、消防和环境卫生设施及城市广场、公共绿地、公园、名胜古迹等公11 页共设施用地；公共文化、体育、教育、医疗卫生等公益性事业用地，另外还有其它特殊用地。其特征主要包括： 其特征主要包括： 其特征主要包括 （1）用地性质单一，无使用年限限制。公共管理与公共服务用地都属于划拨用地，没有使用年限的限制。 ）用地性质单一，无使用年限限制。 （2）投资渠道广泛，社会性强。大部分公共管理与公共服务用地，或依靠社会投资和建设，或依靠国家 ）投资渠道广泛，社会性强。 财政解决，投资主要表现为社会效益和环境效益。 （3）服务共享性和福利性。公共管理与公共服务用地最终目的是为广大群众服务的，带有很大成分的社 ）服务共享性和福利性。 会服务和社会福利性质。 （五）交通运输用地的特征 交通运输用地用于运输通行的地面线路、场站等的土地。包括港口、码头、地面运输管道和各种道路用地 等。对应《土地利用现状分类（GB/T ） 》中的（10）交通运输用地。交通运输用地的特征主要包括： 交通运输用地的特征主要包括 交通运输用地的特征主要包括： （1）用地性质单一。交通运输用地都属于划拨用地。 （2）数量多，分布广。交通运输用地涉及铁路、公路用地、民用机场、港口码头、管道运输、街巷等用 地，具有点多、线长和面广的特点。 农用地(耕地 园地、林地、草地)的特征 耕地、 （六）农用地 耕地、园地、林地、草地 的特征 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。农用地的特征主要 包括： （1）利用的永续性。农用土地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用。 ）利用的永续性。农用土地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用。 相反，如果掠夺式的过度利用，其生产能力就会遭受破坏，即使可以恢复也要花费一定的时间和投资，甚至是 不可恢复的。 （2）生态利用性。农用地主要是依赖于土地的肥力，直接从耕作层中生产农作物，它对土壤、气候等自 ）生态利用性。 然条件有十分严格的要求。农用地受自然环境影响显著。农用地所利用的自然环境因素是多元的，功能是复 农用地所利用的自然环境因素是多元的， 农用地所利用的自然环境因素是多元的 杂的。同时，农用地是一个复杂的生态系统，其资源价值取决于系统循环状况。农用地生态系统是以农地为 杂的。 同时， 农用地是一个复杂的生态系统， 其资源价值取决于系统循环状况。 基础，由地貌、气候、水文、土壤、植物、动物等自然要素构成，以作物群落为中心，以农作物经济产量为目 标的可以人为调控的生态―经济复合系统。 （3）利用的相对粗放性。与建设用地相比，农用地产生的经济效益相对较低，因而利用强度相对较弱。 ）利用的相对粗放性。 （4）利用逆转性。在法律法规允许的情况下，农用地内部各种用途之间可以互相转换，并且具有恢复到 ）利用逆转性。 原来用途的可能性。 )、养殖水面等。 例题 1：农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、( A．林地 B．园地 C．牧草地 D．农田水利用地 E．建设用地 答 案 ：ABCD 解析：农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用 地。农田水利用地属于其他农用地。 例题 2：农用地是指直接用于农用生产的土地，耕地是指种植农作物的土地，下列分类中，不属于农用地 的是( )。 A．农田水利用地和养殖水面 B．园地、林地、牧草地 C．灌溉水田、菜地、农村宅基地 D．新开发复垦整理地 答案：C 解析：农村宅基地属于住宅用地。新开发复垦整理地属于耕地。 我国主要类型土地利用（了解） 三、我国主要类型土地利用（了解） （一）土地报酬递减规律与土地集约利用 1、土地报酬递减规律的内涵 土地报酬递减规律，是指在技术不变、其它要素不变的前提下， 土地报酬递减规律，是指在技术不变、其它要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的 投入所带来的报酬的增量(边际报酬)迟早会出现下降。 投入所带来的报酬的增量(边际报酬)迟早会出现下降。 这里的土地报酬，可以理解为土地产品的产量，体现了土地的生产力。为了考察劳动与土地等要素组合对 这里的土地报酬，可以理解为土地产品的产量，体现了土地的生产力。 产量 土地报酬的影响，我们还需要考虑平均报酬及边际报酬的变动趋势和规律。各种类型的报酬定义如下： ①总报酬，即总产量，可记为 TP；②平均报酬：总报酬除以某种要素的投入量，可记为 AP；③以劳动(L) 为例(下同)，边际报酬，即对同一块土地不断追加某种要素的投入，最后一单位追加要素所带来的总报酬的 边际报酬， 边际报酬 即对同一块土地不断追加某种要素的投入， 增量。边际报酬体现了土地的边际生产力。 增量 例题： ) （2008 年《土地管理基础与法规》试题） 土地管理基础与法规》试题） 例题：土地的边际报酬体现了土地的平均生产力。( 答案： 解析 解析： 答案：×解析：边际报酬体现了土地的边际生产力。 2、土地报酬递减规律对集约利用的制约作用12 页每单位面积土地上所投劳动和资本的多少称为土地集约度。 每单位面积土地上所投劳动和资本的多少称为土地集约度。 人们通常把单位土地面积上使用高比率的要素投入(劳动、资本)称为土地的集约利用， 人们通常把单位土地面积上使用高比率的要素投入(劳动、资本)称为土地的集约利用，而在大量土地上 投入较少要素的利用方式称为土地的粗放利用。 投入较少要素的利用方式称为土地的粗放利用。土地的集约利用与粗放利用是相对的，由于所采用的比较标 尺不同，二者的确切界限就不易确定。推进土地集约利用是一种必然趋势，但并不能机械地认为集约利用就是 合理利用，或者说集约度越高越好。 （二）我国主要类型土地利用 从不同角度不分，我国主要类型土地利用可以分为不同的方式 不同的方式。 从不同角度不分，我国主要类型土地利用可以分为不同的方式。 从土地利用效益的角度来考虑，土地利用方式有粗放型和集约型两种。 1．从土地利用效益的角度来考虑，土地利用方式有粗放型和集约型两种。 粗放型土地利用方式是指依靠外延扩张，通过增加土地面积来满足获取土地收益的方式。 粗放型土地利用方式是指依靠外延扩张，通过增加土地面积来满足获取土地收益的方式。粗放型土地利用 方式，一般土地的投入和单产都很低。 方式，一般土地的投入和单产都很低。如}