保利地产大连地王项目深陷泥潭 区域房价被腰斩_网易财经
保利地产大连地王项目深陷泥潭 区域房价被腰斩
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大连市东港区，这个规划中的“钻石海湾”，正在变成外界所熟知的“空城”，并使众多房地产企业其中。而花费以67亿元高价获取的“”项目，更是难以自拔。近期流动性释放，楼市回暖，但“击鼓传花”的故事却时刻都在上演。过去几年吃进高价地的房企，如今正试图借助市场回暖而脱身，但在供需逆转的情况下，前景似乎并不乐观。克而瑞研究中心发布的一份报告显示，在2011年至2013年全国总价和楼面价位居前列的55幅地块中，截至目前仍有38%处于“未开工”状态，期间有2幅“地王”还遭遇了退地。部分位于二三线城市的高价地项目更是举步维艰。库存压力大的现实，往往使得整个区域楼市陷入滞销的。除很多中小开发商外，即使是成本控制、拿地策略、开发能力均的品牌房企，也不能幸免。最新的案例来自大连市东港区。这个规划中的“钻石海湾”，正在变成外界所熟知的“空城”，并使众多房地产企业深陷其中。而保利地产花费以67亿元高价获取的“地王”项目，更是难以自拔。“钻石”诱惑 保利67亿摘东港地王2013年8月，尚处于开发阶段的港区，迎来了最大号金主。根据保利地产的公告，当年8月，保利地产以挂牌的方式，花费67.25亿元的天价，先后两次获取大连市东港区“F01-05号、I01号、I03号”地块和“I02号、I04号”地块。两宗土地位置相邻，总规划建筑面积达90.36万平方米。保利地产拥有该项目50%的权益。67亿元的价格，使得该地块成为东港的“地王”项目。而90万平方米的体量，也使之成为东港区罕见的大盘。据测算，前一宗地块的楼面价为7470元/平方米，后者为7404元/平方米。这在当时并不算高。有统计显示，经过此前的一路飙涨，到2013年年中，东港核心区的房屋价格多在2万元/平方米以上，部分项目的单价甚至接近3万元。促使东港楼市繁荣的因素，在于政府部门的一项规划。根据《东部地区搬迁改造规划》，东港区由大连港东部地区改造和填海造地组成，占地面积5.97平方公里。规划设计有港口服务区、总部办公区、金融商贸区、文化娱乐区、商业服务区、滨海服务区和高档住宅区。该区域被辽宁省政府命名为“钻石海湾”，被大连政府定位为香港、之后的中国第三大金融中心。东港楼市迅速随之崛起。并与国内很多城市新区一样，吸引了大量开发商进驻。其中，以万达为首的本地房企，以及保利、中信、海昌、佳兆业、中庚等品牌房企，都纷纷在东港启动项目开发。有统计显示，2013年大连市成交土地111宗中，主要来自金州新区、东港区。当年大连市土地成交单价前十位的地块中，有5宗出自东港。市场剧变 房价腰斩跌半一切都“看上去很美”，但形势发展并不尽如人意。从2013年年末开始，全国楼市陷入停滞，大部分城市的房价停涨，并逐渐出现下调。统计局的数据显示，2014年5月，全国70个大中城市的新房价格环比出现下滑。2014年9月，上述指标同比也出现负增长。在此背景下，东港亦不能幸免。有当地从业者回忆，东港房价在去年出现全面下降。到2014年下半年，东港核心区的房屋均价骤降至1.5万元左右，几近腰斩。其中，在2013年底推盘的“星光领”项目，平均售价以从最高时的27500元/平方米下调至16500元/平方米。另一个项目“中庚当代艺术”，则在近期将产品最低售价调整到11600/平方米，仅相当于2014年初的一半。类似的情况在东港十分普遍。究其原因，上述人士分析指出，由于东港区本身人口较少，且从大连分流的人口不足，使得住房需求增长缓慢。因此，东港区如今虽楼盘林立，供应量充足，但出售率和入住率很低，已成一片“空城”。同期的大连楼市同样不甚乐观。根据中国指数研究院的统计，大连去年全年的新建商品住宅成交量为220.7万平方米，同比下降29%。截至2014年12月，大连商品住宅去化周期超过20个月。在这种背景下，东港“地王”已成为保利手中的“烫手山芋”。上述业内人士指出，按照7400元/平方米的楼面均价，那么加上建安和运营等成本，“地王”项目售价至少要在15000元/平方米才能取得一定利润。而这样的价格，在今日的东港已“有价无市”。根据保利地产的年报，上述“地王”项目的案名被定为“保利天禧”。此为保利产品线上的高端项目。年报显示，在保利获取该项目之后，2013年并未动工。2014年，项目仅仅累计动工18.65万平米，待开发面积达108.18万平米。对比保利的平均开发速度，可谓十分迟缓。有业内人士甚至指出，若东港楼市无法随此轮市场回暖有根本改善，那么算上拿地价格和开发运营等成本，将有百亿规模的资金被束缚在这一“地王”项目之上，并可能危及保利的资金链。福兮祸兮 地王项目难做近几年来，高价地项目陷入尴尬的情况屡见不鲜。在克而瑞统计的55宗高价地项目（2011年至2013年成交）中，截至目前，仍有38%处于未开工状态。该机构认为，这在高周转盛行的当下是极高的比例。此外，还有两宗“地王”项目因各种原因而最终退地。该机构指出，即使在已开工的项目中，部分还由于高额的土地成本和较长的资金周转期限，出现了延缓开工和工期拖延的现象。北京（楼盘）楼市某知名操盘手向和讯房产表示，很多高价地项目是在市场高点所取得，但等到开工和销售阶段，市场往往陷入低迷，从而使项目销售陷入困境。他表示。很多开发商都曾遇到过“地王”难题，按照历史经验，最终需要借助市场回暖的大势来解套。自去年11月以来的半年间，央行三次启动降息，与房地产有关的信贷等调控政策也有所松动。多数分析指出，整体房地产市场回暖有望。但如今的市场形势，与往昔不可同日而语。上述人士表示，在此前几年房地产投资高增长的驱动下，市场供需关系已发生根本性逆转，整体供大于求成为当前市场的基本面。根据国家统计局的数据，自2012年4月以来，全国商品房待售面积已连续36个月保持增长，且与最低点时相比，如今库存涨幅几近翻倍。其中，广大二三线城市的供应过剩局面尤其明显。以贵阳金阳新区、康巴什新区为代表的新城，成为楼市的重灾区。
同样作为新区的东港，楼市困局能否迅速缓解？当地业内人士均表示不甚乐观。其理由在于，东港的产业配套尚未确立，无法形成人口聚集效应，因此也难以带来有效的市场需求。事实上，即便“地王”项目能够最终解套，但往往需要较长的时间，其带来的资金成本经常成为企业的沉重负担。“因为个别高价地项目而拖垮整个区域，甚至整个公司的开发节奏，这种情况并不少见。”上述操盘手表示。来自克而瑞的数据显示，今年1-4月，大连楼市成交商品住宅面积12.56万平方米，同比下降9.6%。国家统计局的数据则显示，今年3月，大连市新建商品住宅价格同比下降8.6%。
本文来源：财经网
责任编辑：王晓易_NE0011
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增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号星浩资本发力养老地产并购基金&整改“大连项目”【2】
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原标题：星浩资本发力养老地产并购基金 整改“大连项目”
　　资料显示，2013年7月，星浩资本（相关干货）Ⅲ期基金完成纯股权产品的封闭，募集额10.09亿，并通过Ⅲ期基金完成对上海沪太路项目的投资。
　　未来机构投资人要达八成
　　经过四年磨练，除了理解地产基金，星浩资本对投资人的心态和投资人的投资属性也理解地愈发深刻。
　　这不仅直接反应在星浩资本的基金产品在不断调整，同时，也间接反应在星浩资本的LP构成从过去以高净值人群为主开始向“大融资、大机构、大客户”的主动转变。
　　黄海滨表示，星浩资本变化的核心是逐渐吻合中国投资人的想法和预期。
　　“Ⅲ期基金实际上已经有两家保险公司参与，”据黄海滨透露，“星光耀Ⅳ期基金目前正在研发之中，会尽量减少债权比例，以股权投资为主，为大机构客户量身订做。”
　　“星浩的目标是300-500个核心投资人，包括中国的保险、公益基金、大国企、政府引导基金甚至还有一些金融控股公司，甚至是中国的顶级投资人，而不是所谓的高净值人群。”黄海滨进一步指出，四期基金后星浩资本的投资人至少5000万级起步，未来机构投资人的比例要达到80%。
　　黄海滨并不讳言，在星浩资本Ⅰ期基金中有部分LP并非合格投资人，仅仅只是高净值人群，而这部分投资人一直认为投资房地产会带来高额的稳定回报，却忽略了股权投资的风险和房地产市场发生的变化。
　　最为直接的例子，莫过于2014年初星浩资本曾遭遇的“LP事件”。对于事件的核心，大连东港项目，黄海滨对《中国房地产金融表示》，在星浩资本所投的十几个项目当中，其中一个项目进入到“洼地”，虽然不是我们所希望的，但在整体市场下滑行情下也属正常情况。
　　他分析，星浩大连东港项目销售未达预期的主要原因在于，近两年大连整体经济发展迅速放缓，房地产市场处于深度调整期，项目所在东港片区虽地理位置优越，但配套建设进度缓慢，供应量又过于集中。
　　对于此种情况，星浩资本也采取了诸如适度调整销售价格、对大户型产品“封盘”改造、酒店式公寓改作养老产品、对商办物业进行大宗交易等积极的应对措施。
　　“2015年，市场会持续。短期内大连东港项目逆转不太可能，但我们长期是有信心的。”黄海滨指出，让星浩在大连项目感到压力的还是在于“基金模式”。
　　“星浩不能像其他开发商一样‘封盘’，让时间来解决一切，星浩一直在积极和投资人沟通。”黄海滨表示，目前大连星光耀广场通过各种营销动作，努力开拓市场，随着市场的逐渐好转，压力会缓解一些。
　　发力养老地产并购基金
　　日，星光耀Ⅲ期基金以总价8.2亿元人民币底价成功获取宁波区域两宗核心地块，星浩资本第9、10座星光耀广场即将落地。
　　今年伊始，星浩资本又成功以底价获取江苏省南通市主城中心通吕河核心地块，这也是继2011年星浩资本竞得南通中央商务区地块后再次进入南通。
　　当房地产整体市场进入深度调整期时，星浩资本依旧在按照自己的节奏拿地。
　　在黄海滨看来，这样的节奏符合星浩自身的战略需求。“星光耀Ⅲ期基金的投资组合中有城市综合体，有纯商办，有还有三块纯住宅项目，其实都是在进行一些现金流的组合，因此流动性和收益性都应该不错。”
　　而对于星浩资本未来的发展方向，黄海滨也给出了明确的“双轮驱动”法则：一是以“星光耀广场”为代表的地产开发类私募基金；第二则是打造地产持有类基金，主要以商业并购基金和养老并购基金为主。
　　这其中，黄海滨尤为看重的是养老并购基金及其投向的城市养老公寓产品。
　　“未来每一座星光耀广场都会考虑拿出3-5万平方米做城市型养老配比，星浩有基金管理能力、开发能力，再嫁接复星的保险和医疗能力，这是其他公司所完全无法复制真正做养老地产的核心能力。”据黄海滨透露，目前星浩资本已经成立确定“银耀养老”的健康管理品牌，专门负责推进健康养老产业发展。
　　据透露，首个南通星光耀养老体验区已于日如期开放，并通过一系列 “幸福长者 温暖南通”的公益活动，展开南通中高龄老年群体的体验服务，赢得了当地政府、养老机构及协会的支持与认可，“未来在养老地产这块，星浩资本完全有能力成为国内领军企业。”黄海滨信心满满。
(责编：朱江、孙红丽)
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by .cn. all rights reserved保利地产已有六个养老地产项目在建-上海城市新闻-智房网
保利地产已有六个养老地产项目在建
10:10:09来源：智房网
目前保利地产在北京、上海、广州、成都、三亚等城市已有六个养老地产项目在建，其中北京西山林语和熹会专业养老机构已于年初开始运营，保利养老产业盈利模式为微利模式。
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保利房地产集团有限公司副总经理胡在新透露，目前保利地产在北京、上海、广州、成都、三亚等城市已有六个养老地产项目在建，其中北京西山林语和熹会专业养老机构已于年初开始运营，保利养老产业盈利模式为微利模式，在投入阶段主要集中在适老住宅销售、适老产品研发设计，以及适老设备改造。中长期计划用三到五年时间，使养老产业的运营进入稳健经营阶段。基本实现盈亏平衡，从长期来看，计划八到十年时间，达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs(房地产信托)上市。
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